Государственное бюджетное учреждение Республики Коми

«Республиканское учреждение технической инвентаризации и кадастровой оценки»

(ГБУ РК «РУТИКО»)

167000, Республика Коми, г. Сыктывкар, ул. Карла Маркса, д.197,

электронный адрес: rbti_jur@ mail.ru

Тел. 8(8212)24-54-81

ИНН 1101157842 КПП 110101001

ОГРН 1171101004128

ОТЧЕТ

ОБ ИТОГАХ ГОСУДАРСТВЕННОЙ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ

ЗДАНИЙ, ПОМЕЩЕНИЙ, СООРУЖЕНИЙ, ОБЪЕКТОВ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА, МАШИНО-МЕСТ

НА ТЕРРИТОРИИ РЕСПУБЛИКИ КОМИ, ПО СОСТОЯНИЮ НА 01.01.2023

Номер отчета	№ 01/КСОКС/11-2023
Дата определения кадастровой стоимости	01.01.2023 г.
Дата составления отчета	18.09.2023 г.
Директор ГБУ РК «РУТИКО»	Е.Ю. Геттих
Заместитель директора – заведующий отделом по кадастровой оценке	(подпись)	З.В. Дейнека
(подпись)
Заместитель заведующего отделом по кадастровой оценке	Е.А.Зубарева
(подпись)
Заведующий группы по определению кадастровой стоимости	Л.Л.Паршукова
(подпись)
Главный эксперт по работе с заявителями	Н.Н.Артеева
(подпись)

Сыктывкар 2023

СОДЕРЖАНИЕ

Основные термины и сокращения, используемые в Отчете	5

Использованные в Отчете сокращения	12

1.	ВВОДНАЯ ГЛАВА	15

1.1	Реквизиты Отчета (наименование, дата подписания (утверждения), номер)	15

1.2	Наименование субъекта Российской Федерации, на территории которого проводится государственная кадастровая оценка	15

1.3	Виды объектов недвижимости, в отношении которых проводится государственная кадастровая оценка	15

1.4	Сведения об общем количестве объектов недвижимости, содержащихся в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, а также о количестве объектов недвижимости, содержащихся в перечне, в разрезе видов объектов недвижимости	15

1.5	Дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объектов недвижимости	18

1.6	Реквизиты решения о проведении государственной кадастровой оценки (наименование, дата подписания (утверждения), номер)	18

1.7	Перечень документов, которые использовались при определении кадастровой стоимости объектов недвижимости, содержащий их наименования и иные реквизиты (дата подписания (утверждения), номер)	19

1.7.1	Информация о запросах в отношении объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке	19

1.7.2	Информация о поступивших декларациях о характеристиках объектов недвижимости	20

1.7.3	Информация о поступивших заявлениях об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости	21

1.7.4	Информация о результатах установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости при оказании услуги бюджетным учреждением согласно ст.22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ	21

1.7.5	Нормативные правовые акты, методические и нормативно-технические документы, которые использовались при определении кадастровой стоимости объектов, подлежащих государственной кадастровой оценке	23

1.7.6	Перечень иных источников, используемых при проведении государственной кадастровой оценки (книги, справочные пособия, интернет публикации и др.)	26

1.8	Сведения о работниках бюджетного учреждения, непосредственно осуществивших определение кадастровой стоимости, о руководителе такого бюджетного учреждения	29

1.8.1	Сведения о Государственном бюджетном учреждении	29

1.8.2	Сведения о работниках бюджетного учреждения, непосредственно осуществивших определение кадастровой стоимости о руководителе такого бюджетного учреждения	29

1.8.3	Общие допущения	31

2.	РАСЧЕТНАЯ ГЛАВА	45

2.1	Анализ информации о рынке объектов недвижимости (в том числе анализ информации, не относящейся непосредственно к объектам недвижимости, подлежащим государственной кадастровой оценке, но влияющей на их стоимость)	45

2.1.1	Анализ информации об экономических, социальных, экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объектов недвижимости	45

2.1.1.1	Итоги социально-экономического развития Российской Федерации	45

2.1.1.2	Общая характеристика, социально-экономическое состояние и тенденции развития Республики Коми	60

2.1.1.2.1	Краткое описание муниципальных образований Республики Коми	94

2.1.1.2.2	Экологическая ситуация Республики Коми	107

2.2	Анализ информации о рынке объектов недвижимости Республики Коми	115

2.2.1	Обзор общего состояния рынка недвижимости в Республике Коми	116

2.2.2	Структура рынка недвижимости	117

2.2.3	Нормативно-правовое регулирование имущественных отношений, отношений в сфере управления и распоряжения недвижимым имуществом в Республике Коми	117

2.2.4	Тарифы за пользование водо-, газо-, электро - и иными видами снабжения	121

2.2.5	Анализ уровня цен в строительной области Республики Коми	132

2.2.6	Особенности кредитования рынка недвижимости и его финансовые показатели в 2022 г.	137

2.2.7	Налогообложение в Республике Коми	139

2.2.8	Влияние социально-экономических факторов на рынок недвижимости	141

2.3	Обзор сегментов рынка объектов недвижимости	142

2.3.1	Сбор ценовой информации о рынке недвижимости Республики Коми	143

2.3.2	Анализ информации о рынке объектов капитального строительства на территории Республики Коми по данным предложений продаж	158

2.3.2.1	Анализ рынка объектов капитального строительства, отнесенных к сегменту рынка «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)»	161

2.3.2.2	Анализ рынка объектов капитального строительства, отнесенных к сегменту рынка «Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка»	207

2.3.2.3	Анализ рынка объектов капитального строительства, отнесенных к сегменту рынка «Транспорт»	224

2.3.2.4	Анализ рынка объектов капитального строительства, отнесенных к сегменту «Предпринимательство»	232

2.3.2.5	Анализ рынка объектов капитального строительства, отнесенных к сегменту «Отдых (рекреация)»	241

2.3.2.6	Анализ рынка объектов капитального строительства, отнесенных к сегменту «Общественное использование»	248

2.3.2.7	Анализ рынка объектов капитального строительства, отнесенных к сегменту рынка «Производственная деятельность»	249

2.3.2.8	Анализ рынка объектов капитального строительства, отнесенных к сегменту рынка «Сельскохозяйственная деятельность»	252

2.4	Описание и обоснование подходов к выбору типового объекта недвижимости в целях проведения оценочного зонирования	254

2.4.1	Общее описание процедуры оценочного зонирования	254

2.4.2	Проведение оценочного зонирования для жилых помещений, расположенных в многоквартирных домах	255

2.5	Обоснование подходов к сегментации объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценки, в целях их группировки	281

2.5.1	Обработка Перечня ОН, подлежащих государственной кадастровой оценке	281

2.5.2	Группировка объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке	282

2.6	Информация об определении ценообразующих факторов и источников сведений о них, обоснование отказа от использования ценообразующих факторов, предусмотренных методическими указаниями о государственной кадастровой оценке	350

2.7	Обоснование использования ценообразующих факторов, не предусмотренных Методическими указаниями	356

2.8	Обоснование выбора подходов, методов и моделей оценки, использованных для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости методами массовой оценки	360

2.8.1	Описание подходов и методов, использованных для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости методами массовой оценки	360

2.8.2	Обоснование моделей оценки кадастровой стоимости	366

2.9	Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, с применением методов массовой оценки	400

2.9.1	Определение кадастровой стоимости методом сравнительной единицы в рамках затратного подхода	400

2.9.2	Определение кадастровой стоимости методами статистического моделирования в рамках сравнительного подхода	470

2.9.3	Определение кадастровой стоимости методом типового (эталонного) объекта в рамках сравнительного подхода	485

2.9.3.1	Определение кадастровой стоимости жилых помещений в МКД и МЖД малосемейного типа (подгрупп 0100, 0200, 0507_1_1 и 0507_1_2)	486

2.9.3.2	Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости подгруппы 0303 «Гаражные кооперативы (сблокированные индивидуальные гаражи)», 0303_2 «Подземные ГСК»	498

2.9.4	Определение кадастровой стоимости объектов оценки методом моделирования на основе УПКС	506

2.10	Информация об определении кадастровой стоимости индивидуально в отношении объектов недвижимости	517

3.	ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНАЯ ГЛАВА	518

3.1	Контроль качества результатов определения кадастровой стоимости	518

3.2	Проверка результатов определения кадастровой стоимости	519

3.3	Проверка с использованием результатов оценочного зонирования	529

3.4	Проверка качества процессов определения кадастровой стоимости	532

Основные термины и сокращения, используемые в Отчете

В разделе приводятся определения, необходимые для установления или уточнения терминов, используемых при проведении государственной кадастровой оценки зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, по состоянию на 01 января 2023 г. на территории Республики Коми.

Анализ рынка недвижимости – сбор, анализ информации, сведение в систему и анализ числовых показателей, касающихся рынка и продаж недвижимости

Безрисковая ставка – норма сложного процента, которую в виде прибыли можно получить при вложении денежных средств в наиболее надежные активы.

Вид использования объекта недвижимости – фактическое использование объекта недвижимости, соответствующее виду разрешенного использования определенному (установленному) в отношении такого объекта недвижимости и содержащемуся в Едином государственном реестре недвижимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости не противоречащее установленным требованиям к использованию объекта недвижимости, в случае подтверждения информации на основании поданной в бюджетное учреждение декларации о характеристиках объекта недвижимости, форма которой утверждена приказом Росреестра от 24 мая 2021 г. № П/0216 "Об утверждении порядка рассмотрения декларации о характеристиках объекта недвижимости, в том числе ее формы". В иных случаях понимаются вид (виды) разрешенного использования или назначение объекта недвижимости, определенные (установленные) в отношении такого объекта недвижимости и содержащиеся в ЕГРН по состоянию на дату определения кадастровой стоимости.

Вид объекта недвижимости – под видом объекта недвижимости в соответствии с п. 1 ч. 4 ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» понимается земельный участок, здание, сооружение, помещение, машино-место, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс, предприятие как имущественный комплекс или иной вид.

Государственная кадастровая оценка – совокупность установленных ч. 3 ст. 6 Федерального Закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» процедур, направленных на определение кадастровой стоимости и осуществляемых в порядке, установленном данным Федеральным законом.

Градостроительное зонирование – зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов.

Градостроительный регламент – устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, а также применительно к территориям, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности соответствующей территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения.

Группировка объектов оценки – при определении кадастровой стоимости с использованием методов массовой оценки все объекты, подлежащие государственной кадастровой оценке, содержащиеся в перечне для целей проведения государственной кадастровой оценки, объединяются в группы и подгруппы в соответствии с главой IX «Группировка бюджетным учреждением объектов недвижимости» методический указаний о государственной кадастровой оценки , утвержденных приказом Минэкономразвития №П/0336 от 04.02.2021, а также на основании анализа информации о рынке объектов, обоснования модели оценки кадастровой стоимости, состава ценообразующих факторов и сведений о значениях ценообразующих факторов для каждого исследуемого вида объектов.

Дата определения кадастровой стоимости – дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке.

Декларация о характеристиках объекта недвижимости – документ, сформированный в соответствии с приказом Росреестра от 24.05.2021 № П/0216 (ранее действовавшим приказом Минэкономразвития России от 04.06.2019 № 318), представляемый в ГБУ РК «РУТИКО» юридическим или физическим лицом в случаях, предусмотренных Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Допущение – предположение, принимаемое как верное и касающееся фактов, условий или обстоятельств, связанных с объектом оценки или подходами к оценке, которые не требуют проверки оценщиком в процессе оценки.

Доходный подход – совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объектов недвижимости. Применим при наличии надежных данных о доходах и расходах по объектам недвижимости, об общей ставке капитализации и (или) ставке дисконтирования.

Единица сравнения – единица измерения, общая для оцениваемых и сопоставимых объектов недвижимости.

Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) – государственный информационный ресурс, содержащий свод достоверных и систематизированных сведений об объектах недвижимости на территории Российской Федерации, о зарегистрированных правах на недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных сведений в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Затратный подход – основан на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства или замещения объекта недвижимости.

Затраты на воспроизводство – расчетная оценка затрат на сооружение или приобретение точной копии объекта недвижимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости.

Затраты на замещение – расчетная оценка затрат на сооружение или приобретение нового современного эквивалентного объекта недвижимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости.

Здание – результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных.

Земельный участок – это недвижимая вещь, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

Зона с особыми условиями использования территории – в соответствии с п. 4 ст. 1 Градостроительного Кодекса РФ охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (далее - объекты культурного наследия), защитные зоны объектов культурного наследия, водоохранные зоны, зоны затопления, подтопления, зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, зоны охраняемых объектов, приаэродромная территория, иные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Индекс потребительских цен на товары и услуги – один из видов индексов цен, созданный для измерения среднего уровня цен на товары и услуги (потребительской корзины) за определённый период в экономике.

Индивидуальная оценка – процесс определения кадастровой стоимости индивидуально в отношении объекта недвижимости на основе подходов к оценке (сравнительный, и (или) затратный, и (или) доходный подходы к оценке).

Инженерная инфраструктура – система инженерных сооружений и коммуникаций (как наземных, так и подземных), обеспечивающая поступление и распределение воды, энергии (электрической, тепловой) и других ресурсов и утилизацию продуктов жизнедеятельности.

Инфляция – устойчивая тенденция повышения цен и заработной платы в денежном выражении.

Итоговая кадастровая стоимость объекта недвижимости – стоимость объекта недвижимости, подлежащего государственной кадастровой оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Кадастровая стоимость – стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном Федеральным Законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьей 16, 20, 21 или 22 Федерального Закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Квартира – структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также из помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Капитализация доходов – процесс исчисления стоимости объекта по приносимому им доходу.

Корректировка (поправка) представляет собой операцию (часто – математическую), учитывающую разницу в стоимости между оцениваемым и сравнимым объектами, вызванную влиянием конкретного элемента сравнения. Все корректировки выполняются по принципу «от объекта сравнения к объекту, подлежащему государственной кадастровой оценке».

Контрольная выборка – выборка объектов-аналогов, не входящих в состав обучающей выборки, на основе которой проводится проверка качества статистической модели оценки кадастровой стоимости.

Критерий достаточности (R2) – достаточность связи между рыночной ценой и (или) рыночной стоимостью объектов недвижимости и ценообразующими факторами на основе уравнения связи между рыночной ценой и (или) рыночной стоимостью объектов недвижимости и ценообразующими факторами. Связь считается достаточной при .

Корреляционно-регрессионный анализ – совокупность формальных (математических) процедур, предназначенных для измерения тесноты, направления и аналитического выражения (формы) связи.

Линейные объекты – линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения.

Массовая оценка недвижимости – процесс определения стоимости при которой осуществляется построение единых для групп объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики, моделей определения кадастровой стоимости. При проведении массовой оценки используются сравнительный, и (или) затратный, и (или) доходный подходы к оценке.

Машино-место - предназначенная исключительно для размещения транспортного средства индивидуально-определенная часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» порядке.

Межселенная территория – территория в составе муниципального района, не включённая в состав территорий городских и сельских поселений.

Местоположение объекта недвижимости – адрес объекта недвижимости, оказывающее влияние на стоимость объекта недвижимости (учитываются перспективность местоположения) или (Адрес объекта недвижимости в структурированном виде в соответствии с федеральной информационной адресной системой (ФИАС) (пп. 1 п. 22 раздел 3.1. Приказа Минэкономразвития от 16.12.2015 №943) или описание местоположения земельного участка, определенное в соответствии с п. 23 Приказа Минэкономразвития от 16.12.2015 №943.

Метод оценки – последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Многоквартирный дом – совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.

Моделирование – совокупность методов (последовательность процедур, позволяющих на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта недвижимости в рамках одного из подходов к оценке), объединенных общей методологией.

Модель оценки кадастровой стоимости – математическая формула, отображающая связь между зависимой переменной (кадастровая стоимость) и значениями независимых переменных (ценообразующих факторов объектов недвижимости).

Наиболее эффективное использование – наиболее вероятное, разумное и разрешенное использование оцениваемого объекта, которое должно удовлетворять следующим критериям, являться физически возможным, юридически допустимым, целесообразным с финансовой точки зрения, и обеспечивать наибольший экономический эффект.

Обучающая выборка – выборка объектов-аналогов, на основе которой производится настройка (оптимизация параметров) модели оценки кадастровой стоимости.

Объект–аналог – объект, сходный по основным экономическим, эксплуатационным, техническим и другим характеристикам с оцениваемым объектом, цена которого известна из сделки, состоявшейся при идентичных условиях, либо из цены, предложенной рынком.

Объект недвижимости – вид имущества, признаваемого в законодательном порядке недвижимым. К недвижимости по происхождению относят земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

Объекты оценки– здания, помещения, сооружения, объекты незавершенного строительства, машино-места, учтенные в Едином государственном реестре недвижимости по состоянию на 01.01.2023 и включенные в Перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке.

Объект капитального строительства – здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершен, за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).

Объект индивидуального жилищного строительства – отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.

Объект культурного наследия – объект недвижимого имущества (включая объекты археологического наследия) и иные объекты с исторически связанными с ними территориями, произведениями живописи, скульптуры, декоративно-прикладного искусства, объектами науки и техники и иными предметами материальной культуры, возникшие в результате исторических событий, представляющие собой ценность с точки зрения истории, археологии, архитектуры, градостроительства, искусства, науки и техники, эстетики, этнологии или антропологии, социальной культуры и являющиеся свидетельством эпох и цивилизаций, подлинными источниками информации о зарождении и развитии культуры.

Отчет об итогах государственной кадастровой оценки – итоговый документ, составленный по результатам определения кадастровой стоимости в соответствии Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», «Методическими указаниями о государственной кадастровой оценке», утвержденными приказом федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 04.08.2021 № П/0336, «Требованиями к отчету об итогах государственной кадастровой оценки», утвержденными приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 06.08.2020 № П/0284, содержащий подтвержденные на основании собранной информации и расчетов сведения, относительно стоимости объектов подлежащих государственной кадастровой оценки.

Оценочное зонирование – для целей кадастровой оценки предусматривает разделение территории, на которой проводится государственная кадастровая оценка, на ценовые зоны. Оценочное зонирование проводится только в отношении тех сегментов рынка недвижимости, по которым существует достаточная рыночная информация.

Перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке (Перечень объектов оценки) – перечень, содержащий сведения ЕГРН, актуальные по состоянию на 1 января года определения кадастровой стоимости, за исключением проведения внеочередной государственной кадастровой оценки на иную дату. В перечень также включаются иные сведения и материалы в объеме, определенном порядком формирования и предоставления перечня. Перечень формируется органом регистрации прав на основании решения о проведении государственной кадастровой оценки и предоставляется в уполномоченный орган субъекта Российской Федерации по его запросу.

Подход к оценке – совокупность методов оценки, объединенных общей методологией.

Риск – неопределенность, связанная с возможностью возникновения в ходе осуществления проекта неблагоприятных ситуаций и последствий. В отличие от неопределенности, понятие «риск» более субъективно – последствия реализации проекта неблагоприятные для одного из участников, могут быть благоприятны для другого.

Рынок недвижимости – определенная система экономических отношений, посредством которых через динамику сил спроса и предложения осуществляется передача прав на собственность и связанных с ней интересов от продавца к покупателю непосредственно или через институт посредничества, определяются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами использования объектов недвижимости в границах некоторого замкнутого территориального образования.

Рыночная информация – цены сделок, спроса и предложения по объектам, близким по характеристикам к оцениваемым объектам, и иные показатели, используемые для определения рыночной стоимости объектов недвижимости.

Рыночная стоимость – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Родительский объект – объект недвижимости, в котором располагаются объекты другого вида (например, для помещения – здание или сооружение, в котором это помещение располагается).

Садовый дом – здание сезонного использования, предназначенное для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их временным пребыванием в таком здании.

Сегментация объектов недвижимости – установление кодов для зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, позволяющих разбить объекты оценки на основные группы (подгруппы) в соответствии с Приложением № 2 Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденными приказом федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 04.08.2021 № П/0336.

Согласование результатов оценки – определение итоговой величины кадастровой стоимости объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, в случае использования более одного подхода к оценке.

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на сравнении объекта недвижимости с аналогичными объектами недвижимости.

Срок экспозиции объекта недвижимости – период времени, начиная от даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта недвижимости до даты совершения сделки с ним.

Ставка (коэффициент) капитализации – соотношение годового чистого операционного дохода от сдачи аналогичных объектов недвижимости в аренду и цен сопоставимых сделок (предложений) за аналогичные объекты.

Ставка (коэффициент) дисконтирования – приведение (дисконтирование) относящихся к разным периодам времени всех обычных на данном сегменте рынка денежных потоков (доходов), в том числе от возможной их продажи в будущем, то есть прогнозирование изменения во времени и определение текущей стоимости объекта недвижимости, соответствующей доходности инвестиций.

Статистическая модель расчета кадастровой стоимости – модель взаимосвязи факторов стоимости и рыночной стоимости объектов исследуемого вида.

Типовой (эталонный) объект оценки – объект недвижимости основные физические и иные характеристики вида использования которого, наиболее соответствуют спросу и предложению на соответствующем сегменте рынка (Методические указания о государственной кадастровой оценке, утвержденные Приказом Минэкономразвития России от 04.08.2021 № П/0336).

Удельный показатель кадастровой стоимости объекта недвижимости – кадастровая стоимость в расчете на единицу площади объекта недвижимости.

Цена предложения – цена, по которой владельцы предлагают для продажи объекты недвижимости на открытом рынке.

Цена продажи – денежная сумма или ее эквивалент, фактически уплаченная при конкретной рыночной сделке.

Цена спроса – цена, по которым потенциальные покупатели намериваются приобрести объект недвижимости исходя из своих потребностей и финансовых возможностей.

Ценовая зона – часть территории, в границах которой определены близкие по значению удельные показатели средних рыночных цен типовых объектов недвижимости.

Ценообразующие факторы – информация о физических свойствах, технических и эксплуатационных характеристиках объекта недвижимости, а также иная информация, существенная для формирования стоимости объектов недвижимости.

Чистый операционный доход – действительный валовой доход за вычетом операционных расходов.

Использованные в Отчете сокращения

АПК – агропромышленный комплекс;

АСКОН – Автоматизированная система кадастровой оценки недвижимости;

БЖС – блокированная жилая застройка;

ВВП – валовый внутренний продукт;

ВРИ – вид разрешенного использования;

ВИ – вид использования;

ГАС «Управление» - Государственная автоматизированная система «Управление»

ГБУ – государственное бюджетное учреждение;

ГБУ РК «РУТИКО» – государственное бюджетное учреждение Республики Коми «Республиканское учреждение технической инвентаризации и кадастровой оценки»;

ГК РФ – Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ; Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ; Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) от 26.11.2001 № 146-ФЗ; Гражданский кодекс Российской Федерации (часть четвертая) от 18.12.2006 № 230-ФЗ;

ГКН – государственный кадастр недвижимости;

ГКО – государственная кадастровая оценка;

ГНП – городской населенный пункт;

ГО – городской округ;

ГрК РФ – Градостроительный Кодекс Российской Федерации;

ЕГРН – единый государственный реестр недвижимости;

ЕОН – единый объект недвижимости;

ЕНК – единый недвижимый комплекс

ЖК РФ – Жилищный Кодекс Российской Федерации

ЗК РФ – Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ;

Закон о государственной кадастровой оценке - Федеральный Закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»

ЗВ – затраты на воспроизводство

ЗЗ – затраты на замещение

ЗУ – земельный участок;

ИЖС – индивидуальное жилищное строительство;

Исполнитель – работник государственного бюджетного учреждения Республики Коми «Республиканское учреждение технической инвентаризации и кадастровой оценки», непосредственно осуществляющий определение кадастровой стоимости;

КЛАДР – классификатор адресов Российской Федерации;

КПT – кадастровый план территории;

КК – кадастровый квартал;

КН – кадастровый номер объекта недвижимости.

КС – кадастровая стоимость

Комистат – территориальный орган Федеральной службы государственной статистики по Республике Коми;

Справочник КО-ИНВЕСТ – Цикл изданий укрупненных показателей стоимости строительства;

MapInfo – геоинформационная система MapInfo Pro 15.0 ReleaseBuild 18;

Методические указания, Указания, МУ – Приказ Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 04.08.2021 № П/0336 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке»;

МЖС – малоэтажная жилая застройка;

МКД – многоквартирный дом;

Минэкономразвития России – Министерство экономического развития Российской Федерации;

МО – муниципальное образование;

МР – муниципальный район;

НДС – налог на добавленную стоимость;

НП – населенный пункт;

НЭИ – наиболее эффективное использование

ОА – объект-аналог;

ОКАТО – общероссийский классификатор объектов административно-территориального деления;

ОКТМО – общероссийский классификатор территорий муниципальных образований;

ОМСУ – органы местного самоуправления;

ОКС – объект капитального строительства;

ОНС – объект незавершенного строительства;

ОО – объект оценки;

Отчет – отчет об итогах государственной кадастровой оценки зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, по состоянию на 01 января 2023 г. на территории Республики Коми;

Объект, подлежащий ГКО – объект недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке;

ПГТ – поселок гордского типа;

Перечень – перечень объектов недвижимости, подлежащий государственной кадастровой оценке;

ПКК – электронный сервис официального сайта Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии «Публичная кадастровая карта»;

ПЗЗ – правила землепользования и застройки;

Постановление правительства РФ № 861 от 27.12.2004 г. – Постановление правительства РФ от 27.12.2004 № 861 «Об утверждении Правил недискриминационного доступа к услугам по передаче электрической энергии и оказания этих услуг, Правил недискриминационного доступа к услугам по оперативно-диспетчерскому управлению в электроэнергетике и оказания этих услуг, Правил недискриминационного доступа к услугам администратора торговой системы оптового рынка и оказания этих услуг и Правил технологического присоединения энергопринимающих устройств потребителей электрической энергии, объектов по производству электрической энергии, а также объектов электросетевого хозяйства, принадлежащих сетевым организациям и иным лицам, к электрическим сетям»;

Приказ от 06.08.2020 № П/0283 – Приказ Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 06.08.2020 № П/0283 «Порядок формирования и предоставления перечней объектов недвижимости»;

Росстат - Федеральная служба государственной статистики;

Росреестр – Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии.

РК – Республика Коми;

РФ – Российская Федерация;

СК – садоводческий комплекс;

СНП – сельский населенный пункт;

СНТ – садовое некоммерческое товарищество;

СПО – специальное программное обеспечение;

Требования к Отчету – Требования к отчету об итогах государственной кадастровой оценки, утвержденные приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 06.08.2020 № П/0284;

Требования к точности определения координат – Приказ Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 23.10.2020 г. № П/0393 «Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места»;

УПКС – удельный показатель кадастровой стоимости;

УПРС – удельный показатель рыночной стоимости;

УПС – удельный показатель стоимости

УР – уровень развития;

Учреждение – государственное бюджетное учреждение Республики Коми «Республиканское учреждение технической инвентаризации и кадастровой оценки»;

Уполномоченный орган – Комитет Республики Коми имущественных и земельных отношений;

Управление Росреестра по Республике Коми – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Коми;

Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ – Федеральный закон от 03.07.2016 г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»;

Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ – Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;

Филиал – Филиал Федерального Государственного бюджетного Учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации и картографии» по Республике Коми;

ФЗ - Федеральный закон;

ФИАС – федеральная информационная адресная система.

ЦБ РФ – Центральный банк Российской Федерации;

ЦТК – цифровые тематические карты;

ЦФ, ЦОФ – ценообразующий фактор;

га – гектар;

г/г – год к прошлому году;

ед. – единица;

кв.м, м2 – квадратный метр;

км – километр;

куб.м. – кубический метр;

м – метр;

макс – максимальный;

мин - минимальный;

млн – миллион;

млрд – миллиард;

п.п – процентные пункты;

руб. – рублей;

руб./кв.м – рублей за квадратный метр;

тыс. – тысяча;

шт. – штук.

Иные сокращения, встречающиеся по тексту настоящего Отчета, либо являются широко употребляемыми и понятными читателю и пользователю Отчета, либо расшифрованы в самом тексте Отчета.

ВВОДНАЯ ГЛАВА

Реквизиты Отчета (наименование, дата подписания (утверждения), номер)

Наименование Отчета: Отчет об итогах государственной кадастровой оценки зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, по состоянию на 01 января 2023 г. на территории Республики Коми.

Номер Отчета: №01/КСОКС/11-2023

Дата подписания (утверждения) Отчета: 18.09.2023 г.

Наименование субъекта Российской Федерации, на территории которого проводится государственная кадастровая оценка

Работы по определению кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, учтенных в ЕГРН по состоянию на 01.01.2023 г., проведены на территории Республики Коми.

Виды объектов недвижимости, в отношении которых проводится государственная кадастровая оценка

Государственная кадастровая оценка проводится в отношении зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, по состоянию на 01 января 2023 г. на территории Республики Коми.

Сведения об общем количестве объектов недвижимости, содержащихся в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, а также о количестве объектов недвижимости, содержащихся в перечне, в разрезе видов объектов недвижимости

Перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, сформирован по состоянию на 01.01.2023 г., включает сведения зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест:

Вид объектов недвижимости	Количество
Здания	141 065
Помещения	446 651
Сооружения	30 879
ОНС	2 384
Машино-места	137
Всего	621 116

При подробном анализе информации, предоставленной в Перечне объектов недвижимости на 01.01.2023 по объектам оценки на полноту и непротиворечивость указанных в нем сведений (перечень характеристик, которыми описываются объекты оценки, количество объектов, имеющих значения характеристик, и т.п.) выявлено большое количество отсутствующей информации, необходимой для качественного проведения кадастровой оценки (в том числе для группировки и геопривязке объектов оценки).

Отсутствующие характеристики ОН представлены в таблицах 1.4.1, 1.4.2, 1.4.3, 1.4.4, 1.4.5.

По результатам проведенного анализа Учреждением были направлены запросы в ОМСУ Республики Коми, проработана информация, имеющаяся в распоряжении из данных архива технических паспортов и данных, представленных Росреестром РК, Роскадастром РК при обработке предварительного перечня. Подробнее в разделе 1.7.1 Информация о запросах в отношении объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке.

Также использованы сведения, содержащиеся на сервисе Росреестра «Публичная кадастровая карта» и в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», данные из деклараций о характеристиках объектов недвижимости, рыночных отчетов, направляемых в Учреждение с 01.06.2021 г. в рамках ст.22.1 237ФЗ, а также направленных заявлений об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости. (подробнее в разделе 1.7. Перечень документов, которые использовались при определении кадастровой стоимости объектов недвижимости, содержащий их наименования и иные реквизиты (дата подписания (утверждения), номер). Собранные сведения достаточны для использования в ходе оценки.

Таблица 1.4.1

Основные характеристики, описывающие объекты оценки вида «Здания» в Перечне объектов недвижимости на 01.01.2023 г.

Наименование характеристик	Количество объектов с характеристиками с Росреестра	%	Количество объектов без характеристик с Росреестра	Количество уточненных характеристик
Кадастровый номер	141065	100,00	0	0
Номер кадастрового квартала	141065	100,00	0	1384
Вид объекта недвижимости - Здание	141065	100,00	0	0
Наименование объекта	135153	95,81	5938	13125
Количество надземных этажей	138834	98,42	2231	10984
Количество подземных этажей	31256	22,16	109809	0
Материал наружных стен	138479	98,17	2586	1900
Назначение здания	141063	99,99	2	0
Год завершения строительства	125746	89,14	15319	1996
Год ввода в эксплуатацию	45516	32,27	95549

Муниципальное образование (ОКТМО)	77879	55,21	63186	0
Населенный пункт	82683	58,61	58382	0
Улица	110635	78,43	30430	0
Населенный пункт (КЛАДР)	18422	13,06	122643	0
Неформализованное описание	140895	99,88	170	0

Таблица 1.4.2

Основные характеристики, описывающие объекты оценки вида «Помещения» в Перечне объектов недвижимости на 01.01.2023

Наименование характеристик	Количество объектов с характеристиками с Росреестра	%	Количество объектов без характеристик с Росреестра	Количество уточненных характеристик
Кадастровый номер	446651	100,00	0	0
Кадастровый квартал	446651	100,00	0	0
Вид объекта недвижимости -Помещение	446651	100,00	0	0
Наименование помещения	414369	92,77	32282	95
Кадастровый номер родительского ОКС	421519	94,37	25132	23787
Количество этажей (в том числе подземных)	421364	94,34	25287	475
Материал наружных стен помещения	421411	94,35	25241	7248
Назначение помещения	446325	99,93	326	95
Назначение родительского объекта	421507	94,37	25144	0
Год завершения строительства	379908	85,05	66743	7364
Год ввода в эксплуатацию	259513	58,10	187138	7364
Муниципальное образование	391278	87,60	55373	0
Населенный пункт	108355	24,25	338296	0
Улица	438920	98,27	7731	0
КЛАДР	438271	98,12	8380	0
Неформализованное описание	446483	99,96	168	0

Таблица 1.4.3

Основные характеристики, описывающие объекты оценки вида «Сооружение» в Перечне объектов недвижимости на 01.01.2023 г.

Наименование характеристик	Количество объектов с характеристиками с Росреестра	%	Количество объектов без характеристик с Росреестра	Количество уточненных характеристик
Кадастровый номер	30879	100,00	0	0
Номер кадастрового квартала	30879	100,00	0	0
Вид объекта недвижимости - Сооружение	30879	100,00	0	0
Наименование объекта	30849	99,90	30	0
Назначение сооружения	30877	99,99	2	0
Год завершения строительства/ Год ввода в эксплуатацию	29658	96,05	1221	139
Муниципальное образование	25315	81,98	5564	0
Населенный пункт	8802	28,50	22077	0
Неформализованное описание	30806	99,76	73	0

Таблица 1.4.4

Основные характеристики, описывающие объекты оценки вида «ОНС» в Перечне объектов недвижимости на 01.01.2023 г.

Наименование характеристик	Количество объектов с характеристиками с Росреестра	%	Количество объектов без характеристик с Росреестра	Количество уточненных характеристик
Кадастровый номер	2384	100	0	0
Номер кадастрового квартала	2384	100	0	0
Вид объекта недвижимости - ОНС	2384	100	0	0
Назначение ОНС	2354	98,74	30	19
Степень готовности в процентах	2281	95,68	103	53
Наименование района	1074	45,62	1310	0
Населенный пункт	1509	64,10	875	0
Улица	1992	84,62	392	0
КЛАДР	2132	90,57	222	0
Неформализованное описание	2349	99,79	5	0

Таблица 1.4.5

Основные характеристики, описывающие объекты оценки вида «Машино-места» в Перечне объектов недвижимости на 01.01.2023 г.

Наименование характеристик	Количество объектов с характеристиками с Росреестра	%	Количество объектов без характеристик с Росреестра	Количество уточненных характеристик
Кадастровый номер	137	100	0	0
Номер кадастрового квартала	137	100	0	0
Вид объекта недвижимости	137	100	0	0
КН здания или сооружения	124	90,51	13	0
Назначение ОКС	137	100	0	0
Площадь	137	100	0	0
Номер этажа	30	21,90	107	0
Тип этажа	92	67,15	45	0
Муниципальное образование	137	100	0	0
Улица	137	100	0	0
Номер дома	122	89,05	0	0
КЛАДР	131	95,62	0	0

Дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объектов недвижимости

В соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ, датой, по состоянию на которую осуществляется определение кадастровой стоимости при проведении государственной кадастровой оценки, является день, по состоянию на который сформирован перечень.

Перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, сформирован по состоянию на 01.01.2023 г.

Дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость – 01.01.2023 г.

Реквизиты решения о проведении государственной кадастровой оценки (наименование, дата подписания (утверждения), номер)

Основанием для проведения работ по государственной кадастровой оценке зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Республики Коми в 2023 году, являются Приказ Министерства Республики Коми имущественных и земельных отношений от 14.02.2020 г. № 32Д «О проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Республики Коми в 2022 году», Приказ Комитета Республики Коми имущественных и земельных отношений от 07.12.2020 г. №19-ОД «О внесении изменений в некоторые приказы Министерства Республики Коми имущественных и земельных отношений» (Копии приказов приведены в Приложении 1. Исходные данные\1.1. Копия решения о проведении ГКО).

Перечень документов, которые использовались при определении кадастровой стоимости объектов недвижимости, содержащий их наименования и иные реквизиты (дата подписания (утверждения), номер)

При определении кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, учтенных в ЕГРН по состоянию на 01.01.2023 г. на территории Республики Коми, использовались нормативные правовые акты, методические и нормативно-технические документы, а также Интернет-ресурсы. Все документы использовались в редакции актуальной на дату определения кадастровой стоимости.

Информация о запросах в отношении объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке

При обработке информации, содержащейся в Перечне, в адрес Администраций муниципальных образований Республики Коми были отправлены запросы (ответы на все запросы получены):

- Запрос в МО ГО Воркута о проведении работ по исключению объектов недвижимости, находящихся в собственности МО ГО «Воркута» из единого государственного реестра недвижимости в связи с реализацией проекта «Управляемое сжатие» (1. Исходные данные\1.2. Результаты сбора и обработки информации\Запросы\1);

- Запрос в МО ГО Воркута о предоставлении информации в части состояния зданий (снесено или заброшено). 1. Исходные данные\1.2. Результаты сбора и обработки информации\Запросы\68);

- 20 запросов в ОМСУ о предоставлении перечня объектов недвижимости, признанных непригодными для проживания, аварийными, подлежащим сносу или реконструкции, перечня объектов недвижимости, относящихся к объектам культурного наследия местного (муниципального) значения. 1. Исходные данные\1.2. Результаты сбора и обработки информации\Запросы\4-23;

- 20 запросов в ОМСУ о предоставлении информации по зданиям, с наименованием «Общежитие», согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости, в части определения собственника и принадлежности их к ведомственному или муниципальному владению. 1. Исходные данные\1.2. Результаты сбора и обработки информации\Запросы\27-45;

- 26 запросов в ОМСУ о предоставлении недостающих сведений об объектах недвижимости. 1. Исходные данные\1.2. Результаты сбора и обработки информации\Запросы\46-65,128-134;

- 19 запросов в ОМСУ об уточнении данных по родительским объектам у жилых помещений. 1. Исходные данные\1.2. Результаты сбора и обработки информации\Запросы\85-103;

- 20 запросов в ОМСУ направлены для уточнения данных в отношении фактического использования нежилых помещений и функциональной группы. 1. Исходные данные\1.2. Результаты сбора и обработки информации\Запросы\108-127;

- 16 запросов в ОМСУ о фактическом использовании родительского объекта и нежилых помещений. 1. Исходные данные\1.2. Результаты сбора и обработки информации\Запросы\69-84;

- 20 запросов о характеристиках объектов незавершенного строительства в ОМСУ. 1. Исходные данные\1.2. Результаты сбора и обработки информации\Запросы\179-193, 214-218;

- Запросы по ценообразующим факторам в количестве 20 штук в ОМСУ (1. Исходные данные\1.2. Результаты сбора и обработки информации\Запросы\138-157), после уточнения сведений 20 запросов были направлены на согласование этих ценообразующих факторов (1. Исходные данные\1.5. Исходные данные, использованные для определения ЦОФ\1.5.2. Согласование ЦОФ);

- Для согласования вида разрешенного использования с ОМСУ направлено 20 запросов. 1. Исходные данные\1.2. Результаты сбора и обработки информации\Запросы\194-213.

В адрес Министерства здравоохранения и Министерства образования Республики Коми были направлены запросы о предоставлении перечней объектов здравоохранения и образования соответственно, расположенных на территории республики с указанием их наименований и адресов. 1. Исходные данные\1.2. Результаты сбора и обработки информации\Запросы\2,3.

Управлением Республики Коми по охране объектов культурного наследия по запросу были предоставлены сведения по всем объектам культурного наследия расположенным на территории республики. 1. Исходные данные\1.2. Результаты сбора и обработки информации\Запросы\24.

В Управление Росреестра по Республики Коми направлены запросы по следующим темам:

- о предоставлении актуальной информации по сделкам купли продажи 1. Исходные данные\1.2. Результаты сбора и обработки информации\Запросы\25;

- о несоответствии структуры кадастрового номера объекта капительного строительства 1. Исходные данные\1.2. Результаты сбора и обработки информации\Запросы\106;

- об отсутствии обязательных сведений, содержащихся в ЕГРН в предварительном перечне ОН. 1. Исходные данные\1.2. Результаты сбора и обработки информации\Запросы\136;

- о выявленных противоречиях в предварительном перечне ОН и направление на исправление данных ошибок. 1. Исходные данные\1.2. Результаты сбора и обработки информации\Запросы\158.

В Филиал государственного бюджетного учреждения «ФКП Росреестра по Республике Коми» (с 01.01.2023 филиал публично-правовой компании «Роскадастр») по направлено 4 запроса об исправлении несоответствий и уточнении данных по предоставленному предварительному перечню. 1. Исходные данные\1.2. Результаты сбора и обработки информации\Запросы\66,104,135,137.

По ходатайству Учреждения Комитетом Республики Коми имущественных и земельных отношений направлены запросы в Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Республики Коми об основных характеристиках автомобильных дорог, в адрес филиала ОАО «РЖД» Северная железная дорога о технических характеристиках железных дорог и в филиал ПАО «Россети Северо-Запад» о технических характеристиках линий электропередач и связанных с ними сооружений. 1. Исходные данные\1.2. Результаты сбора и обработки информации\Запросы\67,105,107 (соответственно).

Информация о поступивших декларациях о характеристиках объектов недвижимости

Согласно п. 3, ст. 12 Федерального закона от 03 июля 2016 г. №237-ФЗ в целях сбора и обработки информации, необходимой для определения кадастровой стоимости, правообладатели объектов недвижимости вправе предоставить бюджетному учреждению декларации о соответствующих характеристиках объектов недвижимости.

Декларации о характеристиках объектов недвижимости принимались и рассматривались в соответствии с Порядком рассмотрения декларации о характеристиках объекта недвижимости, утвержденным приказом Росреестра от 24.05.2021 г. № П/0216.

Для организации сбора и обработки информации, поступающей от правообладателей объектов недвижимости в отношении характеристик соответствующих объектов недвижимости, необходимой для определения кадастровой стоимости, размещена информация о возможности подачи деклараций на сайте Комитета Республики Коми имущественных и земельных отношений (уполномоченный орган), а также на сайте Государственного бюджетного учреждения Республики Коми «Республиканское учреждение технической инвентаризации и кадастровой оценки».

В целях оповещения заинтересованных лиц на сайте учреждения и на информационных щитах размещена информация о приеме бюджетным учреждением деклараций о характеристиках объектов недвижимости на постоянной основе.

В Учреждение поступило в 2021 и 2022 годах 11 деклараций о характеристиках объектов недвижимости в отношении объектов капитального строительства, предусмотренные п. 3, ст. 12 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ, результаты обработки деклараций в Приложении 5. Исходные документы относятся к материалам ограниченного доступа. 5.1 Декларации.

Информация о поступивших заявлениях об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости

Согласно ст.21 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ бюджетные учреждения, осуществившие определение кадастровой стоимости, рассматривают заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости.

В соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ оценка зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Республики Коми бюджетным учреждением не проводилась. Последняя государственная кадастровая оценка в отношении вышеуказанных объектов недвижимости была осуществлена по состоянию на 01.01.2015 на основании Федерального закона от 20.07.1998 №135-ФЗ.

В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 31.07.2020 года 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» Комитетом Республики Коми имущественных и земельных отношений принято решение от 30.08.2021 678 о передаче Учреждению полномочий по приему и рассмотрению заявлений об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, а также полномочий по исправлению ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Республики Коми, установленной в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ.

В связи с чем Учреждением принимаются заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости в предыдущем туре ГКО ОКС в 2015 году, в случае выявления такие ошибки исправляются.

В период с 30.08.2021 г. по 01.01.2023 г. в учреждение поступило 34 заявления об исправлении ошибок в отношении ОКС.

Таблица 1.7.1

Год	Кол-во заявлений об исправлении ошибок в отношении ОКС	Кол-во решений о пересчете	Кол-во ОН в отношении которых ошибки исправлены
2021	6	3	9
2022	29	16	32

Информация, предоставленная заявителями в отношении материала стен, назначение ОН и т.д., подтвержденная технической документацией учитывалась при анализе Перечня, вносились корректировки.

Результаты рассмотрения заявлений об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости в Приложении 5. Сведения и материалы, содержащие информацию ограниченного доступа. 5.3 Технические ошибки.

Информация о результатах установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости при оказании услуги бюджетным учреждением согласно ст.22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ

В соответствии с ч. 5 ст. 12 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ и п. 19 Методических указаний в рамках подготовки к государственной кадастровой оценке Учреждением осуществлен сбор, обработка и учет информации об объектах недвижимости (в случае если характеристики объекта недвижимости не изменялись), кадастровая стоимость которых была установлена в размере рыночной стоимости.

Согласно постановлению Правительства Республики Коми от 10.02.2021 № 53 «Об установлении даты перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», Республика Коми с 01.07.2021 перешла на новый порядок установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. Кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена в размере рыночной стоимости по заявлению, поданному в бюджетное учреждение, наделенное полномочиями по определению кадастровой стоимости, или многофункциональный центр.

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Согласно ч. 2 ст. 12 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ в рамках подготовки к проведению государственной кадастровой оценки сбор данных осуществляется до 1 января года определения кадастровой стоимости. Поскольку в Республике Коми 2023 г. является годом определения кадастровой стоимости ОКС, заявления об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, направленные после 01.01.2023 в Учреждение, при анализе не учитывались.

За период с 01.06.2021 по 01.01.2023 гг. в Учреждение поступило 435 заявления об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, из них положительных решений об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, принятых Учреждением - 225.

Таблица 1.7.2

Количество поданных заявлений об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости

№ п/п	Земли/ОКСы	Количество заявлений
1	Земельные участки	57
2	ОКС	378

Таблица 1.7.3

Количество принятых решений об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости

№ п/п	Категория земель	Количество заявлений
1	Земельные участки	32
2	ОКС	193

Примечание: Для определения общего количества поданных заявлений о установлении кадастровой стоимости в размере рыночной в Приложении 1. Исходные данные/1.6. Результаты сбора информации о рынке ОН/1.6.5. Информация по рыночным отчетам. Учреждением допускается наличие нескольких кадастровых номеров ОН в рыночном отчете.

Таблица 1.7.4

Процент снижения КС при установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости ОКСов в разрезе МР за 2022 г.

№ п/п	Муниципальное образование	Количество ОКС	Средний УПКС 2015г. руб/кв.м.	Средний УПРС руб/кв.м.	Средний % снижения
1	МО МР Сыктывдинский	2	13 192,81	2 938,34	-77,7%
2	МО ГО Сыктывкар	65	37 949,60	20 522,25	-45,9%
3	МО МР Корткеросский	3	7 057,40	493,69	-93,0%
4	МО МР Усть-Куломский	4	14 930,43	6 443,76	-56,8%
5	МО МР Усть-Вымский	2	25 251,37	12 305,21	-51,3%
6	МО МР Удорский	6	6 239,60	1 951,45	-68,7%
7	МО МР Печора	4	19 157,34	7 125,06	-62,8%
8	МО ГО Усинск	2	51 766,50	32 402,37	-37,4%
9	МО ГО Воркута	24	17 195,08	7 594,36	-55,8%
10	МО МР Койгородский	3	34 631,50	13 034,41	-62,4%
11	МО МР Прилузский	2	29 843,69	12 178,13	-59,2%
12	МО МР Сосногорск	11	34 267,98	16 500,05	-51,8%
13	МО ГО Ухта	33	45 208,93	20 678,71	-54,3%
Республика Коми	161	32 839,83	16 188,36	-50,7%

Процент снижения кадастровой стоимости по видам назначения объектов недвижимости представлен в Таблице 1.7.5.

Таблица 1.7.5

Процент снижения кадастровой стоимости по видам назначения объектов недвижимости

Вид ОН	УПКС 2015	УПРС 2022	% снижения	Количество ОН
Здания	19 959,10	7 976,73	-60,0%	47
Нежилые помещения	42 339,87	21 437,37	-49,4%	75
Жилые помещения	30 828,86	16 384,64	-46,9%	38
Сооружения	2 147,50	1 000,26	-53,4%	1

Нормативные правовые акты, методические и нормативно-технические документы, которые использовались при определении кадастровой стоимости объектов, подлежащих государственной кадастровой оценке

Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ;

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ;

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ;

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) от 26.11.2001 № 146-ФЗ;

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть четвертая) от 18.12.2006 № 230-ФЗ;

Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ;

Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая) от 31.07.1998 № 146-ФЗ;

Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 05.08.2000 № 117-ФЗ;

Федеральный закон от 21.07.1997 № 117-ФЗ «О безопасности гидротехнических сооружений»;

Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»;

Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»;

Федеральный закон от 08.11.2007 № 257-ФЗ «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской федерации»;

Федеральный закон от 03.08.2018 № 342-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»;

Постановление Правительства РФ от 02.09.2009 № 717 «О нормах отвода земель для размещения автомобильных дорог и (или) объектов дорожного сервиса»;

Приказ Министерства строительства и дорожного хозяйства Республики Коми от 30.06.2020 N 268-ОД «Об утверждении Региональных нормативов градостроительного проектирования Республики Коми»;

Приказ Росреестра от 14.06.2022 № П/0225 «Об установлении Требований к отчету об итогах государственной кадастровой оценки»;

Приказ Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 06.08.2020 № П/0283 «Порядок формирования и предоставления перечней объектов недвижимости»;

Приказ Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 24.05.2021 № П/0216 «Об утверждении Порядка рассмотрения декларации о характеристиках объекта недвижимости, в том числе ее формы»;

Приказ Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.11.2020 № П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков»;

Приказ Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 14.06.2022 № П/0226 «Об установлении критериев соответствия методическим указаниям о государственной кадастровой оценке проекта отчета, обновленной версии проекта отчета, составленных бюджетным учреждением, созданным субъектом Российской Федерации и наделенным полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости».

Приказ Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 06.08.2020 № П/0280 «Об утверждении Порядка рассмотрения обращений о предоставлении разъяснений, связанных с определением кадастровой стоимости, в том числе формы предоставления таких разъяснений»;

Приказ Минэкономразвития РФ от 24.11.2015 № 877 «Об утверждении порядка кадастрового деления территории Российской Федерации, порядка присвоения объектам недвижимости кадастровых номеров, номеров регистрации, реестровых номеров границ»;

Приказ Росреестра от 15.09.2021 № П/0411 «Об утверждении Перечня областей, в которых работники бюджетного учреждения, созданного субъектом Российской Федерации и наделенного полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, привлекаемые к определению кадастровой стоимости, должны иметь высшее образование и (или) профессиональную переподготовку, и Порядка подтверждения соответствия требованиям, предъявляемым к работникам бюджетного учреждения, созданного субъектом Российской Федерации и наделенного полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, привлекаемым к определению кадастровой стоимости»;

Приказ Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 06.08.2020 № П/0278 «Об утверждении Порядка ведения фонда данных государственной кадастровой оценки и предоставления сведений, включенных в этот фонд, а также Перечня иных сведений о кадастровой стоимости, о порядке и об основаниях ее определения, требований по их включению в фонд данных государственной кадастровой оценки»;

Приказ Росреестра от 04.08.2021 № П/0336 «Об утверждении Методических указаний о государственной кадастровой оценке»;

Приказ Комитета Республики Коми по тарифам от 09.12.2022 № 61/1 «Об установлении цен (тарифов) на электрическую энергию для населения и приравненных к нему категорий потребителей по Республике Коми»;

Приказ Комитета Республики Коми по тарифам от 20.06.2022 № 31/1 «О внесении изменений в приказ Комитета Республики Коми по тарифам от 20 декабря 2021 г. 69/57 «О льготных тарифах в сфере холодного водоснабжения, водоотведения в Республике Коми на 2022 год»;

Приказ Комитета Республики Коми по тарифам от 17.06.2021 № 20/8 «О розничных ценах на газ, реализуемый ООО «Газпром межрегионгаз Ухта» населению Республики Коми»;

Приказ Комитета Республики Коми по тарифам от 30.12.2021 № 77/4 «Об установлении стандартизированных тарифных ставок, используемых для определения величины платы за технологическое присоединение газоиспользующего оборудования к сетям газораспределения АО «Газпром газораспределение Сыктывкар» на 2022 год»;

Приказ Комитета Республики Коми по тарифам от 28.12.2021 г. №75/5 «Об установлении платы за подключение к системе теплоснабжения ООО «Сыктывкарская тепловая компания» на 2022 год»;

Приказ Комитета Республики Коми по тарифам от 1 августа 2022 г. № 45/1 «Об установлении платы за подключение к системе теплоснабжения ЭМУП «Жилкомхоз» на 2022 год»;

Приказ Комитета Республики Коми по тарифам от 26.11.2021 г. №55/7 «О тарифах ОАО «Сыктывкарский Водоканал» на подключение (технологическое присоединение) к централизованным системам холодного водоснабжения, водоотведения»;

ГОСТ 33062-2014. Межгосударственный стандарт. Дороги автомобильные общего пользования. Требования к размещению объектов дорожного и придорожного сервиса;

СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов»;

СНИП 2.05.02 – 85 «Автомобильные дороги»;

СП 42.13330.2016. Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*;

СП 113.13330.2016. Свод правил. Стоянки автомобилей. Актуализированная редакция СНиП 21-02-99*;

СП 42.13330.2016 «Градостроительство». Планировка и застройка городских и сельских поселений;

СП 58.13330.2019. Свод правил. Гидротехнические сооружения. Основные положения. СНиП 33-01-2003;

СП 54.13330.2022. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. СНиП 31-01-2003";

СП 55.13330.2016 "Свод правил. Дома жилые одноквартирные. СНиП 31-02-2001";

СП 53.13330.2019. Свод правил. Планировка и застройка территории ведения гражданами садоводства. Здания и сооружения (СНиП 30-02-97* Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения);

СП 113.13330.2016. Свод правил. Стоянки автомобилей. Актуализированная редакция СНиП 21-02-99*;

СП 56.13330.2021. Свод правил. Производственные здания. СНиП 31-03-2001;

СП 44.13330.2011. Свод правил. Административные и бытовые здания. Актуализированная редакция СНиП 2.09.04-87;

СП 118.13330.2022. Свод правил. Общественные здания и сооружения. СНиП 31-06-2009

ОНТП-01-91. РД 3107938-0176-91. Общесоюзные нормы технологического проектирования предприятий автомобильного транспорта (утв. протоколом концерна «Росавтотранс» от 07.08.1991 N 3);

СП 257.1325800.2020. Свод правил. Здания гостиниц. Правила проектирования" (утв. Приказом Минстроя России от 30.12.2020 N 922/пр);

СП 106.13330.2012. Свод правил. Животноводческие, птицеводческие и звероводческие здания и помещения. Актуализированная редакция СНиП 2.10.03-84 (утв. Приказом Минрегиона России от 29.12.2011 N 635/15);

СП 41-101-95. Проектирование тепловых пунктов;

СП 58.13330.2019. Свод правил. Гидротехнические сооружения. Основные положения. СНиП 33-01-2003" (утв. и введен в действие Приказом Минстроя России от 16.12.2019 N 811/пр)

СП 31.13330.2021. Свод правил. Водоснабжение. Наружные сети и сооружения. СНиП 2.04.02-84*;

СП 120.13330.2022. Свод правил. Метрополитены. СНиП 32-02-2003 (утв. и введен в действие Приказом Минстроя России от 27.12.2022 N 1131/пр);

СП 109.13330.2012. Свод правил. Холодильники. Актуализированная редакция СНиП 2.11.02-87 (утв. Приказом Минрегиона России от 29.12.2011 N 635/6);

СП 98.13330.2018. Свод правил. Трамвайные и троллейбусные линии. СНиП 2.05.09-90 (утв. и введен в действие Приказом Минстроя России от 20.11.2018 N 735/пр);

РД-АПК 1.10.07.01-12. Система рекомендательных документов в агропромышленном комплексе Министерства сельского хозяйства Российской Федерации. Методические рекомендации по технологическому проектированию. Методические рекомендации по технологическому проектированию ветеринарных объектов для животноводческих, звероводческих, птицеводческих предприятий и крестьянских (фермерских) хозяйств" (утв. и введены в действие Минсельхозом России 06.07.2012);

СП 31-113-2004. Свод правил по проектированию и строительству. Бассейны для плавания (одобрен Письмом Госстроя РФ от 30.04.2004 N ЛБ-322/9 и Приказом Росспорта от 26.02.2005 N 24);

МДС 31-9.2003. Православные храмы. Том 2. Православные храмы и комплексы. Пособие по проектированию и строительству (к СП 31-103-99);

СП 158.13330.2014. Свод правил. Здания и помещения медицинских организаций. Правила проектирования (утв. Приказом Минстроя России от 18.02.2014 N 58/пр);

МДС 31-10.2004. Рекомендации по планировке и содержанию зданий, сооружений и комплексов похоронного назначения (рекомендованы Письмом Госстроя РФ от 20.01.2004 N СК-406/12);

Методические рекомендации по проектированию бань и банно-оздоровительных комплексов (утв. Приказом Роскоммунхоза от 30.12.1993 N 88);

СП 247.1325800.2016. Свод правил. Следственные изоляторы уголовно-исполнительной системы. Правила проектирования (утв. Приказом Минстроя России от 15.04.2016 N 245/пр) (ред. от 30.12.2020);

МДС 32-1.2000. РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ПРОЕКТИРОВАНИЮ ВОКЗАЛОВ;

Приказ Минстроя России от 21.12.2022 N 1101/пр «Об утверждении СП 88.13330.2022 «СНиП II-11-77* Защитные сооружения гражданской обороны»;

СП 43.13330.2012. Свод правил. Сооружения промышленных предприятий. Актуализированная редакция СНиП 2.09.03-85 (утв. Приказом Минрегиона России от 29.12.2011 N 620);

СП 32.13330.2018. Свод правил. Канализация. Наружные сети и сооружения. СНиП 2.04.03-85 (утв. и введен в действие Приказом Минстроя России от 25.12.2018 N 860/пр);

СП 121.13330.2019. Свод правил. Аэродромы. СНиП 32-03-96 (утв. и введен в действие Приказом Минстроя России от 30.01.2019 N 64/пр).

Перечень иных источников, используемых при проведении государственной кадастровой оценки (книги, справочные пособия, интернет публикации и др.)

№ п/п	Перечень внешних источников (ссылки на сайты, газеты, литературу и т.д.)	Название источника
1	Справочник КО-ИНВЕСТ	«БЛАГОУСТРОЙСТВО ТЕРРИТОРИЙ». Укрупненные показатели стоимости строительства. В уровне цен на 01.01.2021 г., для условий строительства в Республике Коми, Россия. Серия «Справочник оценщика». Издание пятое, переработанное и дополненное. - М.: ООО «КО-ИНВЕСТ Опцион», 2021.
2	Справочник КО-ИНВЕСТ	«ЖИЛЫЕ ДОМА». Укрупненные показатели стоимости строительства. В уровне цен на 01.01.2021 г., для условий строительства в Республике Коми, Россия. Серия «Справочник оценщика». - М.: ООО «КО-ИНВЕСТ Опцион», 2021.
3	Справочник КО-ИНВЕСТ	«ЗДАНИЯ И СООРУЖЕНИЯ АГРОПРОМЫШЛЕННОГО КОМПЛЕКСА». Укрупненные показатели стоимости строительства. В уровне цен на 01.01.2021 г., для условий строительства в Республике Коми, Россия. Серия «Справочник оценщика». - М.: ООО «КО-ИНВЕСТ Опцион», 2021.
4	Справочник КО-ИНВЕСТ	«МАГИСТРАЛЬНЫЕ СЕТИ И ТРАНСПОРТ». Укрупненные показатели стоимости строительства. В уровне цен на 01.01.2021 г., для условий строительства в Республике Коми, Россия. Серия «Справочник оценщика». - М.: ООО «КО-ИНВЕСТ Опцион», 2021.
5	Справочник КО-ИНВЕСТ	«ОБЩЕСТВЕННЫЕ ЗДАНИЯ». Укрупненные показатели стоимости строительства. В уровне цен на 01.01.2021 г., для условий строительства в Республике Коми, Россия. Серия «Справочник оценщика». - М.: ООО «КО-ИНВЕСТ Опцион», 2021.
6	Справочник КО-ИНВЕСТ	«ОБЪЕКТЫ АРХИТЕКТУРНОГО НАСЛЕДИЯ». Укрупненные показатели реставрационно – восстановительных работ. В уровне цен Универсального субъекты РФ на 01.01.2023 г., для условий выполнения работ в Российской Федерации. Серия «Справочник оценщика». – М.: ООО «КО-ИНВЕСТ Опцион», 2023.
7	Справочник КО-ИНВЕСТ	«ПРОМЫШЛЕННЫЕ ЗДАНИЯ». Укрупненные показатели стоимости строительства. В уровне цен на 01.01.2021 г., для условий строительства в Республике Коми, Россия. Серия «Справочник оценщика». Издание девятое. - М.: ООО «КО-ИНВЕСТ Опцион», 2021.
8	Справочник КО-ИНВЕСТ	«ПРОМЫШЛЕННЫЕ СООРУЖЕНИЯ». Укрупненные показатели стоимости строительства. В уровне цен на 01.01.2021 г., для условий строительства в Республике Коми, Россия. Серия «Справочник оценщика». - М.: ООО «КО-ИНВЕСТ Опцион», 2021.
9	Справочник КО-ИНВЕСТ	«СКЛАДСКИЕ ЗДАНИЯ И СООРУЖЕНИЯ». Укрупненные показатели стоимости строительства. В уровне цен на 01.01.2021 г., для условий строительства в Республике Коми, Россия. Серия «Справочник оценщика». Издание пятое, переработанное и дополненное. - М.: ООО «КО-ИНВЕСТ Опцион», 2021.
10	Справочник КО-ИНВЕСТ	«СООРУЖЕНИЯ ГОРОДСКОЙ ИНФРАСТРУКТУРЫ». Укрупненные показатели стоимости строительства. В уровне цен на 01.01.2021 г., для условий строительства в Республике Коми, Россия. Серия «Справочник оценщика». - М.: ООО «КО-ИНВЕСТ Опцион», 2021.
11	http://167000.ru/	167000.ru. Информационная система недвижимости Сыктывкара и Республики Коми
12	https://www.avito.ru/komi	Avito.ru. Доска объявлений от частных лиц и компаний в Республике Коми
13	https://www.autostat.ru/	Аналитическое агентство АВТОСТАТ
14	http://www.banki.ru/	Банки.ру – финансовый маркетплейс. Вклады, кредиты, ипотека, страховые и инвестиционные проекты
15	http://gis.rkomi.ru/	Геопортал Республики Коми. Информационный ресурс Республики Коми
16	https://dom.gosuslugi.ru/	Государственная информационная система жилищно-коммунального хозяйства
17	https://mpr.rkomi.ru/uploads/documents/gosdoklad_2022_elektronnaya_versiya_2023-06-28_15-40-28.pdf	Государственный доклад о состоянии окружающей среды Республики Коми в 2022 году. Минприроды Республики Коми [и др.]; под общ. ред. ГБУ РК «ТФИ РК». – электронная версия. – Сыктывкар: Минприроды Республики Коми, 2023. – 164 с
18	Справочная литература	Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости. – СПб: Питер, 2001. – 336с. – (Серия «Учебники для вузов»)
19	Официальные сайты администраций муниципальных образований Республики Коми	Документы территориального планирования городских поселений, сельских поселений, утвержденные правила землепользования и застройки поселений, утвержденные правила землепользования и застройки соответствующих межселенных территорий, а также генеральные планы городских и сельских поселений, утвержденные и действующие в административных границах муниципального образования, стратегии социально-экономического развития муниципальных образований
20	https://наш.дом.рф/	Единая информационная система жилищного строительства
21	http://gasu.rkomi.ru	Единая информационно-аналитическая система органов власти Республики Коми с использованием типового регионального сегмента ГАС «Управление»
22	https://www.bnkomi.ru	Информационное агентство «БНК»
23	https://komiinform.ru/	Информационное агентство «Комиинформ»
24	https://komionline.ru/	Информационное агентство «КомиОнлайн»
25	https://www.rbc.ru	Информационное агентство «РБК»
26	ООО «КО-ИНВЕСТ» (http://shop.coinvest.ru/index.php?_route_=changelog)	Информационное письмо ООО «КО-ИНВЕСТ», опубликованное на официальном сайте ООО «КО-ИНВЕСТ», о необходимости применения поправочного коэффициента
27	https://спроси.дом.рф/catalog/filter/region-is-komi/apply/	Каталог программ с государственной поддержкой - Госпрограммы
28	http://agui.rkomi.ru	Комитет Республики Коми имущественных и земельных отношений
29	http://mpr.rkomi.ru	Министерство природных ресурсов и охраны окружающей среды Республики Коми
30	http://arch.rkomi.ru	Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Республики Коми
31	https://econom.rkomi.ru	Министерство экономического развития и промышленности Республики Коми
32	http://economy.gov.ru	Министерство экономического развития Российской Федерации
33	http://rkomi.ru	Официальный портал Республики Коми
34	http://pkk5.rosreestr.ru/	Публичная кадастровая карта. Электронный сервис Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии
35	https://riarating.ru/infografika/20230503/630241205.html	Рейтинг регионов РФ по вводу жилья в 2022 г.
36	https://www.finversia.ru/publication/rossiiskie-banki-finansovye-itogi-2022-goda-125537	Российские банки: финансовые итоги 2022 года
37	https://www.kommersant.ru/doc/5771639	Росстат: инфляция в России
38	https://www.audit-it.ru/articles/personnel/a111/1071206.html	Рынок труда в России 2022
39	https://dom.mingkh.ru/	Сайт общественного инициативного проекта по раскрытию информации о состоянии жилого фонда в Российской Федерации
40	https://sanatoria.ru/alls.php?oblast=Республика%20Коми	Санатории Республики Коми
41	https://ru.wikipedia.org/	Свободная энциклопедия
42	https://statrielt.ru/	СтатРиелт - Statrielt– информационный портал недвижимости (база объектов, статистика, анализ рынка)
43	https://komi.gks.ru	Территориальный орган Федеральной службы государственной статистики по Республике Коми
44	https://erzrf.ru/top-zastroyshchikov/respublika-komi?topType=1&date=2023	ТОП застройщиков РК
45	https://rosreestr.ru	Федеральная служба государственной регистрации кадастра и картографии. Официальный сайт
46	https://rosstat.gov.ru	Федеральная служба государственной статистики
47	Справочная литература	Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ. – Лаврентьева В.Н. – М.: Дело, 1997. – 480 с.
48	https://2gis.ru	Электронный справочник с картами городов
49	https://yandex.ru/maps?clid=2261452&win=311	Яндекс карты. Поисково-информационная картографическая служба Яндекса.

Указанный список документов, которые использовались при определении кадастровой стоимости объектов недвижимости, не является закрытым. При использовании в настоящем Отчете в расчетах или иным способом иных документов, данные источники информации сопровождаются ссылками на источник их получения в самом тексте Отчета.

Сведения о работниках бюджетного учреждения, непосредственно осуществивших определение кадастровой стоимости, о руководителе такого бюджетного учреждения

Сведения о Государственном бюджетном учреждении

Полное наименование	Государственное бюджетное учреждение Республики Коми «Республиканское учреждение технической инвентаризации и кадастровой оценки»
Сокращенное наименование	ГБУ РК «РУТИКО»
Директор	Геттих Елена Юрьевна
Основание полномочий	Устав
Юридический адрес	167000 РК, г. Сыктывкар, ул. Карла Маркса, д. 197
Почтовый адрес	167000 РК, г. Сыктывкар, ул. Карла Маркса, д. 197
Основной государственный регистрационный номер (ОГРН), дата присвоения	1171101004128 от 07.06.2017 г.
Реквизиты ГБУ РК «РУТИКО»	ИНН/ КПП 1101157842/110101001, Р/с 40601810740301087004, Отделение НБ-Республика Коми г. Сыктывкар, БИК 048702001, КБК 00000000000000000130, ОГРН 1171101004128, ОКВЭД 84.11.4, ОКПО 15962383, ОКТМО 87701000001, ОКАТО 87401000000, ОКОГУ 2300280, ОКФС 13, ОКОПФ 75203
Сайт	www.rkbti.ru
Электронный адрес	rbti_jur@mail.ru
Телефоны	телефон/факс 8(8212)24-54-81 бухгалтерия 8(8212)24-59-67

Сведения о работниках бюджетного учреждения, непосредственно осуществивших определение кадастровой стоимости о руководителе такого бюджетного учреждения

Фамилия, имя, отчество	Дейнека Зинаида Викторовна
Основное место работы	Государственное бюджетное учреждение Республики Коми «Республиканское учреждение технической инвентаризации и кадастровой оценки»
Занимаемая должность	Заместитель директора – заведующий отделом по кадастровой оценке
Сведения о документах, подтверждающих получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности (в том числе и сведения о повышении квалификации при наличии)	Диплом о профессиональной переподготовке ПП № 607397 от 26.09.2003 г., Московский международный институт эконометрии, информатики, финансов и права. Свидетельство о повышении квалификации № 13736 от 28.04.2012 г., Институт переподготовки и повышения квалификации работников АПК Республики Коми; Сертификат регистрационный № РОО-14/С-19/705 от 10.06.2014 г. «Судебная экспертиза и судебная практика в оценке. Оспаривание кадастровой стоимости».
Почтовый адрес	167000 РК, г. Сыктывкар, ул. Карла Маркса, д. 197.
Место нахождения	167000 РК, г. Сыктывкар, ул. Карла Маркса, д. 197.
Номер контактного телефона	8(8212) 40-10-67
Адрес электронной почты	z.v.deyneka@rbti.rkomi.ru
Фамилия, имя, отчество	Зубарева Елена Александровна
Основное место работы	Государственное бюджетное учреждение Республики Коми «Республиканское учреждение технической инвентаризации и кадастровой оценки»
Занимаемая должность	Заместитель заведующего отделом по кадастровой оценке
Сведения о документах, подтверждающих получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности (в том числе и сведения о повышении квалификации при наличии)	Диплом о профессиональной переподготовке № 772403843057 от 27 марта 2018 года, Негосударственное бюджетное учреждение дополнительного профессионального образования «Институт профессионального образования» по программе «Государственная кадастровая оценка».
Почтовый адрес	167000 РК, г. Сыктывкар, ул. Карла Маркса, д. 197.
Место нахождения	167000 РК, г. Сыктывкар, ул. Карла Маркса, д. 197.
Номер контактного телефона	8(8212) 40-10-67
Адрес электронной почты	e.a.zubareva@rbti.rkomi.ru

Фамилия, имя, отчество	Паршукова Любовь Леонидовна
Основное место работы	Государственное бюджетное учреждение Республики Коми «Республиканское учреждение технической инвентаризации и кадастровой оценки»
Занимаемая должность	Заведующий группы по определению кадастровой стоимости
Сведения о документах, подтверждающих получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности (в том числе и сведения о повышении квалификации при наличии)	Диплом о профессиональной переподготовке № 772407696803 от 29 марта 2019 года, Негосударственное бюджетное учреждение дополнительного профессионального образования «Институт профессионального образования» по программе «Государственная кадастровая оценка»
Почтовый адрес	167000 РК, г. Сыктывкар, ул. Карла Маркса, д. 197.
Место нахождения	167000 РК, г. Сыктывкар, ул. Карла Маркса, д. 197.
Номер контактного телефона	8(8212) 40-10-67
Адрес электронной почты	l.l.parshukova@rbti.rkomi.ru
Артеева Наталья Николаевна
Основное место работы	Государственное бюджетное учреждение Республики Коми «Республиканское учреждение технической инвентаризации и кадастровой оценки»
Занимаемая должность	Главный эксперт по работе с заявителями
Сведения о документах, подтверждающих получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности (в том числе и сведения о повышении квалификации при наличии)	Диплом о профессиональной переподготовке № 64241137311 от 28 февраля 2020 года, Частное учреждение «Образовательная организация дополнительного профессионального образования «Международная академия экспертизы и оценки» по программе «Государственная кадастровая оценка»
Почтовый адрес	167000 РК, г. Сыктывкар, ул. Карла Маркса, д. 197.
Место нахождения	167000 РК, г. Сыктывкар, ул. Карла Маркса, д. 197.
Номер контактного телефона	8(8212) 40-10-67
Адрес электронной почты	n.n.arteeva@rbti.rkomi.ru

Общие допущения

Кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект.

Использование Отчета в иных целях может привести к заблуждению и неверным выводам относительно корректности (точности и объективности) определенной стоимости.

При определении кадастровой стоимости объект недвижимости оценивается исходя из предположения о возможности его добровольного отчуждения (передачи права собственности) на открытом рынке в условиях свободной конкуренции, а также с учетом того, что покупатель получает возможность полного и незамедлительного его использования в состоянии, в котором он был приобретен (передан) на дату определения кадастровой стоимости независимо от того, ограничен ли такой объект недвижимости в обороте, существует ли рынок такого рода объектов недвижимости и может ли он быть фактически отчужден.

Отчет содержит профессиональное мнение работников Учреждения, осуществивших определение кадастровой стоимости объектов оценки, без каких-либо гарантий с их стороны в отношении последующей сделки с объектами оценки.

При проведении государственной кадастровой оценки Учреждение в своих действиях поступает как независимое лицо. Размер оплаты услуг Учреждения за проведение оценки не связан с выводами и результатами оценки.

Работники, привлекаемые к определению кадастровой стоимости, соответствуют основным требованиям к работникам бюджетного учреждения в соответствии с ч. 1 ст. 10 ФЗ №237.

Работники, непосредственно осуществляющие определение кадастровой стоимости, подписывающие Отчет, соответствуют основным требованиям к работникам бюджетного учреждения в соответствии с частями 1 и 2 ст. 10 ФЗ №237.

В соответствии со ст. 4 Закона № 237-ФЗ государственная кадастровая оценка проводится на основе принципов единства методологии определения кадастровой стоимости, непрерывности актуализации сведений, необходимых для определения кадастровой стоимости, независимости и открытости процедур государственной кадастровой оценки на каждом этапе их осуществления, экономической обоснованности и проверяемости результатов определения кадастровой стоимости.

Отчет составлен в соответствии с Требованиями к отчету.

Настоящий Отчет достоверен и может использоваться только в полном объёме и лишь для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации в соответствии с государственным заданием. Никакие части Отчета не могут рассматриваться иначе как неотъемлемая часть единого целого. Отдельные части Отчета не могут трактоваться раздельно, а только в связи с полным текстом Отчета, с учетом всех содержащихся в нем допущений и ограничений.

Государственная кадастровая оценка отражает стоимость объектов оценки по состоянию на 01.01.2023 г. Изменение состояния рынка недвижимости после даты оценки может привести к уменьшению или увеличению стоимости, установленной на фактическую дату оценки.

Мнение Учреждения относительно уровня кадастровой стоимости действительно только на дату оценки, указанную в Отчете. Учреждение не принимает на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических, юридических, технических и природных условий, которые могут повлиять на кадастровую стоимость объекта оценки.

Содержащиеся в Отчете анализ, мнения и заключения принадлежат Учреждению и действительны строго в пределах ограничительных условий и допущений, являющихся частью Отчета.

Государственная кадастровая оценка проводится в отношении объектов недвижимости, содержащихся в Перечне. Перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, формируется органом регистрации прав на основании решения о проведении государственной кадастровой оценки.

Порядок формирования и предоставления перечней объектов недвижимости устанавливается федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки.

В соответствии с частью 5 статьи 13 ФЗ №237 в Перечень включаются сведения ЕГРН, актуальные по состоянию на 1 января года проведения ГКО. В перечень также включаются иные сведения и материалы в объеме, определенном порядком формирования и предоставления перечня.

Информация об объектах оценки, полученная в виде Перечня объектов недвижимости, считается достоверной для целей проведения государственной кадастровой оценки.

Учреждение не принимает на себя ответственность за достоверность качественной и количественной информации, содержащейся в ЕГРН и представленной в Перечне объектов оценки, предоставленном уполномоченным органом субъекта Российской Федерации.

Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Республики Коми, осуществляется, исходя из количественных и качественных характеристик объектов недвижимости, указанных в Перечне, а также информации, необходимой для проведения оценки объектов оценки, сбор и анализ которой осуществлялся в период подготовки информации, необходимой для определения кадастровой стоимости до 1 января года определения кадастровой стоимости.

Информация, полученная от организаций и учреждений субъекта Российской Федерации и муниципальных образований, Росреестра и иных источников, содержащих сведения доказательного значения, после даты оценки, но отражающая информацию по состоянию на дату оценки, считается достаточной и достоверной для целей проведения государственной кадастровой оценки и может использоваться при проведении оценки.

Сведения, собранные Учреждением самостоятельно и использованные при подготовке Отчёта, полагаются полученными из надёжных источников и рассматриваются как достоверные.

Значения ценообразующих факторов, полученных в период подготовки к проведению государственной кадастровой оценки до 1 января года определения кадастровой стоимости, считаются достоверными и актуальными на дату оценки. Значения ценообразующих факторов, полученных в процессе проведения государственной кадастровой оценки после 1 января года определения кадастровой стоимости, установлены по состоянию на дату оценки.

Учреждение не проводило специальные экспертизы - юридическую экспертизу правого положения объекта оценки, строительно-техническую и технологическую экспертизу объектов недвижимости, санитарно-гигиеническую и экологическую экспертизу, и исходило из предположения об отсутствии каких-либо скрытых фактов, влияющих на величину определяемой стоимости объектов оценки, которые не могли быть обнаружены в составе переданной документации. На работниках бюджетного учреждения, осуществляющих определение кадастровой стоимости, не лежит ответственность по обнаружению таких фактов, как и ответственность в случае их обнаружения.

Работники бюджетного учреждения, осуществляющие определение кадастровой стоимости, не отвечают за результаты предыдущих туров кадастровой оценки, проведенных иными организациями. Возможные существенные отклонения результата настоящей кадастровой оценки от результата предыдущей кадастровой оценки не являются обоснованием некорректно выполненных расчетов кадастровой стоимости.

Отчет представляет собой документ, составленный в соответствии с Приказом Росреестра от 14.06.2022 № П/0225«Об установлении Требований к отчету об итогах государственной кадастровой оценки».

Учреждение оставляет за собой право включать в состав приложений не все использованные документы, а лишь те, которые представляются наиболее существенными для понимания содержания Отчета. При этом в архиве Учреждения будут храниться копии всех существенных материалов, использованных при подготовке Отчета.

Таблицы, диаграммы, рисунки и схемы, представленные в рамках настоящего Отчета, являются приблизительными, призваны помочь пользователю получить наглядное представление об оцениваемом объекте и не должны использоваться в каких-либо других целях.

Настоящий Отчет подготовлен с использованием пакета прикладных программ Microsoft Office (Excel и Word). С помощью указанных программ были сформированы текстовые файлы с расширением *.docx и табличные файлы с расширением *.xlsx, *.xlsb. В соответствии с п. 4 Требований к Отчету текстовые документы, электронные таблицы, включаемые в приложения к основной части Отчета, составляются в виде файлов в формате ODT и ODS соответственно. В связи с этим, все имеющиеся текстовые и табличные файлы, входящие в Отчет, были преобразованы в формат Open Document. При сохранении исходных файлов в формат Open Document появлялось предупреждение о содержании в исходных файлах возможностей, несовместимых с данным форматом. Для того чтобы избежать потери данных, в Отчете представлены файлы как в форматах *.docx, *.xlsx, *.xlsb, так и в форматах *.odt, *.ods. По причине возможности некорректного отображения некоторой информации в формате Open Document. Приоритетной необходимо считать файлы в формате *.docx, *.xlsx, *.xlsb.

Настоящий отчет подготовлен с использованием специального программного продукта «Автоматизированная система оценки недвижимости» с расширенными возможностями в части автоматизации процесса оценки объектов капитального строительства. Зарегистрирована в Едином Реестре российских программ для ЭВМ и баз данных: Приказ Минсвязи №680 от 07.12.2017 Регистрационный №4140 (далее по тексту – «АСКОН»).

Допущения, касающиеся информации об объектах оценки:

Учреждение не принимает на себя ответственность за достоверность качественной и количественной информации, содержащейся в ЕГРН.

При проведении оценки предполагается отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на кадастровую стоимость объектов оценки.

Анализ экономической ситуации, характеристика месторасположения и другие дополнительные, косвенные сведения об объектах оценки, использованные при подготовке Отчета, были получены из открытых источников информации, и вправе считаться достоверными, пока не доказано иное.

Ввиду того, что в ЕГРН земельные участки и улучшения на них являются отдельными объектами учета, оценке подлежат улучшения (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (ОНС) без учета земельного участка).

Определение кадастровой стоимости проводилось без натурного осмотра объектов оценки, поскольку данная процедура не предусмотрена законодательством РФ и иными актами, регулирующими проведение ГКО. Все сведения по объектам оценки, содержащиеся в Перечне, анализировались и рассматривались, как истинные.

При наличии ошибок и опечаток в качественных и количественных характеристиках в исходном Перечне объектов оценки, с учетом большого количества объектов оценки, а также предполагаемого назначения результатов оценки, по причине отсутствия прав у Учреждения на внесение изменений в ЕГРН, данные опечатки и ошибки не исправлялись.

При проведении Учреждением работ по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости, отсутствующие и (или) противоречивые сведения о значениях количественных и качественных характеристик уточнялись и (или) дополнялись сведениями из иных источников, достоверность которых подтверждена.

В случаях, когда Учреждением были выявлены в Перечне объектов оценки объекты капитального строительства имеющие характеристику «вид объекта недвижимости»- «сооружение», а «сооружение» имеет наименование, например, «Дачный домик», «незавершенный строительством индивидуальный жилой дом», такие объекты, в связи с отсутствием у Учреждения полномочий по внесению изменений в ЕГРН, были отнесены к правильным группам (подгруппам) в зависимости от наименования объекта недвижимости, что не является ошибкой (например, объект недвижимости с кадастровым номером 11:09:10001001:1658 включенный в Перечень объектов оценки как сооружение, Исполнителем был отнесен к зданиям в соответствии с наименованием «дачный домик» и присвоена подгруппа 0206).

Местоположение объектов недвижимости, графические материалы которых отсутствуют в полученных исходных материалах Росреестра, скорректировано с помощью функционала и информационной базы программного комплекса «АСКОН» с использованием исходных данных о адресе и местоположении объекта оценки.

Сведения об объектах недвижимости имеющих возможность подключения к инженерным коммуникациям (водоснабжение, водоотведение, теплоснабжение, газоснабжение, электроснабжение) принимались исходя из ответов ресурсоснабжающих организаций, органов местного самоуправления, деклараций о характеристиках объектов недвижимости, обращений правообладателей объектов недвижимости, а также на основании картографического материала (генеральные планы, топографическая основа). Собранные материалы о зонах возможного подключения к инженерным коммуникациям были импортированы в отдельные тематические слои программного комплекса «АСКОН». Программным комплексом «АСКОН» произведена загрузка данных тематических слоев с использованием автоматического определения геодезических координат местоположения зон подключения, на основании исходных сведений. В результате импорта данных о зонах возможного подключения, созданы тематические слои для каждого района Республики Коми с характерными названиями, указывающими на состав и содержание слоя. Исходные данные, загружаемые в «АСКОН», имеют соответствующие системы координат, принятые Росреестром для ведения кадастра, в частности местные системы координат МСК-11, расположенные в 4-ой, 5-ой и 6-ой зоне.

В процессе создания цифровых тематических карт для последующего их использования для целей ГКО, Учреждением выявлены объекты недвижимости местоположение границ, которых не соответствует адресам, указанным в описании местоположения объектов недвижимости. Все перечисленные в приложении объекты недвижимости расположены за границами кадастровых районов. Система координат данных объектов недвижимости не соответствует системе координат, в которой ведутся кадастровые районы и кадастровые кварталы, что противоречит требованиям к системе координат, установленным Федеральным законом от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». В связи с вышеизложенным принято принимать такие объекты оценки без координат границ, местоположение определять по адресу объекта оценки.

Если в Перечне объектов оценки какие-либо характеристики (адрес, кадастровый номер, кадастровый квартала, код КЛАДР и т.п.) имели расхождения или имелись объекты с отсутствующими характеристиками, то при определении местоположения объекта оценки использовался в приоритете номер кадастрового квартала объекта оценки.

Для объектов, у которых по данным ЕГРН отсутствовала информация о площади или основной характеристике, в расчетах использовалась площадь равная 1 кв. м., длина, протяженность, высота, глубина равная 1 м, объем равный 1 куб. м. и пр.

Определение величины кадастровой стоимости ОКС осуществлялось по следующему алгоритму:

– для объектов оценки с расчетным физическим износом от 0 до 60% износ принимается равным расчетной величине;

– для объектов оценки, состояние которых неизвестно либо отсутствует информация о годе завершения строительства / ввода в эксплуатацию или капитальном ремонте оценка производится на уровне 40%;

– для объектов оценки с расчетным физическим износом от 60 до 100% износ принимается равным 60%;

- для объектов оценки с расчетным физическим износом свыше 100% износ принимается равным 70%;

– для объектов оценки, находящихся в ветхом состоянии, износ принимается равным 80%.

– для объектов оценки, находящихся в аварийном состоянии, износ принимается равным 98,3%.;

Для объектов незавершённого строительства, в сведениях перечня о которых отсутствует информация о степени готовности, в качестве степени готовности принимаются:

- сведения о степени готовности, предоставленные органами местного самоуправления;

- использовались сведения, содержащиеся в технических паспортах, предоставленные отделом учетно-технической документации технической инвентаризации Учреждения.

- степень готовности которых не установлена и не предоставлена информация, принимается в размере 50 %;

В Перечне объектов оценки выявлены 4 объекта оценки, которые в перечне объектов оценки представлены по виду объекта недвижимости «здание», при анализе перечня объектов оценки выявлено, что два объекта оценки с КН 11:06:3901009:124, 11:06:3901011:83 по виду объекта недвижимости «здание» являются квартирами и дублируют два объекта оценки по виду объекта недвижимости «помещение» с кадастровыми номерами 11:06:3901009:134, 11:06:3901011:83 соотетственно, и два объекта оценки «здание» с кадастровыми номерами 11:06:3901018:226, 11:08:0201004:481, которые являются «помещениями». Таким образом, при расчете кадастровой стоимости к данным объектам будет применятся расчет методом УПКС. К двум объектам оценки 11:06:3901009:124, 11:06:3901011:83 применяется кадастровая стоимость дублирующих объектов оценки (помещения), к двум объектам оценки 11:06:3901018:226, 11:08:0201004:481 применяется рассчитанный средневзвешенный УПКС функциональной подгруппы.

Иные допущения, касающиеся информации об объектах оценки представлены по тексту Отчета.

Допущения, касающиеся информации об объектах-аналогах.

Исходная рыночная информация, собранная для проведения государственной кадастровой оценки, отражается в Отчете полностью, в неискаженном виде, и считается достоверной (допускается использование уточненных данных в случае наличия такой информации в объявлениях, или в случае возможности уточнения из открытых источников, в том числе с помощью сведений Росреестра).

Информация, опубликованная в официальных средствах массовой информации (Интернет-источники), считается достоверной, достаточной и репрезентативной, если нет оснований считать иначе.

Учреждение не гарантирует неизменность сведений, использованных при сборе рыночной информации, с течением времени и во всех возможных случаях сохраняет копии источников информации.

Уточнение исходной рыночной информации в разрезе ценообразующих факторов, в случае отсутствия сведений о значениях ценообразующих факторов, производилось с помощью публичной кадастровой карты (www. pkk5.rosreestr.ru), Яндекс Карт (www.maps.yandex.ru) и Google Карт (www.google.ru/maps), картографических материалов 2Гис (www.2gis.ru), а также с помощью панорам улиц сервисов Яндекс.Карты (http://maps.yandex.ru) и других открытых источников.

В случае, если в тексте публикации о продаже объекта недвижимости, размещенной на сайте объявлений «Avito» или «167000.ru», не упомянута информация о наличии в отношении объектов недвижимости ограничительных условий использования (ограничений (обременений) прав, наличии особых инженерно-геологических условий и прочее), объект аналог не идентифицирован с соответствующим объектом оценки, по данным ОМСУ на территории расположения объекта аналога отсутствуют указанные ограничения и геопривязка объекта аналога осуществлена до уровня территориальной зоны населенного пункта, микрорайона, территории населенного пункта, поселения, муниципального района, что не позволяет определить его местоположение достаточно точно для определения значения ЦФ, считаем, что такой объект не имеет таких ограничений.

Учреждением была проведена работа по выявлению дублирующей информации в сведениях сайтов в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет». При этом дублирующая информация (предложение к продаже одного объекта недвижимости, опубликованное разными посредниками или в разное время) не учитывалась, если ее можно однозначно признать таковой. Использовалось объявление более близкое к дате оценки.

При сборе рыночной информации предполагается отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на величину стоимости объектов недвижимости. На специалистах Учреждения не лежит ответственность по не обнаружению подобных факторов.

Документы, удостоверяющие подлинность информации, представлены в виде файлов в формате JPEG и PDF, обеспечивающем возможность ознакомления с информацией, содержащейся в документе, при помощи общедоступных программных продуктов.

Графические материалы на объекты аналоги подгружены в картографическую основу с использованием программного комплекса ГИС Mapinfo. При отсутствии графических материалов геопривязка производилась в программе Mapinfo по номеру кадастрового квартала (его геометрическому центру) или описанию местоположения объекта с помощью сервиса геокодирования (по указанному в оферте адресу).

Возможные отклонения местоположения отдельных объектов аналогов от их фактической локации не должны существенным образом сказаться на результате ГКО ввиду использования большого количества объектов аналогов. С учетом того, что при отсутствии иной информации привязка таких объектов осуществлялась по геометрическому центру кадастрового квартала (вне красных линий), возможные отклонения относительно фактического расположения могут привести к незначительному снижению кадастровой стоимости.

Оценочное зонирование проводилось только в отношении тех сегментов рынка недвижимости, по которым существует достаточная рыночная информация.

Допущения, касающиеся сбора информации о значениях ценообразующих факторов:

Учреждение считает возможным использовать информацию, отражающую события на дату оценки, отстоящей от даты публикации данной информации, для подтверждения фактов, раскрытых в отдельных разделах отчета. Это касается в основном аналитических обзоров рынка недвижимости, что в свою очередь закономерно, в связи с тем, что для обзора необходимо время на сбор, обработку и публикацию информации об уже свершившихся фактах.

Сведения, собранные Учреждением самостоятельно для проведения оценки из открытых общедоступных источников, отражаются в отчете полностью, в неискаженном виде, и считаются достоверными. Тем не менее, не представляется возможным гарантировать их абсолютную точность.

Работники бюджетного учреждения, осуществляющие определение кадастровой стоимости, не гарантируют неизменность значений ценообразующих факторов с течением времени.

Для целей настоящей оценки обеспеченность объекта оценки инженерной инфраструктурой в объеме подведенных по адресу объектов оценки инженерных коммуникаций при возможности их использования определялась по наличию подключения по местоположению объекта оценки к соответствующим инженерным коммуникациям. Данные об обеспеченности объектов инженерной инфраструктурой получены: по объектам оценки - от органов местного самоуправления, ресурсоснабжающих организаций; по объектам-аналогам - из текста предложений.

Для определения возможности подключения к инженерным коммуникациям (водоснабжение, водоотведение, теплоснабжение, газоснабжение), средствами ГИС MapInfo осуществлено формирование буферных зон с учетом наличия или отсутствия в границах такой зоны соответствующего вида инженерной инфраструктуры. Для всех объектов недвижимости, расположенных в границах сформированных зон, устанавливается наличие возможности подключения к сетям соответствующего вида инженерной инфраструктуры, а также наличие резерва свободных мощностей в месте расположения объекта капитального строительства;

В случае отсутствия сведений о значении ценообразующих факторов для зданий, сооружений, ОНС, помещений, машино-мест, уровень обеспеченности объектов недвижимости инженерной инфраструктурой устанавливался на основании ответов, предоставленных органами местного самоуправления в отношении всего населенного пункта.

Применение допущений, описанных выше, обусловлено недостаточностью информации по всем видам инженерных коммуникаций.

Для зданий, в сведениях о которых отсутствует либо приведена некорректная информация об общем количестве этажей, в качестве указанных сведений принимаются сведения, полученные из открытых источников, в случае отсутствия информации принимается к расчету наименьшее значение количества этажей.

В качестве материала конструктивных элементов объектов оценки принимались:

- в случае наличия информации о материале конструктивных элементов в наименовании объекта недвижимости – материал, указанный в наименовании данных объектов недвижимости в соответствии с приложением №4 Методических указаний;

- по информации, полученной от органов местного самоуправления, а также на основании информации из открытых источников;

- в случае отсутствия информации о материале конструктивных элементов – основной материал стен принимался, как «деревянные»/КС-7 для объектов оценки имеющих количество этажей 4 и ниже; как «железобетонный»/КС-3 для объектов оценки имеющих этажность 5 и выше этажей.

В случае, если в отношении объекта оценки, до 01.01.2023 года поступило в адрес Учреждения обращение об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной с приложением рыночного отчета и вынесено Учреждением положительное решение, характеристики объекта оценки, представленные в рыночном отчете, учитывались при определении кадастровой стоимости объекта оценки.

Расчет значений ценообразующих факторов, связанных с местоположением, производился с использованием автоматизированного программного комплекса «АСКОН». Определение значений ценообразующих факторов, характеризующих местоположение, осуществлялось при помощи автоматического расчета расстояний по прямой линии, как кратчайшее расстояние от точки местоположения объекта, подлежащего ГКО, до ближайшей точки местонахождения ценообразующего фактора. Ценообразующие факторы загружены в «АСКОН» в соответствующих разделах в тематических слоях карты в виде центроидов, полилиний и контуров. Данный автоматизированный способ измерения обусловлен значительным количеством объектов недвижимости, а также отсутствием у Учреждения актуальных векторных карт инженерных коммуникаций, объектов капитального строительства, всех автомобильных дорог для построения маршрутных измерений.

Местоположение объектов недвижимости, графические материалы которых отсутствуют в полученных исходных материалах Росреестра, скорректировано с помощью функционала и информационной базы программного комплекса «АСКОН» с использованием исходных данных о адресе и местоположении объекта оценки.

По объектам оценки, по которым при определении кадастровой стоимости необходимо применить корректировку на местоположение при расчете методом типового (эталонного) объекта, расчет корректировки осуществляется по значениям сравнительных коэффициентов местопложения кадастровых кварталов по общим характеристикам1 Расчет корректировки на местоположение общего уровня для территорий Республики Коми на уровне кадастровых кварталов для целей определения кадастровой стоимости объектов оценки на 01.01.2023 года, автор Доронина Е.И. (Приложение к Отчету 1.5.1 Местоположение КК) , в которых находятся сравниваемые объекты.

Рассчитанная кадастровая стоимость объектов оценки, которые расположены в межселенных кварталах, рядом с населенным пунктом, при этом, имеющие значительные отклонения фактического местоположения относительно центра своего кадастрового квартала, может иметь незначительное снижение относительно кадастровой стоимости расположенных рядом с ними аналогичных объетов, но находящихся в пределах кадастровых кварталов населенных пунктов.

Допущения, касающиеся сбора информации о значениях ценообразующих факторов функциональной группы 3 «Объекты, предназначенные для хранения транспорта»

Допущение по определению значений материала стен и класса конструктивной системы для расчета кадастровой стоимости

Обработка сведений о материале наружных стен у объектов оценки данной подгруппы проводится с учетом информации от органов местного самоуправления и сведений технической документации, информации из открытых источников, а также на основе типового материала стен в группе.

По результатам анализа материалов наружных стен в группе 3, типовым (наиболее часто встречающимся) материалом изготовления объектов, указанных в сведениях ЕГРН, является 61001001001 «Кирпичные» (более 65% значений среди объектов оценки группы 3).

В случае, если у объекта оценки указано два значения в графе «Материал наружных стен», среди которых присутствует значение 61001001001 «Кирпичные», то материал стен определен в сторону типового значения в группе – 61001001001 «Кирпичные».

Если у объекта оценки указано три значения в графе «Материал наружных стен», среди которых присутствует значение 61001005000 «Из прочих материалов», то материал стен объекта определен на основании двух значений материала наружных стен, исходя из предыдущего допущения. В остальных случаях объектам оценки с 3 значениями материала наружных стен установлено значение 61001003000 «Смешанные».

Для объектов оценки, в наименовании которых содержатся сведения о материале стен (например, 11:11:3501004:997 «индивидуальный гараж в кирпичном исполнении», 11:05:0401010:864 «Гараж металлический») материал стен установлен в соответствии с наименованием.

Кроме того, для зданий функциональной подгруппы 0303, которые являются индивидуально выделенными гаражами, находящиеся в составе одного гаражного комплекса (ГСК), проведен анализ на фактор того, чтобы такие объекты оценки не имели различий в значениях материала наружных стен. В случае, если у объекта оценки отсутствует материал стен или указан материал стен 61001003000 «Смешанные», 61001005000 «Из прочих материалов», отличный от материала стен остальных подобных зданий в составе ГСК, объектам присваивалось значение материала стен по данному ГСК. Учитывая тот фактор, что в некоторых случаях под одним наименованием ГСК может стоять на учете несколько зданий ГСК с различным материалом стен, принималось типовое (наиболее часто встречающееся) значение материала стен.

Также, основываясь на то, что здания ГСК не могут быть деревянными, для объектов оценки, чей материал наружных стен, согласно сведениям ЕГРН, 61001002000 «Деревянные» или 61001002001 «Рубленные» принималось индивидуальное решение об использовании при расчете значения материала стен 61001001001 «Кирпичные» (например, 11:05:0107017:358, 11:05:0201022:400).

При отсутствии какой-либо информации о материале наружных стен у объекта оценки, установлено типовое значение по группе – 61001001001 «Кирпичные».

Также, для сооружений функциональных подгрупп 0301_1, 0301_2, 0311 в целях определения кадастровой стоимости объектов в рамках затратного подхода, применялось следующее допущение:

для объектов оценки функциональных подгрупп 0301_1, 0311 присвоено значение класса конструктивной системы КС-8 в соответствии с объектом-аналогом;

для объектов оценки функциональной подгруппы 0301_2 присвоено значение класса конструктивной системы КС-11 в соответствии с объектом-аналогом.

Допущение по определению значений надземной и подземной этажности для расчета кадастровой стоимости

По общему правилу, количество надземных этажей для расчета определяется как «Количество этажей (в том числе подземных)» за вычетом «Количество подземных этажей».

В случаях, когда данное значение получается отрицательным (например, «Количество этажей (в том числе подземных)» - «1», «Количество подземных этажей» - «2», количество надземных этажей для расчета = «-1»), значение в графе «Количество этажей (в том числе подземных)» принималось как количество надземных этажей для расчета (например, 11:12:1701012:854, 11:12:1701012:834).

Расчетное значение количества надземных и подземных этажей у объектов недвижимости с информацией о «Количество этажей (в том числе подземных)» в формате «подвал, 1», «подвал 1 этаж» принимается в размере 1 надземного и 1 подземного этажа.

Если в графе «Количество этажей (в том числе подземных)» стоит «0», «-» или информация отсутствует, учитывались информация от органов местного самоуправления и сведения технической документации, а также информация, полученная из открытых источников. В случае отсутствия таких сведений, к расчету принимался 1 надземный этаж, как минимально возможный. При некорректном значении в графе «Количество подземных этажей» - «9», количество подземных этажей принималось равное «0».

Информация о «Количество этажей (в том числе подземных)» в формате «01», «03» принималась как «1», «3», за минусом количества подземных этажей, при наличии сведений об их количестве.

В случаях, когда в графе «Количество этажей (в том числе подземных)» содержится «2-3-4», «4-6», «А-2,А1-1» и т.д., к расчету принимается максимальное значение, за минусом количества подземных этажей, при наличии сведений об их количестве.

Для объекта оценки с наименованием «Подземные гаражи» (11:05:0106056:48) с «Количество этажей (в том числе подземных)» - «1», Количество подземных этажей» - «0», количество надземных этажей для расчета такому объекту недвижимости принято в размере «0», а количество подземных этажей для расчета – «1».

Кроме того, в результате анализа объектов оценки данной функциональной группы сделан вывод о том, что у большинства объектов на кадастровом учёте стоит площадь первого надземного этажа, несмотря на информацию ЕГРН, указанную в графах «Количество этажей (в том числе подземных)» и «Количество подземных этажей».

Основываясь на том, что площадь двух этажей (одного наземного этажа и одного подземного этажа (подвала) или двух наземных этажей) должна быть равна двойной площади первого надземного этажа, при определении количества надземных и подземных этажей для расчета использовалось допущение о том, что минимальная площадь для размещения одного автотранспортного средства (минимальная площадь одного этажа), равна 18,8 кв. м. За основу расчета взяты габариты автомобиля среднего класса (как наиболее распространенный), согласно Приложения А к СП 113.13330.2016 «Стоянки автомобилей» (Рис.1.8.1), и пояснения к ним (Рис.1.8.2).

Рис.1.8.1. Габариты автомобилей

Рис.1.8.2. Пояснения к Приложению А

В соответствии с пояснениями, при боксовом хранении автомобилей, габариты среднего класса автомобиля необходимо скорректировать на вышеприведенные значения, что в пересчете составляет 5700 мм в длину (5,7 м) и 3300 мм в ширину (3,3 м). Таким образом, минимальная площадь для хранения одной транспортной единицы, составила 18,81 кв. м.

Соответственно, площадь двухэтажного объекта недвижимости должна быть не менее 37,6 кв. м (18,8 кв. м*2), трехэтажный объект должен быть площадью более 56,4 кв. м (18,8 кв. м*3). В случае, если трехэтажный объект недвижимости площадью менее 56,4 кв. м, но более 37,6 кв. м, общая этажность объекта принималась как 2 этажа, расчетное значение количества надземных этажей указывается за минусом количества подземных этажей, при наличии сведений об их количестве.

Результат обработки этажности в функциональной группе 3 по допущению о минимальной площади одного этажа представлен в Таблице 1.8.1.

Таблица 1.8.1

Количество надземных и подземных этажей для определения кадастровой стоимости группы 3 «Объекты, предназначенные для хранения транспорта» в соответствии с допущением о минимальной площади одного наземного этажа

Количество этажей (сведения ЕГРН)	Количество подземных этажей (сведения ЕГРН)	Расчет надземных этажей	Расчет подземных этажей	Условие
1	подвал	-	-	-
1	подвал	1	0	Площадь менее 37,6 кв. м
1	подвал	1	1	Площадь более 37,6 кв. м
1	2	-	-	-
1	2	1	0	Площадь менее 37,6 кв. м
1	2	1	1	Площадь более 37,6 кв. м
01	01	-	-	-
01	01	1	0	Площадь менее 37,6 кв. м
01	01	1	1	Площадь более 37,6 кв. м
1	гараж	-	-	-
1	гараж	1	0	Площадь менее 37,6 кв. м
1	гараж	1	1	Площадь более 37,6 кв. м
1	1	-	-	-
1	1	1	0	Площадь менее 37,6 кв. м
1	1	1	1	Площадь более 37,6 кв. м
01	1	-	-	-
01	1	1	0	Площадь менее 37,6 кв. м
01	1	1	1	Площадь более 37,6 кв. м
2	-	-	-
2	1	0	Площадь менее 37,6 кв. м
2	2	0	Площадь более 37,6 кв. м
2	0	-	-	-
2	0	1	0	Площадь менее 37,6 кв. м
2	0	2	0	Площадь более 37,6 кв. м
02	1	-	-	-
02	1	1	0	Площадь менее 37,6 кв. м
02	1	1	1	Площадь более 37,6 кв. м
1 (2 уровня)	1	-	-	-
1 (2 уровня)	1	1	1	Площадь более 37,6 кв. м
2	2	-	-	-
2	2	1	0	Площадь менее 37,6 кв. м
2	2	1	1	Площадь более 37,6 кв. м
2	1	-	-	-
2	1	1	0	Площадь менее 37,6 кв. м
2	1	1	1	Площадь более 37,6 кв. м
3	1	-	-	-
3	1	1	0	Площадь менее 37,6 кв. м
3	1	1	1	Площадь менее 56,4 кв. м, но более 37,6 кв. м
3	1	2	1	Площадь более 56,4 кв. м
3	2	-	-	-
3	2	1	0	Площадь менее 37,6 кв. м
3	2	1	1	Площадь менее 56,4 кв. м, но более 37,6 кв. м
3	2	1	2	Площадь более 56,4 кв. м

Также, для сооружений функциональных подгрупп 0301_1, 0301_2, 0311 присвоено значение 1 надземного этажа в целях определения кадастровой стоимости объектов в рамках затратного подхода.

Допущения, касающиеся расчетной части (группировка, расчеты, результаты оценки):

В соответствии с Методическими указаниями при определении кадастровой стоимости используются методы массовой оценки, при которых осуществляется построение единых для групп объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики, моделей определения кадастровой стоимости. При невозможности применения методов массовой оценки определение кадастровой стоимости осуществляется индивидуально в отношении объектов оценки.

Для помещений, для которых отсутствуют сведения о кадастровых номерах зданий, сооружений, в которых расположены эти помещения, приоритетной для группировки является информация о назначении таких помещений.

Согласно п. 1.3 Методических указаний применение методов массовой оценки предполагает определение кадастровой стоимости путем группирования объектов недвижимости. Группировка объектов недвижимости является одним из мероприятий определения кадастровой стоимости.

В целях группировки объектов недвижимости Исполнителем была выполнена сегментация объектов оценки в соответствии с Приложением № 2 к Методическим указаниям в разрезе следующих функциональных групп:

Группа 1. Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки);

Группа 2. Дома малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки - индивидуальные, малоэтажные блокированные (таунхаусы);

Группа 3. Объекты, предназначенные для хранения транспорта;

Группа 4. Объекты коммерческого назначения, предназначенные для оказания услуг населению, включая многофункционального назначения;

Группа 5. Объекты временного проживания, включая объекты рекреационно-оздоровительного значения;

Группа 6. Административные и бытовые объекты;

Группа 7. Объекты производственного назначения, за исключением передаточных устройств и сооружений;

Группа 8. Учебные, спортивные объекты, объекты культуры и искусства, культовые объекты, музеи, лечебно-оздоровительные и общественного назначения объекты;

Группа 9. Прочие объекты;

Группа 10. Сооружения.

2. Определение кадастровой стоимости объекта недвижимости осуществляется на основе определенных (установленных) для него видов использования, который позволяет использовать его наиболее эффективно, что приводит к максимизации его стоимости.

3. При недостаточности информации в сведениях ЕГРН о виде использования объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых была оспорена, Исполнитель руководствовался данными о фактическом виде использования объекта недвижимости и иной информацией, представленной в отчете о рыночной стоимости.

4. При недостаточности информации в сведениях ЕГРН о виде использования объектов недвижимости, в том числе при отсутствии информации о функциональном использовании нежилых помещений, использовались сведения, полученные от органов местного самоуправления и отдела учетно-технической инвентаризации.

5. При группировке объектов недвижимости Исполнитель руководствовался комплексной информацией и в каждом конкретном случае принимал решение в зависимости от объема и характера имеющейся (предоставленной) информации.

В соответствии с п. 7.3.1 Методических указаний группы (подгруппы) зданий, сооружений, ОНС, помещений, машино-мест, кадастровая стоимость которых определяется затратным подходом, разделяются исходя из видов использования объектов недвижимости с разбивкой объектов по классу конструктивной системы, классу качества объекта (уровню отделочных покрытий и качеству инженерных коммуникаций), группе их капитальности, условиям строительства, этажности и прочее. При отсутствии доступной информации по какому-либо параметру данный параметр определяется на основе допущений либо не участвует в группировке.

6. Иные допущения, касающиеся определения видов использования и группировки объектов оценки, представлены по тексту Отчета.

7. Поскольку для помещений в перечне объектов оценки отсутствуют такие учетные характеристики как «материал стен» и «год постройки» производилось наследование данных характеристик в соответствии с учетными характеристиками здания, в котором расположены помещения.

8. В случае, если в Перечне объектов оценки присутствуют объекты недвижимости без года постройки, но с годом ввода в эксплуатацию, Исполнителем принималось решение о приравнивании года постройки к году ввода в эксплуатацию.

9. В случае, если в перечне объектов оценки у здания отсутствуют сведения о материале стен, Исполнителем принималось решение о присвоении таким объектам минимального значения в кодированном виде.

10. При отсутствии сведений в Перечне об этажности объекта оценки устанавливалось значение минимально возможной этажности – 1 этаж. Для объектов оценки с переменной этажностью устанавливалось значение максимальной этажности, указанной в Перечне для этого объекта.

11. В случае отсутствия у объектов оценки (помещений) качественных характеристик (материал стен, год постройки, количество наземных этажей здания, в котором расположено помещение), наследование таких характеристик происходило от «родительского» объекта. Если у «родительского» объекта отсутствовали качественные характеристики, или у Объекта оценки отсутствовала информация о «родительском» объекте, использовалась обработанная информация, которая получена в том числе и из открытых источников.

12. При проведении оценки, для целей группировки, использовано допущение, что объекты оценки являются типичными и схожими с объектами-аналогами, представленными на рынке, имеют схожие характеристики. При наличии у объекта оценки уникальных, не типичных характеристик, данные характеристики не учитывались.

13. Для зданий в случае наличия противоречивой информации о наименовании объекта оценки и назначении здания, специалисты Учреждения придерживались наименования объекта оценки.

При отсутствии информации о наименовании объектов недвижимости (Пример: назначение объекта – «нежилое здание», наименование «здание») для присвоения кода расчета использована информация о виде разрешенного использования земельного участка, на котором они располагаются. В случае отсутствия информации о виде разрешенного использования земельного участка, определяющими при отнесении объекта недвижимости в группу/подгруппу являются сведения ЕГРН о назначении объекта недвижимости.

14. В отношении отдельных объектов недвижимости, по которым в Перечне содержатся неоднозначные сведения о материале стен (множество различных комбинаций наименований), данные отсутствуют, либо при несоответствии указанного материала стен этажности, а также назначения объекта (например, материал стен: рубленные, деревянные, дощатые для многоэтажного многоквартирного здания), класс конструктивной системы определялся индивидуально: для уточнения информации использовались данные технических паспортов, сведения открытых картографических источников Яндекс.Карты и Google.Карты и другие.

15. Если имеются данные об аварийности здания, ветхости, то помещения, находящиеся в таком здании, также признаются аварийными, ветхими.

Допущения, касающиеся присвоения кода ФИАС (КЛАДР):

1. Распределение объектов недвижимости по населенным пунктам, осуществляется с помощью определения местоположения на основе кодов федеральной информационной адресной системы (ФИАС), ранее классификатора адресов России (КЛАДР). Объектами классификации в ФИАС(КЛАДР) являются отдельные элементы почтовых адресов, называемые в дальнейшем адресными объектами: регионы, районы, города, поселки городского типа, сельские населенные пункты, улицы, дома и квартиры. Для целей настоящего отчета принято допущение, что код ФИАС (КЛАДР) является необходимым и достаточным с точностью до уровня «Населенный пункт» (коды, которые имеют третий или четвертый уровни классификации) для сельских населенных пунктов и до уровня «Улиц» для городских населенных пунктов. Для части объектов, отнесенных к типу – сооружение, установление кода ФИАС (КЛАДР) до населенного пункта невозможно (например, линейные объекты большой протяженности). Для таких объектов считалось достаточным в случае возможности установление кода ФИАС (КЛАДР) до уровня района, а в случае невозможности – до уровня субъекта РФ.

2. В перечне объектов оценки встречаются несоответствия описания местоположения объектов недвижимости и кадастрового номера. В случае подобного несоответствия, а также отсутствия уточняющих сведений о местоположении данных объектов, за основу принималась совокупность таких факторов как кадастровый квартал, адрес, неформализованное описание адреса ОН, исходя из которого определялся населенный пункт, в котором расположен объект, и проставлялся код КЛАДР.

Допущения, касающиеся результатов определения кадастровой стоимости:

1. Все полученные результаты округляются до двух знаков после запятой (т.е. до копеек). Округление до двух знаков после запятой обосновано тем, что удельные показатели кадастровой стоимости и кадастровая стоимость — это денежные единицы, максимальная дифференциация которых отображается в копейках (т.е. в двух знаках после запятой). Округление осуществляется на завершающем этапе расчета. В данной связи промежуточные расчетные показатели, приведенные в тексте отчета, не следует рассматривать как точные значения, так как они показаны без учета всех дробных составляющих.

2. Для части объектов оценки, основным ценообразующим фактором которых является параметр, отличный от площади (например, емкостные сооружения), УПКС приводится не в пересчете на квадратный метр, а в пересчете на основной ценообразующий параметр.

3. В рамках настоящего отчета все полученные результаты не включают НДС.

4. Обременения в виде публично-правовых ограничений прав на недвижимость, связанных с регулированием использования (в том числе зонированием) территории, охраной объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, охраной окружающей среды, безопасностью населения и государства на стоимость влияния не оказывают. Обусловлено неосведомленностью собственников и потенциальных покупателей о наличии одного или нескольких указанных параметров, или не придания ему значения.

В отношении отдельных объектов недвижимости, по которым в Перечне содержатся неоднозначные сведения о материале стен (множество различных комбинаций наименований), данные отсутствуют, либо при несоответствии указанного материала стен этажности, а также назначения объекта (например, материал стен: рубленные, деревянные, дощатые для многоэтажного многоквартирного здания), класс конструктивной системы определялся индивидуально: для уточнения информации использовались данные технических паспортов, сведения открытых картографических источников Яндекс.Карты и Google.Карты и другие

Так как в перечне объектов оценки содержатся несколько значений материала стен оценщиком принято решение кодировать следующим образом:

1)	Если в материале стен содержится несколько значений и присутствует значение деревянные, рубленные, каркасно-засыпные, дощатые, брусчатые, бревенчатые, из прочих материалов, смешанные, либо отсутствует описание, то код присваивался 1;

2)	Если в материале стен содержится несколько значений и отсутствует значение деревянные, рубленные, каркасно-засыпные, дощатые, брусчатые бревенчатые, а также кирпич, монолит, то код присваивался 2 (например, материал стен данной подгруппы: панельные, бетонные, шлакобетонные);

3)	Если в материале стен содержится несколько значений и присутствует значение кирпич, монолит, код присваивался 3.

РАСЧЕТНАЯ ГЛАВА

Анализ информации о рынке объектов недвижимости (в том числе анализ информации, не относящейся непосредственно к объектам недвижимости, подлежащим государственной кадастровой оценке, но влияющей на их стоимость)

В целях определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, осуществлён сбор и анализ информации о рынке недвижимости, а также анализ информации, не относящейся непосредственно к объектам недвижимости, но влияющей на их стоимость, в том числе:

1) информации о факторах, оказывающих влияние на стоимость объектов недвижимости, в том числе об экономических, социальных, экологических (далее - информация о внешней среде объектов недвижимости);

2) информации о рынке объектов недвижимости, в том числе о сделках (предложениях) на рынке объектов недвижимости, включая информацию о факторах, влияющих на цены и объем сделок (предложений);

3) информации, необходимой для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках различных подходов к оценке.

Анализ информации об экономических, социальных, экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объектов недвижимости

Итоги социально-экономического развития Российской Федерации

Российская Федерация – крупнейшее государство мира, занимает территорию площадью около 17,1 млн. км2. На западе Россия граничит с Норвегией, Финляндией, Эстонией, Латвией, Белоруссией и Украиной. На юге Россия граничит с Абхазией, Грузией, Южной Осетией, Азербайджаном, Казахстаном, Монголией, Китаем и КНДР. Восточными границами России являются морские границы с США в Беринговом проливе и с Японией в Кунаширском проливе (Рис. 2.1.1.).

Россия омывается водами трёх океанов: на севере – морями Северного Ледовитого океана (Баренцевым, Белым, Карским, Лаптевых, Восточно-Сибирским и Чукотским); на западе – морями Атлантического океана (Балтийским, Азовским и Чёрным); на востоке – Тихим океаном и его морями (Беринговым, Охотским и Японским). На юге европейской части Россия омывается водами Каспийского моря - крупнейшего в мире бессточного озера.

Рис. 2.1.1. Географическое положение Российской Федерации

Большую часть России занимают гигантские равнины — Русская, Западно-Сибирская и Среднесибирское плоскогорье. Горы расположены преимущественно на юге (Кавказ, Алтай, Саяны) и на востоке страны (Чукотское и Корякское нагорья, хребет Черского, Верхоянский хребет, Сихотэ-Алинь и др.).

Подавляющая часть страны находится в области умеренно континентального, умеренного резко континентального и субарктического климата, значительная часть территории занята многолетней мерзлотой, что мешает развитию сельского хозяйства и затрудняет освоение территории и природных богатств.

Производство ВВП. Объем ВВП России за III квартал 2022 г. составил в текущих ценах 36828,8 млрд. руб. Индекс его физического объема относительно III квартала 2021 г. составил 96,3%. Индекс-дефлятор ВВП за III квартал 2022 г. по отношению к ценам III квартала 2021 г. составил 111,7%.

Объем ВВП России за 2022 г. составил в текущих ценах 151,5 трлн.руб. Индекс его физического объема относительно января-сентября 2021 г. составил 98,4%. Индекс-дефлятор ВВП за январь-сентябрь 2022 г. по отношению к ценам января-сентября 2021 г. составил 116,9%.2 https://rosstat.gov.ru/storage/mediabank/osn-12-2022.pdf

Рис. 2.1.2. Динамика производства ВВП, в % к значению условного среднего квартала 2016 г.

Таблица 2.1.1

Производство ВВП и валовой добавленной стоимости по видам экономической деятельности

2022 г. (январь-сентябрь)	Справочно 2021 г. (январь-сентябрь)

в% к предыдущему г.	в% к предыдущему г.
Валовой внутренний продукт в рыночных ценах	98,4	104,6
в том числе: сельское, лесное хозяйство, охота, рыболовство рыбоводство	103,5	96,5
добыча полезных ископаемых	102,5	102,3
обрабатывающие производства	99,3	104,5
обеспечение электрической энергией, газом и паром; кондиционирование воздуха	100,4	107,0
водоснабжение; водоотведение, организация сбора и утилизации отходов, деятельность по ликвидации загрязнений	94,6	116,5
строительство	105,0	105,5
торговля оптовая и розничная; ремонт автотранспортных средств и мотоциклов	89,6	109,0
транспортировка и хранение	98,9	108,1
деятельность гостиниц и предприятий общественного питания	101,8	127,8
деятельность в области информации и связи	101,4	107,0
деятельность финансовая и страховая	105,2	109,0
деятельность по операциям с недвижимым имуществом	100,7	101,0
деятельность профессиональная, научная и техническая	98,5	103,8
деятельность административная и сопутствующие дополнительные услуги	103,6	102,5
государственное управление и обеспечение военной безопасности; социальное обеспечение	101,8	100,7
образование	99,6	100,5
деятельность в области здравоохранения и социальных услуг	99,0	101,6
деятельность в области культуры, спорта, организации досуга и развлечений	104,4	108,7
предоставление прочих видов услуг	97,3	106,4
деятельность домашних хозяйств как работодателей; недифференцированная деятельность частных домашних хозяйств по производству товаров и оказанию услуг для собственного потребления	94,0	113,7
Чистые налоги на продукты	88,4	106,5

Реальный ВВП России в 2022 г. снизился на 2,1%, следует из первой оценки Росстата. Еще 17 января президент России Владимир Путин заявлял, что по итогам 2022 г. ожидается снижение ВВП на 2,5%. Минэкономразвития в сентябрьском прогнозе, легшем в основу действующего федерального бюджета, ориентировалось на сокращение экономики на 2,9%. В итоге снижение оказалось меньше, чем в пандемийном 2020 г., когда экономика, по первой оценке, упала на 3,1%, но потом падение было пересмотрено до 2,7%.

В разрезе отраслей самая заметная негативная динамика валовой добавленной стоимости зафиксирована в обрабатывающем секторе (минус 2,4%), оптовой и розничной торговле (минус 12,7%), отраслевом комплексе «водоснабжение, водоотведение, организация сбора и утилизации отходов, деятельность по ликвидации загрязнений» (минус 6,8%). Минприроды комментировало, что объем утилизации отходов и обработки вторичного сырья сократился в 2022 г. на фоне санкций, которые привели к нарушению привычных цепочек поставок оборудования и материалов.

В торговом секторе весомая доля приходится на продажи природного газа. По данным рейтингового агентства НКР, выручка российских газодобывающих компаний в официальной статистике учитывается именно по виду деятельности «оптовая торговля», а не «добыча нефти и природного газа». Добыча природного газа и газового конденсата сократилась за 2022 г. на 1,9%, сообщал Росстат ранее. Это произошло на фоне резкого сокращения закупок российского трубопроводного газа странами Евросоюза. До начала 2022 г. доля российского газа в газовом импорте ЕС составляла около 41%, а к ноябрю 2022 г. она снизилась до 12,9%, следует из данных Еврокомиссии.

Впрочем, и оборот розничной торговли в 2022 г. серьезно сократился — на 6,7% в сопоставимых ценах, на что повлияли снижение реальных располагаемых доходов населения (на 1% в прошлом г.) и переход на так называемую сберегательную модель поведения.

Среди секторов-лидеров — сельское, лесное хозяйство, охота, рыболовство и рыбоводство (+6,6% по итогам г.), строительство (+5%), госуправление, включая обеспечение военной безопасности (+4,1%), финансовая и страховая деятельность (+2,8%).3 https://www.rbc.ru/economics/20/02/2023/63f3751b9a7947fbecbdf0c5

Промышленное производство4 https://rosstat.gov.ru/storage/mediabank/osn-12-2022.pdf

Индекс промышленного производства в 2022 г. по сравнению с 2021 г. составил 99,4%, в декабре 2022 г. по сравнению с соответствующим периодом предыдущего г. - 95,7%.

Рис. 2.1.3. Индекс промышленного производства Российской Федерации за 2020-2022 гг., в% к среднемесячному значению 2019 г.

Индекс производства по виду деятельности "Добыча полезных ископаемых" в 2022 г. по сравнению с 2021 г. составил 100,8%, в декабре 2022 г. по сравнению с соответствующим периодом предыдущего г. - 97,4% (Рис. 2.1.4.).

Рис. 2.1.4. Динамика добычи полезных ископаемых за 2020-2022 гг., в% к среднемесячному значению 2019 г.

Индекс производства по виду деятельности "Обрабатывающие производства" в 2022 г. по сравнению с 2021 г. составил 98,7%, в декабре 2022 г. по сравнению с соответствующим периодом предыдущего г. - 94,3% (Рис. 2.1.5.).

Рис. 2.1.5. Динамика обрабатывающих производств за 2020-2022 гг., в % к среднемесячному значению 2019 г.

Сельское хозяйство

Объем производства продукции сельского хозяйства всех сельхозпроизводителей (сельхозорганизации, крестьянские (фермерские) хозяйства, хозяйства населения) в 2022 г. в действующих ценах, по предварительной оценке, составил 8850,9 млрд. руб., в декабре 2022 г. – 291,1 млрд. руб. (Рис. 2.1.6.).

Рис. 2.1.6. Индекс производства продукции сельского хозяйства за 2020-2022 гг., в % к среднемесячному значению 2019 г.

Растениеводство. Валовой сбор зерна в Российской Федерации в 2022 г., по предварительным данным, составил 153,8 млн. тонн (в весе после доработки), что на 26,7% больше уровня предыдущего г. Производство семян подсолнечника (в весе после доработки) снизилось в 2022 г. на 7,5% за счет сокращения убранных площадей (на 17,1%). Валовой сбор сахарной свеклы увеличился на 1,2%, что обусловлено ростом урожайности (на 12,3%), при уменьшении убранных площадей (на 10,0%). Льноволокна получено на 7,0% меньше, чем в предыдущем г., за счет сокращения убранных площадей (на 11,7%). Валовой сбор картофеля увеличился на 4,3% вследствие роста урожайности (на 6,2%). Сбор овощей уменьшился на 0,1% за счет уменьшения убранных площадей (на 5,3%).

Рис. 2.1.7. Валовые сборы основных сельскохозяйственных культур в хозяйствах всех категорий, млн. тонн

В составе зерновых и зернобобовых культур в 2022 г. по сравнению с предыдущим годом отмечался рост валовых сборов пшеницы, ржи, тритикале, ячменя, овса, гречихи, зернобобовых культур, снижение - кукурузы, риса и проса.

В структуре производства зерна в 2022 г. по сравнению с 2021 г. увеличился удельный вес пшеницы, ячменя, гречихи, снизился удельный вес кукурузы, овса, риса, проса, зернобобовых культур (Рис. 2.1.8.).

Рис. 2.1.8. Структура производства зерна по видам культур (хозяйства всех категорий; в% к общему валовому сбору)

Основными производителями зерна и технических культур остаются сельскохозяйственные организации. Доля их в производстве зерна в 2022 г. составила 68,4% (в 2021 г. - 68,6%), подсолнечника - 60,0% (63,6%), сахарной свеклы - 90,4% (91,1%).

Крестьянскими (фермерскими) хозяйствами и индивидуальными предпринимателями в 2022 г. получено 30,6% от общего сбора зерна в хозяйствах всех категорий (в 2021 г. - 30,3%), сахарной свеклы - 9,5% (8,8%), подсолнечника - 39,6% (36,0%). Производство картофеля и овощей сосредоточено в хозяйствах населения, которыми в 2022 г. выращено 61,6% общего сбора картофеля и 48,2% овощей (в 2021 г. - соответственно 63,2% и 49,6%).

Животноводство. На конец декабря 2022 г. поголовье крупного рогатого скота в хозяйствах всех сельхозпроизводителей, по расчетам, составляло 17,5 млн. голов (на 0,9% меньше по сравнению с соответствующей датой предыдущего г.), из него коров - 7,7 млн. (на 0,8% меньше), свиней - 27,7 млн. (на 5,8% больше), овец и коз - 20,7 млн. (на 1,1% меньше), птицы - 550,8 млн. голов (на 2,2% больше).

В структуре поголовья скота на хозяйства населения приходилось 38,0% поголовья крупного рогатого скота, 6,4% свиней, 45,6% овец и коз (на конец декабря 2021 г. - соответственно 38,6%, 7,4%, 45,9%).

В сельскохозяйственных организациях на конец декабря 2022 г. по сравнению с соответствующей датой 2021 г. поголовье крупного рогатого скота сократилось на 0,4%, коров - на 0,2%, поголовье свиней увеличилось на 7,1%, овец и коз - на 0,7%, птицы - на 3,0%.

В 2022 г. в хозяйствах всех категорий, по предварительным данным, увеличилось производство основных продуктов животноводства. (Рис. 2.1.9.).

Рис. 2.1.9. Производство продуктов животноводства в хозяйствах всех категорий, в % к соответствующему месяцу предыдущего г.

Во всех сельскохозяйственных организациях в 2022 г. по сравнению с 2021 г. производство скота и птицы на убой (в живом весе) выросло на 4,9% (в 2021 г. по сравнению с 2020 г. - увеличилось на 1,2%), производство молока на 4,7% (на 1,6%), производство яиц - на 3,5% (на 0,5%).

В сельскохозяйственных организациях (кроме микропредприятий) надои молока на 1 корову в 2022 г. составили 7644 килограмма против 7170 килограммов в 2021 г., яйценоскость кур-несушек в сельскохозяйственных организациях (кроме субъектов малого предпринимательства) - 313 штук яиц против 309 штук год назад.

В 2022 г. в структуре производства скота и птицы на убой (в живом весе) отмечалось увеличение удельного веса производства свиней и птицы на убой по сравнению предыдущим годом (Рис. 2.1.10.).

Рис. 2.1.10. Структура производства скота и птицы на убой5 В живом весе по видам (хозяйства всех категорий; в% к общему производству)

В сельскохозяйственных организациях удельный вес производства крупного рогатого скота на убой в 2022 г. составил 8,1% от общего объема производства скота и птицы на убой (в живом весе) (в 2021 г. - 8,8%), свиней - 40,7% (39,9%), птицы - 50,7%, как и год назад.

В 2022 г. в структуре производства скота и птицы на убой (в живом весе), молока и яиц по категориям хозяйств возросла доля сельскохозяйственных организаций.

Реализация продукции. В 2022 г. возросла продажа зерна и основных продуктов животноводства всеми сельхозпроизводителями. В хозяйствах всех категорий, по расчетам, реализовано по всем каналам 92,6 млн. тонн зерна (102,8% к уровню 2021 г.), 5,9 млн. тонн картофеля (98,1%), 6,6 млн. тонн овощей (94,8%), 14,9 млн. тонн скота и птицы (в живом весе) (103,7%), 24,9 млн. тонн молока (104,6%), 36,1 млрд штук яиц (105,1%). В сельхозорганизациях в 2022 г. отмечался рост реализации основных видов продукции сельского хозяйства (кроме картофеля).

Строительство

Строительная деятельность. Объем работ, выполненных по виду деятельности "Строительство", в 2022 г. составил 12865,5 млрд. руб., или 105,2% (в сопоставимых ценах) к уровню 2021 г., в декабре 2022 г. - 1827,9 млрд. руб., или 106,9% к соответствующему периоду предыдущего г. (Рис. 2.1.11.).

Рис. 2.1.11. Динамика объема работ, выполненных по виду деятельности «Строительство» в 2020-2022 гг., в% к среднемесячному значению 2019г.

Ввод в действие (в эксплуатацию) зданий. Из числа введенных в действие в 2022 г. зданий 95,2% составляют здания жилого назначения.

Стройки. В соответствии с федеральной адресной инвестиционной программой, утвержденной Минэкономразвития России на 2022 г. (с уточнениями на 1 января 2023 г.), выделены ассигнования в размере 1020,9 млрд. руб., из них из федерального бюджета - 900,8 млрд. руб., на строительство 1145 объектов капитального строительства, приобретение объектов недвижимости и реализацию мероприятий (укрупненных инвестиционных проектов) (далее - объекты). Из общего количества объектов по 275 объектам было намечено провести только проектные и изыскательские работы. Из 200 объектов, намеченных к вводу в 2022 г., введено в эксплуатацию 96 объектов, из них 76 - на полную мощность, 20 объектов - частично.

Из бюджетов субъектов Российской Федерации и прочих источников профинансировано 108,9 млрд. руб. На 1 января 2023 г. полностью профинансировано 820 объектов. На 302 объектах (без объектов, по которым проводятся проектные и изыскательские работы для строительства будущих лет) техническая готовность составляла от 51,0% до 99,9%.

Жилищное строительство. В декабре 2022 г. возведено 2,1 тыс. многоквартирных домов. Населением построено 9,9 тыс. жилых домов. Всего построено 175,0 тыс. новых квартир. В 2022 г. возведено 11,5 тыс. многоквартирных домов. Населением построено 401,5 тыс. жилых домов. Всего построено 1,290 тыс. новых квартир.

Рис. 2.1.12. Динамика ввода в действие жилых домов, в 2020-2022 гг., в% к среднемесячному значению 2019г.

В 2022 г. введены в действие следующие объекты туризма и спорта: туристские базы на 1204 места, мотели на 149 мест, кемпинги на 22 места, 51 плавательный бассейн с длиной дорожек 25 метров и 50 метров, 30 спортивных сооружений с искусственным льдом, 152 физкультурно-оздоровительных комплекса, спортивные залы площадью 221,4 тыс. кв.м., стадионы на 12,7 тыс. мест.

Торговля

Оборот розничной торговли в 2022 г. составил 42512,5 млрд. руб., или 93,3% (в сопоставимых ценах) к 2021 г., в декабре 2022 г. - 4201,1 млрд. руб., или 89,5% к уровню соответствующего периода предыдущего г. (Рис. 2.1.13.).

Рис. 2.1.13. Динамика оборота розничной торговли в 2020-2022 гг., в% к среднемесячному значению 2019 г.

В 2022 г. оборот розничной торговли на 95,4% формировался торгующими организациями и индивидуальными предпринимателями, осуществляющими деятельность вне рынка, доля розничных рынков и ярмарок составила 4,6% (в 2021 г. - 95,4% и 4,6% соответственно), в декабре 2022 г. – 95,3% и 4,7% (в декабре 2021 г. - 95,5% и 4,5% соответственно).

В 2022 г. в структуре оборота розничной торговли удельный вес пищевых продуктов, включая напитки, и табачных изделий составил 49,5%, непродовольственных товаров - 50,5% (в 2021 г. - 47,0% и 53,0% соответственно), в декабре 2022 г. - 50,7% и 49,3% (в декабре 2021 г. - 47,5% и 52,5% соответственно).

Рынок труда6 https://www.audit-it.ru/articles/personnel/a111/1071206.html

Отечественный рынок труда претерпевает значительные изменения. На это влияют и последствия пандемии, и уход зарубежных компаний с отечественного рынка после 24 февраля, и частичная мобилизация осенью 2022 г.

На рынке труда сказался уход крупных зарубежных компаний. Россияне стали отдавать приоритет отечественным работодателям — вот одна из тенденций, ярко проявившаяся в 2022 г. Согласно исследованию Robocash Group, 41,6% россиян выбирают работу в отечественных компаниях. Такая тенденция вызвана массовым уходом зарубежных компаний с российского рынка, и, как следствие, поиск россиянами стабильности в отечественных компаниях. Почти 29% участвовавших в исследовании в возрасте до 35 лет и 33,5% старше 35 лет боятся работать в зарубежной компании.

На формирование новых тенденций на рынке труда, в частности, оказала влияние частичная мобилизация, объявленная 21 сентября 2022 г. Следующая тенденция — увеличение количества вакансий с бронью. В прошедшем октябре работодатели стали чаще указывать такую опцию, как наличие брони (отсрочки от мобилизации). По подсчетам HeadHunter, если по итогам первой недели после объявления частичной мобилизации (к 26 сентября) по всей России насчитывалось только 13 вакансий с обозначением наличия отсрочки от военной службы, то уже в период с 21 сентября по 10 октября было опубликовано 768 таких вакансий. Значительная часть пометок о наличии брони публиковалась в вакансиях для медицинских работников и фармацевтов, IT-специалистов, строителей и рабочего персонала. Люди были готовы терять в зарплате при переходе на новую работу (чаще всего на предприятия оборонно-промышленного комплекса), лишь бы получить бронь.

Другой же тренд, популяризировавшийся сначала в период пандемии, а теперь и осенью 2022 г. — повышение спроса на удаленную занятость. Увеличение интереса наблюдается как среди мужчин, так и среди женщин. По данным ресурса «Работа.ру», к началу октября 2022 г. возросло количество вакансий с удаленной работой на 89% (относительно начала сентября). Доля вакансий, предлагающих удаленную занятость, выросла почти в два раза — с 3 до 5,4% — но все равно остается незначительной. Статистика, приводимая hh.ru, подтверждает тренд на удаленную занятость: с начала объявления частичной мобилизации по 10 октября количество предлагаемых вакансий выросло всего лишь на 1,1 тыс. (с 46,4 до 47,5 тысяч), при этом на 27% возросло число откликов на вакансии, предлагающие такой формат работы, — с 226,8 до 309,6 тысяч человек. Если в среднем на одну вакансию ресурса откликались два раза, а просматривали 13,5 раз, то на «удаленные» вакансии — откликались 7 раз, а просматривали 32,1 раза.

Эксперты называют следующие причины такой тенденции, актуализировавшейся текущей осенью:

Не все россияне, которые уехали из России в этом г., смогли найти работу за рубежом;

Женщины-матери, чьи мужья уехали или отправились в эпицентр военных действий, стали искать возможность работать удаленно, так как не с кем разделить домашние обязанности и обязанности по уходу за детьми.

В городах с населением от 500 тысяч до 1 млн. человек наиболее высокооплачиваемыми и востребованными стали такие специалисты, как: менеджеры по продажам и торговые представители, программисты, руководители высшего и среднего звена, инженеры и водители. В небольших городах с населением до 500 тысяч человек работодатели были заинтересованы больше всего в специалистах в сфере продаж, в руководителях, инженерах и квалифицированных рабочих.

Как тенденцию 2022 г. следует обозначить повышенный спрос на следующие специальности и нехватку таких специалистов.

Главные инженеры, технологи и механики

С февраля по август спрос на главных инженеров, механиков и технологов вырос на 58%, по подсчетам SuperJob. Самыми проблемными отраслями, в которых ощущается нехватка специалистов-управленцев, являются металлургия, производство металлических изделий и заготовок, радиотехническая и электронная промышленность, судостроение и приборостроение. Так, регионами с недобором специалистов, обладающих необходимыми компетенциями, стали Урал, Сибирь и Дальний Восток.

Отечественные промышленные предприятия предлагают зарплату от 150 до 270 тысяч рублей на управленческих должностях на июль текущего г., что на 10% выше, чем в июле 2021 г. При этом выросли и зарплаты специалистов среднего звена (+10-20%) и квалифицированных рабочих (+8%).

Численность7 https://rosstat.gov.ru/storage/mediabank/osn-12-2022.pdf рабочей силы в возрасте 15 лет и старше в декабре 2022 г. составила 74,9 млн. человек, из них 72,1 млн. человек классифицировались как занятые экономической деятельностью и 2,8 млн. человек - как безработные, соответствующие критериям МОТ (т.е. не имели работы или доходного занятия, искали работу и были готовы приступить к ней в обследуемую неделю). Занятость населения. Уровень занятости населения (доля занятого населения в общей численности населения соответствующего возраста) в возрасте 15 лет и старше в декабре 2022 г. составил 59,9%. Среди занятых доля женщин в декабре составила 48,8%. Уровень занятости сельских жителей (53,8%) ниже уровня занятости городских жителей (62,0%).

Безработица. В декабре 2022 г. 2,8 млн. человек в возрасте 15 лет и старше классифицировались как безработные (в соответствии с методологией Международной Организации Труда). Уровень безработицы населения в возрасте 15 лет и старше в декабре 2022 г. составил 3,7% (без исключения сезонного фактора). В декабре 2022 г. среди безработных в возрасте 15 лет и старше доля женщин составила 48,2%, уровень безработицы женщин совпадает с уровнем безработицы мужчин (3,7%). Из 2,8 млн. безработных 0,9 млн. составляют сельские жители, 1,9 млн.- городские. Уровень безработицы среди сельских жителей (5,4%) превышает уровень безработицы среди городских жителей (3,2%). Средний возраст безработных в возрасте 15 лет и старше в декабре 2022 г. составил 36,8 лет. Молодежь до 25 лет составляет среди безработных 19,1%, лица в возрасте 50 лет и старше - 18,8%, лица, не имеющие опыта трудовой деятельности - 26,8%. Зарегистрированные безработные (данные Роструда). К концу декабря 2022 г. в органах службы занятости населения, по данным Роструда, состояли на учете 0,6 млн. не занятых трудовой деятельностью граждан, из них 0,6 млн. человек имели статус безработного, в том числе 0,4 млн. человек получали пособие по безработице.

Инфляция8 https://www.kommersant.ru/doc/5771639

Инфляция по итогам 2022 г. в России составила 11,94% после 8,39% в 2021 г., следует из данных Росстата. Годовая инфляция в декабре замедлилась до 11,94% с 11,98% в ноябре.

Инфляция в 2022 г. стала максимальной с 2015 г., когда она составляла 12,9%, сообщает «Интерфакс». В 2016 г. рост цен был на уровне 5,4%, в 2017 — минимальные за всю историю 2,5%, в 2018 г. — 4,3%, в 2019 г. — 3,0%, в 2020 г. — 4,9%.

В декабре цены на плодоовощную продукцию в среднем увеличились на 5,8%, подешевели из продовольственных товаров сахар-песок — на 4,8%, гречневая крупа — на 4,1%, поваренная соль — на 0,6%.

Из непродовольственных товаров больше всего подорожало дизельное топливо — на 2,1%. Цены на автомобильный бензин практически не изменились, на газовое моторное топливо снизились на 1,3%.

Лекарственные препараты, не относящиеся к жизненно необходимым и важнейшим лекарственным препаратам (ЖНВЛП), стали дороже на 1,0%. На относящиеся к ЖНВЛП лекарственные препараты цены выросли на 0,7%.

Рост потребительских цен на 0,9% и более был отмечен в 43 российских субъектах. В Москве цены за месяц выросли на 0,7%, Санкт-Петербурге — на 0,6%, в наибольшей степени рост цен зафиксирован в Ненецком автономном округе в связи с удорожанием услуг (2,1%).

Банковский сектор9 https://www.finversia.ru/publication/rossiiskie-banki-finansovye-itogi-2022-goda-125537

Прибыль банковского сектора резко снизилась. К концу г. процентные ставки приблизились к докризисному уровню. Компании активно перекредитовываются. Ипотека восстанавливается благодаря госпрограммам. Приток вкладов произошел в момент высоких ставок. Финотчетность банков останется непубличной до середины 2023 г. Хорошие перспективы имеют банки, сделавшие упор на работу с малым и средним бизнесом. Разбор проблемных кредитов банками продолжается.

Начало 2022 г. для банковского сектора было вполне успешным. Однако после начала военной операции на Украине произошло снижение курса рубля и стоимости акций российских компаний, золотовалютные резервы Банка России были частично заморожены, а в отношении крупнейших банков были введены жесткие международные санкции. Все это не могло не сказаться на ситуации в банковском секторе страны. Однако с помощью льготных мер Центробанка многим банкам удалось относительно благополучно закончить 2022 год.

Для ограничения санкционных рисков Банк России разрешил российским банкам до 1 июля 2023 г. не публиковать финансовую отчетность по российским стандартам. Поэтому в данном обзоре мы можем привести лишь сводные цифры по итогам работы всего банковского сектора страны за 2022 г., а также обозначить наиболее важные тенденции.

Банк России для стабилизации ситуации 28 февраля 2022 г. поднял ключевую ставку с 9,5% до 20% годовых и ввел ограничения на операции граждан и компаний с инвалютой, а также предоставил банкам дополнительную ликвидность и дал возможность временно не оценивать активы по их текущей стоимости. После стабилизации ситуации в банковском секторе Банк России перешел к снижению ставки и постепенному ослаблению ограничительных мер. Вслед за снижением ключевой ставки снижались ставки по кредитам и банковским вкладам. Банковская маржа сжалась во 2 квартале 2022 г. во время скачка процентных ставок, но осталась положительной из-за высокой доли дешевых для банков остатков средств на текущих счетах клиентов. А в конце г. маржа даже превысила докризисный уровень и составила 4,7% годовых.

По итогам 2022 г. банковскому сектору в целом удалось компенсировать полученный в 1 полугодии убыток в 1,5 трлн. руб. и даже получить небольшую прибыль в размере 203 млрд. руб. Для сравнения – прибыль банковского сектора за 2021 г. была в 12 раз больше и составляла 2,4 трлн. руб.

Кредиты и банковские сбережения населения

Согласно данным Банка России, за 2022 г. объем портфеля ипотечных кредитов физлицам вырос на 20,4% и составил 14,1 трлн. руб. Это хороший результат, хотя и меньше значения 2021 г., в котором рост ипотечного портфеля составил 31%. В значительной мере росту объема ипотеки способствовали льготные госпрограммы, на которых скачки процентных ставок в 1 полугодии отразились не так сильно. На рисунке ниже хорошо видно, что активный прирост портфеля произошел в феврале и марте, когда многие заемщики срочно покупали жилье, опасаясь роста цены и ипотечных ставок. После паузы в пик кризиса в апреле и мае выдачи ипотечных кредитов банками возобновились. Банк России считает, что этому кроме льготных госпрограмм способствовала так называемая «льготная ипотека от застройщика», при выдаче которой ставка по кредитам снижалась почти до нуля за счет завышения стоимости квартир. И именно с этой ипотекой Банк России намерен бороться.

Рис. 2.1.14. Динамика ИЖК

Портфель автокредитов сократился за 2022 г. на 3,7% до 1,2 трлн. руб. из-за роста процентных ставок в первом полугодии, дефицита автомашин и скачка цен на имеющиеся у дилеров модели.

Портфель потребкредитов за 2022 г. вырос всего на 3% и составил 12 трлн. руб. Для сравнения – рост объема портфеля в 2021 г. составлял 20%. Эти тенденции хорошо заметны на приведенном ниже рисунке. Причинами послужило резкое сокращение выдач в пик кризиса в марте и апреле и замедление восстановительного роста осенью из-за общей неопределенности, неуверенности населения в стабильности своих доходов и более жесткого подхода банков к оценке платежеспособности заемщиков.

Объем кредитов юрлицам за 2022 г. вырос на 14,3% и составил 59,1 трлн. руб. Рост заметно превысил показатели 2021 г. (+11,7%). Это объясняется господдержкой системообразующих предприятий (таких кредитов выдано за 2022 г. на 1,5 трлн. руб.), наращиванием проектного финансирования жилищного строительства (+2,2 трлн. руб.), замещением внешних заимствований компаний внутренними, финансированием крупных инвестпроектов. После пика выдач ранее оформленных кредитов в феврале месяце спад в выдачах продолжался до июня. А уже во втором полугодии банки активно наращивали корпоративное кредитование.

При этом идет активная девалютизация корпоративного кредитного портфеля за счет замещения валютных кредитов. Всего за 2022 г. кредиты в валюте сократились на 18% или на $30 млрд.

По мнению Банка России, качество розничного и корпоративного кредитных портфелей банков пока не указывает на значительное ухудшение платежной дисциплины со стороны заемщиков. Более того, доля проблемных и безнадежных ссуд в корпоративном кредитном портфеле снизилась за год с 7,6% до 7% за счет роста объема портфеля. В ипотеке доля неработающих кредитов осталась на минимальном уровне 0,7% от объема портфеля. В сегменте необеспеченных потребительских ссуд за 2022 г. произошел рост доли неработающих кредитов с 7,7% до 8,8% от объема портфеля. Проблемные корпоративные кредиты на конец г. составили в абсолютном выражении 3,5 трлн. руб., а проблемные розничные кредиты – 1,4 трлн. руб.

Однако нужно не забывать, что сохранению качества кредитных портфелей банков способствовали регуляторные послабления и активные реструктуризации. С марта по ноябрь 2022 г. было реструктурировано кредитов юрлиц на общую сумму 10 трлн. руб. (в том числе на 1 трлн. руб. – компаниям малого и среднего бизнеса), что составляет 17% от объема корпоративного кредитного портфеля банков. Реструктуризаций кредитов физлиц было проведено на общую сумму 420 млрд. руб., что составляет 2% от объема розничного портфеля банков. Часть этих кредитов впоследствии может стать безнадежными и потребовать их списания за счет собственных средств банков.

Объем средств юрлиц в банках на конец 2022 г. составил 45 трлн. руб. Прирост средств юрлиц на счетах в банках за 2022 г. составил 21%, что выше результата 2021 г. (+18%).

Средства физлиц в банках за 2022 г. возросли на 6,9% до 36,6 трлн. руб. Это выше, чем в 2021 г. (+5,7%). Этому способствовал рост процентных ставок по вкладам в весенний пик кризиса и запуск маркетинговых вкладов по повышенным ставкам в конце г. Из рисунка ниже хорошо видно, что традиционный отток вкладов после новогодних каникул продолжился масштабным оттоком в феврале месяце. В марте после подъема ставок по вкладам и введения ограничений с 9 марта на снятие вкладов в инвалюте ситуация стабилизировалась, а в апреле произошел приток вкладов, оформленных по высоким процентным ставкам. Однако в этот раз банки учли опыт кризиса 2008 г., и открывали по высоким ставкам только краткосрочные вклады. После снижения в 3 квартале процентных ставок приток вкладов остановился. А в сентябре произошел отток вкладов из-за увеличения количества уехавших из страны людей, которые брали с собой наличные деньги. В результате банки уже в начале октября начали поднимать ставки по вкладам, чтобы остановить отток средств. Значительный приток средств в декабре обусловлен авансированием пенсий, а также выплатами социальных пособий.

Рис. 2.1.15. Динамика вкладов физических лиц

По данным Банка России, запас рублевой и валютной ликвидности в банковской системе страны на конец 2022 г. является достаточным. Но распределен запас ликвидности между банками неравномерно. Запас рублевой ликвидности составил 18,9 трлн. руб., что достаточно для покрытия 26% клиентских средств в рублях и 58% средств физлиц. Еще около 9,3 трлн. руб. банки при необходимости могут привлечь у Банка России под залог нерыночных активов. Запас валютной ликвидности покрывает 59% средств клиентов и 58% валютных обязательств.

Аккумулированный в последние несколько лет запас прочности и масштабные меры поддержки позволили сгладить прямое воздействие на банковскую систему кризисного 2022 г. Но часть потерь была перенесена банками на будущие периоды, в расчете постепенно списывать безнадежные активы за счет текущей прибыли.

Что касается перспектив развития банковского сектора на 2023 г., то основной задачей банкиров будет работа с проблемными заемщиками – как предприятиями, так и физлицами. А для возобновления активного развития банковского сектора в первую очередь необходимо возобновление роста российской экономики.

Демография10 https://rosstat.gov.ru/storage/mediabank/osn-12-2022.pdf

По оценке, численность постоянного населения Российской Федерации на 1 декабря 2022 г. составила 145,0 млн. человек. С начала г. численность населения сократилась на 544,2 тыс. человек, или на 0,37% (за аналогичный период предыдущего г. - уменьшилась на 573,7 тыс. человек, или на 0,39%). В январе-ноябре 2022 г. наряду с естественной убылью (-543,4) тыс. человек наблюдался и миграционный отток (-0,8) тыс. человек.

В январе-ноябре 2022 г. по сравнению с аналогичным периодом 2021 г. в России отмечалось снижение числа родившихся (в 84 субъектах Российской Федерации) и числа умерших (в 85 субъектах).

В целом по стране в январе-ноябре 2022 г. число умерших превысило число родившихся в 1,5 раза (в январе-ноябре 2021 г. - в 1,7 раза), в 53 субъектах Российской Федерации это превышение составило 1,5-2,7 раза.

Рис. 2.1.16. Число родившихся и умерших, тыс. человек

Естественный прирост населения в январе-ноябре 2022 г. зафиксирован в 12 субъектах Российской Федерации (в январе-ноябре 2021 г. - в 10 субъектах).

За январь-ноябрь 2022 г. число мигрантов, переселившихся в пределах России, сократилось на 194,6 тыс. человек, или на 5,9% по сравнению с предыдущим годом. С начала г. продолжает наблюдаться миграционный отток населения России. Число выбывших из Российской Федерации увеличилось на 390,5 тыс. человек, или в 2,7 раза, как за счет эмигрантов в государства-участники СНГ - на 339,4 тыс. человек, или в 2,7 раза, так и за счет выбывших в страны дальнего зарубежья - на 51,1 тыс. человек, или в 2,9 раза. В январе-ноябре 2022 г. в обмене населением со всеми государствами-участниками СНГ отмечается уменьшение миграционного прироста.

Выводы:

Экономические итоги 2022 г., безусловно, связаны с проведением специальной военной операции и введением в отношении России западных санкций. Ключевые макроэкономические параметры на конец г. позволяют сделать следующие выводы: по предварительным данным Росстата, в 2022 г. экономика России сократилась на 2,1%, что оказалось гораздо лучше многих прогнозов. Первоначально на фоне беспрецедентных санкций Запада против Москвы ряд специалистов прогнозировали обвал ВВП страны на 10—20%. Однако спад оказался даже менее глубоким, чем в пандемийном 2020-м и кризисном 2009-м. Экономика страны сумела быстро адаптироваться к новым условиям за счёт инициатив властей, а также благодаря накопленному с 2014 г. опыту противодействия санкциям. По итогам 2022 г. объём валового внутреннего продукта (ВВП) России сократился на 2,1% по сравнению с предыдущим годом — до 151,46 трлн. руб.

По данным Росстата, в 2022 г. высокие темпы роста были зафиксированы в таких сферах, как сельское и лесное хозяйство, охота, рыболовство и рыбоводство (на 6,6% по сравнению с 2021-м), строительство (на 5%), а также гостиничный и ресторанный бизнес (на 4,3%). Кроме того, положительная динамика отмечена в финансовой и страховой деятельности (на 2,8%), добыче полезных ископаемых (на 0,4%) и ряде других областей. Наиболее ощутимый спад продемонстрировали оптовая и розничная торговля (на 12,7%) и обрабатывающая промышленность (на 2,4%).

Следует признать, что удалось взять под контроль инфляционные процессы – всплеск инфляции в марте – мае (16,5-17,5%) завершается около 12%-м значением к концу г. Курс девальвировавшей национальной валюты в марте текущего г. почти в два раза (с 75,1 руб. за доллар в начале г. до 120,4 руб.) к концу г. окреп до 68,7 руб. Безработица на рынке труда находится на низких значениях (3,9% в октябре), несмотря на влияние фактора покинувших страну, частичную мобилизацию мужского населения, уход западных компаний с российского рынка. Расходные обязательства федерального бюджета исполняются в полном объеме, параметры трехлетнего бюджета сбалансированы.

В то же время западные санкции, несомненно, внесли свой негативный отпечаток на социально-экономическую ситуацию в стране. Главным образом, это выразилось в сокращении реальных доходов населения и технологическом упрощении производства вследствие запрета на импорт технологического оборудования и продукции из развитых стран.

Общая характеристика, социально-экономическое состояние и тенденции развития Республики Коми

Республика Коми является субъектом Российской Федерации и входит в состав Северо-Западного федерального округа. Республика Коми расположена на северо-востоке Европейской части Российской Федерации, в пределах Печорской и Мезенско-Вычегодской низменностей, Среднего и Южного Тимана, западных склонов Уральских гор (Северный, Приполярный и Полярный Урал) (Рис. 2.1.17).

Рис. 2.1.17. Географическое положение Республики Коми

Территория Республики Коми простирается от Северных Увалов на юге до Пай-Хоя на северо-востоке (между 59°12' и 68°25' северной широты), от Пинего-Мезенского междуречья на западе до водораздела бассейнов рек Печоры и Оби, проходящего по Уральскому хребту на востоке (между 45°25' и 66°10' восточной долготы). Протяжённость (с юго-запада на северо-восток) – 1275 км. Площадь территории составляет 416 774 кв. км.

Граничит с Ненецким автономным округом (север, северо-восток), Тюменской областью (а именно с входящими в её состав Ямало-Ненецким автономным округом (северо-восток, восток), Ханты-Мансийским автономным округом (юго-восток, юг)), Свердловской областью (юг), Пермским краем (юг), Кировской областью (юг., юго-запад, запад), Архангельской областью (включая Ненецкий автономный округ) (северо-запад, север, северо-восток) (Рис. 2.1.18).

Рис. 2.1.18. Карта Республики Коми

Республика Коми была образована 22 августа 1921 г. как автономная область Коми (Зырян). С 5 декабря 1936 г., – Коми АССР. 26 мая 1992 г. была преобразована в республику в составе России — Коми ССР. С 12 января 1993 г. — Республика Коми.

Столица республики – город Сыктывкар – крупный город республиканского значения с 1780 г. Расстояние от Сыктывкара до Москвы по железной дороге составляет 1315 км.

Численность постоянного населения (оценка на 1 января 2023 г.) с учётом итогов Всероссийской переписи населения 2020 г. - 726 434 человек.

Климат

Географическое положение в относительно высоких широтах и удаленность от теплого Атлантического океана обусловили в республике умеренно-континентальный климат, а большая протяженность с юга на север и с запада на восток - существенную разницу погодных условий отдельных ее районов.

Расположение в субарктическом (на крайнем севере и северо-востоке) и умеренном (на большей части территории) климатических поясах обуславливает климат с продолжительной, довольно суровой зимой и коротким, сравнительно прохладным летом. Среднегодовая температура воздуха на большей части территории имеет отрицательные значения, понижаясь с юга на северо-восток от +1 до -6,3 градусов. Среднегодовое количество осадков - 625 мм, из которых 60-70 процентов приходится на теплый период времени.

В летнее время северная часть республики находится в очень благоприятных условиях освещения. Севернее полярного круга устанавливается полярный день, во время которого солнце не заходит за горизонт. Благодаря этому земная поверхность получает значительное количество солнечной энергии. Однако, большое количество солнечной радиации отражается земной поверхностью, а также расходуется на таяние снега, на испарение влаги, на прогревание почвы, в результате чего температура летом здесь невысокая.

Летом в ясные и особенно в безветренные дни температура почвы обычно бывает значительно выше температуры воздуха. Даже в районах, где уже на глубине 1.0-1.5 м лежит вечная мерзлота, температура на поверхности почвы в отдельные дни может доходить до 40°. В зимнее время глубина промерзания почвы на юге республики составляет около 60 см, а на севере - более 100 см.

Средняя температура:

января: -17 °C (в южной части) и -20 °C (в северной части)

июля: +11 °C (в северной части) и +15 °C (в южной части)

осадки: от 700 мм в год.

В целом, по температурным параметрам и условиям увлажнения на территории Республика Коми разделяется на пять агроклиматических подзон, в которой возможно возделывать довольно узкий набор низко требовательных к ресурсам тепла зерновых и пропашных культур, а также на значительной части территории республики, к которой относятся Воркутинский, Интинский и части Усинского и Усть-Цилемского административных районов по климатическим условиям невозможно возделывание сельскохозяйственных культур.

Природный ландшафт

Значительная часть территории представляет собой холмистую равнину. По восточной границе проходят Уральские горы, с северо-запада на юго-восток пересекает Тиманский кряж. Между Уралом и Тиманом располагается Печорская низменность, на западе – Мезенско-Вычегодская равнина.

Высочайшими вершинами считаются: гора Народная (Народа) с высотой над уровнем моря 1895 м, располагающаяся в Приполярном Урале, гора Тэлпосиз (1617 м, Северный Урал), гора Сабля (1497 м, Приполярный Урал), гора Пайер (1472 м, Полярный Урал), гора Кожымиз (1195 м, Северный Урал).

Минерально-сырьевые ресурсы11 https://econom.rkomi.ru/uploads/documents/pasport_rk_2023_2023-05-24_12-03-15.doc

Минерально-сырьевой потенциал Республики Коми, представленный комплексом разнообразных горючих, металлических и неметаллических полезных ископаемых, а также подземных вод имеет важное значение для экономики России.

В разведанных на территории республики месторождениях сосредоточено общероссийских запасов: нефти – около 3%, угля – 4,5%, барита – 13%, бокситов – 30%, титана – около 50%, кварцево-жильного сырья – около 80% (Рис. 2.1.19).

Объемы запасов и добычи горючих полезных ископаемых в республике характеризуют ее как основную топливную базу Европейского Севера России.

Уголь. Печорский угольный бассейн является вторым в России бассейном по запасам и крупной, обеспеченной на очень длительную перспективу, сырьевой базой для развития коксохимии, энергетики, в перспективе – добыче метана. На его территории известно около 30 месторождений угля и углепроявлений, в том числе 11 месторождений с разведанными балансовыми запасами. Балансовые запасы угля насчитывают 6,7 млрд тонн категорий А+В+С1 и 0,455 млрд тонн категории С2. Основная роль в балансовых запасах угля принадлежит маркам «Ж» (36,6 %), «Д» (32,6 %) и «ДГ» (11,9 %).

В настоящее время эксплуатируются 3 месторождения: Воркутское (0,75 млрд тонн балансовых запасов угля), Воргашорское (1,50 млрд тонн)

и Юньягинское (0,024 млрд тонн). Резервом ближайшего освоения являются: месторождение коксующихся углей Усинское (поле № 1), поле шахты Воркутинская 33 Воркутского месторождения, а также имеется возможность организации добычи на Сейдинском месторождении.

Углеводородное сырье. Запасы и ресурсы углеводородного сырья на территории республики сосредоточены в центральной и южной частях Тимано-Печорской нефтегазоносной провинции.

Запасы нефти учтены по 154 месторождениям, из которых 135 нефтяных, 10 нефтегазоконденсатных, 4 нефтегазовых, 5 газонефтяных. Количество извлекаемых запасов нефти категорий А+В+С1 превышает 581,66 млн. тонн. Половина (49,6 %) остаточных извлекаемых запасов нефти сконцентрированы в крупных нефтяных месторождениях – Восточно-Ламбейшорском, Ярегском, Усинском и Нижнечутинском.

Запасы горючего газа учтены по 42 месторождениям углеводородов. Объем запасов газа категорий А+В+С1 составляет 99,8 млрд куб. м. Около половины объема запасов свободного газа содержится в крупном Вуктыльском нефтегазоконденсатном месторождении.

Запасы и прогнозные ресурсы горючих сланцев на территории Республики Коми сосредоточены в двух сланценосных бассейнах: Тимано-Печорском и Вычегодском. Балансовые запасы горючих сланцев оценены на Айювинском месторождении (534 млн. тонн, категории С2, 15,7 млн. тонн – забалансовые запасы) и на Чим Лоптюгском месторождении (77,401 млн. тонн, категории С1, 17,153 млн. тонн – забалансовые запасы), прогнозные ресурсы горючих сланцев (категории Р1+Р2) насчитывают 2 528 млн. тонн.

Ресурсная база торфа включает 4,84 тыс. месторождений и проявлений. Запасы торфа учтены на 463 торфяных месторождениях в количестве 8,76 млрд тонн (при 40 % условной влажности), из них 2,2 млрд тонн – забалансовые.

Металлические руды. Ресурсы металлических полезных ископаемых представлены рудами черных металлов (титан, марганец, хром), цветных металлов (алюминий, медь, свинец, цинк), редких (ниобий, тантал, вольфрам, молибден), рассеянных (галлий, скандий) и редкоземельных металлов (церий, иттрий). Из благородных металлов преобладает золото, имеются проявления серебра, платины. Известны проявления алмазов.

Республика Коми является наиболее крупной и перспективной в России сырьевой базой бокситовых руд. В пределах Тиманского кряжа выявлены и в разной степени изучены месторождения двух бокситоносных районов: Среднетиманского и Южнотиманского.

Сырьевая база титановых руд является крупнейшей в России и ближнем зарубежье. Крупнейшими по запасам являются Пижемское титановое и Ярегское нефтетитановое месторождение (более 50 % от общероссийских запасов). Особую ценность представляет Пижемское месторождение, в недрах которого вместе с титаном содержатся крупные ресурсы кварцевого сырья, а также уникальная россыпь Ичетью с высокими содержаниями алмазов ювелирного качества, золота, редкоземельных элементов и металлов.

Марганцевые руды в настоящее время относятся к категории особо дефицитных. Марганцево-рудная сырьевая база республики представлена Парнокским железо-марганцевым месторождением, находящимся на западном склоне Приполярного Урала. В структуре его запасов выделяется наиболее качественный пероксидный тип марганцевых руд.

На территории Республики Коми находится часть крупнейших в России хромитоносных массивов Полярного Урала. Выявлено несколько рудных полей с ресурсным потенциалом около 40 млн. тонн хромитовых руд.

Рис. 2.1.19. Карта полезных ископаемых Республики Коми

Неметаллические полезные ископаемые.

В республике широко распространены неметаллические полезные ископаемые, которые могут быть использованы в качестве горнохимического (барит, каменные и калийные соли, фосфориты, карбонаты для химической промышленности), горнотехнического (гипс, стекольное сырье, цеолиты, бентонит), пьезооптического и кварцевого (жильный кварц, пьезокварц, горный хрусталь) сырья. Имеется сырье для металлургии (огнеупорные глины, флюсовые доломиты и известняки, формовочные материалы), ювелирное и камнесамоцветное сырье (аметист, жадеит, нефрит), минерально-строительное сырье (известняки, доломиты, мраморы, кварциты, пески, гравий).

Общераспространенные полезные ископаемые (главным образом, минеральное строительное сырье) представлены около 726 разведанными месторождениями. Разрабатываются месторождения кирпичных глин, песчано-гравийной смеси, наиболее интенсивно эксплуатируются месторождения строительного песка и строительного камня.

Подземные воды.

Балансом запасов учтено 243 месторождения (участка) пресных подземных вод для хозяйственно-питьевого водоснабжения с утвержденными суммарными эксплуатационными запасами в объеме 855,06 тыс. куб. м/сутки (категорий А+В+С1+С2).

Среди подземных минеральных вод наиболее распространены слабоминерализованные питьевые, сероводородные, с повышенным содержанием брома и железа. Балансовые запасы минеральных подземных вод в суммарном объеме 2,39 тыс. куб. м/сутки (категорий А+В+С1) учтены на 13 месторождениях (участках). Эксплуатируются 6 месторождений (участков).

Балансом запасов учитывается 84 месторождения (участка) технических подземных вод суммарными запасами 110,3 тыс. куб. м/сутки (категорий А+В+С1). Эксплуатируется 40 месторождений (участков) технической воды, используемой главным образом предприятиями нефтегазовой отрасли для поддержания пластового давления на разрабатываемых месторождениях нефти.

Республика Коми является крупной сырьевой базой промышленных вод, сосредоточенных преимущественно на территории Тимано-Печорской нефтегазоносной провинции. В пластовых водах нефтяных месторождений выявлены промышленные концентрации брома, йода, лития, магния, стронция и других ценных компонентов.

Водные ресурсы

Республика Коми входит в зону избыточного увлажнения. Значительное преобладание количества выпадающих атмосферных осадков над испарением, особенности рельефа и геологическое строение определили повышенную заболоченность и развитую гидрографическую сеть.

Основу гидрографической сети территории составляют реки бассейнов Баренцева (река Печора), Белого (реки Вычегда, Луза, Мезень), Каспийского (реки Кобра, Летка, Березовка), Карского (притоки рек Кара и Силоваяха) морей.

В пределах границ Республики Коми эти бассейны занимают площадь 62,9 %, 35,2 %, 1,2 % и 0,7 % соответственно. По количеству рек и их многоводности республика занимает одно из первых мест в стране. Общая протяженность рек длиной более 10 км составляет 84 тыс. км, их количество – около 3,5 тысяч.

В Республике Коми берут начало и текут две крупные реки – Печора (протяженность – 1 570 км) и Вычегда (1 130 км), которые наряду с их главными притоками являются основными источниками поверхностных водных ресурсов и используются в хозяйственной деятельности. Суммарный сток этих рек в пределах территории республики за год составляет 162,4 куб. км.

В Республике Коми насчитывается около 70 тыс. озер общей площадью 4,3 тыс.кв. км. К сравнительно крупным озерам относятся: Ямозеро (площадь 31,1 кв.км.), Синдорское (28,5 кв.км.), Косминское (12,6 кв.км.), большое Мыльское (8,8 кв.км.), Дон-ты (4,6 кв.км.), Кадомское (5,2 кв.км.), Торговое (1,2 кв.км.).

Широко распространены в Республике Коми болота и заболоченные земли. Болота занимают общую площадь 3,2 млн. га (около 7,7 % территории). Наиболее крупными болотами в республике являются: Усинское, Океан, Джъернюр, Тыбъюнюр, Мартюшевское.

Лесные ресурсы

Республика Коми является одним из ведущих лесных регионов страны. Лесные ресурсы являются одним из главных природных потенциалов развития региона и имеют большое экологическое, сырьевое, экономическое и социальное значение.

Общая площадь земель лесного фонда на 1 января 2023 г. составила 36,3 млн. га, или 3,2 % площади всех лесов России и около 50 % площади лесов Европейского Севера России. Общий запас древесины в лесах республики составил 2,8 млрд куб. м, из них 84 % – древесина хвойных пород, 16 % – лиственных. Большую часть земель лесного фонда занимают эксплуатационные леса (60 %).

Животный мир

Общая площадь среды обитания охотничьих ресурсов (охотничьи угодья), рассчитанная при проведении территориального охотустройства, составляет 38 197,3 тыс. га (за исключением площадей особо охраняемых природных территорий федерального значения), из которых 10 042,19 тыс. га (26,3 %) переданы в пользование юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям. Площадь среды обитания общедоступных охотничьих угодий Республики Коми составляет 28 155,11 тыс. га (73,7 %).

К объектам охоты на территории республики отнесены 27 видов животных, относящихся к классу млекопитающих, а также 53 вида птиц:

- волк, лисица, песец, бурый медведь, рысь, росомаха, куница, соболь, ласка, колонок, горностай, выдра речная, заяц-беляк, бобр европейский, кроты, бурундуки, норки, кабан, белки, ондатра, водяная полевка, лось, енотовидная собака, хорь лесной (черный), европейский барсук, дикий северный олень, норка европейская, из которых последние 3 вида занесены в Красную книгу Республики Коми. Норка европейская и дикий северный олень также занесены в Красную книгу Российской Федерации;

- глухарь обыкновенный, тетерев, рябчик, куропатка белая, куропатка тундряная, вальдшнеп, вяхирь, горлица кольчатая, клинтух, перепел обыкновенный, бекас обыкновенный, веретенник большой, веретенник малый, гаршнеп, дупель обыкновенный; гуси (гуменник, гусь белолобый, казарка белощекая); утки (кряква, чирок-свистунок, чирок-трескунок, гоголь обыкновенный, свиязь, красноносый нырок, красноголовый нырок, хохлатая чернеть, крохаль, турпан, луток, шилохвость, широконоска, синьга, морская чернеть); улиты (фи-фи, черныш и черныш большой), чибис, мородунка, обыкновенный погоныш, турухтан, травник, саджа, тулес, камнешарка, камышница обыкновенная, крохали (крохаль большой и крохаль средний), коростель, кроншнеп большой, кроншнеп средний, пастушок, лысуха, хрустан. В Красную книгу Республики Коми занесен большой веретенник.

Планирование и проведение мероприятий по охране, защите, воспроизводству и использованию охотничьих ресурсов осуществляется с учетом требований режимов особо охраняемых природных территорий, расположенных на территории Республики Коми.

Колебания численности охотничьих ресурсов на территории Республики Коми находятся в допустимых пределах и зависят преимущественно от природно-климатический условий, что позволяет сделать вывод об их устойчивом существовании и использовании. Значимых негативных тенденций в численности охотничьих животных в настоящее время не выявлено.

Особо охраняемые природные территории Республики Коми

Республика Коми располагает одной из наиболее разветвленных сетей особо охраняемых природных территорий (далее – ООПТ) в Северо-Западном федеральном округе. По состоянию на 1 января 2023 г. в границах территории Республики Коми функционируют 4 ООПТ федерального значения: Печоро-Илычский государственный природный биосферный заповедник, национальный парк «Югыд ва», национальный парк «Койгородский» и государственный природный заказник «Параськины озера»; 238 ООПТ республиканского значения (190 государственных природных заказников, 48 памятников природы) и 2 ООПТ местного значения, среди которых 1 памятник природы и 1 заказник.

Общая площадь ООПТ федерального и республиканского значения составляет свыше 5,7 млн. га, или 13,7 % площади Республики Коми, из которых 3,06 млн. га приходится на ООПТ регионального значения (53,5 % от площади ООПТ в регионе).

Туризм12 https://econom.rkomi.ru/uploads/documents/pasport_rk_2023_2023-05-24_12-03-15.doc

Ключевая идея туристского позиционирования региона выражена брендом «Эко Республика Коми» – представление республики как гостеприимной территории, успешно интегрировавшей уникальные природные ресурсы в активную среду российского и международного рынка экологического туризма.

Туризм Республики Коми представлен 186 субъектами, заявившими при государственной регистрации (в качестве основной) деятельность, входящую в раздел «Деятельность туристических агентств и прочих организаций, предоставляющих услуги в сфере туризма».

Сфера гостеприимства включает 136 средств размещения с суммарной единовременной вместимостью 7 631 место. 75 гостиниц прошли классификацию и имеют соответствующую категорию.

В регионе осуществляют деятельность 8 туроператоров по въездному и внутреннему туризму, один из которых – государственное автономное учреждение «Финно-угорский этнопарк», действующий в качестве многофункционального туристского комплекса и реализующий функции туроператора.

По предварительным данным Росстата по итогам 2022 г. турпоток в Республику Коми составил 435,1 тыс. человек. Пользуются популярностью туры выходного дня, экомаршруты, этнографические туры, экскурсионные программы Финно-угорского этнопарка.

Основными объектами посещения традиционно являются федеральные особо охраняемые территории: Национальный парк «Югыд ва» и Печоро-Илыский заповедник, а также Финно-угорский этнопарк.

Национальный парк «Югыд ва» привлекает туристов сплавами по рекам, а также восхождениями к вершинам Урала. Популярными направлениями остаются сплавы по рекам ‒ Кожим, Щугор с притоком Подчерем, Косью, а также пешие восхождения на горы Манарага и Народная.

На территории Печоро-Илычского заповедника популярным направлением остаются туры к столбам выветривания на плато Маньпупунёр, а также посещение лосефермы в поселке Якша. Туристов привлекают новые предложения, которые запущены туроператорами в летний сезон 2022 г.: появилась возможность увидеть и посетить горный массив Тельпосиз, наблюдать за закатом на плато Маньпупунёр, сплавляться по реке Унья. Новый маршрут позволил расширить круг посещаемых объектов, продлить время пребывания и снизить антропогенную нагрузку на территорию заповедника. Пользуются спросом пеше-водные туры к останцам на аэроглиссере по реке Печора.

В Финно-угорском этнокультурном парке разработано порядка 20 экскурсионных программ и программ выходного дня. Наибольшей популярностью пользуются тематические программы дня. Среди них экскурсии к лосям, в чум оленеводов, мастер-классы по выпечке коми-шанег и изготовлению эко-сувениров. В 2022 г. Финно-угорский этнокультурный парк посетило 25,9 тыс. человек.

На территории Финно-угорского этнокультурного парка действуют 2-звездочная гостиница «Финноугория» на 60 мест и хостел «Морошка» на 40 мест. Оба объекта в 2021 г. прошли процедуру классификации. В год на территории Этнопарка проходит более 60 мероприятий. Организаторами выступают как органы власти республики, так и различные общественные организации, объединения, субъекты бизнеса.

Интерес для туристов представляют также ландшафты Приполярного и Полярного Урала, музеи под открытым небом в селах Усть-Вымь, Куратово, архитектурные ансамбли Ульяновского и Кылтовского монастырей, а также большое количество рек, озер и лесов, пригодных для отличной охоты, рыбалки. Объектами туристского показа являются такие самобытные села как Ыб, Пажга, Усть-Цильма, Ижма.

Окружённая горами, р. Собь очень красива. Можно совершить радиальные выходы от реки на поднимающиеся поблизости высокие горы Полярного Урала. В окрестностях р. Соби для туристов наиболее интересны такие красивейшие природные объекты, как водопад на ручье Нырдвоменшор (Нефритовое ущелье) и плато Рай-из с горными озёрами. Желающие могут порыбачить, собрать дикоросы.

В Воркуте можно посетить мемориальные места ГУЛАГа и совершить путешествие к побережью Карского моря.

Обзорная экскурсия проходит по местам, связанным с образованием Воркуты. Это берег реки Воркута, где молодой геолог Георгий Чернов в 1930 г. обнаружил пласты высококачественного каменного угля. Архитектура заполярного города, памятники и памятные знаки.

Далее - посещение мемориального кладбища, где захоронены участники забастовки - заключенные лагерного отделения при шахте № 29, расстрелянные в 1953. На кладбище - литовская каплица, немецкий и украинский поклонные кресты, памятник православным жертвам ГУЛАГа. Посещение венгерского и шахтерских мемориалов, деревянного храма св. Игоря Черниговского, первого монументального здания в Воркуте, где проходила первая партийная конференция.

Экскурсия в учебную шахту. В конце 1950-х годов к механической мастерской Горно-экономического колледжа (ранее техникума) достроили лабораторный корпус и учебную лаву с забоями — надземную «шахту», которая ничем не отличалась от подземной, в ней даже находилось 10 тонн угля.

Заканчивается экскурсия поездкой к побережью Карского моря, восхождением на гору «Константинов Камень» - самую крайнюю точку Полярного Урала.

Большой популярностью у туристов и посетителей пользуются проводимые в республике событийные мероприятия, в основе которых – традиционные культура, история, быт и уклад жизни населения, старинные обряды, песни, танцы (Усть-Цилемская горка), Луд (Ижемский район), праздник Рыбного пирога (г. Печора), день оленевода (г. Воркута), праздник охотника (Троицко-Печорский район), фестиваль традиционной культуры коми народа (Усть-Вымский район), Лямпиада (Корткеросский район) и другие).

День оленевода. Тур начинается в самом северном городе Республики Коми – Воркуте. Кроме экскурсии по городу, посещения учебной угольной шахты, туристам представится возможность посетить праздник оленеводов, где их ждут гонки на оленях в упряжках, посещение чума местной оленеводческой компании, традиционные игры народов Севера и многое другое. Следующим пунктом станет трансфер на поезде через прекрасные заснеженные хребты Полярного Урала в Ямало-Ненецкий Автономный округ. Сразу с вокзала со станции Харп, туристов отвезут на стойбище оленеводов, где, после знакомства с оленеводами, переночуют в настоящем жилище северных народов – чуме. С утра туристы насладятся вкуснейшим завтраком из национальных блюд, а затем их ждёт знакомство с традиционными видами промысла, техниками выделки шкур, а также ловля оленей из стада. Продолжится путешествие уже в городе Салехарде – столице ЯНАО, в программе знакомство с историей Обдорска, местными достопримечательностями и памятниками культуры.

Усть-Цилемская горка. В ночь с 11-го на 12-ое июля - в канун дня Первоверховных апостолов Петра и Павла - на берегу реки Печоры устьцилёма всем селом варят кашу. Ночью стираются грани между живым и загробным мирами. Важно, что поминальная трапеза проходит за рекой или у реки - символа преграды, разделяющей мир живых и мертвых. В век современных технологий, когда всем завладела «машина», северный уголок сохранил живую культуру предков, свою самобытность и уникальность.

Луд. Единственное народное гуляние, сохранившее элементы древнего мировоззрения коми-ижемцев, проходит в первое воскресенье июля – в канун сенокосной страды на заливных лугах левого берега реки Ижмы. Именно в это время природа достигает наивысшего расцвета, травы вбирают в себя весь сок, обладают чудодейственной силой, а вода в реке становится целебной.

Исконное место праздника – междуречье рек Ижма и Курья или – как его называют местные жители - «остров» (замкнутое пространство, внутри которого происходит сакральное действие). Время гуляний - с вечера до восхода солнца, когда граница между мирами открыта.

«Луд» – это массовый хоровод «Ворота», игры, песенные, плясовые и спортивные состязания. Во время гуляния проходит конкурс «Хоровод невест», где девушки показывают умение носить народный костюм и знание традиционной культуры коми-ижемцев.

Конные скачки, которые собирают на «Луде» более 100 всадников со всего района, - родом из традиции перед гулянием прогонять по лугу табун лошадей, чтобы промять траву, дабы красавицы-ижемки не подвернули ножки и не замочили подолы сарафанов. Лошадь у коми-ижемцев – животное священное, оно олицетворяло солнце.

В 2009 г. традиционный праздник коми-ижемцев «Луд» вошёл в число 11 чудес Республики Коми. В 2013 г. - включён в региональный реестр объектов нематериального культурного наследия. В 2015 г. Традиционный народный праздник «Луд» Ижемского района и его организаторы стали лауреатами профессиональной премии «Грани театра масс» за проведение праздника и победителями в номинации «Лучший национальный праздник страны».

С 1 января 2021 г. начала свою работу автономная некоммерческая организация «Агентство по развитию туризма и продвижению Республики Коми», в функции которой входит информирование жителей и гостей республики о возможностях отдыха на территории республики, продвижение туристских услуг на российском и мировом туристских рынках, а также информационно-консультативное обеспечение кластерного развития туризма на территории Республики Коми.

Административно-территориальное деление

На 1 января 2023 г. муниципальное устройство республики представлено 177 муниципальными образованиями, включающими в себя 6 городских округов, 14 муниципальных районов, 14 городских и 143 сельских поселения.13 https://komi.gks.ru/municipal_statistics

Городские округа: Сыктывкар, Вуктыл, Воркута, Инта, Усинск, Ухта.

Муниципальные районы: Ижемский, Княжпогостский, Койгородский, Корткеросский, Печора, Прилузский, Сосногорск, Сыктывдинский, Сысольский, Троицко-Печорский, Удорский, Усть-Вымский, Усть-Куломский, Усть-Цилемский.

Согласно закона об административно-территориальном устройстве Республики Коми №13-РЗ от 06.03.2006 г., столицей Республики Коми является город республиканского значения Сыктывкар.

Районы и территории, подчиненные городам республиканского значения, подразделяются на административные территории (Рис. 2.1.20).

Рис. 2.1.20. Административно-территориальное деление Республики Коми

Население

По данным Комистата, на 1 января 2023 в регионе проживало 726 тысячи 434 человека. За прошлый год население Коми сократилось почти на восемь тысяч человек (на 1 января 2022 в регионе проживало 734 тысячи 363 человека). Уточняется, что причинами сокращения населения стали естественная убыль (превышение смертности над рождаемостью) и миграционный отток.

Отмечается, что за прошлый год население сократилось во всех муниципалитетах Коми. В Сыктывкаре численность жителей уменьшилась на 647 человек, в Печоре - на 854, а лидером по отрицательной динамике стала Ухта (сокращение показателя составило 1549 человек).

Напомним, правительство Коми спрогнозировало, что в 2023-2025 годы демографическая ситуация в республике будет характеризоваться сокращением численности населения. В 2025 г. в регионе будет жить 761 тысяча человек по консервативному сценарию или 766,8 тысячи по базовому. Показатель будет сокращаться из-за снижения рождаемости, старения населения, переселения из неблагоприятного для жизни севера, оттока людей трудоспособного возраста.

Население Коми за 11 лет сократилось на 163 тысячи человек. По данным Комистата, оно только на четверть состоит из молодежи. Люди до 35 лет, в основном, живут в двух городах республики. Также стоит отметить, что урбанизированность (соотношение площади земель поселений с общей площадью территории) превышает один процент только в трех муниципалитетах Коми. Доля коренного этноса в Коми за сто лет уменьшилась в четыре раза14 https://komionline.ru/news/naselenie-komi-za-god-sokratilos-na-8-tysyach-chelovek .

Демографическая ситуация в Республике Коми на протяжении ряда лет характеризуется сокращением численности населения, тенденцией к снижению рождаемости, относительным ростом показателей смертности населения, отрицательным естественным приростом и сокращением ожидаемой продолжительности жизни.

Для улучшения ситуации государственная демографическая политика в среднесрочной перспективе нацелена на обеспечение устойчивого роста численности населения и повышение ожидаемой продолжительности жизни. Для достижения национальных целей, определенных указами Президента Российской Федерации от 7 мая 2018 г. № 204 «О национальных целях и стратегических задачах развития Российской Федерации на период до 2024 г.» и от 21 июля 2020 г. № 474 «О национальных целях развития Российской Федерации на период до 2030 г.» (далее – Указы № 204 и № 474), в Республике Коми в рамках национальных проектов «Демография» и «Здравоохранение» реализуется ряд региональных проектов, направленных на нивелирование основных факторов и проблем, тормозящих улучшение динамики демографических показателей.

Социально-экономические показатели по Республике Коми15 11.rosstat.gov.ru

Экономическая ситуация в Республике Коми в 2022 г. характеризовалась увеличением объемов промышленного производства и ввода жилья. Снизились объемы строительных работ, перевозок грузов автомобильным транспортом, оборота розничной торговли и платных услуг населению. На потребительском рынке наблюдался рост цен.

В социальной сфере отмечалось увеличение среднедушевых денежных доходов населения, увеличение среднемесячной номинальной заработной платы при снижении реальной заработной платы. В сфере занятости отмечалось снижение уровня зарегистрированной безработицы.

Промышленность16 https://econom.rkomi.ru/uploads/documents/pasport_rk_2023_2023-05-24_12-03-15.doc

Промышленность республики является ведущим сектором экономики. По итогам 2022 г. в структуре суммарного объема отгруженных товаров собственного производства, выполненных работ и услуг собственными силами по видам экономической деятельности промышленного производства наибольший удельный вес занимает добыча полезных ископаемых – 69,5%, в том числе добыча сырой нефти и природного газа – 59,1%.

Значительную долю занимают такие виды деятельности, как производство бумаги и бумажных изделий (9,4 %), обработка древесины и производство изделий из дерева и пробки, кроме мебели (4,7 %). В целом на обрабатывающие производства приходилось 23,4 % объема отгруженных товаров собственного производства, выполненных работ и услуг собственными силами в промышленном производстве; на обеспечение электрической энергией, газом и паром; кондиционирование воздуха – 5,8 %; водоснабжение; водоотведение, организацию сбора и утилизацию отходов, деятельность по ликвидации загрязнений – 1,3 %.

Таблица 2.1.2

Индексы промышленного производства (в % к предыдущему г.)

2019	2020	2021	2022
Индекс промышленного производства	102,2	91,2	101,7	103,3
Добыча полезных ископаемых	103,0	90,8	99,7	106,3
Обрабатывающие производства	100,9	90,6	107,8	94,8
Обеспечение электрической энергией, газом и паром; кондиционирование воздуха	99,5	98,3	105,5	98,8
Водоснабжение; водоотведение, организация сбора и утилизации отходов, деятельность по ликвидации загрязнений	97,2	106,6	107,8	89,9

Добыча полезных ископаемых

В Республике Коми добывается каменный уголь, нефть, газовый конденсат, природный и попутный газ, металлические руды, прочие полезные ископаемые, оказываются услуги в области добычи полезных ископаемых.

Добыча угля в Республике Коми осуществляется на территории Печорского угольного бассейна предприятием АО «Воркутауголь». Уголь перерабатывается на собственной обогатительной фабрике.

Таблица 2.1.3

Индексы производства по виду деятельности «Добыча полезных ископаемых» (в % к предыдущему г.)

2019	2020	2021	2022
Добыча полезных ископаемых	103,0	90,8	99,7	106,3
Добыча угля	122,4	100,8	84,1	108,7
Добыча сырой нефти и природного газа	101,0	89,2	103,0	107,4
Добыча металлических руд	92,3	116,7	95,3	87,2
Добыча прочих полезных ископаемых	129,4	103,0	61,9	81,1

В Республике Коми добычу нефти осуществляют 17 предприятий-недропользователей на территории 9 муниципальных образований, лидерами в 2022 г. являлись: МО ГО Усинск – 63 %, МО ГО Ухта – 17,5 %, МО МР Печора – 12,5 % от общей добычи в республике.

Основным добывающим предприятием является ООО «ЛУКОЙЛ-Коми» (85,7 % общего объема добычи в республике в 2022 г.). Доли остальных компаний: ООО «ННК-Северная нефть» – 4,9 %, АО «Комнедра» –2,5 %, ООО «Нобель Ойл» – 1,4 %, ООО «Енисей»– 1,5 %, ООО «Газпром добыча Краснодар» – 0,9 %, АО «Печоранефтегаз» – 0,7 %, ЗАО «Нэм Ойл» – 0,6 %, ООО «ЦНПСЭИ» – 0,4 %, ООО «Косьюнефть» – 0,3 %, ООО «Инвест Трейд» – 0,6 %. Другие предприятия нефтегазодобывающей промышленности ведут добычу в незначительных объемах.

Центром газовой промышленности республики является МО ГО Вуктыл, на территории которого добывается 93,4 % природного газа (6,6 % – на месторождениях, расположенных в Печорском и Троицко-Печорском районах).

Предприятием, обеспечивающим наибольший объем добычи природного газа на территории Республики Коми, является ООО «Газпром добыча Краснодар» (99,9 % от общего объема добычи газа по Республике Коми). В незначительных объемах добычу газа осуществляют ООО «Нижнеомринская нефть» и ООО «ЛУКОЙЛ-Коми».

Горнорудная промышленность республики представлена горнодобывающим предприятием АО «Боксит Тимана» – добыча бокситовой руды на территории Княжпогостского района.

Таблица 2.1.4

Основные показатели добычи полезных ископаемых

2019	2020	2021	2022
Добыча нефти, включая газовый конденсат, млн. т	14,6	13,0	13,4	14,4
Добыча газа природного и попутного, млн. куб. м	3,53	3,44	3,46	3,5
Добыча бокситовой руды, в % к предыдущему г. 1)	87,4	110,8	97,0	95,2

1) По данным Министерства экономического развития и промышленности Республики Коми.

Обрабатывающие производства

В Республике Коми осуществляется производство пищевых продуктов, напитков, текстильных изделий, одежды, кожи, изделий из кожи, обработка древесины и производство изделий из дерева и пробки, кроме мебели, производство бумаги и бумажных изделий, полиграфическая деятельность, производство нефтепродуктов, химических веществ и химических продуктов, резиновых и пластмассовых изделий, прочей неметаллической минеральной продукции, мебели, ремонт и монтаж машин и оборудования.

Таблица 2.1.5

Индексы производства по виду деятельности «Обрабатывающие производства» (в % к предыдущему г.)

2019	2020	2021	2022
Обрабатывающие производства	100,9	90,6	107,8	94,8
Производство пищевых продуктов	96,7	101,0	96,8	102,3
Производство напитков	90,3	99,7	94,8	124,2
Производство текстильных изделий	96,7	106,1	105,9	97,8
Производство одежды	85,7	99,5	123,0	78,6
Производство кожи, изделий из кожи	100,6	86,6	87,0	97,4
Обработка древесины и производство изделий из дерева и пробки, кроме мебели	104,4	99,0	111,8	88,0
Производство бумаги и бумажных изделий	95,4	95,1	105,1	90,4
Производство нефтепродуктов	117,5	94,3	127,0	114,2
Производство химических веществ и химических продуктов	93,0	100,4	116,3	79,8
Производство резиновых и пластмассовых изделий	108,2	106,1	106,3	70,8
Производство прочей неметаллической минеральной продукции	98,2	93,5	93,0	97,9
Производство готовых металлических изделий, кроме машин и оборудования	158,5	99,1	100,0	85,7
Производство электрического оборудования	80,8	69,2	49,1	170,6
Производство мебели	95,3	78,4	118,7	96,4
Ремонт и монтаж машин и оборудования	111,0	99,4	112,9	105,2

Пищевая промышленность в республике представлена несколькими видами производств. Наиболее крупными предприятиями в сфере производства пищевых продуктов и производства напитков в Республике Коми являются: ООО «Сыктывкарский хлебокомбинат», АО «Птицефабрика «Зеленецкая», ООО «Сыктывкарский молочный завод», АО «Сыктывкарпиво», ОАО «Сыктывкарский ЛВЗ», ООО «Пригородный», ООО Тепличный комплекс «Сосногорский».

Производство текстильных изделий в Республике Коми осуществляет АО «Комитекс», специализирующееся на разработке и выпуске нетканых материалов, производстве синтетического волокна. Основные рынки сбыта продукции предприятия: автомобилестроение, дорожное строительство, кабельное производство, нефтяная и газовая отрасль.

Наиболее крупные предприятия, осуществляющие производство одежды в Республике Коми: ООО «Сосногорская швейная фабрика», ООО «Производственный центр «Стиль», ООО «Воркутинская швейная фабрика», ООО Сыктывкарская швейная фабрика «Текстиль Коми», ООО «Сыктывкарская швейная фабрика «Биарма», ООО «Сантини», исправительные учреждения УФСИН России по Республике Коми.

Производство кожи и изделий из кожи включает в себя производство обуви. Основной объем выпуска валяной обуви осуществляет ООО «Выльгортская сапоговаляльная фабрика», производство пим из шкур оленя осуществляет ООО «Оленевод-Сервис».

Таблица 2.1.6

Производство отдельных видов продукции предприятий легкой промышленности

2019	2020	2021	2022
Нетканые материалы, тыс. куб. м	101 992	109 476	116 041	113 376
Спецодежда, тыс. шт.	140,7	146,7	172,5	141,7
Валяная обувь, тыс. пар	94 000	84 000	73 475	72 133

Обработка древесины и производство изделий из дерева и пробки, кроме мебели в республике представлены лесопильным производством, производством фанеры, древесностружечных и древесноволокнистых плит, МДФ.

Ведущими предприятиями, занятыми обработкой древесины, являются:

ООО «Жешартский ЛПК» (фанера, МДФ), ООО «Сыктывкарский фанерный завод» (фанера, древесностружечные плиты), ООО «Плитный мир» (древесноволокнистые плиты).

Ведущие предприятия в лесопилении: ООО «Лузалес», ООО «СевЛесПил», ООО «Сыктывкарский ЛДК», ООО «Норвуд СМ», ООО «Печора Север Лес», ООО «Комилесбизнес», ООО «Промтех-инвест», ООО «КомиИнвестПром».

Таблица 2.1.7

Производство отдельных видов продукции деревообработки

2019	2020	2021	2022
Лесоматериалы продольно распиленные, тыс. куб. м	1 181	1 219	1 177	1378
Фанера, в % к предыдущему г.	101,1	98,7	100,5	79,5
Древесностружечные плиты, в % к предыдущему г.	100,5	91,7	110,0	92,3
Древесноволокнистые плиты, в % к предыдущему г.	101,0	88,9	109,9	88,4

Наличие значительных запасов лесных ресурсов обусловило развитие целлюлозно-бумажной отрасли лесопереработки.

Более полувека в республике функционирует лесопромышленный комплекс. В настоящее время АО «Монди Сыктывкарский ЛПК» – это один из крупнейших комбинатов в России по выпуску целлюлозно-бумажной продукции. В структуру комбината входят: собственное древесно-подготовительное производство, целлюлозный завод, цехи по производству бумаги и картона, ТЭЦ и комплекс очистных сооружений. Основные виды продукции: офисная и офсетная бумага, газетная бумага, картон для плоских слоев гофрированного картона «топ-лайнер» и «крафт-лайнер». Офисная бумага «Снегурочка» считается самым популярным продуктом в своем сегменте рынка.

В 2022 г. АО «Монди Сыктывкарский ЛПК» завершил реализацию масштабного проекта «Горизонт». Общий объем инвестиций составил 10,571 млрд. руб. Главная цель реализации «Горизонт» – устойчивое развитие АО «Монди Сыктывкарский ЛПК», гарантирующее будущее комбината и увеличение выпуска высококачественной готовой продукции.

В России и СНГ комбинат обеспечивает более 40 % рынка офисной и офсетной бумаги, около 10 % рынка газетной бумаги, около 60 % рынка картона.

Таблица 2.1.8

Производство отдельных видов целлюлозно-бумажной продукции

В % к предыдущему г.

2019	2020	2021	2022
Целлюлоза древесная и целлюлоза из прочих волокнистых материалов	92,1	102,6	103,6	94,5
Бумага и картон	94,7	94,8	105,8	89,4

В нефтепереработке ведущим нефтеперерабатывающим предприятием
в Республике Коми является ООО «ЛУКОЙЛ-Ухтанефтепереработка» (подразделение ПАО «ЛУКОЙЛ»). ООО «ЛУКОЙЛ-Ухтанефтепереработка» – один из старейших в отрасли нефтеперерабатывающий завод. Предприятие выпускает автомобильные бензины, дизельное топливо, топочный мазут и другие продукты переработки. Производственная мощность действующих установок по первичной переработке нефти составляет 4 млн. тонн в год.

Переработка газа (природного и попутного нефтяного), нестабильного конденсата осуществляется на Сосногорском газоперерабатывающем заводе (ООО «Газпром переработка»). Виды выпускаемой продукции: сухой газ, стабильный газовый конденсат, технический углерод, газ стабилизации и сжиженный газ. Переработка попутного нефтяного газа также ведется на Усинском газоперерабатывающем заводе ООО «ЛУКОЙЛ-Коми».

Таблица 2.1.9

Производство отдельных видов продукции нефте- и газопереработки

В % к предыдущему г.

2019	2020	2021	2022
Объем переработанной нефти	117,7	87,5	115,1	117
Бензин автомобильный	104	94,6	117,1	115
Дизельное топливо	119,7	88,5	117,0	118,8
Мазут топочный	31	319	301	117,1
Объем переработанного газа	99,5	94,8	101,8	94,6
Газ сухой	100,7	95	100	100
Стабильный газовый конденсат	99,8	98,4	104,4	99,6

Промышленные предприятия Республики Коми, производящие прочую неметаллическую минеральную продукцию, выпускают широкий спектр строительных материалов, которые используются в строительной индустрии: железобетонные изделия, глиняный кирпич, строительные конструкции, строительные растворы, облицовочную и дорожную плитку и другие. Все основные потребители продукции предприятий строительных материалов находятся на территории республики.

Основными промышленными предприятиями строительных материалов в республике являются:

ООО «Ухтинский завод глиняного кирпича» – производство кирпича керамического неогнеупорного;

ООО «Бетон-инвест» – производство железобетонных изделий;

ООО «КВСМ» – производство железобетонных изделий;

ООО «Автодор» – производство щебня.

Таблица 2.1.10

Производство отдельных видов строительных материалов

В % к предыдущему г.

2019	2020	2021	2022
Кирпич керамический неогнеупорный строительный	101,8	66,1	94,8	99,0
Блоки и прочие изделия сборные строительные для зданий и сооружений из цемента, бетона или искусственного камня	92,3	86,4	92,1	117,8

Машиностроительная отрасль Республики Коми включает в себя более 200 предприятий различных форм собственности и представлена в следующих видах экономической деятельности: производство готовых металлических изделий; производство машин и оборудования, не включенных в другие группировки; производство электрооборудования; ремонт и монтаж машин и оборудования.

К числу наиболее эффективно функционирующих предприятий относятся ЗАО «Ухтинский экспериментально-механический завод», ООО «Завод высоковольтных электронных компонентов «Прогресс», ООО «НПП «Леспромсервис», ООО «ПО «Сыктывкарский металлообрабатывающий завод».

В общем объеме выпускаемой продукции машиностроения основную долю составляют разовые заказы на сварные металлоконструкции различного назначения и нестандартизированное оборудование.

Рынок машиностроительной продукции Республики Коми определяется ограниченной группой потребителей: предприятиями угледобывающей и нефтегазовой промышленности, лесопромышленного и строительного комплексов.

Основными направлениями деятельности ЗАО «Ухтинский экспериментальный механический завод» являются: проектирование, изготовление, доставка до потребителя, шеф-монтаж и пуско-наладка оборудования для добычи, подготовки, транспортировки нефти и газа, а также резервуары для хранения воды и нефтепродуктов.

ООО «Завод высоковольтных электронных компонентов «Прогресс» выпускает высоковольтные керамические конденсаторы, варисторы, керамические электроустановочные изделия различного назначения, гидроакустические комплексы для увеличения дебита скважин, а также предоставляет услуги по металлообработке.

Основными видами продукции ООО «ПО «Сыктывкарский металлообрабатывающий завод» являются металлоконструкции для каркасных зданий, опоры, эстакады и иные металлоконструкции для магистральных газопроводов, строительные металлоконструкции (колонны, надколонники, фахверки, балки, фермы, связи, распорки, стойки и т.д.). С августа 2016 г. налажено производство строительных башенных кранов марки Rokra Peiner System (традиционные и безоголовочные) грузоподъемностью от 5 до 15 тонн.

Потребности лесопромышленного комплекса в производстве и ремонте лесозаготовительной техники, технологического оборудования удовлетворяет ООО НПП «Леспромсервис».

Обеспечение электрической энергией

В пределах Единой энергетической системы России энергетическая система (далее – энергосистема) Республики Коми входит в состав объединенной энергосистемы Северо-Запада и осуществляет централизованное электроснабжение потребителей на территории Республики Коми и части Ненецкого автономного округа.

В Республике Коми 1 356 электростанций (включая дизельные электростанции и автономные резервные источники питания): 82 электростанции общего пользования, 627 электростанций, принадлежащих организациям промышленного производства, 455 – организациям транспорта, 30 – организациям сельского и лесного хозяйства, 61 – организациям строительства и 101 – прочим хозяйствующим субъектам. Общая установленная мощность электростанций – 2,5 ГВт.

Основную долю производства электрической энергии (92 %) осуществляют электростанции общего пользования следующих предприятий: Филиал «Печорская ГРЭС» АО «Интер РАО – Электрогенерация», Филиал «Коми» ПАО «Т Плюс», ООО «Комитеплоэнерго» (до 5 декабря 2022 г. – ООО «Ворутинские ТЭЦ»), АО «Монди Сыктывкарский ЛПК». Остальные электростанции небольшой мощности вырабатывают 8 % электрической энергии, в том числе электростанции установленной мощностью менее 5 МВт.

Энергосистема Республики Коми – единый территориальный комплекс, имеющий электрические связи с энергосистемой Архангельской области и Ненецкого автономного округа по воздушным линиям электропередачи (далее – ВЛ) ВЛ 220 кВ Микунь – Урдома, ВЛ 220 кВ Северный Возей – Харьягинская № 1 (ВЛ‑283), ВЛ 220 кВ Северный Возей – Харьягинская № 2 (ВЛ‑282), ВЛ 110 кВ Жешарт – Яренск и с энергосистемой Кировской области по ВЛ 110 кВ Летка – Мураши (ВЛ 199).

Производство электроэнергии в Республике Коми определяется внутренними потребностями. Энергосистема Республики Коми передает около 11 % производимой электроэнергии, поступает в энергосистему Республики Коми (из энергосистемы Кировской области) менее 1 % потребляемой электрической энергии.

Общая протяженность электрических сетей составляет: ВЛ 220 кВ – 1,96 тыс. км, ВЛ 110 кВ – 5,02 тыс. км, ВЛ 35 кВ и ниже – более 19 тыс. км.

Энергосистема Республики Коми состоит из пяти энергорайонов: Воркутинского, Интинского, Печорского, Ухтинского и Южного, соединенных системообразующими ВЛ 220 кВ.

Избыток мощности в Северной части энергосистемы Республики Коми составляет порядка 35 % от рабочей мощности электростанций. Передача мощности в Южную часть энергосистемы ограничена пропускной способностью ВЛ 220 кВ Печорская ГРЭС – Зеленоборск – Ухта.

В 2022 г. завершены работы по инвестиционному проекту ПАО «Россети ФСК ЕЭС» «ВЛ 220 кВ Печорская ГРЭС–Ухта–Микунь».

Республика Коми включена в перечень территорий, которые объединены в неценовые зоны оптового рынка электрической энергии (мощности) в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 27.12.2010 № 1172 «Об утверждении Правил оптового рынка электрической энергии и мощности и о внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации по вопросам организации функционирования оптового рынка электрической энергии и мощности».

Диспетчерское управление объектами электроэнергетики в Республике Коми осуществляет Филиал АО «СО ЕЭС» «Региональное диспетчерское управление энергосистемы Республики Коми».

В Республике Коми генерирующими компаниями являются: Филиал Печорская ГРЭС АО «Интер РАО – Электрогенерация», Филиал «Коми» ПАО «Т Плюс», ООО «Комитеплоэнерго», АО «Монди Сыктывкарский ЛПК», АО «Коми коммунальные технологии», ООО «Плитный мир», ООО «СевЛесПил», ООО «Центр научно-производственных и социально-экономических инициатив», ОАО «Российские железные дороги», ООО «ЛУКОЙЛ-Коми» (энергоцентры «Ярега» и «Уса»), ООО «Енисей», ООО «Газпром трансгаз Ухта».

Сетевые организации, осуществляющие свою деятельность по передаче электрической энергии потребителям в Республике Коми: Филиал ПАО «МРСК Северо-Запада» в Республике Коми, АО «Коми коммунальные технологии», Северный филиал ООО «Газпром энерго», ООО «Газпром переработка», ОАО «Российские железные дороги», Филиал «Северный» АО «Оборонэнерго», АО «Комиавиатранс», ООО «Лукойл-Энергосети».

Сбытовая компания, осуществляющая свою деятельность в Республике Коми, – АО «Коми энергосбытовая компания» (гарантирующий поставщик электрической энергии).

Таблица 2.1.11

Производство электрической и тепловой энергии

2019	2020	2021	2022
Электроэнергия, млн. кВт.ч	10 578,0	9 980,3	10 304,1	10 300,0
Пар и горячая вода, млн. Гкал	21,7	22,6	23,6	23,1

Лесозаготовки17 https://econom.rkomi.ru/uploads/documents/pasport_rk_2023_2023-05-24_12-03-15.doc

Заготовка древесины сосредоточена в бассейнах рек Вычегды, Сысолы и Мезени. Основные районы лесозаготовок на территории Республики Коми – Усть-Куломский (23 %), Прилузский (22 %), Сысольский (10 %), Койгородский (10 %), Корткеросский (10 %), Удорский (9 %).

Объем сортиментной заготовки древесины (с использованием высокопроизводительных многооперационных комплексов машин) составляет по крупным и средним предприятиям свыше 97 % общего объема заготовки древесины крупными и средними предприятиями.

Основными лесозаготовительными предприятиями являются: АО «Монди Сыктывкарский ЛПК», на долю которого приходится около 40 % общих заготовок арендными предприятиями, ООО «Лузалес», ООО «СевЛесПил», ООО «Парма Вуд», ООО «Лесозавод № 1», ОАО «Группа Илим», ООО «Жешартский ЛПК».

Таблица 2.1.12

Производство древесины необработанной

Тыс. плотных кубических метров

2019	2020	2021	2022
Лесоматериалы необработанные	6 809,5	7 006,5	6 479,5	6 511,6
Лесоматериалы хвойных пород	3 781,9	4 084,9	3 637,6	3 685,9
Лесоматериалы лиственных пород	2 815,8	2 738,9	2 705,0	2 685,7
Древесина топливная	211,8	182,6	136,9	140,0

Сельское хозяйство

В Республике Коми умеренно (в силу природно-климатических условий Севера) развиты животноводство (64 % в объеме продукции сельского хозяйства) и растениеводство (36 %).

Таблица 2.1.13

Индексы производства продукции сельского хозяйства

В % к предыдущему г.

2019	2020	2021	2022
Сельскохозяйственное производство	96,5	115,2	98,3	97,0
Производство продукции животноводства	100,8	101,8	99,4	98,7
Производство продукции растениеводства	84,7	157,7	96,0	93,4

Формы хозяйствования в отрасли представлены сельскохозяйственными организациями, крестьянскими (фермерскими) хозяйствами и индивидуальными предпринимателями, хозяйствами населения. В 2022 г. осуществляли деятельность 56 сельскохозяйственных организаций, 246 крестьянских (фермерских) хозяйств (включая индивидуальных предпринимателей) 70 тыс. хозяйств населения.

В объеме валовой сельскохозяйственной продукции доля сельскохозяйственных организаций составляет 66 %, личных подсобных хозяйств населения – 29 %, крестьянских (фермерских) хозяйств – 5 %.

По предварительной оценке, в 2022 г. республика обеспечила себя молоком и молочными продуктами собственного производства на 26 %, мясом и мясными продуктами – на 36 %, картофелем – на 82 %, овощами – на 36 %, яйцами и яйцепродуктами – на 46 %.

Таблица 2.1.14

Уровень самообеспечения основными видами сельскохозяйственной продукции

В процентах

2019	2020	2021	2022
Картофель	67,0	93,6	89,8	82,4
Овощи и бахчевые культуры	19,1	34,9	35,4	36,3
Мясо и мясопродукты	36,7	38,0	38,9	35,8
Молоко и молокопродукты	26,4	26,5	25,6	25,5
Яйца и яйцепродукты	48,7	49,9	49,1	45,9

Рыболовство является традиционной формой использования местных ресурсов населением в Республике Коми.

Промышленное рыболовство на рыбохозяйственных водных объектах Республики Коми в 2022 г. осуществлялось на 53 рыболовных участках силами 25 рыбодобывающих организаций.

Основными объектами промысла являются: щука, язь, ряпушка, окунь пресноводный, плотва, сиг, пелядь, лещ, налим, лосось атлантический (семга), омуль арктический, карась, хариус, чир.

Рыбный промысел в Республике Коми в основном сосредоточен в бассейне р. Печора (94 %), в меньшей степени – р. Вычегда и р. Мезень.

Общий объем добычи рыбы на территории Республики Коми в 2022 г. составил 142 тонны, по сравнению с 2021 годом отмечается двукратный рост вылова сиговых видов рыб, на 10 % – частиковых видов рыб.

Деятельность в области индустриальной аквакультуры в 2022 г. на территории республики осуществлялась силами 3 рыбоводных хозяйств, осуществляющих деятельность на рыбоводных участках с использованием садков, и 3 рыбоводных хозяйств на установках с замкнутой системой водоснабжения (далее – УЗВ).

В начале 2022 г. с использованием грантовой поддержки крестьянских (фермерских) хозяйств «Агростартап» запущен в эксплуатацию рыбоводный цех по выращиванию товарной форели по технологии УЗВ в Койгородском районе.

Основными каналами продвижения рыбной продукции в Республике Коми являются собственная фирменная торговая сеть предприятий-товаропроизводителей рыбы и рыбопродуктов, нестационарная и ярмарочная торговля, региональные и локальные торговые сети.

В 2022 г. проведены компенсационные мероприятия по восстановлению нанесенного ущерба водным биологическим ресурсам. В водные объекты бассейнов р. Печора и р. Вычегда выпущено 2533 тыс. штук молоди и годовиков сига. В рамках государственного задания ФГБУ «Главрыбвод» выпущено в р. Илыч 100 тыс. штук молоди хариуса, а также по 150 тыс. штук молоди сига – в р. Илыч и р. Мезень.

Таблица 2.1.15

Основные показатели рыбохозяйственного комплекса

(по данным Министерства сельского хозяйства и потребительского рынка Республики Коми)

2019	2020	2021	2022
Индекс производства в рыболовстве и аквакультуре, в % к предыдущему г.	81,4	82,4	90,0	119,6
Объем рыбы, выловленной в естественных водоемах Республики Коми, тонн	159,5	120,0	110,0	142,0
Объем выращенной товарной рыбы, тонн	20,0	28,0	23,0	17,1

Транспорт и связь18 https://econom.rkomi.ru/uploads/documents/pasport_rk_2023_2023-05-24_12-03-15.doc

Транспортную сеть в Республике Коми составляют:

2,95 тыс. км – развернутая длина железнодорожных путей общего пользования (2,39 тыс. км – длина главных путей и 0,56 тыс. км – длина стационарных путей), в том числе 1,69 тыс. км – эксплуатационная длина железнодорожных путей общего пользования; 3,9 тыс. км внутренних водных судоходных путей (2,2 тыс. км – в границах Печорского бассейна, 1,7 тыс. км – в границах Северо-Двинского бассейна); 13,5 тыс. км автомобильных дорог, в том числе 7,9 тыс. км автомобильных дорог общего пользования.

Железнодорожный транспорт

Территория Республики Коми обслуживается Северной железной дорогой – филиалом ОАО «Российские железные дороги».

Основу железнодорожной сети общего пользования на территории Республики Коми образует железнодорожная магистраль Котлас – Воркута общей протяженностью 1,7 тыс. км и 3 малоинтенсивные железнодорожные линии («Микунь – Кослан – Вендинга», «Сосногорск – Троицко-Печорск», «Сыня – Усинск»).

Плотность железнодорожной сети общего пользования в Республике Коми составляет 4,1 км на 1 тыс. кв.км территории.

Железнодорожные пути однопутные, электрифицированные участки отсутствуют.

На территории республики функционируют 9 железнодорожных вокзалов в Сыктывкаре, Воркуте, Печоре, Усинске, Ухте, Микуни, Сосногорске, Княжпогостском районе и Инте.

Перевозку грузов по территории республики осуществляют два основных предприятия железнодорожного транспорта со своими структурными подразделениями: Сосногорское и Сольвычегодское территориальные управления Северной железной дороги – филиалы ОАО «Российские железные дороги».

Основными предприятиями, осуществляющими перевозки пассажиров, являются Северо-Западный филиал АО «Федеральная пассажирская компания», АО «Северная пригородная пассажирская компания».

Таблица 2.1.16

Основные показатели деятельности железнодорожного транспорта

2019	2020	2021	2022
Перевезено грузов по территории Республики Коми Сольвычегодским и Сосногорским территориальными управлениями Северной железной дороги, млн. тонн 1)	20,5	14,2	13,8	13,7
Грузооборот дороги, млн. тонн 1)	10 256	10 043	8 955	9 638
Отправлено пассажиров железнодорожным транспортом общего пользования в пригородном сообщении, тыс. человек 2)	389	322	355	365

1) По данным Северной железной дороги.

2) По данным АО «Северная пригородная пассажирская компания».

Воздушный транспорт

На территории Республики Коми функционируют 7 аэропортов: «Сыктывкар», «Воркута», «Ухта», «Усинск», «Инта», «Печора», «Усть-Цильма» и 49 посадочных площадок, обеспечивающих пассажирские перевозки и вылеты санитарной авиации, в том числе в труднодоступных районах Республики Коми.

На республиканском рынке авиаперевозок действуют следующие авиакомпании: АО «Комиавиатранс», ПАО «Авиакомпания «ЮТэйр», ПАО «Аэрофлот», АО «АК Смартавиа», ООО «Авиапредприятие «Газпром авиа», АО «Авиационная компания «Руслайн», ООО «Авиапредприятие «Северсталь», АО «Авиакомпания «Россия», ООО «Северный ветер», АО «ЮВТ Аэро», АО «Авиакомпания «Азимут».

Кроме того, на территории Республики Коми расположены подразделения филиала «Аэронавигация Северо-Запада», вошедшие в его состав 1 января 2023 г. путем реорганизации филиала «Аэронавигация Северного Урала» ФГУП «Государственная корпорация по организации воздушного движения». Предприятие выполняет задачи по обеспечению безопасности полетов при обслуживании воздушного движения, в том числе над территорией Республики Коми.

В 2022 г. за пределы Республики Коми авиаперевозки осуществлялись по направлениям: Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Нарьян-Мар, Архангельск, Сочи, Уфа, Бугульма, Казань.

По территории Республики Коми межмуниципальные авиаперевозки организованы из г. Сыктывкара в направлениях: Воркута, Печора, Усинск, Усть-Цильма и дополнительно (в период распутицы) по 6 маршрутам – в Ижемском и Вуктыльском районах.

Внутримуниципальные пассажирские перевозки в труднодоступные населенные пункты в период распутицы выполняются вертолетами Ми 8 в МО ГО Инта, МО МР Печора, МО ГО Ухта, МО ГО Усинск (до 01 января 2023 г. – МО ГО Усинск) и МО МР Усть-Цилемский.

Таблица 2.1.17

Основные показатели в сфере воздушного транспорта

(по данным АО «Комиавиатранс»)

2019	2020	2021	2022
Отправлено пассажиров из аэропортов Республики Коми, тыс. человек	424	269	401	357
Перевезено пассажиров АО «Комиавиатранс», тыс. человек	79	25	35	39
Перевезено грузов АО «Комиавиатранс», тыс. тонн	0,97	0,68	0,55	0,72
Грузооборот, млн. т. км	0,077	0,240	0,040	0,023

Автомобильный транспорт

По состоянию на 1 января 2023 г. протяженность автомобильных дорог общего пользования Республики Коми составила 7 958,4 км (в том числе федерального значения – 350,2 км, регионального – 4 727,9 км, местного – 2 880,3 км). Протяженность автомобильных дорог общего пользования с твердым покрытием составила 6 745,1 км, или 84,8 % от общей протяженности автодорог. В общей протяженности автомобильных дорог преобладают дороги с усовершенствованным покрытием – 4 627,3 км (58,1 %), доля дорог с покрытием переходного типа составляет 2 068,3 км (26,0 %), доля дорог, имеющих грунтовое покрытие, – 1 262,8 км (15,9 %).

Плотность сети автомобильных дорог общего пользования с твердым покрытием (включая федеральную и местного значения) в республике составляет 16,2 км. на 1 тыс. кв.км.

На территории Республики Коми в сфере автотранспортных услуг осуществляют перевозку пассажиров и багажа 226 хозяйствующих субъектов (предприятия автомобильного пассажирского транспорта различных форм собственности и индивидуальные предприниматели).

В 2022 г. перевозка пассажиров и багажа автомобильным транспортом выполнялась по 34 межмуниципальным и 207 муниципальным маршрутам регулярных перевозок.

Таблица 2.1.18

Основные показатели деятельности автомобильного транспорта

2019	2020	2021	2022
Перевезено грузов автомобильным транспортом, млн. тонн	31,0	28,9	18,9	10,3
Грузооборот, млн. т.км	1 331,1	1 574,3	1810,2	677,0
Перевезено пассажиров автобусами, тыс. человек	55 972,2	40 188,0	44 844,4	39 235,7
Пассажирооборот, млн. пасс.км	482,8	339,6	305,6	295,9

Речной транспорт

Плотность речных путей в Республике Коми составляет 9,8 км на 1 тыс. кв.км.

Деятельность по обеспечению судоходной обстановки на реках Республики Коми осуществляет Федеральное бюджетное учреждение «Администрация Двинско-Печорского бассейна внутренних водных путей», которое обеспечивает эксплуатацию и развитие водных путей Вычегодского и Печорского бассейнов.

Основными предприятиями речного транспорта в Республике Коми, которые осуществляют перевозку пассажиров, грузов и погрузочно-разгрузочные работы, являются ООО «Региональная транспортная компания» (МО МР Печора), муниципальное казенное предприятие «Жилкомсервис» (МО ГО Сыктывкар), ООО «Усть-Цильмаагропромсервис» (МО МР Усть-Цилемский), ООО «Изьваспецтранс» (МО МР Ижемский), АО «Печорский речной порт» (МО МР Печора), ООО «Северный» (МО ГО Усинск).

На территории 6 муниципальных образований республики (МО МР Печора, МО ГО Сыктывкар, МО ГО Усинск, МО МР Усть-Цилемский, МО МР Ижемский и МО ГО Вуктыл) организованы межмуниципальные и внутримуниципальные пассажирские речные перевозки.

Таблица 2.1.19

Основные показатели деятельности водного транспорта

2019	2020	2021	2022
Перевезено грузов водным транспортом, тыс. тонн	141,3	118	144,6	103,4
Грузооборот, млн. тонн-км	9,4	7,3	6,1	2,1
Перевезено пассажиров водным транспортом, тыс. человек	389	306	306,1	322,6

Магистральный транспорт

Основным предприятием по транспортировке нефти является АО «Транснефть-Север», входящее в акционерную компанию «Транснефть».

Транспорт нефти по территории Республики Коми представлен:

системой магистральных нефтепроводов «Уса – Ухта» и «Ухта – Ярославль» общей протяженностью 1 560 км и пропускной способностью на отрезке «Уса – Ухта» 24,2 млн. тонн в год, на отрезке «Ухта – Ярославль» – 20,3 млн. тонн в год (АО «Транснефть-Север»);

системой межпромыслового нефтепровода «Харьяга – Уса» общей протяженностью 150 км и пропускной способностью 12 млн. тонн в год (ООО «ЛУКОЙЛ-Коми»).

Транспорт газа осуществляет ООО «Газпром трансгаз Ухта» (структурное подразделение ПАО «Газпром»).

Протяженность системы магистральных газопроводов в однониточном исполнении по территории Республики Коми, обеспечивающей доставку более 10 млрд куб. м естественного газа в республике, составляет более 5 тыс. км.

Связь

На территории Республики Коми связь представлена практически всеми существующими видами связи: электрической, телефонной, телеграфной, сотовой, космической спутниковой, почтовой связью.

Жители Республики Коми имеют возможность пользоваться всеми современными видами телекоммуникационных услуг связи, в том числе скоростным широкополосным доступом в Интернет и цифровым IP-телевидением. Цифровые телефонные станции работают во всех крупных городах, поселках и селах республики.

Предоставление услуг связи на территории республики осуществляют более 30 операторов.

Основным и крупнейшим универсальным оператором фиксированной связи является Коми филиал ПАО «Ростелеком». Альтернативным оператором является Филиал ЗАО «Компания ТрансТелеКом» «Макрорегион Север». Операторы предлагают клиентам широкий спектр телекоммуникационных услуг связи: междугородняя и международная связь, высокоскоростной доступ к сети Интернет, построение виртуальных корпоративных городских сетей связи (IP VPN), аренда междугородних каналов связи, услуги IP-телевидения.

Собственную инфраструктуру сотовой связи на территории Республики Коми имеют операторы: ПАО «Мобильные ТелеСистемы», ПАО «Мегафон», ПАО «ВымпелКом», ООО «Т2 Мобайл». Во всех городах и районах Республики Коми предоставляются услуги сотовой связи стандартов 2G, 3G и 4G.

Цифровое эфирное телевещание на территории Республики Коми осуществляет Филиал РТРС «РТПЦ Республики Коми». 85 передающих станций обеспечивают возможность приема 20 бесплатных обязательных общедоступных телеканалов в высоком качестве для 98% населения республики.

Управление федеральной почтовой связи Республики Коми – филиал АО «Почта России» обеспечивает предоставление услуг почтовой связи на территории Республики Коми посредством обширной сети из 361 отделения почтовой связи (из них 1 передвижное) и 21 пункта почтовой связи. К основным услугам относятся: почтовые услуги, финансовые услуги, прием платежей, выплата и доставка пенсий и пособий, распространение периодической печати, розничная торговля.

Строительство19 https://11.rosstat.gov.ru/news/document/197547

За 2022 г. объем работ, выполненных по виду деятельности «Строительство», составил 39,8 млрд. руб., что в сопоставимых ценах на 33,1% меньше, чем в 2021 г. Ввод жилья в республике вырос на 13%. Построены 2722 квартиры общей площадью 202,8 тыс. кв.м. На индивидуальных застройщиков приходилось 63% введенного жилья, или 128,2 тыс. кв.м.

За 2022 г. введены в действие 53,7 км. магистральных газопроводов, 316 км. линий электропередач, 78,6 км. газовых сетей, 46,7 км. магистральных нефтепроводов, помещения для крупного рогатого скота на 350 голов, птицефабрика яичного направления на 59,1 тыс. кур-несушек, мощности по производству колбасных изделий на 10,4 тонны в смену и мясных консервов на 15,1 тыс. условных банок в смену, 3,2 тыс. кв.м. торговых площадей, 2 торгово-офисных центра, 19 фельдшерско-акушерских пунктов по 20 посещений в смену, общеобразовательная организация на 400 ученических мест, 3 дошкольные образовательные организации на 410 мест, стадион на 120 мест, универсальный спортивный зал на 1,4 тысячи квадратных метров.

Инфляция

Инфляция на потребительском рынке за 2022 г. составила 111,4% (в 2021 г. – 107,5%). Цены на продовольственные товары увеличились на 7,9%. На 15% подорожали макаронные, кондитерские изделия и сахар. На 12-13% выросли цены на сыр, молоко и молочную продукцию, хлеб и хлебобулочные изделия, масло и жиры, рыбопродукты, крупу и бобовые. В то же время стали дешевле картофель (на 31%) и яйца (на 15%). Индекс цен на непродовольственные товары за 2022 г. составил 114,8%. Наибольший рост цен наблюдался на парфюмерно-косметические товары (на 30%), легковые автомобили (на 26%), моющие и чистящие средства, школьно-письменные принадлежности и канцелярские товары (на 25%), бумажно-беловые товары (на 23%). При этом на 2% снизились цены на автомобильный бензин. Цены и тарифы на услуги за 2022 г. увеличились на 11,7%. Наибольшее подорожание отмечено на услуги в сфере зарубежного туризма (в 2,1 раза), услуги страхования (на 35%), правового характера (на 24%), банков (на 16%), коммунальные услуги (на 15%).

Потребительский рынок

Оборот розничной торговли относительно 2021 г. в сопоставимой оценке снизился на 8,7%. Продажи пищевых продуктов, включая напитки, и табачных изделий упали на 5,2%, непродовольственных товаров – на 12,3%.

Объем платных услуг, оказанных населению, в сопоставимой оценке снизился по сравнению с 2021 г. на 2,7%. Заметно меньше было оказано услуг учреждениями культуры, почтовой связи, медицинских, жилищных и телекоммуникационных услуг. В то же время значительно выросли объемы платных услуг специализированных коллективных средств размещения, физической культуры и спорта.

Продукты питания

По данным Комистата, продукты питания подорожали за прошлый год на 8,5%, алкоголь — только на 4,6%.

Среди продовольственных товаров сильнее всего выросли в цене сахар, макароны и кондитерские изделия (на 15%), а также сыр, молоко и хлеб (на 12-13%). Рыба и крупы стали стоить на 12% дороже, сливочное масло подорожало на 11%, подсолнечное масло — на 10%, мука — на 9%. Фрукты стали стоить на 7% больше, мясо — на 4% больше. Почти не изменились цены на овощи (рост составил всего 0,3%).

При этом в 2022 г. подешевели картофель — сразу на 31%. Скорее всего, этот связано с большим урожаем. Стали стоить дешевле и яйца — на 14%.

Общепит

Услуги общественного питания жителям Коми стали обходиться на 13% дороже.

Промышленные товары

В целом за 2022-й цены на непродовольственные товары выросли на 14,8%.

Больше всего подорожала косметика и парфюмерия — на 30%. На втором месте оказались легковые автомобили — за год они прибавили в цене более 26%. Моющие и чистящие средства, канцелярские товары, бумага стали стоить на 23-25% дороже.

На 11-14% подорожали одежда, трикотаж, сигареты, галантерея, мебель, телевизоры, ювелирные изделия и дизельное топливо.

На 6-9% стали дороже ткани, обувь, часы, бытовые электротовары, газеты, игрушки, стройматериалы. Стоимость телефонов увеличилась на 5%.

В 2022 г. подешевели компьютеры (на 3,5%) и бензин (на 1,7%).

Лекарства

Жизненно необходимые и важнейшие лекарственные препараты выросли в цене почти на 4, а вот медикаменты, которые не относятся к группе жизненно важных, — более чем на 13%

Платные услуги

Рост цен и тарифов на услуги за 2022 г. составил 11,7%. В этой группе есть градация: коммунальные услуги подорожали на 14,5%, услуги гостиниц — на 9%, бытовые услуги — на 8,4%, услуги связи — на 7%, жилищные услуги — на 6%, услуги пассажирского транспорта — на 5,2%, образовательные услуги — на 3,6%.

«Лидерами» по росту стоимости стали услуги в сфере зарубежного туризма: путешествия за границу стали обходиться на 109%, то есть вдвое дороже. Услуги страхования подорожали на 35%, услуги юристов — на 23%.

Из всех платных услуг стали дешевле только перелеты самолетом (на 14%) и аренда однокомнатной квартиры у частников (на 4%).

Инфляция по г. м

В целом потребительская инфляция за 2022 г. составила 11,4%. Это самое большое значение за последние семь лет: в 2021-м товары и услуги подорожали на 7,4%, в 2020-м — на 6,6%, в 2019-м — на 3%, в 2018-м — на 5,1%, в 2017-м — на 2,4%, в 2016-м — на 4,8%, в 2015-м — на 13,2%.

Финансы20 https://econom.rkomi.ru/uploads/documents/pasport_rk_2023_2023-05-24_12-03-15.doc

Бюджетная система Республики Коми состоит из республиканского бюджета Республики Коми, бюджета территориального государственного внебюджетного фонда и местных бюджетов, в том числе: бюджетов муниципальных районов, городских (муниципальных) округов, бюджетов городских и сельских поселений.

Республиканский бюджет Республики Коми и свод бюджетов муниципальных образований, входящих в состав Республики Коми (без учета межбюджетных трансфертов между этими бюджетами), образуют консолидированный бюджет Республики Коми.

За 2022 г. в консолидированный бюджет Республики Коми поступили доходы в сумме 144 856,0 млн. руб., из них налоговые и неналоговые доходы – в сумме 121 959,7 млн. руб. Основу доходов консолидированного бюджета составляют налоговые доходы, удельный вес которых составил 79,3%.

Доля безвозмездных поступлений от других бюджетов бюджетной системы в 2022 г. составила 13,1% от общего объема доходов консолидированного бюджета Республики Коми.

В 2022 г расходы консолидированного бюджета Республики Коми произведены в объеме 130 106,1 млн. руб. На 1 января 2023 г. сумма доходов консолидированного бюджета Республики Коми превысила сумму расходов, в результате образовался профицит в размере 14 749,9 млн. руб.

По итогам 2022 г. самообеспеченность консолидированного бюджета Республики Коми (отношение доходов без учета безвозмездных поступлений к общим расходам консолидированного бюджета Республики Коми) составила 93,7%.

Объем государственного и муниципального долга Республики Коми на 1 января 2023 г. составил 35 769,3 млн. руб., в результате долговая нагрузка (отношение величины долга к сумме налоговых и неналоговых доходов консолидированного бюджета Республики Коми) составила 29,3 %.

Уровень жизни населения

Денежные доходы населения в 2022 г., по предварительной оценке, сложились в размере 406,2 млрд. руб. и были на 7,7% больше 2021 г. Реальные денежные доходы (скорректированные на индекс потребительских цен) сократились на 4,9%, реальные располагаемые денежные доходы (доходы за вычетом обязательных платежей, скорректированные на индекс потребительских цен) уменьшились на 5,3%.

Среднедушевой денежный доход в среднем за месяц составил 42,1 тыс. руб., что на 8,4% больше, чем в 2021 г.

Денежные расходы населения в 2022г. составили 338,3 млрд. руб., что на 6,3% больше 2021 г. За рассматриваемый период прирост сбережений населения относительно 2021г. увеличился на 15,5%.

В 2022г. по сравнению с 2021г. наблюдалось повышение расходов на оплату обязательных платежей (на 10,8%) и потребительских расходов населения (на 5,3%).

Среднемесячная номинальная начисленная заработная плата в январе-ноябре 2022 г. составила 66093 рубля и по сравнению с январем-ноябрем 2021 г. увеличилась в номинальном выражении на 11,8%. Ее реальный размер, скорректированный на индекс потребительских цен, снизился на 1,4%. Наиболее высокий уровень оплаты труда сложился в организациях по добыче полезных ископаемых и трубопроводного транспорта. Самыми низкооплачиваемыми были работники гостиниц, предприятий общественного питания и торговли.

На 1 января 2023 г. просроченная задолженность по заработной плате в организациях обследуемых видов деятельности (без субъектов малого предпринимательства), представивших сведения о ее наличии, составила 4,4 млн. руб. Весь объем приходился на вид деятельности «Добыча полезных ископаемых». В срок заработную плату не получили 86 работников, в среднем на каждого приходилось по 52 тыс. руб. долга.

Труд и занятость

Ситуация на рынке труда определялась снижением численности занятых в организациях и количества зарегистрированных безработных. В январе-ноябре 2022 г. среднесписочная численность работников относительно аналогичного периода 2021 г. уменьшилась на 4,4%, составив 276,4 тыс. человек.

По данным Министерства труда, занятости и социальной защиты Республики Коми, численность зарегистрированных безработных на конец декабря 2022 г. равнялась 5,4 тысячи человек, что на 20% меньше, чем год назад. За сентябрь-ноябрь 2022 г. уровень общей безработицы, рассчитанный по методологии Международной организации труда, составил 5,8 %.

На финансирование госпрограммы «Содействие занятости населения» в 2022 г. предусмотрено 994,7 млн. руб. За 10 месяцев 2022 г. установленные показатели по государственным услугам выполнены от 84 до 100 %.

Инвестиции21 https://econom.rkomi.ru/uploads/documents/pasport_rk_2023_2023-05-24_12-03-15.doc

По предварительным данным, на развитие экономики и социальной сферы республики в 2022 г. было направлено 118,5 млрд. руб. инвестиций в основной капитал, что на 17,4 % меньше (в сопоставимых ценах), чем в 2021 г. В 2022 г. в республике наибольший объем инвестиций в основной капитал (без субъектов малого предпринимательства и объема инвестиций, не наблюдаемых прямыми статистическими методами) был направлен в добычу полезных ископаемых (47 %), в трубопроводный транспорт (16 %), в обрабатывающие производства (9 %), в обеспечение электрической энергией, газом и паром; кондиционирование воздуха (6 %).

Основным источником финансирования инвестиций в основной капитал были собственные средства (78% от общего объема инвестиций организаций, не относящихся к субъектам малого предпринимательства).

Таблица 2.1.20

Основные показатели инвестиционной деятельности

2019	2020	2021	2022
Объем инвестиций в основной капитал, млрд. руб.	121,6	140,1	127,7	118,5
Индекс физического объема инвестиций в основной капитал, в % к предыдущему г.	83,8	111,2	88,0	82,6

В 2022 г. на территории Республики Коми реализовывались и планировались к реализации крупные инвестиционные проекты:

1. Разработка Пермокарбоновой залежи Усинского месторождения (ООО «ЛУКОЙЛ-Коми»).

2. Проект освоения Восточно – Ламбейшорского нефтяного месторождения (ООО «ЛУКОЙЛ-Коми»).

3. Разработка Кыртаельского нефтяного месторождения (ООО «ЛУКОЙЛ-Коми»).

4. Разработка Ярегского нефтяного месторождения (ООО «ЛУКОЙЛ-Коми»).

5. Освоение нефтяного месторождения имени А. Алабушина (ООО «ЛУКОЙЛ-Коми»).

6. Освоение Пашнинского месторождения (ООО «ЛУКОЙЛ-Коми»).

7. Освоение Прохоровского месторождения (ООО «ЛУКОЙЛ-Коми»).

8. Строительство Печорской ГРЭС – Ухта – Микунь (Филиал АО «ЦИУС ЕЭС» – ЦИУС Северо-Запада).

9. Модернизация с созданием объектов лесной и лесоперерабатывающей инфраструктуры Сыктывкарского лесопильно-деревообрабатывающего комбината в Республике Коми (ООО «СЛДК»).

10. Модернизация и расширение производственных мощностей ООО «Лузалес», м. Човью г. Сыктывкара (ООО «Лузалес»).

11. Строительство завода по производству плит МДФ в МР «Сыктывдинский» мощностью 1 млн. м3 в год готовой продукции (ООО «Лузалес»).

12. Деревообрабатывающее производство «Завод по производству фанерных плит Ѵ-260 тыс. м3/год» (ООО «Лузалес»).

13. Строительство газового котла с паровой турбиной на АО «Монди Сыктывкарский ЛПК».

14. Модернизация сушильной машины с увеличением производительности (АО «Монди Сыктывкарский ЛПК»).

15. Строительство завода по производству карбида кальция и ферросплавов (ООО «Завод карбидов и ферросплавов»).

16. Строительство вертикально-интегрированного горно-металлургического комплекса по переработке титановых руд и кварцевых (стекольных) песков Пижемского месторождения (ЗАО «Русские Титановые Ресурсы»).

17. Модернизация комплексного лесопильного производства с расширением номенклатуры продукции (ООО «Сыктывкарский лесопильно-экспортный завод»).

18. Модернизация действующего лесоперерабатывающего производства ООО «Промтех-инвест» для переработки низкосортной древесины и выпуска OSB‑плит в Республике Коми.

19. Модернизация лесоперерабатывающего производства и организация комплексной переработки древесины с выпуском готовой продукции высокой добавленной стоимости на ООО «Печора Север Лес» (ООО «Печора Север Лес»).

20. Строительство участков автомобильной дороги «Сыктывкар – Ухта – Печора – Усинск – Нарьян-Мар (до границы с Ненецким автономным округом)» на участках пос. Малая Пера – пос. Ираель и пос. Ираель – пос. Каджером (ГКУ РК «УправтодорКоми»).

21. Реконструкция автомобильной дороги «Ухта – Троицко-Печорск» (ГКУ РК «УправтодорКоми»).

22. Строительство животноводческой фермы на 550 голов КРС в мкр. Верхний Чов г. Сыктывкар (ООО «Пригородный»).

Кредитные рейтинги

В целях формирования и поддержания привлекательного инвестиционного имиджа Республики Коми на российском и международном уровнях осуществляется сотрудничество с ведущими рейтинговыми агентствами.

В целом оценки международных и отечественных рейтинговых агентств подтверждают относительную стабильность в экономическом развитии Республики Коми.

В декабре 2022 г. АО «Аналитическое Кредитное Рейтинговое Агентство» повысило кредитный рейтинг Республики Коми до уровня А(RU), прогноз «Стабильный». Кредитный рейтинг Республики Коми обусловлен умеренно высокой долей собственных доходов бюджета и умеренно низкой долговой нагрузкой.

Жилищно-коммунальная сфера22 https://econom.rkomi.ru/uploads/documents/pasport_rk_2023_2023-05-24_12-03-15.doc

Жилищный фонд Республики Коми на конец 2022 г. составил 23 737,99 тыс. кв.м., в том числе площадь многоквартирных домов – 17 982,1 тыс. кв.м., индивидуальных жилых домов – 4 764,53 тыс. кв.м. (в том числе на земельных участках для садоводства – 34,31 тыс. кв.м.), домов блокированной застройки – 730,87 тыс. кв.м., общежития – 185,93 тыс. кв.м., жилые помещения в нежилых зданиях – 74,56 тыс. кв.м.

По состоянию на конец 2022 г. жилищный фонд обеспечен следующими видами благоустройства: водопроводом – 80 %, канализацией – 74 %, отоплением – 83 %, газом – 48 %, ванной (душем) – 67 %, горячим водоснабжением – 67 %, напольными электрическими плитами – 26 %.

Площадь не расселенного аварийного жилищного фонда на территории Республики Коми на 1 января 2023 г. составила 1 119,18 тыс. кв.м.

На конец 2022 г. в среднем на 1 жителя в Республике Коми приходилось 32,7 кв.м. общей жилой площади

Объем жилищного строительства в республике в 2022 г. составил 202,8 тыс. кв.м. общей площади, в том числе индивидуального – 128,2 тыс. кв.м.

На конец IV квартала 2022 г. 1 кв.м. жилья в Республике Коми стоил на первичном рынке – 88,6 тыс. руб., на вторичном рынке – 75,5 тыс. руб.

Таблица 2.1.21

Основные показатели жилищного строительства

2019	2020	2021	2022
Ввод в действие жилых домов, тыс. кв.м.	236,7	204,2	179,4	202,8
в том числе индивидуальными застройщиками, тыс. кв.м.	119,0	105,4	114,2	128,2
Общая площадь жилых помещений, приходящаяся в среднем на 1 жителя (на конец г.), кв.м.	28,6	28,9	29,7	32,7

Жилищно-коммунальный комплекс Республики Коми включает в себя:

- 404 котельные, из которых более половины работают на угле;

- 82 центральных тепловых пункта;

- около 2,0 тыс. км тепловых сетей;

- 2,7 тыс. км водопроводных сетей;

- 1,76 тыс. км канализационных сетей;

- 956 объектов водоснабжения и канализации, из них 378 водозаборов, 103 очистных сооружения водопровода, 92 очистных сооружения канализации, 150 насосных станций водопровода, 233 канализационных насосных станции.

Средний уровень износа коммунальной инфраструктуры за 2022 год, по оценке, составил 65,6 %.

Региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами (далее – ТКО) на территории Республики Коми является
ООО «Региональный оператор Севера».

Территориальная схема обращения с отходами Республики Коми утверждена приказом Министерства природных ресурсов и охраны окружающей среды Республики Коми от 30.12.2021 № 2175 (в редакции приказа Министерства природных ресурсов и охраны окружающей среды Республики Коми от 28.02.2023 № 253).

В настоящее время в Территориальной схеме потоков транспортирования отходов Республики Коми участвуют 9 объектов размещения отходов, включенных в государственный реестр объектов размещения отходов, 8 из которых – объекты захоронения, 1 – объект хранения.

В целях реализации Указа Президента Российской Федерации от 07.05.2018 № 204 «О национальных целях и стратегических задачах развития Российской Федерации на период до 2024 г.» в Республике Коми реализуется региональный проект «Комплексная система обращения с твердыми коммунальными отходами» национального проекта «Экология».

Здравоохранение23 https://econom.rkomi.ru/uploads/documents/pasport_rk_2023_2023-05-24_12-03-15.doc

Сфера здравоохранения в Республике Коми представлена следующими учреждениями и организациями:

- учреждения и организации, непосредственно оказывающие медицинскую помощь населению: амбулаторно поликлинические, стационарно поликлинические, стационарные учреждения здравоохранения, диспансеры, центры, санатории, учреждения особого типа и прочие;

- структурные подразделения федеральных служб, осуществляющие, кроме прочего, надзорные функции за оказанием медицинской помощи населению: территориальные органы Росздравнадзора и Роспотребнадзора;

- учреждения и организации, осуществляющие обеспечивающие функции при оказании медицинской помощи, в том числе: государственная аптечная сеть, учреждения материально-технического обеспечения (включая автотранспортное) и другие.

В государственной системе здравоохранения республики на 31 декабря 2022 г. насчитывалось 40 государственных больничных учреждений (включая диспансеры) на 7 161 круглосуточную койку. Обеспеченность населения больничными койками в расчете на 10 тыс. жителей среднегодовой численности населения региона составила 89,1 единицы.

На 31 декабря 2022 г. в Республике Коми функционировали:

9 самостоятельных амбулаторно-поликлинических учреждений для взрослого и детского населения;

6 диспансеров, в том числе 5 с поликлиниками и стационарами круглосуточного пребывания и 1 диспансер, оказывающий только амбулаторную помощь;

298 фельдшерско-акушерских пунктов и фельдшерских пунктов;

4 стоматологические поликлиники;

120 дневных стационаров, в том числе 42 стационара дневного пребывания при больницах на 583 места и 78 дневных стационаров при амбулаторно-поликлинических учреждениях (в том числе на дому) на 1 350 мест;

27 отделений скорой медицинской помощи;

3 санаторно-курортные организации на 473 койки.

Уровень первичной заболеваемости населения (число случаев заболеваний с диагнозом, установленным впервые в жизни, в расчете на 1 000 жителей) в 2022 г. составил 1 095,8 случаев, среди детей в возрасте до 14 лет данный показатель составил 2 318,6 случаев, среди подростков в возрасте 15-17 лет – 1 683,4 случая, среди населения в возрасте 18 лет и старше – 774,8 случая (на 1 000 жителей соответствующего возраста).

В структуре первичной заболеваемости в 2022 г. наибольший удельный вес занимают болезни органов дыхания (48,9 %), на втором месте – травмы и отравления (10,5 %), на третьем – болезни кожи и подкожной клетчатки (5,6 %), на четвертом месте – болезни мочеполовой системы (4,5 %), на пятом месте – инфекционные заболевания (3,5 %).

На 31 декабря 2022 г. в республике численность врачей, работающих в государственных медицинских организациях, составила 3 058 человек, специалистов со средним медицинским образованием, работающих в государственных медицинских организациях, – 9 139 человек. Показатель обеспеченности в расчете на 10 тыс. человек на 1 января 2023 г. составил 38,1 и 113,7 специалиста соответственно.

В настоящее время по договорам о целевом обучении с медицинскими организациями республики 596 студентов проходят подготовку в образовательных организациях, осуществляющих образовательную деятельность по образовательным программам высшего образования Санкт-Петербурга, Архангельска, Кирова, Ярославля, Самары и Сыктывкара.

Контрактная подготовка специалистов с высшим образованием по специальностям «лечебное дело» и «педиатрия» осуществляется на базе ФГБОУ ВО «Сыктывкарский государственный университет им. Питирима Сорокина». С 2020 г. организована контрактная подготовка специалистов со средним медицинским образованием на базе Сыктывкарского медицинского колледжа им. И.П. Морозова.

Подготовку средних медицинских работников на территории Республики Коми осуществляют 4 государственных профессиональных образовательных учреждения: Сыктывкарский медицинский колледж им. И.П. Морозова, Воркутинский медицинский колледж, Ухтинский медицинский колледж, Печорский промышленно-экономический техникум.

Таблица 2.1.22

Основные показатели здравоохранения

(по данным Министерства здравоохранения Республики Коми)

2019	2020	2021	2022
Число больничных учреждений	41	41	41	40 2)
Число самостоятельных амбулаторно-поликлинических учреждений (без стоматологических поликлиник)	9	9	9	9
Число станций (отделений) скорой помощи	29	27 1)	27	27
Число фельдшерско-акушерских пунктов	298	298	298	298
Численность врачей на 10 тыс. человек населения, человек	40,6	40,2	39,3	38,1
Численность среднего медицинского персонала на 10 тыс. человек населения, человек	119,1	119,6	117,4	113,7
Заболеваемость населения на 1 000 человек населения (впервые выявленная), случаев	1 075,7	920,5	1 037,3	1 095,8

1) Реорганизация ГБУ РК «Территориальный Центр медицины катастроф Республики Коми» в форме присоединения к нему ГБУЗ РК «Сыктывкарская станция скорой медицинской помощи» и ГБУЗ РК «Ухтинская станция скорой медицинской помощи» с 01.01.2020 (ППРК от 11.07.2019 № 336).

2)Реорганизация 1 юридического лица в 2022 г. (ГБУЗ РК «Воркутинская инфекционная больница вошло в состав ГБУЗ РК «Воркутинской больницы скорой медицинской помощи»).

Образование24 https://econom.rkomi.ru/uploads/documents/pasport_rk_2023_2023-05-24_12-03-15.doc

Имеющаяся в Республике Коми сеть образовательных организаций обеспечивает всем гражданам республики право на получение дошкольного, основного общего, среднего общего, среднего профессионального, высшего и дополнительного образования.

Дошкольное образование. По состоянию на 1 января 2023 г. в Республике Коми функционировали 386 образовательных организаций, реализующих основные образовательные программы дошкольного образования, в том числе 276 муниципальных дошкольных образовательных организаций, 1 ФГБДОУ «Детский сад общеразвивающего вида № 47», подведомственный Федеральному агентству научных организаций (ФАНО России), 8 частных дошкольных образовательных организаций, а также в 101 общеобразовательной организации организовано 205 групп дошкольного образования. Посещают дошкольные образовательные организации 47,3 тыс. детей, из которых 36,4 тыс. детей в возрасте 3 лет и старше.

Общее образование. В 2022–2023 учебном г. в Республике Коми функционируют 303 общеобразовательные организации, в которых обучается 102 212 человек, из них: 276 муниципальных общеобразовательных организаций, 26 – государственных, 1 – частная.

В числе общеобразовательных организаций, предлагающих расширенную программу обучения, функционируют 13 гимназий и 10 лицеев, 16 общеобразовательных организаций с углубленным изучением отдельных предметов, в которых обучается 28,3 тыс. человек (27,4 % от общего количества обучающихся).

Преподавательскую деятельность в общеобразовательных организациях ведут 6,78 тыс. учителей.

Дети с ограниченными возможностями здоровья получают образование как в общеобразовательных, так и в специальных (коррекционных) общеобразовательных организациях и специальных (коррекционных) классах при общеобразовательных организациях. В 19 специальных (коррекционных) общеобразовательных организациях в 2022–2023 учебном г. обучается 1 483 ребенка (в 2021–2022 учебном г. – 1 524 ребенка).

Профессиональное образование. По состоянию на 1 января 2023 г. в республике сеть образовательных организаций, реализующих программы среднего профессионального образования, представлена 24 учреждениями различной формы собственности и ведомственной принадлежности, из них:

- 17 организаций республиканского подчинения;

- 4 образовательные организации высшего образования, в том числе 2 филиала;

- 3 негосударственные образовательные организации.

Перечисленные образовательные организации осуществляют подготовку 20,7 тыс. человек по 95 программам среднего профессионального образования.

Образовательные программы высшего образования реализуют 3 самостоятельных вуза и 3 филиала вузов. Общее число студентов, обучающихся по всем формам обучения по программам высшего образования, составляет 13,0 тыс. человек.

Дополнительное образование детей. На 1 января 2023 г. охват детей в возрасте от 5 до 18 лет услугами дополнительного образования составляет более 132,0 тыс. детей. На территории Республики Коми функционирует 87 государственных и муниципальных организаций дополнительного образования детей (44 организации по отрасли «Образование», 39 – по отрасли «Культура и искусство» и 4 – по отрасли «Физическая культура и спорт»), а также 26 частных организаций и индивидуальных предпринимателей, предоставляющих услуги в сфере дополнительного образования детей.

На конец 2022 г. в Республике Коми реализовывалось 6 899 дополнительных общеобразовательных программ для детей на базе организаций дополнительного образования и общеобразовательных организаций республики, из них:

- 1 995 программ социально-гуманитарной направленности с охватом 89 440 детей;

- 1953 программы художественной направленности с охватом 46 068 детей;

- 1260 программ физкультурно-спортивной направленности с охватом 30 554 ребенка;

- 798 программ технической направленности с охватом 16 900 детей;

- 696 программ естественнонаучной направленности с охватом 14 558 детей;

- 197 программ туристско-краеведческой направленности с охватом 4 354 ребенка.

Лидирующими направленностями программ в Республике Коми являются социально-гуманитарная, художественная и физкультурно-спортивная.

Молодежная политика. В республике действует 480 молодежных объединений (с охватом более 70 тыс. человек). Функционируют Региональное отделение Всероссийского детско-юношеского военно-патриотического общественного движения «Юнармия» (по состоянию на 31 декабря 2022 г. численность участников «Юнармии» Республики Коми составляла 8 157 человек в составе 172 юнармейских отрядов; местные отделения открыты во всех 20 муниципальных образованиях республики).

Указом Главы Республики Коми от 27.10.2022 № 126 утверждены состав и положение Координационного совета при Главе Республики Коми по взаимодействию с российским движением детей и молодежи, его региональным отделением, местными и первичными отделениями.

В целях создания условий для профессиональной, творческой, общественной самореализации молодежи и максимального использования ее потенциала в процессах развития Республики Коми с 24 по 28 ноября 2022 г. в Республике Коми состоялись Первые молодежные Арктические Дельфийские игры на тему Севера, в которых приняли участие более 600 человек. Молодых мастеров оценивали в номинациях «Фортепиано», «Скрипка», «Изобразительное искусство», «Народное пение», «Народный танец», «Фотография», «Эстрадное пение», «Народные инструменты», «Художественные ремесла» и «Кулинарное искусство».

Молодежь республики принимала активное участие в грантовых конкурсах, инициированных Федеральным агентством по делам молодежи. 27 проектов было поддержано в рамках конкурса «Росмолодежь.Гранты» (привлечено 20152,0 тыс. руб.).

138 представителей Республики Коми приняли участие в 30 мероприятиях окружного и всероссийского уровней.

В Республике Коми по состоянию на 1 января 2023 г. действовали Региональный ресурсный центр поддержки добровольчества Республики Коми, 18 муниципальных волонтерских центров, в том числе 8 из них имеют статус муниципальных представительств Доброштаба (МО ГО Воркута, МО ГО Вуктыл, МО МР Корткеросский, МО МР Печора, МО МР Сыктывдинский, МО МР Усть-Вымский, МО ГО Усинск, МО МР Усть-Куломский), 16 центров на базе образовательных организаций высшего и среднего профессионального образования. Численность населения Республики Коми, вовлеченного в деятельность волонтерских центров и объединений, – 45,1 тыс. человек.

С 2019 г. Министерство образования и науки Республики Коми является организатором пилотного проекта школьного инициативного бюджетирования «Народный бюджет в школе» (далее – Пилотный проект), целью которого является вовлечение школьников в реализацию общественно значимых проектов. В 2022 г. были реализованы 74 проекта-победителя на сумму 6,0 млн. руб.

В 2022 г. участие в Пилотном проекте принимали обучающиеся 7‑11 классов общеобразовательных организаций 20 муниципальных образований Республики Коми. Определены 72 победителя, которые получили 6 млн. руб. на реализацию проектов в 2023 г.

Организация оздоровления и отдыха детей.

Всего в 2022 г. оздоровлением и отдыхом охвачен 59 421 ребенок, в том числе 14 265 детей, находящихся в трудной жизненной ситуации. На территории Республики Коми отдохнули 53 665 детей, за пределами – 5 756 детей.

Компенсацию за самостоятельно приобретенную путевку получили родители (законные представители) для 645 детей.

По состоянию на 30 декабря 2022 г. в реестр организаций отдыха детей и их оздоровления в Республике Коми включено 489 организаций (329 лагерей с дневным пребыванием, 154 лагеря труда и отдыха, 5 стационарных организаций и 1 палаточный лагерь).

Таблица 2.1.23

Основные показатели в сфере образования

(по данным Министерства образования и науки Республики Коми)

2019	2020	2021	2022
Государственные и муниципальные общеобразовательные организации	326	317	309	303
Численность учащихся в государственных и муниципальных общеобразовательных организациях, тыс. человек	102,4	102,3	102,0	102,2
Число государственных организаций среднего профессионального образования, единиц	27	25	24	21
Численность студентов государственных организаций среднего профессионального образования, тыс. человек	15,3	16,2	15,9	19,7
Число высших учебных заведений, единиц	6	6	6	6
Численность студентов высших учебных заведений, тыс. человек	15,6	13,7	12,9	13,0
Число учреждений дополнительного образования детей отрасли «Образование», единиц	46	44	44	44
Численность детей в организациях дополнительного образования отрасли «Образование», тыс. человек	78,8	71,7	85,7	76,8

Моногорода

В перечень монопрофильных муниципальных образований Российской Федерации (распоряжение Правительства Российской Федерации от 29 июля 2014 г. № 1398-р) входят в зависимости от рисков ухудшения социально-экономического положения:

Воркута, Инта, Жешарт, отнесенные к категории 2 «Монопрофильные муниципальные образования Российской Федерации (моногорода), в которых имеются риски ухудшения социально-экономического положения»;

Емва – категория 1 «Монопрофильные муниципальные образования Российской Федерации (моногорода) с наиболее сложным социально-экономическим положением, в том числе во взаимосвязи с проблемами функционирования градообразующих организаций».

Профильными органами исполнительной власти республики организованы и ежемесячно осуществляются по моногородам:

- мониторинг ситуации на рынке труда;

- мониторинг социально-экономического положения с размещением данных в государственной автоматизированной информационной системе «Управление»;

- мониторинг ситуации на градообразующих предприятиях.

Комплексная система мониторинга социально-экономического положения в моногородах республики позволяет оперативно оценить риски ухудшения ситуации, а также прогнозировать возможные сценарии ее развития в ближайшей перспективе для принятия необходимых управленческих решений.

По итогам мониторинга за 2022 г. не выявлено значительных негативных изменений в Воркуте, Жешарте и Емве.

По состоянию на 01.01.2023 потенциальные возможные риски, связанные с производственной деятельностью градообразующих АО «Воркутауголь», ООО «Плитный мир», ООО «Жешартский ЛПК», отсутствуют.

06.06.2019 Арбитражный суд Республики Коми признал АО «Интауголь» несостоятельным (банкротом). По состоянию на 01.01.2023 добыча угля не осуществляется.

Перечень основных проблемных вопросов развития региона, сдерживающих его социально-экономическое развитие

1. В добыче каменного угля:

удаленность угольных месторождений от объектов транспортной инфраструктуры;

снижение потребления угля на внутреннем рынке, в том числе из-за снижения конкурентоспособности твердого топлива по сравнению с природным газом.

2. В нефтегазовом комплексе:

ухудшение состояния сырьевой базы как в количественном (сокращение объема запасов), так и в качественном (рост доли трудноизвлекаемых запасов) отношении;

недостаточное финансирование региональных геологоразведочных работ из федерального бюджета;

нестабильность мирового нефтяного рынка и изменения в налогообложении деятельности по добыче нефти и производству нефтепродуктов.

3. В машиностроении и металлообработке:

морально устаревшая инфраструктура производственных мощностей (промышленные коммуникации, внутризаводская транспортная и складская система);

недостаток денежных ресурсов, низкая инвестиционная привлекательность предприятий;

дефицит квалифицированных кадров;

отсутствие стабильного спроса на продукцию (нестабильное количество заказов).

4. В лесопромышленном комплексе:

недоступность лесных территорий из-за слабо развитой сети дорог, удаленность районов заготовки от центров переработки;

увеличение издержек производства в связи с ежегодным ростом тарифов на услуги естественных монополий, цен на запасные части и комплектующие;

недостаток оборотных средств деревообрабатывающих предприятий для приобретения древесного сырья и топливно-энергетических ресурсов.

4. В инвестиционной сфере:

нестабильная экономическая ситуация в стране (экономические санкции, изменение курса российской валюты, высокая зависимость от цен на нефть на мировом рынке), экономические последствия, связанные с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19) на территории Российской Федерации);

неразвитость инфраструктуры (коммунальной, социальной, транспортной) для привлечения инвестиций в муниципальные образования региона;

дефицит новых относительно крупных инвестиционных проектов и предложений, имеющих возможность повлиять на диверсификацию экономики региона;

недостаток собственных финансовых ресурсов компаний при реализации инвестиционных проектов, высокая налоговая нагрузка;

постоянный рост тарифов естественных монополий на тепло/энергоносители, топливо, транспортные перевозки.

Итоги социально-экономического развития Республики Коми за 2022 г.

Население республики продолжает сокращаться. На 1 января 2023 г. численность постоянного населения Республики Коми составляет 726 тысячи 434 жителей.

Демографическая ситуация в Республике Коми на протяжении ряда лет характеризуется сокращением численности населения, тенденцией к снижению рождаемости, относительным ростом показателей смертности населения, отрицательным естественным приростом и сокращением ожидаемой продолжительности жизни.

Ситуация на рынке труда определялась снижением численности занятых в организациях и количества зарегистрированных безработных. В январе-ноябре 2022 г. среднесписочная численность работников относительно аналогичного периода 2021 г. уменьшилась на 4,4 %, составив 276,4 тысячи человек.

По данным Министерства труда, занятости и социальной защиты Республики Коми, численность зарегистрированных безработных на конец декабря 2022 г. равнялась 5,4 тысячи человек, что на 20 % меньше, чем год назад. За сентябрь-ноябрь 2022 г. уровень общей безработицы, рассчитанный по методологии Международной организации труда, составил 5,8 %.

Денежные доходы населения в 2022 г., по предварительной оценке, сложились в размере 406,2 млрд. руб. и были на 7,7% больше 2021 г. Реальные денежные доходы (скорректированные на индекс потребительских цен) сократились на 4,9%, реальные располагаемые денежные доходы (доходы за вычетом обязательных платежей, скорректированные на индекс потребительских цен) уменьшились на 5,3%.

Среднедушевой денежный доход в среднем за месяц составил 42,1 тысячи рублей, что на 8,4% больше, чем в 2021 г.

Денежные расходы населения в 2022г. составили 338,3 млрд. руб., что на 6,3% больше 2021 г. За рассматриваемый период прирост сбережений населения относительно 2021г. увеличился на 15,5%.

В 2022г. по сравнению с 2021г. наблюдалось повышение расходов на оплату обязательных платежей (на 10,8%) и потребительских расходов населения (на 5,3%).

Индекс промышленного производства за 2022 г. составил 103,3% к уровню 2021 г.

Объем промышленного производства в 2022 г. по сравнению с предыдущим годом вырос на 3,3 %. Из рассматриваемых видов промышленной продукции увеличилась добыча полезных ископаемых, производство дизельного топлива, топочного мазута, автомобильного бензина, всех видов мяса. В то же время заметно меньше произведено фанеры, древесноволокнистых плит, бумаги и картона.

Зафиксировано увеличение объемов добытой сырой нефти и природного газа (на 7,4%), угля (на 8,7%), снижение добычи металлических руд (на 12,8%).

По итогам 2022 г. снизились производства продукции животноводства (на 1,3 %) и продукции растениеводства (на 6,6 %).

За 2022 г. объем работ, выполненных по виду деятельности «Строительство», составил 39,8 млрд. руб., что в сопоставимых ценах на 33,1 % меньше, чем в 2021 г. Ввод жилья в республике вырос на 13,0 %. Построены 2722 квартиры общей площадью 202,8 тысячи квадратных метров. На индивидуальных застройщиков приходилось 63 % введенного жилья, или 128,2 тысячи квадратных метров.

За 2022 г. введены в действие 53,7 километра магистральных газопроводов, 316 километров линий электропередач, 78,6 километра газовых сетей, 46,7 километра магистральных нефтепроводов, помещения для крупного рогатого скота на 350 голов, птицефабрика яичного направления на 59,1 тысячи кур-несушек, мощности по производству колбасных изделий на 10,4 тонны в смену и мясных консервов на 15,1 тысячи условных банок в смену, 3,2 тысячи квадратных метров торговых площадей, 2 торгово-офисных центра, 19 фельдшерско-акушерских пунктов по 20 посещений в смену, общеобразовательная организация на 400 ученических мест, 3 дошкольные образовательные организации на 410 мест, стадион на 120 мест, универсальный спортивный зал на 1,4 тысячи квадратных метров. Площадь не расселенного аварийного жилищного фонда на территории Республики Коми на 1 января 2023 г. составила 1 119,18 тыс. кв.м.

Оборот розничной торговли относительно 2021 г. в сопоставимой оценке снизился на 8,7 %. Продажи пищевых продуктов, включая напитки, и табачных изделий упали на 5,2 %, непродовольственных товаров – на 12,3 %.

По данным Комистата, продукты питания подорожали за прошлый год на 8,5%, алкоголь — только на 4,6%. Среди продовольственных товаров сильнее всего выросли в цене сахар, макароны и кондитерские изделия (на 15%), а также сыр, молоко и хлеб (на 12-13%). Рыба и крупы стали стоить на 12% дороже, сливочное масло подорожало на 11%, подсолнечное масло — на 10%, мука — на 9%. Фрукты стали стоить на 7% больше, мясо — на 4% больше. Почти не изменились цены на овощи (рост составил всего 0,3%). При этом в 2022 г. подешевели картофель — сразу на 31%. Стали стоить дешевле и яйца — на 14%.

В целом за 2022-й цены на непродовольственные товары выросли на 14,8%.

Жизненно необходимые и важнейшие лекарственные препараты выросли в цене почти на 4, а вот медикаменты, которые не относятся к группе жизненно важных, — более чем на 13%.

Рост цен и тарифов на услуги за 2022 год составил 11,7%.

В целом потребительская инфляция за 2022 год составила 11,4%. Это самое большое значение за последние семь лет.

В 2022 г. на социально-экономическую ситуацию в Республике Коми, как и в целом в России, прежде всего оказало влияние ухудшение ситуации на финансовых рынках, в системе организации производства и поставок продукции, вызванное санкционным давлением.

В связи с этим, в экономике и социальной сфере республики наблюдались негативные явления, в числе которых:

- снижение промышленного производства по видам экономической деятельности «Обрабатывающие производства», «Обеспечение электрической энергией, газом и паром; кондиционирование воздуха», «Водоснабжение; водоотведение, организация сбора и утилизации отходов, деятельность по ликвидации загрязнений»;

- снижение объемов сельскохозяйственного производства;

- снижение объемов заготовки древесины;

- сокращение объема платных услуг населению;

- уменьшение оборота розничной торговли;

- сокращение объема инвестиций в основной капитал;

- уменьшение объема строительных работ;

- ускорение инфляции в потребительском секторе в сравнении с предыдущим годом;

- сокращение числа субъектов малого и среднего предпринимательства (далее – МСП);

- снижение объемов оборота средних и малых предприятий (по данным за 9 месяцев 2022 г.);

- снижение реальной среднемесячной заработной платы;

- сохранение тенденции естественной убыли населения.

Вместе с тем в 2022 году имелись позитивные итоги социально-экономического развития республики, среди которых:

- увеличение объемов промышленного производства в целом, в том числе по виду экономической деятельности «Добыча полезных ископаемых»;

- увеличение ввода жилья индивидуальными застройщиками;

- увеличение среднемесячной начисленной заработной платы работников организаций;

- снижение размера просроченной задолженности по заработной плате;

- увеличение среднедушевых денежных доходов населения;

- снижение уровня зарегистрированной безработицы;

- увеличение поступлений налоговых платежей в консолидированный бюджет Республики Коми;

- сокращение объема государственного долга Республики Коми.

Наряду с положительными итогами среднесрочная траектория развития экономики определяется следующими факторами:

сокращение импорта вследствие санкционных ограничений и «добровольного отказа» иностранных партнеров от сотрудничества с Россией;

сокращение экспорта ввиду потери ряда внешних рынков и введенных ограничений на транспортировку грузов;

структурная перестройке производственно-логистических цепочек.

При этом в Республике Коми продолжают действовать федеральные и региональные меры поддержки бизнеса и населения, направленные на ограничение спада в экономике, поддержание доходов населения, как работающего, так и временно оставшегося без работы, семей с детьми. Так, программы поддержки субъектов экономики направлены на максимальное снижение текущих издержек бизнеса, чтобы высвободить средства и обеспечить их направление на выплату заработной платы, сохранить занятость. Были предоставлены отсрочки по налогам и социальным взносам, аренде имущества, выплате кредитов, введен мораторий на проверки, продлены лицензии и разрешительные документы, организовано предоставление льготных кредитов субъектам МСП и системообразующим предприятиям, начата реализация специальных программ поддержки наиболее пострадавших отраслей.

Кроме того, для облегчения и ускорения адаптации региональной экономики к новым условиям в связи с введением иностранными государствами санкционных ограничений 18.03.2022 принят План мероприятий по обеспечению развития экономики Республики Коми в условиях внешнего санкционного давления, который актуализируется на постоянной основе. В План включены меры поддержки субъектов МСП и организаций промышленного комплекса, мероприятия по развитию сельского хозяйства, поддержке занятости населения.

Краткое описание муниципальных образований Республики Коми25 https://econom.rkomi.ru/deyatelnost/strategicheskie-dokumenty-socialno-ekonomicheskogo-razvitiya-municipalnyh-obrazovaniy-respubliki-komi/strategii-razvitiya-municipalnyh-obrazovaniy

МО МР Прилузский

Прилузский район расположен в южной части Республики Коми. Район граничит с Кировской областью, Сысольским и Койгородскими районами, по северо-западной границе – с Архангельской областью. Общая численность населения, проживающего на территории района по состоянию на 01.01.2023 г., составляет 17,4 тыс. человек. Площадь территории района – 13,2 тыс. кв.км.

Административный центр района – с. Объячево. С юга на север территорию района делит надвое главная магистраль Республики Коми - Р-176 "Вятка" – дорога федерального значения «Сыктывкар-Чебоксары». Железнодорожное и воздушное сообщения отсутствует. Удобное географическое расположение и наличие федеральное трассы позволит развить взаимодействие с соседними районами и регионами.

Рельеф района в основном равнинный. Климат характеризуется умеренно-холодной зимой, теплым летом, сравнительно длинным безморозным периодом с повышенной нормой осадков. Район расположен в подзонах средней и южной тайги.

Одной из главных особенностей развития экономики Прилузского района является ориентированность исключительно на использование природно-ресурсного потенциала: лесного и наличие дикоросов. Прилузский район относится к числу лесных районов, где лесные ресурсы района значительны, несмотря на сильную истощенность предыдущими рубками. Практически весь лесфонд в Летском и более 70% в Прилузском лесничествах взят в аренду лесозаготовительными организациями.

Крупнейшее предприятие, осуществляющее на территории района лесозаготовку, вывозку лесопродукции, глубокую переработку и реализацию готовой продукции - ООО "Лузалес". На предприятии трудятся более 600 жителей района, оно является одним из основных инвесторов района.

Лесозаготовку также осуществляют такие предприятия как АО "Монди СЛПК", ООО ЛЗК "Лунвож", ООО "Югыд Туй" и другие. На территории Прилузского района расположено более 60 цехов лесопиления, которые производят погонажные изделия, профилированный брус, обрезную доску, брусок, брус.

Сельскохозяйственная отрасль представлена молочным и мясным животноводством, растениеводством. Самое крупное предприятие в этой области - ООО "Южное". Среднегодовая численность работников составляет 148 человек.

МО МР Прилузский имеет высокий производственный потенциал: высокий уровень развития базовых для экономики лесной и сельскохозяйственной отраслей, стабильная работа объектов производственной инфраструктуры, наличие резервов для повышения инновационной активности хозяйствующих субъектов; существенный инвестиционный потенциал: благоприятный инвестиционный климат в муниципальном районе, заинтересованность органов местного самоуправления в активизации инвестиционной деятельности на территории района, наличие большого числа объектов, привлекательных с точки зрения перспективных вложений.26 http://gasu.rkomi.ru/gasu/Reports/Report/43569990?key=20962628

МО МР Койгородский

Муниципальный район Койгородский расположен в южной части республики Коми, образован в 1949 г. На юге район граничит с Кировской областью, на востоке – с Пермским краем, на западе – с Прилузским и Сысольским районами, на севере – с Сыктывдинским и Корткеросским районами. Административный центр МО МР Койгородский - село Койгородок. В настоящее время муниципальный район Койгородский является самым малочисленным муниципальным образованием региона. Численность населения муниципального района «Койгородский» на 01.01.2023 г. составила 7571 человек.

Минерально-сырьевой потенциал представлен оцененными запасами и ресурсами горючих сланцев, фосфоритов, торфа, глин кирпичных и керамзитовых, песков строительных и кварцевых, подземных вод.

Основным видом транспорта в районе является автомобильный. Общая протяженность дорог равна 331 км, половина из них с твердым покрытием. Все населенные пункты района имеют круглогодичную связь с райцентром. Имеется выход на Россию по автомобильной дороге в Кировскую и Пермскую области. По территории района (поселок В-Турунью) проходит железнодорожная ветка, связывающая Койгородский район с Кировской областью.

Койгородский район обладает богатыми природными, культурными, и историческими ресурсами, которые являются значимыми для развития территории. Район отличается высокой степенью экологической чистоты и красотой природы. Богатство района – девственные леса, озера и родники с чистой водой, живописные речные долины, красивейшие боры. По этим критериям район является уникальным и должен стремиться к сохранению этих конкурентных преимуществ. В районе нет предприятий химической промышленности или каких-либо вредных производств.

На территории Койгородского района насчитывается 7 особо охраняемых природных территорий, из них одна – федерального значения и 6 – республиканского (регионального) значения.

Койгородский район – это лесной район. Лесистость района составляет 94%, это первый показатель по Республике Коми. Основным лесозаготовителем является ОАО «Монди Сыктывкарский ЛПК», на долю которого приходится около 70% заготовки древесины в районе. Остальные лесозаготовители относятся к субъектам малого и среднего предпринимательства.

Сельское хозяйство района специализируется на молочно-мясном животноводстве. В настоящее время сельское хозяйство района представлено 1 сельхозпредприятием ООО «Койгородок», 6 крестьянскими (фермерскими) хозяйствами и 3213 личными подсобными хозяйствами.

МО МР Сысольский

Сысольский район расположен в южной части Республики Коми и граничит с Архангельской областью, а также территориями Сыктывдинского, Койгородского, Прилузского районов республики. Административный центр района село Визинга находится от города Сыктывкара на расстоянии 88 км. Территорию района пересекает автотрасса федерального значения Киров - Сыктывкар. Площадь территории района составляет - 6071 тыс. кв.м. На 01.01.2023 г. численность населения в районе составила 11753 чел. Сысольский район образован в 1929 г.

Экономика района представлена аграрной, лесозаготовительной, дорожной, строительной и жилищно-коммунальной отраслями, сферой торговли и услуг, в которых за последнее время увеличился объем инвестиций в основной капитал. Ведущие отрасли материального производства - лесная, деревообрабатывающая промышленность и сельское хозяйство. Лесной фонд занимает 92% территории района.

Район обеспечен значительными запасами природных ресурсов, в том числе лесные, торф, пески, железные руды.

Основными лесозаготовительными предприятиями в районе являются: АО "Монди Сыктывкарский ЛПК", ООО "Сыктывдинский ЛПК", ООО "СевЛеспил", ООО "ИлимСеверЛес", ООО "Топаз", ООО "Лесовод", ООО "Ясполес", ИП "Соловьев В.В.", ИП "Раевский А.И.", ООО "Визингасельхозтехника", ООО "Лесресурс", ООО «Промтех-инвест». Лесопилением занимаются более 30 хозяйствующих субъектов.

Район характеризуется относительно большим количеством сохранившихся коллективных сельскохозяйственных организаций, наличием свободных земель сельскохозяйственного назначения, наличием неиспользуемых производственных мощностей (животноводческие фермы, помещения по переработке сельскохозяйственной продукции). Основным видом деятельности для подавляющего количества сельскохозяйственных организаций являются растениеводство и животноводство.

МО МР Сыктывдинский

Сыктывдинский район образован в 1929 г., находится в юго-западной части Республики Коми, расположен вокруг столицы Республики Коми г. Сыктывкар - главного политического и административно-управленческого, научно-образовательного и культурного центра, на перекрестке двух дорог: федеральной автотрассы «Сыктывкар – Киров» и автотрассы республиканского значения «Сыктывкар-Ухта». Близость к столице уменьшает изолированность муниципального района, создает предпосылки для его развития как пригородной территории. Район граничит с Койгородским, Сысольским, Усть-Вымским, Княжпогостским, Корткеросским районами и Архангельской областью. Небольшая территория района, которая занимает 1,8% площади Коми - более 7 400 кв.км., достаточно плотно населена. Расстояние от райцентра (село Выльгорт) до Сыктывкара - семь километров. Сыктывдин - самый крупный сельскохозяйственный район Коми.

На территории района по состоянию на 01.01.2023 г. проживали 21432 человек.

Экономика муниципального района в последние годы сохраняет положительные тенденции развития. Основными видами экономической специализации района являются обрабатывающие производства, производство сельскохозяйственной продукции, лесопиление и производство стройматериалов, розничная торговля и туризм, обеспечение электрической энергией, газом и паром, водоснабжение, водоотведение, организация сбора и утилизация отходов, жилищное строительство, переселение граждан из ветхого и аварийного жилья.

Сыктывдинский остается приоритетным в производстве сельскохозяйственной продукции. В отрасли «Сельское хозяйство» занято 37% от общего числа занятого населения. Почти в каждом сельском поселении имеются градообразующие предприятия сельскохозяйственной направленности: ОАО «Птицефабрика Зеленецкая», ООО «Пажга», ООО «Палевицы», ООО «Часово», ООО «Сыктывдинское».

Предприятия лесной отрасли района нацелены в основном не на лесозаготовку, а лесопереработку лесной продукции, лесные земли района на 94% покрыты лесной растительностью, но лесной фонд расположен в труднодоступных местах.

МО ГО Сыктывкар

Территория МО ГО Сыктывкар площадью 749 кв.км. (по состоянию на 01.01.2020 г.) расположена в юго-западной части Республики Коми в бассейне рек Сысола и Вычегда, граничит с МО МР Сыктывдинский и МО МР Корткеросский. Сыктывкар (до 1930 Усть-Сысольск), столица Республики Коми, расположен на левом берегу р. Сысола. На 01.01.2023 г. численность населения составила 233105 человек.

Основу экономики МО ГО Сыктывкар составляют такие виды экономической деятельности как обрабатывающие производства, производство, передача и распределение электроэнергии, газа и воды, торговля, строительство, транспорт и связь.

Лесопромышленный комплекс составляет основу экономического потенциала города и представлен организациями лесозаготовительной, деревообрабатывающей и целлюлозно-бумажной промышленности. К основным предприятиям деревообработки относятся ООО «Сыктывкарский фанерный завод», ООО «СевЛесПил», ООО «СЛДК «Северный лес». Ведущее предприятие целлюлозно-бумажного производства - АО «Монди Сыктывкарский ЛПК» - относится к крупнейшим производителям целлюлозно-бумажной продукции в России. ОАО «Комитекс» является одним из лидеров по производству нетканых материалов, основы под линолеум, геотекстильных материалов и синтетических волокон в России.

Характерной особенностью планировочной структуры города является расчлененность его территории на отдельные районы, значительно удаленные друг от друга. Значительный рост автомобильного парка за последнее десятилетие и низкая пропускная способность дорожной сети привели к высокой загруженности транспортных артерий города и образованию заторов в часы пик.27 Стратегия социально-экономического развития МО ГО Сыктывкар до 2030 г.

МО МР Корткеросский

Корткеросский район располагается на площади 19,7 тыс. кв.км. По экономико-географическому положению Корткеросский район относится к полупериферийным районам Республики Коми: он не имеет железнодорожного выхода, но обладает выгодным соседским положением по отношению к центру республики. На юге район граничит с Пермским краем, на севере - с Княжпогостским районом, на западе - с Сыктывдинским районом, на востоке - с Усть-Куломским районом.

Административным и экономическим центром района является село Корткерос. В состав территории МО МР Корткеросский входит 18 сельских поселений. Численность населения на 01.01.2023 г. в районе составила 18 538 человек.

Ведущая отрасль экономики муниципального района Корткеросский - сельское хозяйство. Муниципалитет характеризуется большим количеством сохранившихся коллективных сельскохозяйственных организаций. Основным видом деятельности для подавляющего количества сельхозорганизаций является производство первичной сельскохозяйственной продукции животноводства и растениеводства.

Кроме того, основными отраслями промышленности Корткеросского района являются: лесозаготовительная и деревообрабатывающая промышленность; предприятия пищевой промышленности; обеспечение электрической энергией, газом и паром.

Леса района представлены более чем на 80% хвойными насаждениями и расположены в зоне Сыктывкарского лесопромышленного узла.

Район специализируется на производстве молока, занимает первое место среди муниципалитетов по объему его производства (26,2% общереспубликанского производства) и по численности поголовья крупного рогатого скота (в том числе коров).

Пищевая промышленность в районе представлена предприятиями по переработке сельскохозяйственной продукции - ООО "Корткеросский молочный завод" и убойный пункт СПК "Вишерский"; хлебопечения - ПО "Корткерос - 2", ИП Милош Н.В., ИП Решетова И.П. и др. предприятиями хлебопечения.

Основными лесозаготовительными предприятиями являются: АО "Монди Сыктывкарский ЛПК" (район является одним из основных поставщиков древесины на АО "Монди СЛПК"), ООО "Бор", ООО "ЛокчимЛесПил", ООО "ОПК", ИП Михайлов, ИП Джишкариани М.В., ИП Шкляева Н.В. и др.

Несмотря на то, что район граничит с большим числом муниципальных образований, круглогодичное транспортное сообщение по улучшенным автомобильным дорогам имеется только с МО МР Усть-Куломский, МО МР Сыктывдинский и МО ГО Сыктывкар. Район имеет выход на железнодорожную станцию г. Сыктывкар через территорию МО МР Сыктывдинский и МО ГО Сыктывкар.

МО МР Усть-Куломский

Территория муниципального района Усть-Куломский находится на юго-востоке Республики Коми, в бассейне реки Вычегда. Административный центр – село Усть-Кулом. Общая площадь территории района 26,4 тыс. кв. км, численность населения составляет 22 164 человека. Официальным днем образования Усть-Куломского района считается 15 июля 1929 г.

Ведущие виды экономической деятельности Усть-Куломского района – лесозаготовка и сельское хозяйство. Приоритетными и более перспективными направлениями инвестиционной деятельности в районе являются проекты в сфере лесоперерабатывающей и сельскохозяйственной отраслей.

Лесная отрасль для района является основой налогового и экономического потенциала района. Реализация инвестиционных проектов, направленных на максимальное использование заготовленной древесины дает району социальный и экономический эффект.

В настоящее время в районе около 100 крупных и средних предприятий, индивидуальные предприниматели занимаются заготовкой и переработкой древесины. Основными из них остаются дочерние предприятия ОАО «Монди Сыктывкарский ЛПК». Администрация Усть-Куломского района привлекает и новых партнеров для развития лесной отрасли – предприятия, которые предоставляют рабочие места местному населению и применяют новые промышленные технологии.

По состоянию на 01.01.2020 г. отрасль "Сельское хозяйство" представлена 2 сельскохозяйственными производственными кооперативами (СПК «Помоздино», СПК «Пожег»), 4 сельскохозяйственными потребительскими кооперативами (СППСК «Усть-Куломский», СППССК «Комиагрорегион», НСППСК «Здоровая нация», СППССК «Усть-Куломская МТС»), 31 крестьянскими (фермерскими) хозяйствами.28 Стратегия социально-экономического развития МО МР Усть-Куломский на период до 2035 г.

В районе развивается малый бизнес. Частные предприниматели занимаются торгово-закупочной, лесозаготовительной и лесоперерабатывающей деятельностью, производством пищевой продукции, оказанием бытовых услуг населению, ремонтом автотранспортных средств, перевозкой пассажиров и грузов.

Автодороги – основные транспортные артерии, связывающие населенные пункты со столицей республики. В районе имеется круглогодично действующая дорожная сеть, полное обеспечение электрической энергией от государственной энергосети сел, поселков, деревень.

Усть-Куломский район является главным хранителем коми национальных традиций и культуры.

На сегодняшний день ввиду миграционного оттока и естественной убыли населения продолжает снижаться среднегодовая численность населения Усть-Куломского района. С целью приостановки миграционного оттока населения и увеличения естественного прироста на территории МО МР Усть-Куломский реализуются инвестиционные проекты, создаются рабочие места, строится инфраструктура.

МО МР Усть-Вымский

Муниципальный район Усть-Вымский расположен в юго-западной части Республики Коми. Район отличается выгодным географическим положением (соседство с Архангельской областью, наличие развитой транспортной сети, близость к г. Сыктывкар).

Территория района - 4 775 кв.км., граничит с МО МР Сыктывдинский, МО МР Княжпогостский, МО МР Удорский, Архангельской областью. Административный центр района - село Айкино.

По состоянию на 01.01.2023 г. на территории МО МР Усть-Вымский численность населения составляет 23 861 человек. Большая часть населения проживает в городской местности: г. Микунь и пгт. Жешарт. Демографическая ситуация на территории МО МР Усть-Вымский за последние пять лет характеризуется постепенным снижением постоянного населения.

Комплекс неметаллических полезных ископаемых является основным для Усть-Вымского района. Разведаны промышленные запасы кирпичных глин (Жешартское месторождение), стекольных и формовочных песков (месторождение Чернокурка), а также строительных песков, песчано-гравийных смесей.

Усть-Вымский район обладает крайне скудными по объему лесными ресурсами. На его долю приходится всего 1,2% запаса древесины на территории республики. Обращает внимание низкое качество как хвойной, так и лиственной древесины. Лесные ресурсы значительно истощены прошедшими ранее рубками.

Промышленность в районе представлена следующими предприятиями ЗАО «Жешартский фанерный комбинат», ООО «Лесозавод №1» в п. Казлук, ООО «Лесная Компания», ООО «Парма», ЗАО «Жешартский экспериментальный механический завод», Микуньское ЛПУ МГ ООО «ТрансГазУхта», НПС ООО «Северные магистральные нефтепроводы».

Специфика района заключается в том, что основу его лесного комплекса составляют не лесозаготовительные и лесопильные предприятия, а крупное деревообрабатывающее производство по выпуску различных плитных материалов (фанера, ДСП, МДФ). Именно динамикой выпуска этих видов продукции во многом характеризуется состояние лесной отрасли района.

МО МР Удорский

Удорский район - самый западный регион в Республике Коми. Район расположен в бассейне реки Мезень - самой чистой магистральной рекой Европы. Граничит с Усть-Цилемским, Княжпогостским и Усть-Вымским районами Республики Коми и с Архангельской областью. Административный центр - село Кослан. Всего в районе 55 населенных пунктов. Численность населения муниципального района Удорский на 01.01.2023 г. составила 12 529 человек.

Уровень дохода сельских жителей остается низким и намного уступает уровню дохода жителей городов республики, вследствие чего район испытывает дефицит квалифицированных кадров, а молодежь стремится покинуть территорию района.

По территории района проходят автомобильные дороги регионального и местного значения, железнодорожная магистраль "Микунь - Кослан". Имеющаяся сеть автомобильных, железных дорог обеспечивает транспортные связи с городами и населенными пунктами Республики Коми.

Основу экономики района составляет лесная и деревообрабатывающая промышленность. Общая площадь земель лесного фонда составляет 3537,9 тыс. га. На территории района лесопромышленную деятельность осуществляют АО "Монди СЛПК", в него входит Удорское Отделение Службы лесозаготовки АО "Монди СЛПК", ООО "Лузалес", индивидуальные предприниматели.

В агропромышленном комплексе осуществляют свою деятельность 2 сельскохозяйственные организации, 1 сельскохозяйственный потребительский снабженческо-сбытовой кооператив, 7 крестьянско-фермерских хозяйств. Основной специализацией хозяйств района является мясомолочное скотоводство. Более 60% молока и мяса производятся в личных подсобных хозяйствах, использующих в основном ручной труд. Молочный скот находится на привязном содержании, фермы слабо механизированы.

Удорский район обладает уникальными минерально-сырьевыми ресурсами, имеющими реальный промышленный интерес, представлены горючими сланцами, бокситами, кварцевыми песками, кирпичными глинами, строительным камнем. На сегодняшний день проблема заключается в том, что в области добычи полезных ископаемых отсутствуют потенциальные инвесторы.

МО МР Княжпогостский

Муниципальный район Княжпогостский расположен в западной части Республики Коми. Образован в 1939 г. На территории района, пло­щадь которого 24,6 тыс. кв.км., 46 населен­ных пунктов, наиболее крупные из них поселки Синдор и Чиньяворык, села Шошка и Серегово. В районе живет 15 250 человек более 70 нацио­нальностей.

Административный центр МО МР Княжпогостский - г. Емва включен в перечень монопрофильных муниципальных образований Российской Федерации (моногородов). В зависимости от рисков ухудшения социально-экономического положения г. Емва отнесен к категории 1 «Монопрофильные муниципальные образования Российской Федерации (моногорода), с наиболее сложным социально-экономическим положением, в числе во взаимосвязи с проблемами функционирования градообразующих организаций».

Экономика муниципального района Княжпогостский имеет моноотраслевую структуру. Ведущие отрасли экономики – сельское хозяйство, лесозаготовка и обработка древесины (производство твердой ДВП).

Основным видом деятельности для подавляющего сельхозорганизаций является производство первичной сельскохозяйственной продукции растениеводства и животноводства. Отрасль «Сельское хозяйство» представлена 1 сельскохозяйственным производственными кооперативами (СПК сельскохозяйственным потребительским кооперативом (СППСК «Онежье»), 25 крестьянскими (фермерскими) хозяйствами.

Основными отраслями промышленности Княжпогостского района являются: лесозаготовительная и деревообрабатывающая промышленность; предприятия пищевой промышленности; производство и распределение электроэнергии, газа и воды.

Минерально-сырьевой потенциал МО МР Княжпогостский (кроме общераспространенных полезных ископаемых) включает, в первую очередь, промышленно осваиваемую Ворыквинскую группу бокситовых месторождений. Добывающая промышленность представлена предприятием ОАО «Боксит Тимана». Компания «Боксит Тимана» – (Средне-Тиманский бокситовый рудник) – входит в структурную сеть холдинга «РУСАЛа» и занимается производством работ в области промышленной добычи боксита открытым способом. Обрабатывающая промышленность муниципального района «Княжпогостский» представлена предприятием ООО «Плитный мир».

На территории Княжпогостского района расположено 16 охраняемых природных территорий. Среди них - ихтиологический, ботанический (местечко Кедра-ель) и комплексный заказник - Синдорское озеро вместе с буферной зоной.

МО МР Троицко-Печорский

Территория муниципального образования муниципального района Троицко-Печорский составляет 40,6 тыс. кв.км. - по площади это один из самых больших районов Республики Коми после Усть-Цилемского района. Административный центр - поселок городского типа Троицко-Печорск, построен на правом берегу крупнейшей реки Европейского севера - Печоре. Рельеф района - холмистая долина, разделенная речной сетью. С востока Троицко-Печорский район окружают Уральские горы. Уникальное физико-географическое расположение района на стыке двух континентов, сочетание равнинных и возвышенных ландшафтов, «девственные леса Коми», живописные реки и озера, благополучная экологическая обстановка – все эти факторы формируют высокий природно-рекреационный потенциал территории.

Среднегодовая численность постоянного населения МО МР Троицко-Печорский на 01.01.2023 г. составила 9 676 человек. В большей степени сокращение численности населения наблюдалось в сельской местности. Основной причиной сокращения численности населения района является миграционный отток населения.

Ведущее положение в минерально-сырьевом комплексе района занимают месторождения углеводородов (нефтяные, нефтегазовые и газовые). Наиболее крупные нефтегазовые месторождения находятся в разработке длительное время и в значительной степени выработаны.

Приоритетными видами деятельности в промышленном производстве является лесозаготовка, обработка древесины и производство изделий из дерева. В настоящее время лесная промышленность муниципального района представлена средними и малыми по объемам производства предприятиями. Основными лесозаготовительными предприятиями являются ООО «ПечораЭнергоРесурс», ООО «Азимут».

Троицко-Печорский район известен самым крупным в Европе Печоро-Илычским биосферным заповедником, площадь которого составляет 721,3 тыс. га (1,7% территории республики). Заповедник был основан в междуречье Печоры и Илыча в 1930 г. На территории заповедника сохранились большие массивы девственных лесов. Почти 20% всей флоры заповедника составляют редкие виды растений, нуждающиеся в особой охране.

МО МР Печора

Муниципальный район Печора расположен в северо-восточной части Республики Коми и граничит с Ханты-Мансийским АО, МО ГО Усинск, МО ГО Инта, МО ГО Вуктыл и МО МР Сосногорск, МО МР Ижемский. Общая площадь муниципального района Печора 28,9 тыс. кв.км.

Административный центр муниципального района - город Печора. Название города связано с гидронимом, который, вероятно, произошел от самодийского "Печера" - "лесной житель", "лесные ненцы". Численность населения муниципального района Печора на 01.01.2023 г. составила 42 796 человек.

Основные виды экономической деятельности – производство, передача и распределение электроэнергии, добыча нефти и газа, нерудных строительных материалов. Большинство нефтяных месторождений характеризуется высокой степенью выработанности, большая часть остаточных запасов нефти южной части Тимано-Печорской нефтегазоносной провинции относится к трудноизвлекаемым. На территории муниципального района производство электрической энергии осуществляет электростанция общего пользования Филиала Печорская ГРЭС АО "Интер РАО - Электрогенерация".

Обрабатывающие виды деятельности представлены предприятиями по переработке древесины, производству железобетонных конструкций, изделий легкой промышленности, производству пищевых продуктов.

Отрасль "Сельское хозяйство" представлена 1 сельскохозяйственным предприятием, 9 крестьянскими (фермерскими) хозяйствами, включая индивидуальных предпринимателей. Отрасль животноводства представлена молочным скотоводством, в незначительном объеме присутствует свиноводство.

Транспортная система муниципального района представлена автомобильными дорогами, водными путями, железнодорожным и авиасообщением. Особенностью транспортной системы является пересечение в районе города Печора железнодорожной магистрали Москва - Котлас - Воркута и водной артерии реки Печора, где производится перевалка грузов. Железная дорога обеспечивает круглогодичное наземное сообщение муниципального района с другими городами Республики Коми и страны.

На территории муниципального района находится аэропорт "Печора" класса "Г", связывающий город со столицей Республики Коми.

МО МР Печора имеет развитую систему особо охраняемых природных территорий (ООПТ), которые сосредоточены в долине реки Печора и близ Уральских гор.

Особое место среди них принадлежит национальному парку «Югыд ва», включенному в Список Всемирного природного наследия ЮНЕСКО. В Печорском районе территория «Югыд ва» охватывает южную часть Приполярного Урала.

МО МР Усть-Цилемский

Усть-Цилемский район образован в 1929 г. Это самый большой по территории и самый слабозаселенный район республики. Площадь района составляет 42,5 тыс. кв.км. Основную часть его территории занимают лесные площади (70% от общей площади района) и болота (20% от общей площади района).

Численность постоянного населения муниципального района по состоянию на 01.01.2023 г. составила 10 478 человек. Большая часть численности района приходится на административный центр - село Усть-Цильма, где сконцентрированы и функционируют основные органы власти, учреждения социальной сферы, экономики и торговли.

Район обладает разнообразным минерально-сырьевым потенциалом: топливно-энергетические ресурсы, рудное минеральное сырье (бокситовые руды, благородные металлы, алмазы), целый комплекс нерудного минерального сырья. Удаленность от крупных экономических центров и отсутствие регулярной транспортной сети сдерживают развитие промышленности. Но богатые недра открывают возможности для дальнейшего перспективного развития.

В связи с суровыми природно-климатическими условиями сельское хозяйство района ориентировано на внутренний потребительский рынок и специализируется на молочно-мясном скотоводстве. Выращивается картофель и овощи.

Агропромышленный комплекс представлен 3 сельскохозяйственными организациями (ООО "Трусово", ООО "Велес-Агро", СПК "Заря-1") и 15 крестьянскими (фермерскими) хозяйствами. Их основные виды деятельности - производство и реализация молока и мяса крупного рогатого скота, а также закуп молока от населения.

В структуре промышленного производства наибольший удельный вес занимает добыча полезных ископаемых (нефти) - 68% от общего объема отгруженной промышленной продукции. Добычу нефти на территории района осуществляет ООО "ЛУКОЙЛ-Коми". В административных границах района открыто два небольших нефтяных месторождения - "Низевое" и "Южно-Низевое".

Приоритетными видами деятельности в промышленном производстве у малого бизнеса являются производство пищевых продуктов, лесозаготовка, обработка древесины и производство изделий из дерева.

Усть-Цильма - это историко-культурный заповедный уголок русской старины, где сохраняются и продолжают функционировать традиционные обряды и устои быта.

В соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2020 г. N 193-ФЗ «О государственной поддержке предпринимательской деятельности в Арктической зоне Российской Федерации» муниципальный район Усть-Цилемский с 28.08.2020 г. относится к сухопутным территориям Арктической зоны, что дает району новые перспективы для привлечения инвесторов.

МО МР Ижемский

Муниципальное образование муниципальный район Ижемский расположено на севере центральной части Республики Коми и граничит с Усть-Цилемским, Усинским, Печорским, Сосногоским и Ухтинским районами Республики Коми. Административный центр МО МР Ижемский - село Ижма. Район расположен в западной части Печорской низменности; местность равнинная, лесистая, заболоченная, изрезана густой сетью рек и труднодоступна для всех видов транспорта. Лес преимущественно еловый.

Ижемский район образован в 1929 г. В состав муниципального района входят 10 муниципальных образований сельских поселений; 34 населенных пункта, расположенных по берегам рек Печора и Ижма. Занимаемая площадь - 18,4 тыс. кв.км., что составляет 4,4% территории Республики Коми.

Численность населения МО МР Ижемский по состоянию на 01.01.2023 г. составила 16 294 человека.

Основными отраслями на территории района являются сельское хозяйство, переработка и производство пищевых продуктов, лесозаготовка, добыча нефти (ведется с 2001 г.). Единственным предприятием, добывающим нефть на территории района, является ООО «ЛУКОЙЛ-Коми». Пищевая промышленность в районе представлена хлебопечением.

Сельское хозяйство Ижемского района имеет молочно-мясное направление. На территории района работают 3 сельскохозяйственные организации (ООО «Заречье», ООО молочный завод «Диюрский», ООО молочная ферма «Зеленый луг») и один сельскохозяйственный потребительский перерабатывающий кооператив (СППССК «Здоровое питание»), 46 крестьянских фермерских хозяйств. Также в районе развивается оленеводство.

Туризм в Ижемском районе представлен событийным туризмом – традиционным праздником коми-ижемцев «Луд», который проходит в канун начала сенокосной страды.

В МО МР Ижемский существует проблема отсутствия земельных участков. В 2012 г. земельный участок площадью 86 га из земель лесного фонда был включен в границы с. Ижма. В настоящее время осуществляется работа по проектированию улично-дорожной сети для целей жилищного строительства.

МО ГО Усинск29 Стратегия социально-экономического развития муниципального образования городского округа «Усинск» на период до 2035 г.

МО ГО Усинск расположен на северо-востоке Республики Коми в Предуралье, в бассейне средней Печоры и ее правого притока реки Уса. Граничит с Ненецким автономным округом Архангельской области, МО МР Усть-Цилемским, МО МР Ижемским, МО ГО Инта, МО МР Печора.

Численность населения МО ГО Усинск по состоянию на 01.01.2023 г. составила 36 025 человек.

Федеральным законом от 13 июля 2020 г. N 193-ФЗ «О государственной поддержке предпринимательской деятельности в Арктической зоне Российской Федерации» МО ГО Усинск отнесено к сухопутным территориям Арктической зоны Российской Федерации.

Общая площадь земель в административных границах 3056,42 тыс. га (земли лесного фонда - 2997,73 тыс. га; земли сельскохозяйственного назначения - 49,89 тыс. га; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли иного специального назначения - 6,24 тыс. га, земли населенных пунктов - 8,33 тыс. га; земли водного фонда - 32,18 тыс. га).

В результате работ по межеванию и постановке на государственный кадастровый учет земельных участков, занятых лесами, в 2020 г., на кадастровый учет поставлены земельные участки общей площадью 762,0674 га с видом разрешенного использования «городские леса».

Усинск - центр нефтедобывающей промышленности Республики Коми. На долю местных предприятий приходится более трех четвертей всей добываемой в республике нефти, примерно в той же пропорции - число занятого населения в этой отрасли и смежных с ней отраслях. В городе сосредоточены управленческие, промышленные, вспомогательные и обслуживающие предприятия нефтедобывающей промышленности.

На территории городского округа находятся крупные промышленные предприятия - ООО "ЛУКОЙЛ-Коми", ООО "РН - Северная нефть", ООО "СК "РУСВЬЕТПЕТРО", АО "ННК-Печоранефть", которые выступают крупнейшими налогоплательщиками и обеспечивает стабильный рост занятых в отрасли. Наличие и состояние объектов социальной сферы, средств на их развитие и содержание, занятость населения, уровень доходов и социальная защищенность населения в значительной мере определяются состоянием нефтегазодобычи на территории городского округа.

В Усинске два крупных перерабатывающих производства: Усинский газоперерабатывающий завод, который отметил свое 40-летие, и Усинский нефтеперерабатывающий завод - относительно молодое предприятие.

Агропромышленный комплекс городского округа представлен одним сельскохозяйственным предприятием ООО "Северный", 4-мя фермерскими хозяйствами и личными подсобными хозяйствами граждан в количестве 896 единиц.

Принимая во внимание вышеперечисленные утверждения, говорящие о лидерстве территории МО ГО Усинск среди других районов Республики Коми по добыче природных ресурсов, можно сделать вывод, что городской округ обладает большим потенциалом к дальнейшему развитию нефтедобычи. Однако, ежегодное снижение численности населения может негативно отразиться на динамике развития данной области.

МО ГО Воркута

Муниципальное образование городской округ Воркута занимает площадь 24,18 тыс. кв.км. Граничит: на западе и севере с Ненецким автономным округом Архангельской области, на востоке - с Тюменской областью, на юге и юге-западе - с Интинским районом. Расстояние от Воркуты до столицы Республики Коми - Сыктывкара - составляет 1030 километров.

МО ГО Воркута расположен в Большеземельской тундре, в зоне многолетнемерзлых пород, в 160 километрах севернее Полярного круга и всего в 140 километрах от побережья Северного Ледовитого океана. Растительный покров тундры представляют мхи, лишайники, многолетние травянистые растения, невысокие кустарники. Земледелие в открытом грунте из-за сурового климата невозможно.

В 2009 г. Воркута вошла в федеральный список из 335 моногородов России, утвержденный Министерством регионального развития Российской Федерации. Указом Президента Российской Федерации от 2 мая 2014 г. № 296 территория МО ГО Воркута отнесена к сухопутным территориям Арктической зоны Российской Федерации. Постановлением Правительства РФ от 31.08.2017 №1064 Воркута включена в опорную зону Арктики РФ.

В состав МО ГО Воркута входят город республиканского значения Воркута, поселки городского типа -8, поселки сельского типа -5, деревни -2. Среднегодовая численность постоянного населения составила на 01.01.2023 г. 67 702 человека.

Ведущее место в экономике городского округа занимает угольная промышленность. Угольная отрасль представлена крупным градообразующим предприятием города - АО по добыче угля "Воркутауголь" – одной из крупнейших угледобывающих компаний России, входящей в ПАО "Северсталь".

Одной из проблем МО ГО Воркута является постоянный отток населения в другие регионы. В результате чего увеличивается количество пустующих жилых помещений, пустующих зданий, объектов (бывших промышленных площадок – птицефабрика, завод ЖБИ, хладокомбинат, молокозавод, выработанные шахтные поля). На постоянной основе проводится работа по признанию домов аварийными, непригодными для проживания и отключение их от инженерных коммуникаций. Строительство жилфонда на территории МО ГО Воркута не велось с 1994 г.

Автомобильное сообщение между Воркутой и другими городами России и Республики Коми отсутствует. МО ГО Воркута является тупиковым, не имеет прямого выхода к Северному морскому пути, что является тормозом для развития транспортно-логистических и промышленных узлов.

Основным направлением развития сельского хозяйства в городе остается оленеводство. На территории МО ГО Воркута производством сельскохозяйственной продукции занимается ПСК "Оленевод".

Привлечение инвестиций в экономику городского округа - одно из перспективных направлений развития МО ГО Воркута. Наиболее перспективными направлениями инвестиционной деятельности являются проекты в сфере промышленного производства (по направлению добычи полезных ископаемых).

МО ГО Вуктыл

Территория муниципального образования городского округа Вуктыл площадью 22 453 кв.км. расположена в северо-восточной части Республики Коми в среднем течении р. Печоры. Граничит с МО МР Печора, МО МР Сосногорск, МО МР Троицко-Печорск, Тюменской областью. Административным центром муниципального образования на территории городского округа Вуктыл является город республиканского значения Вуктыл.

Численность постоянного населения МО ГО Вуктыл на 01.01.2021 г. составляет – 10 365 чел. За период с 2008 г. по 2018 г. наблюдалась тенденция снижения численности населения вследствие миграции. В сельских населенных пунктах преобладают граждане пенсионного возраста.

Вуктыл является центром газо- и конденсатодобычи в Республике Коми, поскольку на территории округа расположено самое крупное в Республике Коми Вуктыльское газоконденсатное месторождение, в котором содержится около 40% запасов свободного газа в Республике Коми. В 2019 г. доля ГО Вуктыл по добыче природного газа составляла 92,5% от общего объема добычи в Республике Коми, а нефти с газовым конденсатом - 1,1%.

Градообразующими являются предприятия: ВЛПУМГ ООО "Газпром трансгаз Ухта", обслуживающее систему газопроводов, обеспечивающих транспорт газа с Вуктыльского газоконденсатного и газовых месторождений Западной Сибири, и ВГПУ ООО "Газпром добыча Краснодар", осуществляющее добычу природного газа и конденсата.

Сельское хозяйство городского округа Вуктыл представлено двумя действующими крестьянскими фермерскими хозяйствами, производящими молоко, скот и птицу в живом весе, яйца. Производимый объем сельскохозяйственной продукции не обеспечивает потребность населения в полной мере, таким образом, при существующем спросе на сельскохозяйственную продукцию сельское хозяйство округа не обеспечивает потребность населения в продуктах питания. Население МО ГО Вуктыл осуществляет деятельность в основном в сфере растениеводства, а именно по выращиванию картофеля и овощей.30 http://adm.govuktyl.ru/images/Вуктыл_30.03.2021_1.pptx

МО ГО Инта

МО ГО Инта - городской округ Республики Коми с численностью населения 21 092 человека (на 01.01.2023). Возникновение города связано с открытием и разработкой Печорского угольного бассейна. Название свое город получил от названий рек Большая и Малая Инта, протекающих вблизи, что в переводе с ненецкого языка - "место, где много воды". Транспортная система МО ГО Инта представлена автомобильными дорогами и железнодорожным сообщением. Административным центром МО ГО Инта является город Инта.

В 2020 г. территория МО ГО Инта была включена в Арктическую зону Российской Федерации, что дает городу новые перспективы для привлечения инвесторов.

МО ГО Инта является специфичным районом, имеющим обширную минерально-сырьевую базу, но при этом не имеющим промышленной основы по переработке природных ресурсов и создания на их основе продуктов с высокой добавленной стоимостью. Территория МО ГО Инта располагает значительными запасами угля, нефти, газа, марганца, кварца, золота, цветных и редкоземельных металлов, камнесамоцветного сырья, известняков, глин, строительного и облицовочного камня, иных полезных ископаемых.

В последние годы муниципальное образование городского округа Инта характеризуется ухудшением своего экономического состояния. В первую очередь, снижение экономического потенциала МО ГО Инта связано с прекращением в 2018 г. производственной деятельности единственного градообразующего предприятия АО "Интауголь" и окончанием работ ООО "Тимано-Печорская Газовая Компания". По состоянию на 01.08.2020 добыча угля не осуществляется. После закрытия единственного крупного угледобывающего предприятия в связи с оттоком населения произошло значительное сокращение и числа субъектов малого предпринимательства.

Наиболее значимыми для экономики МО ГО Инта производителями продукции сельского хозяйства и животноводства являются: ООО "Агрокомплекс "Инта Приполярная" (производство и переработка мяса оленей и крупного рогатого скота, производство и переработка молока); ООО "Абезь" (разведение оленей, производство мяса и мясопродуктов); ООО "Петруньское" (разведение оленей, производство мяса и мясопродуктов); ОАО "Интинский хлебозавод" (производство хлеба и хлебобулочных изделий).

Муниципальное образование городского округа Инта в настоящее время включен в перечень монопрофильных муниципальных образований Российской Федерации и отнесен к категории монопрофильного муниципального образования Российской Федерации, в котором имеются риски ухудшения социально-экономического положения.

МО МР Сосногорск31 Стратегия социально-экономического развития муниципального образования муниципального района Сосногорск на период до 2035 г.

МО МР Сосногорск расположен на левом берегу реки Ижмы в центральной части Республики Коми и граничит с МО ГО Ухта, МО ГО Вуктыл, МО МР Ижемский, МО МР Печора, МО МР Троицко-Печорский, МО МР Усть-Куломский. Площадь района составляет 16,5 тыс. кв.км.

Численность постоянного населения муниципального района Сосногорск на 01.01.2023 г. составляет 34 217 человек. В последние годы численность населения постоянно уменьшается, что связано как с естественной убылью населения, так и с выездом граждан из районов Крайнего Севера в более благоприятные климатические районы России.

МО МР Сосногорск относится к числу муниципальных образований в Республике Коми, имеющих преимущественно топливно-энергетическую специализацию (газовая промышленность).

Минерально-сырьевой потенциал района Сосногорск относительно других районов Республики Коми невысок, и отличается разной степенью изученности по видам полезных ископаемых: нефтяные месторождения находятся в стадии затухающей добычи, перспективы обнаружения новых крупных нефтегазовых месторождений, вследствие высокой изученности территории, маловероятны.

Экономика района представлена такими предприятиями, как ООО "ЛУКОЙЛ-Коми", Сосногорский газоперерабатывающий завод, Сосногорская ТЭЦ ПАО "Т Плюс", Сосногорская швейная фабрика, предприятиями ОАО "РЖД".

Комплексную переработку газа и нестабильного конденсата осуществляет Сосногорский газоперерабатывающий завод, входящий в состав ООО "Газпром переработка". Основные виды выпускаемой продукции: технический углерод, сжиженный газ, стабильный газовый конденсат, метанол технический и сухой газ. Сосногорский ГПЗ - единственный в России производит термический технический углерод из газового сырья, предназначенный для использования в качестве наполнителя в составе резин, лакокрасочных покрытий, печатных красок, пластмасс и других композиционных материалов. В 2019 г. начал свою работу по выращиванию овощной продукции высокотехнологичный тепличный комплекс ООО ТК "Сосногорский".

Сосногорск занимает выгодное транспортное положение в центре Республики Коми. Сосногорское отделение Северной железной дороги ОАО "РЖД" обслуживает железнодорожными перевозками всю территорию Республики Коми.

МО ГО Ухта

Территория муниципального образования городского округа Ухта находится в центральной части Республики Коми. Граничит с Сосногорским, Ижемским, Княжпогостким, Усть-Куломским, Корткеросским районами Республики Коми. Общая площадь муниципального образования составляет 13261,1 кв.км.

Ухта - второй по численности жителей город в республике. Численность населения МО ГО Ухта на 01.01.2023 г. составила 94 168 человек.

Транспортная система городского округа представлена железнодорожным, воздушным и автомобильным транспортом. Город связан железной дорогой по прямому пути следования в беспересадочном сообщении с крупными городами России По железнодорожному пути от Ухты прямое сообщение с Сыктывкаром (325 км), а также с Печорой, Усинском, Воркутой. В Ухте расположен аэропорт класса "В", который принимает самолеты из Москвы, Санкт-Петербурга, Сыктывкара, Усинска. Автобусное сообщение связывает Ухту с городами: Сыктывкар, Вуктыл, Сосногорск, Уфа и Киров.

Минерально-сырьевые ресурсы района Ухты включают месторождения нефти, газа, руд черных и цветных металлов, разнообразных видов минерального строительного сырья, а также пресных и лечебно-минеральных подземных вод.

Ухта является старейшим нефтегазодобывающим районом республики. Всего на территории городского округа открыто 13 месторождений углеводородов (Нижнечутинское, Чибьюское, Ярегское, Западно-Ухтинское и Восточно-Крохальское - нефтяные; Сускинаельское, Нямедское, Кушкоджское, Северо-Седъельское, Крохальское и Западно-Изкосьгоринское - газовые, а также 2 нефтегазовых - Изъель-Петровское и Среднеседъельское), учтенных Государственным балансом запасов полезных ископаемых.

В разработке находятся 3 месторождения: Чибьюское, Ярегское, Среднеседъельское.

На территории городского округа находятся крупные промышленные предприятия - НШУ "Яреганефть", ТПП "ЛУКОЙЛ-Ухтанефтегаз" - крупнейшее предприятие по добыче нефти и газа на юге Тимано-Печорской нефтегазоносной провинции, входит в состав ООО "ЛУКОЙЛ-Коми", ООО "Динью", ООО "Косьюнефть"; ОАО "ЛУКОЙЛ-Ухтанефтепереработка" - градообразующее предприятие, основной функцией которого является переработка нефти в бензин, авиационный керосин, мазут, дизельное топливо, смазочные масла, смазки, битумы, нефтяной кокс, сырье для нефтехимии; ООО "ЛУКОЙЛ-Коми" - предприятие, на основании выданной Роснедрами лицензии, совместно с ЗАО "СИТТЕК" ведет работы по подготовке к строительству предприятия по производству титанового коагулянта в пст Нижний Доманик на территории муниципального образования городского округа "Ухта".

Перспективным предприятием золотодобывающей промышленности на территории городского округа является ООО "Ухтагеосервис". Им получены лицензии на разведку и добычу россыпного золота в пределах Среднекыввожского и Кыввожского месторождений.

На территории муниципального образования функционируют 18 хозяйствующих субъектов агропромышленного комплекса: 2 сельскохозяйственные организации, 12 предприятий и организаций пищевой и перерабатывающей промышленности, 3 крестьянских (фермерских) хозяйства, личное подсобное хозяйство.

Основной объем производимой животноводческой продукции обеспечивают племенные хозяйства: ООО Племхоз "Изваильский-97" и ООО Племхоз "Ухта-97". Хозяйства являются основными поставщиками племенного молодняка крупного рогатого скота в товарные хозяйства республики.

Выводы

В социально-экономическом развитии муниципальных образований в Республике Коми имеются существенные различия, обусловленные территориальными и природно-климатическими особенностями, ресурсными возможностями и специализацией экономической деятельности, транспортной доступностью.

Территория Республики Коми полностью отнесена к северным районам. МО ГО Воркута, МО ГО Инта, МО ГО Усинск, МО МР Ижемский, МО МР Печора, МО МР Усть-Цилемский относятся к районам Крайнего Севера. Остальные районы приравнены к районам Крайнего Севера.

Крайний северо-восток Республики Коми занимает тундра, южнее расположена узкая полоса лесотундры, сменяющаяся к югу обширными лесными пространствами. Лес в Республике Коми является основным природоформирующим фактором и дает различные виды полезной продукции. Так для южных районов лесная отрасль является ведущей и перспективной отраслью, имеет огромный потенциал дальнейшего развития. Для центральных районов характерна агропромышленная направленность, определенная объемами продукции сельского хозяйства, производимыми предприятиями, расположенными на этих территориях.

Для северных муниципальных образований ведущими отраслями являются угольная, нефтедобывающая, газодобывающая промышленность. Таким образом в Республике Коми основной объем промышленного производства обеспечивается топливно-энергетическим и лесопромышленным комплексами.

В сельских районах республики значительная доля жилищного фонда характеризуется высоким уровнем износа и низкой благоустроенностью. В некоторых районах Республики Коми отсутствует межмуниципальное и межрегиональное сообщение. Ухудшение демографической ситуации вызвано старением населения, снижением рождаемости, миграционным оттоком населения трудоспособного возраста и молодежи в иные регионы России в целях обучения и трудоустройства. Вместе с этим растет доля населения с денежными доходами ниже величины прожиточного минимума.

К наиболее перспективным центрам экономического роста Республики Коми относятся МО ГО Сыктывкар и МО ГО Ухта, также сюда включаются МО ГО Усинск и МО МР Печора.

Город Сыктывкар является столицей Республики Коми, ее главным политическим и административно-управленческим, научно-образовательным и культурным центром. Стратегией пространственного развития Российской Федерации г. Сыктывкар включен в состав перспективных центров экономического роста субъектов Российской Федерации.

МО ГО Ухта также обладает высоким градообразующим потенциалом. Это крупнейший транспортно-распределительный узел, основной центр ресурсного освоения. Центричное положение МО ГО Ухта на территории республики и многофункциональные связи с соседними территориями определяют его роль как регионального подцентра.

МО ГО Сыктывкар и МО ГО Ухта обладают наиболее высокими производственными, трудовыми и научно-образовательными ресурсами, концентрируют плотные межрайонные связи и выступают центрами Сыктывкаро-Сыктывдинской и Ухто-Сосногорской агломераций с разнообразной промышленностью и развитым социальным сервисом.

МО ГО Усинск является одним из индустриальных центров республики со специализацией на добыче нефти и газа. Спецификой МО ГО Усинск является выполнение функции "базового города - вахты". МО МР Печора включена в данную группу с учетом имеющегося ресурсного потенциала и перспективы транспортно-логистического развития.

Данные муниципальные обрачзования имеют на своей территории наибольшее число хозяйствующих субъектов, формируют наиболее высокий вклад муниципальной экономики в экономику региона.

Экологическая ситуация Республики Коми32 https://mpr.rkomi.ru/uploads/documents/gosdoklad_2022_elektronnaya_versiya_2023-06-28_15-40-28.pdf

Для Республики Коми, обладающей значительным природно-ресурсным потенциалом, присущи характерные для большинства регионов Российской Федерации проблемы, связанные с высоким уровнем загрязнения атмосферного воздуха в городах, со сбором, утилизацией и переработкой коммунальных и промышленных отходов, загрязнением поверхностных и подземных вод и обеспечением населения качественной питьевой водой, неудовлетворительным состоянием очистных сооружений в сфере жилищно-коммунального хозяйства, сохранением плодородия почв и предотвращением загрязнения земель.

Для решения этих вопросов и принятия эффективных мер по предотвращению техногенного загрязнения необходимо обеспечение безопасности на объектах нефтегазодобывающего, горнорудного и лесопромышленного комплексов; неукоснительное соблюдение экологических требований всеми природо-пользователями; проведение экспертиз проектов, планирующихся к строительству производственных объектов; повышение благосостояния жителей нашей республики, их экологической информированности.

На реализацию поставленных задач направлена деятельность республиканских и федеральных природоохранных органов.

Климатическая характеристика. В целом 2022 г. оказался теплым. Среднегодовая температура воздуха распределялась от +3,3°С на крайнем юго-западе до -2,6°С на крайнем северо-востоке. Наибольшая положительная аномалия среднегодовой температуры воздуха сложилась на крайнем северо-востоке (3°С), в северных районах аномалия составила 1,3–2,0°С, в южных районах – 0,7–1,1°С. Наибольший вклад в положительную аномалию в зимний период внес аномально теплый февраль, в летний – очень теплые июль и август.

Годовое количество осадков в целом по территории составило 444–680 мм, или 79–90% нормы. В Воркутинском районе вследствие превышения осадков над нормой в марте и октябре в целом за год выпало 112% от многолетних значений. В крайних южных районах, из-за отдельных сильных дождей в июне и августе, годовое количество осадков составило 95–104% от нормы.

Главными особенностями 2022 г. стали:

 теплая зима с короткими морозными периодами;

 ранняя, но контрастная весна с интенсивным похолоданием в третьей декаде мая;

 раннее лето с преимущественно жаркой и засушливой погодой в июле-августе (из-за чего в лесах продолжительное время наблюдалась высокая и чрезвычайная пожароопасность);

 продолжительная осень с умеренно теплой погодой.

Атмосферный воздух. По данным мониторинга загрязнения атмосферных осадков на территории Республики Коми средневзвешенное значение минерализации осадков составило на ст. Сыктывкар 14,49 мг/л, на ст. Ухта – 17,05 мг/л, на ст. Троицко-Печорск – 14,57 мг/л. Максимальные концентрации большинства определяемых веществ в осадках и, как следствие, сумма ионов на всех станциях республики отмечены в осенние месяцы, при минимальном количестве осадков.

По данным оперативных наблюдений за кислотностью атмосферных осадков, проводимых на станциях Сыктывкар и Ухта, 81–98% проб осадков по значению pH соответствуют уровню экологической нормы (5,0–7,0 ед. pH). В 23 пробах на ст. Сыктывкар и в 1 пробе на ст. Ухта зафиксировано увеличение pH осадков до уровня, когда наблюдается угнетение роста флоры и фауны. Кроме того, на ст. Сыктывкар зафиксировано 2 случая выпадения атмосферных осадков с уровнем pH, при котором может наблюдаться не только угнетение, но и гибель флоры и фауны (7,51–8,0 ед. pH).

По результатам обработки форм федеральной государственной статистической отчетности 2-ТП (воздух) в 2022 г. проведен учет количества выбросов вредных веществ в атмосферу от стационарных источников, суммарный выброс загрязняющих веществ по которым составил 351,673 тыс. т. По сравнению с 2021 г. объемы выбросов уменьшились на 18,559 тыс. т, или на 5,01%.

Объемы выбросов загрязняющих веществ в атмосферный воздух от автотранспорта в 2022 г. по республике в целом составили 43,873 тыс. т, в т. ч.: диоксид серы – 0,215; оксиды азота – 8,191; ЛОС – 4,1; оксид углерода – 30,792; соединения углерода – 0,251; аммиак – 0,249; метан – 0,076. Выбросы загрязняющих веществ в атмосферный воздух от железнодорожного транспорта по республике в 2022 г. составили 3,578 тыс. т, в т. ч.: диоксид серы – 0,000839; оксиды азота – 2,372; ЛОС – 0,279; оксид углерода – 0,641; соединения углерода – 0,274; аммиак – 0,000401; метан – 0,0108. Суммарный выброс загрязняющих веществ в атмосферный воздух от автомобильного и железнодорожного транспорта в 2022 г. составил 47,451 тыс. т. в т. ч.: диоксид серы – 0,216; оксиды азота – 10,563; ЛОС – 4,378; оксид углерода – 31,433; соединения углерода – 0,525; аммиак – 0,25; метан – 0,087.

Радиационная обстановка

В 2022 г. оценка радиационной обстановки на территории Республики Коми осуществлялась по данным станций государственной наблюдательной сети ФГБУ «Северное УГМС». Ежедневно на 18 станциях системы наблюдения и лабораторного контроля измерялась мощность амбиентного эквивалента дозы гамма-излучения на местности, в двух пунктах – Сыктывкар и Ухта – воздухо-фильтрующей установкой (ВФУ) отбирались пробы радиоактивных аэрозолей приземного слоя атмосферы. В пунктах Воркута, Печора, Сыктывкар и Усть-Цильма с помощью горизонтального планшета проводился отбор проб атмосферных выпадений на подстилающую поверхность. По данным наблюдений мощность амбиентного эквивалента дозы гамма-излучения во всех пунктах наблюдений находилась в пределах колебаний естественного гамма-фона (0,04–0,17 мкЗв/ч).

Таким образом, в 2022 г. радиационная обстановка на территории республики оставалась стабильной. Уровни загрязнения объектов окружающей среды техногенными радионуклидами не представляли опасности для населения. На территории Республики Коми радиационный фактор не является ведущим фактором вредного воздействия на здоровье населения.

Водные ресурсы.

Наблюдения за качеством поверхностных вод в 2022 г. проводились на 25 реках (39 пунктов, 48 створов, 56 точек отбора) в бассейнах рек Печора, Вычегда, Мезень, Луза. Качество вод оценивалось с использованием комплексных оценок УКИЗВ, при этом использовались следующие классы качества воды:

1-й класс – условно чистая;

2-й класс – слабо загрязненная;

3-й класс – разряд «а» – загрязненная, разряд «б» – очень загрязненная;

4-й класс – разряд «а», «б» – грязная; «в», «г» – очень грязная;

5-й класс – экстремально грязная.

Река Луза. Наблюдения проводились в основные гидрологические периоды. В 2022 г. к загрязнителям добавились соединения цинка и никеля. Список загрязняющих компонентов расширился с 6 до 8 из 15 учитываемых при расчете комплексной оценки. В результате, здесь отмечена смена разряда «а» (загрязненная) на разряд «б» (очень загрязненная) в пределах 3-го класса качества воды.

Река Вычегда. В 2022 г. по комплексным оценкам качество воды в среднем течении (ниже д. Гавриловка и выше г. Сыктывкар) оценивалось 3-им классом качества разряда «а» (загрязненная). В остальных пунктах контроля качество воды улучшилось на 1 разряд.

Река Сысола. Наблюдения проводились в черте г. Сыктывкар и пст Первомайский. К характерным загрязняющим веществам р. Сысола в 2022 г. были отнесены трудноокисляемые органические вещества (по ХПК) и соединения железа, меди и марганца. Кислородный режим в течение г. оценивался как благоприятный, за исключением незначительного снижения растворенного в воде кислорода до 4,19 мг/дм3 в январе в черте г. Сыктывкар.

Река Мезень. По комплексным оценкам вода р. Мезень у д. Макар-Ыб, как и в прошлом г., характеризовалась как «очень загрязненная» и оценивалась 3-им классом качества разряда «б». Для данного участка реки характерна максимально устойчивая загрязненность воды соединениями меди.

Река Печора. В 2022 г. качество воды р. Печора в районе пст Якша, у с. Мутный Материк и с. Ёрмица характеризовалось, как и в предшествующем г., 3-им классом разряда «б» (очень загрязненная), в черте пст Кырта – разрядом «а» (загрязненная) аналогичного класса. В воде реки у с. Усть-Цильма в 2022 г. наблюдалось снижение содержания соединений марганца, сократились случаи нарушений ПДК для соединений цинка и никеля, а также улучшился кислородный режим. В результате 4-ый класс качества воды разряда «а» (грязная) сменился на 3-ий разряда «б» (очень загрязненная).

Река Уса. В 2022 г. качество воды реки в черте д. Адзьва несколько ухудшилось. За счет расширения перечня загрязняющих веществ с 6 до 8 из 15 учитываемых в комплексной оценке (добавились нефтепродукты и соединения цинка), а также за счет увеличения содержания соединений марганца сменился разряд качества с «а» на «б» при 3-ем классе (с загрязненной на очень загрязненную). У с. Усть-Уса вода реки характеризовалась как «очень загрязненная» и относилась к разряду «б» 3-го класса качества против 4 класса «а» в 2021 г. По сравнению с прошлым годом качество воды, напротив, улучшилось за счет уменьшения содержания соединений алюминия и марганца.

Река Воркута. В нижнем створе качество воды несколько ухудшилось за счет роста содержания соединений железа. В результате 2-ой класс качества воды (слабо загрязненная) сменился на 3-ий класс разряда «а» (загрязненная).

Река Ухта. В створе ниже г. Ухта отмечено ухудшение качества воды, а именно увеличение содержания таких примесей, как соединения железа и марганца. В результате произошла смена разряда «а» на «б» при 3-ем классе качества воды.

Земельные ресурсы. В соответствии с данными государственного учета земель (форма 22), общая площадь земельного фонда Республики Коми по состоянию на 01.01.2023 г. осталась без изменений и составила 41 677,4 тыс. га. По данным государственного статистического наблюдения на 01.01.2023 в собственности граждан и юридических лиц находилось 104,7 тыс. га. Площадь земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности составила 41 572,7 тыс. га, или 99,75%.

По данным государственного учета земель (форма 22) Управления Росреестра по Республике Коми площадь нарушенных земель на 01.01.2023 составила 15,8 тыс. га и по сравнению с прошлым годом не изменилась.

За 2022 г. произошло 17 инцидентов, связанных с загрязнением окружающей среды нефтью и нефтепродуктами, общей площадью загрязненных земель 3,2 га. За отчетный период значение показателя «Отношение площади восстановленных земель к площади земель, подвергшихся нарушению, включая нефтезагрязненные земли» составило 458,2% (план – 105%).

Минерально-сырьевая база.

Недра Республики Коми содержат важнейшие виды горючих, металлических и неметаллических полезных ископаемых. Промышленные запасы бокситовых, титановых, баритовых руд, кварцевого сырья занимают ведущее положение в минерально-сырьевом потенциале России. Налог на добычу полезных ископаемых в 2022 г. начислен в сумме 404 938,008 млн. руб., поступило в бюджет РФ 281 330,514 млн. руб., в бюджет РК – 880,473 млн. руб.

Горючие ископаемые представлены месторождениями нефти и газа южной части Тимано-Печорской провинции, крупными месторождениями угля Печорского бассейна, двумя сланценосными бассейнами с оцененными запасами и прогнозными ресурсами горючих сланцев, а также месторождениями и многочисленными проявлениями торфа. На 01.01.2023 на территории Республики Коми зарегистрированы 59 организаций-недропользователей, которые владеют 190 лицензиями на геологическое изучение, поиски, разведку и добычу углеводородного сырья. Запасы нефти учтены по 154 месторождениям, из которых 135 нефтяных, 10 нефтегазоконденсатных, 4 нефтегазовых, 5 газонефтяных. В 2022 г. добыча нефти велась на 73 месторождениях и составила 14,196 млн. т нефти. Основные нефтедобывающие предприятия: ООО «ЛУКОЙЛ-Коми», ООО «ННК Северная нефть», АО «Комнедра», ООО «Ошскнефть» (ранее ЗАО «Колванефть»), ООО «Осокинское» (ранее ЗАО «НефтУс»), ООО «Енисей», АО «Печоранефтегаз». Годовая добыча нефти увеличилась на 9,8%. Запасы горючего газа учтены по 42 месторождениям углеводородов, в т. ч. 18 газовым, 5 газоконденсатным, 4 нефтегазовым, 5 газонефтяным, 10 нефтегазоконденсатным. Объем запасов газа категорий А+В+С1 составляет 98,910 млрд. м3. Около 1/3 объема запасов свободного газа содержится в крупном (по начальным извлекаемым запасам) Вуктыльском нефтегазоконденсатном месторождении. Добыча газа в Республике Коми производилась на 6 месторождениях и составила в 2022 г. 2,005 млрд м3. Основной объем свободного газа (более 80%) добывает ООО «Газпром добыча Краснодар» на Вуктыльском нефтегазоконденсатном месторождении. Годовая добыча свободного газа уменьшилась незначительно. Вместе с нефтью из недр Республики Коми извлечено 1,569 млрд. м3 попутного газа. Уголь. Государственным балансом на 01.01.2023 учтены запасы по 11 месторождениям каменного угля, составляющие 6,7 млрд т кат. А+В+С1 и 454,783 млн. т кат. С2. Забалансовые запасы оцениваются в 5,872 млн. т. Более 3/4 балансовых запасов угля сосредоточены на 4-х разрабатываемых месторождениях: Интинском – 1 743,617 млн. т (26,0%), Воргашорском – 1 493,346 млн. т (22,3%), Усинском – 1 431,556 млн. т (21,4 %) и Воркутском – 744,693 млн. т (11,1 %). Добыча угля в 2022 г. фактически осуществлялась АО «Воркутауголь». Добыто 6,084 млн. т (по маркшейдерским замерам), в т. ч. из забалансовых запасов 0,004 млн. т, потеряно 6,218 млн. т, или 50,6% от отработанных запасов. Добыча углей увеличилась по сравнению с 2021 г. на 594 тыс. т. Потери угля при добыче возросли с 30,5 до 50,6% (от отработанных запасов). Основными потребителями коксующихся углей Печорского бассейна являются металлургические предприятия: ПАО «Северсталь», ОАО «Носта», ПАО «Мечел», Новолипецкий, Нижнетагильский, Магнитогорский металлургические комбинаты, Московский коксогазовый завод. Угли энергетических марок поступают на предприятия лесной, целлюлозно-бумажной и деревообрабатывающей промышленности, предприятия системы Минэнерго РФ, Министерства путей сообщения РФ, Ленинградской, Архангельской областей, Республики Карелии, г. Череповца, Республики Коми.

Геологическое изучение и воспроизводство минерально-сырьевой базы в Республике Коми в 2022 г. проводилось в соответствии со «Стратегией развития минерально-сырьевой базы Российской Федерации до 2035 г.», Государственной программой Республики Коми «Воспроизводство и использование природных ресурсов и охрана окружающей среды».

Особо охраняемые природные территории о объекты

Республика Коми располагает одной из наиболее разветвленных сетей особо охраняемых природных территорий (ООПТ) в Северо-Западном федеральном округе. По состоянию на 31.12.2022 в границах территории Республики Коми функционируют 4 ООПТ федерального (Печоро-Илычский заповедник, национальный парк «Югыд ва», национальный парк «Койгородский», заказник «Параськины озера»), 2 – местного и 238 – республиканского значений. Общая площадь, занимаемая всеми ООПТ, составляет 5,7 млн. га, или 13,7 % площади республики, из которых 2,69 млн. га приходится на ООПТ федерального значения. В 2022 г. были созданы 12 новых ООПТ, в т. ч. один памятник природы и 11 заказников. Один из заказников появился результате реорганизации двух ранее существовавших ООПТ.

Охотничьи и водные биологические ресурсы.

Полномочия в области охраны и использования животного мира в 2022 г. исполняло Минприроды Республики Коми. С 2011 г. в республике осуществляется ведение Государственного охотхозяйственного реестра, который представляет собой систематизированный свод документированной информации об охотничьих ресурсах, их использовании и сохранении, охотничьих угодьях, охотниках, юридических лицах, индивидуальных предпринимателях, осуществляющих виды деятельности в сфере охотничьего хозяйства. Колебания численности охотничьих ресурсов на территории региона находятся в допустимых пределах и зависят преимущественно от природно-климатический условий, что позволяет сделать вывод об их устойчивом существовании и использовании. Общая площадь охотничьи угодий, рассчитанная при проведении территориального охотустройства, составляет 38 197,3 тыс. га (за исключением площадей ООПТ федерального значения), из которых 10 042,19 тыс. га (26,3%) переданы в пользование юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям. Площадь общедоступных охотничьих угодий республики составляет 28 155,11 тыс. га (73,7%). В 2022 г. проведены 2 аукциона на право заключения охотхозяйственного соглашения, по результатам которых заключены соглашения на участки охотничьих угодий в МО МР Княжпогостский (114,1 тыс. га) и МО МР Койгородский (170 тыс. га). В пользование переданы 1 525,2 тыс. га охотугодий, из них 1 241,1 тыс. га передано РОО «Коми республиканское общество охотников и рыболовов» без проведения аукциона (на основании ч. 3 ст. 71 Федерального закона от 24.07.2009 № 209-ФЗ). Право владения и пользования объектами животного мира, охотничьими ресурсами осуществляли 22 охотпользователя, в т. ч. 18 юридических лиц, 3 индивидуальных предпринимателя и Глава КФХ Габанов М.М.

По данным Северо-Западного филиала ФГБУ «Главрыбвод» водные биологические ресурсы водоемов Республики Коми представлены 50 видами, в бассейне Печоры обитает 34 вида, в бассейне Вычегды – 33, в бассейне Мезени – 31 вид, Кобры и Летки – 23 вида. В состав ихтиофауны бассейнов рек Печора, Вычегда и Мезень входят проходные виды, нагуливающиеся в море и мигрирующие на нерест в реки: атлантический лосось (семга), омуль, корюшка. К полупроходным рыбам данных бассейнов относятся: нельма, сиг, ряпушка. В реках и озерно-речных системах распространены туводные виды: стерлядь, пелядь, сиг, ряпушка, сибирский и европейский хариус, щука, окунь, язь, плотва и т.п. К реликтам Государственный доклад «О состоянии окружающей среды Республики Коми в 2022 г.» 9. Растительный и животный мир 63 ледникового периода относится голец арктический, обитающий в горных озерах. Также в бассейне р. Печора встречаются таймень и бычок-подкаменщик – краснокнижные виды. В течение последних нескольких десятилетий было зарегистрировано около 11 видов рыб, ранее не встречавшихся в водоемах Республики Коми или значительно расширивших свой ареал. За весь период исследований в составе рыбного населения р. Печора отмечено появление 6 видов рыб (речная камбала, горбуша, стерлядь, сибирский осетр, уклейка и верховка), которых условно можно отнести к адвентивным видам. В бассейне р. Печора преобладают сибирские виды, в Вычегодском бассейне чаще встречаются виды, проникающие с южных рек. Миграция волжских рыб в р. Вычегда происходит и в настоящее время. Начиная с 70-х годов, в бассейн естественным путем проникли судак, белоглазка, красноперка, чехонь и жерех.

Характерной особенностью всех наиболее крупных рек республики является наличие ценных лососевых видов рыб. Элитные представители местной ихтиофауны: лососевые, осетровые, сиговые виды – составляют 33 % перечня рыб, населяющих бассейны рр. Печора, Вычегда, Мезень. Помимо названных ценных рыб в водоемах Республики Коми широко представлены карповые, окуневые, щуковые, тресковые виды, преобладающие в вылове. Из их общего количества промыслом ежегодно осваивается 15–17 наиболее ценных и распространенных видов рыб. Состояние запасов большинства видов рыб на территории республики неудовлетворительное, все наиболее ценные промысловые объекты находятся в разной степени депрессивного состояния вследствие сверхнормативного изъятия и загрязнения экосистем. Такие виды рыб как нельма, таймень, арктический голец, хариус сибирский уже занесены в Красную книгу Республики Коми, высказываются предложения о включении чира в списки Красной книги Республики Коми.

За 2022 г. при осуществлении промышленного рыболовства добыто (выловлено) более 142,072 т водных биоресурсов, что на 33,2% выше показателя 2021 г. Основным районом промышленного рыболовства в Республике Коми является Печорский бассейн, в 2022 г. здесь выловлено 130,713 т рыбы (92,0% общих уловов). В Вычегодском бассейне выловлено 6,002 т рыбы (4,22% общих уловов), в Мезенском бассейне – 2,61 т (1,84% общих уловов). В 2022 г. объемы добычи (вылова) лосося атлантического (семги) при осуществлении промышленного рыболовства составили 2,5468 т из 2,255 т, распределенных для осуществления промышленного рыболовства на территории республики (основной акваторией вылова является Печорский бассейн). Общий объем добычи (вылова) водных биологических ресурсов при осуществлении промышленного рыболовства на территории республики в 2022 г. составил 142,072 т, из них в муниципальных образованиях: ГО Сыктывкар – 0,785 т; МР Ижемский – 33,449 т; МР Сысольский – 0,260 т; МР Удорский – 2,610 т; МР Усть-Цилемский – 100,011 т; МР Усть-Куломский – 4,957 т. Всего в 2022 г. при организованном любительском рыболовстве было добыто (выловлено) 3,855 т водных биоресурсов, что на 43,2 % больше уловов 2021 г. Наиболее востребованными видами рыб при реализации путевок были: ряпушка, щука, хариус, сиг, окунь пресноводный, язь.

Лесные ресурсы.

Общая площадь земель лесного фонда Республики Коми на 01.01.2023 г. составляет 36 273,0 тыс. га, или 87,0% территории республики. Кроме того, 2 657,1 тыс. га занимают леса, не входящие в лесной фонд (земли обороны и безопасности – 4,1 тыс. га; земли населенных пунктов, на которых расположены городские леса (города Сыктывкар, Ухта, Печора, Инта и Прилузский, Усть-Вымский, Княжпогостский районы), – 6,6 тыс. га; земли ООПТ – 2 613 тыс. га, в т. ч. национальный парк «Югыд ва» – 1 891,7 тыс. га, Печоро-Илычский государственный природный биосферный заповедник – 721,3 тыс. га; земли иных категорий – 33,5 тыс. га, в т. ч. неустроенные земли сельхозназначения – 18,8 тыс. га, земли Ухтинского учебно-опытного лесхоза Министерства образования и науки Республики Коми – 2,2 тыс. га, земли Госземзапаса – 12,5 тыс. га).

Наибольшую площадь покрытых лесной растительностью земель лесного фонда (54,2 %), а также запас среди хвойных насаждений имеют древостои ели, которые широко распространены во всех районах и произрастают почти на всех встречающихся в республике почвах, кроме торфяников и песчаных сухих почв. В 2022 г. покрытая лесом площадь по сравнению с предыдущим годом уменьшилась на 12,6 тыс. га, по сравнению с 2016 г. уменьшилась на 52,0 тыс. га. Уменьшение площади покрытых лесной растительностью земель на 12,6 тыс. га и увеличение площади фонда лесовосстановления на 7,2 тыс. га произошло за счет передачи в аренду под использование лесов в целях осуществления геологического изучения недр, разведки и добычи полезных ископаемых, а также в связи с недостаточным объемом лесовосстановительных мероприятий в части отнесения земель, предназначенных для лесовосстановления, к землям, на которых расположены леса.

С 2016 г. наблюдается тенденция снижения коэффициента смены пород, что связано с ежегодным увеличением площадей хвойных пород, переведенных в покрытую лесом площадь. По сравнению с 2021 г. площадь хвойных насаждений в 2022 г. уменьшилась на 5,4 тыс. га: площадь еловых насаждений увеличилась на 2,7 тыс. га, площадь сосновых уменьшилась на 8,1 тыс. га; площадь лиственных насаждений уменьшилась на 7,1 тыс. га: площадь березовых насаждений уменьшилась на 11,4 тыс. га, площадь осиновых насаждений увеличилась на 4,3 тыс. га.

Увеличение в 2022 г. площади хвойных (на 18,8 тыс. га) и лиственных (на 1,0 тыс. га) молодняков произошло за счет перевода площадей с проведенными мерами содействия естественному возобновлению и площадей естественного возобновления вследствие природных процессов. Общий запас древесины в лесах республики (земли лесного фонда) на 01.01.2023 составляет 2 819,99 млн. м³, в т. ч. хвойных – 2 348,27 млн. м³ (83,3%), мягколиственных – 470,32 млн. м³ (16,7%). Из общего запаса насаждений на долю еловых древостоев приходится 56,4%, сосновых – 25,5%, других хвойных пород (пихты, лиственницы и кедра) – 1,4%, березовых – 13,2%, осиновых – 3,4%, прочих пород – 0,1%.

Региональные экологические проблемы.

По данным филиала ФГБУ Северное УГМС «Коми ЦГМС» промерзание почвы в большинстве районов было незначительное, от 3 до 25 см, в юго-западных районах почва под снегом была талая и сильно увлажнена. Максимальные снегозапасы превышали средние многолетние значения в основном на 10–30% или были близки к ним, лишь в бассейне р. Уса превышали норму на 50%. В связи с интенсивными волнами тепла, которые пришлись на 10–14 апреля и на 19–23 апреля (максимальный прогрев достигал 15–20ºС), на реках юга (Летка, Луза, Сысола, Локчим) ледоход начался раньше средних многолетних дат на 2–4 дня.

В 2022 г. взрывных ледокольных работ на территории республики не проводилось. Запас взрывчатых веществ не создавался. За отчетный период ЧС, вызванных весенним половодьем, не зарегистрировано.

Леса подлежат охране от пожаров, которая включает в себя выполнение мер пожарной безопасности (предупреждение лесных пожаров, мониторинг пожарной опасности в лесах и лесных пожаров, разработка и утверждение планов тушения лесных пожаров, иные меры) и тушение пожаров. Основными причинами возникновения лесных пожаров на территории республики являлись неосторожное обращение населения с огнем в лесу и грозовые разряды. В многолесных и труднодоступных районах, где обнаружение и оперативная ликвидация лесных пожаров силами наземной охраны лесов затруднены либо невозможны, используется авиация. В 2022 г. авиационные работы по охране лесов от пожаров обеспечивались Коми лесопожарным центром, обслуживаемая площадь составляла 36,3 млн. га. Авиационные работы по охране лесов от пожаров осуществлялись посредством проведения авиационного патрулирования, обследования лесных пожаров, доставки воздушными судами лесопожарных формирований, пожарной техники и оборудования, противопожарного снаряжения и инвентаря к месту тушения лесного пожара и обратно.

Особенности пожароопасного сезона 2022 г. и своевременное проведение Минприроды Республики Коми организационно-профилактических мероприятий по предупреждению возникновения лесных пожаров и их тушению позволили контролировать пожароопасную ситуацию на всей территории республики, оперативно реагировать на ее изменения и не допустить распространения лесных пожаров на значительные площади.

В 2022 г. произошло 2 аварии, повлекших за собой причинение вреда водным объектам: сброс неочищенных сточных вод в руч. Параллельный, приток р. Воркута, вследствие аварии на канализационных очистных сооружениях г. Воркуты ООО «Водоканал»; сброс нефти в р. Кычан, приток р. Вишера, вследствие разгерметизации магистрального нефтепровода АО «Транснефть-Север». Также причинен вред р. Вымь вследствие сброса неочищенных сточных вод с канализационных очистных сооружений с. Серегово, которые находятся в собственности Администрации МО МР «Княжпогостский». В 2022 г. размер вреда по 4 претензиям на общую сумму 7 951 815,63 руб. в добровольном порядке не оплачен, Управлением направлены исковые заявления в суд, ведутся судебные разбирательства. В 2022 г. сумма добровольно взысканного вреда, причиненного почвам, составила 12 383 018 руб., водным объектам по решению суда составила 7 319 762 руб.

По информации Минприроды Республики Коми за 2022 г. произошло 17 инцидентов, связанных с загрязнением окружающей среды нефтью и нефтепродуктами, общей площадью загрязненных земель 3,2 га, из них с попаданием в водный объект – 3.

Санитарно-эпидемиологическая обстановка.

На территории Республики Коми в 2022 г. эксплуатировались 296 источников централизованного питьевого водоснабжения (в 2021 г. – 305), в т. ч. из поверхностных водных источников – 21 (7%), из подземных водных источников – 275 (93%). Снижение количества источников централизованного хозяйственно-питьевого водоснабжения произошло среди подземных источников в результате продолжающейся инвентаризации объектов водоснабжения.

На протяжении десяти лет в республике отмечается положительная динамика по улучшению санитарного состояния источников централизованного питьевого водоснабжения. Доля источников централизованного водоснабжения, не соответствующих санитарно-эпидемиологическим требованиям, снизилась с 41,1 % в 2010 г. до 3,37% в 2022 г. Среднероссийский показатель за 2021 г. составляет 9,67%.

В 2022 г. в ходе осуществления социально-гигиенического мониторинга было отобрано и исследовано 3 562 пробы (в 2020 г. – 3 580, в 2021 г. – 3 435) атмосферного воздуха в черте населенных мест, в т. ч.: при маршрутных и подфакельных исследованиях в зоне влияния промышленных предприятий – 205 проб; на автомагистралях в зоне жилой застройки – 3 357 проб. За последние пять лет (2018–2022 гг.) гигиенические показатели качества атмосферного воздуха населенных мест в республике улучшились. В одной пробе выявлено превышение нормативных величин, установленных ПДК по загрязняющим веществам.

Налоги, сборы и платежи за пользование природными ресурсами.

Всего за 2022 г. в бюджеты разных уровней поступило 348 248,9 млн. руб. налогов, сборов, регулярных платежей и платежей за пользование природными ресурсами. В федеральный бюджет поступления составили 345 056,9 млн. руб. (больше 2021 г. на 46,1%) в республиканский бюджет – 2 659,9 млн. руб. (больше на 25,1%), в местные бюджеты – 532,1 млн. руб. (больше на 68,5%). Объем поступлений в 2022 г. в сравнении с прошлым годом увеличился на 109 705,7 млн. руб. (в 2021 г. в бюджеты разных уровней поступило 238 543,2 млн. руб.) в основном за счет поступлений по налогам на добычу полезных ископаемых, которые продолжают оставаться наиболее значимым доходным источником бюджета. Также наблюдается положительная динамика по поступлениям в бюджет Республики Коми за счет платежей за негативное воздействие на окружающую среду. Достижение поставленных показателей и увеличение доходов, в т. ч. связано со своевременно проводимой претензионно-исковой деятельности по взысканию образовавшейся задолженности за административные правонарушения в области охраны окружающей среды и природопользования.

Реализация Государственной программы Республики Коми «Воспроизводство и использование природных ресурсов и охрана окружающей среды» в 2022 г.

Государственная программа Республики Коми «Воспроизводство и использование природных ресурсов и охрана окружающей среды» утверждена постановлением Правительства Республики Коми от 29.10.2019 г. № 506.

Расходы республиканского бюджета Республики Коми (с учетом средств федерального бюджета), бюджетов государственных внебюджетных фондов Республики Коми, местных бюджетов и бюджетов юридических лиц на реализацию Госпрограммы в 2022 г. составили 265 477,3 тыс. руб. (99,3% от плана).

Реализация всех основных мероприятий Госпрограммы «Воспроизводство и использование природных ресурсов и охрана окружающей среды» продолжится в 2023г.

Анализ информации о рынке объектов недвижимости Республики Коми

Согласно п.26.2 методических указаний о государственной кадастровой оценке утвержденных приказом Росреестра от 04.08.2021 г. №П/0336, к информации о рынке объектов недвижимости относится информация, характеризующая функционирование рынка объектов недвижимости, в том числе его специфические особенности.

Результатом сбора и анализа информации о рынке объектов недвижимости является:

1) обзор состояния рынка недвижимости (в целом);

2) обзор сегмента (сегментов) рынка объектов недвижимости.

Обзор состояния рынка объектов недвижимости включает в себя фактическое состояние и общую активность рынка объектов недвижимости, его сегмента (сегментов) в субъекте Российской Федерации, муниципальном образовании, территории, в границах которой проводится государственная кадастровая оценка. При формировании обзора состояния рынка объектов недвижимости анализируются следующие показатели: объем и динамика цен сделок (предложений), предложение и спрос, степень развитости рынка, характеристика участников рынка, политика органов государственной власти субъекта Российской Федерации, органов местного самоуправления в области землепользования и развития рынка в целом и его сегментов.

Кроме того, в обзор состояния рынка объектов недвижимости включается анализ уровня цен в строительной отрасли, особенностей кредитования рынка недвижимости и его финансовых показателей, тарифов за пользование водо-, газо-, электро-, теплоснабжением, а также затрат на подключение к сетям инженерно-технического обеспечения.

Согласно методическим указаниям анализ рыночной информации осуществляется в отношении следующих сегментов объектов недвижимости:

1) «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)».

2) «Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка».

3) «Транспорт».

4) «Предпринимательство».

5) «Отдых (рекреация)».

6) «Общественное использование».

7) «Производственная деятельность».

8) «Сельскохозяйственное использование».

Результатом сбора и анализа информации о рынке объектов недвижимости, сегменте (сегментах) рынка объектов недвижимости является обзор рынка объектов недвижимости, сегмента (сегментов) рынка объектов недвижимости. Такой обзор должен содержать анализ ценообразующих факторов, оказывающих влияние на стоимость объектов недвижимости, в форме таблиц, содержащих состав ценообразующих факторов в сегменте (сегментах) рынка объектов недвижимости, обоснование состава таких ценообразующих факторов, а также обоснование методов оценки кадастровой стоимости (массовая оценка или индивидуальный расчет) (п.26.3 методических указаний о государственной кадастровой оценке утвержденных приказом Росреестра от 04.08.2021 г. №П/0336).

Обзор общего состояния рынка недвижимости в Республике Коми

Рынок недвижимости33 https://www.grandars.ru/college/biznes/rynok-nedvizhimosti.html — совокупность отношений, которые создаются вокруг операций с объектами недвижимости.

Рынок недвижимости — это определенная сфера вложения денежных средств в систему экономических отношений, которые возникают при сделках с недвижимостью, и в объекты недвижимости. Рынок недвижимости является частью финансового рынка.

Под сегментацией недвижимого имущества понимают разделение недвижимости на определенные однородные группы показателей.

Рынок недвижимости – по сути всегда локальный и прямо зависит уровня развития и состояния региональной экономики, доходов местного населения и бизнеса, но - это лишь производные от общего состояния экономики страны, федерального законодательства, исполнения государственного бюджета, федеральных целевых программ, определяющих пути и темпы развития всех регионов.

Классификация рынков недвижимости:

По географическому признаку (городской, местный, региональный, мировой, национальный);

По степени готовности к эксплуатации (рынки существующих объектов, незавершенное строительство, новое строительство);

По виду сделок (купля-продажа, аренда, вещные права, ипотека);

По форме собственности (государственных и муниципальных объектов, частных объектов);

По способу совершения сделок: (первичный рынок и вторичный рынок, организованный и неорганизованный, традиционный и компьютеризованный, биржевой и внебиржевой).

Основные сегменты рынка недвижимости:

рынок жилья;

рынок земли;

рынок нежилых помещений.

Рынок жилья подразделяется на: городской жилищный фонд, который, в свою очередь, подразделяется на жилье низкого качества, типовое жилье, дома улучшенной планировки, застройки сталинских времен, элитное жилье; рынок загородного жилья, его формирование связано со снятием ограничений на индивидуальное загородное строительство.

Рынок нежилых помещений. На данном рынке количество операций намного меньше, но в связи с очень высокой стоимостью объектов недвижимости оно является привлекательным для лиц, работающих на этом рынке.

Земля — это составная часть в любом объекте недвижимого имущества.

Особенности рынка недвижимости:

локальность;

невысокая взаимозаменяемость объектов;

сезонные колебания цен;

сделки необходимо подвергать государственной регистрации;

вложение капитала в недвижимость.

В России рынок недвижимости начал формироваться после введения в начале 1990-х гг. права частной собственности на недвижимое имущество и проведения приватизации, в связи с этим государство стало не единственным собственником объектов недвижимости.

Рынки различных регионов недвижимости имеют значительные отличия. Эти отличия обусловлены экономическими или природными условиями, региональной правовой базой, которая формируется местными властями.

Структура рынка недвижимости

На рынке недвижимости выделяются две его составляющие: первичный и вторичный рынок недвижимости.

На первичном рынке недвижимость как товар выступает впервые. Основными продавцами недвижимости в таком случае выступают государство в лице своих федеральных, региональных и местных органов власти, а также строительные компании — поставщики жилой и нежилой недвижимости.

На вторичном рынке недвижимость выступает как товар, ранее бывший в употреблении и принадлежащий определенному собственнику — физическому или юридическому лицу.

Подобное деление рынка имеет место и на рынке потребительских товаров, рынке ценных бумаг и т.д. Но там товары свободно перемещаются в экономическом пространстве, в то время как предложение на рынке недвижимости всегда привязано к определенному региону, в рамках города — определенному району или даже микрорайону.

Учитывая, что потребности населения в жилье, а предпринимателей в производственной недвижимости далеки от удовлетворения, дальнейшее развитие рынка недвижимости связано с новым строительством, а, следовательно, с более быстрым развитием первичного рынка недвижимости.

Первичный и вторичный рынки тесно взаимосвязаны. Например, если по каким-либо причинам (спад деловой активности, неблагоприятная экологическая обстановка, затяжной межнациональный или религиозный конфликт и т.д.) в регионе увеличивается предложение недвижимости на вторичном рынке, то автоматически падает спрос и цены на первичном рынке.

Рынок недвижимости, как и любой другой рынок, представляет собой систему организационных мер, при помощи которой участники рынка (покупатели и продавцы) сводятся вместе для определения цены, по которой происходит обмен товара - недвижимости.

Участниками рынка недвижимости являются профессиональные посредники, обеспечивающие реализацию объектов недвижимости - агенты по недвижимости, брокеры, риэлторы, оценщики, юридические фирмы, биржи недвижимости, страховые компании, ипотечные кредиторы, дилеры, уполномоченные лица, девелоперы, менеджеры по управлению недвижимостью, средства массовой информации.

Всех участников на рынке недвижимости можно объединить в три группы:

продавцы (продавцами могут быть граждане, предприятия, иностранные лица, которые являются собственниками недвижимых объектов);

покупатели-инвесторы, они вкладывают заемные, собственные средства в форме капитала и обеспечивают целевое распределение капитала;

профессиональные участники — это инфраструктурные предприятия, с помощью которых обеспечивается функционирование рынка в соответствии с установленными нормами. Они, являясь профессиональными посредниками, реализуют объекты недвижимости. Это брокеры, юридические фирмы, маклеры, риелторы, дилеры, страховые компании, уполномоченные лица и т.п.

Каждый участник рынка недвижимости имеет свои цели с точки зрения использования недвижимости, которые можно разделить на следующие категории: для продажи; для торговли и бизнеса; для капиталовложений; для личного использования.

Отношения между участниками рынка недвижимости регулируются соответствующими государственными и муниципальными органами власти, а также различными нормативными документами и законодательными актами.

Нормативно-правовое регулирование имущественных отношений, отношений в сфере управления и распоряжения недвижимым имуществом в Республике Коми

Правовое регулирование имущественных отношений, отношений в сфере управления и распоряжения недвижимым имуществом в Республике Коми осуществляется в соответствии с Конституцией Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации, Градостроительным кодексом Российской Федерации, Федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами Республики Коми, иными нормативными правовыми актами Республики Коми.

Перечень основных законодательных и иных правовых актов, применяемых в сфере регулирования имущественных отношений, отношений в сфере управления и распоряжения недвижимым имуществом.

Законы Республики Коми

Закон Республики Коми от 05.05.2016 г. № 37-РЗ «Об установлении периода гражданско-правовых сделок, учитываемых при определении размера общей площади жилого помещения, принимаемого при расчете размера социальной выплаты»;

Закон Республики Коми от 25.12.2015 г. № 134-РЗ «О некоторых вопросах, связанных с предоставлением мер социальной поддержки по обеспечению жильем (жилыми помещениями) отдельных категорий граждан»;

Закон Республики Коми от 04.03.2014 г. № 13-РЗ «О некоторых вопросах в области формирования и использования государственного жилищного фонда Республики Коми коммерческого использования»;

Закон Республики Коми от 26.12.2011 г. № 160-РЗ «Об осуществлении Правительством Республики Коми полномочий, связанных с реализацией Федерального закона "О содействии развитию жилищного строительства"»;

Закон Республики Коми от 05.04.2005 г. № 30-РЗ «О субсидиях на строительство или приобретение жилья»;

Закон Республики Коми от 18.11.2008 г. № 119-РЗ «О реализации на территории Республики Коми Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Постановления Правительства Республики Коми

Постановление Правительства Республики Коми от 14.11.2022 г. № 565
О выделении Министерству строительства и жилищно-коммунального хозяйства Республики Коми бюджетных ассигнований из резервного фонда Правительства Республики Коми и внесении изменений в постановление Правительства Республики Коми от 31 октября 2019 г. № 520 «О Государственной программе Республики Коми «Развитие строительства, обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан»;

Постановление Правительства Республики Коми от 17.10.2022 г. № 516 «Об установлении стоимости услуг и (или) работ по капитальному ремонту конструктивных элементов и внутридомовых инженерных систем, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, в расчете на один квадратный метр общей площади жилых помещений, при превышении которой многоквартирный дом не включается в региональную программу капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах»;

Постановление Правительства Республики Коми от 19.10.2021 г. № 499 «О некоторых вопросах комплексного развития территорий жилой застройки в Республике Коми»;

Постановление Правительства Республики Коми от 28.09.2021 г. № 461 «Об утверждении Положения о региональном государственном строительном надзоре на территории Республики Коми»;

Постановление Правительства Республики Коми от 10.02.2021 г. № 53 «Об установлении даты перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке»;

Постановление Правительства Республики Коми от 05.11.2020 г. № 540
«О Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства Республики Коми»;

Постановление Правительства Республики Коми от 02.11.2020 г. № 537 «О Комитете Республики Коми имущественных и земельных отношений».

Политика региональных органов исполнительной власти в области землепользования и развития рынка в целом и его сегментов

На территории Республики Коми действует Закон N 59-РЗ от 28 июня 2005 г. «О регулировании некоторых вопросов в области земельных отношений», согласно которому земельные участки предоставляются гражданам, признанным нуждающимися в улучшении жилищных условий, в границах муниципальных образований муниципальных районов (городских округов) в Республике Коми, на территориях которых они зарегистрированы в установленном порядке по месту жительства.

Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются однократно для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства с возможностью возведения жилого дома в соответствии с законодательством в собственность бесплатно следующим категориям граждан:

1) гражданам, подвергшимся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС;

2) гражданам, имеющим трех и более детей – родителям (одиноким родителям), опекунам, попечителям, приемным родителям, имеющим трех и более детей;

3) гражданам – членам молодых семей, в том числе членам неполных молодых семей, состоящих из одного молодого родителя и одного и более детей, в которых возраст соответственно супругов или одного молодого родителя на дату подачи заявления не превышает 35 лет, проживающим в сельских населенных пунктах и поселках городского типа;

4) работникам государственных (муниципальных) медицинских, образовательных организаций и организаций культуры в Республике Коми, проживающим и работающим в сельских населенных пунктах;

5) ветеранам боевых действий;

6) гражданам – членам семей или одиноким гражданам, у которых их единственный жилой дом (жилое помещение) уничтожен(о) вследствие пожара или наводнения;

7) молодым специалистам, возраст которых на дату подачи заявления о предоставлении земельных участков не превышает 35 лет, имеющим высшее (среднее, начальное) профессиональное образование, работающим в сельской местности по трудовому договору по основному месту работы в организациях агропромышленного комплекса или лесничествах в соответствии с полученной квалификацией;

8) инвалидам I и II групп, гражданам, имеющим детей-инвалидов и др.

9) медицинским работникам государственных учреждений здравоохранения Республики Коми, проживающим и работающим в сельских населенных пунктах, а также медицинским работникам государственных учреждений здравоохранения Республики Коми, оказывающим первичную доврачебную, первичную врачебную или первичную специализированную медицинскую помощь, медико-санитарную помощь, либо скорую, в том числе скорую специализированную, медицинскую помощь.

10) Гражданам, выезжающим из населенных пунктов Республики Коми, закрывающихся в установленном законодательством порядке, предоставляются в собственность бесплатно земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, на которых построены индивидуальные жилые дома по договорам, заключенным указанными гражданами с застройщиками, имеющими право на использование земельного участка для малоэтажного жилищного строительства.

11) Гражданам, имеющим десять и более детей, не реализовавшим ранее свое право, предоставляются однократно в собственность бесплатно земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, для строительства жилых домов блокированной застройки с количеством этажей не более чем три.

12) Гражданам, указанным в пункте 11, имеющим переданные им по договору аренды для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства с возможностью возведения жилого дома в соответствии с законодательством земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, такие земельные участки по желанию данных граждан предоставляются однократно в собственность бесплатно при условии наличия у указанных граждан прав, зарегистрированных в установленном законодательством Российской Федерации порядке, на жилые дома, возведенные на этих земельных участках.

Очередь по бесплатному предоставлению земельных участков для жилищного строительства муниципальными образованиями формируется одна для всех вышеотмеченных льготных категорий граждан.

Со стороны правительства Республики Коми проводятся и реализуются государственные программы, направленные на создание благоприятных условий для обеспечения жизнедеятельности населения области путем развития социальной инфраструктуры и реализации национального жилищного проекта в регионе. Постановлением Правительством Республики Коми от 19.12.2019 г. №612 утверждена программа "Развитие строительства, обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан" на 2020 – 2025 гг., включающая в себя следующие подпрограммы:

1. Создание условий для обеспечения доступным и комфортным жильем

населения Республики Коми;

2. Создание условий для обеспечения качественными и доступными

коммунальными услугами населения Республики Коми;

3. Формирование современной городской и сельской среды;

4. Управление развитием строительной отрасли Республики Коми;

5. Обеспечение реализации государственной программы.

В течение срока реализации Программы комплекс мер позволит обеспечить благоприятные условия проживания населения Республики Коми, основанные на развитии конкуренции, привлечении инвестиций в строительство и жилищно-коммунальное хозяйство, повышении качества и доступности жилья. Реализация Программы позволит к 2025 г. достичь следующих конечных результатов: увеличить годовой объем ввода жилья до 240 тыс. кв.м.; снизить долю непригодного для проживания и аварийного жилого фонда в общем объеме жилищного фонда до 3,8%; повысить индекс физического объема работ, выполненных по виду деятельности "Строительство", к уровню 2017 г., до 116,2%; повысить долю площади жилого фонда, обеспеченного всеми видами благоустройства, в общей площади жилищного фонда до 58,9%; повысить среднее значение индекса качества городской среды по отношению к 2019 г. до 23%.

Общий объем финансирования программы "Развитие строительства, обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан" в 2022 -2024 годах составит 20,5 млрд. рублей. Из них за счет средств федерального бюджета порядка 1,1 млрд. рублей и Фонда содействия реформированию ЖКХ в размере 4,1 млрд. рублей. Об этом сообщил министр строительства и жилищно-коммунального Игорь Кузьмичев на рабочем заседании по рассмотрению госпрограммы в Госсовете Коми.

Тарифы за пользование водо-, газо-, электро - и иными видами снабжения

Жилищно-коммунальное хозяйство является базовой отраслью экономики Республики Коми, обеспечивающей население жизненно важными услугами, такими как отопление, горячее и холодное водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение. Ключевыми задачами отрасли являются повышение эксплуатационной надёжности объектов коммунальной инфраструктуры, модернизация жилищного фонда, инвестирование с привлечением частного бизнеса и формированием конкурентной среды, повышение качества жизни населения путем повышения качества жилищно-коммунальных услуг и обеспечения их доступности для населения Республики Коми, а также соблюдение социальных гарантий, формирование эффективных механизмов управления жилищным фондом и внедрение энергосберегающих технологий.

Жилищно-коммунальные услуги являются в современном обществе благами первой необходимости и занимают при этом существенную долю в структуре расходов российских граждан. Для всех категорий пользователей жилыми помещениями Жилищным кодексом Российской Федерации установлено единое содержание понятия «плата за коммунальные услуги». Так, согласно п.4 ст. 154 ЖК, плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, газ, бытовой газ в баллонах, твердое топливо при наличии печного отопления, плату за отведение сточных вод, обращение с твердыми коммунальными отходами. Собственники жилых домов несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными, в том числе в электронной форме с использованием системы, с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.

Таблица 2.2.1

Минимальный размер взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Республики Коми в 2022 г.34 https://komiinform.ru/news/227172/

№ п/п	Наименование муниципального образования	Минимальный размер взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме на 1 м2 общей площади помещения в месяц
1	МО ГО Сыктывкар	10,75
2	МО ГО Инта	11,01
3	МО ГО Усинск	10,61
4	МО ГО Ухта	9,53
5	МО ГО Воркута	10,29
6	МО ГО Вуктыл	10,23
7	МО МР Печора	10,94
8	МО МР Сосногорск	10,47
9	МО МР Ижемский	11,64
10	МО МР Княжпогостский	9,97
11	МО МР Койгородский	10,25
12	МО МР Корткеросский	10,17
13	МО МР Прилузский	10,94
14	МО МР Сыктывдинский	10,25
15	МО МР Усть-Куломский	10,82
16	МО МР Сысольский	10,23
17	МО МР Усть-Вымский	9,47
18	МО МР Удорский	9,73
19	МО МР Усть-Цилемский	11,79
20	МО МР Троицко-Печорский	10,14

Долгое время взнос в Коми был самый низкий в стране – от двух до трех рублей в зависимости от муниципалитета. Из-за недостатка средств выполнение программы капремонта сильно замедлилось. Сегодня состояние жилья в целом по республике ухудшается быстрее, чем его обновляют. Экономически обоснованный размер взноса на капремонт (20,63-29,86 рублей за кв.м.), который бы позволял полноценно выполнять программу капремонта, - в 3 раза больше действующего. До 2044 г. в Коми капремонт требуется провести в 6 736 многоквартирных домах. Обновить нужно лифты, фасады, крыши, фундаменты, подвалы, внутренние инженерные системы электро-, тепло-, водо-, газоснабжения и водоотведения. При этом в Республике Коми с 2015 г. по программе ремонт провели всего в 937 домах. Это 13,9 процента от общего числа домов, включенных в программу. С такими темпами при таком размере взноса на выполнение программы капремонта потребуется 100 лет. Чтобы полностью реализовать региональную программу капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов на 2015-2044 годы нужно поэтапно довести минимальный размер взноса до экономически обоснованного, при этом обеспечить его доступность для граждан. А также учесть софинансирование расходов для выполнения программы за счет средств республиканского бюджета.

Тарифы на жилищно-коммунальные услуги в Республике Коми устанавливаются Комитетом Республики Коми по тарифам, в зависимости от населенного пункта или района расположения и компании поставщика они имеют разные значения.

Таблица 2.2.2

Льготные тарифы на питьевую воду (питьевое водоснабжение) для всех категорий потребителей в Республике Коми на 2022 г. (в ред. Приказов Комитета Республики Коми по тарифам от 20.06.2022 N 31/1, от 24.06.2022 N 32/3)35 ПРИКАЗ от 20 июня 2022 г. N 31/1 О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В ПРИКАЗ КОМИТЕТА РЕСПУБЛИКИ КОМИ ПО ТАРИФАМ ОТ 20 ДЕКАБРЯ 2021 Г. N 69/57 "О ЛЬГОТНЫХ ТАРИФАХ В СФЕРЕ ХОЛОДНОГО ВОДОСНАБЖЕНИЯ, ВОДООТВЕДЕНИЯ В РЕСПУБЛИКЕ КОМИ НА 2022 ГОД" (КонсультантПлюс), утратил силу с 01.12.2022 г.

Наименование организации поставщика, территории муниципальных образований	Категория абонентов	Размеры льготных тарифов, руб./куб. м

с 01.01 по 30.06	с 01.07 по 31.12
АО "Коми тепловая компания" (Усть-Цилемский филиал)	Население и приравненные к нему категории потребителей (тариф указан с учетом НДС)	36,77	39,16

Потребители за исключением населения и приравненных к нему категорий потребителей (тариф указан без учета НДС)	42,97	46,83
АО "Коми тепловая компания" (Сысольский филиал)	Население и приравненные к нему категории потребителей (тариф указан с учетом НДС)	76,58	79,72

Потребители за исключением населения и приравненных к нему категорий потребителей (тариф указан без учета НДС)	121,20	129,08
МО МР "Сысольский" (ГАУ ДО РК "РЦДиМ")	Потребители за исключением населения и приравненных к нему категорий потребителей (тариф указан без учета НДС)	43,51	47,42
АО "Коми тепловая компания" (Корткеросский филиал)	Население и приравненные к нему категории потребителей (тариф указан с учетом НДС)	53,29	55,47

Потребители за исключением населения и приравненных к нему категорий потребителей (тариф указан без учета НДС)	60,84	64,79
АО "Коми тепловая компания" (Усть-Куломский филиал)	Население и приравненные к нему категории потребителей (тариф указан с учетом НДС)	76,58	79,72

Потребители за исключением населения и приравненных к нему категорий потребителей (тариф указан без учета НДС)	115,59	123,10
АО "Коми тепловая компания" (Койгородский филиал)	Население и приравненные к нему категории потребителей (тариф указан с учетом НДС)	76,58	79,72

Потребители за исключением населения и приравненных к нему категорий потребителей (тариф указан без учета НДС)	137,37	146,30
АО "Коми тепловая компания" (Троицко-Печорский филиал)	Население и приравненные к нему категории потребителей (тариф указан с учетом НДС)	53,10	55,28

Потребители за исключением населения и приравненных к нему категорий потребителей (тариф указан без учета НДС)	60,63	64,57
АО "Коми тепловая компания" (Удорский филиал)	Население и приравненные к нему категории потребителей (тариф указан с учетом НДС)	76,58	79,72

Потребители за исключением населения и приравненных к нему категорий потребителей (тариф указан без учета НДС)	102,76	109,44
АО "Коми тепловая компания" (Ижемский филиал)	Население и приравненные к нему категории потребителей (тариф указан с учетом НДС)	76,58	79,72

Потребители за исключением населения и приравненных к нему категорий потребителей (тариф указан без учета НДС)	108,59	115,65
АО "Коми тепловая компания" (Печорский филиал)	Население и приравненные к нему категории потребителей (тариф указан с учетом НДС)	76,58	79,72

Потребители за исключением населения и приравненных к нему категорий потребителей (тариф указан без учета НДС)	81,73	87,04
МО МР "Печора" (МУП "Горводоканал")	Население и приравненные к нему категории потребителей (тариф указан с учетом НДС)	55,09	57,35

Потребители за исключением населения и приравненных к нему категорий потребителей (тариф указан без учета НДС)	48,07	51,19
МО МР "Усть-Вымский" (ОАО "Усть-Вымская тепловая компания")	Население и приравненные к нему категории потребителей (тариф указан с учетом НДС)	64,01	66,62

Потребители за исключением населения и приравненных к нему категорий потребителей (тариф указан без учета НДС)	69,73	74,26
МО МР "Усть-Вымский" (ООО "Жешартская тепловая компания" <*>)	Население и приравненные к нему категории потребителей (тариф указан с учетом НДС)	23,29	24,80

Потребители за исключением населения и приравненных к нему категорий потребителей (тариф указан без учета НДС)	24,95	27,19
МО МР "Сосногорск" (ООО "Сосногорская Тепловая Компания")	Население и приравненные к нему категории потребителей (тариф указан с учетом НДС)	44,98	47,90

Потребители за исключением населения и приравненных к нему категорий потребителей (тариф указан без учета НДС)	52,57	55,98
МО МР "Сосногорск" (ООО "Водоканал" (пгт. Нижний Одес) <*>	Население и приравненные к нему категории потребителей (тариф указан с учетом НДС)	36,71	39,09

Потребители за исключением населения и приравненных к нему категорий потребителей (тариф указан без учета НДС)	39,33	42,87
МО МР "Сосногорск" (ООО "Водоканал»)	Население и приравненные к нему категории потребителей (тариф указан с учетом НДС)	40,55	43,18

Потребители за исключением населения и приравненных к нему категорий потребителей (тариф указан без учета НДС)	35,36	38,54
МО МР "Сосногорск" (ООО "ВодаСервис" (ГП "Войвож") <*>	Население и приравненные к нему категории потребителей (тариф указан с учетом НДС)	60,41	62,88

Потребители за исключением населения и приравненных к нему категорий потребителей (тариф указан без учета НДС)	63,23	67,34
МО МР "Сосногорск" (ООО "ВодаСервис" (пгт. Верхнеижемский) <*>	Население и приравненные к нему категории потребителей (тариф указан с учетом НДС)	31,18	33,20

Потребители за исключением населения и приравненных к нему категорий потребителей (тариф указан без учета НДС)	31,90	34,77
МО МР "Сыктывдинский" (ООО "Сыктывдинская тепловая компания" (МО СП "Палевицы", МО СП "Мандач", МО СП "Слудка", МО СП "Часово")	Население и приравненные к нему категории потребителей (тариф указан с учетом НДС)	63,68	66,29

Потребители за исключением населения и приравненных к нему категорий потребителей (тариф указан без учета НДС)	72,73	77,46
МО МР "Сыктывдинский" ("Сыктывдинская тепловая компания" (МО СП "Пажга", МО СП "Шошка", МО СП "Яснэг", МО СП "Ыб")	Население и приравненные к нему категории потребителей (тариф указан с учетом НДС)	48,52	51,67

Потребители за исключением населения и приравненных к нему категорий потребителей (тариф указан без учета НДС)	56,70	60,38
МО МР "Прилузский" (АО "Коммунальник")	Население и приравненные к нему категории потребителей (тариф указан с учетом НДС)	76,58	79,72

Потребители за исключением населения и приравненных к нему категорий потребителей (тариф указан без учета НДС)	99,37	105,83
МО ГО "Вуктыл" (ООО "Аквасервис")	Население и приравненные к нему категории потребителей (тариф указан с учетом НДС)	46,85	49,88

Потребители за исключением населения и приравненных к нему категорий потребителей (тариф указан без учета НДС)	54,75	58,31
МО МР "Княжпогостский" (АО "Княжпогостская теплоэнергетическая компания")	Население и приравненные к нему категории потребителей (тариф указан с учетом НДС)	41,18	43,85

Потребители за исключением населения и приравненных к нему категорий потребителей (тариф указан без учета НДС)	48,09	51,21
МО ГО "Сыктывкар" (МУП "Жилкомуслуги")	Население и приравненные к нему категории потребителей (тариф указан с учетом НДС)	70,49	73,38

Потребители за исключением населения и приравненных к нему категорий потребителей (тариф указан без учета НДС)	86,13	91,73
МО ГО "Сыктывкар" (ЭМУП "Жилкомхоз")	Население и приравненные к нему категории потребителей (тариф указан с учетом НДС)	-	35,14

Потребители за исключением населения и приравненных к нему категорий потребителей (тариф указан без учета НДС)	-	29,97
МО ГО "Инта" (ООО "Акваград" (пст. "Абезь")	Население и приравненные к нему категории потребителей (тариф указан с учетом НДС)	43,16	45,96

Потребители за исключением населения и приравненных к нему категорий потребителей (тариф указан без учета НДС)	51,08	54,40
МО ГО "Инта" (ООО "Акваград")	Население и приравненные к нему категории потребителей (тариф указан с учетом НДС)	58,57	60,97

Потребители за исключением населения и приравненных к нему категорий потребителей (тариф указан без учета НДС)	51,08	54,40
МО ГО "Усинск" (ООО "Усинская Тепловая Компания")	Население и приравненные к нему категории потребителей (тариф указан с учетом НДС)	47,46	50,54

Потребители за исключением населения и приравненных к нему категорий потребителей (тариф указан без учета НДС)	41,39	45,11
МО МР "Удорский" (МУП "Экосервис" <*>)	Население и приравненные к нему категории потребителей (тариф указан без учета НДС)	66,18	68,89

Потребители за исключением населения и приравненных к нему категорий потребителей (тариф указан без учета НДС)	69,27	73,77
МОГО "Ухта" (МУП "Ухтаводоканал")	Население и приравненные к нему категории потребителей (тариф указан с учетом НДС)	-	57,11

Потребители за исключением населения и приравненных к нему категорий потребителей (тариф указан без учета НДС)	-	48,69
МО ГО "Воркута" (ООО "Водоканал" <**>)	Население и приравненные к нему категории потребителей (тариф указан без учета НДС)	59,84	62,29

Потребители за исключением населения и приравненных к нему категорий потребителей (тариф указан без учета НДС)	62,64	66,71
МО ГО "Воркута" (ФГБУ "ЦЖКУ")	Население и приравненные к нему категории потребителей (тариф указан с учетом НДС)	-	65,34

___________
* - тарифы применяются без предъявления налога на добавленную стоимость в связи с применением упрощенной системы налогообложения в соответствии с главой 26.2 Налогового кодекса Российской Федерации.
** - регулируемая организация освобождена от уплаты налога на добавленную стоимость в соответствии с подпунктом 15 пункта 2 статьи 146 главы 21 Налогового кодекса Российской Федерации.

Таблица 2.2.3

Льготные тарифы на водоотведение для всех категорий потребителей в Республике Коми на 2022 г. (в ред. Приказов Комитета Республики Коми по тарифам от 20.06.2022 N 31/1, от 24.06.2022 N 32/3)36 ПРИКАЗ от 20 июня 2022 г. N 31/1 О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В ПРИКАЗ КОМИТЕТА РЕСПУБЛИКИ КОМИ ПО ТАРИФАМ ОТ 20 ДЕКАБРЯ 2021 Г. N 69/57 "О ЛЬГОТНЫХ ТАРИФАХ В СФЕРЕ ХОЛОДНОГО ВОДОСНАБЖЕНИЯ, ВОДООТВЕДЕНИЯ В РЕСПУБЛИКЕ КОМИ НА 2022 ГОД" (КонсультантПлюс), утратил силу с 01.12.2022 г.

Наименование организации поставщика, территории муниципальных образований	Категория абонентов	Размеры льготных тарифов, руб./куб. м

с 01.01 по 30.06	с 01.07 по 31.12
АО "Коми тепловая компания" (Усть-Цилемский филиал)	Население и приравненные к нему категории потребителей (тариф указан с учетом НДС)	87,12	90,69

Потребители за исключением населения и приравненных к нему категорий потребителей (тариф указан без учета НДС)	306,51	326,43
АО "Коми тепловая компания" (Сысольский филиал)	Население и приравненные к нему категории потребителей (тариф указан с учетом НДС)	87,12	90,69

Потребители за исключением населения и приравненных к нему категорий потребителей (тариф указан без учета НДС)	135,71	144,53
АО "Коми тепловая компания" (Корткеросский филиал)	Население и приравненные к нему категории потребителей (тариф указан с учетом НДС)	87,12	90,69

Потребители за исключением населения и приравненных к нему категорий потребителей (тариф указан без учета НДС)	113,29	120,65
АО "Коми тепловая компания" (Усть-Куломский филиал)	Население и приравненные к нему категории потребителей (тариф указан с учетом НДС)	87,12	90,69

Потребители за исключением населения и приравненных к нему категорий потребителей (тариф указан без учета НДС)	157,12	167,33
АО "Коми тепловая компания" (Койгородский филиал)	Население и приравненные к нему категории потребителей (тариф указан с учетом НДС)	87,12	90,69

Потребители за исключением населения и приравненных к нему категорий потребителей (тариф указан без учета НДС)	306,29	326,20
АО "Коми тепловая компания" (Троицко-Печорский филиал)	Население и приравненные к нему категории потребителей (тариф указан с учетом НДС)	56,98	59,30

Потребители за исключением населения и приравненных к нему категорий потребителей (тариф указан без учета НДС)	65,05	69,28
АО "Коми тепловая компания" (Удорский филиал)	Население и приравненные к нему категории потребителей (тариф указан с учетом НДС)	87,12	90,69

Потребители за исключением населения и приравненных к нему категорий потребителей (тариф указан без учета НДС)	162,45	173,01
АО "Коми тепловая компания" (Ижемский филиал)	Население и приравненные к нему категории потребителей (тариф указан с учетом НДС)	87,12	90,69

Потребители за исключением населения и приравненных к нему категорий потребителей (тариф указан без учета НДС)	223,06	237,56
АО "Коми тепловая компания" (Печорский филиал)	Население и приравненные к нему категории потребителей (тариф указан с учетом НДС)	87,12	90,69

Потребители за исключением населения и приравненных к нему категорий потребителей (тариф указан без учета НДС)	176,35	187,81
МО МР "Печора" (МУП "Горводоканал")	Население и приравненные к нему категории потребителей (тариф указан с учетом НДС)	48,76	51,92

Потребители за исключением населения и приравненных к нему категорий потребителей (тариф указан без учета НДС)	43,63	47,55
МО МР "Усть-Вымский" (ОАО "Усть-Вымская тепловая компания")	Население и приравненные к нему категории потребителей (тариф указан с учетом НДС)	63,56	66,16

Потребители за исключением населения и приравненных к нему категорий потребителей (тариф указан без учета НДС)	72,60	77,32
МО МР "Усть-Вымский" (ООО "Газпром энерго")	Население и приравненные к нему категории потребителей (тариф указан с учетом НДС)	48,08	51,20
ООО "Сыктывдинская тепловая компания" (МО СП "Палевицы", МО СП "Мандач", МОСП "Слудка", МО СП "Часово")	Население и приравненные к нему категории потребителей, (тариф указан с учетом НДС)	40,43	43,04

Потребители за исключением населения и приравненных к нему категорий потребителей (тариф указан без учета НДС)	47,24	51,49
ООО "Сыктывдинская тепловая компания" (МО СП "Пажга", МО СП "Шошка", МО СП "Яснэг", МО СП "Ыб")	Население и приравненные к нему категории потребителей, (тариф указан с учетом НДС)	69,07	71,90

Потребители за исключением населения и приравненных к нему категорий потребителей (тариф указан без учета НДС)	78,87	84,00
МО МР "Прилузский" (АО "Коммунальник")	Население и приравненные к нему категории потребителей, (тариф указан с учетом НДС)	83,04	86,44

Потребители за исключением населения и приравненных к нему категорий потребителей (тариф указан без учета НДС)	72,43	77,14
МО ГО "Вуктыл" (ООО "Аквасервис")	Население и приравненные к нему категории потребителей, (тариф указан с учетом НДС)	49,27	52,46

Потребители за исключением населения и приравненных к нему категорий потребителей (тариф указан без учета НДС)	56,25	59,90
АО "Княжпогостская теплоэнергетическая компания"	Население и приравненные к нему категории потребителей, (тариф указан с учетом НДС)	63,37	65,96

Потребители за исключением населения и приравненных к нему категорий потребителей (тариф указан без учета НДС)	72,38	77,08
МО ГО "Сыктывкар" (МУП "Жилкомуслуги")	Население и приравненные к нему категории потребителей, (тариф указан с учетом НДС)	70,13	73,00
МО ГО "Инта" (ООО "Акваград")	Население и приравненные к нему категории потребителей, (тариф указан с учетом НДС)	66,89	69,62

Потребители за исключением населения и приравненных к нему категорий потребителей (тариф указан без учета НДС)	58,34	62,13
ООО "Усинская Тепловая Компания"	Население и приравненные к нему категории потребителей, (тариф указан с учетом НДС)	56,14	58,44

Потребители за исключением населения и приравненных к нему категорий потребителей (тариф указан без учета НДС)	48,96	52,14
МО ГО "Сыктывкар" (ЭМУП "Жилкомхоз")	Население и приравненные к нему категории потребителей, (тариф указан с учетом НДС)	39,11	41,65

Потребители за исключением населения и приравненных к нему категорий потребителей (тариф указан без учета НДС)	34,11	37,18
МО ГО "Воркута" (ООО "Водоканал")	Население и приравненные к нему категории потребителей (тариф указан без учета НДС)	52,06	54,19

Потребители за исключением населения и приравненных к нему категорий потребителей (тариф указан без учета НДС)	54,48	58,02
( в ред. Приказа Комитета Республики Коми по тарифам от 24.06.2022 N 32/3)
МО МР "Сосногорск" (ОАО "Водоканал")	Население и приравненные к нему категории потребителей, (тариф указан с учетом НДС)	40,38	43,00

Потребители за исключением населения и приравненных к нему категорий потребителей (тариф указан без учета НДС)	35,22	38,39
МО МР "Сосногорск" (ООО "Водоканал" (пгт. Нижний Одес))	Население и приравненные к нему категории потребителей, (тариф указан без учета НДС)	39,50	42,06

Потребители за исключением населения и приравненных к нему категорий потребителей (тариф указан без учета НДС)	41,34	45,06
ООО "ВодаСервис" (ГП "Войвож")	Население и приравненные к нему категории потребителей, (тариф указан без учета НДС)	43,77	46,61

Потребители за исключением населения и приравненных к нему категорий потребителей (тариф указан без учета НДС)	45,83	49,95
МО МР "Сыктывдинский" (МУП "Энергия")	Население и приравненные к нему категории потребителей, (тариф указан с учетом НДС)	33,67	35,86

Потребители за исключением населения и приравненных к нему категорий потребителей (тариф указан без учета НДС)	29,36	32,00
ООО "ВодаСервис" (пгт. Верхнеижемский)	Население и приравненные к нему категории потребителей, (тариф указан без учета НДС)	31,06	33,08

Потребители за исключением населения и приравненных к нему категорий потребителей (тариф указан без учета НДС)	31,78	34,64
МУП "Ухтаводоканал"	Население и приравненные к нему категории потребителей, (тариф указан с учетом НДС)	-	62,29

Потребители за исключением населения и приравненных к нему категорий потребителей (тариф указан без учета НДС)	-	53,11
МО ГО "Воркута" (ФГБУ "ЦЖКУ")	Население и приравненные к нему категории потребителей, (тариф указан с учетом НДС)	-	55,64

Таблица 2.2.4

Тарифы на электроэнергию для населения, действующие на территории Республики Коми в 2022 г. (с учетом НДС)37 Приказ Комитета Республики Коми по тарифам от 09.12.2021 г. №61/1

№ п/п	Показатель (группы потребителей с разбивкой тарифа по ставкам и дифференциацией по зонам суток)	Ед. изм.	1 полугодие	2 полугодие
1	Население, за исключением указанного в пункте 2 и 3 (тарифы указываются в рублях с учетом НДС)
1.1	Одноставочный тариф	руб./кВтч	5,08	5,28
1.2	Тариф, дифференцированный по двум зонам суток

Дневная зона	руб./кВтч	5,85	6,07

Ночная зона	руб./кВтч	3,05	3,17
1.3	Тариф, дифференцированный по двум зонам суток

Пиковая зона	руб./кВтч	6,10	6,34

Полупиковая зона	руб./кВтч	5,08	5,28

Ночная зона	руб./кВтч	3,05	3,17
2	Население, проживающее в городских населенных пунктах в домах, оборудованных в установленном порядке стационарными электроплитами и (или) электроотопительными установками, и приравненные к ним (тарифы указываются в рублях с учетом НДС)
2.1	Одноставочный тариф	руб./кВтч	3,56	3,70
2.2	Тариф, дифференцированный по двум зонам суток

Дневная зона	руб./кВтч	4,10	4,26

Ночная зона	руб./кВтч	2,14	2,22
2.3	Тариф, дифференцированный по трем зонам суток

Пиковая зона	руб./кВтч	4,27	4,44

Полупиковая зона	руб./кВтч	3,56	3,70

Ночная зона	руб./кВтч	2,14	2,22
3	Население, проживающее в сельских населенных пунктах и приравненные к ним (тарифы указываются с учетом НДС)
3.1	Одноставочный тариф	руб./кВтч	3,56	3,70
3.2	Тариф, дифференцированный по двум зонам суток

Дневная зона	руб./кВтч	4,10	4,26

Ночная зона	руб./кВтч	2,14	2,22
3,3	Тариф, дифференцированный по трем зонам суток

Пиковая зона	руб./кВтч	4,27	4,44

Полупиковая зона	руб./кВтч	3,56	3,70

Ночная зона	руб./кВтч	2,14	2,22
4	Потребители, приравненные к населению
4.1	Садоводческие, огороднические или дачные некоммерческие объединения граждан, гарантирующие поставщики, энергосбытовые и энергоснабжающие организации
4.1.1	Одноставочный тариф	руб./кВтч	3,56	3,70
4.1.2	Тариф, дифференцированный по двум зонам суток

Дневная зона	руб./кВтч	4,10	4,26

Ночная зона	руб./кВтч	2,14	2,22
4.1.3	Тариф, дифференцированный по трем зонам суток

Пиковая зона	руб./кВтч	4,27	4,44

Полупиковая зона	руб./кВтч	3,56	3,70

Ночная зона	руб./кВтч	2,14	2,22

Таблица 2.2.5

Тарифы на газ, действующие на территории Республики Коми в 2022 г. (с учетом НДС)38 Приказ Комитета Республики Коми по тарифам от 17 июня 2021 г. №20/8 «О розничных ценах на газ, реализуемый ООО «Газпром межрегионгаз Ухта» населению Республики Коми»;

№ п/п	Наименование тарифа и его параметры	Розничная цена руб., 1 м3.

I полугодие	Средний индекс по Республике Коми на II полугодие 2022 г., %39 Распоряжение Правительства Российской Федерации от 30.10.2021 № 3073-р;
1	Приготовление пищи и нагрев воды с использованием газовой плиты (в отсутствие других направлений использования газа); Нагрев воды с использованием газового водонагревателя при отсутствии центрального горячего водоснабжения (в отсутствие других направлений использования газа).	5755,57	4,1
2	Приготовление пищи и нагрев воды с использованием газовой плиты и нагрев воды с использованием газового водонагревателя при отсутствии центрального горячего водоснабжения (в отсутствие других направлений использования газа).	5527,12

3	Отопление с одновременным использованием газа на другие цели; Отопление и (или) выработка электрической энергии с использованием котельных всех типов и (или) иного оборудования, находящихся в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирных домах.	4952,29

Затраты на подключение к сетям инженерно-технического обеспечения на территории Республики Коми в 2022 г.

Стандартизированные ставки на 2022 г., используемые для определения платы за технологическое присоединение внутри границ земельного участка заявителя, для случаев технологического присоединения газоиспользующего оборудования к сетям газораспределения АО «Газпром газораспределение Сыктывкар» с максимальным расходом газа 42 м3/час и менее и (или) проектным рабочим давлением в присоединяемом газопроводе 0,6 Мпа40 Приказ Комитета Республики Коми по тарифам от 30.12.2021 г. №77/4 «Об установлении стандартизированных тарифных ставок, используемых для определения величины платы за технологическое присоединение газоиспользующего оборудования к сетям газораспределения АО «Газпром газораспределение Сыктывкар» на 2022 год»; :

Таблица 2.2.6

Плата за подключение к системе теплоснабжения ООО «Сыктывкарская тепловая компания» в отношении объектов заявителей, расположенных на территории МО ГО Сыктывкар Республики Коми, при наличии технической возможности подключения на 2022 г:41 Приказ Комитета Республики Коми по тарифам от 28.12.2021 г. №75/5 «Об установлении платы за подключение к системе теплоснабжения ООО «Сыктывкарская тепловая компания» на 2022 год»;

Наименование расходов	Плата, тыс. руб./Гкал/ч
Расходы на проведение мероприятий по подключению объектов заявителей (П1)	-
Подземная прокладка, канальная	до 250 мм	1846,07

Плата за подключение к системе теплоснабжения ЭМУП «Жилкомхоз» в отношении объектов заявителей, расположенных на территории МО ГО Сыктывкар Республики Коми, при наличии технической возможности подключения на 2022 год:42 Приказ Комитета Республики Коми по тарифам от 1 августа 2022 г. № 45/1 "Об установлении платы за подключение к системе теплоснабжения ЭМУП "Жилкомхоз" на 2022 год"

Наименование расходов	Плата, тыс. руб./Гкал/ч
Расходы на проведение мероприятий по подключению объектов заявителей (П1)	85,98
Подземная прокладка, канальная	до 250 мм	2273,00

Порядок технологического присоединения к электрическим сетям определен Правилами технологического присоединения энергопринимающих устройств потребителей электрической энергии, объектов по производству электрической энергии, а также объектов электросетевого хозяйства, принадлежащих сетевым организациям и иным лицам, к электрическим сетям, утвержденными постановлением Правительства РФ от 27.12.2004 г. № 861.

Размер платы за технологическое присоединение рассчитывается в соответствии с Методическими указаниями по определению размера платы за технологическое присоединение к электрическим сетям, утвержденными приказом ФАС России от 29.08.2017 № 1135/17 (далее – Методические указания от 29.08.2017).

Ставки для определения величины платы за технологическое присоединение на 2022 г. и величина платы за технологическое присоединение энергопринимающих устройств максимальной мощностью установлены приказом Комитета Республики Коми по тарифам от 24.12.2021 г. №73/1 «Об установлении платы за технологическое присоединение энергопринимающих устройств максимальной мощностью до 15 кВт включительно, стандартизированных тарифных ставок, ставок за единицу максимальной мощности, формул для расчета платы за технологическое присоединение потребителей электрической энергии, объектов электросетевого хозяйства, принадлежащих сетевым организациям и иным лицам, к территориальным распределительным электрическим сетям на территории Республики Коми».

Размер платы определяется:

Для заявителя, подавшего заявку в целях технологического присоединения энергопринимающих устройств максимальной мощностью, не превышающей 15 кВт включительно (с учетом ранее присоединенной в данной точке присоединения мощности) при присоединении объектов, отнесенных к третьей категории надежности (по одному источнику электроснабжения) при условии, что расстояние от границ участка заявителя до объектов электросетевого хозяйства на уровне напряжения до 20 кВ включительно необходимого заявителю класса напряжения сетевой организации, в которую подана заявка, составляет не более 300 метров в городах и поселках городского типа и не более 500 метров в сельской местности, – в размере 550 руб. за одно присоединение (с учетом НДС).

В отношении садоводческих, огороднических, дачных некоммерческих объединений и иных некоммерческих объединений (гаражно-строительных, гаражных кооперативов) – в размере 550 руб. (с учетом НДС), умноженных на количество членов этих объединений, при условии присоединения каждым членом такого объединения не более 15 кВт по третьей категории надежности (по одному источнику электроснабжения) с учетом ранее присоединенных в данной точке присоединения энергопринимающих устройств при присоединении к электрическим сетям сетевой организации на уровне напряжения до 20 кВ включительно и нахождения энергопринимающих устройств указанных объединений на расстоянии не более 300 метров в городах и поселках городского типа и не более 500 метров в сельской местности до существующих объектов электросетевого хозяйства сетевых организаций.

Тарифы ОАО «Сыктывкарский Водоканал» на подключение (технологическое присоединение) к централизованным системам холодного водоснабжения, водоотведения на период с 01.01.2022 г. по 31.12.2022 г.43 Приказ Комитета Республики Коми по тарифам от 26.11.2021 г. №55/7 «О тарифах ОАО «Сыктывкарский Водоканал» на подключение (технологическое присоединение) к централизованным системам холодного водоснабжения, водоотведения»

Таблица 2.2.7

Анализ уровня цен в строительной области Республики Коми

Объем работ, выполненных по виду деятельности «Строительство» - это строительные работы, выполненные организациями собственными силами на основании договоров и (или) контрактов, заключаемых с заказчиками, а также работы, выполненные хозяйственным способом. В стоимость этих работ включаются работы по строительству новых объектов, капитальному и текущему ремонту, реконструкции жилых и нежилых зданий и инженерных сооружений. Данные приводятся с учетом объемов, выполненных субъектами малого предпринимательства, и объемов работ, не наблюдаемых прямыми статистическими методами в строительстве. Индекс физического объема работ, выполненных по виду деятельности «Строительство», рассчитан в сопоставимых ценах. В качестве сопоставимых цен приняты среднегодовые цены предыдущего года.

Таблица 2.2.8

Динамика объема работ, выполненных по виду деятельности «Строительство»

в Республике Коми в 2022 г.44 https://komi.gks.ru/storage/mediabank/%D0%94%D0%9E%D0%9A%D0%9B%D0%90%D0%94_1(1).pdf

Период 2022 г.	Млн. руб.	В % к соответствующему периоду предыдущего г.	В % к предыдущему периоду
Январь	976,2	40,3	9,4
Февраль	1793,7	87,3	183,3
Март	2044,7	66,6	112,8
I квартал	4814,5	63,8	22,2
Апрель	2445,9	45,3	119,3
Май	1800,3	41,1	73,1
Июнь	6036,5	152,0	332
II квартал	10282,7	74,5	209
I полугодие	15097,3	70,7	-
Июль	3227,2	57,7	53,8
Август	3088,7	52,1	95,3
Сентябрь	3286,1	81,4	105,3
III квартал	9602,0	61,6	92,8
Январь-сентябрь	24699,2	66,9	-
Октябрь	2648,2	51,8	80,3
Ноябрь	2213,9	33,5	83,9
Декабрь	10216,6	94,3	461
IV квартал	15078,7	66,9	155,4
Год	39777,9	66,9	-

Таблица 2.2.9

Индексы цен приобретения отдельных видов материалов строительными организациями

Объем работ, выполненных по виду деятельности «Строительство», в 2022 г. составил 39,8 млрд. руб., что на 33,1% меньше, чем в 2021 г.

Рис. 2.2.1. Объем работ по виду деятельности «Строительство», в % к предыдущему г.

На уменьшение объема строительных работ повлияло значительное удорожание стоимости стройматериалов, в том числе металлопроката и пиломатериалов, а также низкая активность населения по строительству жилых домов в связи с неблагоприятной экономической ситуацией, вызванной пандемией COVID-19 и проведением специальной военной операции, ухудшением условий кредитования.

В 2022 г. введены в эксплуатацию 2722 квартиры (без учета квартир в общежитии), в том числе 1170 - в жилых домах, построенных населением.

Общая площадь введенного жилья составила 202,8 тыс. кв.м., что на 13% больше, чем в 2021 г. Населением построено 128,2 тыс. кв.м. - на 12,3% больше, чем в предыдущем г.

В сельской местности населением введено 64,5 тыс. кв.м. общей площади жилья.

Рис. 2.2.2. Ввод в действие жилых домов, в % к предыдущему г.

Рис. 2.2.3. Ввод в действие жилых домов, тыс. м2 общей площади жилых помещений

Рис. 2.2.4. Ввод жилья в сельской местности, тыс. м2 общей площади жилых помещений

Анализ проектных деклараций показывает следующую структуру введенных застройщиками жилых домов в разрезе их этажности:

Рис. 2.2.5. Распределение общей площади введенных жилых домов по этажности, в % к итогу

Наибольшая доля жилищного строительства приходится на дома высотой 9 - 10 этажей - 42% от всей площади строящегося жилья организациями-застройщиками. Объекты высотного строительства (25 и более этажей) в Республике Коми не выявлены.

Лидером по вводу жилой недвижимости в 2022 г. является г. Сыктывкар – столица республики:

Рис. 2.2.6. Ввод жилья по муниципальным образованиям, тыс. м2 общей площади жилых помещений

Обеспеченность населения жилой площадью к 2022 г. составила 29,2 кв.м. общей площади в расчете на одного жителя.45 https://www.bnkomi.ru/data/news/145332/#:~:text=Средняя%20обеспеченность%20общей%20площадью%20одного,начало%20года%20406%2C2%20тыс.

Портал «Единый ресурс застройщиков» отслеживает деятельность всех застройщиков страны. По итогам последнего исследования экспертов, ГКС занял лидирующие позиции среди застройщиков республики.

Рис. 2.2.7. ТОП застройщиков Республики Коми46 https://erzrf.ru/top-zastroyshchikov/respublika-komi?topType=1&date=

Рис. 2.2.8. Ввод жилья по типам застройщиков в 2022 г.

Населением в 2022 г. построено 127,7 тыс. кв.м. общей площади жилых помещений (на 11,8% больше, чем в предыдущем г.).

Таблица 2.2.10

Себестоимость строительства 1 кв. метра жилья в Республике Коми в 2022 г.47 Единая информационная система жилищного строительства

Период	Медианная стоимость 1 кв.м./тыс. руб.	Средняя стоимость 1 кв.м./ тыс. руб.	Дома, шт.	Проектные декларации, шт.
Январь 2022	39,7	42,5	11	10
Февраль 2022	39,2	42,0	10	9
Июль 2022	39,8	45,5	7	6
Август 2022	39,6	44,5	8	7
Сентябрь 2022	39,4	39,2	7	6
Октябрь 2022	39,6	40,7	6	5
Ноябрь 2022	39,6	39,0	8	7
Декабрь 2022	39,4	37,1	9	8

Статистика учетно-регистрационных действий за 12 месяцев 2022 г.48 https://gpmikun.ru/govinfo/

Заместитель руководителя Управления Наталья Мирон: за 12 месяцев 2022 г. в Управление Росреестра по Республике Коми поступило 101175 обращений на осуществление учетно-регистрационных действий, из них в электронном виде – 49307 (49,3 %). На государственную регистрацию договоров долевого участия в 2022 г. подано 877 заявлений, из них 602 (68,6 %) в электронном виде.

Рис. 2.2.9. Обращения на государственную регистрацию договоров долевого участия в 2022 г. на территории Республики Коми

Рис. 2.2.10. Обращения на осуществление учетно-регистрационных действий, поступившие в 2022 г. в Управление Росреестра по Республике Коми

Особенности кредитования рынка недвижимости и его финансовые показатели в 2022 г.

Кредит – это ссуда, предоставленная кредитором (в данном случае банком) заемщику под определенные проценты за пользование деньгами. Кредиты выдаются физическим и юридическим лицам49 http://www.banki.ru/wikibank/kredit/ .

Условия предоставления кредита банк устанавливает в кредитном договоре. Как правило, в нем оговариваются сроки, все платежи по кредиту, меры ответственности за нарушение договора, штрафы за допущенную просроченную задолженность со стороны заемщика.

РИА-Рейтинг ранжировало регионы России по ипотечной долговой нагрузке. Коми оказалась на 11 месте. Средний размер займа — 3 млн. руб. Соотношение ежемесячного платежа по ипотеке и средней зарплаты — 40,8%. Коми обогнала два соседних региона – Архангельскую (12) и Кировскую (38) области. А вот ЯНАО (3) и НАО (4) оказались выше по списку50 https://www.bnkomi.ru/data/news/151298/ .

Республика Коми находится на втором месте рейтинга по доступности ипотеки. Для сравнения были выбраны 50 крупнейших субъектов РФ по размеру ипотечного портфеля, сообщает сайт Национальные Кредитные Рейтинги.

В пятерку субъектов с самым высоким соотношением "зарплата/платеж" вошли Сахалинская область, Республика Коми, Республика Саха (Якутия), Архангельская область и Тюменская область. Для всех этих регионов характерна зарплата выше средней по всей выборке - 52 тыс. руб.

Согласно данным, средний срок кредита в сентябре 2022 г. составил 263,1 мес. Он изменился по сравнению с сентябрем 2021 г. на 12%. Средняя процентная ставка в Коми на прошлый год равнялась 7,4%, а средний месячный платеж - почти 24 тыс. рублей51 https://komiinform.ru/news/245089 .

Рис. 2.2.11. Субъекты РФ по доступности обслуживания ипотеки

В настоящее время жилищное кредитование является одним из реальных механизмов улучшения жилищных условий населения.

Всего в 2022 г. жителям Коми выдано 8,8 тысяч ипотечных жилищных кредитов на сумму 25,2 млрд. руб. Количество выданной ипотеки в регионе сократилось на треть по сравнению с 2021 г. Общая сумма была на 21,2 процента меньше, чем в 2021 г. Кредитный портфель жителей региона на 1 января составлял 83,5 млрд. руб., что на девять процентов больше по сравнению с началом 2022 г.52 https://siktivkar.bezformata.com/listnews/vidannoy-ipoteki-v-komi-za-god/114295579/

В целях улучшения жилищных условий граждан и увеличения объемов жилищного строительства в Республике Коми в 2022 г. реализуются различные меры государственной поддержки граждан при приобретении ими жилья, в том числе ипотечные программы с государственной поддержкой граждан, оператором которых выступает АО «ДОМ.РФ», а также программы поддержки, действующие на территории Республики Коми:

Социальная выплата молодым семьям в Республике Коми. Предоставление социальной выплаты молодым семьям для улучшения жилищных условий до 35% от стоимости жилья. Программа действует до 31.12.2025 г.;

Социальная выплата на улучшение жилищных условий в сельской местности в Республике Коми. Предоставление социальных выплат на строительство или приобретение жилья жителям сельских территорий. Программа действует до 31.12.2025 г.;

Выплата для жителей сельской местности на завершение строительства дома, расположенного на территории проживания, достроенного не менее, чем на половину. Программа действует до 31.12.2025 г.;

Дополнительная социальная выплата в размере 5% от стоимости жилья для молодых семей, в которых появился ребенок. Бессрочно;

Региональный семейный капитал в Республике Коми. Семьи, в которых с 2011 г. появился третий или последующий ребенок (с 2020 г. первый ребенок), могут получить семейный капитал до 150 тыс. руб., средства семейного капитала могут быть направлены на улучшение жилищных условий. Бессрочно;

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан бесплатно. Программа позволяет отдельным категориям граждан получить земельные участки в собственность для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства с возможностью возведения жилого дома. Предоставление земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Коми или муниципальной собственности, осуществляется уполномоченным органом исполнительной власти Республики Коми или органом местного самоуправления в Республике Коми. Бессрочно;

Единовременная выплата на оплату ипотеки для семей с детьми в Республике Коми. Семьи с двумя и более детьми могут получить единовременную выплату на погашение ипотечного кредита. Предоставление семьям социальной выплаты на строительство или приобретение жилья в виде компенсации на погашение части ипотеки. Такую выплату могут получить семьи (или одинокие родители) при рождении с 1 января 2010 г. второго ребенка и последующих детей. Программа действует до 31.12.2022 г.;

Сельская ипотека. В рамках программы можно получить льготный ипотечный кредит по ставке от 0,1% до 3% годовых на приобретение или строительство квартиры или дома на сельских территориях.

Государственная программа поддержки семей с детьми. Предоставление государством до 450 000 рублей на погашение задолженности по ипотеке для многодетных семей.53 https://спроси.дом.рф/catalog/filter/region-is-komi/apply/

Налогообложение в Республике Коми

Нормативные правовые акты регулирующие налоговые правоотношения на территории Республики Коми:

1. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 05.08.2000 N 117-ФЗ (ред. от 01.05.2022) (с изм. и доп., вступ. в силу с 16.05.2022);

2. Закон Республики Коми от 24.11.2003 № 67-РЗ О налоге на имущество организаций на территории Республики Коми (ред. 11.10.2021);

3. Статья 378.2 «Налогового кодекса Российской Федерации (часть вторая)» от 05.08.2000 N 117-ФЗ;

4. Статья 406 «Налогового кодекса Российской Федерации (часть вторая)» от 05.08.2000 N 117-ФЗ;

В состав системы налогообложения недвижимости включаются налоги, объектом которых выступают земельные участки, здания и сооружения, характеризующиеся наличием физических свойств недвижимости, экономических признаков и определенным правовым статусом.

Не признаются объектами налогообложения (объекты недвижимости):

1) земельные участки и иные объекты природопользования (водные объекты и другие природные ресурсы);

2) имущество, принадлежащее на праве оперативного управления федеральным органам исполнительной власти и федеральным государственным органам, в которых законодательством Российской Федерации предусмотрена военная и (или) приравненная к ней служба, используемое этими органами для нужд обороны, гражданской обороны, обеспечения безопасности и охраны правопорядка в Российской Федерации;

3) объекты, признаваемые объектами культурного наследия (памятниками истории и культуры) народов Российской Федерации федерального значения в установленном законодательством Российской Федерации порядке;

4) имущество, закрепленное на праве оперативного управления за учреждениями, находящимися в ведении федерального органа исполнительной власти, основными задачами которого являются материально-техническое обеспечение деятельности и социально-бытовое обслуживание Президента Российской Федерации, оказывающими государственные услуги и выполняющими работы по санаторно-курортному лечению и организованному отдыху.

Перечень имущества, облагаемого по кадастровой стоимости (далее — Перечень имущества), ежегодно формируется и публикуется в открытом доступе уполномоченным органом исполнительной власти субъекта федерации. Перечень имущества содержит список тех объектов обложения налогом на имущество, для которых этот налог рассчитывается исходя из их кадастровой оценки. У уполномоченных органов власти субъектов федерации в связи с этим появилась дополнительная функция — предоставление детализированного перечня недвижимых объектов, относящихся к категориям объектов, облагаемых налогом от кадастровой стоимости. Виды этих объектов перечислены в подп. 1, 2 п. 1 ст. 378.2 НК РФ. Ежегодно составляемые уполномоченными органами власти субъектов федерации Перечни имущества содержат техническую информацию и предназначены для уведомления налогоплательщиков и ФНС о недвижимости, облагаемой налогом на имущество по кадастровой стоимости. Под кадастровой стоимостью понимается рыночная оценка имущества, определяемая независимыми оценщиками под контролем уполномоченных федеральных органов власти. Кадастровая оценка осуществляется с соблюдением положений закона «Об оценочной деятельности» от 29.07.1998 № 135-ФЗ. Переоценка имущества производится не чаще 1 раза в 3 г. (по федеральным городам не чаще 1 раза в 2 г.) и не реже 1 раза в 5 лет. Итоги произведенных оценочных работ вносятся в единую базу Росреестра.

Налог на имущество физических лиц утверждается местными органами власти. Базовые ставки, порядок расчета и предоставления льгот по имущественному налогу предусмотрены главой 32 НК РФ.

Налогом облагается только недвижимое имущество, указанное в ст. 401 НК РФ:

жилой дом;

квартира, комната;

гараж, машино-место;

единый недвижимый комплекс (совокупность зданий и сооружений, объединенных единым назначением);

объект незавершенного строительства (ОНС);

иные здания, строения, сооружения, помещения.

К домам относятся и жилые строения, возведенные на земельных участках, предоставленных для ИЖС, ведения личного подсобного или дачного хозяйства, садоводства и огородничества. Не подпадают под налогообложения строения, не отнесенные к объектам недвижимости (сараи, теплицы, временные постройки и т.д.). Также не облагается налогом общее имущество МКД.

Налог на имущество должны платить только собственники недвижимости. Пока объект не зарегистрирован в Росреестре, налог не взимается. Также не нужно платить налог за недвижимость, полученную в аренду.

Ставки имущественного налога ежегодно утверждают местные органы власти. В ст. 406 НК РФ утверждены базовые ставки, которые не могут превышаться местными органами власти:

0,1 % от кадастровой стоимости - дома, квартиры комнаты или их части; ОНС, если после завершения строительства будет зарегистрирован дом; единые недвижимые комплексы, если в их составе есть хотя бы один дом; гаражи и машино-места; хозпостройки с площадью до 50 кв.м., отнесенные к объектам недвижимости.

2 % от кадастровой стоимости - для объектов, указанных в ст. 378.2 НК РФ, либо при кадастровой стоимости свыше 300 млн. руб.;

0,5 % от кадастровой стоимости - для иных категорий объектов.

Кроме снижения ставок ниже указанных размеров, местные власти могут применять дифференцированные коэффициенты в зависимости от:

кадастровой стоимости объекта;

вида объекта недвижимости;

места нахождения объекта;

видов территориальных зон, в границах которых расположен объект.

Дифференцированные ставки не могут носить индивидуального характера, т. е. распространяются на всех плательщиков.

Государственный совет Коми 23 июня 2022 г. внес предложенные правительством республики поправки в несколько региональных законов, которые регулируют сферу налогообложения54 https://www.bnkomi.ru/data/news/145595/ . Внесены изменения в законы о транспортном налоге и о налоге на имущество организаций. В последнем есть перечень организаций, которые освобождены от уплаты налога на имущество. Налоговые льготы будут распространены и на организации, состоящие на учете в налоговых органах в Коми и занимающиеся пассажирскими и грузовыми перевозками по воздуху.

Земельный налог на территории Республики Коми введен в 20 муниципальных образованиях. В 19 муниципальных образованиях ставки налога по категориям земельных участков соответствуют максимальным ставкам налога, установленным в статье 394 НК РФ.

На официальном сайте Федеральной налоговой службы по адресу https://www.nalog.gov.ru/rn11/service/tax/ приведена справочная информация о ставках и льготах по налогам в разрезе муниципальных образований Республики Коми.

В МО ГО Сыктывкар ставки снижены – 0,1 процента от кадастровой стоимости участка – в отношении земельных участков, занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящейся на объект, не относящийся к жилищному фонду и к объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса) или приобретенных (предоставленных) для жилищного строительства.

Влияние социально-экономических факторов на рынок недвижимости

Рынок недвижимости – по сути всегда локальный и прямо зависит уровня развития и состояния региональной экономики, доходов местного населения и бизнеса, но - это лишь производные от общего состояния экономики страны, федерального законодательства, исполнения государственного бюджета, федеральных целевых программ, определяющих пути и темпы развития всех регионов.

В 2022 г. рынок недвижимости пережил два мощных потрясения. После начала спецоперации усилилось санкционное давление на Россию. Событие стало серьезной нагрузкой для экономики и неминуемо повлияло на стоимость жилья.

Экономика государства переживает не лучшие времена, население имеет проблемы с трудоустройством и доходами, но тем не менее спрос на недвижимость возрастает, это объясняется тем, что свои сбережения люди предпочитают вкладывать в самый надежный актив – недвижимое имущество. Основной причиной резкого подъема цен на недвижимость весной 2022 г. стал кратковременный ажиотажный спрос. По законам рынка в ответ на кратно возросший спрос продавцы подняли цены на свои товары. Дополнительное влияние на стоимость жилья оказал рост стоимости стройматериалов: тренд сохраняется еще с начала пандемии коронавируса.

28 февраля 2022 г., через четыре дня после начала спецоперации, Центробанк повысил ключевую ставку с 9,5 до 20% годовых. Ставки по ипотеке тоже резко выросли, и она стала неподъемной для заемщиков. Спасали льготные программы: «Господдержка 2020–2022», «Семейная» и выплаты до 450 тыс. рублей на погашение ипотеки для многодетных семей. Власти пытаются поддерживать рынок: была запущена новая программа господдержки — для IT-специалистов. Дважды снижалась ставка по программе льготной ипотеки (сначала с 12 до 9%, затем до 7%).

«В III квартале 2022 г., по программе льготной ипотеки была выдана почти половина объема всех ипотечных кредитов (48%, или 633,7 млрд руб.)» — говорят аналитики Банки.ру со ссылкой на данные ДОМ.РФ. — Это в свою очередь около трети от общего количества ипотечных кредитов в III квартале. Средневзвешенная ставка по льготной программе составляла на 31 октября 2022 г. 6,6% против рыночных ставок 10,6% и 10,7% на новостройки и вторичном рынке соответственно». Еще одна программа, которая стала популярной в 2022 г. — ипотека от застройщиков. Клиентам предлагали околонулевые ставки на весь срок кредита, но при этом стоимость квартир была выше, чем в среднем по рынку.

Как менялась ключевая ставка в 2022 г.55 https://www.banki.ru/news/daytheme/?id=10977271 :

С 9,5 до 20% годовых — 28 февраля, после начала спецоперации на Украине;

17% годовых — 11 апреля;

14% годовых — 29 апреля;

11% годовых — 27 мая;

9,5% годовых — 10 июня;

8% годовых — 22 июля;

7,5% годовых — 16 сентября;

7,5% годовых — 28 октября;

7,5% годовых — 16 декабря.

Ипотечные программы с государственной поддержкой, субсидии и другие льготы, закрепленные в законодательстве, повышают спрос на недвижимость и приводят к формированию средних цен на жилую недвижимость. В целом применение данных инструментов в кризис можно оценить, как эффективное.

Главная проблема, с которой столкнулся рынок недвижимости в 2022 г. – это различные международные факторы, поскольку он пока не может регулироваться исключительно внутренними рычагами влияния, хотя активная деятельность в этом направлении ведется. Первое неудобство, с которым рынку пришлось разбираться после наступления кризиса – это логистика и оборудование. Некоторые виды строительной техники, а также отдельные материалы, поставлялись из-за рубежа, и эти поставки одномоментно прервались. Особой задержки в возведении жилых домов и, как следствие подорожание квартир, логистические нарушения не вызвали, благодаря существующей подушке безопасности. Также современные способы быстрого монтажа многоквартирных домов дают возможность обеспечить население бюджетным жильем. Цены при этом не опускаются ниже приемлемого уровня в связи с высоким спросом.

Себестоимость строительства росла на протяжении всего г., рост обусловили высокие темпы инфляции, продолжающийся переход на проектное финансирование и скачки курсов валют.

В 2022 г. локомотивом рынка стал сектор жилой недвижимости, наблюдался рост спроса и объемов продаж как квартир, так и индивидуальных домов, за ними - земельных участков под жильё. Общая площадь введенного жилья составила 202,8 тысячи квадратных метров, что на 13% больше, чем в 2021 г. Населением построено 128,2 тысячи квадратных метров - на 12,3% больше, чем в предыдущем г.

В текущих условиях основными проблемами отечественного рынка недвижимости являются высокий рост цен на строительные материалы, с одной стороны, и снижение доходов россиян, с другой. В 2023 г. для стимулирования спроса на рынке недвижимости одних экономических инструментов государственного регулирования рынка недвижимости будет уже недостаточно. Более того, вполне вероятно, что необходимый эффект дадут инструменты государственного регулирования, используемые за пределами рынка недвижимости. Наиболее реалистичным видится вариант принятия регулятивных государственных мер, направленных на рост доходов россиян, так как снизить цены на стройматериалы в условиях мирового энергетического кризиса вряд ли будет возможно.

Обзор сегментов рынка объектов недвижимости

Анализ рыночной информации, приведенный в данном разделе Отчета, включает в себя следующие этапы: определение и выбор источников рыночной информации, проверка их достоверности; сбор информации о рыночных ценах на объекты оценки; анализ сегментов рынка объектов оценки.

Сбор ценовой информации о рынке недвижимости Республики Коми

Сбор ценовой информации рынка недвижимости, обработка, систематизация и накопление информации являются первоначальными этапами государственной кадастровой оценки. Основной задачей сбора рыночной информации являлся анализ всей территории города Сыктывкара, а также всех населенных пунктов, расположенных на территории Республики Коми. В соответствии с Методическими указаниями о государственной кадастровой оценке, утвержденными приказом Росреестра от 04.08.2021 г. № П/0336, собранная рыночная информация должна быть структурирована единообразно.

Анализ рыночной информации включает в себя следующие этапы:

- определение и выбор источников рыночной информации, и проверка их достоверности;

- сбор информации о ценах сделок/предложений;

- обработка информации о ценах сделок/предложений.

В соответствии с пунктом 26.5. Методических указаний о государственной кадастровой оценке сбор рыночной информации осуществляется в том числе по следующим типам сделок/предложений:

1) предложение-продажа;

2) сделка-купля-продажа;

3) предложение-аренда;

4) сделка-аренда.

Сбор рыночной информации осуществляется в том числе по следующим типам объектов недвижимости:

1) земельный участок;

2) здания (сооружения), расположенные на земельном участке;

3) ОНС, расположенные на земельном участке;

4) помещение;

5) машино-место.

В рамках проведения текущей государственной кадастровой оценки были проанализированы возможные источники получения сведений о ценах предложений и ценах сделок. Информация о рынке, сегментах рынка объектов недвижимости, в том числе о публичных торгах и о зарегистрированных сделках получена из официальных источников в соответствии с Федеральным законом о государственной кадастровой оценке. Сбор информации проводился, прежде всего, с использованием наиболее информативных, достоверных источников. В ходе выбора источников сбора информации о рынке недвижимости определялись периодичность публикации, регулярность обновления, наличие в источниках рыночной информации сведений о выбранных ценообразующих факторах. Одним из видов источников информации, позволяющие собрать сведения о рынке недвижимости, являются Интернет-ресурсы. Электронные ресурсы на сегодняшний день один из самых открытых источников в плане сбора рыночной информации. Каждое объявление детализируется, чтобы получить достоверную информацию. В случае отсутствия полных данных об объекте, проводится телефонное интервьюирование с представителем публикации данного объявления.

Источником информации о рынке недвижимости Республики Коми являлись:

- Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми;

- Интернет ресурсы http://167000.ru/, www.avito.ru (причина выбора данных интернет-сайтов - сведения представленные на указанных платформах более информативны, позволяют получить информацию в разрезе всех сегментов рынка недвижимости).

В рамках настоящего Отчета об определении кадастровой стоимости в качестве рыночной информации были использованы цены предложений на объекты недвижимости (предложение-продажа). В период подготовки к проведению государственной кадастровой оценки, осуществлен сбор информации о ценах предложений продажи объектов недвижимости за период с 01.01.2022 по 01.01.2023 гг.

В ходе обработки источников проводились следующие операции:

- определение (по возможности) кадастровых номеров объектов-аналогов;

- проверка на полноту собранной рыночной информации (проверялось наличие достаточного количества собранной информации);

- проверка на выявление дублирующей информации, представленной в разных источниках (проводился анализ объектов по местоположению, общей площади и полной и удельной цене, дублирующая информация не учитывалась, если ее можно однозначно признать таковой. Использовалось объявление более близкое к дате оценки);

- проверка на непротиворечивость данных об объекте-аналоге;

- проверка даты объявления на актуальность (дата предложения о продаже не должна быть позднее даты оценки);

- проверка на наличие значений всех ценообразующих факторов у всех объектов-аналогов (проверялось наличие информации по ценообразующим факторам);

- проверка данных об объектах-аналогах на наличие информации о физических характеристиках, таких как этажность здания, материал стен, год постройки здания и т.д.;

Для достижения более высокой степени однородности рынка объектов, из выборочной совокупности исключены следующие объекты недвижимости:

1. Повторяющиеся объекты-аналоги;

2. С самой высокой и самой низкой ценой;

3. Предложения, содержащие неадекватные условия продажи (срочная продажа, продажа в связи с банкротством и т.п.);

4. Объекты незавершенного строительства;

5. Объекты с отсутствующими необходимыми данными;

6. Объекты с оборудованием и/или движимым имуществом;

7. Объекты, реализуемые как залоговое имущество.

Во всех диаграммах и таблицах, представленных в разделе «Обзор сегментов рынка объектов недвижимости», значения цен предложений объектов из всех сегментов рынка отражены с учетом «скидки на торг», стоимость единых объектов недвижимости очищена от стоимости земельных участков, цены жилой недвижимости проиндексированы на дату оценки.

Класс конструктивной системы (материал стен)

По материалам несущих конструкций (стен, покрытий, колонн) здания подразделяют на:

каменные;

деревянные;

смешанного типа.

В каменных зданиях стены могут быть из крупных сборных бетонных элементов (панелей, блоков) или из мелкоразмерных изделий (кирпича, керамических, бетонных блоков), из естественных камней, а также монолитные из легких бетонов. Перекрытия осуществляют из железобетонных сборных панелей или железобетонные монолитные.

Многоэтажные здания высотой до 9 этажей должны иметь каменные стены, железобетонные перекрытия и обладать огнестойкостью II степени, а при высоте в 10 и более этажей - I степени. По капитальности каменные здания относят к I классу.

В деревянных зданиях стены и перекрытия могут быть из деревянных панелей, в местностях, изобилующих лесом, стены могут быть из брусьев и бревен, а перекрытия - из щитов по деревянным балкам.

Деревянные здания относят к IV, V степени огнестойкости, к IV классу капитальности. Они могут иметь не более 1 - 2 этажей.

В зданиях с конструкциями смешанного типа стены каменные, а перекрытия могут быть деревянные. В связи с несоответствием долговечности и эскплуатационных качеств стен и перекрытий этот тип конструкции имеет незначительное применение.

При анализе рыночной информации в различных сегментах было принято решение провести группировку всех представленных на рынке объектов по материалам несущих конструкций, результат представлен в таблице 2.3.1.

Таблица 2.3.1

Группировка по материалам несущих конструкций

Класс конструктивной системы	КС-1	КС-3	КС-7	КС-6
Основной материал (стены)	Кирпичные	Смешанные	Деревянные	Металлические

Кирпичные облегченные	Бетонные	Рубленые

Из природного камня	Монолитные	Каркасно-засыпные

Каменные и деревянные	Из мелких бетонных блоков	Каркасно-обшивные

Каменные и бетонные	Из легкобетонных панелей	Сборно-щитовые

Железобетонные	Легкие из местных материалов

Крупнопанельные

Каркасно-панельные

Монолитные

Крупноблочные

Шлакобетонные

Из прочих материалов

Возраст здания

Существенное влияние на стоимость недвижимости оказывает год его постройки. В большинстве случаев действует принцип: чем старше, тем дешевле, тем не менее износ влияет на стоимость недвижимости в определенных пределах, диктуемых рынком. Поэтому для некоторых старых зданий возможна парадоксальная ситуация: снижение стоимости в результате физического износа может компенсироваться превышением спроса над существующим предложением, либо за счет исторической или архитектурной ценности зданий.

При анализе рыночной информации было принято решение провести группировку представленных на рынке объектов относительно их возраста, результаты представлены в таблицах 2.3.2 и 2.3.3.

Таблица 2.3.2

Группировка по возрасту здания для жилых помещений

Группа	Возраст здания	Год постройки, гг.
1	Менее 5 лет	2018-2022
2	От 5 лет включительно до 10 лет	2013-2017
3	От 10 лет включительно до 20 лет	2003-2012
4	От 20 лет включительно до 30 лет	1993-2002
5	От 30 лет включительно до 40 лет	1983-1992
6	От 40 лет включительно до 50 лет	1973-1982
7	От 50 лет включительно и более	до 1972

Таблица 2.3.3

Группировка по возрасту ГСК для гаражей

Группа	Возраст ГСК	Год постройки, гг.
1	Менее 8 лет (включительно)	2015-2023
2	От 9 до 20 лет (включительно)	2003-2014
3	От 21 до 40 лет (включительно)	1983-2002
4	Более 41 года (включительно)	До 1982

Вся собранная Исполнителем рыночная информация о данных предложениях была объединена в сводную таблицу объектов, где указаны, в том числе сведения о площади, краткая характеристика объекта недвижимости, вид разрешенного использования, кадастровый номер (при наличии), полная цена в рублях, удельный показатель цены в рублях на единицу измерения с указанием единицы измерения, текст объявления.

В соответствии с пунктом 26.3. Методических указаний анализ рыночной информации осуществляется в отношении следующих сегментов рынка объектов недвижимости:

1) «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)»;

2) «Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка»;

3) «Транспорт»;

4) «Предпринимательство»;

5) «Отдых (рекреация)»;

6) «Общественное использование»;

7) «Производственная деятельность»;

8) «Сельскохозяйственное использование».

В результате проведенного анализа полученная информация об объектах недвижимости была отобрана в соответствии со следующими параметрами: сопоставимость, полнота данных, проверка данных на непротиворечивость и интерпретируемость, наличие дублей. Некорректно представленные данные в дальнейшем не рассматривались.

При проведении анализа рынка недвижимости в отношении объектов недвижимости, по которым анализируются рыночные цены, проведена кодировка, которая складывается из характеристик объекта с обязательным указанием:

сегмента объектов недвижимости, к которому относится объект недвижимости;

вида использования объекта недвижимости (в соответствии с приложением № 1 к Методическим указаниям);

кода субъекта Российской Федерации, в котором расположен объект недвижимости;

кода муниципального образования, в котором расположен объект недвижимости;

даты подачи объявления и (или) совершения сделки (в формате ДД.ММ.ГГГГ);

порядкового номера объекта недвижимости.

Перед анализом собранной рыночной информации к ценам объектов-аналогов были внесены необходимые корректировки или обоснованы отказы от их внесения.

Корректировка на торг

По элементу сравнения рыночных условий была проведена корректировка цен предложений на торг. Стоимость объектов-аналогов является ценой предложения. Реальные цены, по которым заключаются договоры купли-продажи, как правило, ниже цен предложения. С учетом сложившейся практики в оценке объектов недвижимости и тенденций развития рынков недвижимости в РФ применение цен предложения является неизбежным. Для использования таких цен требуется включать в расчеты дополнительную корректировку: «скидку на торг». Корректировка на торг определена на основании данных НКО «Ассоциация развития рынка недвижимости «СтатРиелт» на 01.01.2023г., в размере среднего значения по РФ.

Рис 2.3.1. Корректировка на торг

Анализ рыночной информации проводился без учета доли земельного участка, с корректировкой на торг.

Рис 2.3.2. Корректировка на торг

* https://statrielt.ru/statistika-rynka/statistika-na-01-01-2023g;

** Группа Б: объекты, расположенные в г. Сыктывкар (в том числе Эжва, Н. Чов, В. Чов, Дырнос), г. Ухта, с. Выльгорт Сыктывдинского района;

*** Группа В: объекты, расположенные на территории Республики Коми (кроме г. Сыктывкар (в том числе Эжва, Н. Чов, В. Чов, Дырнос), г. Ухта, с. Выльгорт Сыктывдинского района), МО ГО "Сыктывкар" (Кр.Затон, В Максаковка, Выльтыдор, Седкыркещ, Мырты-Ю, Лемью);

****отнесены помещения свободного назначения, общественные, автосервисы и СТО.

Корректировка на дату предложения

Изменение рыночной конъюнктуры, условия которой могут сильно отразиться на стоимости объекта недвижимости, происходят с течением времени. Поэтому такие факторы, как инфляция, банковская процентная ставка, изменения спроса и предложения на объекты недвижимости, изменения потребительских предпочтений, новшества в правовом регулировании необходимо учитывать в процессе оценки с помощью корректировки.

Цены предложений о продаже жилой недвижимости были проиндексированы на дату оценки, базой для расчета послужили официальные данные опубликованные на сайте Федеральной службы государственной статистики (https://rosstat.gov.ru/statistics/price).

- Первичный рынок жилья

В представленной ниже таблице указаны значения, в % к концу предыдущего квартала

Рис 2.3.3. Корректировка на дату предложения для первичного рынка

- Согласно таблицы индекс цен III квартала к концу IV квартала – 105,3 (или 5,3%), таким образом корректировка перехода с III на конец IV квартала составляет - 1,053 (105,3/100);

- Согласно таблицы индекс цен II квартала к концу III квартала – 101,3 (или 1,3%), таким образом корректировка перехода со II на конец IV квартала составляет - 1,066689 (105,3/100*101,3/100);

- Согласно таблицы индекс цен I квартала к концу II квартала – 107,0 (или 7%), таким образом корректировка перехода с I на конец IV квартала составляет - 1,14081095556 Расчет произведен в MS Exel (107,0/100*101,3/100*105,3/100).

- Вторичный рынок жилья

В представленной ниже таблице указаны значения, в % к концу предыдущего квартала

Рис 2.3.4. Корректировка на дату предложения для вторичного рынка

- Согласно таблицы индекс цен III квартала к концу IV квартала – 103,7 (или 3,7%), таким образом корректировка перехода с III на конец IV квартала составляет - 1,037 (103,7/100);

- Согласно таблицы индекс цен II квартала к концу III квартала – 101,5 (или 1,5%), таким образом корректировка перехода со II на конец IV квартала составляет - 1,05244684 (103,7/100*101,5/100);

- Согласно таблицы индекс цен I квартала к концу II квартала – 107,1 (или 7,1%), таким образом корректировка перехода с I на конец IV квартала составляет - 1,12685483257 Расчет произведен в MS Exel (107,1/100*103,7/100*101,5/100).

Изменение рыночной конъюнктуры, условия которой могут сильно отразиться на стоимости объекта недвижимости, происходят с течением времени. Поэтому такие факторы, как инфляция, банковская процентная ставка, изменения спроса и предложения на объекты недвижимости, изменения потребительских предпочтений, новшества в правовом регулировании необходимо учитывать в процессе оценки с помощью корректировки. Все объекты-аналоги предлагались к продаже в течение 2022 г., что не превышает среднего периода экспозиции аналогичных объектов. Для определения значения срока экспозиции Исполнитель воспользовался результатами исследования Ассоциации развития рынка недвижимости «СтатРиелт» - «Сроки ликвидности, сроки экспозиции, сроки продажи по рыночной стоимости, типичные для рынка квартир на 01.01.2023 г.». Сроки ликвидности объектов коммерческой недвижимости на 01.01.2023 г. от 3 до 21 месяцев. С учетом изложенных факторов корректировка на дату предложения для коммерческой недвижимости не требуется. Обоснование корректировки на дату представлено в Приложении 1. Исходные данные\1.6. Результаты сбора информации о рынке ОН\1.6.1. Корректировки.

Корректировка на состав передаваемых прав

Цена сделки определяется составом имущественных прав. Многие типы недвижимости продают с учетом действующих договоров аренды, которые могут быть заключены по ставкам ниже рыночных. В этом случае необходимо вносить корректировку в цену аналога на разницу в ставках аренды по договору и по рынку. Учитывая отсутствие различий по рассматриваемому фактору между отобранными объектами сравнения и объектами оценки, корректировка цен объектов сравнения по рассматриваемому фактору не проводилась.

Корректировка на условия финансирования

Цены сделок для разных объектов недвижимости могут отличаться из-за разных условий финансирования. Так, например, могут использоваться кредитные схемы, в которых сделку финансирует продавец с процентными ставками по кредиту ниже рыночного уровня. Учитывая сопоставимые условия финансирования объектов сравнения, корректировка цен объектов сравнения по рассматриваемому фактору не проводилась.

Корректировка на особые условия сделки

Корректировки на условия продажи обычно выявляются на основе анализа взаимоотношений покупателя и продавца. Как правило, условия продажи существенно влияют на цену сделки. Она может быть заключена по цене ниже рыночной, если продавцу срочно требуются наличные денежные средства. Финансовые, корпоративные или родственные связи могут также оказывать влияние на цену объекта недвижимости. В любом случае обстоятельства продажи должны быть тщательным образом изучены и сделаны соответствующие корректировки цены сделки. Условия продажи объектов-аналогов типичные, в связи с этим, корректировка по данному фактору не проводилась.

Корректировка на местоположение объекта

Местоположение является одним из важнейших факторов стоимости, именно поэтому подбор аналогов осуществлялся с территории, которая непосредственно примыкает к объекту оценки, либо с территории, которая по своим характеристикам аналогична ей, в связи с этим, корректировка цен объектов сравнения по рассматриваемому фактору не проводилась.

Корректировка на площадь объекта (фактор масштаба)

По результатам анализа рынка было установлено, что на рынке недвижимости наблюдается следующая тенденция: чем меньше площадь объекта, тем выше удельный показатель стоимости, при прочих равных условиях. Учитывая подбор объектов-аналогов сопоставимых с объектами оценки по данному фактору корректировка на масштаб не применялась.

Корректировка на этаж расположения

При приобретении жилых помещений одним из основных ценообразующих факторов является занимаемый этаж. Менее всего востребованы квартиры, расположенные на первых этажах жилых домов, немногим более востребованы квартиры, расположенные на последних этажах. Предпочтение отдается, как правило, квартирам, расположенным на любых этажах, кроме крайних. В данной работе было принято решение отказаться от корректировки на этаж расположения, так как на рынке жилой недвижимости Республики Коми отличия в стоимости помещений на крайних и средних этажах в целом незначительны (в некоторых случаях стоимость жилых помещений, расположенных на первых этажах превышает стоимость помещений на средних этажах при прочих равных условиях).

Базой для расчета величины поправочных коэффициентов может служить сборник НП «Евразийский союз экспертов» («Сборник корректировок «Квартиры» 2023»). Сборник содержит аналитическую информацию об основных ценообразующих факторах, отражающих экономические закономерности на рынке квартир (жилых помещений). Показатели, полученные в результате настоящего исследования, актуальны и применимы в условиях текущей фазы рынка, на весь 2023 год, в том числе на 01.01.2023 (дата оценки). Согласно данного сборника: при реализации квартир в многоквартирных жилых домах на открытом рынке, стоимость общедомового имущества (в том числе подвалы) включена в стоимость квартир. При рассмотрении данных помещений отдельно от стоимости жилья (площади квартир), выявлено, что их стоимость ниже на 50% (стр.24, табл.17).

Рис 2.3.5. Корректировка на этаж расположения

Корректировка на архитектурный облик здания

Как правило, на рынке представлены объекты типовых (серийных) проектов, которые относятся к домам классов "комфорт" и "стандарт", в то время как дома класса "элита" и "бизнес", в основном возводятся по уникальным архитектурным проектам, но возможны и исключения. Обезличенные объекты представляют собой результаты индивидуального строительства, без проработанных проектных архитектурных решений.

Базой для расчета величины поправочных коэффициентов послужил сборник НП «Евразийский союз экспертов» («Сборника корректировок «Квартиры» 2023»), г. Омск. (стр.42, табл.34).

Рис 2.3.6. Корректировка на архитектурный облик здания

Данная группа факторов учитывает качественные характеристики объектов, которые не зависят от местоположения и определяются исключительно техническими и параметрическими показателями.

Корректировка на удаленность от остановок общественного транспорта

Удаленность от остановок общественного транспорта входит в группу факторов местоположения при оценке объекта недвижимости, определяет приближенность и доступность общественного транспорта и время, затраченное на пешее передвижение до остановочного пункта.

При проведении расчётов по определению кадастровой стоимости Объектов оценки группы 1 подгруппы 0100 «Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки)» и группы 2 подгруппы 0200 «Дома малоэтажной многоквартирной жилой застройки» было принято решение ввести корректировку для помещений, расположенных на удалении от ближайших остановок общественного транспорта на расстоянии более 1200 м, это является отрицательным фактором расположения жилого дома, так как значительно затрудняет пользование общественным транспортом жильцами. Значение корректировки составляет «0,94», что согласуется с информацией, представленной в сборнике НП «Евразийский союз экспертов» («Сборника корректировок «Квартиры» 2023»), г. Омск. (стр.40, табл.33).

Рис 2.3.7. Корректировка на удаленность от остановок общественного транспорта

Корректировка на тип помещения

Соотношение стоимости комнат и квартир малосемейного типа к квартирам класса «стандарт» и «комфорт». Фактор определяет величину корректировки для комнат и квартир-«малосемеек», при необходимости сравниваемых с равнокомнатными квартирами в обычных многоквартирных жилых домах. Размер корректировки был принят в размере нижнего значения диапазона - «0,8». Источник информации - сборник НП «Евразийский союз экспертов» («Сборник корректировок «Квартиры» 2023»), г. Омск. (стр.24, табл.18).

Рис 2.3.8. Корректировка на тип помещения

Корректировка на материал стен

Материал стен здания – это фактор, учитывающий влияние на стоимости объекта долговечности службы объекта, экологичность, теплотехнические характеристики, а также конструктивные особенности планировок. Учитывая подбор объектов-аналогов сопоставимых с объектами оценки по данному фактору корректировка на масштаб не применялась.

Корректировка на внутреннюю отделку

Состояние объекта и тип выполненной отделки увеличивает его стоимость, так как это влияет на необходимость проведения ремонта и эстетические условия пребывания в квартире. Для целей настоящей оценки внутренняя отделка объектов оценки принимается как «простая внутренняя отделка», что соответствует наиболее распространенному уровню отделки аналогичных объектов на рынке. Корректировка цен объектов сравнения по рассматриваемому фактору не проводилась.

Корректировка на наличие мебели

Иногда в состав стоимости передаваемого объекта недвижимости включают компоненты, не являющиеся недвижимым имуществом, например, мебель или бытовую технику. Стоимость таких предметов необходимо вычесть из стоимости сопоставимого объекта. Объекты с мебелью и/или другим движимым имуществом в качестве объектов-аналогов не рассматривались, корректировка на наличие мебели не применялась.

Корректировка на разводку инженерных коммуникаций

Для целей настоящей оценки объекты оценки принимаются как имеющие разводку всех коммуникаций, необходимых для нормальной эксплуатации здания, что соответствует типичному уровню оснащения на рынке жилой недвижимости. Учитывая подбор объектов-аналогов сопоставимых с объектами оценки по данному фактору, корректировка не применялась.

Корректировки, применяемые к объектам-аналогам сегмента «Транспорт»

Корректировки, применяемые к объектам-аналогам сегмента «Транспорт» - «ГСК»

Корректировка на торг

В расчетах использовались рыночные данные объявления о предложениях продажи, полученные с использованием открытых источников. Обоснованность внесения данной корректировки состоит в том, что указанная цена в предложении продажи объекта, чаще всего, в процессе переговоров продавца и покупателя, корректируется в сторону уменьшения. Величина снижения стоимости прежде всего зависит от конъюнктуры рынка соответствующего сегмента. Для всех объектов-аналогов сделан вывод о наличии рассматриваемого фактора и необходимости его учета.

Величина корректировки на торг определена на основании данных скидки на торг при продаже коммерческой недвижимости НКО «Ассоциация развития рынка недвижимости «СтатРиелт» на 01.01.2023 г. (рис. 2.3.9)

Рис 2.3.9. Корректировка на торг

Ввиду отсутствия корректировок для вида использования «Гаражи», к расчету принята скидка на торг для производственных помещений и зданий с земельным участком в размере среднего значения по РФ – 0,85.

Корректировка на дату предложения

Данная корректировка учитывает изменение уровня цен соответствующего сегмента рынка с течением времени. Расчет значений данной корректировки проведен на основе средних удельных рыночных цен объектов-аналогов подгруппы 0303 в г. Сыктывкар. Поквартальная величина корректировки представлена в Таблице 2.3.4.

Таблица 2.3.4

Поквартальная величина корректировки

Период	Средние удельные рыночные цены, руб/кв.м	Индекс изменения цены на недвижимость за квартал	Корректировка на дату, %
1 квартал 2022	26 592	-	0,26%
2 квартал 2022	27 215	1,023	-2,04%
3 квартал 2022	26 856	0,987	-0,73%
4 квартал 2022	26 660	0,993	0,00%

Ввиду несущественности значений корректировок, данная корректировка не используется в дальнейших расчетах.

Корректировка на передаваемые имущественные права

В качестве объектов-аналогов не использовалась информация об объектах, находящихся в аренде, в связи с этим, корректировка цен предложений не требуется.

Корректировка на условия финансирования

Корректировка на условия финансирования не использовалась, так как предполагается, что финансирование будет осуществляться с учетом рыночных условий, без использования привлеченных или кредитных средств.

Корректировка на долю стоимости здания в стоимости единого объекта недвижимости

Предполагается, что в стоимость объекта, предлагаемого на рынке, заложена стоимость земельного участка под этим объектом. В качестве переходного коэффициента от стоимости единого объекта недвижимости к стоимости здания, было использовано среднее значение диапазона, согласно Приложения №7 Методических Указаний «Примерные доли стоимости земельных участков, зданий, сооружений, благоустройства, внешних сетей, меблировки, влияния предпринимательской деятельности для целей определения кадастровой стоимости». Диапазон доли стоимости зданий, сооружений в отношении группы Объекты хранения индивидуального автотранспорта составляет 60-80%, доля благоустройства, внешних сетей – 0-15%. Средние значения интервалов составили 70% и 7,5% соответственно. При необходимости внесения корректировки коэффициент перехода принимается равным 0,775. Данная корректировка применена ко всем объектам-аналогам группы 3.

Индивидуальный коэффициент цены объекта

В целях приведения объектов-аналогов к сопоставимому виду, необходимо применить ряд корректировок.

Расчет индивидуального коэффициента (Ик) представляет собой совокупность внесенных корректировок по нескольким факторам:

Ик = Кs * Кур.отд * Кh * Ккомм * Кдоп.ул,

Где:

Кs – корректировка на площадь объекта;

Кур.отд – корректировка на уровень отделки;

Кh – корректировка на высоту помещения;

Ккомм – корректировка на наличие коммуникаций;

Кдоп.ул – корректировка на дополнительные улучшения.

Базой для расчета величины поправочных коэффициентов послужил сборник НП «Евразийский союз экспертов» («Сборник корректировок «Гаражи. Индивидуальные объекты хранения» 2023»). Сборник содержит аналитическую информацию об основных ценообразующих факторах, отражающих экономические закономерности на рынке гаражей.

Площадь объекта (Кs)

На рынке представлены гаражи с площадью от 15 до 33,8 кв. м. В целях минимизации влияния размера объекта на стоимость, внесена корректировка в соответствии со сборником НП «Евразийский союз экспертов» («Сборник корректировок «Гаражи. Индивидуальные объекты хранения» 2023»), г. Омск. (стр. 53, табл. 43) (рис. 2.3.10)

Рис 2.3.10. Значения корректировок на площадь объекта

Величина корректировок составила для диапазона от 14 до 17 кв. м - 1,09 (1/0,92), для диапазона от 25 до 35 – 1,05 (1/0,95).

Уровень отделки (Кур.отд)

Шкала уровней отделки в соответствии со сборником НП «Евразийский союз экспертов» («Сборник корректировок «Гаражи. Индивидуальные объекты хранения» 2023»), г. Омск. (стр. 55, табл. 51) (рис. 2.3.11) имеет 6 диапазонов значений.

Рис 2.3.11 Значения корректировок на уровень отделки

Однако имеющаяся рыночная информация не позволяет так детально рассмотреть влияние уровня отделки на стоимость объектов хранения транспорта, поэтому использована корректировка по двум шкалам: черновая отделка и улучшенная. Рыночная информация об объектах с отделкой высококачественными отделочными материалами (дизайн-проект), а также объекты, требующие капитального ремонта, не использованы в качестве аналогов.

К объектам-аналогам, имеющих улучшенную отделку (обшивка вагонкой, новый капитальный ремонт), внесена понижающая корректировка в размере 0,86 (1/1,17).

Высота помещения (Кh)

Увеличенная высота гаража позволяет размещать в гараже не только легковой автомобиль, но и грузовой автомобиль, а также оборудование. Поэтому удельные показатели стоимости гаражей в зависимости от высоты потолков были скорректированы в соответствии со сборником НП «Евразийский союз экспертов» («Сборник корректировок «Гаражи. Индивидуальные объекты хранения» 2023»), г. Омск. (стр. 57, табл. 53) (рис. 2.3.12).

Рис 2.3.12. Значения корректировок на высоту помещения

В случае необходимости внесения корректировки, величина понижающей корректировки составила 0,96 (1/1,04).

Наличие коммуникаций (Ккомм)

Наличие коммуникаций является значительным преимуществом при продаже объекта недвижимости. Для рынка объектов хранения автотранспорта существенными являются наличие электричества и центрального теплоснабжения. Водоснабжение и водоотведение также может значительно увеличивать стоимость продажи, но на рынке такие объекты практически не встречаются.

Оснащенность объекта недвижимости коммуникациями определялась исходя из информации об объекте в объявлении, а также в случаях, если на приложенных фотографиях к объявлению, достоверно можно сделать вывод о наличии света или батарей центрального теплоснабжения, объекту присваивался фактор наличия данных коммуникаций.

Все объекты-аналоги очищались от фактора наличия центрального отопления или возможности к его подключению, наличие электричества является типовой характеристикой, поэтому корректировались только объекты с возможностью подключения электричества.

Значение корректировки на оснащенность объектов центральным теплоснабжением принята в размере 1,16 интервала «Подключен напрямую» в соответствии со сборником НП «Евразийский союз экспертов» («Сборник корректировок «Гаражи. Индивидуальные объекты хранения» 2023»), г. Омск. (стр. 58, табл. 54) (рис. 2.3.13). Корректировка на возможность подключения отопления определена в размере 1,07 интервала «В непосредственной близости, возможность подключения имеется». В случае, если в результате обработки информации, содержащейся в объявлении продажи, удалось установить возможность подключения к электрическим сетям, корректировка стоимости принята в размере 0,95 интервала «В непосредственной близости, возможность подключения имеется». Значения интервала «Подключен через посредника» не использованы в расчетах, так как такого рода информация не указана в объявлениях о продаже объектов хранения транспорта.

Рис 2.3.13. Значения корректировок на наличие коммуникаций

Соответственно, для расчета величины вносимой корректировки, необходимо просчитать понижающую и повышающую корректировки. Для объектов, обеспеченных теплоснабжением, она составила 0,86 (1/1,16), с возможностью подключения к отоплению – 0,93 (1/1,07); для объектов, имеющих возможность подключения к электрическим сетям корректировка составила – 1,05 (1/0,95).

Дополнительные улучшения (Кдоп.ул)

К объектам, в результате обработки рыночных сведений которых установлен фактор наличия ямы, подвала или небольшого технического помещения, применялась корректировка на наличие дополнительных улучшений. Значение корректировки рассчитано как среднее значение по п/п №№1, 2, 3, 5 в соответствии со сборником НП «Евразийский союз экспертов» («Сборник корректировок «Гаражи. Индивидуальные объекты хранения» 2023»), г. Омск. (стр. 60, табл. 56) (рис. 2.3.14) и составило 7%.

Рис 2.3.14. Значения корректировок на дополнительные улучшения

При необходимости внесения корректировки, её величина составила 0,93.

Таким образом, в цены предложений продажи сблокированных гаражей на территории г. Сыктывкар были внесены 2 корректировки, а также применен индивидуальный коэффициент цены объекта, представляющий собой совокупность значений по 5 корректировкам. Скорректированная информация об объектах аналогах сопоставима и может использована в дальнейших расчетах. Информация об аналогах, применяемых корректировках и скорректированной удельной рыночной стоимости объектов недвижимости размещена в Приложении 1. Исходные данные\1.6. Результаты сбора информации о рынке ОН

Корректировки, применяемые к объектам-аналогам сегмента «Транспорт» - «Гаражи в жилых зданиях»

Корректировка на торг

В расчетах использовались рыночные данные объявления о предложениях продажи, полученные с использованием открытых источников. Обоснованность внесения данной корректировки состоит в том, что указанная цена в предложении продажи объекта, чаще всего, в процессе переговоров продавца и покупателя, корректируется в сторону уменьшения. Величина снижения стоимости прежде всего зависит от конъюнктуры рынка соответствующего сегмента. Для всех объектов-аналогов сделан вывод о наличии рассматриваемого фактора и необходимости его учета.

Величина корректировки на торг определена на основании данных скидки на торг при продаже коммерческой недвижимости НКО «Ассоциация развития рынка недвижимости «СтатРиелт» на 01.01.2023 г. (рис. 2.3.15)

Рис 2.3.15. Корректировка на торг

Ввиду отсутствия корректировок для вида использования «Гаражи», к расчету принята скидка на торг для производственных помещений и зданий с земельным участком в размере среднего значения по РФ – 0,85.

Таким образом, в целях сопоставимости объектов, предложенных на рынке, а также в целях корректного описания влияния основных ценообразующих факторов на стоимость объектов, предназначенных для хранения транспорта, в цены предложений продажи гаражей, расположенных на первых и цокольных этажах жилых домов, в г. Сыктывкар, внесена 1 корректировка.

Корректировки, применяемые к объектам-аналогам сегмента «Транспорт» - «Машино-места в жилых зданиях»

Корректировка на торг

В расчетах использовались рыночные данные объявления о предложениях продажи, полученные с использованием открытых источников. Обоснованность внесения данной корректировки состоит в том, что указанная цена в предложении продажи объекта, чаще всего, в процессе переговоров продавца и покупателя, корректируется в сторону уменьшения. Величина снижения стоимости прежде всего зависит от конъюнктуры рынка соответствующего сегмента. Для всех объектов-аналогов сделан вывод о наличии рассматриваемого фактора и необходимости его учета.

Величина корректировки на торг определена на основании данных скидки на торг при продаже квартир НКО «Ассоциация развития рынка недвижимости «СтатРиелт» на 01.01.2023 г. (рис. 2.3.16)

Рис 2.3.16. Корректировка на торг

К расчету принята скидка на торг для машино-мест в размере среднего значения по РФ – 0,95.

Таким образом, в целях сопоставимости объектов, предложенных на рынке, а также в целях корректного описания влияния основных ценообразующих факторов на стоимость объектов, предназначенных для хранения транспорта, в цены предложений продажи машино-мест, расположенных в подземных и пристроенных паркингах при многоквартирных домах, в г. Сыктывкар, внесена 1 корректировка.

Анализ информации о рынке объектов капитального строительства на территории Республики Коми по данным предложений продаж

В период подготовки к проведению государственной кадастровой оценки собрана и проанализирована информация о ценах предложений продаж объектов недвижимости на территории Республики Коми (публичные оферты) за период с 01.01.2022 по 01.01.2023 гг. Информационной базой послужили данные предложений продаж объектов капитального строительства, опубликованные на интернет-сервисах https://167000.ru, https://www.avito.ru.

На этапе анализа рыночной информации были собраны сведения о предложениях продажи около 30000 объектов недвижимости (включая объекты капитального строительства, земельные участки, объекты незавершенного строительства), из них 71,91% составляют объявления о продаже помещений, 13,57% - о продаже земельных участков, 13,06% - о продаже зданий, 1,22% - о продаже ОНС, расположенных на земельном участке, 0,24% - о продаже машино-мест (Рис. 2.3.17.).

Рис. 2.3.17. Количество предложений продаж объектов недвижимости, расположенных на территории Республики Коми, в %

В период с 01.01.2022 по 01.01.2023 г. собрано около 8 тыс. предложений аренды ОН, из них 98,03% составляют объявления об аренде помещений, 0,74% - об аренде земельных участков, 0,92% - об аренде зданий, 0,31% - об аренде машиномест (Рис. 2.3.18).

Рис. 2.3.18. Количество предложений аренды объектов недвижимости, расположенных на территории Республики Коми, в %

Наибольшую долю в структуре предложений продажи занимают ОН, расположенные на территории МО ГО Сыктывкар – 43% от общего количества предложений. Объекты недвижимости на территориях других муниципальных образований составляют 57% от общего количества предложений, из них наибольший вес занимают территории МО ГО Ухта – 15%, МО МР Сыктывдинский – 8%, МО ГО Воркута, МО МР Печора, МО ГО Усинск по 6%. На территориях остальных муниципальных образований Республики Коми предложения продажи объектов недвижимости составляют МО МР Сосногорск – 4%, МО ГО Инта – 3%, МО МР Усть-Вымский – 2%, МО МР Корткеросский – 2%, МО МР Княжпогостский – 1%, МО МР Прилузский – 1%, МО МР Сысольский - 1% от общего объема предложений.

Рис. 2.3.19. Распределение предложений продажи и предложений аренды объектов недвижимости, в разрезе муниципальных образований Республики Коми

Наибольшую долю в структуре предложений аренды занимают ОН, расположенные на территории МО ГО Сыктывкар – 52% от общего количества предложений. Объекты недвижимости на территориях других муниципальных образований, составляют 48% от общего количества предложений, из них наибольший вес занимают территории МО ГО Ухта – 24%, МО ГО Усинск – 9%, МО ГО Воркута – 6%. На территориях остальных муниципальных образований Республики Коми предложения аренды объектов недвижимости составляют 8% от общего объема предложений.

В районах МО МР Сысольский, МО МР Троицко-Печорский, МО ГО Вуктыл, МО МР Усть-Цилемский, МО МР Ижемский, МО МР Усть-Куломский, МО МР Корткеросский, МО МР Удорский, МО МР Прилузский единичные предложения аренды.

Уровень цен и ставок аренды зависят от местоположения относительно центра города и/или района, красной линии; состояния здания и самого помещения; площади; этажа; наличия дополнительных улучшений и других факторов.

Потенциальные продавцы/арендодатели, зачастую, не делают различия в цене в зависимости от назначения объектов (торговое или офисное) в виду становления рынка, не редко в публичных офертах указывается «свободное назначение». Рынок купли-продажи таких объектов мало развит, в виду того, что собственники предпочитают сдавать в аренду такие объекты в целях получения дохода.

В течение рассматриваемого периода на рынке недвижимости Республики Коми наблюдались незначительные ценовые колебания, но в целом ситуация в сегментах оставалась стабильной.

Лидерами по уровню торговой активности и объему рыночной информации в целом по Республике Коми являются территории МО ГО Сыктывкар и МО ГО Ухта. В МО ГО Сыктывкар рыночная информация имеется в отношении большинства сегментов, представленных на рынке недвижимости Республики Коми.

В остальных муниципальных образованиях рынок характеризуется малым количеством предложений продажи, и отсутствием информации по отдельным сегментам рынка, что справедливо, поскольку в ходе проведенного мониторинга информации о предложениях продажи выявлено, что по мере снижения общего объема рыночной информации, объём по отдельным сегментам рынка так же сокращается или информация вообще отсутствует.

Неоднородность уровня цен на рынке недвижимости различных муниципальных образований Республики Коми отражает прежде всего специфические особенности каждого района, зависит от множества факторов таких как: местоположение относительно крупных городов, уровень экономического развития района, инвестиционная привлекательность, социальные положение в районе, транспортная инфраструктура, качество земельных участков, их назначение и прочие.

Анализ рынка объектов капитального строительства и помещений в них проводился в отношении сегментов рынка объектов недвижимости, предусмотренных пунктом 26.3 Методических указаний.

Таблица 2.3.5

Структура рынка объектов капитального строительства

Сегмент	Объекты, представленные на рынке недвижимости (предложения)	Доля от общего количества объектов
Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)	Квартиры, комнаты, машиноместа, гаражи, хозяйственные кладовые и подвалы в средне- и многоэтажных многоквартирных домах	54%
Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка	Квартиры, комнаты в малоэтажных многоквартирных домах, индивидуальные жилые дома, дома жилые блокированной застройки (таунхаусы), садовые дома	33%
Транспорт	Гаражи в гаражных кооперативах, гаражи индивидуальные, гаражи производственные	11%
Предпринимательство	Торговые и офисные объекты, объекты придорожного сервиса, объекты общественного питания, объекты свободного назначения	3%
Отдых (рекреация)	Представлены единичные предложения	-
Общественное использование	Не представлены	-
Производственная деятельность	Производственные, производственно-складские объекты	1%
Сельскохозяйственное использование	Не представлены	-

Вся рыночная информация о продаже/аренде объектов недвижимости за исключением выбросов и повторяющихся предложений, объединена в сводную таблицу, где указаны сведения о площади, полная цена в рублях, удельный показатель рыночной стоимости, адрес и другие характеристики (Приложение 1. Исходные данные\1.6. Результаты сбора информации о рынке ОН\1.6.2. Рыночная информация).

Анализ рынка объектов капитального строительства, отнесенных к сегменту рынка «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)»

В обзор рыночной информации по сегменту «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)» включены:

- Квартиры и комнаты, расположенные в многоквартирных домах среднеэтажных и многоэтажных;

- Машино-места и гаражи, расположенные в многоквартирных домах;

- Подвалы и хозяйственные кладовые, расположенные в многоквартирных домах.

Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Многоквартирный дом состоит из:

 Жилых помещений (квартир или комнат, если это общежитие). Помещения могут принадлежать на праве собственности как физическим, так и юридическим лицам — частным или государственным организациям.

 Нежилых помещений (как правило, помещения, расположенные на первых этажах зданий, и принадлежащие различным юридическим лицам или гражданам).

 Иные помещения, не являющиеся частями квартир и обслуживающие более одного помещения, в том числе лестничные площадки, лифты, чердаки и подвалы, в которых имеется инженерное оборудование, обслуживающее более одного помещения, ограждающие и несущие конструкции, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иное общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.

 Инженерные системы и коммуникации.

Полный список общего имущества в многоквартирном доме для каждого типа здания индивидуален. Например, в одних домах есть лифт, в других нет, один дом снабжён системой дымоудаления и противопожарной автоматикой, а другой — нет по причине малоэтажности и т. д. Дома до 9 этажей могут быть газифицированы, более высокие дома — нет.

В массовом жилищном строительстве основной вид жилых зданий (более 90%) - квартирные дома, предназначенные для посемейного заселения.

Жилые дома могут быть многосекционными и односекционными ("точечные" или "башенные"), последние менее экономичны, но создают возможности более маневренного размещения в системе городской застройки и разнообразных архитектурно-композиционных решений.

Коридорные и галерейные жилые дома характерны развитием горизонтальных коммуникаций. В коридорных жилых домах квартиры расположены с двух сторон коридора, связывающего их с вертикальными коммуникациями, т. е. с лестницами и лифтами.

В коридорных жилых домах квартиры не могут иметь сквозного проветривания, поэтому в III и IV климатических районах применяют галерейные дома с расположением квартир вдоль галерей. В районах с сильными ветрами и пылевыми бурями применяют особые типы ветрозащитных и пылезащитных коридорных жилых зданий.

Размещение большого числа квартир вдоль коридоров или галерей создает условия для эффективного использования лифтов, в связи с чем целесообразно применение домов такого типа в 9 - 12 - 16 этажей.

Общежития предназначены для временного проживания одиноких рабочих и служащих на время их работы и учащихся вузов, техникумов и профтехучилищ на период учебы. Для молодых семей, состоящих из супружеских пар, супругов с ребенком или взрослого с ребенком, проектируют особые виды общежитий, в которых каждой семье предоставляют отдельную малометражную квартиру. Кроме жилых комнат в общежитиях размещают комплекс помещений для разностороннего обслуживания и самообслуживания населения.

В обзор рыночной информации включены: первичный рынок и вторичный рынок квартир и комнат.

Первичное жилье – квартира в строящемся доме или готовое жилье, которое еще не находилось в собственности у физического лица. Приобрести жилье на первичном рынке можно по специальному договору участия в долевом строительстве или по договору купли-продажи напрямую у застройщика.

Вторичный рынок – готовая квартира, которая уже была предметом сделок ранее. К такому жилью относятся как квартиры в новостройках, которые уже не принадлежат застройщику, а переданы дольщику и оформлены в собственность, так и более старое жилье, которое могло сменить уже не одного владельца.

Первичный рынок

РИА Рейтинг на основе данных официальной статистики подготовили рейтинг регионов России по вводу жилья в 2022 г. Коми оказалась на 79 месте из 85 в рейтинге российских регионов по вводу жилья58 https://riarating.ru/infografika/20230503/630241205.html .

Как сообщает Комистат, за 2022 г. в республике ввели в эксплуатацию 2720 квартир, в том числе 1170 в домах, построенных населением. Общая площадь нового жилья составила 202,8 тыс. кв.м. Это на 13% больше, чем было в 2021 г. — тогда было введено в строй 2455 квартир площадью 179,4 тыс. кв.м. (в 2020-м — 3432 квартиры площадью 201,8 тыс. кв.м., в 2019-м — 3590 квартир площадью 236,7 тыс. кв.м.).

Население построило 128,2 тыс. кв.м. (1170 квартир в построенных домах), что на 12,3% превышает показатель 2021 г. В сельской местности введено 64,5 тыс. кв.м. жилья.

Анализ проектных деклараций показывает следующую структуру введенных застройщиками жилых домов в разрезе их этажности:

Рис. 2.3.20. Распределение общей площади введенных жилых домов по этажности, в % к итогу

Наибольшая доля жилищного строительства приходится на дома высотой 9 - 10 этажей - 42% от всей площади строящегося жилья организациями-застройщиками. Объекты высотного строительства (25 и более этажей) в Республике Коми не выявлены.

Лидером по вводу жилой недвижимости в 2022 г. является г. Сыктывкар – столица Республики Коми.

Стоимость жилья за 2022 г. на первичном рынке выросла в среднем на 27%. Причем двузначные темпы роста цен на первичном рынке жилья были отмечены уже годом ранее59 https://komiinform.ru/news/246447/ .

Согласно данным Комистата, квадратный метр во вновь построенном жилье на конец 2022 г. стоил почти 89 тыс. руб. Для приобретения новой стандартной квартиры площадью 54 кв.м. требуется почти 5 млн. руб., сообщает федеральный орган статистических данных.

По стоимости квадратного метра в новостройках среди всех регионов страны Коми занимала 42 место: в республике цена в 4,2 раза дешевле, чем в Москве, и в 2,6 раза дешевле, чем в Санкт-Петербурге.

Рис. 2.3.21. Статистика цен новостроек в 2022 г.

В период с 01.01.2022 по 01.01.2023 г. собрано 1331 предложение о продаже квартир на первичном рынке (все объекты расположены на территории МО ГО Сыктывкар), из которых 73 – студии, 225 – 1-комнатные квартиры, 528 – 2-комнатные квартиры, 470 – 3-комнатные квартиры, 35 – 4-комнатные квартиры.

Рис. 2.3.22. Количество предложений по типу квартир на первичном рынке, в %

В таблице 2.3.6. отображены средние цены продажи за 1 кв.м. и стоимость квартиры на первичном рынке в г. Сыктывкаре.

Таблица 2.3.6

Минимальные, максимальные и средневзвешенные значения удельных показателей цен предложений продажи квартир на первичном рынке

Функциональная группа	Количество	Минимальное значение удельного показателя, руб./кв.м.	Максимальное значение удельного показателя, руб./кв.м.	Средневзвешенное значение удельного показателя, руб./кв.м.
Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной застройки)	1307	60 832,96	191 200,00	88 231,86
Дома малоэтажной жилой застройки	24	58 771,19	89 065,98	70 966,98

Из таблицы видно, что по средневзвешенному значению самые высокие цены на квартиры в средне- и многоэтажных новостройках. Немного дешевле квартиры в малоэтажных многоквартирных домах.

В таблице 2.3.7. представлены средние значения площади и стоимости квартир для различного количества комнат в новостройках Сыктывкара.

Таблица 2.3.7

Зависимость средневзвешенных значений удельных показателей стоимости квартир от площади и количества комнат

Количество комнат	Количество	Средняя стоимость	Средневзвешенное значение удельного показателя, руб./кв.м.	Средняя площадь
студия	73	2 706 262,88	100 825,35	26,84
1	225	3 424 794,03	94 588,99	36,21
2	528	4 224 611,40	91 101,21	46,37
3	470	5 375 169,01	84 960,05	63,27
4	35	7 204 553,97	81 554,83	88,34

Вторичный рынок

Вторичная недвижимость в России продолжает дорожать. В настоящий момент данная тенденция сохраняется благодаря ажиотажному спросу на фоне падения рубля и прогнозируемому подорожанию ипотеки. На рынке сложились благоприятные условия для продажи жилья, но многие собственники предпочли снять объявления с продажи или завысить стоимость лотов.

В четвертом квартале 2022 г., по данным Росстата, «вторичка» в Коми подорожала на 6% (с конца прошлого г. — примерно на 38%). При этом различные типы квартир выросли в цене по-разному.

Например, жилье низкого качества за прошедший квартал выросло в цене только на 1%: «квадрат» стал стоить 66,9 тыс. руб. Но за весь год рост составил 47%.

Квартиры среднего качества (типовые) выросли в цене в четвертом квартале на 4%: стоимость квадратного метра увеличилась до 65,8 тыс. руб. За 2022 г. рост составил 30%.

Квартиры улучшенного качества за октябрь-декабрь подорожали на 8%, квадратный метр в них стал стоить 81 тыс. руб. По сравнению с концом 2021 г. стоимость квадратного метра в них выросла в цене на 43%.

Элитное жилье за последний квартал стало стоить дороже на 1%: стоимость квадратного метра достигла значения в 100,5 тыс. руб. За 12 месяцев элитные квартиры подорожали на 38%.

Таблица 2.3.8

Динамика изменения средних цен предложений продажи жилых помещений в Республике Коми, тыс./кв.м. 60 https://www.bnkomi.ru/data/news/154504/#:~:text=%D0%92%20%D1%87%D0%B5%D1%82%D0%B2%D0%B5%D1%80%D1%82%D0%BE%D0%BC%20%D0%BA%D0%B2%D0%B0%D1%80%D1%82%D0%B0%D0%BB%D0%B5%202022%20%D0%B3%D0%BE%D0%B4%D0%B0,%D1%81%D1%82%D0%B0%D0%BB%20%D1%81%D1%82%D0%BE%D0%B8%D1%82%D1%8C%2066%2C9%20%D1%82%D1%8B%D1%81.

Типы квартир на вторичном рынке	4-й квартал 2022 г.	3-й квартал 2022 г.	2-й квартал 2022 г.	1-й квартал 2022 г.	4-й квартал 2021 г.
Вторичный рынок	Все типы квартир	75,5	71,1	69	66,4	54,8

Низкого качества	66,9	66,1	59,6	59,5	45,4

Среднего качества (типовые)	65,8	63,4	62,5	58,3	50,6

Улучшенного качества	81	74,8	72	70,3	56,7

Элитные квартиры	100,5	99,7	97,2	97,2	72,5

Для анализа вторичного рынка квартир в Республике Коми была отобрана рыночная информация из открытых источников. Всего проанализировано 6799 предложений по среднеэтажной и многоэтажной жилой застройке. В результате обзора рынка жилых помещений выявлено, что наиболее обширным является рынок жилой недвижимости на территории МО ГО Сыктывкар – 2542 ед. Далее по количеству объявлений о продаже квартир следуют МО ГО Ухта – 1097 ед., МО ГО Усинск – 744 ед., МО ГО Воркута – 720 ед., МО МР Печора – 670 ед. Наименьшее количество предложений о продаже квартир в Сысольском – 7 ед., Корткеросском – 4 ед. и Прилузском районах – 1 ед.

На рис. 2.3.7. представлена структура общего объема предложений продажи жилых помещений в зависимости от территориального критерия.

Рис. 2.3.23. Количество предложений продажи квартир в разрезе муниципальных образований Республики Коми

Диаграмма распределения предложений продажи квартир в разрезе городских населенных пунктов (ГНП) и сельских населенных пунктов (СНП) на территории Республики Коми представлена на рис. 2.3.24.

Рис. 2.3.24. Доля предложений о продаже квартир на территории Республики Коми в разрезе ГНП и СНП

Из диаграммы видно, что в структуре предложений о продаже квартир в разрезе СНП и ГНП по Республике Коми занимают неравные доли, ГНП – 98%, СНП – 2%.

Обобщенные показатели в разрезе муниципальных образований представлены в таблице 2.3.9.

Таблица 2.3.9

Минимальные, максимальные и средневзвешенные значения удельных показателей цен предложений продажи квартир, сгруппированных по муниципальным образованиям Республики Коми

Муниципальный район	Минимальное значение удельного показателя, руб./кв.м.	Максимальное значение удельного показателя, руб./кв.м.	Средневзвешенное значение удельного показателя, руб./кв.м.	Количество
МО ГО Сыктывкар	23065,96	153842,51	75254,58	2542
МО ГО Воркута	417,83	28797,40	6703,54	720
МО ГО Вуктыл	3789,41	18089,89	8617,56	50
МО ГО Инта	477,02	18134,81	5171,54	289
МО МР Печора	4169,18	46698,49	18808,01	670
МО МР Сосногорск	1896,63	50506,21	23462,05	325
МО ГО Усинск	16963,73	80632,72	40259,68	744
МО ГО Ухта	9287,12	104296,42	51009,84	1097
МО МР Княжпогостский	10395,48	43706,01	26587,17	75
МО МР Корткеросский	34328,36	38876,49	36614,42	4
МО МР Прилузский	36078,43	36078,43	36078,43	1
МО МР Сыктывдинский	24206,28	89661,10	44812,81	84
МО МР Сысольский	22338,50	57500,00	35464,97	7
МО МР Троицко-Печорский	9532,93	34316,16	20404,16	34
МО МР Удорский	2214,81	19209,56	10687,93	30
МО МР Усть-Вымский	15205,03	56278,35	27809,96	127

Исходя из представленной таблицы лидирующую позицию в отношении средней цены предложения по итогам 2022 г. на территории региона занимает городской округ Сыктывкар (75254,58 руб./кв.м.), что обусловлено наибольшей ликвидностью представленных объектов. Сыктывкар является административным центром Республики Коми, локальный рынок МКД на территории города развивается активными темпами. Далее в зависимости от удаленности административного центра, численности населения и активности рынка, средняя цена предложения по сравнению с г. Сыктывкаром отличается более чем на 30-50%. Минимальные средние цены предложения – 5171,54 руб./кв.м. на территории городского округа Инта и 6703,54 руб./кв.м. на территории городского округа Воркута.

На вторичном рынке жилых помещений в целом по Республике Коми преобладает рынок 2-комнатных квартир, затем 1-комнатных и 3-комнатных. В процентном отношении рынок жилых помещений по типам изображен на рис. 2.3.25.

Рис. 2.3.25. Разделение рынка жилых помещений Республики Коми по типам квартир

На рис. 2.3.26. отражены средневзвешенные значения площади квартир для различного количества комнат в квартирах, представленных на вторичном рынке Республики Коми.

Рис. 2.3.26. Средневзвешенные значения удельных показателей в зависимости от площади квартир и от количества комнат

Анализируя данные графика следует отметить, что в среднем по Республике Коми с ростом числа жилых комнат в квартирах снижается и стоимость 1 кв.м. квартиры: цена 1 кв. м. 1-комнатной квартиры – 52718,23., в цена 1 кв.м. многокомнатной квартиры – 39072,47 руб. С ростом числа комнат увеличивается и площадь квартир, а с увеличением площади снижается стоимость 1 кв.м. (сказывается фактор масштаба).

Класс конструктивной системы (материал стен)

Материал стен жилого дома является одним из наиболее важных ценообразующих факторов, определяющих стоимость жилых помещений многоэтажной и среднеэтажной жилой застройки. Среди жилых помещений, расположенных в многоэтажных и среднеэтажных многоквартирных домах в Республике Коми, с разными классами конструктивной системы (в соответствии с табл. 2.3.10.) преобладают дома КС-1 – 3265 предложений и КС-3 – 3534 шт.

Таблица 2.3.10

Средневзвешенные значения удельных показателей в зависимости от

материала стен

Материал стен	Средневзвешенное значение удельного показателя, руб./кв.м.	Количество
КС-1	52062,62	3265
КС-3	40631,04	3534

Для Республики Коми средние удельные показатели рыночной цены домов класса КС-1 и класса КС-3 составляют 52062,62 руб./кв.м. и 40631,04 руб./кв.м. соответственно.

Этажность надземная укрупненная

Таблица 2.3.11

Средневзвешенные значения удельных показателей в зависимости от этажности дома

Этажность	Средневзвешенное значение удельного показателя, руб./кв.м.	Количество
5–6 этажей	35221,56	4482
7–9 этажей	55983,01	1576
свыше 9 этажей	89294,46	741

В результате анализа рынка недвижимости в сегменте «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)» на территории Республики Коми была выявлена зависимость цен квартир от этажности здания в котором они находятся. Как видно из таблицы 2.3.10., самые дорогие квартиры расположены в зданиях этажностью свыше 9 этажей, это можно объяснить тем, что в данной группе преобладают дома, построенные после 2000 г., местоположение которых преимущественно в МО ГО Сыктывкар.

Этаж расположения

Как правило, стоимость квартир на крайних этажах, меньше стоимости квартир, расположенных на средних этажах среднеэтажных и многоэтажных жилых домов. На рис. 2.3.27. представлена диаграмма распределения средневзвешенной стоимости 1 кв.м. квартир в зависимости от этажа.

Рис. 2.3.27. Средневзвешенные значения удельных показателей в зависимости от этажа

Возраст дома

Значительное влияние на стоимость жилой недвижимости в сегменте «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)» оказывает возраст здания. Чем больше возраст здания, тем ниже стоимость квартир, расположенных в нем.

Таблица 2.3.12

Средневзвешенные значения удельных показателей в зависимости от возраста дома

Возраст дома	Средневзвешенное значение удельного показателя, руб./кв.м.	Количество
Менее 5 лет	96 652,58	425
От 5 лет включительно до 10 лет	93 115,64	210
От 10 лет включительно до 20 лет	77 972,25	347
От 20 лет включительно до 30 лет	50 446,38	623
От 30 лет включительно до 40 лет	38 517,55	2185
От 40 лет включительно до 50 лет	35 504,83	1800
От 50 лет включительно и более	38 856,19	1209

Группировка населенных пунктов Республики Коми

Согласно Методическим указаниям, населённые пункты в субъекте РФ подразделяются на:

- административный центр (столицу) субъекта Российской Федерации (крупный торгово-промышленный город);

- крупные и крупнейшие городские населенные пункты, численностью от 100 тыс. человек;

- средние городские населенные пункты, численностью от 50 до 100 тыс. человек;

- прочие городские населенные пункты;

- сельские населенные пункты, численностью от 1 тысячи человек;

- средние сельские населенные пункты, численностью от 200 до 1 тысячи человек;

- прочие сельские населенные пункты и межселенную территорию.

Проведённый анализ рынка недвижимости, уровня социально-экономического развития, демографического развития показал, что для проведения расчётов достаточна следующая группировка населённых пунктов:

г. Сыктывкар - столица Республики Коми, обладает наиболее положительной динамикой демографических показателей, максимальными показателями экономической деятельности и развитой отраслевой структурой;

г. Ухта – крупный промышленный город Республики Коми, населённый пункт численностью населения более 90 000 человек, характеризуется хорошими показателями экономической деятельности и развитой отраслевой структурой;

г. Усинск - крупный промышленный город Республики Коми, населённый пункт численностью населения более 30 000 человек, характеризуется хорошими показателями экономической деятельности и развитой отраслевой структурой;

г. Печора – «энергетическая столица» Республики Коми, населённый пункт численностью населения более 30 000 человек, социально-экономические показатели территорий хуже, чем у предыдущих групп, однако они имеют относительно развитую структуру экономики, темпы снижения численности населения замедляются. В 2010 г. принят генеральный план развития Печоры до 2030 г.;

г. Воркута, г. Инта, г. Вуктыл – города Республики Коми, для которых характерны наибольший отток населения, наименьшие масштабы экономической деятельности и отраслевого развития экономики, имеются риски ухудшения социально-экономического положения, а также слабое инфраструктурное оснащение в сфере транспорта и связи и, как следствие, труднодоступность муниципальных образований;

г. Сосногорск, г. Емва, г. Микунь – небольшие города Республики Коми, характеризуются менее развитой экономикой. К их функциям относятся обслуживание инфраструктуры, сбыт сельскохозяйственной продукции, прочие работы и услуги;

Следующие пять групп представляют из себя поселки городского типа, входящие в состав муниципальных образований:

пгт. Краснозатонский, пгт. Верхняя Максаковка (входят в состав МО ГО Сыктывкар);

пгт. Водный, пгт. Ярега, пгт. Шудаяг (входят в состав МО ГО Ухта);

пгт. Воргашор, пгт. Северный, пгт. Верхняя Инта (входят в состав МО ГО Воркута, МО ГО Инта, МО ГО Вуктыл;

пгт. Изъяю, пгт. Кожва, пгт. Путеец, пгт. Междуреченск, пгт. Усогорск, пгт. Троицко-Печорск (входят в состав МО МР Печора, МО МР Троицко-Печорский, МО МР Удорский);

пгт. Нижний Одес, пгт. Войвож, пгт. Жешарт, пгт. Синдор (входят в состав МО МР Сосногорск, МО МР Княжпогостский, МО МР Усть-Вымский);

пст. Верхнеижемский, пст. Сыня, с. Усть-Вымь, с. Визинга, с. Пажга, с. Зеленец, с. Выльгорт, с. Айкино, с. Корткерос, с. Объячево.

Выбор границы для разделения населенных пунктов обусловлен сочетанием данных Методических указаний по группировке объектов, расположенных в городских населенных пунктах, и данных активности рынка квартир.

Анализ предложений продажи квартир, расположенных в многоэтажных и среднеэтажных многоквартирных домах в г. Сыктывкаре

Вторичный рынок квартир в г. Сыктывкаре достаточно развит – имеется информация по 2513 предложениям, что составляет 37,0% от всех предложений по Республики Коми.

Класс конструктивной системы (материал стен)

Таблица 2.3.13

Средневзвешенные значения удельных показателей в зависимости от классов конструктивных систем для расчетной подгруппы г. Сыктывкар

Класс конструктивной системы	Средневзвешенное значение удельного показателя, руб./кв.м.	Количество, шт.
КС-1	84318,22	1373
КС-3	64563,04	1140

На рынке недвижимости сегмента «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)» преобладают квартиры, расположенные в домах класса КС-1 – 1373 предложения со средневзвешенным значением удельного показателя 84318,22 рублей за квадратный метр, затем следуют дома класса КС-3 – 1140 предложений, удельный показатель рыночной стоимости в г. Сыктывкаре для домов класса КС-3 – 64563,04 руб./кв.м.

Площадь

Рис. 2.3.28. Средневзвешенные значения удельных показателей в зависимости от площади квартир и от количества комнат для расчетной подгруппы г. Сыктывкар

По данным диаграммы следует отметить, что в среднем по Сыктывкару с ростом числа жилых комнат в квартирах снижается и стоимость 1 кв.м. квартиры: средняя цена студии – 100355,05 рублей за 1 кв.м., средняя цена 1 кв.м. 1-комнатной квартиры – 82994,61 руб., средняя цена 1 кв.м. многокомнатной квартиры – 63947,28 руб. С ростом числа комнат увеличивается и площадь квартир, а с увеличением площади снижается стоимость 1 кв.м. (сказывается фактор масштаба).

Возраст дома

Значительное влияние на стоимость жилой недвижимости в сегменте «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)» оказывает возраст здания. Чем больше возраст жилого дома, тем ниже стоимость квартир, расположенных в нем. Данный факт подтвержден информацией, представленной в таблице 2.3.14.

Таблица 2.3.14

Средневзвешенные значения удельных показателей в зависимости от возраста многоквартирного дома для расчетной подгруппы г. Сыктывкар

Возраст дома	Средневзвешенное значение удельного показателя, руб./кв.м.
Менее 5 лет	97066,15
От 5 лет включительно до 10 лет	94108,38
От 10 лет включительно до 20 лет	88986,03
От 20 лет включительно до 30 лет	72353,64
От 30 лет включительно до 40 лет	66081,62
От 40 лет включительно до 50 лет	65503,90
От 50 лет включительно и более	63238,72

Принадлежность к зоне города

Для анализа влияния на стоимость ценообразующего фактора «Принадлежность к зоне города» были рассмотрены цены предложений к продаже квартир, расположенных в жилых домах с годами постройки до 2000 г.

Таблица 2.3.15

Средневзвешенные значения удельных показателей в зависимости расположения многоквартирного дома для расчетной подгруппы г. Сыктывкар

Зоны г. Сыктывкара	Средневзвешенное значение удельного показателя, руб./кв.м.	Количество, шт.
1	71525,09	458
2	69795,62	325
3	66051,26	459
4	56241,41	223
5	44100,87	89

Рис 2.3.29. Карта-схема районов зон г. Сыктывкара

Из таблицы и карты-схемы видно, что в среднем самые высокие цены за 1 кв.м. у квартир, расположенных в центральных районах города. Чем дальше от центра города находятся объекты сегмента «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)», тем их стоимость ниже.

Факторы транспортной инфраструктуры характеризуют относительную комфортность проживания населения в жилой застройке, находящейся в непосредственной близости от остановок общественного транспорта и основных дорог населенного пункта. Близость к объектам социальной инфраструктуры привлекательна для потенциальных покупателей и собственников, поскольку является удобной для проживания и выполнения различных видов деятельности.

На рисунках ниже представлена зависимость рыночной стоимости квартиры в г. Сыктывкаре от расстояния до остановок общественного транспорта и объектов социальной инфраструктуры (на примере детского сада). Проанализировав информацию, можно сделать вывод, что чем ближе к объекту оценки расположены остановки общественного транспорта и объекты социальной инфраструктуры, тем его стоимость выше.

Расстояние до ближайшего детского сада

Рис. 2.3.30. Зависимость средней рыночной стоимости квартиры от расстояния до ближайшего детского сада

Расстояние до ближайшей остановки

Рис. 2.3.31. Зависимость средней рыночной стоимости квартиры от расстояния до остановки общественного транспорта

Анализ предложений продажи квартир, расположенных в многоэтажных и среднеэтажных многоквартирных домах в г. Ухта

Вторичный рынок квартир в г. Ухте достаточно развит – имеется информация по 917 предложениям к продаже квартир, которые расположены в средне- и многоэтажных жилых домах.

Класс конструктивной системы (материал стен)

Таблица 2.3.16

Средневзвешенные значения удельных показателей в зависимости от классов конструктивных систем для расчетной подгруппы г. Ухта

Класс конструктивной системы	Средневзвешенное значение удельного показателя, руб./кв.м.	Количество, шт.
КС-1	57306,85	460
КС-3	56673,31	457

Среди жилых помещений, расположенных в многоэтажных и среднеэтажных многоквартирных домах в г. Ухта, с разными классами конструктивной системы преобладают квартиры, расположенные в домах класса КС-1 – 460 предложений и класса КС-3 – 457 шт. Средние удельные показатели рыночной цены квартир в жилых домах класса КС-1 и класса КС-3 примерно одинаковые и составляют 57306,85 руб./кв.м. и 56673,31 руб./кв.м. соответственно.

Этажность надземная укрупненная

Таблица 2.3.17

Средневзвешенные значения удельных показателей в зависимости от этажности многоквартирного дома для расчетной подгруппы г. Ухта

Этажность надземная укрупненная	Средневзвешенное значение удельного показателя, руб./кв.м.	Количество
5–6 этажей	52574,71	637
7–9 этажей	64139,42	249
свыше 9 этажей	64984,56	31

На рынке недвижимости города Ухты преобладают квартиры, расположенные в жилых домах этажностью 5-6 этажей. Средняя стоимость квадратного метра данных квартир ниже стоимости квадратного метра квартир, расположенных в домах этажностью 7-9 и свыше 9 этажей и составляет 52574,71 руб./кв. м. Самое высокое средневзвешенное значение удельного показателя выявлено у квартир, расположенных в домах этажностью «свыше 9 этажей», что напрямую зависит от годов постройки домов.

Этаж расположения

Таблица 2.3.18

Средневзвешенные значения удельных показателей в зависимости от этажа, на котором расположена квартира в многоквартирном доме для расчетной подгруппы г. Ухта

Этаж расположения	Средневзвешенное значение удельного показателя, руб./кв.м.	Количество
Первый этаж	53041,7	160
Средние этажи	58427,02	567
Последний этаж	55932,48	190

На территории г. Ухта преобладает рынок квартир, расположенных на средних этажах – 567 шт. Средняя стоимость квартир, расположенных на средних этажах превышает на 10% и 4% средние стоимости квартир, расположенных на первых и последних этажах, соответственно.

Площадь

Рис. 2.3.32. Средневзвешенные значения удельных показателей в зависимости от площади квартир и от количества комнат для расчетной подгруппы г. Ухта

По данным рис. 2.3.32 следует отметить, что в среднем по Ухте с ростом числа жилых комнат в квартирах снижается и стоимость 1 кв. м. квартиры: средняя цена студии – 67261,19 рублей за 1 кв.м., средняя цена 1 кв. м. 1-комнатной квартиры – 57217,90 руб., средняя цена 1 кв.м. многокомнатной квартиры – 51557,85 руб. С ростом числа комнат увеличивается и площадь квартир, а с увеличением площади снижается стоимость 1 кв.м. (сказывается фактор масштаба).

Возраст дома

Значительное влияние на стоимость жилой недвижимости в сегменте «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)» оказывает возраст здания. Чем больше возраст жилого дома, тем ниже стоимость квартир, расположенных в нем. Данный факт подтвержден информацией, представленной в таблице 2.3.19.

Таблица 2.3.19

Средневзвешенные значения удельных показателей в зависимости от возраста многоквартирного дома для расчетной подгруппы г. Ухта

Возраст дома	Средневзвешенное значение удельного показателя, руб./кв.м.
Менее 5 лет	76472,94
От 5 лет включительно до 10 лет	75508,37
От 10 лет включительно до 20 лет	71928,31
От 20 лет включительно до 30 лет	55994,86
От 30 лет включительно до 40 лет	57560,06
От 40 лет включительно до 50 лет	53990,84
От 50 лет включительно и более	55099,98

Принадлежность к зоне города

Для анализа влияния на стоимость ценообразующего фактора «Принадлежность к зоне города» были рассмотрены цены предложений к продаже квартир, расположенных в жилых домах с годами постройки до 2000 г.

Таблица 2.3.20

Средневзвешенные значения удельных показателей в зависимости расположения многоквартирного дома для расчетной подгруппы г. Ухты

Зоны города	Средневзвешенное значение удельного показателя, руб./кв.м.	Количество
1	58967,56	766
2	29931,41	64
3	20904,51	22

Рис. 2.3.33. Карта-схема районов зон г. Ухты

Из таблицы и карты-схемы видно, что в среднем самые высокие цены за 1 кв.м. у квартир, расположенных в центральных районах города. Чем дальше от центра города расположены объекты сегмента «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)», тем их стоимость ниже.

Факторы транспортной инфраструктуры характеризуют относительную комфортность проживания населения в жилой застройке, находящейся в непосредственной близости от остановок общественного транспорта и основных дорог населенного пункта. Близость к объектам социальной инфраструктуры привлекательна для потенциальных покупателей и собственников, поскольку является удобной для проживания и выполнения различных видов деятельности.

Расстояние до ближайшей остановки

На рисунке ниже представлена зависимость рыночной стоимости квартиры в г. Ухта от расстояния до остановок общественного транспорта. Проанализировав информацию, можно сделать вывод, что чем ближе к объекту оценки расположены остановки общественного транспорта, тем его стоимость выше.

Рис. 2.3.34. Зависимость средней рыночной стоимости квартиры от расстояния до остановки общественного транспорта

Анализ предложений продажи квартир, расположенных в многоэтажных и среднеэтажных многоквартирных домах в г. Усинск

Вторичный рынок квартир в г. Усинске достаточно развит – имеется информация по 744 предложениям к продаже квартир, которые расположены в средне- и многоэтажных жилых домах.

Класс конструктивной системы (материал стен)

Таблица 2.3.21

Средневзвешенные значения удельных показателей в зависимости от классов конструктивных систем для расчетной подгруппы г. Усинск

Класс конструктивной системы	Средневзвешенное значение удельного показателя, руб./кв.м.	Количество, шт.
КС-1	40193,43	36
КС-3	40263,22	708

На рынке недвижимости сегмента «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)» г. Усинск преобладают квартиры в домах класса КС-3 – 708 предложений. Средние удельные показатели рыночной стоимости квартир в домах класса КС-1 и класса КС-3 примерно одинаковые и составляют 40193,43 руб./кв.м. и 40263,22 руб./кв.м. соответственно.

Этажность надземная укрупненная

Таблица 2.3.22

Средневзвешенные значения удельных показателей в зависимости от этажности многоквартирного дома для расчетной подгруппы г. Усинск

Этажность надземная укрупненная	Средневзвешенное значение удельного показателя, руб./кв.м.	Количество
5–6 этажей	37307,77	286
7–9 этажей	41859,62	429
свыше 9 этажей	45210,83	29

На рынке недвижимости города Усинск преобладают квартиры, расположенные в жилых домах этажностью 7-9 этажей – 429 предложений. Практически во всех районах Усинска квартиры в многоэтажных домах дороже, чем в домах средней этажности, что напрямую зависит от годов постройки зданий. Самое высокое средневзвешенное значение удельного показателя выявлено у квартир, расположенных в домах этажностью «свыше 9 этажей» и составляет 45210,83 руб. за кв.м., самый низкий показатель в 5-6 этажных жилых домах – 37307,77 руб./кв.м.

Этаж расположения

Таблица 2.3.23

Средневзвешенные значения удельных показателей в зависимости от этажа, на котором расположена квартира в многоквартирном доме для расчетной подгруппы г. Усинск

Этаж расположения	Средневзвешенное значение удельного показателя, руб./кв.м.	Количество
Первый этаж	38027,85	95
Средние этажи	41197,16	524
Последний этаж	38011,55	125

На территории г. Усинск преобладает рынок квартир, расположенных на средних этажах – 524 шт. Средняя стоимость квартир, расположенных на средних этажах превышает на 8% стоимости квартир, расположенных на крайних этажах.

Площадь

По данным диаграммы, представленной ниже, следует отметить, что в среднем по Усинску с ростом числа жилых комнат в квартирах снижается и стоимость 1 кв.м. квартиры: средняя цена студии – 42627,89 рублей за 1 кв.м., средняя цена 1 кв.м. 1-комнатной квартиры – 41449,86 руб., средняя цена 1 кв.м. многокомнатной квартиры – 37730,54 руб. С ростом числа комнат увеличивается и площадь квартир, а с увеличением площади снижается стоимость 1 кв.м. (сказывается фактор масштаба).

Рис. 2.3.35. Средневзвешенные значения удельных показателей в зависимости от площади квартир и от количества комнат для расчетной подгруппы г. Усинск

Возраст дома

Значительное влияние на стоимость жилой недвижимости в сегменте «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)» оказывает возраст здания. Чем больше возраст жилого дома, тем ниже стоимость квартир, расположенных в нем. Данный факт подтвержден информацией, представленной в таблице 2.3.24.

Таблица 2.3.24

Средневзвешенные значения удельных показателей в зависимости от возраста многоквартирного дома для расчетной подгруппы г. Усинск

Возраст дома	Средневзвешенное значение удельного показателя, руб./кв.м.
Менее 5 лет	-
От 5 лет включительно до 10 лет	-
От 10 лет включительно до 20 лет	55121,09
От 20 лет включительно до 30 лет	40372,81
От 30 лет включительно до 40 лет	40322,5
От 40 лет включительно до 50 лет	39365,16
От 50 лет включительно и более	-

Расстояние до ближайшей остановки

На рисунке ниже представлена зависимость рыночной стоимости квартиры в г. Усинск от расстояния до остановок общественного транспорта. Проанализировав информацию, можно сделать вывод, что чем ближе к объекту оценки расположены остановки общественного транспорта, тем его стоимость выше.

Рис. 2.3.36. Зависимость средней рыночной стоимости квартиры от расстояния до остановки общественного транспорта

Анализ предложений продажи квартир, расположенных в многоэтажных и среднеэтажных многоквартирных домах в г. Печора

Вторичный рынок квартир в г. Печоре достаточно развит – имеется информация по 625 предложениям к продаже квартир, которые расположены в средне- и многоэтажных жилых домах.

Класс конструктивной системы (материал стен)

Таблица 2.3.25

Средневзвешенные значения удельных показателей в зависимости от классов конструктивных систем для расчетной подгруппы г. Печора

Класс конструктивной системы	Средневзвешенное значение удельного показателя, руб./кв.м.	Количество
КС-1	19943,22	400
КС-3	18631,65	225

Среди жилых помещений сегмента рынка недвижимости «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)» в г. Печора, с разными классами конструктивной системы преобладают квартиры, расположенные в домах класса КС-1 – 400 предложений. Средние удельные показатели рыночной цены домов класса КС-1 и класса КС-3 примерно одинаковые и составляют 19943,22 руб./кв.м. и 18631,65 руб./кв.м. соответственно.

Этажность надземная укрупненная

Таблица 2.3.26

Средневзвешенные значения удельных показателей в зависимости от этажности многоквартирного дома для расчетной подгруппы г. Печора

Этажность надземная укрупненная	Средневзвешенное значение удельного показателя, руб./кв.м.	Количество
5–6 этажей	19584,53	512
7–9 этажей	18942,3	113
свыше 9 этажей	-	-

На рынке недвижимости города Печора преобладают квартиры, расположенные в жилых домах этажностью 5-6 этажей – 512 предложений. Средневзвешенные значения удельных показателей в домах с разной этажностью отличаются незначительно и составляют: 19584,53 руб./кв.м. для квартир в домах 5-6 этажей, 18942,3 руб./кв.м. в домах 7-9 этажей.

Этаж расположения

Таблица 2.3.27

Средневзвешенные значения удельных показателей в зависимости от этажа, на котором расположена квартира в многоквартирном доме для расчетной подгруппы г. Печора

Этаж расположения	Средневзвешенное значение удельного показателя, руб./кв.м.	Количество
Первый этаж	19839,2	104
Средние этажи	20014,95	386
Последний этаж	17606,51	135

На территории г. Печора преобладает рынок квартир, расположенных на средних этажах – 386 шт. Средняя стоимость квартир, расположенных на средних этажах превышает на 14% среднюю стоимость квартир на последних этажах. При этом разница средневзвешенных значений удельных показателей стоимостей квартир на первых этажах и средних этажах не существенна.

Площадь

Рис.2.3.37. Средневзвешенные значения удельных показателей в зависимости от площади квартир и от количества комнат для расчетной подгруппы г. Печора

По данным диаграммы нужно отметить, что в среднем по Печоре с ростом числа жилых комнат в квартирах снижается и стоимость 1 кв.м. квартиры: средняя цена 1-комнатной квартиры – 20105,08 рублей за 1 кв.м., средняя цена 1 кв.м. многокомнатной квартиры – 18500,92 руб. С ростом числа комнат увеличивается и площадь квартир, а с увеличением площади снижается стоимость 1 кв.м. (сказывается фактор масштаба).

Возраст дома

Значительное влияние на стоимость жилой недвижимости в сегменте «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)» оказывает возраст здания. Чем больше возраст жилого дома, тем ниже стоимость квартир, расположенных в нем. Тем не менее, данный факт не подтвержден информацией, представленной в таблице 2.3.28, это можно объяснить тем, что в г. Печора за последние 10 лет отсутствует строительство новых средне- и многоэтажных жилых домов, а весь имеющийся жилой фонд изношен равномерно.

Таблица 2.3.28

Средневзвешенные значения удельных показателей в зависимости от возраста многоквартирного дома для расчетной подгруппы г. Печора

Возраст дома	Средневзвешенное значение удельного показателя, руб./кв.м.
Менее 5 лет	-
От 5 лет включительно до 10 лет	-
От 10 лет включительно до 20 лет	18499,67
От 20 лет включительно до 30 лет	20873,55
От 30 лет включительно до 40 лет	20656,07
От 40 лет включительно до 50 лет	18513,56
От 50 лет включительно и более	18136,22

Расстояние до ближайшей остановки

На рисунке ниже представлена зависимость рыночной стоимости квартиры в г. Печора от расстояния до остановок общественного транспорта. Проанализировав информацию, можно сделать вывод, что чем ближе к объекту оценки расположены остановки общественного транспорта, тем его стоимость выше.

Рис. 2.3.38. Зависимость средней рыночной стоимости квартиры от расстояния до остановки общественного транспорта

Принадлежность к зоне города

Для анализа влияния на стоимость ценообразующего фактора «Принадлежность к зоне города» были рассмотрены цены предложений к продаже квартир, расположенных в жилых домах с годами постройки до 2000 г.

Таблица 2.3.29

Средневзвешенные значения удельных показателей в зависимости расположения многоквартирного дома для расчетной подгруппы г. Печора

Зоны города	Средневзвешенное значение удельного показателя, руб./кв.м.	Количество
1	20359,28	356
2	18279,33	269

Рис. 2.3.39. Карта-схема районов зон г. Печоры

Из таблицы и карты-схемы видно, что в среднем самые высокие цены за 1 кв.м. у квартир, расположенных в центральных районах города. Чем дальше от центра города расположены объекты сегмента «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)», тем их стоимость ниже.

Анализ предложений продажи квартир, расположенных в многоэтажных и среднеэтажных многоквартирных домах в г. Воркута, г. Инта, г. Вуктыл

Вторичный рынок квартир в г. Воркута, г. Инта, г. Вуктыл в совокупности достаточно развит – имеется информация о 975 предложениях к продаже квартир, которые расположены в средне- и многоэтажных жилых домах.

Класс конструктивной системы (материал стен)

Таблица 2.3.30

Средневзвешенные значения удельных показателей в зависимости от классов конструктивных систем для расчетной подгруппы г. Воркута, г. Инта, г. Вуктыл

Класс конструктивной системы	Средневзвешенное значение удельного показателя, руб./кв. м.	Количество
КС-1	6321,84	392
КС-3	7091,77	583

На территории г. Воркута, г. Инта, г. Вуктыл преобладает рынок квартир, расположенных в многоэтажных и среднеэтажных многоквартирных домах класса КС-3 – 583 предложения. Средние удельные показатели рыночной цены домов класса КС-1 и класса КС-3 составляют 6321,84 руб./кв.м. и 7091,77 руб./кв.м. соответственно.

Этажность надземная укрупненная

Таблица 2.3.31

Средневзвешенные значения удельных показателей в зависимости от этажности многоквартирного дома для расчетной подгруппы г. Воркута, г. Инта, г. Вуктыл

Этажность надземная укрупненная	Средневзвешенное значение удельного показателя, руб./кв.м.	Количество
5–6 этажей	6605,42	870
7–9 этажей	8545,32	94
свыше 9 этажей	7088,03	11

На рынке недвижимости городах Воркута, Инта, Вуктыл преобладают квартиры, расположенные в жилых домах этажностью 5-6 этажей – 870 предложений. Практически во всех районах квартиры в многоэтажных домах дороже, чем в домах средней этажности, что напрямую зависит от годов постройки зданий. Самое высокое средневзвешенное значение удельного показателя выявлено у квартир, расположенных в домах этажностью «7-9 этажей» и составляет 8545,32 руб. за кв.м., самый низкий показатель в 5-6 этажных жилых домах – 6605,42 руб./кв.м.

Этаж расположения

Таблица 2.3.32

Средневзвешенные значения удельных показателей в зависимости от этажа, на котором расположена квартира в многоквартирном доме для расчетной подгруппы г. Воркута, г. Инта, г. Вуктыл

Этаж расположения	Средневзвешенное значение удельного показателя, руб./кв.м.	Количество
Первый этаж	6709,08	148
Средние этажи	6885,81	654
Последний этаж	6527,57	173

На территории городов Воркута, Инта, Вуктыл преобладает рынок квартир, расположенных на средних этажах – 654 шт. Средняя стоимость квартир, расположенных на средних этажах превышает на 3% и 5% средние стоимости квартир на первых и последних этажах соответственно.

Площадь

Рис. 2.3.40. Средневзвешенные значения удельных показателей в зависимости от площади квартир и от количества комнат для расчетной подгруппы г. Воркута, г. Инта, г. Вуктыл

Как правило, с ростом числа комнат увеличивается и площадь квартир, а с увеличением площади снижается стоимость 1 кв.м. (сказывается фактор масштаба). В данном случае такая зависимость отсутствует, это можно объяснить тем, что рынок недвижимости в сегменте «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)» в городах Воркута, Инта, Вуктыл неоднороден и депрессивен.

Возраст дома

Значительное влияние на стоимость жилой недвижимости в сегменте «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)» оказывает возраст здания. Чем больше возраст жилого дома, тем ниже стоимость квартир, расположенных в нем. Тем не менее, данный факт не подтвержден информацией, представленной в таблице 2.3.33., это можно объяснить тем, что в городах Воркута, Инта, Вуктыл за последние 10 лет отсутствует строительство новых средне- и многоэтажных жилых домов, весь имеющийся жилой фонд изношен равномерно, рынок недвижимости в данном сегменте развит неоднородно.

Таблица 2.3.33

Средневзвешенные значения удельных показателей в зависимости от возраста многоквартирного дома для расчетной подгруппы г. Воркута, г. Инта, г. Вуктыл

Возраст дома	Средневзвешенное значение удельного показателя, руб./кв.м.
Менее 5 лет	-
От 5 лет включительно до 10 лет	-
От 10 лет включительно до 20 лет	7072,13
От 20 лет включительно до 30 лет	6233,13
От 30 лет включительно до 40 лет	6735,94
От 40 лет включительно до 50 лет	6291,3
От 50 лет включительно и более	7816,77

Расстояние до ближайшей остановки

На рисунке ниже представлена зависимость рыночной стоимости квартиры в городах Воркута, Инта, Вуктыл от расстояния до остановок общественного транспорта. Проанализировав информацию, можно сделать вывод, что чем ближе к объекту оценки расположены остановки общественного транспорта, тем его стоимость выше.

Рис. 2.3.41. Зависимость средней рыночной стоимости квартиры от расстояния до остановки общественного транспорта

В результате проведенного анализа было выявлено влияние на ценообразование помещений вторичного рынка жилья расстояния объекта оценки до центра муниципального образования и до центра столицы республики. Было определено: чем дальше расположен объект недвижимости от центра МО и республиканского центра, тем его стоимость ниже, данная зависимость представлена на рисунках 2.3.42. и 2.3.43.

Рис. 2.3.42. Зависимость средней рыночной стоимости квартиры от расстояния до центра МО

Рис. 2.3.43. Зависимость средней рыночной стоимости квартиры от расстояния до центра г. Сыктывкара

Анализ предложений продажи квартир, расположенных в многоэтажных и среднеэтажных многоквартирных домах в г. Сосногорск, г. Емва, г. Микунь

Вторичный рынок квартир в г. Сосногорск, г. Емва, г. Микунь в совокупности достаточно развит – имеется информация по 378 предложениям к продаже квартир, которые расположены в средне- и многоэтажных жилых домах.

Класс конструктивной системы (материал стен)

Таблица 2.3.34

Средневзвешенные значения удельных показателей в зависимости от классов конструктивных систем для расчетной подгруппы г. Сосногорск, г. Емва, г. Микунь

Класс конструктивной системы	Средневзвешенное значение удельного показателя, руб./кв.м.	Количество
КС-1	28928,09	313
КС-3	29893,94	65

Среди квартир, расположенных в многоэтажных и среднеэтажных многоквартирных домах в г. Сосногорск, г. Емва, г. Микунь, преобладают квартиры в домах класса КС-1 – 313 предложений. Средние удельные показатели рыночной цены домов класса КС-1 и класса КС-3 отличаются незначительно и составляют 28928,09 руб./кв.м. и 29893,94 руб./кв.м. соответственно.

Этажность надземная укрупненная

Таблица 2.3.35

Средневзвешенные значения удельных показателей в зависимости от этажности многоквартирного дома для расчетной подгруппы г. Сосногорск, г. Емва, г. Микунь

Этажность надземная укрупненная	Средневзвешенное значение удельного показателя, руб./кв.м.	Количество
5–6 этажей	28676,36	348
7–9 этажей	33558,54	30
свыше 9 этажей	-	-

На рынке недвижимости в городах Сосногорск, Емва, Микунь преобладают квартиры, расположенные в жилых домах этажностью 5-6 этажей – 348 предложений. Практически во всех районах квартиры в многоэтажных домах дороже, чем в домах средней этажности, что напрямую зависит от годов постройки зданий. Самое высокое средневзвешенное значение удельного показателя выявлено у квартир, расположенных в домах этажностью «7-9 этажей» и составляет 33558,54 руб./кв.м., показатель в 5-6 этажных жилых домах – 28676,36 руб./кв.м.

Этаж расположения

Таблица 2.3.36

Средневзвешенные значения удельных показателей в зависимости от этажа, на котором расположена квартира в многоквартирном доме для расчетной подгруппы г. Сосногорск, г. Емва, г. Микунь

Этаж расположения	Средневзвешенное значение удельного показателя, руб./кв.м.	Количество
Первый этаж	26607,66	60
Средние этажи	30021,3	227
Последний этаж	28496,79	91

На территории городов Сосногорск, Емва, Микунь преобладает рынок квартир, расположенных на средних этажах – 227 шт. Средняя стоимость квартир, расположенных на средних этажах превышает на 13% и 5% среднюю стоимость квартир на первых и последних этажах соответственно.

Площадь

По данным представленной диаграммы необходимо отметить, что в среднем по городам Сосногорск, Емва, Микунь с ростом числа жилых комнат в квартирах снижается и стоимость 1 кв. м. квартиры: средняя цена 1-комнатной квартиры – 30059,19 рублей за 1 кв.м., средняя цена 1 кв.м. многокомнатной квартиры – 23788,34 руб. С ростом числа комнат увеличивается и площадь квартир, а с увеличением площади снижается стоимость 1 кв.м. (сказывается фактор масштаба).

Рис. 2.3.44. Средневзвешенные значения удельных показателей в зависимости от площади квартир и от количества комнат для расчетной подгруппы г. Сосногорск, г. Емва, г. Микунь

Возраст дома

Значительное влияние на стоимость жилой недвижимости в сегменте «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)» оказывает возраст здания. Чем больше возраст жилого дома, тем ниже стоимость квартир, расположенных в нем. Данный факт подтвержден информацией, представленной в таблице 2.3.37.

Таблица 2.3.37

Средневзвешенные значения удельных показателей в зависимости от возраста многоквартирного дома для расчетной подгруппы г. Сосногорск, г. Емва, г. Микунь

Возраст дома	Средневзвешенное значение удельного показателя, руб./кв.м.
Менее 5 лет	-
От 5 лет включительно до 10 лет	-
От 10 лет включительно до 20 лет	41631,01
От 20 лет включительно до 30 лет	32500,77
От 30 лет включительно до 40 лет	31005,22
От 40 лет включительно до 50 лет	26881,67
От 50 лет включительно и более	25907,31

Численность населения в МО

В результате проведенного анализа (на примере городов Сосногорск, Емва, Микунь) было выявлено влияние на ценообразование помещений вторичного рынка жилья численности населения в муниципальных образованиях. Было определено: с ростом численности населения растет стоимость недвижимости. Таким образом, численность населения является существенным ценообразующим фактором, определяющим стоимость объектов многоэтажной и среднеэтажной жилой застройки Республики Коми.

Рис. 2.3.45. Распределение средневзвешенных значений удельных показателей предложений в зависимости от численности населения в муниципальном образовании

Анализ предложений продажи квартир, расположенных в многоэтажных и среднеэтажных многоквартирных домах, расположенных в поселках городского типа Республики Коми

пгт. Краснозатонский, пгт. Верхняя Максаковка (расположены на территории МО ГО Сыктывкар)

На вторичном рынке сегмента «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)» пгт. Краснозатонский и пгт. Верхняя Максаковка имеется информация по 29 предложениям.

Класс конструктивной системы (материал стен)

Таблица 2.3.38

Средневзвешенные значения удельных показателей в зависимости от классов конструктивных систем для расчетной подгруппы МО ГО Сыктывкар

Класс конструктивной системы	Средневзвешенное значение удельного показателя, руб./кв.м.	Количество
КС-1	56907,16	3
КС-3	55659,91	26

Среди жилых помещений, расположенных в многоэтажных и среднеэтажных многоквартирных домах в пгт. Краснозатонский и пгт. Верхняя Максаковка, с разными классами конструктивной системы преобладают квартиры в домах класса КС-3 – 26 предложений. Средние удельные показатели рыночной цены домов класса КС-1 и класса КС-3 отличаются незначительно и составляют 56907,16 руб./кв.м. и 55659,91 руб./кв.м. соответственно.

Этажность надземная укрупненная

Таблица 2.3.39

Средневзвешенные значения удельных показателей в зависимости от этажности многоквартирного дома для расчетной подгруппы МО ГО Сыктывкар

Этажность надземная укрупненная	Средневзвешенное значение удельного показателя, руб./кв.м.	Количество
5–6 этажей	55772,61	29
7–9 этажей	-	-
свыше 9 этажей	-	-

На рынке недвижимости в пгт. Краснозатонский и пгт. Верхняя Максаковка представлены только квартиры, расположенные в жилых домах этажностью 5-6 этажей, поэтому сделать выводы о зависимости стоимости жилых помещений от этажности многоквартирного дома не предоставляется возможным.

Этаж расположения

Таблица 2.3.40

Средневзвешенные значения удельных показателей в зависимости от этажа, на котором расположена квартира в многоквартирном доме для расчетной подгруппы МО ГО Сыктывкар

Этаж расположения	Средневзвешенное значение удельного показателя, руб./кв.м.	Количество
Первый этаж	57040,26	5
Средние этажи	57286,4	17
Последний этаж	50364,33	7

На территории пгт. Краснозатонский и пгт. Верхняя Максаковка преобладает рынок квартир, расположенных на средних этажах – 17 шт. Средняя стоимость квартир, расположенных на средних этажах превышает на 14% среднюю стоимость квартир на последних этажах. При этом разница средневзвешенных значений удельных показателей стоимостей квартир на первых этажах и средних этажах не существенна.

Площадь

По данным диаграммы (рис. 2.3.28), необходимо отметить, что в среднем по пгт. Краснозатонский и пгт. Верхняя Максаковка с ростом числа жилых комнат в квартирах снижается и стоимость 1 кв.м. квартиры: средневзвешенное значение удельного показателя 1-комнатной квартиры – 59817,71 руб./кв.м., средняя цена 1 кв.м. 2-комнатной и 3-комнатной квартиры – 53802,26 руб. и 54822,68 руб. соответственно. С ростом числа комнат увеличивается и площадь квартир, а с увеличением площади снижается стоимость 1 кв.м. (сказывается фактор масштаба).

Рис. 2.3.46. Средневзвешенные значения удельных показателей в зависимости от площади квартир и от количества комнат для расчетной подгруппы МО ГО Сыктывкар

Возраст дома

Значительное влияние на стоимость жилой недвижимости в сегменте «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)» оказывает возраст здания. Чем больше возраст жилого дома, тем ниже стоимость квартир, расположенных в нем. Данный факт подтвержден информацией, представленной в таблице 2.3.41.

Таблица 2.3.41

Средневзвешенные значения удельных показателей в зависимости от возраста многоквартирного дома для расчетной подгруппы МО ГО Сыктывкар

Возраст дома	Средневзвешенное значение удельного показателя, руб./кв.м.
Менее 5 лет	-
От 5 лет включительно до 10 лет	-
От 10 лет включительно до 20 лет	-
От 20 лет включительно до 30 лет	-
От 30 лет включительно до 40 лет	59358,00
От 40 лет включительно до 50 лет	57893,42
От 50 лет включительно и более	53957,42

пгт. Водный, пгт. Ярега, пгт. Шудаяг (расположены на территории МО ГО Ухта)

На вторичном рынке сегмента «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)» пгт. Водный, пгт. Ярега, пгт. Шудаяг имеется информация по 180 предложениям.

Класс конструктивной системы (материал стен)

Таблица 2.3.42

Средневзвешенные значения удельных показателей в зависимости от классов конструктивных систем для расчетной подгруппы МО ГО Ухта

Класс конструктивной системы	Средневзвешенное значение удельного показателя, руб./кв.м.	Количество
КС-1	22107,82	80
КС-3	22289,55	100

Среди квартир, расположенных в многоэтажных и среднеэтажных многоквартирных домах в пгт. Водный, пгт. Ярега, пгт. Шудаяг, с разными классами конструктивной системы преобладают квартиры в домах класса КС-3 – 100 предложений. Средние удельные показатели рыночной цены домов класса КС-1 и класса КС-3 отличаются незначительно и составляют 22107,82 руб./кв.м. и 22289,55 руб./кв.м. соответственно.

Этажность надземная укрупненная

Таблица 2.3.43

Средневзвешенные значения удельных показателей в зависимости от этажности многоквартирного дома для расчетной подгруппы МО ГО Ухта

Этажность надземная укрупненная	Средневзвешенное значение удельного показателя, руб./кв.м.	Количество
5–6 этажей	22208,01	180
7–9 этажей	-	-
свыше 9 этажей	-	-

На рынке недвижимости в пгт. Водный, пгт. Ярега, пгт. Шудаяг представлены только квартиры, расположенные в жилых домах этажностью 5-6 этажей, поэтому сделать выводы о зависимости стоимости жилых помещений от этажности многоквартирного дома не предоставляется возможным.

Этаж расположения

Таблица 2.3.44

Средневзвешенные значения удельных показателей в зависимости от этажа, на котором расположена квартира в многоквартирном доме для расчетной подгруппы МО ГО Ухта

Этаж расположения	Средневзвешенное значение удельного показателя, руб./кв.м.	Количество
Первый этаж	20995,42	28
Средние этажи	22604,17	105
Последний этаж	21958,73	47

На территории пгт. Водный, пгт. Ярега, пгт. Шудаяг преобладает рынок квартир, расположенных на средних этажах – 105 шт. Средняя стоимость квартир, расположенных на средних этажах превышает на 8% и 3% средние стоимости квартир на первых и последних этажах соответственно.

Площадь

В среднем в пгт. Водный, пгт. Ярега, пгт. Шудаяг с ростом числа жилых комнат в квартирах снижается и стоимость 1 кв.м. квартиры: средняя цена студии – 24939,76 рублей за 1 кв.м., средняя цена многокомнатной квартиры – 19927,92 рублей за 1 кв.м. При этом средние цены 1 кв.м. 1- комнатных, 2-комнатных и 3-комнатных квартир между собой отличаются незначительно.

Рис. 2.3.47. Средневзвешенные значения удельных показателей в зависимости от площади квартир и от количества комнат для расчетной подгруппы МО ГО Ухта

Возраст дома

Значительное влияние на стоимость жилой недвижимости в сегменте «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)» оказывает возраст здания. Чем больше возраст жилого дома, тем ниже стоимость квартир, расположенных в нем.

Таблица 2.3.45

Средневзвешенные значения удельных показателей в зависимости от возраста многоквартирного дома для расчетной подгруппы МО ГО Ухта

Возраст дома	Средневзвешенное значение удельного показателя, руб./кв.м.
Менее 5 лет	-
От 5 лет включительно до 10 лет	-
От 10 лет включительно до 20 лет	25115,76
От 20 лет включительно до 30 лет	28107,60
От 30 лет включительно до 40 лет	21293,32
От 40 лет включительно до 50 лет	21836,33
От 50 лет включительно и более	21024,29

пгт. Воргашор, пгт. Северный, пгт. Верхняя Инта (расположены на территориях МО ГО Воркута, МО ГО Инта, МО ГО Вуктыл)

На вторичном рынке сегмента «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)» пгт. Воргашор, пгт. Северный, пгт. Верхняя Инта имеется информация по 84 предложениям.

Класс конструктивной системы (материал стен)

Таблица 2.3.46

Средневзвешенные значения удельных показателей в зависимости от классов конструктивных систем для расчетной подгруппы МО ГО Воркута, МО ГО Инта, МО ГО Вуктыл

Класс конструктивной системы	Средневзвешенное значение удельного показателя, руб./кв.м.	Количество
КС-1	1755,32	7
КС-3	1572,96	77

Среди квартир, расположенных в многоэтажных и среднеэтажных многоквартирных домах в пгт. Воргашор, пгт. Северный, пгт. Верхняя Инта с разными классами конструктивной системы, преобладают квартиры в домах класса КС-3 – 77 предложений. Средние удельные показатели рыночной цены домов класса КС-1 и класса КС-3 составляют 1755,32 руб./кв.м. и 1572,96 руб./кв.м. соответственно.

Этажность надземная укрупненная

Таблица 2.3.47

Средневзвешенные значения удельных показателей в зависимости от этажности многоквартирного дома для расчетной подгруппы МО ГО Воркута, МО ГО Инта, МО ГО Вуктыл

Этажность надземная укрупненная	Средневзвешенное значение удельного показателя, руб./кв.м.	Количество
5–6 этажей	1588,74	84
7–9 этажей	-	-
свыше 9 этажей	-	-

На рынке недвижимости в пгт. Воргашор, пгт. Северный, пгт. Верхняя Инта представлены только квартиры, расположенные в жилых домах этажностью 5-6 этажей, поэтому сделать выводы о зависимости стоимости жилых помещений от этажности многоквартирного дома не предоставляется возможным.

Этаж расположения

Таблица 2.3.48

Средневзвешенные значения удельных показателей в зависимости от этажа, на котором расположена квартира в многоквартирном доме для расчетной подгруппы МО ГО Воркута, МО ГО Инта, МО ГО Вуктыл

Этаж расположения	Средневзвешенное значение удельного показателя, руб./кв.м.	Количество
Первый этаж	1170,99	10
Средние этажи	1685,21	67
Последний этаж	1317,82	7

На территории пгт. Воргашор, пгт. Северный, пгт. Верхняя Инта преобладает рынок квартир, расположенных на средних этажах – 67 шт. Средняя стоимость квартир, расположенных на средних этажах превышает на 44% и 28% средние стоимости квартир на первых и последних этажах соответственно.

Площадь

Рис. 2.3.48. Средневзвешенные значения удельных показателей в зависимости от площади квартир и от количества комнат для расчетной подгруппы МО ГО Воркута, МО ГО Инта, МО ГО Вуктыл

По данным диаграммы, представленной выше, следует отметить, что в среднем на рынке недвижимости в сегменте «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)» в пгт. Воргашор, пгт. Северный, пгт. Верхняя Инта с ростом числа жилых комнат в квартирах снижается и стоимость 1 кв.м. квартиры: средняя цена 1-комнатной квартиры – 1691,22 рублей за 1 кв.м., средняя цена многокомнатной квартиры – 1401,22 руб. соответственно. С ростом числа комнат увеличивается и площадь квартир, а с увеличением площади снижается стоимость 1 кв.м. (сказывается фактор масштаба).

Возраст дома

Значительное влияние на стоимость жилой недвижимости в сегменте «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)» оказывает возраст здания. Чем больше возраст жилого дома, тем ниже стоимость квартир, расположенных в нем.

Таблица 2.3.49

Средневзвешенные значения удельных показателей в зависимости от возраста многоквартирного дома для расчетной подгруппы МО ГО Воркута, МО ГО Инта, МО ГО Вуктыл

Возраст дома	Средневзвешенное значение удельного показателя, руб./кв.м.
Менее 5 лет	-
От 5 лет включительно до 10 лет	-
От 10 лет включительно до 20 лет	-
От 20 лет включительно до 30 лет	-
От 30 лет включительно до 40 лет	1820,61
От 40 лет включительно до 50 лет	1630,4
От 50 лет включительно и более	725,22

пгт. Изъяю, пгт. Кожва, пгт. Путеец, пгт. Междуреченск, пгт. Усогорск, пгт. Троицко-Печорск (расположены на территориях МО МР Печора, МО МР Троицко-Печорский, МО МР Удорский)

На вторичном рынке сегмента «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)» пгт. Изъяю, пгт. Кожва, пгт. Путеец, пгт. Междуреченск, пгт. Усогорск, пгт. Троицко-Печорск имеется информация по 105 предложениям.

Класс конструктивной системы (материал стен)

Таблица 2.3.50

Средневзвешенные значения удельных показателей в зависимости от классов конструктивных систем для расчетной подгруппы МО МР Печора, МО МР Троицко-Печорский, МО МР Удорский

Класс конструктивной системы	Средневзвешенное значение удельного показателя, руб./кв.м.	Количество
КС-1	14376,75	91
КС-3	10061,88	14

Среди квартир, расположенных в многоэтажных и среднеэтажных многоквартирных домах в пгт. Изъяю, пгт. Кожва, пгт. Путеец, пгт. Междуреченск, пгт. Усогорск, пгт. Троицко-Печорск с разными классами конструктивной системы, преобладают квартиры в домах класса КС-1 – 91 предложение. Средние удельные показатели рыночной цены домов класса КС-1 и класса КС-3 составляют 14376,75 руб./кв.м. и 10061,88 руб./кв.м. соответственно.

Этажность надземная укрупненная

Таблица 2.3.51

Средневзвешенные значения удельных показателей в зависимости от этажности многоквартирного дома для расчетной подгруппы МО МР Печора, МО МР Троицко-Печорский, МО МР Удорский

Этажность надземная укрупненная	Средневзвешенное значение удельного показателя, руб./кв.м.	Количество
5–6 этажей	13753,73	105
7–9 этажей	-	-
свыше 9 этажей	-	-

На рынке недвижимости в пгт. Изъяю, пгт. Кожва, пгт. Путеец, пгт. Междуреченск, пгт. Усогорск, пгт. Троицко-Печорск представлены только квартиры, расположенные в жилых домах этажностью 5-6 этажей, поэтому сделать выводы о зависимости стоимости жилых помещений от этажности многоквартирного дома не предоставляется возможным.

Этаж расположения

Таблица 2.3.52

Средневзвешенные значения удельных показателей в зависимости от этажа, на котором расположена квартира в многоквартирном доме для расчетной подгруппы МО МР Печора, МО МР Троицко-Печорский, МО МР Удорский

Этаж расположения	Средневзвешенное значение удельного показателя, руб./кв.м.	Количество
Первый этаж	13080,40	21
Средние этажи	13844,78	61
Последний этаж	14171,54	23

На территории пгт. Изъяю, пгт. Кожва, пгт. Путеец, пгт. Междуреченск, пгт. Усогорск, пгт. Троицко-Печорск преобладает рынок квартир, расположенных на средних этажах – 61 шт. Средняя стоимость квартир, расположенных на средних этажах ниже на 2% средней стоимости квартир на последних этажах. При этом разница средневзвешенных значений удельных показателей стоимостей квартир на первых этажах и средних этажах составляет 5%.

Площадь

Рис. 2.3.49. Средневзвешенные значения удельных показателей в зависимости от площади квартир и от количества комнат для расчетной подгруппы МО МР Печора, МО МР Троицко-Печорский, МО МР Удорский

Как правило, с ростом числа комнат увеличивается и площадь квартир, а с увеличением площади снижается стоимость 1 кв.м. (сказывается фактор масштаба). В данном случае такая зависимость отсутствует, это можно объяснить тем, что рынок недвижимости в сегменте «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)» в пгт. Изъяю, пгт. Кожва, пгт. Путеец, пгт. Междуреченск, пгт. Усогорск, пгт. Троицко-Печорск неоднороден и депрессивен.

Возраст дома

Значительное влияние на стоимость жилой недвижимости в сегменте «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)» оказывает возраст здания. Чем больше возраст жилого дома, тем ниже стоимость квартир, расположенных в нем. Тем не менее, данный факт не подтвержден информацией, представленной в таблице Х, это можно объяснить тем, что в пгт. Изъяю, пгт. Кожва, пгт. Путеец, пгт. Междуреченск, пгт. Усогорск, пгт. Троицко-Печорск за последние 20 лет отсутствует строительство новых средне- и многоэтажных жилых домов, весь имеющийся жилой фонд изношен равномерно, рынок недвижимости в данном сегменте развит неоднородно.

Таблица 2.3.53

Средневзвешенные значения удельных показателей в зависимости от возраста многоквартирного дома для расчетной подгруппы МО МР Печора, МО МР Троицко-Печорский, МО МР Удорский

Возраст дома	Средневзвешенное значение удельного показателя, руб./кв.м.
Менее 5 лет	-
От 5 лет включительно до 10 лет	-
От 10 лет включительно до 20 лет	-
От 20 лет включительно до 30 лет	11894,93
От 30 лет включительно до 40 лет	11686,64
От 40 лет включительно до 50 лет	15716,62
От 50 лет включительно и более	11582,7

пгт. Нижний Одес, пгт. Войвож, пгт. Жешарт, пгт. Синдор (расположены на территориях МО МР Сосногорск, МО МР Княжпогостский, МО МР Усть-Вымский)

На вторичном рынке сегмента «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)» пгт. Нижний Одес, пгт. Войвож, пгт. Жешарт, пгт. Синдор имеется информация по 139 предложениям.

Класс конструктивной системы (материал стен)

Таблица 2.3.54

Средневзвешенные значения удельных показателей в зависимости от классов конструктивных систем для расчетной подгруппы МО МР Сосногорск, МО МР Княжпогостский, МО МР Усть-Вымский

Класс конструктивной системы	Средневзвешенное значение удельного показателя, руб./кв.м.	Количество
КС-1	11847,1	74
КС-3	15500,48	65

Среди квартир, расположенных в многоэтажных и среднеэтажных многоквартирных домах в пгт. Нижний Одес, пгт. Войвож, пгт. Жешарт, пгт. Синдор с разными классами конструктивной системы, преобладают квартиры в домах класса КС-1 – 74 предложения. Средние удельные показатели рыночной цены домов класса КС-1 и класса КС-3 составляют 11847,1 руб./кв.м. и 15500,48 руб./кв.м. соответственно.

Этажность надземная укрупненная

Таблица 2.3.55

Средневзвешенные значения удельных показателей в зависимости от этажности многоквартирного дома для расчетной подгруппы МО МР Сосногорск, МО МР Княжпогостский, МО МР Усть-Вымский

Этажность надземная укрупненная	Средневзвешенное значение удельного показателя, руб./кв.м.	Количество
5–6 этажей	13617,06	139
7–9 этажей	-	-
свыше 9 этажей	-	-

На рынке недвижимости в пгт. Нижний Одес, пгт. Войвож, пгт. Жешарт, пгт. Синдор представлены только квартиры, расположенные в жилых домах этажностью 5-6 этажей, поэтому сделать выводы о зависимости стоимости жилых помещений от этажности многоквартирного дома не предоставляется возможным.

Этаж расположения

Таблица 2.3.56

Средневзвешенные значения удельных показателей в зависимости от этажа, на котором расположена квартира в многоквартирном доме для расчетной подгруппы МО МР Сосногорск, МО МР Княжпогостский, МО МР Усть-Вымский

Этаж расположения	Средневзвешенное значение удельного показателя, руб./кв.м.	Количество
Первый этаж	12871,7	20
Средние этажи	14797,78	88
Последний этаж	10694,81	31

На территории пгт. Нижний Одес, пгт. Войвож, пгт. Жешарт, пгт. Синдор преобладает рынок квартир, расположенных на средних этажах – 88 шт. Средняя стоимость квартир, расположенных на средних этажах превышает на 15% и 38% средние стоимости квартир на первых и последних этажах соответственно.

Площадь

В среднем по пгт. Нижний Одес, пгт. Войвож, пгт. Жешарт, пгт. Синдор с ростом числа жилых комнат в квартирах снижается и стоимость 1 кв.м. квартиры: средняя цена 1-комнатной квартиры – 15458,07 руб./кв.м., средняя цена многокомнатной квартиры – 12079,11 руб./кв.м. соответственно. С ростом числа комнат увеличивается и площадь квартир, а с увеличением площади снижается стоимость 1 кв.м. (сказывается фактор масштаба). Данная информация отражена на рис. 2.3.50.

Рис. 2.3.50. Средневзвешенные значения удельных показателей в зависимости от площади квартир и от количества комнат для расчетной подгруппы МО МР Сосногорск, МО МР Княжпогостский, МО МР Усть-Вымский

Возраст дома

Значительное влияние на стоимость жилой недвижимости в сегменте «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)» оказывает возраст здания. Чем больше возраст жилого дома, тем ниже стоимость квартир, расположенных в нем. Тем не менее, данный факт подтвержден информацией, представленной в таблице 2.3.57. частично, это можно объяснить тем, что в пгт. Нижний Одес, пгт. Войвож, пгт. Жешарт, пгт. Синдор за последние 10 лет отсутствует строительство новых средне- и многоэтажных жилых домов, весь имеющийся жилой фонд изношен равномерно, рынок недвижимости в данном сегменте развит неоднородно.

Таблица 2.3.57

Средневзвешенные значения удельных показателей в зависимости от возраста многоквартирного дома для расчетной подгруппы МО МР Сосногорск, МО МР Княжпогостский, МО МР Усть-Вымский

Возраст дома	Средневзвешенное значение удельного показателя, руб./кв.м.
Менее 5 лет	-
От 5 лет включительно до 10 лет	-
От 10 лет включительно до 20 лет	37269,02
От 20 лет включительно до 30 лет	13515,3
От 30 лет включительно до 40 лет	13669,94
От 40 лет включительно до 50 лет	15672,29
От 50 лет включительно и более	9237,78

Анализ предложений продажи квартир, расположенных в многоэтажных и среднеэтажных многоквартирных домах, расположенных в сельских населенных пунктах Республики Коми

На вторичном рынке сегмента «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)» пст. Верхнеижемский, пст. Сыня, с. Усть-Вымь, с. Визинга, с. Пажга, с. Зеленец, с. Выльгорт, с. Айкино, с. Корткерос, с. Объячево имеется информация по 107 предложениям.

Класс конструктивной системы (материал стен)

Таблица 2.3.58

Средневзвешенные значения удельных показателей в зависимости от классов конструктивных систем для расчетной подгруппы СНП

Местоположение	Класс конструктивной системы	Средневзвешенное значение удельного показателя, руб./кв.м.	Количество
с. Выгорт	КС-1	59411,62	20

КС-3	60553,33	11
Административные центры	КС-1	35805,21	6

КС-3	35267,63	12
Другие СНП	КС-1	17189,82	7

КС-3	35769,17	51

Среди жилых помещений, расположенных в многоэтажных и среднеэтажных многоквартирных домах в сельских населенных пунктах Республики Коми с разными классами конструктивной системы преобладают квартиры в домах КС-3 – 74 предложения. Средние удельные показатели рыночной цены домов класса КС-1 и класса КС-3 составляют: 59411,62 руб./кв.м. и 60553,33 руб./кв.м. соответственно для с. Выльгорт; 35805,21 руб./кв.м. и 35267,63 руб./кв.м. соответственно для административных центров, 17189,82 руб./кв.м. и 35769,17 руб./кв.м. соответственно для других СНП.

Этажность надземная укрупненная

Таблица 2.3.59

Средневзвешенные значения удельных показателей в зависимости от этажности многоквартирного дома для расчетной подгруппы СНП

Местоположение	Этажность надземная укрупненная	Средневзвешенное значение удельного показателя, руб./кв.м.	Количество
с. Выгорт	5–6 этажей	59811,97	31
Административные центры	5–6 этажей	35459,61	18
Другие СНП	5–6 этажей	33442,49	58

На рынке недвижимости сельских населенных пунктов Республики Коми представлены только квартиры, расположенные в жилых домах этажностью 5-6 этажей, поэтому сделать выводы о зависимости стоимости жилых помещений от этажности многоквартирного дома не предоставляется возможным.

Площадь, количество комнат

На рис. 2.3.51. отслеживается зависимость: в среднем в сельских населенных пунктах Республики Коми с ростом числа жилых комнат в квартирах снижается и стоимость 1 кв.м. квартиры. С ростом числа комнат увеличивается и площадь квартир, а с увеличением площади снижается стоимость 1 кв.м. (сказывается фактор масштаба).

Рис. 2.3.51. Средневзвешенные значения удельных показателей в зависимости от площади квартир и от количества комнат для расчетной подгруппы СНП

Анализ информации о зарегистрированных сделках по продаже квартир, расположенных в среднеэтажных и многоэтажных многоквартирных домах

Таблица 2.3.60

Минимальные, максимальные и средневзвешенные значения удельных показателей цен сделок купли-продажи квартир, расположенных в среднеэтажных и многоэтажных многоквартирных домах, сгруппированных по муниципальным образованиям Республики Коми

Муниципальный район	Минимальное значение удельного показателя, руб./кв.м.	Максимальное значение удельного показателя, руб./кв.м.	Средневзвешенное значение удельного показателя, руб./кв.м.	Количество
МО ГО Воркута	2,93	67340,07	6509,32	1415
МО ГО Вуктыл	169,78	92914,69	7866,91	174
МО ГО Инта	10,25	45248,87	5152,29	485
МО ГО Сыктывкар	487,33	147177,42	69247,02	3054
МО ГО Усинск	459,77	92024,54	40844,48	600
МО ГО Ухта	3984,06	115005,60	55680,72	1424
МО МР Княжпогостский	1213,59	50096,34	28159,72	80
МО МР Корткеросский	23700,31	48902,20	36231,98	9
МО МР Печора	299,40	109126,98	18844,96	526
МО МР Прилузский	33840,95	33840,95	33840,95	1
МО МР Сосногорск	116,28	49541,28	23222,90	358
МО МР Сыктывдинский	16556,29	97222,22	48639,16	80
МО МР Сысольский	22926,83	38971,81	29614,04	6
МО МР Троицко-Печорский	55,55	34268,71	21961,47	43
МО МР Удорский	952,38	29752,07	11568,93	115
МО МР Усть-Вымский	116,28	99697,89	27625,66	164
МО МР Усть-Куломский	41383,22	41383,22	41383,22	1

Из таблицы видно, что наиболее обширным является рынок продажи квартир в МО ГО Сыктывкар, МО ГО Ухта и МО ГО Воркута, на них приходится 69,7% рынка.

Средний показатель стоимости продажи квадратного метра квартир выше в МО ГО Сыктывкар (69247,02 руб./кв.м.), МО ГО Ухта (55680,72 руб./кв.м.), МО МР Сыктывдинский (48639,16 руб./кв.м.), что объясняется естественным ценообразованием, тяготением к промышленным центрам области, где уровень обеспеченности инфраструктурой и промышленный потенциал на порядок выше остальных муниципальных образований Республики Коми.

Анализ предложений продажи комнат, расположенных в среднеэтажных и многоэтажных многоквартирных домах

Для анализа вторичного рынка комнат в Республике Коми была отобрана рыночная информация из открытых источников. Всего проанализировано 1044 предложения о продаже комнат в среднеэтажной и многоэтажной жилой застройке. В результате обзора рынка жилых помещений выявлено, что наиболее обширным является рынок жилой недвижимости в данном подсегменте на территории МО ГО Сыктывкар – 688 ед. Далее по количеству объявлений о продаже комнат следуют МО ГО Ухта – 265 ед., МО ГО Усинск – 33 ед., МО МР Печора – 19 ед., МО МР Сыктывдинский – 16 ед. Единичные предложения представлены в МО МР Сосногорск, МО ГО Воркута, МО ГО Вуктыл, МО МР Сысольский

Таблица 2.3.61

Минимальные, максимальные и средневзвешенные значения удельных показателей цен предложений продажи комнат, сгруппированных по муниципальным образованиям Республики Коми

Муниципальный район	Минимальное значение удельного показателя, руб./кв.м.	Максимальное значение удельного показателя, руб./кв.м.	Средневзвешенное значение удельного показателя, руб./кв.м.	Количество
МО ГО Сыктывкар	17233,33	116117,65	43926,16	688
МО ГО Воркута	2671,04	2671,04	2671,04	1
МО ГО Вуктыл	6778,95	6778,95	6778,95	1
МО МР Печора	3577,78	17250,00	8669,87	19
МО МР Сосногорск	3450,00	35191,26	14241,58	8
МО ГО Усинск	13931,43	42166,67	30968,99	33
МО ГО Ухта	5257,14	61497,33	27621,44	265
МО МР Сыктывдинский	24769,23	44641,35	31244,71	16
МО МР Сысольский	19654,55	19654,55	19654,55	1
МО МР Усть-Вымский	3476,74	30853,66	18221,41	12

Лидирующую позицию в отношении средней цены предложения по итогам 2022 г. на территории региона занимает городской округ Сыктывкар (43926,16 руб./кв.м.), что обусловлено наибольшей ликвидностью представленных объектов. Сыктывкар является административным центром Республики Коми. Далее в зависимости от удаленности административного центра, численности населения и активности рынка, средняя цена предложения по сравнению с г. Сыктывкаром отличается более чем на 40%. Минимальные средние цены предложения – 6778,95 руб./кв.м. на территории городского округа Вуктыл и 2671,04 руб./кв.м. на территории городского округа Воркута.

Класс конструктивной системы (материал стен)

Таблица 2.3.62

Средневзвешенные значения удельных показателей в зависимости от класса конструктивной системы

Класс конструктивной системы	Средневзвешенное значение удельного показателя, руб./кв.м.	Количество
КС-1	33651,78	575
КС-3	42863,95	469

Среди комнат, расположенных в многоэтажных и среднеэтажных многоквартирных домах Республики Коми с разными классами конструктивной системы преобладают комнаты, расположенные в домах класса КС-1 – 575 предложений. Средние удельные показатели рыночной цены домов класса КС-1 и класса КС-3 составляют 33651,78 руб./кв.м. и 42863,95 руб./кв.м. соответственно.

Этажность надземная укрупненная

Таблица 2.3.63

Средневзвешенные значения удельных показателей в зависимости от этажности многоквартирного дома

Этажность надземная укрупненная	Средневзвешенное значение удельного показателя, руб./кв.м.	Количество
5–6 этажей	35186,22	4494
7–9 этажей	55899,48	1581
свыше 9 этажей	89147,97	743

На рынке недвижимости преобладают комнаты, расположенные в жилых домах этажностью 5-6 этажей – 4494 предложения. Практически во всех районах квартиры в многоэтажных домах дороже, чем в домах средней этажности, что напрямую зависит от годов постройки зданий. Самое высокое средневзвешенное значение удельного показателя выявлено у комнат, расположенных в домах этажностью «свыше 9 этажей» и составляет 89147,97 руб./кв.м.

Возраст дома

Значительное влияние на стоимость жилой недвижимости в сегменте «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)» оказывает возраст здания. Чем больше возраст жилого дома, тем ниже стоимость комнат, расположенных в нем. Тем не менее, данный факт подтвержден информацией, представленной в таблице 2.3.64. частично, это можно объяснить тем, что рынок продажи комнат в Республике Коми развит неоднородно.

Таблица 2.3.64

Средневзвешенные значения удельных показателей в зависимости от возраста многоквартирного дома

Возраст дома	Средневзвешенное значение удельного показателя, руб./кв.м.	Количество
Менее 5 лет	-	-
От 5 лет включительно до 10 лет	-	-
От 10 лет включительно до 20 лет	91 314,29	3
От 20 лет включительно до 30 лет	53 527,78	2
От 30 лет включительно до 40 лет	35 964,48	328
От 40 лет включительно до 50 лет	36 608,35	498
От 50 лет включительно и более	42 404,89	213

Анализ информации о зарегистрированных сделках по продаже комнат, расположенных в среднеэтажных и многоэтажных многоквартирных домах

Таблица 2.3.65

Минимальные, максимальные и средневзвешенные значения удельных показателей цен сделок купли-продажи комнат, сгруппированных по муниципальным образованиям Республики Коми

Муниципальный район	Минимальное значение удельного показателя, руб./кв.м.	Максимальное значение удельного показателя, руб./кв.м.	Средневзвешенное значение удельного показателя, руб./кв.м.	Количество
МО ГО Воркута	173,01	1131,22	664,15	3
МО ГО Вуктыл	6550,22	6550,22	6550,22	1
МО ГО Инта	862,07	862,07	862,07	1
МО ГО Сыктывкар	5813,95	133136,09	51091,86	675
МО ГО Усинск	4444,44	135964,91	29630,33	36
МО ГО Ухта	4545,45	80882,35	27052,60	155
МО МР Печора	769,23	25396,83	12500,00	12
МО МР Сыктывдинский	21103,90	48295,45	31103,01	10
МО МР Усть-Вымский	1744,19	36340,40	16373,55	3

Наибольшую долю в структуре сделок продаж занимают комнаты, расположенные на территориях МО ГО Сыктывкар и МО ГО Ухта – 92,6% от общего количества сделок купли-продажи. Самый высокий средний показатель стоимости продажи квадратного метра комнат в МО ГО Сыктывкар (51091,86 руб./кв.м.). Далее следуют МО МР Сыктывдинский (31103,01 руб./кв.м.), МО ГО Усинск (29630,33 руб./кв.м.) и МО ГО Ухта (27052,60 руб./кв.м.), минимальные средние цены продаж – 862,07 руб./кв.м. на территории городского округа Инта и 664,15 руб./кв.м. на территории городского округа Воркута.

Анализ предложений продажи машино-мест, расположенных в среднеэтажных и многоэтажных многоквартирных домах

Согласно Градостроительному кодексу РФ, машино-местом является предназначенная исключительно для размещения транспортного средства индивидуально-определенная часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией, и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

Данный подсегмент присутствует на рынке недвижимости Республики Коми только в г. Сыктывкар. Всего проанализировано 41 предложение о продаже машино-мест в среднеэтажной и многоэтажной жилой застройке.

В результате анализа значений удельных показателей цен предложений было выявлено, что диапазон стоимостей машино-мест в многоквартирных домах составляет от 17882,35 до 79166,67 руб./кв.м. Средневзвешенное значение удельного показателя – 40626,17 руб./кв.м. Стоимость машино-мест зависит от качества объектов, имеющейся инфраструктуры и уровня спроса, который существует на эти объекты. На стоимость также влияет наличие охраны в комплексе, техническая оснащенность, месторасположение машино-места в паркинге.

Возраст дома

Значительное влияние на стоимость машино-мест в сегменте «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)» оказывает возраст здания. Чем больше возраст жилого дома, тем ниже стоимость машино-мест, расположенных в нем. Данный факт подтвержден информацией, представленной в таблице 2.3.66.

Таблица 2.3.66

Средневзвешенные значения удельных показателей цен предложений продажи машино-мест в зависимости от возраста многоквартирного дома

Возраст дома	Средневзвешенное значение удельного показателя, руб./кв.м.	Количество
От 5 лет включительно до 10 лет	45836,45	16
От 10 лет включительно до 20 лет	45280,17	12
От 20 лет включительно до 30 лет	35849,06	6
От 30 лет включительно до 40 лет	24407,11	7

Аренда

Проведенный анализ рынка недвижимости в сегменте «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)» в Республике Коми показал, что все имеющиеся предложения аренды машино-мест в количестве 19 шт. находятся в г. Сыктывкаре. Средняя ежемесячная ставка аренды машино-места составила 327,54 руб./кв.м.

Таблица 2.3.67

Минимальное, максимальное и средневзвешенное значения удельных показателей цен предложений аренды машиномест

Минимальное значение удельного показателя, руб./кв.м.	Максимальное значение удельного показателя, руб./кв.м.	Средневзвешенное значение удельного показателя, руб./кв.м. в мес.	Количество
200	600	327,54	19

Анализ информации о зарегистрированных сделках купли-продажи машино-мест

Была проанализирована рыночная информация о 37 зарегистрированных в 2022 г. сделках купли-продажи машино-мест, расположенных в много- и среднеэтажных жилых домах в МО ГО Сыктывкар. Диапазон значений удельных показателей цен продажи составил 5714,29 – 60396, 04 руб./кв.м., средневзвешенное значение удельного показателя – 30055,85 руб./кв.м.

Анализ предложений продажи гаражей, расположенных в среднеэтажных и многоэтажных многоквартирных домах

Таблица 2.3.68

Информация о предложениях продажи ОКС, относящихся к подгруппе «Гаражи в многоквартирных домах», на территории Республики Коми

Муниципальный район	Минимальное значение удельного показателя, руб./кв.м.	Максимальное значение удельного показателя, руб./кв.м.	Средневзвешенное значение удельного показателя, руб./кв.м.	Количество
МО ГО Сыктывкар	25500,00	72500,00	39772,34	23
МО ГО Ухта	44000,00	44000,00	44000,00	1

Данный подсегмент присутствует на рынке недвижимости Республики Коми только в г. Сыктывкар и г. Ухта. Диапазон цен варьируется от 25500,00 до 72500,00 рублей за квадратный метр. В результате анализа средневзвешенных значений удельных показателей цен предложений было выявлено, что стоимость машино-мест в многоквартирных домах дороже стоимости гаражей, расположенных в гаражно-строительных кооперативах (средневзвешенные значения удельных показателей рыночной стоимости гаражей, расположенных в гаражно-строительных кооперативах представлены в разделе 2.3.2.3) в г. Сыктывкаре почти в 3 раза. Это может быть обусловлено тем, что часто гаражи и машино-места, расположенные в новых многоквартирных домах, обеспечены современным техническим оснащением: в таких объектах ведется круглосуточная охрана, установлены датчики, реагирующие на движение, работает система контроля доступа в здание, позволяющая автоматически открывать ворота при въездах-выездах автомобилей. В свою очередь, в большинстве случаев, здания гаражно-строительных кооперативов г. Сыктывкара возведены в советские годы и находятся в неудовлетворительном техническом состоянии, материалы несущих конструкций имеют большой физический износ и зачастую морально устарели.

Анализ предложений продажи хозяйственных кладовых, расположенных в среднеэтажных и многоэтажных многоквартирных домах

После мониторинга имеющихся на открытом рынке предложений продажи, был выявлен новый формат объектов недвижимости - встроенные нежилые помещения, расположенные в многоквартирных жилых домах. Данный подсегмент рынка недвижимости был определен, как «хозяйственные кладовые (внеквартирные)» - помещения, предназначенные для хранения жильцами дома вне квартиры вещей, оборудования, овощей и т.п., исключая взрывоопасные вещества и материалы). Все 39 предложений к продаже в подсегменте «Хозяйственные кладовые» представлены в г. Сыктывкаре, в других населенных пунктах Республики Коми рынок нежилых помещений небольшой площади и используемых собственниками в качестве хозяйственных помещений – складов для хранения личного имущества, не развит. Минимальное значение удельного показателя рыночной стоимости составляет 14100 руб./кв.м., максимальное – 129250 руб./кв.м., средневзвешенное – 41442,98 руб./кв.м.

Значительное влияние на стоимость хозяйственных кладовых в сегменте «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)» оказывает возраст здания. Чем больше возраст жилого дома, тем ниже стоимость объектов, расположенных в нем. Данный факт подтвержден информацией, представленной в таблице 2.3.69.

Таблица 2.3.69

Средневзвешенные значения удельных показателей предложений продажи кладовок в зависимости от возраста многоквартирного дома

Возраст дома	Минимальное значение удельного показателя, руб./кв.м.	Максимальное значение удельного показателя, руб./кв.м.	Средневзвешенное значение удельного показателя, руб./кв.м.	Количество
От 5 лет включительно до 10 лет	31333,33	129250,00	48652,62	14
От 10 лет включительно до 20 лет	19041,03	94000,00	38812,81	22
От 20 лет включительно до 30 лет	14100,00	32900,00	22607,59	3

Анализ информации о зарегистрированных сделках купли-продажи хозяйственных кладовых

Таблица 2.3.70

Минимальные, максимальные и средневзвешенные значения удельных показателей цен сделок купли-продажи хозяйственных кладовых, сгруппированных по муниципальным образованиям Республики Коми

Муниципальный район	Минимальное значение удельного показателя, руб./кв.м.	Максимальное значение удельного показателя, руб./кв.м.	Средневзвешенное значение удельного показателя, руб./кв.м.	Количество
МО ГО Сыктывкар	2631,58	178571,40	27859,70	66
МО ГО Ухта	30097,09	40000,00	34342,63	3

Была проанализирована рыночная информация о 69 зарегистрированных в 2022 г. сделках купли-продажи хозяйственных кладовых, расположенных в много- и среднеэтажных жилых домах. Все 69 объектов сделки находятся на территориях МО ГО Сыктывкар (66 ед.) и МО ГО Ухта (3 ед.). Диапазон значений удельных показателей цен продажи составил 2631,58 – 178571,40 руб./кв.м., средневзвешенные значения удельных показателей цен продажи – 27859,70 руб./кв.м. и 34342,63 руб./кв.м. в МО ГО Сыктывкар и МО ГО Ухта соответственно.

Анализ предложений продажи подвалов, расположенных в среднеэтажных и многоэтажных многоквартирных домах

Таблица 2.3.71

Предложения продажи подвалов, расположенных в среднеэтажных и многоэтажных многоквартирных домах

№ п/п	Адрес	Цена предложения продажи, руб.	Площадь, кв.м.	Удельный показатель цены предложения, руб./кв.м.	Источник информации
1	г. Сосногорск, мкрн. 6-й, 7	300 000	617,30	485,99	https://www.avito.ru/sosnogorsk/kommercheskaya_nedvizhimost/svobodnogo_naznacheniya_6173_m_2369460760
2	г. Ухта, ул. Ленина, 33	2 000 000	534,00	3745,32	https://www.avito.ru/uhta/kommercheskaya_nedvizhimost/sklad_534_m_2160636599

Подвалы в много- и среднеэтажных жилых домах, выставленные на продажу, находятся в пределах городских округов Ухта и Сосногорск. По данным проведенного анализа рыночной информации можно сделать вывод: существующий объем предложений продаж на территории Республики Коми указывает о неразвитости данного подсегмента недвижимости. Принимая во внимание ограниченное количество предложений, говорить о ценовых тенденциях на рынке не представляется возможным.

Анализ предложений аренды жилой недвижимости сегменте «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)»

Из общего объема сдающихся в аренду квартир, представленных в сегменте «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)» на рынке жилья Республики Коми, значительную часть занимают объекты в МО ГО Сыктывкар, а именно 54% от общего объема.

На сегодняшний день предложение квартир для сдачи в аренду превышает спрос. Отчасти это связано с улучшением ипотечных условий для приобретения жилья в новостройках и приобретением населением собственных квартир. Однако, можно скорее говорить не об уменьшении спроса, а об увеличении предложения. В многочисленных новостройках сейчас приобретается довольно много квартир с целью сдачи в аренду.

Таблица 2.3.72

Минимальные, максимальные и средневзвешенные значения удельных показателей цен предложений аренды квартир, сгруппированных по муниципальным образованиям Республики Коми

Муниципальный район	Минимальное значение удельного показателя, руб./кв.м.	Максимальное значение удельного показателя, руб./кв.м.	Средневзвешенное значение удельного показателя, руб./кв.м. в мес.	Количество
МО ГО Сыктывкар	144,23	1666,67	405,89	1672
МО ГО Воркута	90,91	750,00	311,21	206
МО ГО Вуктыл	280,00	280,00	280,00	1
МО ГО Инта	115,62	419,35	207,21	15
МО МР Печора	147,06	603,45	310,84	80
МО МР Сосногорск	131,80	600,00	300,10	64
МО ГО Усинск	210,53	1000,00	508,49	319
МО ГО Ухта	129,37	980,39	435,93	683
МО МР Княжпогостский	312,50	312,50	312,50	1
МО МР Сыктывдинский	238,10	476,19	339,44	12
МО МР Усть-Вымский	204,55	686,27	412,91	15

Максимальное средневзвешенное значение удельного показателя арендной платы зафиксировано в МО ГО Усинск – 508,49 руб./кв.м., минимальное средневзвешенное значение удельного показателя арендной платы в МО ГО Инта – 207,21 руб./кв.м.

Таблица 2.3.73

Минимальные, максимальные и средневзвешенные значения удельных показателей цен предложений аренды квартир, сгруппированных по типам квартир

Тип квартиры	Минимальное значение удельного показателя, руб./кв.м.	Максимальное значение удельного показателя, руб./кв.м.	Средневзвешенное значение удельного показателя, руб./кв.м. в мес.	Количество
студии	15,10	68,00	570,72	158
1-комнатные	17,00	83,40	438,41	1520
2-комнатные	20,00	106,00	383,35	1010
3-комнатные	45,00	125,00	391,34	348
многокомнатные	60,00	225,70	332,70	32

С ростом числа жилых комнат в квартирах снижается и стоимость аренды 1 кв.м. квартиры. С ростом числа комнат увеличивается и площадь квартир, а с увеличением площади снижается стоимость аренды 1 кв.м. - сказывается фактор масштаба.

Таблица 2.3.74

Минимальные, максимальные и средневзвешенные значения удельных показателей цен предложений аренды комнат, сгруппированных по муниципальным образованиям Республики Коми

Муниципальный район	Минимальное значение удельного показателя, руб./кв.м.	Максимальное значение удельного показателя, руб./кв.м.	Средневзвешенное значение удельного показателя, руб./кв.м. в мес.	Количество
МО ГО Сыктывкар	181,82	1000,00	523,08	364
МО МР Печора	236,84	428,57	301,28	4
МО МР Сосногорск	281,25	423,73	319,63	2
МО ГО Усинск	267,86	1181,82	595,42	43
МО ГО Ухта	250,00	925,93	545,55	108
МО МР Сыктывдинский	230,77	500,00	388,89	5
МО МР Усть-Вымский	214,29	214,29	214,29	1

Исходя из представленной таблицы лидирующую позицию в отношении средней цены предложения аренды по итогам 2022 г. на территории региона занимают городской округ Усинск (592,42 руб./кв.м.), городской округ Ухта (545,55 руб./кв.м.), городской округ Сыктывкар (523,08 руб./кв.м.), что обусловлено наибольшей востребованностью представленных объектов. Усинск и Ухта – крупные промышленные города Республики Коми, характеризуются хорошими показателями экономической деятельности и развитой отраслевой структурой. Сыктывкар является административным центром Республики Коми. Минимальные средние цены предложения аренды – 214,29 руб./кв.м. на территории муниципального района Усть-Вымский и 301,28 руб./кв.м. на территории муниципального района Печора.

Сумма аренды в месяц не учитывает оплату коммунальных услуг (содержание квартиры, как правило, оплачивается арендатором).

Динамика цен на квартиры отсутствует.

Получить корректную информацию на основании открытых источников об уровне загрузки жилых помещений арендаторами не представляется возможным.

Существует также подсегмент посуточной сдачи в аренду жилых помещений, при этом требуются более значительные затраты на управление и уборку помещений. Получение дохода при посуточной аренде является фактически самостоятельным бизнесом, в котором жилые помещения являются только составным элементом активов.

Выводы

По результатам проведенного анализа необходимо отметить следующее:

Рынок помещений в сегменте «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)» в Республике Коми развит достаточно хорошо. На рынке представлены помещения, расположенные в многоквартирных средне- и многоэтажных жилых домах, был проведен анализ предложений и сделок продаж квартир, комнат, гаражей, машино-мест, хозяйственных кладовых и подвалов.

В ходе проведенного анализа рынка объектов недвижимости сегмента «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)» выявлены следующие ценообразующие факторы, характеризующие непосредственное окружение и сегмент рынка объектов недвижимости, физические свойства, технические и эксплуатационные характеристики, а также иные факторы, существенно влияющие на формирование стоимости объектов недвижимости:

- принадлежность к зоне города;

- расстояние до ближайшей остановки;

- расстояние до ближайшего детского сада;

- расстояние до центра МО;

- численность населения в МО;

- площадь;

- класс конструктивной системы;

- этажность надземная укрупненная;

- этаж расположения;

- возраст дома.

Рынок помещений сегмента «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)» активен и развит, можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами предложений, поэтому в данном случае целесообразно применение методов массовой оценки (сравнительный подход).

Анализ рынка объектов капитального строительства, отнесенных к сегменту рынка «Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка»

Сегмент «Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка» включает в себя следующие функциональные группы:

- Малоэтажные многоквартирные дома;

- Дома жилые блокированной застройки (таунхаусы);

- Дома индивидуальные и коттеджи (дома индивидуальные повышенной комфортности с применением качественных материалов, большой площади, наличием систем (как локальных, так и централизованных) инженерного обеспечения, расположенные в однородной среде, в престижных местах);

- Садовые дома.

Малоэтажное жилье — это многоквартирные дома, таунхаусы, дуплексы и коттеджи, высота которых не превышает в большинстве случаев 2-3 этажей. Отличительной чертой таких зданий является отсутствие лифтов и центрального мусоропровода. Это дома с облегчённой инженерной инфраструктурой. Согласно Градостроительному кодексу РФ малоэтажными называют строения не выше трех этажей. В это понятие выходят как индивидуальные, так и все виды сблокированных домов (таунхаусы, квадрахаусы, лэйнхаусы и т.д.), а также многоквартирные дома до трех этажей высотой (некоторые застройщики, правда, называют малоэтажной застройку и в четыре этажа).

Дом блокированной застройки – это жилой дом, блокированный с другим жилым домом (домами) в одном ряду общей боковой стеной или стенами без проемов с отдельным выходом на земельный участок. Для жителей больших городов более привычное название такого типа жилья – таунхаус. Таунхаусы – малоэтажные жилые дома на несколько многоуровневых жилых помещений с изолированными входами без общего подъезда. В Россию этот тип жилищного строительства пришел сравнительно недавно, в 1995 г. Многоквартирные блокированные дома, как правило, двухэтажные, состоят из квартир, расположенных в двух этажах, но со входами не из коридоров, а с улицы. Каждая квартира может иметь небольшой участок земли шириной, равной ширине квартиры (т. е. 6 - 8 м), и площадью 150 - 200 м2. В блокированных двухэтажных домах можно размещать квартиры 3 - 4 - 5-комнатные. Блокированные дома могут включать в себя 2 - 10 и более блок-квартир, примыкающих друг к другу, располагаемых линейно или уступами. Более экономичны многоблочные дома, которые несколько (на 3 - 4 %) дороже многоквартирных секционных, но значительно дешевле (на 30 - 35 %) индивидуальных. Этот тип домов применяют в поселках, коттеджных посёлках и частично в малых городах.

Под индивидуальным жилым домом понимается отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более чем три, предназначенный для постоянного проживания одной семьи, расположен в пределах населенного пункта, площадью, как правило, до 100 кв.м. Коттеджи – индивидуальные жилые дома на соответствующих земельных участках, как правило, постройки конца ХХ века и после 2000-го г., площадь таких объектов близка к 100 кв.м. и более. Объекты в большинстве случаев обладают более высоким качеством строительства и степенью благоустройства и располагаются на территориях организованных коттеджных поселков.

Садовый дом – капитальное строение сезонного проживания (зарегистрированное или не зарегистрированное) расположенное на земельном участке, предназначенном для отдыха, проживания или выращивания садово-огородных культур.

Анализ рыночной информации

За 2022 г. в Республике Коми было собранно и проанализировано 4727 актуальных предложений объектов недвижимости, отнесенных к сегменту «Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка». 31% всех предложений на рынке данного сегмента в Республике Коми сосредоточены в МО ГО Сыктывкар, 20% - в МО ГО Ухта и 14% - в МО МР Сыктывдинский. В остальных районах предложения представлены в гораздо меньшем количестве. Информация о распределении предложений продажи объектов по муниципальным образованиям Республики Коми представлена на рис. 2.3.52.

Рис. 2.3.52. Распределение предложений продажи объектов недвижимости, отнесенных к сегменту «Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка» по муниципальным образованиям Республики Коми

При разбиении по подсегментам получены следующие данные:

Рис. 2.3.53. Распределение предложений продажи объектов недвижимости, отнесенных к сегменту «Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка» по подсегментам

Доля садовых домов занимает значительную часть предложений на рынке Республики Коми (39%). Далее следуют жилые помещения в малоэтажных многоквартирных домах – 31%. Индивидуальные жилые дома – 26%, этот подсегмент является основным и единственным видом жилья для большинства граждан в сельской местности. Наименьшую долю от общего количества объектов занимают дома блокированной застройки (таунхаусы) – 4%.

Анализ предложений продажи квартир в малоэтажных многоквартирных домах

Для анализа вторичного рынка квартир в Республике Коми была отобрана рыночная информация из открытых источников. Всего проанализировано 1469 предложений к продаже квартир, расположенных в малоэтажных жилых домах. В результате обзора рынка жилых помещений выявлено, что наиболее обширным является рынок квартир сегмента «Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка» на территории МО ГО Ухта – 451 ед. Далее по количеству объявлений о продаже квартир следуют МО ГО Сыктывкар – 216 ед., МО МР Печора – 163 ед., МО МР Сосногорск – 103 ед., МО МР Усть-Вымский – 93 ед. Наименьшее количество предложений о продаже квартир в МО ГО Инта – 20 ед., МО МР Койгородский – 12 ед. и МО МР Усть-Куломский – 12 ед.

На рис. 2.3.54. представлена структура общего объема предложений продажи жилых помещений в зависимости от территориального критерия.

Рис. 2.3.54. Количество предложений продажи квартир в малоэтажных многоквартирных домах в разрезе муниципальных образований Республики Коми

Диаграмма распределения предложений продажи квартир в малоэтажных МКД в разрезе городских населенных пунктов (ГНП) и сельских населенных пунктов (СНП) на территории Республики Коми представлена на рис. 2.3.55.

Рис. 2.3.55. Доля предложений о продаже квартир в малоэтажных многоквартирных домах на территории Республики Коми в разрезе ГНП и СНП

Из диаграммы видно, что в структуре предложений о продаже квартир в разрезе СНП и ГНП по Республике Коми занимают неравные доли, ГНП – 79%, СНП – 21%.

Обобщенные показатели в разрезе муниципальных образований представлены в табл. 2.3.75.

Таблица 2.3.75

Минимальные, максимальные и средневзвешенные значения удельных показателей цен предложений продажи квартир в малоэтажных многоквартирных домах, сгруппированных по муниципальным образованиям Республики Коми

Муниципальный район	Минимальное значение удельного показателя, руб./кв.м.	Максимальное значение удельного показателя, руб./кв.м.	Средневзвешенное значение удельного показателя, руб./кв.м.
МО ГО Сыктывкар	14012,50	99891,73	60513,86
МО ГО Воркута	2127,77	25833,33	7338,40
МО ГО Вуктыл	9955,76	12739,73	10895,20
МО ГО Инта	1161,94	12774,73	4878,54
МО МР Печора	3105,18	45313,68	14986,54
МО МР Сосногорск	2518,75	44073,71	24266,73
МО ГО Усинск	24469,39	43253,97	28915,24
МО ГО Ухта	4911,97	75955,92	33681,56
МО МР Ижемский	11293,56	31280,70	19792,53
МО МР Княжпогостский	1496,07	46293,44	14740,97
МО МР Койгородский	2822,32	22244,90	11697,07
МО МР Корткеросский	5336,07	36969,05	20575,26
МО МР Прилузский	3985,71	39950,02	19196,45
МО МР Сыктывдинский	5812,50	83035,71	37013,47
МО МР Сысольский	8797,30	47828,57	21001,78
МО МР Троицко-Печорский	4227,27	35427,31	15690,63
МО МР Удорский	10356,35	16315,79	13689,89
МО МР Усть-Вымский	3720,00	60389,61	26601,48
МО МР Усть-Куломский	9081,42	39151,02	22857,55
МО МР Усть-Цилемский	12345,13	28181,82	22242,40

Лидирующую позицию в отношении средней цены предложения по итогам 2022 г. на территории региона занимает городской округ Сыктывкар (60513,86 руб./кв.м.), что обусловлено наибольшей ликвидностью представленных объектов. Сыктывкар является административным центром Республики Коми, локальный рынок МКД на территории города развивается активными темпами. Далее в зависимости от удаленности административного центра, численности населения и активности рынка, средняя цена предложения по сравнению с г. Сыктывкаром отличается более чем на 35-50%. Минимальные средние цены предложения – 4878,54 руб./кв.м. на территории городского округа Инта и 7338,40 руб./кв.м. на территории городского округа Воркута.

На вторичном рынке жилых помещений в целом по Республике Коми преобладает рынок 2-комнатных квартир, затем следует рынок 1-комнатных и 3-комнатных квартир. В процентном отношении рынок жилых помещений по типам изображен на рис. 2.3.56.

Рис. 2.3.56. Разделение рынка жилых помещений в малоэтажных многоквартирных домах Республики Коми по типам квартир

Площадь

На рис. 2.3.57. отражены средневзвешенные значения площади квартир для различного количества комнат в квартирах, представленных на вторичном рынке Республики Коми.

Рис. 2.3.57. Средневзвешенные значения удельных показателей цен предложений продажи квартир в малоэтажных многоквартирных домах в зависимости от площади и количества комнат

По данным представленной диаграммы следует отметить, что в среднем в Республике Коми с ростом числа жилых комнат в квартирах, расположенных в малоэтажных МКД снижается и стоимость 1 кв.м. квартиры. С ростом числа комнат увеличивается и площадь квартир, а с увеличением площади снижается стоимость 1 кв.м. (сказывается фактор масштаба).

Класс конструктивной системы (материал стен)

Материал стен жилого дома является одним из наиболее важных ценообразующих факторов, определяющим стоимость жилых помещений малоэтажной жилой застройки. Среди жилых помещений, расположенных в малоэтажных многоквартирных домах в Республике Коми, с разными классами конструктивной системы преобладают квартиры в домах класса КС-1 – 928 предложений, это связано с их высокой тепло-, звукоизоляцией и огнестойкостью; затем дома КС-3 – 279 предложений, меньше всего КС-7 – 262 предложения.

Таблица 2.3.76

Средневзвешенные значения удельных показателей цен предложений продажи квартир в малоэтажных многоквартирных домах в зависимости от классов конструктивных систем

Класс конструктивной системы	Средневзвешенное значение удельного показателя, руб./кв.м.	Количество
КС-1	34037,28	928
КС-3	29007,23	279
КС-7	13880,49	262

Самый высокий удельный показатель рыночной стоимости характерен для домов класса КС-1 (34037,28 руб./кв.м.). Самый низкий удельный показатель рыночной стоимости по всей республике в целом характерен для домов класса КС-7 – 13880,49 руб./кв.м.

Этаж расположения

Как правило, стоимость квартир на крайних этажах, меньше стоимости квартир, расположенных на средних этажах малоэтажных жилых домов. В таблице 2.3.77. представлена информация о распределении средневзвешенной стоимости 1 кв.м. квартир в зависимости от расположения этажа.

Таблица 2.3.77

Средневзвешенные значения удельных показателей цен предложений продажи квартир в малоэтажных многоквартирных домах в зависимости от этажа, на котором расположена квартира

Этаж расположения	Средневзвешенное значение удельного показателя, руб./кв.м.	Количество
Первый этаж	26250,96	545
Последний этаж	27510,14	532
Средние этажи	36265,14	398

На территории Республики Коми преобладает рынок квартир, расположенных на первых этажах – 545 шт. Средняя стоимость квартир, расположенных на средних этажах превышает на 38% и 32% средние стоимости квартир на первых и последних этажах соответственно.

Возраст дома

Значительное влияние на стоимость квартир в сегменте «Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка» оказывает возраст здания. Чем больше возраст жилого дома, тем ниже стоимость квартир, расположенных в нем. Данный факт частично подтвержден информацией, представленной в таблице 2.3.78. Средневзвешенное значение удельного показателя рыночной стоимости квартир, расположенных в МКД возрастом от «50 лет включительно и выше» превышает средневзвешенные значения удельных показателей в домах «от 30 лет включительно до 40 лет» и «от 40 лет включительно до 50 лет», это можно объяснить тем, что дома возрастом более 50 лет преимущественно расположены в исторических центрах населенных пунктов, в районах с высокими ценовыми показателями.

Таблица 2.3.78

Средневзвешенные значения удельных показателей цен предложений продажи квартир в малоэтажных многоквартирных домах в зависимости от возраста многоквартирного дома

Возраст дома	Средневзвешенное значение удельного показателя, руб./кв.м.	Количество
Менее 5 лет	59 659,63	29
От 5 лет включительно до 10 лет	42 242,88	133
От 10 лет включительно до 20 лет	41 998,94	28
От 20 лет включительно до 30 лет	29 851,07	70
От 30 лет включительно до 40 лет	25 885,58	261
От 40 лет включительно до 50 лет	23 984,27	289
От 50 лет включительно и более	29 229,08	659

Анализ предложений аренды квартир в малоэтажных многоквартирных домах

Таблица 2.3.79

Минимальные, максимальные и средневзвешенные значения удельных показателей цен предложений аренды квартир в малоэтажных многоквартирных домах, сгруппированных по муниципальным образованиям Республики Коми

Муниципальный район	Минимальное значение удельного показателя, руб./кв.м.	Максимальное значение удельного показателя, руб./кв.м.	Средневзвешенное значение удельного показателя, руб./кв.м.	Количество
МО ГО Сыктывкар	139,24	570,18	313,61	168
МО ГО Воркута	133,33	647,06	355,63	23
МО ГО Инта	159,09	200,00	178,57	2
МО МР Печора	208,33	384,62	249,88	11
МО МР Сосногорск	178,17	500,00	307,35	8
МО ГО Усинск	260,87	476,19	316,98	3
МО ГО Ухта	100,00	750,00	349,39	114
МО МР Княжпогостский	244,90	546,88	368,61	6
МО МР Корткеросский	238,10	238,10	238,10	1
МО МР Сыктывдинский	193,30	619,47	297,10	15
МО МР Усть-Вымский	321,43	500,00	416,11	4

Лидирующую позицию в отношении средней цены предложения аренды по итогам 2022 г. на территории региона занимают МО МР Усть-Вымский (416,11 руб./кв.м.), МО МР Княжпогостский (368,61 руб./кв.м.), МО ГО Воркута (355,63 руб./кв.м.). Минимальные средние цены предложения аренды – 178,57 руб./кв.м. на территории МО ГО Инта и 238,10 руб./кв.м. на территории МО МР Корткеросский.

Таблица 2.3.80

Средневзвешенные значения удельных показателей цен предложений аренды квартир в малоэтажных многоквартирных домах, сгруппированных по типам квартир

Тип квартиры	Средневзвешенное значение удельного показателя, руб./кв.м. в мес.	Количество
студии	426,92	22
1-комнатные	354,67	145
2-комнатные	309,74	153
3-комнатные	291,16	30
многокомнатные	284,83	5

Анализ аренды жилой недвижимости показал, что из общего объема сдающихся в аренду квартир, представленных в сегменте «Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка» на рынке Республики Коми, значительную часть занимают однокомнатные (145 ед.) и двухкомнатные (153 ед.) квартиры. В данном случае также выявлена зависимость: с ростом числа жилых комнат в квартирах снижается и стоимость аренды 1 кв.м. квартиры, то есть сказывается фактор масштаба - с ростом числа комнат увеличивается и площадь квартир, а с увеличением площади снижается стоимость аренды.

Анализ информации о зарегистрированных сделках купли-продажи квартир, расположенных в малоэтажных многоквартирных домах

Таблица 2.3.81

Минимальные, максимальные и средневзвешенные значения удельных показателей цен сделок купли-продажи квартир, расположенных в малоэтажных многоквартирных домах, сгруппированных по муниципальным образованиям Республики Коми

Муниципальный район	Минимальное значение удельного показателя, руб./кв.м.	Максимальное значение удельного показателя, руб./кв.м.	Средневзвешенное значение удельного показателя, руб./кв.м.	Количество
МО ГО Воркута	31,75	24077,05	6659,78	169
МО ГО Вуктыл	931,10	12333,97	7833,83	7
МО ГО Инта	16,50	16430,26	2463,19	67
МО ГО Сыктывкар	1298,13	113065,33	57640,09	503
МО ГО Усинск	3378,38	24062,50	14984,67	7
МО ГО Ухта	196,08	117449,66	36617,62	417
МО МР Ижемский	724,64	49701,79	20525,38	20
МО МР Княжпогостский	740,74	42662,12	13159,13	94
МО МР Койгородский	480,77	39270,69	17939,35	16
МО МР Корткеросский	257,73	56763,29	23259,81	51
МО МР Печора	810,81	38167,94	14027,52	163
МО МР Прилузский	60,24	61773,32	18550,52	52
МО МР Сосногорск	354,77	45323,74	18760,30	143
МО МР Сыктывдинский	8385,74	77914,11	46569,75	117
МО МР Сысольский	7246,38	54862,84	25518,59	29
МО МР Троицко-Печорский	1106,19	35279,81	11414,86	33
МО МР Удорский	228,83	37138,93	10590,65	20
МО МР Усть-Вымский	19,27	58047,49	24037,15	90
МО МР Усть-Куломский	1057,08	51153,67	19917,16	21
МО МР Усть-Цилемский	6127,45	48755,19	22796,23	24

Наибольшую долю в структуре сделок продаж занимают квартиры, расположенные на территориях МО ГО Сыктывкар и МО ГО Ухта – 45% от общего количества сделок купли-продажи. Самый высокий средний показатель стоимости продажи квадратного метра квартир в малоэтажных многоквартирных домах в МО ГО Сыктывкар (57640,09 руб./кв.м.). Далее следуют МО МР Сыктывдинский (46569,75 руб./кв.м.) и МО ГО Ухта (36617,62 руб./кв.м.), минимальные средние цены продаж – 2463,19 руб./кв.м. на территории городского округа Инта, 6659,78 руб./кв.м. на территории городского округа Воркута и 7833,83 руб./кв.м. на территории городского округа Вуктыл.

Анализ предложений продажи комнат в малоэтажных многоквартирных домах

Для анализа вторичного рынка комнат в Республике Коми была отобрана рыночная информация из открытых источников. Всего проанализировано 138 предложений о продаже комнат в малоэтажной жилой застройке. В результате обзора рынка жилых помещений выявлено, что наиболее обширным является рынок жилой недвижимости на территории МО ГО Сыктывкар – 52 ед. Далее по количеству объявлений о продаже комнат следуют МО ГО Ухта – 41 ед., МО МР Сосногорск – 11 ед. Единичные предложения представлены в МО МР Печора, МО МР Корткеросский, МО МР Усть-Вымский, МО МР Сысольский, МО МР Княжпогостский, МО МР Прилузский, МО МР Троицко-Печорский, МО МР Усть-Куломский, МО ГО Воркута, МО МР Койгородский.

Рис. 2.3.58. Количество предложений продажи комнат в малоэтажных многоквартирных домах в разрезе муниципальных образований Республики Коми

Таблица 2.3.82

Минимальные, максимальные и средневзвешенные значения удельных показателей цен предложений продажи комнат в малоэтажных многоквартирных домах, сгруппированных по муниципальным образованиям Республики Коми

Муниципальный район	Минимальное значение удельного показателя, руб./кв.м.	Максимальное значение удельного показателя, руб./кв.м.	Средневзвешенное значение удельного показателя, руб./кв.м.
МО ГО Сыктывкар	21933,33	62320,44	36120,54
МО ГО Воркута	7419,35	7419,35	7419,35
МО МР Печора	3066,67	14263,57	9581,40
МО МР Сосногорск	14611,76	28750,00	20340,47
МО ГО Ухта	4312,50	56615,38	22378,22
МО МР Княжпогостский	11719,75	20125,00	15962,15
МО МР Койгородский	17888,89	17888,89	17888,89
МО МР Корткеросский	8177,78	27224,49	16557,12
МО МР Прилузский	14838,71	25379,31	18510,51
МО МР Сысольский	22378,38	32280,70	27669,17
МО МР Троицко-Печорский	10733,33	17500,00	14153,85
МО МР Усть-Вымский	8935,25	18775,51	12620,94
МО МР Усть-Куломский	28782,12	29764,71	29260,74

Исходя из представленной таблицы лидирующую позицию в отношении средней цены предложения по итогам 2022 г. на территории региона занимает городской округ Сыктывкар (36120,54 руб./кв.м.). Минимальные средние цены предложения – 9581,40 руб./кв.м. на территории МО МР Печора и 7419,35 руб./кв.м. на территории городского округа Воркута.

Таблица 2.3.83

Минимальные, максимальные и средневзвешенные значения удельных показателей цен предложений аренды комнат, сгруппированных по муниципальным образованиям Республики Коми

Муниципальный район	Минимальное значение удельного показателя, руб./кв.м.	Максимальное значение удельного показателя, руб./кв.м.	Средневзвешенное значение удельного показателя, руб./кв.м.	Количество
МО ГО Сыктывкар	150,94	769,23	425,3	38
МО ГО Ухта	285,71	615,38	411,29	4

Проведенный анализ рынка недвижимости в сегменте «Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка» в Республике Коми показал, что все имеющиеяся предложения аренды комнат в количестве 42 шт. находятся в МО ГО Сыктывкар (38 шт.) и МО ГО Ухта (4 шт.). Средние ежемесячные ставки аренды комнат в данных муниципальных образованиях отличаются незначительно и составляют 425,3 руб./кв.м. и 411,29 руб./кв.м. для МО ГО Сыктывкар и МО ГО Ухта соответственно.

Анализ информации о зарегистрированных сделках купли-продажи комнат, расположенных в малоэтажных многоквартирных домах

Таблица 2.3.84

Минимальные, максимальные и средневзвешенные значения удельных показателей цен сделок купли-продажи комнат, расположенных в малоэтажных многоквартирных домах, сгруппированных по муниципальным образованиям Республики Коми

Муниципальный район	Минимальное значение удельного показателя, руб./кв.м.	Максимальное значение удельного показателя, руб./кв.м.	Средневзвешенное значение удельного показателя, руб./кв.м.	Количество
МО ГО Воркута	13084,11	13084,11	13084,11	1
МО ГО Сыктывкар	19767,44	90163,93	57951,81	67
МО ГО Ухта	5194,81	74074,07	21793,04	25
МО МР Ижемский	23121,39	23121,39	23121,39	1
МО МР Княжпогостский	38121,55	38121,55	38121,55	1
МО МР Корткеросский	2702,70	2702,70	2702,70	1
МО МР Печора	14705,88	19685,04	16290,73	2
МО МР Прилузский	11718,75	18617,02	15822,78	2
МО МР Сосногорск	17085,60	38095,24	28715,09	4
МО МР Сыктывдинский	46470,89	58667,93	52522,40	16
МО МР Сысольский	27483,44	30701,75	28867,92	2
МО МР Усть-Вымский	10714,29	11627,91	11306,53	2
МО МР Усть-Куломский	39035,09	63636,36	51116,07	2

Наибольшую долю в структуре сделок продаж занимают комнаты, расположенные на территориях МО ГО Сыктывкар и МО ГО Ухта – 73% от общего количества сделок. Самый высокий средний показатель стоимости продажи квадратного метра комнат в малоэтажных многоквартирных домах в МО ГО Сыктывкар (57951,81 руб./кв.м.). Далее следуют МО МР Сыктывдинский (52522,40 руб./кв.м.) и МО МР Усть-Куломский (51116,07 руб./кв.м.), минимальные средние цены продаж – 2702,70 руб./кв.м. на территории муниципального района Корткеросский, 11306,53 руб./кв.м. на территории муниципального района Усть-Вымский и 13084,11 руб./кв.м. на территории городского округа Воркута.

Анализ предложений продажи жилых домов блокированной застройки (таунхаусах)

Таунхаус сочетает характеристики квартиры и коттеджа. Изначально их начали возводить в городах, но «по сельскому типу». Таунхаусы – это небольшие дома, примыкающие друг к другу (имеющие минимум одну общую стену). При этом для каждого дома предусмотрен собственный вход; нередко имеется также гараж и небольшой участок земли. Ныне таунхаусы строят в основном за городом – здесь налицо сходство с коттеджами. Но в отличие от коттеджей в таунхаусах имеются соседи и собственный участок земли перед отдельным входом весьма ограничен в размерах. Основные преимущества таунхаусов вытекают именно из их несколько компромиссного статуса. Как и коттеджи, таунхаусы составляют поселки, к которым подводится весь комплекс необходимых коммуникаций. Обязательно и наличие инфраструктуры (кстати, по характеру инфраструктуры такое жилье нередко разделяют на таунхаусы-коттеджи и таунхаусы-комплексы). Планировка этой разновидности загородной недвижимости обычно достаточно типична. Уместно говорить о вертикальности внутреннего устройства таунхаусов. Общая площадь одного блока составляет в среднем 100-200 кв.м. (возможны варианты). Чаще всего, на первом этаже располагаются кухня (а также различные подсобные помещения) и гостиная. Второй этаж отдается под спальни, детские, кабинеты и т.п. На каждом из этажей предполагается наличие санузлов. Многие современные таунхаусы имеют также благоустроенные мансардные помещения. Таким образом, таунхаусы являются загородным жильем, ориентированным преимущественно на представителей среднего класса. Они позволяют существенно улучшить условия проживания, но при этом их стоимость меньше стоимости коттеджей (как и затраты на содержание). Важнейшее преимущество таунхаусов – их универсальность.

Для анализа рынка недвижимости в сегменте «Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка» была отобрана рыночная информация 174 предложения к продаже домов жилых блокированной застройки (таунхаусов). В результате обзора рынка выявлено, что наиболее обширным является рынок домов жилых блокированной застройки (таунхаусов) на территории МО ГО Сыктывкар – 48 ед. Далее по количеству объявлений о продаже таунхаусов следуют МО МР Прилузский – 21 ед., МО МР Сосногорск – 13 ед., МО МР Сысольский – 13 ед., МО МР Усть-Куломский – 12 ед., МО МР Корткеросский – 11 ед., МО МР Усть-Вымский – 11 ед., МО МР Ижемский – 10 ед. Единичные (меньше 10 предложений) предложения представлены: МО МР Койгородский, МО МР Сосногорск, МО МР Печора, МО МР Княжпогостский, МО МР Усть-Цилемский, МО ГО Ухта, МО МР Удорский, МО ГО Инта, МО ГО Усинск.

Рис. 2 3.59. Количество предложений продажи жилых домов блокированной застройки в разрезе муниципальных образований Республики Коми

Таблица 2.3.85

Минимальные, максимальные и средневзвешенные значения удельных показателей цен предложений продажи жилых домов блокированной застройки, сгруппированных по муниципальным образованиям Республики Коми

Муниципальный район	Минимальное значение удельного показателя, руб./кв.м.	Максимальное значение удельного показателя, руб./кв.м.	Средневзвешенное значение удельного показателя, руб./кв.м.	Количество
МО ГО Сыктывкар	9517,24	73736,73	33187,30	48
МО ГО Инта	5490,00	5490,00	5490,00	1
МО МР Печора	7539,89	27272,73	16852,41	4
МО МР Сосногорск	6970,74	30983,61	15837,94	8
МО ГО Усинск	10171,43	10171,43	10171,43	1
МО ГО Ухта	11853,66	20958,90	17684,21	2
МО МР Ижемский	9594,88	50414,94	26129,54	10
МО МР Княжпогостский	15679,44	18409,09	17313,21	4
МО МР Койгородский	4285,71	30612,24	13275,52	9
МО МР Корткеросский	3009,55	33214,29	14782,83	11
МО МР Прилузский	4482,07	35714,29	18645,93	21
МО МР Сыктывдинский	1374,05	46680,50	24820,95	13
МО МР Сысольский	3857,14	30937,50	16429,57	13
МО МР Удорский	1500,00	6931,96	4322,88	2
МО МР Усть-Вымский	3676,47	33673,47	17448,59	11
МО МР Усть-Куломский	4500,00	53513,51	19396,67	12
МО МР Усть-Цилемский	9642,86	37720,59	21406,25	4

Лидирующую позицию в отношении средней цены предложения по итогам 2022 г. на территории региона занимает городской округ Сыктывкар (33187,30 руб./кв.м.), затем следуют МО МР Ижемский и МО МР Сыктывдинский со средневзвешенными значениями удельного показателя стоимости таунхаусов 26129,54 и 24820,95 рублей за квадратный метр соответственно. Минимальная средняя цена предложения – 5490,00 руб./кв.м. на территории МО ГО Инта.

Как отмечалось выше, материал стен жилого дома является одним из наиболее важных ценообразующих факторов. Среди домов блокированной застройки в Республике Коми преобладают дома с классом конструктивной системы КС-7 – 141 предложение.

Таблица 2.3.86

Средневзвешенные значения удельных показателей цен предложений продажи жилых домов блокированной застройки в зависимости от класса конструктивной системы

Класс конструктивной системы	Средневзвешенное значение удельного показателя, руб./кв.м.	Количество
КС-1	36756,87	23
КС-3	31415,68	10
КС-7	19591,41	141

Средние удельные показатели рыночной цены домов класса КС-1, КС-3 и КС-7 составляют 36756,87 руб./кв.м., 31415,68 руб./кв.м. и 19591,41 руб./кв.м. соответственно. Стоимость блокированных домов класса КС-1 превышает стоимость блокированных домов класса КС-3 на 17%, а стоимость блокированных домов класса КС-7 на 88% в среднем.

Анализ предложений продажи индивидуальных домов

Частный дом – это небольшое строение, которое может не иметь коммуникаций, расположенное в посёлке или обособлено от других жилых зданий, может быть возведен из различных материалов, в числе которых кирпич, дерево, бетонные блоки и прочие популярные строительные элементы. Частный дом занимает площадь до 100 квадратных метров, коттедж же располагает территорией от 100 квадратных метров. Для коттеджа наличие всех необходимых для комфортного проживания коммуникаций является обязательным условием, для частного дома таких требований не выставляется.

Для анализа рынка индивидуальных домов в Республике Коми была отобрана рыночная информация из открытых источников. Всего проанализировано 1232 предложения.

На рис. 2.3.60. представлена структура общего объема предложений продажи индивидуальных жилых домов в зависимости от территориального критерия.

Рис. 2.3.60. Количество предложений продажи индивидуальных домов в разрезе муниципальных образований Республики Коми

В результате обзора рынка выявлено, что наиболее обширным является рынок индивидуальных жилых домов на территории МО ГО Сыктывкар – 315 ед. (26% от общего объема). Далее по количеству объявлений о продаже следуют МО МР Сыктывдинский – 300 ед. (24% от общего объема), МО МР Усть-Вымский – 93 ед. (8% от общего объема), МО МР Корткеросский – 89 ед. (7% от общего объема), МО МР Сысольский - 63 ед. (5% от общего объема), МО ГО Ухта - 60 ед. (5% от общего объема), МО МР Прилузский - 58 ед. (5% от общего объема), МО МР Печора – 39 ед., (3% от общего объема), МО МР Княжпогостский – 36 ед., (3% от общего объема), МО ГО Усинск – 35 ед., (3% от общего объема), МО МР Сосногорск – 31 ед., (3% от общего объема), МО МР Усть-Куломский – 26 ед., (2% от общего объема). Наименьшее количество предложений о продаже индивидуальных жилых домов в Усть-Цилемском – 23 ед., Ижемском – 20 ед., Троицко-Печорском – 14 ед., Удорском – 12 ед. и Койгородском – 9 ед. районах и МО ГО Инта – 9 ед.

Таблица 2.3.87

Минимальные, максимальные и средневзвешенные значения удельных показателей цен предложений продажи индивидуальных домов, сгруппированных по муниципальным образованиям Республики Коми

Муниципальный район	Минимальное значение удельного показателя, руб./кв.м.	Максимальное значение удельного показателя, руб./кв.м.	Средневзвешенное значение удельного показателя, руб./кв.м.
МО ГО Сыктывкар	5946,82	137109,68	31573,63
МО ГО Инта	1471,65	15750,00	5237,16
МО МР Печора	2686,76	42594,34	13049,17
МО МР Сосногорск	4331,25	33147,42	15078,27
МО ГО Усинск	3465,00	73064,89	25308,60
МО ГО Ухта	3150,00	101818,18	21826,77
МО МР Ижемский	3230,77	39900,00	14198,75
МО МР Княжпогостский	975,13	27000,00	8688,26
МО МР Койгородский	4851,00	34300,00	13512,32
МО МР Корткеросский	934,50	75250,00	15765,09
МО МР Прилузский	787,50	29322,53	9364,21
МО МР Сыктывдинский	1112,50	76514,20	23305,90
МО МР Сысольский	1170,00	32375,00	11514,00
МО МР Троицко-Печорский	1973,86	24006,13	9791,61
МО МР Удорский	1083,48	31411,76	10905,62
МО МР Усть-Вымский	479,60	39951,22	11102,80
МО МР Усть-Куломский	2835,00	42000,00	13197,39
МО МР Усть-Цилемский	3048,39	30000,00	9578,54

Лидирующую позицию в отношении средней цены предложения по итогам 2022 г. на территории региона занимает городской округ Сыктывкар (31573,63 руб./кв.м.), затем следуют МО ГО Усинск, МО МР Сыктывдинский и МО ГО Ухта со средневзвешенными значениями удельного показателя стоимости индивидуальных жилых домов 25308,60, 23305,90 и 21826,77 рублей за квадратный метр соответственно. Минимальная средняя цена предложения – 5237,16 руб./кв.м. на территории МО ГО Инта.

Анализ предложений продажи садовых домов

Садовый дом - здание сезонного проживания, предназначенное для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, расположенное на земельном участке, предназначенном для отдыха, проживания или выращивания садово-огородных культур. Дома на территории садоводческих некоммерческих товариществ, в пределах населенных пунктов. Как правило, это легкие строения, 1-2-х этажные, небольшой площадью (15-60 кв.м.), с предлагающимися к ним «удобствами» во дворе, хозяйственным блоком и стандартным количеством земли (5-10 соток), преимущественно деревянные. Предполагается, что такой домик не имеет канализации, отопления и водоснабжения и подходит только для сезонного пребывания в тёплое время г.

Садовое некоммерческое товарищество (СНТ) — это объединение участков и их собственников с целью возделывания земли и садоводства. Важное отличие от других форм загородных товариществ в том, что в СНТ земли предназначены в первую очередь для сельскохозяйственных работ, а значит, постройка зданий на участках необязательна. Назначение земли серьезно влияет на возможности собственников. СНТ обычно находится за пределами населенных пунктов, но может располагаться недалеко от них, чтобы была возможность пользоваться инфраструктурой, в том числе общественным транспортом. Получать разрешение, чтобы установить домик на участке СНТ, не нужно, но строения должны отвечать определенным условиям: они не должны использоваться в коммерческих целях, их технически невозможно разделить на квартиры, высота составляет не более 20 м и трех этажей. Форма товарищества предполагает, что собственники участков самостоятельно, за счет членских взносов в СНТ, обслуживают общие территории — дороги, инфраструктурные объекты, коммуникации. Стоимость таких участков, как правило, ниже, чем у ИЖС.

В Республике Коми насчитывается около 430 садоводческих товариществ, значительная часть которых расположена на территориях МО ГО Сыктывкар, МО ГО Ухта, МО МР Сыктывдинский.

Для анализа рынка садовых домов в Республике Коми была отобрана рыночная информация из открытых источников. Всего проанализировано 1840 предложений.

На рис. 2.3.61. представлена структура общего объема предложений продажи садовых домов в зависимости от территориального критерия.

Рис. 2.3.61. Количество предложений продажи садовых домов в разрезе муниципальных образований Республики Коми

В результате обзора рыночной информации выявлено, что наиболее обширным является рынок садовых домов на территории МО ГО Сыктывкар – 760 ед. (41% от общего объема). Далее по количеству объявлений о продаже следуют МО ГО Ухта – 448 ед. (24% от общего объема), МО МР Сыктывдинский – 297 ед. (16% от общего объема), МО ГО Усинск – 113 ед. (6% от общего объема), МО МР Печора – 77 ед. (4% от общего объема), МО МР Сосногорск - 75 ед. (4% от общего объема). Наименьшее количество предложений о продаже садовых домов в Корткеросском – 31 ед., Усть-Вымском – 11 ед., Княжпогостском – 10 ед., Сысольском – 3 ед., Троицко-Печорском – 3 ед., Удорском – 1 ед. районах, МО ГО Инта – 8 ед. и МО ГО Вуктыл – 3 ед.

Таблица 2.3.88

Минимальные, максимальные и средневзвешенные значения удельных показателей цен предложений продажи садовых домов, сгруппированных по муниципальным образованиям Республики Коми

Муниципальный район	Минимальное значение удельного показателя, руб./кв.м.	Максимальное значение удельного показателя, руб./кв.м.	Средневзвешенное значение удельного показателя, руб./кв.м.
МО ГО Сыктывкар	2833,60	71463,23	14007,31
МО ГО Вуктыл	3937,50	8820,00	6208,70
МО ГО Инта	1575,00	10395,00	4354,41
МО МР Печора	525,00	15300,00	6015,29
МО МР Сосногорск	630,00	15750,00	5454,70
МО ГО Усинск	1575,00	69300,00	12123,18
МО ГО Ухта	594,34	63000,00	9762,23
МО МР Княжпогостский	1890,00	16380,00	6102,09
МО МР Корткеросский	3150,00	25200,00	13422,17
МО МР Сыктывдинский	1260,00	85050,00	13265,76
МО МР Сысольский	3937,50	14744,68	9294,06
МО МР Троицко-Печорский	2205,00	15225,00	7050,00
МО МР Удорский	4900,00	4900,00	4900,00
МО МР Усть-Вымский	1050,00	13612,50	5580,98

Лидирующую позицию в отношении средней цены предложения по итогам 2022 г. на территории региона занимает городской округ Сыктывкар (14007,31 руб./кв.м.), затем следуют МО МР Корткеросский, МО МР Сыктывдинский и МО ГО Усинск со средневзвешенными значениями удельного показателя стоимости садовых домов 13422,17, 13265,76 и 12123,18 рублей за квадратный метр соответственно. Минимальная средняя цена предложения – 4354,41 руб./кв.м. на территории МО ГО Инта.

Стоимость индивидуального жилья (в том числе таунхаусы, индивидуальные жилые дома, садовые дома) всегда складывается из нескольких основных составляющих: из цены на земельный участок, на сам дом. По данным информационного портала Ассоциации развития рынка недвижимости «СтатРиелт»61 https://statrielt.ru/statistika-rynka/statistika-na-01-01-2023g/korrektirovki-zhilykh-zdanij-i-pomeshchenij по состоянию на 01.01.2023 г. доля стоимости земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости лежит в широком диапазоне в зависимости от состояния и типа жилого дома, обеспеченности необходимыми инженерными коммуникациями и плотности застройки от 0,08 до 0,43.

При продаже построенных домов земельный участок «следует судьбе» этого дома. Согласно законодательству о государственной регистрации прав на объекты недвижимости переход прав на отдельно стоящие здания, строения, сооружения должен осуществляться совместно с земельными участками под ними. Учитывая эту юридическую взаимосвязь, участники рынка (покупатели, продавцы и риелторы) указывают общую цену такой сделки. Однако, для специалистов рынка недвижимости часто возникает необходимость разделения общей цены такого объекта, например, в задачах оценки для целей залога, формирования раздельных цен при планировании купли-продажи, при разделении объектов и т. д. Отсюда вытекает необходимость выявления в составе стоимости всего комплекса (земля + улучшения) доли земли и доли улучшений. Но решение такой задачи обычно затруднено, поскольку наиболее адекватный, достоверный расчет стоимости земли должен опираться на цены свободных участков, что сложно выявить на городских территориях, как правило, застроенных очень плотно. Также это затруднительно на низко информативных рынках.

Группа объектов недвижимости, включающая в себя таунхаусы, индивидуальные жилые дома, садовые дома, по своему составу является весьма неоднородной, наблюдается широкий разброс цен. Такие характеристики, как материал стен, состояние, год постройки и т. п., зачастую неизвестны. Цены на объекты индивидуальной жилой застройки включают и стоимость земельных участков, на которых они расположены, что усложняет анализ цен ввиду необходимости учета стоимости земли для каждого объекта-аналога. Помимо этого, большинство индивидуальных жилых зданий продается вместе с банями, сараями, гаражами, различными хозпостройками, в данном случае невозможно корректно определить цену основного здания из общей стоимости.

Выводы

Рынок объектов недвижимости в сегменте «Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка» в Республике Коми развит достаточно хорошо. Был проведен анализ продаж квартир и комнат, расположенных в малоэтажных многоквартирных жилых домах, блокированных жилых домов (таунхаусов), индивидуальных жилых домов, садовых домов.

В ходе проведенного анализа рынка квартир и комнат малоэтажной жилой застройки выявлены следующие ценообразующие факторы, характеризующие непосредственное окружение и сегмент рынка объектов недвижимости, физические свойства, технические и эксплуатационные характеристики, а также иные факторы, существенно влияющие на формирование стоимости объектов недвижимости:

- местоположение относительно центра;

- тип помещения;

- площадь/число комнат;

- класс конструктивной системы/материал стен;

- этаж расположения;

- возраст здания.

Рынок квартир и комнат сегмента «Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка» активен и развит, можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами предложений, поэтому в данном случае целесообразно применение методов массовой оценки (сравнительный подход).

В связи с тем, что рынок недвижимости, включающей в себя дома жилые блокированной застройки (таунхаусы), индивидуальные жилые дома, садовые дома на территории Республики Коми развит неравномерно, данная группа объектов недвижимости по своему составу является весьма неоднородной, такие характеристики, как материал стен, состояние, год постройки и т. п. зачастую неизвестны, а также то, что в стоимость единых объектов всегда включена стоимость земельных участков, в большинстве случаев включена стоимость надворных построек, инженерных коммуникаций и благоустройства территории, было принято решение не использовать собранную рыночную информацию в расчетах. На основании проведенного анализа нет возможности построить модель для расчета кадастровой стоимости, что делает невозможным применение сравнительного подхода при оценке такого рода объектов. К объектам недвижимости - дома жилые блокированной застройки (таунхаусы), индивидуальные жилые дома, садовые дома - применимы методы массовой оценки с использованием информации о ценах на строительство, нормах предпринимательской прибыли и износа в рамках затратного подхода.

Анализ рынка объектов капитального строительства, отнесенных к сегменту рынка «Транспорт»

Согласно данным аналитического агентства «Автостат», по состоянию на 10 августа 2022 г. парк автомобильной техники на территории Российской Федерации составил 53,84 млн. единиц. Более 84% от этого количества приходится на легковые автомобили, что соответствует 45,42 млн. экземпляров. Вторым по объему является сегмент легких коммерческих автомобилей (LCV), занимающих в российском автопарке долю в почти 8%. В количественном отношении это соответствует 4,23 млн. экземпляров. Немного уступают им грузовики (3,78 млн. шт., 7%). А самым малочисленным сегментом оказываются автобусы (0,41 млн. шт.), доля которых составляет около 1%.62 https://www.autostat.ru/news/52275/

Сегмент рынка «Транспорт» можно условно разделить на подсегменты «Личный транспорт» и «Производственный транспорт». Подсегмент «Личный транспорт» включает в себя следующие объекты хранения транспорта:

Индивидуальные отдельностоящие гаражи (функциональная подгруппа 0302);

Гаражи в гаражных кооперативах (сблокированные индивидуальные гаражи) (функциональная подгруппа 0303);

Гаражи и машино-места в жилых домах;

Машино-места в нежилых зданиях (функциональная подгруппа 0304).

Индивидуальный гараж представляет собой отдельно стоящее строение, предназначенное для размещения не более 1-3 транспортных средств, может быть как частью жилого дома, так и отдельным строением. В связи с тем, что индивидуальные гаражи расположены, как правило, при объектах индивидуального жилищного строительства, предложения продажи практически отсутствуют, так как как гаражи продаются в составе домовладения. В связи с этим, анализ предложений продажи в данной подгруппе не проведен.

Подсегмент «Производственный транспорт» включает в себя производственные и служебные легковые гаражи (функциональная подгруппа 0305), а также гаражи для грузовых автомобилей и автобусов (функциональная подгруппа 0306).

В результате проведенного анализа рынка недвижимости выявлено более 1000 предложений продажи объектов капитального строительства, относящихся к сегменту рынка недвижимости «Транспорт» в Республике Коми. Значительную часть составляют предложения о продаже боксов в ГСК, а именно 99% от общего объема.

По данным рис. 2.3.62, подавляющая часть предложений о продаже объектов гаражного назначения представлено на территориях МО ГО Сыктывкар и МО ГО Ухта. Меньше всего актуальных предложений о продаже насчитывается в МО МР Сыктывдинский - 7 шт., МО ГО Вуктыл - 3 шт., МО МР Прилузский - 2 шт., МО МР Троицко-Печорский - 2 шт., МО МР Корткеросский - 1 шт., МО МР Удорский - 1 шт. (муниципальные образования с наименьшим количеством не представлены на диаграмме).

Рис. 2.3.62. Распределение предложений продажи объектов недвижимости, отнесенных к сегменту «Транспорт» в разрезе муниципальных образований Республики Коми

Анализ предложений продажи гаражей, расположенных в гаражных кооперативах (сблокированных индивидуальных гаражах)

Гаражно-строительный кооператив (ГСК) – организация, созданная гражданами на добровольных началах с целью обеспечения необходимых условий для хранения автомобилей, а также для эксплуатации и управления гаражами63 https://ru.wikipedia.org/wiki/Гаражно-строительный_кооператив . Однако независимо от правовой формы, к данному подсегменту отнесены все объекты недвижимости, которые имеют общие стены с другими гаражами в одном ряду, общие крышу, фундамент и коммуникации.

Гаражные кооперативы в зависимости от расположения по отношению к уровню поверхности земли подразделяются на надземные и подземные. В зависимости от этажности могут быть одноэтажными или многоуровневыми.

Многоуровневые надземные здания, как правило, имеют 1 въезд в целом или 1 въезд на этаж. На рынке Республики Коми выявлены 61 предложение продажи гаражей в многоуровневых гаражных кооперативах в г. Сыктывкар и 5 предложений продажи в г. Ухта. В результате анализа значений удельных показателей цен предложений продажи выявлено, что диапазон стоимостей в г. Сыктывкар составляет от 9149,31 до 32937,5 руб./кв.м. Средневзвешенное значение удельного показателя – 18811,29 руб./кв.м. Минимальное значение удельного показателя рыночной стоимости в г. Ухта составляет 5175,65 руб./кв.м., максимальное – 12916,67 руб./кв.м., средневзвешенное – 9769,04 руб./кв.м

Рынок гаражей в подземных гаражных кооперативах присутствует только в г. Сыктывкар. Всего проанализировано 9 предложений продажи гаражей в подземных гаражных кооперативах. Минимальное значение удельного показателя рыночной стоимости составляет 13175,00 руб./кв.м., максимальное – 28232,14 руб./кв.м., средневзвешенное – 17993,8 руб./кв.м.

Объем предложений продажи гаражей в надземных гаражных кооперативах позволяет провести более точный анализ рыночной информации данной подгруппы. На рынке представлено широкое разнообразие конструктивных и прочих особенностей отдельных построек:

Материал стен: кирпичные, железобетонные, металлические, деревянные;

Площадь: от 10 до 33,8 кв. м, встречаются сдвоенные объекты недвижимости;

Отделка: без отделки, с черновой отделкой, с улучшенной отделкой;

Высота помещения: от 1,8 до 3 м;

Коммуникации: различный состав коммуникаций, чаще всего присутствует электричество, также встречаются объекты недвижимости с водоснабжением и водоотведением;

Дополнительные улучшения: овощные и смотровые ямы, подвалы, чердаки, пристройки, комнаты отдыха, надстройки второго этажа;

Право собственности: без правоустанавливающих документов, имеются документы только на земельный участок или постройку, зарегистрировано право собственности;

Расположение: в центральной части населенного пункта, на окраине, в промышленных зонах.

Таким образом, в целях определения факторов, влияющих на ценообразование в данной подгруппе, из анализа были исключены металлические и деревянные гаражи, так как чаще всего металлические гаражи представляют собой некапитальные строения, а деревянный материал стен по итогам анализа объектов оценки не используется при строительстве гаражных кооперативов, также исключены сдвоенные гаражи и гаражи с надстройками второго этажа, гаражи без отделки (требующие капитального ремонта) и без возможности подключения к электросетям, а также объекты недвижимости без правоустанавливающих документов.

Следует отметить, что в стоимость всех объектов-аналогов внесена корректировка на торг, а также корректировка на долю стоимости здания в стоимости единого объекта недвижимости.

В таблице 2.9.89 приведены минимальные, максимальные и средние значения удельных цен предложений гаражей в гаражных кооперативах в разрезе муниципальных образований Республики Коми.

Таблица 2.3.89

Минимальные, максимальные и средневзвешенные значения удельных показателей цен предложений продажи гаражей, расположенных в гаражных кооперативах, сгруппированных по муниципальным образованиям Республики Коми

Муниципальный район	Минимальное значение удельного показателя, руб./кв.м.	Максимальное значение удельного показателя, руб./кв.м.	Средневзвешенное значение удельного показателя, руб./кв.м.	Количество
МО ГО Сыктывкар	3100,00	38362,50	12635,72	451
МО ГО Воркута	1550,00	19633,33	10945,66	15
МО ГО Вуктыл	2480,00	8266,67	4522,35	3
МО ГО Инта	1291,67	18370,37	5859,59	27
МО МР Печора	1550,00	15500,00	6234,60	112
МО МР Сосногорск	2686,67	16692,31	8700,44	82
МО ГО Усинск	775,00	28416,67	6827,80	60
МО ГО Ухта	1607,41	45208,33	12227,18	216
МО МР Княжпогостский	1240,00	10333,33	4817,97	22
МО МР Корткеросский	2557,50	2557,50	2557,50	1
МО МР Прилузский	1550,00	3616,67	2583,33	2
МО МР Сыктывдинский	2952,38	6458,33	4292,31	3
МО МР Троицко-Печорский	9300,00	12400,00	10850,00	2
МО МР Удорский	3720,00	3720,00	3720,00	1
МО МР Усть-Вымский	1389,66	9620,69	4726,77	17

Среди минимальных цен предложений рынка Республики Коми самая низкая цена зафиксирована в МО ГО Усинск – 775,00 руб./кв.м. Средние значения удельных показателей стоимости варьируются от 2557,50 руб./кв.м. до 12635,72 руб./кв.м. При этом максимальная цена предложения зафиксирована в МО ГО Ухта и составляет 45208,33 руб./кв.м. Анализируя самый развитый и активный подсегмент сегмента недвижимости «Транспорт», можно сделать вывод, что местоположение, как один из ценообразующих факторов на рынке недвижимости, оказывает значительное влияние на стоимость предложения.

Местоположение

Цена гаража не зависит от удаленности от областного центра, так как для потенциального покупателя приоритетным при выборе гаража будет тот, который расположен, ближе от его места жительства, тем не менее, наблюдается разница между ценами предложений в разных населенных пунктах Республики Коми. Самые высокие цены предложений 1 кв.м. имеют объекты, расположенные в г. Сыктывкар, г. Ухта, и г. Воркута, более низкую стоимость имеют объекты, расположенные в муниципальных районах. Такая разница объясняется социально-экономическим развитием (в том числе численностью) населенных пунктов, в которых предлагаются объекты. В городах Республики Коми на стоимость предложения также влияет расположение в районах разного типа застройки: малой, средней и многоэтажной. Именно в районах средней и многоэтажной застройки существует основной спрос на объекты данного подсегмента рынка недвижимости. В малочисленных населенных пунктах региона преобладает массовая индивидуальная жилая застройка. Целевое назначение земельных участков, а также нормы и требования Правил землепользования и застройки для рассматриваемых территорий позволяют строительство гаражей. В связи с этим, в зонах индивидуальной жилой застройки актуальны индивидуальные гаражи, возводимые около индивидуальных жилых домов. Соответственно, в таких районах предложения к продаже гаражей гаражных кооперативов отсутствуют, поскольку гаражи продаются совместно с жилыми домами.

В целях корректного определения состава факторов, оказывающих влияние на стоимость объектов недвижимости, анализ ценообразующих факторов проведен на выборке из типовых объектов-аналогов подсегмента «Гаражные кооперативы (сблокированные индивидуальные гаражи)» в населенном пункте с наиболее активным рынком – в г. Сыктывкаре.

Основные признаки типового объекта:

площадь от 17 до 25 кв. м;

черновая внутренняя отделка;

высота помещения до 2,5 м;

наличие электрификации, отсутствие систем теплоснабжения;

отсутствие дополнительных улучшений.

В случае отличия характеристик объекта-аналога от типовых, введены корректировки стоимости (п. 2.3.1 Сбор ценовой информации о рынке недвижимости Республики Коми).

Возраст здания (возраст ГСК)

Значительное влияние на стоимость объектов гаражного назначения оказывает возраст здания ГСК. Чем здание старше, тем ниже стоимость гаражей, расположенных в нем. Результаты отражены в таблице 2.3.90.

Таблица 2.3.90

Средневзвешенные значения удельных показателей в зависимости от возраста ГСК, в котором расположен гараж

Возраст ГСК	Средневзвешенное значение удельного показателя, руб./кв.м.
От 9 до 20 лет (включительно)	16117,83
От 21 до 40 лет (включительно)	12164,07
Более 41 года (включительно)	11768,56

Принадлежность к зоне города

Таблица 2.3.91

Средневзвешенные значения удельных показателей в зависимости расположения здания

Зоны г. Сыктывкара	Средневзвешенное значение удельного показателя, руб./кв.м.	Количество
1	19397,37	59
2	13512,27	122
3	11563,48	160
4	10559,02	85
5	5609,55	21

Из таблицы 2.3.91 и карты-схемы (Рис. 2.3.29) видно, что в среднем самые высокие цены за 1 кв. м. у гаражей, расположенных в центральных районах города. Чем дальше от центра города расположены объекты сегмента недвижимости «Транспорт», тем их стоимость ниже.

Доступность остановок общественного транспорта

В таблице ниже представлена зависимость рыночной стоимости объектов гаражного назначения от доступности остановок общественного транспорта. Доступность остановки отражает как близость объекта недвижимости к жилым массивам, так и к основным автодорогам. Проанализировав информацию, можно сделать вывод, что чем ближе к объекту оценки расположены остановки общественного транспорта, тем его стоимость выше.

Таблица 2.3.92

Зависимость средней рыночной стоимости гаража от доступности остановок общественного транспорта

Доступность остановок общественного транспорта, м.	Средневзвешенное значение удельного показателя, руб./кв.м.
1	до 400 м	13867,13
2	401-700 м	11065,58
3	701-1200 м	9887,93
4	от 1201 м	7657,97

Класс конструктивной системы (на примере объектов подсегмента «Гаражные кооперативы (сблокированные индивидуальные гаражи)» в г. Сыктывкаре)

Таблица 2.3.93

Зависимость средней рыночной стоимости гаража от класса конструктивной системы

Класс конструктивной системы	Средневзвешенное значение удельного показателя, руб./кв.м.
КС-1	20418,91
КС-3	18928,66

Средние удельные показатели рыночной цены гаражей класса КС-1 и КС-3 составляют 20418,91 руб./кв.м. и 18928,66 руб./кв.м. соответственно. Стоимость гаражей класса КС-1 превышает стоимость гаражей класса КС-3 на 8%.

Анализ информации о зарегистрированных сделках купли-продажи гаражей, расположенных в гаражных кооперативах

Таблица 2.3.94

Минимальные, максимальные и средневзвешенные значения удельных показателей цен сделок купли-продажи с гаражами, расположенными в гаражных кооперативах, сгруппированными по муниципальным образованиям Республики Коми

Муниципальный район	Минимальное значение удельного показателя, руб./кв.м.	Максимальное значение удельного показателя, руб./кв.м.	Средневзвешенное значение удельного показателя, руб./кв.м.	Количество
МО ГО Воркута	190,84	25104,60	4554,29	39
МО ГО Вуктыл	150,15	20661,16	3801,76	59
МО ГО Инта	41,67	16393,44	3511,01	119
МО ГО Сыктывкар	6,39	540540,54	17732,71	573
МО ГО Усинск	341,30	71942,45	15912,93	16
МО ГО Ухта	169,49	118421,05	10426,71	426
МО МР Княжпогостский	966,18	16233,77	5909,64	49
МО МР Корткеросский	6250,00	8510,64	7345,36	2
МО МР Печора	248,76	19117,65	6157,83	146
МО МР Прилузский	1178,55	2164,50	1296,68	2
МО МР Сосногорск	683,99	22395,83	7895,45	139
МО МР Сыктывдинский	1265,82	5128,21	3118,28	5
МО МР Троицко-Печорский	833,33	7575,76	4020,57	8
МО МР Удорский	138,89	8000,00	5194,78	10
МО МР Усть-Вымский	390,62	14619,88	5622,38	52
МО МР Усть-Куломский	1590,91	2916,67	2282,61	2
МО МР Усть-Цилемский	913,24	913,24	913,24	1

Наибольшую долю в структуре сделок купли-продажи занимают объекты, расположенные на территориях МО ГО Сыктывкар и МО ГО Ухта – 60,6% от общего количества сделок. Самый высокий средний показатель стоимости продажи квадратного метра гаражей, расположенных в гаражных кооперативах в МО ГО Сыктывкар (17732,71 руб./кв.м.). Далее следуют МО ГО Усинск (15912,93 руб./кв.м.) и МО ГО Ухта (10426,71 руб./кв.м.), минимальные средние цены продаж – 913,24 руб./кв.м. на территории муниципального района Усть-Цилемский, 1296,68 руб./кв.м. на территории муниципального района Прилузский.

Анализ предложений продажи машино-мест, расположенных в нежилых зданиях

Паркингом именуются крупные инженерные сооружения, как подземные, так и надземные, часто многоуровневого типа, которые также предназначены для временного хранения автомобилей. На территории Республики Коми отсутствуют наземные паркинги. Строительство подземных парковок обходится дороже, нежели надземных, однако они более экологичны, не портят ландшафт и не занимают большую наземную площадь.

Данный подсегмент присутствует на рынке недвижимости Республики Коми только в г. Сыктывкар. Всего проанализировано 6 предложений продажи машино-мест в нежилых зданиях.

В результате анализа значений удельных показателей цен предложений было выявлено, что диапазон стоимостей машино-мест составляет от 21375,00 до 42222,22 руб./кв.м. Средневзвешенное значение удельного показателя – 33617,96 руб./кв.м. Стоимость машино-мест зависит от качества объектов, имеющейся инфраструктуры и уровня спроса, который существует на эти объекты. На стоимость также влияет наличие охраны в комплексе, техническая оснащенность, месторасположение машино-места в паркинге.

Анализ предложений продажи машино-мест и гаражей, расположенных в жилых зданиях

Рыночная информация о ценах предложений продажи машино-мест и гаражей, расположенных в жилых зданиях, приведена в п. 2.3.2.1 Анализ рынка объектов капитального строительства, отнесенных к сегменту рынка «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)».

Анализ предложений продажи производственных гаражей

Подсегмент «Производственный транспорт» включает в себя производственные и служебные легковые гаражи, а также гаражи для грузовых автомобилей и автобусов. К данному подсегменту рынка отнесены объекты недвижимости в текстовой части объявлений которых указано, что гараж продается в производственных целях. Периодически на рынке также появляются крупные производственные объекты, предназначенные для хранения транспорта. Таким объектам характерна увеличенная высота ворот, наличие трехфазного питания, систем отопления, водоснабжения и водоотведения, а также в стоимость таких объектов, как правило, включена оборудования. Подразделение подсегмента на производственные гаражи для легковых автомобилей (функциональная подгруппа 0305) и для грузовых автомобилей и автобусов (функциональная подгруппа 0306) проводится согласно допущению, что минимальная площадь для размещения одной транспортной единицы грузового автомобиля составляет 38,5 кв. м, либо по результатам анализа текстовой части объявления и фото при их наличии. Анализ цен проводится в подсегменте «Производственные гаражи» в целом.

Недостаток рыночных данных обусловлен тем, что производственные гаражи в качестве самостоятельных объектов практически не фигурируют на рынке в связи с тем, что такие объекты, как правило, принадлежат коммерческим структурам и используются для хранения служебных автомобилей и строительной техники, запчастей и сопутствующих материалов, а также для текущего обслуживания эксплуатируемой техники организации. Данные объекты капитального строительства продаются с прилегающими земельными участками в составе производственного комплекса.

Таблица 2.3.95

Минимальные, максимальные и средневзвешенные значения удельных показателей цен предложений продажи производственных гаражей, сгруппированных по муниципальным образованиям Республики Коми

Муниципальный район	Минимальное значение удельного показателя, руб./кв.м.	Максимальное значение удельного показателя, руб./кв.м.	Средневзвешенное значение удельного показателя, руб./кв.м.	Количество
МО ГО Сыктывкар	2875,13	24154,17	7715,09	9
МО ГО Воркута	526,48	18600,00	3975,19	3
МО ГО Усинск	2728,00	28862,07	25069,88	3
МО ГО Ухта	7440,00	12916,64	10122,44	2
МО МР Сыктывдинский	9769,70	9769,70	9769,70	1

Исходя из представленной таблицы лидирующую позицию в отношении средней цены предложения по итогам 2022 г. на территории региона занимает МО ГО Усинск (25069,88 руб./кв.м.), затем следуют МО ГО Ухта, МО МР Сыктывдинский и МО ГО Сыктывкар со средневзвешенными значениями удельного показателя стоимости производственных гаражей 10122,44, 9769,70 и 7715,09 рублей за квадратный метр соответственно. Минимальная средняя цена предложения – 3975,19 руб./кв.м. на территории МО ГО Воркута. Диапазон стоимости таких объектов по республике составляет от 526,48 руб./кв.м. до 28862,07 руб./кв.м. Низкая стоимость характерна для предложений продажи гаражей, расположенных на окраине населенных пунктов и в промзонах.

Выводы

В целом, рынок сегмента «Транспорт» характеризуется большим разбросом цен и отсутствием единообразия предложений продажи. Обосновано это тем, что объявления публичной оферты представлены как предложениями продажи индивидуальных гаражей и гаражей в гаражных массивах, так и производственными гаражами.

В результате анализа рыночных данных можно сделать выводы о том, что рынок объектов для хранения транспорта в городах Республики Коми более активен, чем в сельских населенных пунктах. Основную долю предлагаемых объектов по Республике Коми составляют гаражи в гаражных кооперативах. Рынок недвижимости подгруппы «Гаражные кооперативы (сблокированные индивидуальные гаражи)» активен и развит, можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами предложений и сделок, поэтому в данном случае целесообразно применение методов массовой оценки (сравнительный подход).

Основными ценообразующими факторами являются:

возраст здания (возраст ГСК);

местоположение, принадлежность к зоне города;

доступность остановок общественного транспорта (доступность ООТ);

класс конструктивной системы.

В рамках настоящего Отчета допускается, что гаражи в подземных гаражных кооперативах имеют те же факторы ценообразования, что и наземные, поэтому расчет оценочной подгруппы «Подземные ГСК» также осуществляется сравнительным подходом.

Рынок у остальных подгрупп сегмента «Транспорт» недостаточно развит: выставленных на продажу объектов слишком мало для того, чтобы построить на их основе модели для расчета кадастровой стоимости, что делает невозможным применение сравнительного подхода при оценке такого рода объектов. В связи с этим, к объектам недвижимости применимы методы массовой оценки с использованием информации о ценах на строительство, нормах предпринимательской прибыли и износа в рамках затратного подхода.

Анализ рынка объектов капитального строительства, отнесенных к сегменту «Предпринимательство»

Состояние и развитие малого и среднего бизнеса (МСП) в Республики Коми 64 https://komiinform.ru/news/242347/

В 2022 г. продолжалась реализация национального проекта "Малое и среднее предпринимательство и поддержка индивидуальной предпринимательской инициативы". Численность занятых в сфере МСП, куда входят работники юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, сами индивидуальные предприниматели и самозанятые, по состоянию на 30 июня 2022 г. достигла 105,3 тыс. человек, что составляет 104% от планового значения. Общее число работников у субъектов МСП составляет 74,9 тыс. человек. Доля занятых в сфере МСП, включая ИП и самозанятых, в численности занятого населения Республики Коми составляет порядка 29%. Достижение показателя по численности занятых обусловлено ростом самозанятых. На 1 ноября 2022 количество самозанятых составило 25,1 тысяч человек, из них ведут деятельность на территории Республики Коми – 18 тыс. человек. Коми по итогам первого полугодия 2022 г. среди 11 регионов Северо-Западного федерального округа занимает 4 место по темпу роста самозанятых. Объем налоговых поступлений, уплаченных самозанятыми, по состоянию на 1 октября 2022 г. составил 33,6 млн. руб. По данным Единого реестра субъектов МСП общее количество субъектов в республике составило 24,6 тысяч, снизившись на 389 единиц за год. Снижение наблюдается за счет уменьшения количества юридических лиц, количество индивидуальных предпринимателей сохранилось.

Треть от общего количества субъектов МСП ведут деятельность в сферах торговли и ремонта автотранспортных средств, транспортировки и хранения (12,5%), строительства (9,1%).

На 1 октября 2022 г. налоговые поступления в бюджет по специальным налоговым режимам, составили 2 млрд. руб. Оборот средних и малых предприятий за первое полугодие текущего г. составил 46,1 млрд. руб.

В целом через организации инфраструктуры поддержку получили 7 823 субъектов МСП, самозанятых и граждан, желающих вести бизнес, что составляет 19% от общего количества субъектов МСП и самозанятых граждан.

Министерство продолжает возмещать часть затрат, связанных с получением микрозаймов и поручительств. За 10 месяцев 2022 г. субсидии предоставлены 85 предпринимателям на сумму 3,5 млн. руб., на эти цели в бюджете предусмотрено 5,1 млн. руб.

В целях снижения налоговой нагрузки субъектов МСП реализован ряд законодательных инициатив:

1) до конца 2023 г. сохранены на уровне 2021 г. сниженные в 2 раза ставки по упрощенной системе налогообложения: 3 % с объектом налогообложения "доходы" и 7,5 % с объектом налогообложения "доходы минус расходы";

2) пролонгированы "налоговые каникулы" для вновь зарегистрированных индивидуальных предпринимателей на упрощенке или патенте до 1 января 2025 г.

Сегмент «Предпринимательство» включает в себя объекты коммерческой недвижимости, используемые для осуществления предпринимательской деятельности, направленной на систематическое получение, прибыли от продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг.

В соответствии с Приложением 2 к Методическим указаниям в функциональную группу «Объекты коммерческого назначения, предназначенные для оказания услуг населению, включая объекты многофункционального назначения» входят следующие объекты недвижимости:

Магазины до 250 кв.м., за исключением киосков, павильонов, ларьков,

Магазины 250 и более кв.м.;

Прочие многофункциональные торгово-сервисные комплексы, торгово-административные объекты, торгово-развлекательные объекты, за исключением отдельно стоящих зданий концертных залов, спортивно-концертных комплексов, кинотеатров, комплексов аттракционов, торгово-складские объекты, торговые базы;

Рынки;

Торговые киоски, павильоны, ларьки;

Автозаправочные станции (АЗС), газонаполнительные станции, автогазозаправочные станции (АГЗС);

Автомойки;

Автосалоны:

Рестораны;

Кафе 750 кв.м. (75 человек) и более, производственные столовые, столовые, кухни, кухни - столовые 750 кв.м. (75 человек) и более;

Кафе до 750 кв.м. (75 человек), кафетерии, столовые, кухни, кухни-столовые до 750 кв.м. (75 человек);

Летние кафе;

Ломбарды

Существует также сегментация рынка нежилой недвижимости, при этом главным критерием является функциональное назначение. В результате анализа имеющейся информации на рынке недвижимости Республики Коми в сегменте «Предпринимательство» было выделено четыре подсегмента:

Магазины

К торговым помещениям относятся помещения, предназначенные для ведения торговой деятельности и расположенные в многофункциональных торговых комплексах (Торговые центры, Торгово-развлекательные центры), а также в супермаркетах, гипермаркетах и универмагах. Данные помещения нецелесообразно использовать по иному назначению.

Магазины - специально оборудованные стационарные здания или его часть, предназначенные для розничной продажи товаров и оказания услуг покупателям и обеспеченные торговыми, подсобными, административно-бытовыми помещениями, а также помещениями для приёма, хранения товаров и подготовки их к продаже — складами.

Многофункциональный торговый комплекс (МТК) – это объект коммерческой недвижимости, собственник которого не ведет торговую коммерческую деятельность, а передает, площади, подготовленные для ее осуществления, множеству операторов (причем не только торговых), среди которых могут быть организации сервиса, общественного питания и сферы досуга. По определению Международного совета торговых центров, торговым центром можно считать группу архитектурно объединённых розничных предприятий, управляемых единой компанией, обеспеченных парковкой и расположенных на специально спланированном участке65 А. Ф. Шакирова «Особенности проектирования систем оповещения и управления эвакуацией для торгово-развлекательных комплексов»/ Интернет-журнал "Технологии техносферной безопасности" (URL:http://ipb.mos.ru/ttb) Выпуск №3 (июнь 2009 г.) .

Стрит-ритейл – формат, в который попадают самые разнообразные помещения. Единой системы классификации, по аналогии с классификацией торговых центров, на этом рынке нет.

Уличная торговля – исторически самый первый формат ведения торгового бизнеса. Но сам формат стрит-ритейла (что в переводе и значит «уличная торговля») возник относительно недавно. Собственной классификации для объектов стрит-ритейла, как было упомянуто выше – нет, на сегодняшний день не существует, хотя, в своей работе участники рынка разграничивают помещения по ряду параметров. Преимущественно, объекты стрит-ритейла можно разделить на три уровня по ценовой категории: торговые марки класса «люкс» (известные, дорогие, мировые бренды), «премиум» (также известные и популярные марки, но по стоимости несколько ниже), и марки среднего и выше среднего уровня (наиболее доступные широкому кругу покупателей).

Супермаркет – это магазин, расположенный в отдельном здании или в составе МТК, работающий по принципу самообслуживания, в основном продуктового ряда, с автоматизированной системой товарного учета и единым рассчетно-кассовым узлом, площадью не менее 1 тыс. кв.м. и ассортиментным наполнением не менее 5 тыс. товарных наименований.

Гипермаркет – это супермаркет площадью не менее 4 тыс. кв.м., расположенный, как правило, в отдельном здании (редко – в составе МТК), с ассортиментным наполнением не менее 10 тыс. товарных наименований, в том числе не продуктового ряда.

Универмаг – это торговая организация, расположенная в отдельном здании или во встроенном в жилое здание помещении, площадью не менее 1 тыс. кв.м., предлагающая полный ассортиментный ряд, реализуемый в отдельных секциях, каждая из которых имеет собственный расчетно-кассовый узел, объединенных единым управлением и правилами размещения ассортимента по площадям. Так же к объектам торгового назначения в отдельных случаях следует относить помещения с ярковыраженной специализацией и характерными для данного сегмента рынка признаками, при этом находящиеся в неспециализированных зданиях, а именно: расположение на 1-м этаже, либо в пристройке, наличие отдельного входа, зальная планировка, витринные окна, наличие погрузочно-разгрузочной зоны (пандус, дебаркадер) и т.п.

Торговые киоски, павильоны, ларьки.

Киоски или ларьки — строения небольших размеров, предназначенные для мелкорозничной торговли, продажи продукции общественного питания или предоставления услуг (информационный киоск). Павильон - отдельно стоящая постройка малых размеров облегчённой конструкции, постоянное или временное общественное здание, предназначенное для выставочной экспозиции или торговли.

Автомойки.

Автомо́йка — строения и сооружения для мойки автомобилей. Зачастую автомойки располагаются на автозаправочных станциях, рядом с автомагазинами и станциями технического обслуживания автомобилей.

Кафе.

К торговым предприятиям общественного питания относятся торгово-производственные объекты, занимающие обособленные здания или помещения, имеющие, как правило, зал, оборудованный мебелью для организации потребления пищи, и необходимые производственные и бытовые помещения.

Кафе — заведения общественного питания и отдыха, похожие на небольшой ресторан, но с ограниченным по сравнению с рестораном ассортиментом продукции, также, возможно, — с самообслуживанием. Кафе могут располагаться в отдельных зданиях, но чаще, в отличие от большинства ресторанов, это помещения внутри здания (чаще на первых этажах) или же пристройки к ним. Другой вид кафе — придорожные. Чаще они располагаются в отдельных зданиях у дорог федерального или местного значения.

Коммерческие объекты свободного назначения.

К помещениям свободного назначения (ПСН) относятся такие помещения, которые юридически возможно и экономически целесообразно использовать по нескольким вариантам назначения: в качестве офиса, помещения сферы услуг, торгового помещения и т. д. ПСН можно при минимальных затратах перевести из одного текущего использования в другое (к примеру, из офиса компании в парикмахерскую) по желанию собственника или арендатора. К ПСН относятся помещения, расположенные, как правило, на первых этажах жилых и административных зданий, так как на более высоких этажах затруднительно расположить помещение сферы услуг или торговли.

К данному сегменту также были отнесены офисные помещения – помещения, расположенные в нежилых офисных зданиях (здания, предназначенные для расположения офисов – бизнес-центры, административные здания, жилые здания, переведенные в нежилой фонд) и фактически использующиеся на дату оценки, как офис. В качестве стандарта для сертификации бизнес-центров (офисных центров) Гильдия управляющих и девелоперов коммерческой и промышленной недвижимости (ГУД) утвердила классификацию: А, В, С, D.

Классы офисных зданий характеризуются различным местоположением, годом постройки и техническим состоянием здания, технологической оснащенностью, состоянием внутренней отделки, дополнительными услугами, оказываемыми арендаторам помещений в офисных центрах и рядом других параметров. Классы могут меняться при проведении модернизации помещений. Так же к объектам офисного назначения в отдельных случаях следует относить помещения с ярко выраженной специализацией и характерными для данного сегмента рынка признаками, а именно: отсутствие отдельного входа, кабинетная планировка и т.п.

При условии выгодного месторасположения данный сегмент фонда может быть успешным и востребованным, и наоборот. Стоимость покупки или аренды торговых залов зависит от многих факторов, например, хорошая транспортная развязка, красная линия и другие. Чаще всего выгодные с точки зрения рентабельности торговые помещения арендуются и сдаются в аренду. Если предпринимателю подходит данное помещение, он его арендует и уверен в том, что его бизнес здесь идет хорошо, то только тогда поднимается вопрос о купле-продаже объекта.

В процессе статистического анализа об объектах недвижимости сегмента «Предпринимательство» была отобрана информация в соответствии со следующими параметрами: сопоставимость, полнота данных, наличие дублей, наличие в составе объектов движимого имущества. Объекты с некорректно представленными данными как объекты-аналоги в дальнейшем не рассматривались.

В результате анализа сложилась следующая количественная картина рынка объектов недвижимости, отнесенных к сегменту «Предпринимательство», в Республике Коми:

Рис. 2.3.63. Разделение рынка коммерческой недвижимости Республики Коми

Доля коммерческих объектов свободного назначения занимает большую часть на рынке Республики Коми (79%), далее следуют торговые объекты – 19%. Наименьшую долю от общего количества объектов занимают кафе – 2% и автомойки - % стремится к нулевому значению.

Рис. 2.3.64. Количество предложений продажи объектов недвижимости, отнесенных к сегменту «Предпринимательство», в разрезе муниципальных образований Республики Коми66 Единичные предложения на диаграмме не отражены

Наибольшее количество предложений продажи объектов недвижимости коммерческого назначения представлено на территории МО ГО Сыктывкар – 177 ед. Далее следуют: МО ГО Ухта – 75 предложений, МО ГО Усинск – 34 предложения, МО МР Печора – 31 предложение, МО ГО Воркута – 20 предложений, МО МР Сосногорск – 12 предложений, МО МР Прилузский – 6 предложений, МО ГО Инта – 5 предложений, МО МР Корткеросский – 4 предложения. Единичные предложения представлены в следующих муниципальных образованиях Республики Коми - МО МР Сыктывдинский, МО МР Княжпогостский, МО МР Сысольский, МО МР Усть-Вымский, МО МР Усть-Куломский, МО МР Усть-Цилемский, МО МР Койгородский, МО МР Удорский.

Анализ предложений продажи зданий, отнесенных к сегменту «Предпринимательство»

В ходе исследования рынка специалистами ГБУ РК «РУТИКО» в 2022 г. проанализировано 70 предложений о продаже зданий, отнесенных к сегменту «Предпринимательство».

В результате анализа сложилась следующая количественная картина рынка коммерческих зданий в Республике Коми:

Рис. 2.3.65. Количество предложений продажи зданий, отнесенных к сегменту «Предпринимательство», в разрезе муниципальных образований Республики Коми

Лидирующие позиции по количеству предложений о продаже зданий занимает МО ГО Ухта (15 ед.), затем МО ГО Сыктывкар (14 ед.), почти в два раза меньше предложений в МО МР Сосногорск- 7 шт., МО ГО Усинск - 8 шт., МО МР Печора - 6 шт. В МО МР Корткеросский – 4 предложения, МО МР Прилузский – 4 предложения, МО ГО Инта – 3 предложения, МО ГО Воркута – 2 ед., МО МР Сыктывдинский – 2 ед. Единичные предложения представлены в МО МР Княжпогостский, МО МР Койгородский, МО МР Удорский, МО МР Усть-Куломский, МО МР Усть-Цилемский.

При разбивке по подсегментам получены следующие количественные данные:

Рис. 2.3.66. Количество предложений продажи зданий, отнесенных к сегменту «Предпринимательство», в Республике Коми

Таким образом, доля коммерческих объектов свободного назначения занимает большую часть на рынке Республики Коми (44%), далее идут торговые здания – 43%. Наименьшие доли от общего количества зданий в сегменте «Предпринимательство» занимают кафе – 12% и автомойки – 1%.

Таблица 2.3.96

Минимальные, максимальные и средневзвешенные значения удельных показателей цен предложений продажи зданий, отнесенных к сегменту «Предпринимательство», сгруппированных по муниципальным образованиям Республики Коми

Муниципальный район	Минимальное значение удельного показателя, руб./кв.м.	Максимальное значение удельного показателя, руб./кв.м.	Средневзвешенное значение удельного показателя, руб./кв.м.	Количество
МО ГО Ухта	2143,41	70361,84	17314,05	15
МО ГО Сыктывкар	14376,47	102616,67	36162,93	14
МО ГО Усинск	24051,72	74400,00	35060,54	8
МО МР Сосногорск	2331,51	43709,91	20322,85	7
МО МР Печора	4227,27	19673,08	8685,56	6
МО МР Корткеросский	6372,22	14440,99	10497,27	4
МО МР Прилузский	568,49	23250,00	3464,26	4
МО ГО Инта	1136,55	10836,28	3889,65	3
МО ГО Воркута	13676,47	15500,00	14351,85	2
МО МР Сыктывдинский	16275,00	51000,00	44853,98	2

В таблице приведены данные количества предложений, а также минимальные, максимальные и средние значения удельных цен зданий, предназначенных для размещения объектов предпринимательской деятельности, в разрезе муниципальных образований Республики Коми. Средневзвешенное значение удельного показателя стоимости зданий коммерческого назначения в МО ГО Сыктывкар составляет 36162,93 руб./кв.м. В остальных муниципальных образованиях республики средний уровень цен предложений ниже более чем в 2 раза – 16365,32 руб.

Подавляющее большинство предложений о продаже зданий, отнесенных к сегменту «Предпринимательство», сосредоточено в городах Сыктывкар и Ухта, в остальных населенных пунктах рынок депрессивный, предложения единичны, что не позволяет делать какие-либо корректные выводы о ценообразовании. Единичные предложения только искажают общую картину и не могут служить ориентиром при мониторинге общей рыночной ситуации, поэтому данные объявления были исключены из дальнейшего анализа.

Территории г. Сыктывкара и г. Ухты можно разделить на определенные типовые зоны в зависимости от особенностей местоположения, таких как тип застройки, наличие инфраструктуры и удаленность от центра. Характер назначения таких объектов диктует стремление к размещению в зонах с большим трафиком, крупным городским транспортным развязкам, ближе к культурному и историческому центру города и дальше от промышленных объектов. Об этом же говорит и собранная информация о рынке.

Таблица 2.3.97

Диапазон цен предложений в г. Сыктывкаре в разрезе районов города

Район города	Минимальное значение удельного показателя, руб./кв.м.	Максимальное значение удельного показателя, руб./кв.м.	Средневзвешенное значение удельного показателя, руб./кв.м.	Количество
Центральные районы	55091,58	102616,67	65006,25	3
Район малоэтажной жилой застройки	27199,07	90384,62	35462,78	2
Производственные территории	14376,47	94789,36	33193,59	4
Ближний пригород	18076,92	42137,93	28439,73	5

Таблица 2.3.98

Диапазон цен предложений в г. Ухте в разрезе районов города

Район города	Минимальное значение удельного показателя, руб./кв.м.	Максимальное значение удельного показателя, руб./кв.м.	Средневзвешенное значение удельного показателя, руб./кв.м.	Количество
Ближний пригород	5623,47	67812,50	39201,35	2
Дальний пригород	2143,41	6200,00	2903,23	2
Район малоэтажной жилой застройки	4279,07	20265,81	8124,48	2
Производственные территории	10616,93	25636,68	15007,63	2
Центральные районы	15201,92	70361,84	36444,47	7

Как видно из представленных таблиц проявляется яркая зависимость стоимости объектов от района расположения: цены на коммерческую недвижимость в центральной части города могут значительно отличаться от цен на окраинах. Так, в данном случае, средневзвешенная удельная цена на коммерческие здания в центре г. Сыктывкара значительно превышает средневзвешенные удельные цены объектов, расположенных в районах малоэтажной жилой застройки, в ближнем пригороде и на производственных территориях. В Ухте самая дорогая недвижимость, отнесенная к сегменту «Предпринимательство», расположена в административном и историческом центре города, а также в ближнем пригороде.

В связи с небольшим количеством предложений к продаже зданий, отнесенных к сегменту «Предпринимательство», затруднительно проследить общую тенденцию зависимости цены продажи от различных факторов, влияющих на рынок данного сегмента.

Анализ предложений продажи помещений, отнесенных к сегменту «Предпринимательство»

В ходе исследования рынка специалистами ГБУ РК «РУТИКО» в 2022 г. было отобрано и проанализировано 309 предложений продажи помещений, отнесенных к сегменту «Предпринимательство»

В результате анализа сложилась следующая количественная картина рынка помещений сегмента «Предпринимательство» в Республике Коми:

Рис. 2.3.67. Количество предложений продажи помещений, отнесенных к сегменту «Предпринимательство», в разрезе муниципальных образований Республики Коми

Подавляющее число предложений сосредоточено на территории МО ГО Сыктывкар - 163 шт., почти в три раза меньше предложений в МО ГО Ухта - 60 шт., далее следуют МО ГО Усинск - 26 шт., МО МР Печора - 25 шт., МО ГО Воркута - 18 шт., МО МР Сосногорск – 5 шт., МО ГО Инта – 2 шт., МО МР Прилузский – 2 шт., МО МР Сысольский – 2 шт., МО МР Усть-Вымский – 2 шт. Единичные предложения представлены в МО МР Усть-Цилемский, МО МР Усть-Куломский, МО МР Сыктывдинский, МО МР Княжпогостский.

При разбивке по подсегментам получены следующие количественные данные:

Рис. 2.3.68. Структура предложений продажи помещений, отнесенных к сегменту «Предпринимательство»

Доля помещений - коммерческих объектов свободного назначения занимает большую часть на рынке Республики Коми (86%), торговые помещения – 14%.

Таблица 2.3.99

Минимальные, максимальные и средневзвешенные значения удельных показателей цен предложений продажи помещений, отнесенных к сегменту «Предпринимательство», сгруппированных по муниципальным образованиям Республики Коми

Муниципальный район	Минимальное значение удельного показателя, руб./кв.м.	Максимальное значение удельного показателя, руб./кв.м.	Средневзвешенное значение удельного показателя, руб./кв.м.	Количество
МО ГО Сыктывкар	10474,29	130153,85	41222,98	163
МО ГО Ухта	1874,92	100903,23	25935,63	60
МО ГО Усинск	17085,71	102284,26	41360,84	26
МО МР Печора	2653,85	87898,06	21611,59	25
МО ГО Воркута	3572,81	38333,33	15220,08	18
МО МР Сосногорск	4832,95	49462,37	13616,05	5
МО ГО Инта	6430,80	24029,85	11477,03	2
МО МР Прилузский	10627,06	17405,41	16892,33	2
МО МР Сысольский	28307,69	36686,39	33846,15	2
МО МР Усть-Вымский	19550,00	30343,01	24801,03	2
МО МР Княжпогостский	21904,76	21904,76	21904,76	1
МО МР Сыктывдинский	44117,65	44117,65	44117,65	1
МО МР Усть-Куломский	49110,32	49110,32	49110,32	1
МО МР Усть-Цилемский	4736,16	4736,16	4736,16	1

В таблице приведены данные количества предложений, а также минимальные, максимальные и средние значения удельных цен помещений, предназначенных для размещения объектов предпринимательской деятельности, в разрезе муниципальных образований Республики Коми.

Как видно из представленной таблицы, подавляющее большинство предложений принадлежит МО ГО Сыктывкар. Далее по количеству предложений следует МО ГО Ухта в остальных муниципальных районах республики рынок депрессивный, предложений к продаже коммерческих помещений крайне мало, что не позволяет делать какие-либо корректные выводы о ценообразовании на данных территориях.

Диапазон стоимостей в МО ГО Сыктывкар составляет от 10474,29 руб./кв.м. до 130153,85 руб./кв.м., диапазон цен в МО ГО Ухта составляет от 1874,92 руб./кв.м. до 100903,23 руб./кв.м. Широкий разброс цен указывает на неоднородность рынка помещений, отнесенных к сегменту «Предпринимательство», проследить общую тенденцию зависимости цены продажи от различных факторов, влияющих на рынок данного сегмента затруднительно.

Выводы

На основании проведенного специалистами ГБУ РК «РУТИКО» анализа рынка объектов капитального строительства, отнесенных к группе «Предпринимательство», за 2022 г. необходимо отметить следующее:

В Республике Коми рынок объектов, отнесенных к сегменту «Предпринимательство», развивается неравномерно: наиболее интенсивное развитие получил рынок в подсегменте «Коммерческие объекты свободного назначения», менее интенсивное - в подсегменте «Торговля», наибольшее количество объектов предлагается к продаже в МО ГО Сыктывкар и МО ГО Ухта, в остальных населенных пунктах рынок депрессивный, предложения единичны. Широкий разброс цен указывает на неоднородность рынка объектов, отнесенных к сегменту «Предпринимательство», проследить общую тенденцию зависимости цены продажи от различных факторов, влияющих на рынок данного сегмента затруднительно.

На основании проведенного анализа можно сделать вывод, что рынок данного сегмента недостаточно развит: выставленных на продажу объектов слишком мало для того, чтобы построить на их основе модели для расчета кадастровой стоимости, что делает невозможным применение сравнительного подхода при оценке такого рода объектов.

В связи с этим, к объектам недвижимости применимы методы массовой оценки с использованием информации о ценах на строительство, нормах предпринимательской прибыли и износа в рамках затратного подхода.

Анализ рынка объектов капитального строительства, отнесенных к сегменту «Отдых (рекреация)»

Данный сегмент рынка включает в себя объекты гостиничного обслуживания, в том числе гостиные дома, а также иные здания, используемые с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них; объекты туристического обслуживания, включающие размещение пансионатов, туристических гостиниц, кемпингов, домов отдыха; объектов санаторно-курортного лечения, то есть размещение санаториев и профилакториев, лечебно-оздоровительных лагерей, обеспечивающих оказание услуг по лечению и оздоровлению населения; объекты спорта, включающие спортивные базы и лагеря и другое.

Республика Коми является одним из потенциальных центров развития внутреннего и въездного туризма в России: регион обладает значительными ресурсами (в первую очередь – природными), включающими в себя особо охраняемые природные территории, реликтовые озера, судоходные реки. Также важным ресурсом является самобытная культура коренного населения и культурное наследие Республики Коми.

Как сообщается в пресс-службе регионального министерства культуры, туризма и архивного дела, количество туристов, посетивших Коми в 2022 г., составило порядка 410 тысяч человек. По сравнению с 2021 г., туристский поток в республику вырос не менее чем на 20 процентов.

Наиболее популярными и посещаемыми жителями и гостями региона являются национальный парк «Югыд ва», Печоро-Илычский биосферный заповедник, семейный парк «Еляты клаб», а также комплекс финно-угорского этнопарка в селе Ыб.

В 2022 г. в республике разработали проект арт-тура «За Кандинским в Коми», основанного на путешествии художника Василия Кандинского к коми-зырянам. Он позволяет исследовать неизведанную сторону региона, увидеть те же места, ту же природу, тех же людей, что и живописец. Желающие познакомятся с культурой и традициями народа коми ‒ с тем, что некогда впечатлило художника. Ожидается, что в 2023 г. этот тур получит официальный статус национального туристского маршрута и начнет функционировать.

В 2022 г. появились и получили развитие новые виды отдыха для туристов, в том числе сапсерфинг. Пользовались популярностью речные прогулки и сплавы, которые организовывались в Сыктывкаре и других городах и районах региона.

Вырос спрос на новые природные туры. Заказник «Параськины озера» в Ухте привлек туристов из муниципалитетов республики. Для них создали туры выходного дня. Также в прошлом г. выросла посещаемость Седьюского каньона.

Гостевые дома и базы отдыха остаются востребованными местами проведения семейных выходных. Их популярность обусловлена, в частности, тем, что многие из них предлагают экскурсионные программы, включающие посещение домашних зооферм, речные прогулки и рыбалку. На сегодняшний день в республике около 70 гостевых домов. В Госсовете Коми 4 ноября заслушали и обсудили госпрограмму «Развитие культуры и туризма». И.о. министра культуры Коми Мария Балмастова сообщила, что Росстат впервые в 2022 г. опубликовал данные по объему турпотока по новой методике. Если в 2021 г. количество остановившихся в гостиницах составило 194 тысячи человек, то уже за девять месяцев этого г. турпоток – более 320 тысяч человек. По данным Минкульта, на начало этого г. 186 компаний предоставляют туристские услуги на территории республики, в том числе функционирует семь туроператоров по въездному и внутреннему туризму, 134 турагентства. В сфере гостеприимства услуги предоставляют 136 коллективных средств размещения, по сравнению с 2020 годом эта цифра выросла на 18%, работают 74 классифицированные гостиницы. Функционируют 12 туристских информационных центров и визит-центров в девяти муниципальных образованиях.67 https://www.bnkomi.ru/data/news/150967/

В министерстве считают, что в 2023 г. турпоток будет расти. Рынок внутреннего туризма расширяется, открываются новые локации, разрабатываются маршруты, растет количество туроператоров и средств размещения. Планируется разработать и создать единую линейку сувенирной продукции Коми.

На развитие въездного и внутреннего туризма в регионе из бюджета Коми в 2023 г. выделят около 74,7 миллиона рублей.68 https://komionline.ru/news/potok-turistov-v-komi-za-2022-god-vyros-na-20-proczentov

Одним из ограничителей развития туризма является высокая стоимость проживания в гостиницах. Цены на размещение в гостиницах МО ГО Сыктывкар неконкурентоспособны и могут рассматриваться как приемлемые лишь для ряда командировочных туристов, для которых фактор цены сам по себе не важен, однако будут очень сильно ограничивать интерес со стороны других целевых групп. Дополнительным ограничителем служит сезонность въездного рынка МО ГО Сыктывкар: осенью, во время пика бизнес-активности, нередко наблюдаются сложности с размещением всех желающих.

По большинству критериев МО ГО Сыктывкар уступает своим конкурентам. Это касается и привлекательности как туристической дестинации, и транспортной доступности, и ресурсной обеспеченности, и обеспеченности туристической инфраструктурой (прежде всего, гостиницами). Единственный показатель, по которому МО ГО Сыктывкар опережает конкурентов, связан с претензиями на статус неофициальной столицы финно-угорского мира, однако одного этого недостаточно для привлечения в город внешних туристов.69 http://сыктывкар.рф/component/attachments/download/3948

На территории Республики Коми действует 7 санаториев70 https://sanatoria.ru/alls.php?oblast=%D0%A0%D0%B5%D1%81%D0%BF%D1%83%D0%B1%D0%BB%D0%B8%D0%BA%D0%B0%20%D0%9A%D0%BE%D0%BC%D0%B8 :

- Оздоровительный комплекс «Жемчужина Севера», г. Воркута;

- Санаторий «Серёгово», Княжпогостский район;

- Санаторий-профилакторий «Шахтер» — «Институт управления медицинскими рисками и оптимизации страхования», г. Ухта, пгт. Ярега;

- Санаторий-профилакторий «Монди» («Вита»), г. Сыктывкар;

- Санаторий «Лозым», Сыктывдинский район;

- Санаторий-профилакторий «Сыктывкарского государственного университета» ГОУВПО, г. Сыктывкар;

- Детский санаторий «Кедр», г. Сосногорск.

30 баз отдыха (по данным сайтов https://mirturbaz.ru/, https://katalogturbaz.ru/russia/komi-respublika):

- г. Сыктывкар: Лемью, Лесная сказка, Очаг, Русские горки,

- г. Ухта: Крохаль,

- Сыктывдинский район: Vector VIP (п. Нювчим), Гренада (с. Зеленец, д. Парчег), Еляты Club (с. Выльгорт), Зеленецкие Альпы (с. Зеленец, д. Парчег), Конный дворик (п. Граддор), Парма (м. Коччойяг), Савапиян (с. Пажга, д. Савапиян), Барвиха (д. Граддор),

- Удорский район: Мезенская сказка (с. Кослан), Удорчанин (с. Кослан),

- Корткеросский район: Боярская усадьба (д. Бояркерос), Визябож (п. Визябож), Майбыр (с. Сторожевск), Собино (берег р. Локчим), Шишкин лес (с. Маджа),

- г. Инта: Орлиный (тер. нац. парка Югыд ва),

- Сысольский район: Серебряные родники (д. Коль-ель),

- Усть-Вымский р-н: Хитрый лис (д. Яг), Зеленый бор (д. Вогваздино),

- Княжпогостский район: Белое озеро (100 км от г. Емва, берег оз. Белое), Ворвож (г. Емва),

- Усть-Куломский р-н: Здоровье (п. Озъяг), Кадам (10 км от с. Керчомъя), Мишкин лес (д. Малый Аныб),

- Ижемский р-н: Константиновская (7 км от с. Ижма),

Более 300 гостиниц, мини-отелей и хостелов на всей территории Республики Коми.71 https://ostrovok.ru/hotel/russia/p/northwest_russia_komi_republic_multi/

В Сыктывкаре находится более 40 гостиниц и отелей. В структуре номерного фонда в значительной степени преобладают двухместные номера. Далее представлена выборка цен за одноместное размещение в 13 отелях и гостиницах, расположенных в черте г. Сыктывкар.72 https://101hotels.com/main/cities/syktyvkar/

Таблица 2.3.100

Название гостиницы	Классификации отелей	Стоимость за одноместное размещение (руб./сутки)	Адрес	Услуги	Тип номеров	Этажность	Кол-во номеров
Гостиница «Строитель»	2*	1734 ₽	г. Сыктывкар, ул. Карла Маркса, 182	Прачечная, парковка	стандарт, комфорт, люкс	4	45
Гостиница «Югор»	3*	3300 ₽	г. Сыктывкар, ул. Горького, 2	Переговорная комната, концертно-выставочные залы, бесплатная парковка, центр отдыха, кафе, сувенирный магазин	стандарт, сьюит, комфорт, люкс	9	91
Отель «Снегири»	2*	3300 ₽	г. Сыктывкар, ул. Коммунистическая, 21/1	Конференц-зал, бесплатная парковка	стандарт, студия	1,2/11	9
Гостиница «Сыктывкар»	2*	2500 ₽	г. Сыктывкар, ул. Коммунистическая, 67	Фитнес-центр, парковка, сувенирный магазин, ресторан, конференц-зал, библиотека, парикмахерская	эконом, стандарт, комфорт, люкс, апартаменты	10	158
Гостиница «Виктория»	2*	2200 ₽	г. Сыктывкар, ул. Слободская, 3	Прачечная, фитнес-центр, ресторан, конференц-зал, бесплатная парковка	стандартные номера, сьюит	5	46
Гостиница «Авалон»	3*	4000 ₽	г. Сыктывкар, ул. Интернациональная, 133	Платная парковка, прачечная, лобби-бар, библиотека, сувенирный магазин	стандартные номера, комфорт, студио, люкс, аппартаменты	10	103
Гостиница «Полярис»	-	1500 ₽	г. Сыктывкар, ул. Орджоникидзе, 17	Бесплатная парковка	стандартные номера, комфорт	3	10
Гостиница «Пелысь»	-	1500 ₽	г. Сыктывкар, ул. Бабушкина, 4	Бесплатная парковка, сауна, прачечная, конференц-зал, парикмахерская	эконом, стандартные номера, семейный, общий	4	39
Отель «Полет»	-	900 ₽	г. Сыктывкар, ул. Советская, 69	Камера хранения багажа	эконом, стандартные номера, семейный, общий	3	35
Гостиница «Авиатор»	-	1500 ₽	г. Сыктывкар, ул. Заводская, 8	Камера хранения багажа, прачечная, бесплатная парковка	эконом, стандартные	3	29
Гостиница «Печора»	-	950 ₽	г. Сыктывкар, ул. Морозова, 109	Парикмахерская	эконом, полулюкс	5	44
Гостиница «Северная звезда»	-	700 ₽	г. Сыктывкар, Сысольское шоссе, 66	Камера хранения багажа, парикмахерская, бесплатная парковка, кафе, ателье	эконом, стандарт, улучшенный, люкс	6	71
Отель «Palace»	3*	5300 ₽	г. Сыктывкар, ул. Певомайская, 62	Прачечная, бесплатная парковка, ресторан, магазин, мини-маркет, парикмахерская	Стандарт, люкс	-	20

Одним из важных критериев при организации проживания в отеле является классификация гостиниц. От того, к какому типу отнесен выбранный отель, зависит уровень комфорта и объем предоставляемых услуг. Кроме того, категория гостиницы определяется таким важным фактором как убранство интерьера номеров и их функциональная комфортность (номенклатура, качество и количество предметов мебели и оборудования). Наибольшее количество гостиниц и отелей города Сыктывкара имеют классификацию «без звезд», с фондом до 50 номеров, таким образом, гостиничный бизнес в Сыктывкаре ориентирован на потребителей со средним финансовым достатком. Самая высокая классификация отелей в г. Сыктывкар – «Три звезды». Такие гостиницы размещаются в центральной части города, вблизи общественных, административных, торговых центров и предусматривают хорошую транспортную связь с различными районами города. В таких отелях есть конференц-залы, для проведения переговоров, а также дополнительные услуги, необходимые для проведения досуга, такие как: фитнес-клуб, ресторан, экскурсионное обслуживание, библиотека, банкетный зал. Цены за одноместное размещение в отелях и гостиницах города Сыктывкар базируются в диапазоне от 700 рублей за номер в гостинице «Северная звезда» до 5300 руб. за номер в отеле «Palace», расположенном в центре г. Сыктывкар. Категория отеля зачастую оказывает существенное влияние на стоимость проживания в номере: чем выше звездность гостиницы, тем стоимость выше.

Далее приведена выборка цен за одноместный стандартный номер гостиниц и отелей в районах и городах Республики Коми кроме г. Сыктывкара (табл. 2.3.101.).

Таблица 2.3.101

Цены за одноместный стандартный номер гостиниц и отелей в районах и городах Республики Коми

Название гостиницы	Классификации отелей	Стоимость за одноместное размещение (руб./сутки)	Адрес	Услуги	Тип номеров	Этажность	Кол-во номеров
Гостиница «Воркута»	2*	2900 ₽	г. Воркута, Центральная пл., 5	Переговорная комната, ресторан бесплатная парковка, камера хранения багажа, мини-маркет, прачечная, парикмахерская, сауна, сувенирный магазин	стандарт, комфорт, полулюкс, люкс, апартаменты	8	120
Отель «Север»	2*	1950 ₽	г. Воркута, ул. Автозаводская, 18	Мини-маркет, столовая, бесплатная парковка	стандарт, комфорт,	3	64
Гостиница «Горняк»	2*	700 ₽	г. Воркута, ул. Мира, 36	Экскурсионное бюро, бесплатная парковка, камера хранения багажа, прачечная, парикмахерская, фитнес-центр	бюджетные, стандарт, люкс	8	15
Отель «Тиман»	2*	1800 ₽	г. Ухта, пр. Ленина, 4	Конференц-зал, камера хранения багажа, парикмахерская, ресторан	стандарт, комфорт, премиум	6	90
Отель «Северный»	2*	2900 ₽	г. Ухта, ул. 30 лет Октября, 27	Сауна, фитнес-центр, бассейн, платная парковка, кафе, конференц-зал	стандарт, комфорт, люкс, апартаменты	4	18
Гостиница «Чибью»	3*	3200 ₽	г. Ухта, пр. Ленина, 38	Камера хранения багажа, парикмахерская, конференц-зал, бесплатная парковка	стандарт повышенной комфортности	5	65
Гостиница «Европейская»	-	3000 ₽	г. Ухта, ул. Тиманская, 10	Кафе, прачечная, конференц-зал, бесплатная парковка	стандарт, комфорт, люкс	1	10
Гостиница «8 гостей»	-	1759 ₽	г. Ухта, ул. Интернациональная, 8	Камера хранения багажа, сувенирный магазин, бесплатная парковка	эконом, стандарт, комфорт, люкс	3	16
Отель «Status»	4*	4800 ₽	г. Ухта, ул. Октябрьская, 21а	Экскурсионное бюро, камера хранения багажа, прачечная, сувенирный магазин, фитнес-центр, ресторан, парковка	стандарт, люкс	4	21
Отель «Сердолик»	3*	2750 ₽	г. Ухта, ул. Тиманская, 11	Прачечная, бесплатная парковка, мини-маркет, сауна	стандарт, люкс, апартаменты	9	31
Гостиница «Гранд Отель Ухта»	-	3000 ₽	г. Ухта, пр. Строителей, 7Е	Сауна, бассейн, прачечная, ресторан, парковка	люкс	3	15
Гостиница «Энергия»	-	1800 ₽	г. Ухта, ул. Строительная, 13	Бассейн, ресторан, парковка	стандарт, люкс	3	26
Гостиница «Центральная»	-	600 ₽	г. Ухта, пр. Ленина, 29	Прачечная	эконом, стандарт, комфорт, люкс	5	46
Гостиница «Орбита»	3*	5430 ₽	г. Усинск, ул. Нефтяников, 56	Частная парковка, камера хранения багажа, прачечная, бар, ресторан, конференц-зал	стандарт	3	50
Гостиница «Арктика»	-	3400 ₽	г. Усинск, ул. Ленина, 25	Камера хранения багажа, прачечная, фитнес-центр, бесплатная парковка	эконом, стандарт	2	24
Отель «Полярная звезда»	4*	5130 ₽	г. Усинск, ул. Нефтяников, 39	Сауна, бассейн, прачечная, парикмахерская, ресторан, конференц-зал, бесплатная паковка	стандарт, люкс	4	41
Отель «Альфа»	-	1800 ₽	г. Печора, ул. Мира 7А	Прачечная, сауна, ресторан, бесплатная парковка	бюджетный, стандарт, люкс	3	33
Отель «Центральная»	-	1900 ₽	г. Печора, ул. Школьная, 2	Столовая, прачечная, сауна, бесплатная парковка	эконом, стандарт, комфорт, люкс	2	21
Отель «Северянка»	-	880 ₽	г. Инта, ул. Горького, 9	Мини-маркет, прачечная, кофейня	эконом, стандарт	5	36
Гостиница «Транзит»	-	1000 ₽	г. Сосногорск, ул. Набережная 47а, стр.3	Сауна	эконом	-	10
Гостиница «Финноугория»	2*	2500 ₽	Сыктывдинский р-н, с. Ыб, 19/1	Ресторан, сувенирный магазин, экскурсионное обслуживание, игровая комната, бесплатная парковка	стандарт, полулюкс	2	24
Гостиница «Мельница»	-	2000 ₽	Сыктывдинский р-н, с. Выльгорт, ул. Шоссейная, 9	Мини-маркет, столовая, парковка	стандарт, полулюкс	5	15

Проанализировав данные таблиц, можно сделать вывод, что уровень развития гостиничных услуг в районах республики ниже, чем в областном центре – г. Сыктывкаре.

Часто районный центр может предложить гостям для размещения лишь одну-две гостиницы, а в некоторых центрах такие предложения и вовсе отсутствуют. Стоимость за одноместное размещение базируются в диапазоне от 600 руб. до 5430 руб. за номер. Средние значения цен за размещение в гостиницах Республики Коми составляет 2 509 руб./сут. По результатам анализа можно сделать вывод об отсутствии зависимости между расстоянием гостиниц относительно г. Сыктывкара и стоимостью за одноместное размещение.

В результате анализа рынка объектов, относящихся к сегменту недвижимости «Отдых (рекреация)», рассмотрены сведения о 14 объектах капитального строительства.

Рис. 2.3.69. Количество предложений продажи зданий, отнесенных к сегменту «Отдых (рекреация)» в разрезе муниципальных образований Республики Коми

Наибольшее количество объектов, предложенных к продаже в 2022 г. расположено в г. Усинск (4 шт.) и г. Ухта (4 шт.).

Таблица 2.3.102

Информация о предложениях продажи зданий, отнесенных к сегменту «Отдых (рекреация)»

№ п/п	Местонахождение объекта	Кадастровый номер	Подгруппа*	Цена предложения продажи, руб.	ККС	Год постройки	Площадь, кв.м.	Удельный показатель цены предложения, руб,/кв.м.
1	г. Ухта, ул. 8 марта, 20	не установлен	0501	8000000	КС-1	-	1140,00	7017,54
2	г. Ухта, ул. Дежнева, 17	11:20:0604002:358	0501	9500000	КС-1	1971	1800,00	5277,78
3	г. Ухта, пр. Строителей, 7Е	не установлен	0501	16500000	КС-1	2004	712,70	23151,4
4	г. Сыктывкар, ул. Заводская, 122	11:05:0107001:476	0501	13499000	КС-7	1962	588,00	22957,48
5	г. Усинск, ул. Ленина, 25	11:15:0102007:47	0501	90000000	КС-3	2008	1490,00	60402,68
6	г. Усинск, ул. Северная, 22/1	11:15:0101013:207	0501	10500000	КС-1	1988	457,50	22950,82
7	г. Усинск, ул. Кооперативная, 5	11:15:0101015:113	0501	150000000	КС-3	1992	2200,00	68181,82
8	г. Усинск, ул. Лесная, 23	11:15:0102010:162	0501	50000000	КС-1	2007	660,00	75757,58
9	г. Ухта, ул. Гоголя, 47	не установлен	0501	80000000	КС-1	2013	880,00	90909,09
10	Сыктывдинский р-н, с. Выльгорт, 15А	11:04:1001016:139	0501	7500000	КС-7	2009	230,00	32608,7
11	Корткеросский р-н, с. Додзь, м. Турбаза	11:06:0401001:663	0505	2 900 000,00	КС-7	2010	275,00	10545,45
12	г. Воркута, Урочище Воркута-Вом	не установлен	0509	30 000 000,00	КС-7	2022	200,00	150000
13	г. Сыктывкар, 3-я Промышленная, 33	11:05:0101006:193	0509	4 300 000,00	КС-3	2005	603,4	33167,5
14	г. Инта, ул. Капитана Кулешова, 8	11:18:0602005:872	0507	20 000 000,00	КС-1	1966	3145	1367,25

Большинство этих объектов продаются как готовый (действующий) бизнес. Вычленить стоимость отдельных объектов внутри таких комплексов достаточно сложно, так как в состав входят не только жилые корпуса или коттеджи, но и вспомогательные объекты и коммуникации, расположенные, чаще всего, на едином земельном участке.

Как видно из таблицы наибольшее количество собранных предложений отнесено к коду 0501, который включает в себя гостиницы класса 2* и ниже, ведомственные гостиницы и хостелы, помимо этого, присутствует код 0505 (гостиницы, объекты коттеджного типа).

Стоимость одного квадратного метра объектов-аналогов гостиничного типа находится в диапазоне от 5 277,78 до 90 909,09 руб./кв.м., наибольшее значение зафиксировано в г. Ухта (здание гостиницы класса 3*), минимальная стоимость одного квадратного метра представлена также в г. Ухта (здание гостиницы без звезд). Средняя цена за один квадратный метр здания составляет 38160,03 руб./кв.м. Значительный разброс цен можно объяснить престижностью местоположения объектов, благоустроенностью территории, качеством номерного фонда, обеспеченностью коммуникациями, физическим состоянием и т.д.

Таблица 2.3.103

Информация о предложениях аренды зданий, отнесенных к сегменту

«Отдых (рекреация)»

№ п/п	Местонахождение объекта	Кадастровый номер	Под-группа*	Цена предложения продажи, руб.	ККС	Год постройки	Площадь, кв.м	Удельный показатель цены предложения, руб,/кв.м.
1	г. Ухта, ул. Загородная, 11А	не установлен	0505	25000	КС-7	-	160	156,25
2	г. Сыктывкар, ул. 1-я Промышленная, 5	11:05:0101006:513	0501	63000	КС-1	1977	630	100

Существующий объем предложений продаж и аренды недвижимости сегмента «Отдых (рекреация)» на территории Республики Коми указывает о неразвитости данного сегмента рынка. Принимая во внимание ограниченное количество участков рекреационного назначения и существенное влияние на ценообразование индивидуальных особенностей таких объектов, говорить о ценовых тенденциях на рынке не представляется возможным.

Выводы

На сегодняшний момент можно говорить о негативном влиянии экономической ситуации на рынок рекреационной недвижимости Республики Коми. Спрос остается на низком уровне, что особенно сильно отражается на объектах, требующих финансовых вложений и имеющих длительный срок окупаемости. Ограничением в развитии рекреационных объектов становится не столько отсутствие заинтересованных инвесторов, сколько ограничения по выбору подходящего земельного участка с хорошей экологией, удачным расположением, включая высокую транспортную доступность.

Большая часть предложений к продаже объектов сегмента «Отдых (рекреация)» сосредоточена в г. Ухта и г. Усинск, в остальных районах Республики Коми представлены в ограниченном количестве или совсем отсутствуют.

Рынок недвижимости сегмента «Отдых (рекреация)» недостаточно развит. Из-за низкого объема рыночной информации невозможно провести анализ рынка и определить состав ценообразующих факторов. Выставленных на продажу объектов слишком мало для того, чтобы построить на их основе модели для расчета кадастровой стоимости, что делает невозможным применение сравнительного подхода при оценке такого рода объектов.

В связи с этим, к объектам недвижимости применимы методы массовой оценки с использованием информации о ценах на строительство, нормах предпринимательской прибыли и износа в рамках затратного подхода.

Анализ рынка объектов капитального строительства, отнесенных к сегменту «Общественное использование»

К данному сегменту относятся объекты образования, детские сады, ясли, спортивные объекты, объекты культуры и искусства, кинотеатры, музеи, архивы, библиотеки, памятники архитектуры, объекты религиозного назначения, аптеки, аэропорты, вокзалы, автопавильоны, общественные бани, сауны, душевые, прачечные, ателье, административные здания, здания государственных учреждений, конторы, штабы, отделения полиции, посты ДПС, отделения связи, почта, лаборатории, объекты здравоохранения, дома-интернаты для инвалидов и престарелых, казармы, изоляторы, ветеринарные объекты, вольеры и питомники для животных, общественные туалеты, морги, тиры, объекты гражданской обороны, объекты вспомогательного назначения общественного использования, пожарные водоемы, благоустройство, скверы, парки и другое. Объекты, относящиеся к сегменту «Общественное использование», в большинстве своем находятся в государственной или муниципальной собственности и не участвуют в рынке недвижимости. Проведенный анализ рынка недвижимости на территории Республики Коми показал, что в период с 01.01.2022 по 01.01.2023 гг. предложения к продаже объектов, отнесенных к сегменту «Общественное использование», отсутствовали, таким образом невозможно провести анализ рынка и определить состав ценообразующих факторов в данном сегменте.

Выводы

Рынок объектов капитального строительства сегмента «Общественное использование» в Республике Коми не развит. Самостоятельно такие объекты к продаже не предлагаются. К объектам недвижимости, отнесенным к сегменту «Общественное использование», применимы методы массовой оценки с использованием информации о ценах на строительство, нормах предпринимательской прибыли и износа в рамках затратного подхода.

Анализ рынка объектов капитального строительства, отнесенных к сегменту рынка «Производственная деятельность»

Республика Коми – один из индустриальных регионов России. Экономика региона базируется на добыче и переработке полезных ископаемых таких как нефть, газ, уголь, бокситы, самоцветы и т. д. Второе место по доле в структуре промышленного производства занимает лесопромышленный комплекс, который представлен организациями лесозаготовительной, деревообрабатывающей и целлюлозно-бумажной промышленности.

В 2022 г. рост промышленного производства заметно усилился, и он был обусловлен положительной динамикой в добывающем секторе. Как сообщает Комистат, индекс промышленного производства по итогам 2022 г. составил 103,3% (в 2021-м — 101,7%, в 2020-м — 91,2%). При этом в добывающей промышленности спад сменился ростом, который составил 6,3%. Обратная ситуация наблюдалась в обрабатывающих производствах, где отставание составило 5,2% (годом ранее был рост на 7,8%). В 2022 г. на месторождениях в республике было добыто 14,4 млн. тонн нефти с газовым конденсатом, что на 7,8% больше, чем годом ранее. На переработку нефти поступило на 17% больше. Выпуск бензина увеличился на 15%, дизельного топлива — на 18,8%. Мазута произвели на 17,1% больше.

Природного и попутного газа было добыто 3,5 млрд кубометров, что на 1,2% больше, чем год назад. Уменьшился выпуск сжиженного пропана и бутана (на 10%), газового стабильного конденсата (на 0,4%).

Добыча угля увеличилась на 10,6%. Точных данных по объемам Комистат не приводит. Однако по данным министерства экономического развития и промышленности Коми, в прошлом г. в республике было добыто 9,7 млн. тонн угля. В 2022 г. произошло снижение показателей в лесозаготовках на 4%. Производство лесоматериалов составило около 1,4 млн. кубометров, что на 6,7% меньше, чем было в 2021-м. Предприятия выпустили 63 тыс. тонн пеллетов из отходов деревообработки (на 10% меньше) и 22,3 тыс. тонн топливных брикетов (на 56% больше). Производство фанеры снизилось на 20%, ДВП — на 11,6%, ДСП — на 7,7%. Производство бумаги и картона уменьшилось на 10,6%.

В результате анализа имеющейся информации на рынке недвижимости Республики Коми в сегменте «Производственная деятельность» было выделено три подсегмента:

Склады

На данный момент в Республике Коми нет общепринятой классификации складских помещений. Определены лишь общие параметры и характеристики, которым должны соответствовать качественные складские помещения, предлагаемые в аренду. Во всех вариантах классификации выделяют объекты высокого качества (класс А или В), и низкого (многие классификации включают класс С, в некоторых выделяется еще класс D). Заметную долю составляют помещения, не относящиеся к какому-либо классу - это встроенные складские помещения (цокольные и подвальные площади), их иногда и относят к классу D. Такие склады востребованы мелкорозничными торговыми и небольшим производственными предприятиями. Класс склада определяется исходя из качественных и количественных характеристик объекта, местоположения, транспортной, инженерной и иной инфраструктуры, обеспечивающей их функционирование, а также иных характеристик, в соответствии с критериями классификации.

Многофункциональные производственные объекты

Производственный объект – капитальное строение (здание, помещение, сооружение), оснащенные оборудованием, предназначенное для производства, переработки продукции (товаров) и (или) выполнения иных производственных и (или) технологических операций, связанных с производством, переработкой продукции (товаров).

Автосервисы

Автосервисом называется место, где осуществляется технический осмотр машины и обслуживание автомобилей, также это может быть совокупность из нескольких предприятий, которые занимаются предоставлением данных услуг населению или юридическим лицам.

Анализ предложений продажи зданий, отнесенных к сегменту «Производственная деятельность»

В ходе исследования рынка специалистами ГБУ РК «РУТИКО» в 2022 г. проанализировано 62 предложения о продаже зданий, отнесенных к сегменту «Производственная деятельность».

Лидирующие позиции по количеству предложений о продаже зданий занимает МО ГО Сыктывкар (23 ед.). Единичные предложения представлены в МО МР Усть-Вымский, МО МР Прилузский, МО МР Сосногорск, МО МР Усть-Куломский.

Таблица 2.3.104

Минимальные, максимальные и средневзвешенные значения удельных показателей цен предложений продажи зданий, отнесенных к сегменту «Производственная деятельность», сгруппированных по муниципальным образованиям Республики Коми

Муниципальный район	Минимальное значение удельного показателя, руб./кв.м.	Максимальное значение удельного показателя, руб./кв.м.	Средневзвешенное значение удельного показателя, руб./кв.м.	Количество
МО ГО Сыктывкар	1923,08	40931,99	12373,97	23
МО ГО Воркута	2706,86	13944,22	4416,82	4
МО МР Печора	6427,53	20558,78	8586,62	6
МО МР Сосногорск	2461,64	5255,26	2697,13	2
МО ГО Ухта	1200,00	22586,25	4499,66	20
МО МР Прилузский	3441,16	3441,16	3441,16	1
МО МР Сыктывдинский	1545,45	22962,11	8482,46	3
МО МР Усть-Вымский	2142,86	2142,86	2142,86	1
МО МР Усть-Куломский	1500,00	12000,00	9277,78	2

В таблице приведены данные количества предложений, а также минимальные, максимальные и средние значения удельных цен зданий, предназначенных для размещения производственных объектов, в разрезе муниципальных образований Республики Коми. Средневзвешенное значение удельного показателя стоимости производственных зданий в МО ГО Сыктывкар составляет 12373,97 руб./кв.м.

Анализ предложений продажи помещений, отнесенных к сегменту «Производственная деятельность»

Рынок производственной недвижимости на территории Республики Коми развит крайне слабо и характеризуется дефицитом качественных объектов.

Мониторинг рынка предложений показал, что в 2022 г. в Республике Коми к продаже предлагалось 22 объекта производственного назначения, причем все они являлись встроенными помещениями. В итоговую выборку попали только 15 уникальных объектов.

В результате анализа сложилась следующая количественная картина рынка недвижимости, относящейся к сегменту «Производственная деятельность» в Республике Коми:

Таблица 2.3.105

Минимальные, максимальные и средневзвешенные значения удельных показателей цен предложений продажи помещений, отнесенных к сегменту «Производственная деятельность», сгруппированных по муниципальным образованиям Республики Коми

Муниципальный район	Минимальное значение удельного показателя, руб./кв.м.	Максимальное значение удельного показателя, руб./кв.м.	Средневзвешенное значение удельного показателя, руб./кв.м.	Количество
МО ГО Сыктывкар	257,58	17000,00	15355,27	7
МО ГО Ухта	2286,14	26000,00	4093,17	7
МО МР Печора	2222,22	2222,22	2222,22	1

Как видно из представленной таблицы, в основном предложения сосредоточены на территориях МО ГО Сыктывкар - 7 шт., МО ГО Ухта - 7 шт. и всего одно предложение представлено на рынке в МО МР Печора. В остальных населенных пунктах рынок депрессивный, предложения отсутствуют, что не позволяет делать какие-либо корректные выводы о ценообразовании.

Среди минимальных цен предложений рынка Республики Коми самая низкая цена зафиксирована в МО ГО Сыктывкар – 257,58 руб. за 1 кв.м. производственного объекта многофункционального назначения. Средние значения удельных показателей стоимости варьируются от 2222,22 руб./кв.м. до 15355,27 руб./кв.м. При этом максимальная цена предложения зафиксирована в МО ГО Ухта и составляет 26000 руб. за 1 кв.м. помещения автосервиса.

Таблица 2.3.106

Минимальные, максимальные и средневзвешенные значения удельных показателей цен предложений продажи помещений, отнесенных к сегменту «Производственная деятельность», сгруппированных по муниципальным образованиям Республики Коми

Муниципальный район	Подсегмент	Минимальное значение удельного показателя, руб./кв.м.	Максимальное значение удельного показателя, руб./кв.м.	Средневзвешенное значение удельного показателя, руб./кв.м.	Количество
МО ГО Сыктывкар	Много-функциональные	257,58	17000,00	16316,85	5

Склад	10841,42	13574,01	11569,23	2
МО МР Печора	Много-функциональные	2222,22	2222,22	2222,22	1
МО ГО Ухта	Автосервис	26000,00	26000,00	26000,00	1

Много-функциональные	2286,14	7000,00	3868,11	4

Склад	2901,53	3418,73	3140,99	2

Наибольшее число предложений зафиксировано в подсегменте «Производственные объекты многофункционального назначения» - 10 шт., с самым высоким средневзвешенным значением удельного показателя стоимости - 16316,85 руб./кв.м. в г. Сыктывкар. Далее по численности следуют объекты в подсегменте «Склады» - 4 шт., с самым высоким средневзвешенным значением удельного показателя стоимости - 11569,23 руб./кв.м. в г. Сыктывкар. На рынке Республики Коми выявлено всего одно предложение к продаже помещения подсегмента «Автосервисы» с ценой продажи 26000,00 руб./кв.м.

Выводы

Рынок объектов недвижимости сегмента «Производственная деятельность» недостаточно развит. Из-за низкого объема рыночной информации невозможно провести анализ рынка и определить состав ценообразующих факторов. Выставленных на продажу объектов слишком мало для того, чтобы построить на их основе модели для расчета кадастровой стоимости, что делает невозможным применение сравнительного подхода при оценке такого рода объектов.

В связи с этим, к объектам недвижимости производственного назначения применимы методы массовой оценки с использованием информации о ценах на строительство, нормах предпринимательской прибыли и износа в рамках затратного подхода.

Анализ рынка объектов капитального строительства, отнесенных к сегменту рынка «Сельскохозяйственная деятельность»

В Республике Коми умеренно (в силу природно-климатических условий Севера) развиты животноводство (64% в объеме продукции сельского хозяйства) и растениеводство (36%).

Формы хозяйствования в отрасли представлены сельскохозяйственными организациями, крестьянскими (фермерскими) хозяйствами и индивидуальными предпринимателями, хозяйствами населения. В 2022 г. осуществляли деятельность 56 сельскохозяйственных организаций, 246 крестьянских (фермерских) хозяйств (включая индивидуальных предпринимателей) 70 тыс. хозяйств населения.

В объеме валовой сельскохозяйственной продукции доля сельскохозяйственных организаций составляет 66%, личных подсобных хозяйств населения – 29%, крестьянских (фермерских) хозяйств – 5%.

По предварительной оценке, в 2022 г. республика обеспечила себя молоком и молочными продуктами собственного производства на 26%, мясом и мясными продуктами – на 36%, картофелем – на 82%, овощами – на 36%, яйцами и яйцепродуктами – на 46%.

К сегменту рынка недвижимости «Сельскохозяйственное использование» можно отнести следующие объекты капитального строительства: объекты сельскохозяйственного производства, животноводческие комплексы, птичники, тепличные и оранжерейные хозяйства, овощехранилища, силосные траншеи, скотомогильники, биотермические ямы. Проведенный анализ рынка недвижимости в Республике Коми показал, что предложения по указанным объектам на открытом рынке отсутствуют, невозможно проследить общую тенденцию зависимости цены продажи объектов капитального строительства от различных факторов, влияющих на рынок данного сегмента.

Выводы

Рынок объектов капитального строительства сегмента «Сельскохозяйственная деятельность» в Республике Коми не развит. Из-за отсутствия рыночной информации невозможно провести анализ рынка и определить состав ценообразующих факторов.

К объектам недвижимости, отнесенным к сегменту «Сельскохозяйственная деятельность» применимы методы массовой оценки с использованием информации о ценах на строительство, нормах предпринимательской прибыли и износа в рамках затратного подхода.

Общие выводы

В результате обзора сегментов рынка объектов недвижимости Республики Коми можно сделать следующие выводы:

В ходе исследования рыночной информации проанализированы сведения о предложениях продажи около 30000 объектов недвижимости (включая объекты капитального строительства, земельные участки, объекты незавершенного строительства), из них 71,91% составляют объявления о продаже помещений, 13,57% - о продаже земельных участков, 13,06% - о продаже зданий, 1,22% - о продаже ОНС, расположенных на земельном участке, 0,24% - о продаже машино-мест. В период с 01.01.2022 по 01.01.2023 г. собрано около 8 тыс. предложений аренды ОН, из них 98,03% составляют объявления об аренде помещений, 0,74% - об аренде земельных участков, 0,92% - об аренде зданий, 0,31% - об аренде машиномест.

Наибольшую долю в структуре предложений продажи занимают ОН, расположенные на территории МО ГО Сыктывкар – 43% от общего количества предложений. Объекты недвижимости на территориях других муниципальных образований, составляют 57% от общего количества предложений, из них наибольший вес занимают территории МО ГО Ухта – 15%, МО МР Сыктывдинский – 8%, МО ГО Воркута, МО МР Печора, МО ГО Усинск по 6%.

Уровень цен и ставок аренды зависят от местоположения относительно центра города и/или района, красной линии; состояния здания и самого помещения; площади; этажа; наличия дополнительных улучшений и других факторов.

Лидерами по уровню торговой активности и объему рыночной информации в целом по Республике Коми являются территории МО ГО Сыктывкар и МО ГО Ухта. В МО ГО Сыктывкар рыночная информация имеется в отношении большинства сегментов, представленных на рынке недвижимости Республики Коми.

В остальных муниципальных образованиях рынок характеризуется малым количеством предложений продажи, и отсутствием информации по отдельным сегментам рынка, что справедливо, поскольку в ходе проведенного мониторинга информации о предложениях продажи выявлено, что по мере снижения общего объема рыночной информации, объём по отдельным сегментам рынка так же сокращается или информация вообще отсутствует.

В общем объёме предложений наиболее активными являются сегменты «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)» - 54% и «Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка» - 33% от общего количества объектов.

Рынок помещений в сегменте «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)» в Республике Коми развит достаточно хорошо. На рынке представлены помещения, расположенные в многоквартирных средне- и многоэтажных жилых домах, был проведен анализ предложений и сделок продаж квартир, комнат, гаражей, машино-мест, хозяйственных кладовых и подвалов, можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами предложений, поэтому в данном случае целесообразно применение методов массовой оценки (сравнительный подход).

Рынок квартир и комнат сегмента «Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка» активен и развит, можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами предложений, поэтому в данном случае целесообразно применение методов массовой оценки (сравнительный подход).

К объектам недвижимости - дома жилые блокированной застройки (таунхаусы), индивидуальные жилые дома, садовые дома - применимы методы массовой оценки с использованием информации о ценах на строительство, нормах предпринимательской прибыли и износа в рамках затратного подхода.

В результате анализа рыночных данных сегмента недвижимости «Транспорт» можно сделать выводы о том, что рынок объектов для хранения транспорта в городах Республики Коми более активен, чем в муниципальных районах. Основную долю предлагаемых объектов по Республике Коми составляют гаражи в гаражных кооперативах. Рынок недвижимости подсегмента «Гаражные кооперативы (сблокированные индивидуальные гаражи)» активен и развит, можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами предложений и сделок, поэтому в данном случае целесообразно применение методов массовой оценки (сравнительный подход). Подсегменты гаражи индивидуальные, гаражи производственные - недостаточно развиты: выставленных на продажу объектов слишком мало для того, чтобы построить на их основе модели для расчета кадастровой стоимости, что делает невозможным применение сравнительного подхода при оценке такого рода объектов. В связи с этим, к объектам недвижимости применимы методы массовой оценки с использованием информации о ценах на строительство, нормах предпринимательской прибыли и износа в рамках затратного подхода.

В Республике Коми рынок объектов, отнесенных к сегменту «Предпринимательство», развивается неравномерно: наиболее интенсивное развитие получил рынок в подсегменте «Коммерческие объекты свободного назначения», менее интенсивное - в подсегменте «Торговля», наибольшее количество объектов предлагается к продаже в МО ГО Сыктывкар и МО ГО Ухта, в остальных населенных пунктах рынок депрессивный, предложения единичны. Рынок данного сегмента недостаточно развит: выставленных на продажу объектов слишком мало для того, чтобы построить на их основе модели для расчета кадастровой стоимости, что делает невозможным применение сравнительного подхода при оценке такого рода объектов, к объектам недвижимости применимы методы массовой оценки с использованием информации о ценах на строительство, нормах предпринимательской прибыли и износа в рамках затратного подхода.

Большая часть предложений к продаже объектов сегмента «Отдых (рекреация)» сосредоточена в г. Ухта и г. Усинск, в остальных районах Республики Коми представлены в ограниченном количестве или совсем отсутствуют. Из-за низкого объема рыночной информации невозможно провести анализ рынка и определить состав ценообразующих факторов. Выставленных на продажу объектов слишком мало для того, чтобы построить на их основе модели для расчета кадастровой стоимости, что делает невозможным применение сравнительного подхода при оценке такого рода объектов. В связи с этим, к объектам недвижимости сегмента «Отдых (рекреация)» применимы методы массовой оценки с использованием информации о ценах на строительство, нормах предпринимательской прибыли и износа в рамках затратного подхода.

Рынок объектов капитального строительства сегмента «Общественное использование» в Республике Коми не развит. Самостоятельно такие объекты к продаже не предлагаются. К объектам недвижимости, отнесенным к сегменту «Общественное использование», применимы методы массовой оценки с использованием информации о ценах на строительство, нормах предпринимательской прибыли и износа в рамках затратного подхода.

Рынок объектов недвижимости сегмента «Производственная деятельность» недостаточно развит. Из-за низкого объема рыночной информации невозможно провести анализ рынка и определить состав ценообразующих факторов. Выставленных на продажу объектов слишком мало для того, чтобы построить на их основе модели для расчета кадастровой стоимости, что делает невозможным применение сравнительного подхода при оценке такого рода объектов. К объектам недвижимости производственного назначения применимы методы массовой оценки с использованием информации о ценах на строительство, нормах предпринимательской прибыли и износа в рамках затратного подхода.

Рынок объектов капитального строительства сегмента «Сельскохозяйственная деятельность» в Республике Коми не развит. Предложения продажи объектов капитального строительства, относящихся к данному сегменту, отсутствуют, в этом случае применимы методы массовой оценки с использованием информации о ценах на строительство, нормах предпринимательской прибыли и износа в рамках затратного подхода.

Описание и обоснование подходов к выбору типового объекта недвижимости в целях проведения оценочного зонирования

Общее описание процедуры оценочного зонирования

В соответствии с частью 2 статьи 12 Федерального закона №237-ФЗ сбор и обработка информации, необходимой для определения кадастровой стоимости, осуществляются бюджетным учреждением в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

В соответствии с разделом VI Методических указаний в процессе определения кадастровой стоимости Учреждением проводится оценочное зонирование, предусматривающее разделение территории, на которой проводится государственная кадастровая оценка, на ценовые зоны. Ценовая зона - часть территории, в границах которой определены близкие по значению удельные показатели средних рыночных цен типовых объектов недвижимости.

Целью оценочного зонирования является представление в текстовой форме (семантические сведения) и графической форме (графические сведения) информации о сложившейся на дату определения кадастровой стоимости ситуации в различных сегментах рынка недвижимости, представленных в конкретных ценовых зонах.

В результате оценочного зонирования составляются карты ценовых зон, устанавливаются границы ценовых зон и рассчитываются удельные показатели средних цен предложений продажи. В соответствии с п. 36 Методических указаний ценовая зона – часть территории, в границах которой определены близкие по значению удельные показатели средних рыночных цен типовых объектов недвижимости. Основные физические характеристики, а также местоположение в границах ценовой зоны, вид использования, площадь, объем, расположение относительно транспортных коммуникаций, наличие подключения к объектам инженерной инфраструктуры, состояние и возраст основных зданий и сооружений для типового объекта недвижимости должны быть описаны с учетом состояния соответствующего сегмента рынка на основе рыночной информации и информации по сделкам (предложениям) с аналогичными объектами недвижимости на соответствующей территории. Оценочное зонирование заключается в систематизации на дату определения кадастровой стоимости рыночной информации о сделках (предложениях) с типовыми объектами недвижимости исходя из их местоположения и вида использования с учетом существующего и перспективного развития, а также затрат на создание указанных объектов недвижимости.

Типовой (эталонный) объект недвижимости (ТО) – это объект, характеристики которого, соответствуют модальным, «наиболее типичным» значениям или интервалам шкал ценообразующих факторов сегмента рынка. Объект, обладающий полным набором значений основных (значимо влияющих) факторов, соответствующих «типичным», а значит модальным интервалам шкал, может считаться типовым (эталонным) для сегмента рынка. Для каждого выделенного типового объекта недвижимости необходим сбор и систематизация данных рынка аналогичных объектов в границах ценовых зон. Согласно п. 33 Методических указаний оценочное зонирование проводится только в отношении тех сегментов рынка недвижимости, по которым существует достаточная рыночная информация.

Проведение оценочного зонирования для жилых помещений, расположенных в многоквартирных домах

В ходе проведения анализа рынка было выявлено достаточное количество предложений о продаже жилых помещений (квартир), расположенных в средне- и многоэтажной многоквартирной жилой застройке – 6724 аналога. Цены объектов аналогов в процессе обработки рыночных данных приведены к дате оценки, очищены от скидки на торг и имеют среднее качество внутренней отделки (Приложение 1.6. Результаты сбора информации о рынке ОН\1.6.3. Объекты аналоги).

Принятое деление рыночной информации соответствует делению на группы (подгруппы) объектов оценки. Таким образом, Исполнитель пришел к выводу о полноте и достаточности, а также о качестве собранной информации для проведения оценочного зонирования только для одной группы объектов недвижимости. Вследствие этого, оценочное зонирование проведено в отношении жилых помещений (квартир), отнесенных к группе 0100 «Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки)».

Выбор физических и иных характеристик типового объекта недвижимости (в том числе местоположение в границах ценовой зоны, вид использования, площадь, объем, расположение относительно транспортных коммуникаций, степень подключения к объектам инженерной инфраструктуры, состояние и возраст основных зданий и сооружений, а также другие его характеристики) обоснован и описан с учетом состояния рынка на основе рыночной информации по предложениям (сделкам) с аналогичными объектами недвижимости на соответствующей территории.

На основании обработки рыночной информации получена следующая гистограмма распределения объектов-аналогов по площади (рис. 2.4.1):

Рис. 2.4.1. Распределение объектов-аналогов по площади

При размахе значений площади от 10 кв.м. до 203,5 кв.м. модальное значение составляет 48,3 кв.м. (1,2 комнатные квартиры).

Следующей характеристикой, по которой определяется типовой объект, является материал стен и год постройки здания. Материал стен типового объекта выбран кирпич, как наиболее часто встречающийся по данным рынка. Следует отметить, указание точного года постройки значительно снижает объем выборки. Вместе с тем установлено, что интервальный подход, а именно группировка по годам постройки, более соответствует рыночным данным и позволяет установить определенную группу рыночных предпочтений. Для Республики Коми наиболее типична застройка многоэтажными домами периода строительства 1960-1990х годов. Для типового объекта выбран год постройки здания, в котором расположено помещение (квартира) – ранее 1982г. (старше 40 лет).

Еще одна характеристика которая оказывает влияние на стоимость рассматриаемой группы объектов – это расположение относительно остановки общественного транспорта. Расстояние до остановки для типового объекта лежит в интервале от 400 до 700 метров.

При выборе типового объекта учитывался тот факт, что не все характеристики, влияющие на стоимость, возможно установить по объектам оценки, отнесенных к группе 0100 «Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки)», в соответствии с Приложением № 2 к Методическим указаниям (например, количество комнат, наличие смежных комнат внутри квартиры, размер кухни, вид из окна, наличие балкона/лоджии, наличие коммуникаций, этаж расположения, физическое состояние и т.п.). Таким образом, при определении кадастровой стоимости невозможно учесть уникальные характеристики каждого конкретного объекта оценки, если данные характеристики не были предоставлены для оценки в Перечне.

По результатам анализа рыночных цен выбраны характеристики или группа характеристик объектов оценки, на основании которых можно сгруппировать объекты оценки по типам.

Типовой объект по группе 0100 «Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки)» выбран со следующими характеристиками:

тип (вид) объектов недвижимости – помещение (квартира);

количество жилых комнат –1-2;

площадь – 48,3 кв.м. (как среднее значение площади объектов, предлагаемых к продаже)

вид совершаемой сделки – купля-продажа;

год постройки здания, в котором расположено помещение (квартира) – ранее 1982г. (старше 40 лет);

в кирпичном многоквартирном жилом доме;

качество отделки – среднее;

расстояние до остановки 400-700 метров.

В целях осуществления оценочного зонирования выбран типовой объект недвижимости, основные характеристики вида использования которого наиболее соответствуют спросу и предложению на рынке недвижимости. В связи с тем, что при определении кадастровой стоимости невозможно учесть уникальные характеристики каждого конкретного объекта оценки, ценовые зоны носят условный характер.

Выбор применяемого метода (методов) расчета средних рыночных цен типовых объектов в ценовых зонах зависит от характеристик типового объекта и наличия информации о ценах сделок и (или) предложений по аналогичным объектам для выделенного типового объекта.

Анализируемые объекты расположены преимущественно в городских населенных пунктах с наибольшей концентрацией в крупных городах, что фактически обеспечивает для объектов капитального строительства наличие транспортной доступности (близкое расположение к транспортным коммуникациям).

По данным анализа рынка недвижимости (п. 2.3. настоящего Тома Отчета) и в соответствии с картой использования территории в городах Сыктывкар (столица республики), Ухта и Печора были выделены зоны города73 Зоны города определены в ходе анализа рынка недвижимости группы 0100 «Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки)» (п.2.3. настоящего Тома Отчета) . Основываясь на данных анализа рынка недвижимости на территории Республики Коми, установлено, что имеется достаточная ценовая информация во всех зонах городов: Сыктывкар, Ухта и Печора для определения среднего уровня цен типовых объектов недвижимости группы 0100 «Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки)».

Для определения среднего уровня цен типовых объектов характеристики объектов-аналогов были приведены к характеристикам типового объекта и их стоимость была скорректирована на основе данных НП «Евразийский союз экспертов» («Сборника корректировок «Квартиры» 2023»74 Сборник корректировок содержит аналитическую информацию об основных ценообразующих факторах, отражающих экономические закономерности на рынке квартир (жилых помещений). ) и данных НКО «Ассоциация развития рынка недвижимости «СтатРиелт» на 01.01.2023. Результаты обработки данных представлены в Приложении 2. Определение КС ОН\2.2. Результаты оценочного зонирования\ СУПС ТО.

Результаты группировки по выделенным зонам этих городов и показатели среднего уровня цен типового объекта (средний удельный показатель стоимости типового объекта – СУПС ТО) с указанием минимального и максимального значения полученного в результате обработки рыночных данных представлены на рисунках 2.4.2-2.4.4. По показателям СУПС ТО можно сделать вывод о зависимости стоимости от принадлежности к зоне города и возможности включения этого ценообразующего фактора в расчет, когда определение кадастровой стоимости осуществляется с применением статистических.

Рис. 2.4.2. Средний удельный показатель стоимости типового объекта с указанием минимального и максимального значения полученного в результате обработки рыночных данных в ценовых зонах г. Сыктывкар75 Так как ценовые зоны, имеющие близкие значения удельных показателей средних рыночных цен типовых объектов, допускается объединять в одну ценовую зону по таким объектам, то при дальнейшем оценочном зонировании всей территории Республики Коми ценовые зоны г. Сыктывкара, определенные в ходе обработки рыночной информации (п.2.3. настоящего Тома Отчета), объединены.

Рис. 2.4.3. Средний удельный показатель стоимости типового объекта с указанием минимального и максимального значения полученного в результате обработки рыночных данных в ценовых зонах г. Ухта

Рис. 2.4.4. Средний удельный показатель стоимости типового объекта с указанием минимального и максимального значения полученного в результате обработки рыночных данных в ценовых зонах г. Печора

Для проведения оценочного зонирования кадастровый план территории совмещается с местными геоинформационными системами (ГИС), в том числе с информационными системами объектов градостроительной деятельности муниципальных образований и городских округов.

При проведении оценочного зонирования проводится разделение территорий на основании их основных характеристик, то есть факторов социально-экономического и иного характера, влияющих на использование территорий (природно-климатических, производственных, демографических, социально-культурных), а также удаленности кадастрового квартала, в котором расположен объект недвижимости, от основных административных и транспортных центров и уровня инженерно-транспортного обеспечения. При этом согласно п. 40 Методических указаний учитывается:

1) административно-территориальное устройство Республики Коми, в том числе границы населенных пунктов и кадастровых кварталов;

2) социально-экономическое развитие Республики Коми и входящих в ее состав муниципальных образований и городских округов;

3) стратегии, программы и прогнозы социально-экономического развития Республики Коми и входящих в ее состав муниципальных образований и городских округов.

Для проведения оценочного зонирования на территории всей Республики Коми выбрана система разделения территории на кадастровые кварталы. Применение данной системы разделения территории обусловлено тем, что кадастровый квартал характеризуется сравнительной однородностью значений факторов социально-экономического и иного характера, влияющих на использование территорий (природно-климатических, производственных, демографических, социально-культурных), а также удаленности от основных административных и транспортных центров и уровня инженерно-транспортного обеспечения. На основе собранной рыночной информации для каждого кадастрового квартала вычислены удельные показатели средних рыночных цен в расчете на единицу площади. Исполнителем проведено оценочное зонирование для кадастровых кварталов, в которых согласно предоставленного Перечня имеются объекты, отнесенные к группе 0100 «Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки)» для всей территории Республики Коми.

На территории Республики Коми для проведения оценочного зонирования типового объекта группы 0100 «Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки)» на уровне кадастровых кварталов выделено 8 ценовых зон:

Таблица 2.4.1

Ценовые зоны на уровне кадастровых кварталов

Ценовая зона (ЦЗ)	Диапазон цен, руб/м2
1	>65 000
2	55 000 - 65 000
3	45 000 - 55 000
4	35 000 - 45 000
5	25 000 – 35 000
6	15 000 - 25 000
7	10 000 - 15 000
8	0 -10 000

Отличие удельных показателей средних рыночных цен в расчете на единицу в том числе площади, объема типовых объектов, расположенных в различных ценовых зонах, должно быть не менее 10%. Так как ценовые зоны, имеющие близкие значения удельных показателей средних рыночных цен типовых объектов, допускается объединять в одну ценовую зону по таким объектам, то при оценочном зонировании всей территории республики некоторые ценовые зоны, определенные в ходе обработки рыночной информации (п.2.3. настоящего Тома Отчета), объединены.

Оценочное зонирование населенных пунктов с неразвитым рынком недвижимости проводится путем объединения объектов оценки одного или нескольких кварталов населенного пункта, в том числе населенных пунктов в целом. По полученным значениям удельных показателей средних рыночных цен производилось объединение кадастровых кварталов в зоны. Ценовые зоны, имеющие близкие значения удельных показателей средних рыночных цен типовых объектов, объединены в одну ценовую зону по таким объектам.

При отсутствии в конкретной ценовой зоне достаточной информации о рыночных ценах средняя рыночная цена такого типового объекта может быть определена путем применения сравнительного подхода на основе сложившихся в других выделенных ценовых зонах цен на аналогичные типовые объекты. Ценовые зоны, базируются на административных границах населенных пунктов и могут учитывать влияние границ функциональных градостроительных зон и кадастровых кварталов.

На территориях Республики Коми с ограниченной рыночной информацией цена типового объекта корректируется по соотношению сравнительных коэффициентов местоположения кадастровых кварталов (Кмкк)76 Расчет корректировки на местоположение общего уровня для территорий Республики Коми на уровне кадастровых кварталов для целей определения кадастровой стоимости объектов оценки на 01.01.2023 года, автор Доронина Е.И. (Приложение к Отчету 1.5.1 Местоположение КК) . Построение модели зонирования территории, таким образом, опирается на сравнительные коэффициенты местоположения кадастровых кварталов, которые в свою очередь, рассчитаны по коэффициенту уровня развития (рейтинга) на уровне ГО/МР РК с учетом фактора масштаба (ПЧН) кадастровых кварталов муниципальных образований. Кадастровые квартала с одинаковым показателем сравнительного коэффициента местоположения кадастрового квартала объединены в одну ценовую зону.

В целом по Республике Коми каждый кадастровый квартал, в соответствии с определенным удельным показателем средних рыночных цен в расчете на единицу площади типовых объектов объекта с характеристиками: – помещение (квартира) в кирпичном жилом доме старше 40 лет, количество жилых комнат – 1-2, площадью – до 53 кв.м., качество отделки – среднее, по оценочному зонированию распределен в свою ценовую зону.

В соответствии с п.п.34 и 40 Указаний по результатам оценочного зонирования для предоставления информации о сложившейся ситуации на дату определения кадастровой стоимости в рассматриваемом сегменте рынка недвижимости, составлены цифровые тематические карты (схемы) ценовых зон и установлены удельные показатели средних рыночных цен в расчете на единицу площади.

В таблице 2.4.2. представлены ценовые зоны для кадастровых кварталов Республики Коми, в которых имеются объекты оценки группы 0100 «Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки)», значения среднего удельного показателя стоимости типового объекта, рассчитанные с помощью сравнительных коэффициентов местоположения кадастровых кварталов и средневзвешенные удельные показатели рыночной стоимости аналогичных типовому объектов в соответствующем кадастровом квартале.

В основу определения физической характеристики, определяющей аналог типовому объекту недвижимости (в данном случае квартир), был принят интервал общей площади и произведено определение данного интервала, наиболее часто встречающегося на рынке. Аналогичные типовому объекту квартиры имеют интервальные характеристики: площадь до 53 кв.м., так как, в результате анализа характеристик объектов было установлено, что указание точной физической характеристики (такой, как площадь объекта) существенно сокращает объем выборки для целей зонирования.

Таблица 2.4.2

Ценовые зоны для кадастровых кварталов Республики Коми, в которых имеются объекты оценки группы 0100 «Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки)», для типового объекта

№ МО	КК	Кол-во зданий	Кмкк	УПС ТО (расчет)	Населенный пункт	ЦЗ	УПРС анал. ТО	Кол-во аналогов
1	11:01:5901006	1	0,38925	28 025,97	Объячево	5
1	11:01:5901010	1	0,38928	28 027,82	Объячево	5
1	11:01:5901012	1	0,38939	28 035,73	Объячево	5
3	11:03:2001001	1	0,41214	29 674,19	Визинга	5
3	11:03:2001002	1	0,41222	29 679,85	Визинга	5
3	11:03:2001004	1	0,41235	29 688,91	Визинга	5
3	11:03:2001010	1	0,41225	29 682,04	Визинга	5
4	11:04:1001008	3	0,70414	50 698,09	Выльгорт	3
4	11:04:1001009	3	0,70593	50 826,68	Выльгорт	3
4	11:04:1001011	6	0,69288	49 887,19	Выльгорт	3	62 238,62	2
4	11:04:1001012	2	0,69585	50 101,25	Выльгорт	3
4	11:04:1701007	1	0,46618	33 565,05	Зеленец	5	32 582,20	1
5	11:05:0105002	5	0,96054	69 158,71	г Сыктывкар	1
5	11:05:0105003	7	0,91927	66 187,49	г Сыктывкар	1
5	11:05:0105006	4	0,99927	71 947,10	г Сыктывкар	1
5	11:05:0105009	6	0,99966	71 975,20	г Сыктывкар	1
5	11:05:0105010	2	0,99946	71 961,16	г Сыктывкар	1
5	11:05:0105011	2	0,99932	71 950,93	г Сыктывкар	1
5	11:05:0105012	14	1	72 000,00	г Сыктывкар	1	76 844,60	10
5	11:05:0105013	8	0,99951	71 964,47	г Сыктывкар	1
5	11:05:0105014	11	0,98761	71 107,80	г Сыктывкар	1	80 137,59	11
5	11:05:0105015	4	0,99968	71 976,71	г Сыктывкар	1	71 701,32	9
5	11:05:0105017	18	0,9282	66 830,70	г Сыктывкар	1
5	11:05:0105019	2	0,99955	71 967,39	г Сыктывкар	1
5	11:05:0105020	2	0,99946	71 961,36	г Сыктывкар	1
5	11:05:0105021	49	0,93551	67 357,06	г Сыктывкар	1
5	11:05:0105022	3	0,97396	70 124,92	г Сыктывкар	1
5	11:05:0105023	14	0,91207	65 669,17	г Сыктывкар	1
5	11:05:0105025	22	0,99909	71 934,16	г Сыктывкар	1
5	11:05:0106001	3	0,92977	66 943,36	г Сыктывкар	1	67 983,28	2
5	11:05:0106002	3	0,99328	71 515,87	г Сыктывкар	1	68 252,99	6
5	11:05:0106003	2	0,99942	71 958,25	г Сыктывкар	1
5	11:05:0106004	5	0,98734	71 088,47	г Сыктывкар	1
5	11:05:0106006	14	0,99919	71 941,92	г Сыктывкар	1
5	11:05:0106007	12	0,9992	71 942,16	г Сыктывкар	1
5	11:05:0106011	6	0,99911	71 935,95	г Сыктывкар	1
5	11:05:0106012	17	0,99908	71 933,61	г Сыктывкар	1
5	11:05:0106013	4	0,99905	71 931,65	г Сыктывкар	1
5	11:05:0106015	1	0,99881	71 914,35	г Сыктывкар	1
5	11:05:0106016	2	0,99877	71 911,25	г Сыктывкар	1
5	11:05:0106017	7	0,99875	71 909,67	г Сыктывкар	1
5	11:05:0106018	4	0,99873	71 908,20	г Сыктывкар	1
5	11:05:0106019	1	0,99912	71 936,86	г Сыктывкар	1
5	11:05:0106020	1	0,99907	71 933,39	г Сыктывкар	1
5	11:05:0106021	5	0,99904	71 930,59	г Сыктывкар	1
5	11:05:0106022	4	0,999	71 928,25	г Сыктывкар	1	76 126,71	3
5	11:05:0106023	10	0,99899	71 927,60	г Сыктывкар	1	69 429,95	2
5	11:05:0106024	18	0,99896	71 925,03	г Сыктывкар	1	71 568,22	2
5	11:05:0106025	3	0,99914	71 937,81	г Сыктывкар	1
5	11:05:0106026	2	0,99916	71 939,32	г Сыктывкар	1
5	11:05:0106028	3	0,99903	71 930,32	г Сыктывкар	1
5	11:05:0106029	4	0,99899	71 927,29	г Сыктывкар	1	64 383,56	1
5	11:05:0106031	2	0,99892	71 922,07	г Сыктывкар	1
5	11:05:0106034	12	0,99918	71 940,94	г Сыктывкар	1	72 306,15	13
5	11:05:0106035	6	0,99904	71 930,70	г Сыктывкар	1	69 449,77	2
5	11:05:0106036	2	0,99898	71 926,29	г Сыктывкар	1
5	11:05:0106038	1	0,99889	71 920,04	г Сыктывкар	1	92 683,81	1
5	11:05:0106040	1	0,99886	71 917,56	г Сыктывкар	1
5	11:05:0106041	3	0,99883	71 915,79	г Сыктывкар	1	103 785,49	1
5	11:05:0106042	8	0,99928	71 947,87	г Сыктывкар	1	70 856,58	5
5	11:05:0106043	2	0,9991	71 935,34	г Сыктывкар	1
5	11:05:0106044	6	0,99896	71 925,02	г Сыктывкар	1
5	11:05:0106045	6	0,99919	71 941,91	г Сыктывкар	1
5	11:05:0106046	6	0,99903	71 930,13	г Сыктывкар	1
5	11:05:0106047	5	0,99891	71 921,81	г Сыктывкар	1	75 037,30	3
5	11:05:0106048	6	0,99886	71 917,94	г Сыктывкар	1	76 724,26	7
5	11:05:0106049	3	0,99882	71 914,97	г Сыктывкар	1	76 455,66	4
5	11:05:0106050	2	0,9988	71 913,52	г Сыктывкар	1	72 084,68	1
5	11:05:0106051	7	0,99891	71 921,34	г Сыктывкар	1	65 445,20	5
5	11:05:0106052	4	0,99885	71 917,22	г Сыктывкар	1	74 623,59	2
5	11:05:0106053	3	0,99881	71 914,11	г Сыктывкар	1	82 502,55	2
5	11:05:0106054	7	0,99877	71 911,76	г Сыктывкар	1
5	11:05:0106056	4	0,99877	71 911,70	г Сыктывкар	1
5	11:05:0107004	7	0,92901	66 888,90	г Сыктывкар	1
5	11:05:0107006	2	0,93101	67 032,97	г Сыктывкар	1
5	11:05:0107007	1	0,90497	65 157,66	г Сыктывкар	1
5	11:05:0103008	32	0,81275	58 518,28	г Сыктывкар	2
5	11:05:0103009	4	0,84401	60 768,98	г Сыктывкар	2
5	11:05:0103010	22	0,89352	64 333,43	г Сыктывкар	2
5	11:05:0104001	7	0,88403	63 649,97	г Сыктывкар	2
5	11:05:0105016	1	0,89906	64 732,33	г Сыктывкар	2
5	11:05:0105024	24	0,86496	62 277,01	г Сыктывкар	2
5	11:05:0107008	3	0,90168	64 920,63	г Сыктывкар	2
5	11:05:0107013	2	0,8864	63 820,65	г Сыктывкар	2
5	11:05:0107019	6	0,86326	62 154,36	г Сыктывкар	2
5	11:05:0107020	2	0,85318	61 429,28	г Сыктывкар	2	54 206,37	3
5	11:05:0107021	1	0,83323	59 992,76	г Сыктывкар	2
5	11:05:0201013	1	0,80682	58 091,03	Эжва	2	56 627,26	7
5	11:05:0201015	7	0,80945	58 280,26	Эжва	2	46 665,00	1
5	11:05:0201016	4	0,81186	58 453,78	Эжва	2
5	11:05:0201017	4	0,81325	58 554,28	Эжва	2
5	11:05:0201018	10	0,81287	58 526,81	Эжва	2	70 758,22	9
5	11:05:0201019	1	0,81654	58 790,81	Эжва	2
5	11:05:0201021	8	0,81703	58 826,01	Эжва	2
5	11:05:0201022	14	0,76573	55 132,85	Эжва	2
5	11:05:0103002	8	0,76045	54 752,19	г Сыктывкар	3
5	11:05:0401002	1	0,70561	50 804,02	Краснозатонский	3
5	11:05:0401010	2	0,69762	50 228,93	Краснозатонский	3
5	11:05:0401011	1	0,69474	50 020,92	Краснозатонский	3
5	11:05:0401012	3	0,7032	50 630,62	Краснозатонский	3
5	11:05:0501007	2	0,69853	50 294,35	Верхняя Максаковка	3	47 870,37	1
5	11:05:0101002	2	0,51451	37 044,41	г Сыктывкар	4
5	11:05:0201006	2	0,56674	40 805,22	Эжва	4
6	11:06:3901008	1	0,40468	29 137,00	Корткерос	5
7	11:07:4201002	1	0,36005	25 923,82	Усть-Кулом	5
8	11:08:0201003	3	0,3573	25 725,32	г Микунь	5	26 356,14	4
8	11:08:0201004	9	0,35718	25 717,24	г Микунь	5	23 636,83	23
8	11:08:0201008	5	0,35715	25 714,54	г Микунь	5	25 084,15	4
8	11:08:0201009	1	0,35725	25 722,20	г Микунь	5
8	11:08:0201010	4	0,3574	25 732,60	г Микунь	5	45 245,90	1
8	11:08:0201018	6	0,35742	25 733,89	г Микунь	5	30 248,18	2
8	11:08:0601004	6	0,34905	25 131,48	Жешарт	5	23 957,69	4
8	11:08:0801004	2	0,42773	30 796,53	Айкино	5
8	11:08:4801001	1	0,33389	24 040,26	Усть-Вымь	6
9	11:09:0401003	1	0,23415	16 858,66	Кослан	6
9	11:09:5501002	29	0,1637	11 786,18	Усогорск	7	12 964,19	7
9	11:09:1001001	10	0,07607	5 477,32	Междуреченск	8	2 732,67	2
9	11:09:1201001	16	0,11424	8 225,27	Благоево	8	7 419,35	1
10	11:10:1601006	2	0,29436	21 193,61	Синдор	6
10	11:10:4501006	2	0,30694	22 099,93	г Емва	6
10	11:10:4501012	4	0,30702	22 105,34	г Емва	6
10	11:10:4501025	4	0,30701	22 104,48	г Емва	6	29 191,03	3
10	11:10:4501033	5	0,30709	22 110,21	г Емва	6	27 215,86	7
10	11:10:4501041	10	0,30715	22 114,78	г Емва	6	24 642,98	11
10	11:10:4501043	2	0,30713	22 113,11	г Емва	6
10	11:10:4501044	8	0,30722	22 119,87	г Емва	6
10	11:10:4502010	2	0,22781	16 402,66	г Емва	6
11	11:11:3501004	11	0,23478	16 904,41	Троицко-Печорск	6	21 142,95	13
12	11:12:1701003	16	0,26045	18 752,10	г Печора	6	19 800,30	46
12	11:12:1701004	11	0,26034	18 744,62	г Печора	6	18 778,67	15
12	11:12:1701006	10	0,26063	18 765,01	г Печора	6	19 273,14	11
12	11:12:1701007	19	0,26051	18 756,97	г Печора	6	20 544,27	30
12	11:12:1701008	7	0,26023	18 736,44	г Печора	6	18 171,00	3
12	11:12:1701009	1	0,26069	18 769,63	г Печора	6	13 731,34	1
12	11:12:1701010	10	0,2606	18 762,94	г Печора	6	19 101,46	15
12	11:12:1701011	5	0,26099	18 791,24	г Печора	6	20 133,90	16
12	11:12:1701013	12	0,26071	18 770,89	г Печора	6	18 209,46	19
12	11:12:1702002	10	0,22281	16 042,53	г Печора	6	19 003,51	12
12	11:12:1702003	6	0,22766	16 391,27	г Печора	6	18 944,27	9
12	11:12:1702004	3	0,23746	17 097,30	г Печора	6
12	11:12:1702005	15	0,23345	16 808,49	г Печора	6	17 078,13	28
12	11:12:1702006	1	0,22608	16 277,89	г Печора	6
12	11:12:1702008	4	0,23691	17 057,66	г Печора	6	20 739,58	6
12	11:12:1701001	2	0,1537	11 066,37	г Печора	7
12	11:12:3101013	1	0,19332	13 919,07	Кожва	7
12	11:12:3101016	1	0,19413	13 977,04	Кожва	7
12	11:12:3101017	1	0,19576	14 094,38	Кожва	7	11 151,52	1
12	11:12:3101021	2	0,1981	14 263,01	Кожва	7
12	11:12:1201004	5	0,12344	8 887,56	Путеец	8	6 089,62	1
12	11:12:1501001	2	0,12785	9 204,96	Набережный	8
12	11:12:1601004	1	0,12167	8 760,09	Изъяю	8
12	11:12:1601005	2	0,12087	8 702,67	Изъяю	8
12	11:12:2701001	1	0,04638	3 339,47	Косью	8
12	11:12:2901001	2	0,0967	6 962,47	Сыня	8
12	11:12:3301001	1	0,10001	7 200,71	Чикшино	8
12	11:12:3601001	1	0,04969	3 577,90	Талый	8
15	11:15:0102005	6	0,54547	39 273,81	г Усинск	4	40 187,42	4
15	11:15:0102007	1	0,54515	39 251,07	г Усинск	4
15	11:15:0102010	1	0,54579	39 297,17	г Усинск	4
15	11:15:0102013	1	0,54551	39 276,64	г Усинск	4	37 991,19	2
15	11:15:0102017	3	0,54561	39 283,92	г Усинск	4
15	11:15:0601003	1	0,27979	20 145,15	Юкост	6
16	11:16:0701001	1	0,02722	1 959,49	Цементнозаводской	8
16	11:16:0901002	1	0,02908	2 093,79	Северный	8
16	11:16:0901007	1	0,02897	2 085,94	Северный	8
16	11:16:1201001	1	0,02893	2 083,18	Воргашор	8
16	11:16:1201003	1	0,02886	2 078,03	Воргашор	8
16	11:16:1301001	2	0,02519	1 813,36	Советский	8
16	11:16:1401001	4	0,02775	1 997,88	Комсомольский	8
16	11:16:1601001	1	0,07835	5 641,31	Заполярный	8
16	11:16:1601002	4	0,07808	5 622,07	Заполярный	8
16	11:16:1701002	3	0,08365	6 023,08	г Воркута	8	3 353,84	7
16	11:16:1701003	1	0,08556	6 160,56	г Воркута	8	3 971,22	1
16	11:16:1701006	4	0,08601	6 193,03	г Воркута	8	5 402,08	2
16	11:16:1701007	9	0,12903	9 290,42	г Воркута	8
16	11:16:1704001	5	0,08598	6 190,88	г Воркута	8	3 948,18	5
16	11:16:1704002	4	0,12896	9 284,87	г Воркута	8
16	11:16:1704003	8	0,12892	9 282,31	г Воркута	8	10 033,39	3
16	11:16:1704004	5	0,12891	9 281,29	г Воркута	8	8 029,00	3
16	11:16:1704005	12	0,12885	9 276,99	г Воркута	8	9 625,68	16
16	11:16:1704007	6	0,12886	9 278,27	г Воркута	8	10 639,04	8
16	11:16:1704009	2	0,12884	9 276,13	г Воркута	8	6 971,52	5
16	11:16:1706003	2	0,07923	5 704,79	г Воркута	8
16	11:16:1706004	13	0,07551	5 436,70	г Воркута	8	3 691,57	2
17	11:17:0402010	2	0,15574	11 213,30	г Вуктыл	7
17	11:17:0402011	2	0,15573	11 212,60	г Вуктыл	7
17	11:17:0402012	2	0,15575	11 213,66	г Вуктыл	7
17	11:17:0402013	1	0,15574	11 213,52	г Вуктыл	7
17	11:17:0402015	1	0,15576	11 214,64	г Вуктыл	7
17	11:17:0402016	2	0,15575	11 214,14	г Вуктыл	7	10 749,19	2
17	11:17:0402018	1	0,15576	11 214,68	г Вуктыл	7
18	11:18:0601001	2	0,05768	4 153,27	г Инта	8
18	11:18:0601006	1	0,06076	4 374,85	г Инта	8
18	11:18:0602005	7	0,06631	4 774,07	г Инта	8	3 790,21	3
18	11:18:0602006	11	0,06632	4 774,80	г Инта	8	3 814,57	14
18	11:18:0602007	42	0,06634	4 776,55	г Инта	8	5 619,48	35
18	11:18:0602009	9	0,06635	4 776,93	г Инта	8	4 431,60	3
18	11:18:0602010	57	0,06634	4 776,49	г Инта	8	5 051,80	36
18	11:18:0604002	1	0,05774	4 157,52	г Инта	8
18	11:18:0604003	7	0,05828	4 195,99	г Инта	8	1 967,09	4
18	11:18:0604004	8	0,0582	4 190,73	г Инта	8	2 522,56	7
18	11:18:0605003	4	0,06257	4 505,26	г Инта	8
18	11:18:0701002	1	0,04401	3 168,94	Верхняя Инта	8
18	11:18:0701005	2	0,044	3 167,84	Верхняя Инта	8	681,46	1
19	11:19:0801002	18	0,37944	27 319,95	г Сосногорск	5	28 897,21	19
19	11:19:0801005	6	0,38412	27 656,41	г Сосногорск	5	25 923,64	9
19	11:19:0801006	9	0,3854	27 748,54	г Сосногорск	5	28 715,61	11
19	11:19:0801007	7	0,38353	27 614,27	г Сосногорск	5
19	11:19:0801009	2	0,38867	27 984,49	г Сосногорск	5
19	11:19:0801012	2	0,39819	28 669,77	г Сосногорск	5
19	11:19:0801014	4	0,39531	28 462,60	г Сосногорск	5	31 565,75	5
19	11:19:0801015	27	0,397	28 584,13	г Сосногорск	5	29 708,45	16
19	11:19:0801019	6	0,39498	28 438,81	г Сосногорск	5	33 608,23	1
19	11:19:0801020	6	0,39427	28 387,15	г Сосногорск	5	27 708,32	9
19	11:19:1001002	38	0,17205	12 387,39	Нижний Одес	7	9 455,32	37
19	11:19:1101001	1	0,07497	5 398,20	Верхнеижемский	8	5 447,48	2
20	11:20:0601007	3	0,8199	59 032,71	г Ухта	2	53 618,53	1
20	11:20:0602002	9	0,81961	59 012,21	г Ухта	2
20	11:20:0602003	3	0,8198	59 025,50	г Ухта	2
20	11:20:0602005	21	0,82021	59 055,27	г Ухта	2	67 823,38	9
20	11:20:0602006	19	0,82019	59 053,47	г Ухта	2	64 549,14	14
20	11:20:0602007	9	0,82014	59 050,17	г Ухта	2	65 471,76	3
20	11:20:0602008	7	0,8204	59 068,87	г Ухта	2	50 296,22	3
20	11:20:0602009	11	0,82049	59 075,13	г Ухта	2	58 723,40	1
20	11:20:0602010	25	0,82075	59 094,34	г Ухта	2	58 615,07	17
20	11:20:0602011	33	0,82062	59 084,75	г Ухта	2	58 725,58	49
20	11:20:0602012	8	0,82077	59 095,49	г Ухта	2	54 047,48	6
20	11:20:0602013	6	0,82089	59 104,41	г Ухта	2	63 651,02	2
20	11:20:0602014	9	0,8209	59 104,78	г Ухта	2	55 546,82	6
20	11:20:0602015	2	0,82099	59 111,54	г Ухта	2	61 856,82	1
20	11:20:0602016	5	0,82137	59 138,91	г Ухта	2	50 716,59	3
20	11:20:0602017	2	0,82106	59 116,65	г Ухта	2	68 915,53	2
20	11:20:0602018	3	0,82129	59 133,13	г Ухта	2
20	11:20:0602019	8	0,82112	59 120,51	г Ухта	2	55 150,66	7
20	11:20:0605001	11	0,81643	58 782,63	г Ухта	2
20	11:20:0605002	9	0,8209	59 104,73	г Ухта	2
20	11:20:0606005	6	0,50068	36 048,73	г Ухта	4
20	11:20:0606007	1	0,50403	36 290,01	г Ухта	4
20	11:20:0607003	4	0,47284	34 044,68	г Ухта	5
20	11:20:0608002	3	0,44024	31 697,37	г Ухта	5	31 432,68	8
20	11:20:0608005	6	0,46091	33 185,80	г Ухта	5	31 232,93	5
20	11:20:0608008	3	0,43266	31 151,80	г Ухта	5	34 456,71	2
20	11:20:0608010	1	0,42295	30 452,19	г Ухта	5
20	11:20:0901001	6	0,44931	32 350,27	Шудаяг	5	34 618,05	9
20	11:20:0601002	1	0,28853	20 774,02	г Ухта	6
20	11:20:0604002	1	0,30176	21 726,75	г Ухта	6	20 719,36	7
20	11:20:0801001	16	0,25273	18 196,64	Водный	6	19 045,49	11
20	11:20:1001002	10	0,25375	18 269,65	Ярега	6	21 402,33	11

В трех муниципальных районах, таких как Койгородский, Усть-Цилемский и Ижемский, отсутствуют объекты недвижимости группы 0100 «Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки)».

Анализ полученных результатов оценочного зонирования в графическом и семантическом виде позволяет сделать вывод о сложившейся на дату определения кадастровой стоимости ситуации в сегментах рынка недвижимости «Жилая застройка (средне- и многоэтажная)», представленной в конкретных ценовых зонах. Однако не стоит забывать, что рыночная стоимость «как наиболее вероятная цена…» по определению имеет вероятностную природу и, являясь математически расчетной величиной, лежит внутри рыночного диапазона цен, обусловленного экономическими законами и принципами ценообразования. Границы интервала нахождения рыночной стоимости типового объекта для Республики Коми – +/-10-15%77 На основе данных НП «Евразийский союз экспертов» («Сборника корректировок «Квартиры» 2023») .

Сравнения значений, полученных в результате расчета средних значений УПС ТО с помощью сравнительных коэффициентов местоположения кадастровых кварталов, и средневзвешенные значения УПРС аналогов типового объекта представлены на рисунке 2.4.5.

Рис. 2.4.5. Сравнения значений, полученных в результате расчета средних значений УПС ТО с помощью сравнительных коэффициентов местоположения кадастровых кварталов и средневзвешенных значения УПРС аналогов выбранному типовому объекту группы 0100 «Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки)»

Коэффициент корреляции между сравниваемыми значениями – 0,9696 подтверждает возможность использования сравнительных коэффициентов местоположения кадастровых кварталов для определения стоимости объектов оценки для территорий с недостаточной рыночной информацией методом типового (эталонного) объекта.

Результат оценочного зонирования на примере муниципальных образований городских округов Сыктывкар, Ухта, Усинск, Воркута, Инта, Вуктыл и муниципальных районов Сосногорск, Сыктывдинский, Печора, Усть-Вымский, Княжпогостский, Удорский, в которых имеется рыночная информация по аналогичным объектам, для типового объекта – помещение (квартира) в кирпичном жилом доме старше 40 лет, количество жилых комнат – 1-2, площадью – 48,3 кв.м., качество отделки – среднее, на уровне кадастровых кварталов, представлено на рисунках 2.4.6. – 2.4.18. Границы ценовых зон на данной схеме определяются изменением цветовой окраски, отвечающей соответствующему ценовому диапазону, установлены и описаны с помощью геоинформационной системы MapInfo.

Территория городского округа столицы республики (ГО Сыктывкар) по кадастровым кварталам, в которых имеются объекты оценки группы 0100 «Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки)», отнесена к 4 ценовым зонам (1,2,3,4).

Рис. 2.4.6. Схема ценовых зон муниципального образования городского округа Сыктывкар для типового объекта группы 0100 «Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки)»

Рис. 2.4.7. Схема ценовых зон муниципального образования городского округа Ухта для типового объекта группы 0100 «Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки)»

Рис. 2.4.8. Схема ценовых зон муниципального образования городского округа Усинск для типового объекта группы 0100 «Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки)»

Рис. 2.4.9. Схема ценовых зон муниципального образования городского округа Воркута для типового объекта группы 0100 «Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки)»

Рис. 2.4.10. Схема ценовых зон муниципального образования городского округа Инта для типового объекта группы 0100 «Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки)»

Рис. 2.4.11. Схема ценовых зон муниципального образования городского округа Вуктыл для типового объекта группы 0100 «Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки)»

Рис. 2.4.12. Схема ценовых зон муниципального образования муниципального района Сосногорк для типового объекта группы 0100 «Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки)»

Рис. 2.4.13. Схема ценовых зон муниципального образования муниципального района Сыктывдинский для типового объекта группы 0100 «Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки)»

Рис. 2.4.14. Схема ценовых зон муниципального образования муниципального района Печора для типового объекта группы 0100 «Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки)»

Рис. 2.4.15. Схема ценовых зон муниципального образования муниципального района Усть-Вымский для типового объекта группы 0100 «Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки)»

Рис. 2.4.16. Схема ценовых зон муниципального образования муниципального района Княжпогостский для типового объекта группы 0100 «Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки)»

Рис. 2.4.17. Схема ценовых зон муниципального образования муниципального района Удорский для типового объекта группы 0100 «Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки)»

Территория городского округа Ухта отнесена к 4 ценовым зонам (2,4,5,6), Усинск – к 2 ценовым зонам (3 и 5), Воркута и Инта – к одной зоне (8), Вуктыл – к одной зоне (7), а муниципальные районы Сосногорск к 3 ценовым зонам (5,7,8), Сыктывдинский – к 2 ценовым зонам (3,5), Печора – к 3 ценовым зонам (6,7,8), Усть-Вымский – к 2 ценовым зонам (5,6), Княжпогостский – к одной ценовой зоне (6), Удорский – к 3 ценовым зонам (6,7,8).

В зависимости от субъекта Российской Федерации (муниципального образования) по МУ разделение на группы (подгруппы) производится по принципу:

объекты, расположенные в административном центре субъекта Российской Федерации;

объекты, расположенные, в городских населенных пунктах численностью от 100 тыс. человек;

объекты, расположенные в городских населенных пунктах численностью от 50 до 100 тыс. человек;

объекты, расположенные в остальных городских населенных пунктах;

объекты, расположенные в сельских населенных пунктах численностью от 1 тыс. человек;

объекты, расположенные в сельских населенных пунктах численностью от 200 до 1 тыс. человек;

объекты, расположенные в остальных сельских населенных пунктах и на межселенной территории.

Средние значения удельных показателей стоимости типового объекта в разрезе типов населенных пунктов с учетом средних значений УПС ТО представлены в таблице 2.4.3.

Таблица 2.4.3

Среднее значение УПС ТО по типам населенных пунктов Республики Коми (наименование), с разделением на ценовые зоны (ЦЗ)

Тип населенного пункта (/наименование)	УПС ТО, руб/м2	Диапазон цен, руб/м2	ЦЗ
1 – Столица (г. Сыктывкар)	68 600	>55 000	1
2 – Городские населенные пункты с населением от 100 тыс. чел. (нет таких в РК)	-	-	-
3 - Городские населенные пункты с населением 50-100 тыс. чел. (г. Ухта)	50 200	45 000-55 000	2
3 - Городские населенные пункты с населением 50-100 тыс. чел. (г. Воркута)	7 700	0-10 000	7
4 - Прочие городские населенные пункты (поселки городского типа: Краснозатонский, Верхняя Максаковка)	50 300	45 000-55 000	2
4 - Прочие городские населенные пункты (г. Усинск)	39 300	35 000-45 000	3
4 - Прочие городские населенные пункты (г. Сосногорск, г. Микунь, поселки городского типа: Жешарт, Шудаяг)	27 400	25 000-35 000	4
4 - Прочие городские населенные пункты (г. Печора, г. Емва, поселки городского типа: Троицко-Печорск, Синдор, Ярега, Водный)	19 000	15 000-25 000	5
4 - Прочие городские населенные пункты (г. Вуктыл, поселки городского типа: Кожва, Усогорск, Нижний Одес)	12 200	10 000-15 000	6
4 - Прочие городские населенные пункты (города Инта и еще 10 поселков городского типа: Верхняя Инта, Междуреченск, Благоево, Путеец, Изъяю, Цементнозаводской, Северный, Воргашор, Комсомольский, Заполярный,)	4 600	0-10 000	7
5 - Сельские населенные пункты с населением >1000 чел. (административные центры муниципальных районов- с. Выльгорт)	50 400	45 000-55 000	2
5 - Сельские населенные пункты с населением >1000 чел. (административные центры муниципальных районов – с. Объячево, с. Визинга, с. Корткерос, с. Усть-Кулом, с. Айкино и с. Зеленец не административный центр )	29 300	25 000-35 000	4
5 - Сельские населенные пункты с населением >1000 чел. (административные центры муниципальных районов- с. Кослан)	16 800	15 000-25 000	5
6 - Сельские населенные пункты с населением 200-1000 чел. (с. Усть-Вымь)	24 000	15 000-25 000	5
6 - Сельские населенные пункты с населением 200-1000 чел.( поселки сельского типа: Набережный, Сыня, Чикшино, Талый, Верхнеижемский)	6 500	0-10 000	7
7 - Прочие сельские населенные пункты и межселенная территория (поселок сельского типа Косью)	3 300	0-10 000	7

В дальнейшем принято решение не проводить группировку объектов оценки чисто по типам населенных пунктов, в виду того, что диапазоны УПС ТО населенных пунктов одного типа находятся в совершенно разных ценовых зонах.

На основании обработки рыночной информации (Приложение 1.6. Результаты сбора информации о рынке ОН\1.6.3. Объекты аналоги) получена следующая гистограмма распределения объектов-аналогов по местонахождению (рис. 2.4.18):

Рис. 2.4.18. Распределение объектов-аналогов по местонахождению для группы 0100 «Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки)»

По городам кроме г. Сыктывкар распределение по количеству представленных на рынке аналогов получилась следующая картина:

Рис. 2.4.19. Распределение по количеству представленных на рынке по объектам аналогам группы 0100 «Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки)» по городам, кроме г. Сыктывкар

На рисунке 2.4.20 отражен средний уровень цен по объектам аналогам группы 0100 «Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки)».

Рис. 2.4.20. Средний уровень цен по объектам аналогам группы 0100 «Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки)» по городам, кроме г. Сыктывкар

По результатам оценочного зонирования в целях определения кадастровой стоимости объектов оценки группы 0100 «Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки)» рекомендуется провести группировку объектов с учетом расположения населенных пунктов относительно столицы Республики Коми, принадлежности к городскому округу/ муниципальному району, схожести диапазонов УПС ТО и достаточности рыночных данных для расчета сравнительным подходом.

Таким образом в целях определения кадастровой стоимости группировку объектов оценки возможно провести по типу, описанному в п. 2.3.2.1 Отчета.

По результатам оценочного зонирования всей территории Республики Коми составлена цветовая схема оценочных зон. Средний УПС ТО определен для каждого муниципального образования, в которых имеются объекты оценки группы 0100 «Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки)» в рамках соответствующей ценовой зоны. Для территории всей республики было выделено 7 ценовых зон:

Таблица 2.4.4

Ценовые зоны на уровне муниципальных образований

Ценовая зона (ЦЗ)	Диапазон цен, руб/м2
1	55 000
2	45 000 - 55 000
3	35 000 - 45 000
4	25 000 – 35 000
5	15 000 - 25 000
6	10 000 - 15 000
7	0 -10 000

Схема ценовых зон для группы объектов (жилые помещения - квартиры) на уровне Муниципальных образований представлена на рисунке 2.4.21. Границы ценовых зон на данной схеме определяются изменением цветовой окраски, отвечающей соответствующему ценовому диапазону.

Рис. 2.4.21. Схема ценовых зон для группы 0100 «Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки)» на уровне Муниципальных образований для типового объекта группы

Из схемы видно, что наиболее дорогие квартиры, относящиеся к 1 ценовой зоне, расположены на территории муниципального образования городской округ Сыктывкар, а квартиры 7 ценовой зоны, обладающие наименьшей стоимостью - в наиболее отдаленных от столицы территориях Республики Коми – в муниципальных образованиях городском округе Инта и городском округе Воркута.

В табличном виде оценочное зонирование для муниципальных образований Республики Коми типового объекта группы 0100 «Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки)» – помещение (квартира) в кирпичном жилом доме старше 40 лет, количество жилых комнат – 1-2, площадью –48,3 кв.м., качество отделки – среднее представлено в таблице 2.4.5

Таблица 2.4.5

Оценочное зонирование для муниципальных образований Республики Коми типового объекта группы 0100 «Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки)»

№ п/п	Муниципальный район или городской округ	ЦЗ	Диапазон цен, руб./м2
1	ГО Сыктывкар	1	>55 000
2	ГО Ухта	2	45 000-55 000
3	МР Сыктывдинский	2	45 000-55 000
4	ГО Усинск	3	35 000-45 000
5	МР Прилузский	4	25 000-35 000
6	МР Сысольский	4	25 000-35 000
7	МР Корткеросский	4	25 000-35 000
8	МР Усть-Куломский	4	25 000-35 000
9	МР Усть-Вымский	4	25 000-35 000
10	МР Сосногорский	4	25 000-35 000
11	МР Княжпогостский	5	15 000-25 000
12	МР Троицко-Печорский	5	15 000-25 000
13	МР Печора	5	15 000-25 000
14	ГО Вуктыл	6	10 000-15 000
15	МР Удорский	6	10 000-15 000
16	ГО Воркута	7	0-10 000
17	ГО Инта	7	0-10 000

Результаты оценочного зонирования, предусматривающего разделение территории, которой проводится государственная кадастровая оценка, на ценовые зоны, а также удельные показатели средних рыночных цен типовых объектов недвижимости группы 0100 «Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки)» в расчете на единицу площади представлены в Приложения\2. Определение КС ОН\2.2 Результаты оценочного зонирования.

Согласно п. 43. итоговая информация по оценочному зонированию территории используется для дальнейшей работы, в том числе для определения ценообразующих факторов в процессе построения (уточнения) моделей оценки кадастровой стоимости, итоговой проверки результатов определения кадастровой стоимости. Отклонение результатов определения кадастровой стоимости по конкретному объекту недвижимости должно быть обосновано.

По другим сегментам рынка оценочное зонирование не проводится в силу того, что рыночная информация недостаточна, имеет фрагментарный характер, а ее статистические характеристики (неоднородность, наличие выбросов, недопустимые значения среднеквадратических отклонений, большая дисперсия) не позволяют сделать достоверных выводов о распределении рыночной информации в границах Республики Коми.

Обоснование подходов к сегментации объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценки, в целях их группировки

Обработка Перечня ОН, подлежащих государственной кадастровой оценке

В соответствии с письмом от 08.02.2023 №01-60/1205-05 (Приложение 1. Исходные данные\1.3. Сведения об объектах недвижимости, содержащихся в Перечне) в адрес ГБУ РК «РУТИКО» Уполномоченным органом был направлен электронный носитель информации, содержащий Перечень ОН, подлежащих ГКО, сформированный по состоянию на 01.01.2023, предоставленный Филиалом.

Общее количество ОН, содержащихся в Перечне, подлежащих государственной кадастровой оценке – 621 116 объектов, в том числе:

зданий – 141 065;

помещений – 446 651;

сооружений – 30 879;

объектов незавершенного строительства – 2 384;

машино-мест – 137.

В рамках подготовки к проведению работ по ГКО проведен анализ Перечня ОН на полноту и непротиворечивость сведений.

Обработка Учреждением информации, содержащейся в Перечне, ОН подлежащих ГКО на территории РК, выполнена в соответствии с МУ.

Присвоение указанных кодов функциональных подгрупп ОН осуществлялось на основании вида использования объектов недвижимости, который устанавливался с учетом:

- наименования, назначения объекта недвижимости с учетом прочих сведений, содержащихся в ЕГРН;

- вида разрешенного использования земельного участка, в пределах которого расположен ОН, по данным ЕГРН;

- данных, полученных по результатам рассмотрения деклараций о характеристиках объектов недвижимости (Приложение 5. Сведения и материалы, содержащие информацию ограниченного доступа\Декларации);

- сведения рыночных отчетов, направляемых в Учреждение с 01.06.2021 г. в рамках ст.22.1 237ФЗ;

- направленных заявлений об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости (Приложение 5. Сведения и материалы, содержащие информацию ограниченного доступа\Технические ошибки);

- сведений сервиса Росреестра «Публичная кадастровая карта» (http://pkk5.rosreestr.ru/);

- сведений государственного фонда данных государственной кадастровой оценки;

- сведения информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Кроме того, уточнение функционального назначения и других основных характеристик ОН, подлежащих ГКО, осуществлялось по согласованию с ОМСУ, на территории которых расположены объекты недвижимости, на основе письменного подтверждения указанных органов (Приложение 1. Исходные данные\1.2 Результаты сбора и обработки информации\Запросы).

Обработанный перечень объектов, подлежащих государственной кадастровой оценке, находится в Приложении 1. Исходные данные\ 1.3. Сведения об объектах недвижимости, содержащихся в Перечне.

В процессе обработки Перечня учтены максимально полные сведения о местоположении, физических, технических и эксплуатационных характеристиках ОН, подлежащих ГКО, а также иных характеристиках, необходимых для определения кадастровой стоимости, предоставленные ОМСУ и архивом ГБУ РК «РУТИКО» (Приложение 1. Исходные данные\ 1.4. Информация о характеристиках ОН).

Анализ заполненности информации по характеристикам Перечня представлен в таблицах 1.4.1, 1.4.2, 1.4.3, 1.4.4, 1.4.5.

Группировка объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке

Согласно п. 3 и п. 44 МУ, при определении кадастровой стоимости используются методы массовой оценки, при которых осуществляется формирование групп (подгрупп) ОН, имеющие схожие характеристики, подходы и модели определения кадастровой стоимости.

Объекты недвижимости, подлежащие оценке, объединяются в группы (подгруппы) на основе сегментации объектов недвижимости.

В соответствии с п. 56 МУ группировка объектов недвижимости должна ориентироваться на сложившиеся сегменты рынка недвижимости и быть основана на результатах анализа информации о рынке объектов недвижимости, модели оценки кадастровой стоимости, составе ценообразующих факторов и сведений о значениях ценообразующих факторов объектов недвижимости для каждого исследуемого объекта недвижимости.

Для проведения группировки обосновывается выбор показателей, значений или диапазона значений данных показателей для отнесения объектов недвижимости к соответствующим группам (подгруппам).

Объекты недвижимости, строительство которых не завершено, не могут быть отнесены к одной группе с объектами недвижимости, строительство которых завершено.

Не допускается отнесение одного объекта недвижимости к двум и более группам (подгруппам).

Рекомендуемые коды для зданий, сооружений, ОНС, помещений, машино-мест, позволяющие разбить объекты на основные группы (подгруппы), приведены в приложении № 2 к Методическим указаниям.

Приведенные для целей Методических указаний в Приложении № 2 к Методическим указаниям коды групп (подгрупп) добавляются самостоятельно с обязательным указанием присвоенной группы (подгруппы) и расшифровки вида использования.

В рамках проведения работ по определению кадастровой стоимости группировка объектов, подлежащих ГКО, проводилась в 2 этапа:

Первый этап:

Первичная группировка объектов, подлежащих ГКО по виду ОН.

При анализе Перечня объектов оценки выявлены следующие виды ОН: здания, помещения, объекты незавершенного строительства, сооружения, машино-места. С учетом этого все объекты оценки, содержащиеся в Перечне объектов недвижимости, разделены на группы: «1» - здания, «2» - помещения, «3» - сооружения, «4» - объекты незавершенного строительства, «5» - машино-места.

Второй этап:

Группировка объектов, подлежащих ГКО на функциональные группы/подгруппы.

Второй этап группировки проводится в соответствии с п. 9.2.1 МУ, где ОН присваивается код объекта согласно следующему правилу:

XX:УУУ:ZZZZ...TT, где:

ХХ:УУУ - сегмент (первый уровень) и группа (второй уровень) - обязательный к указанию код расчета вида использования для целей Методических указаний в соответствии с Приложением № 1 к Методическим указаниям;

ZZZZ - обязательный номер подгруппы, назначаемый для целей МУ в соответствии с Приложением № 2 к МУ;

Сегментирование и группировка 1-го и 2-го уровней обязательны к указанию для всех зданий, сооружений, ОНС, помещений, машино-мест.

1-й уровень группировки

На 1-м уровне каждому объекту оценки присвоены сегмент и группа (ХХ:УУУ) в соответствии с Приложением № 1 к Методическим указаниям:

1 сегмент «Сельскохозяйственное использование»;

2 сегмент «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)»;

3 сегмент «Общественное использование»;

4 сегмент «Предпринимательство»;

5 сегмент «Отдых (рекреация)»;

6 сегмент «Производственная деятельность»;

7 сегмент «Транспорт»;

8 сегмент «Обеспечение обороны и безопасности»;

9 сегмент «Охраняемые природные территории и благоустройство»;

10 сегмент «Использование лесов»;

11 сегмент «Водные объекты»;

12 сегмент «Специальное, ритуальное использование, запас»;

13 сегмент «Садоводческое, огородническое и дачное использование, малоэтажная жилая застройка»;

14 сегмент «Иное использование».

2-й уровень группировки

На 2-м уровне объектам оценки присваевается код (ZZZZ), позволяющий объединить объекты в группы (подгруппы) в соответствии с Приложением № 2 к Методическим указаниям:

Группа 1. Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки);

Группа 2. Дома малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки - индивидуальные, малоэтажные блокированные (таунхаусы), дачных объединений, садоводческих товариществ;

Группа 3. Объекты, предназначенные для хранения транспорта;

Группа 4. Объекты коммерческого назначения, предназначенные для оказания услуг населению, включая многофункционального назначения;

Группа 5. Объекты временного проживания, включая объекты рекреационно-оздоровительного значения;

Группа 6. Административные и бытовые объекты;

Группа 7. Объекты производственного назначения, за исключением передаточных устройств и сооружений;

Группа 8. Учебные, спортивные объекты, объекты культуры и искусства, культовые объекты, музеи, лечебно-оздоровительные и общественного назначения объекты;

Группа 9. Прочие объекты;

Группа 10. Сооружения.

В результате группировки на 2-м уровне всем объектам, подлежащим ГКО, присвоены коды функциональной подгруппы, формата ZZZZ, например, 0100, 0206, 0507. Данные коды явдяются кодами функциональных подгрупп, входящих в функциональные группы, в соответствии с Приложением №2 к Методическим указаниям.

При группировке ОН обязательным к указанию является код расчета ВРИ ЗУ в соответствии с Приложением №1 к МУ.

При наличии в Перечне связи ОКС с ЗУ Исполнителем указывается код ВРИ ЗУ установленный раннее ГБУ РК «РУТИКО» при проведении ГКО земельных участков всех категорий на территории РК в 2022 году.

При отсутствии сведений о ЗУ, в пределах которого расположен ОКС, код ВРИ ЗУ определялся Исполнителем исходя из функционального назначения ОКС (Многоквартирный жилой дом, магазин и т. д.)

При группировке объектов недвижимости сверялись данные по количественным и качественным характеристикам объектов недвижимости.

Количество ОН, подлежащих ГКО, в разрезе МО/ГО на территории РК, представлены в таблице 2.5.1.

Таблица 2.5.1

Количество ОН, подлежащих ГКО, в разрезе МО/ГО на территории РК

№ п/п	Муниципальное образование	Коли-чество ОН	Здания	Помеще-ния	Сооруже-ния	ОНС	Машино-места
1	МО МР Прилузский	10399	5898	4119	270	112
2	МО МР Койгородский	4516	2320	2028	152	16
3	МО МР Сысольский	8100	4497	3315	197	91
4	МО МР Сыктывдинский	21479	13118	7165	781	415
5	МО ГО Сыктывкар	181934	28464	148780	4058	495	137
6	МО МР Корткеросский	11519	6829	4228	326	136
7	МО МР Усть-Куломский	11578	6342	4843	269	124
8	МО МР Усть-Вымский	22622	7874	13198	1468	82
9	МО МР Удорский	12330	4497	7368	445	20
10	МО МР Княжпогостский	17583	4487	12044	1010	42
11	МО МР Троицко-Печорский	9991	2877	6266	825	23
12	МО МР Печора	42122	9721	29852	2507	42
13	МО МР Усть-Цилемский	6213	4145	1826	152	90
14	МО МР Ижемский	7188	4157	2614	208	209
15	МО ГО Усинск	31211	4169	19944	6966	132
16	МО ГО Воркута	62087	4668	55979	1428	12
17	МО ГО Вуктыл	11217	1489	8594	1122	12
18	МО ГО Инта	27127	5728	20412	942	45
19	МО МР Сосногорск	35266	6887	25321	2982	76
20	МО ГО Ухта	86517	12898	68755	4654	210
21	Республика Коми	117	117
Итого по РК	621116	141065	446651	30879	2384	137

Определяющими при отнесении объекта недвижимости в группу/подгруппу зданий помещений, сооружений являются сведения ЕГРН, представленные в графе Перечня «Наименование», а у ОНС - «Назначение».

При невозможности отнесения ОН в конкретную функциональную подгруппу за отсутствием уточняющих сведений в наименовании о функциональном использовании, приняты в расчет сведения о ВРИ ЗУ, в пределах которых расположен ОКС.

При определении фактического вида использования приоритет отдавался информации, содержащейся в Перечне объектов недвижимости на 01.01.2023, в случае наличия дополнительной информации по объекту, противоречащей данным Перечня объектов недвижимости на 01.01.2023, фактический вид использования определяется Исполнителем в ходе индивидуального разбора объекта с учетом всей имеющейся собранной и обработанной информации, необходимой для определения кадастровой стоимости согласно ст. 12 Закона о государственной кадастровой оценке.

В случае невозможности однозначного отнесения объектов оценки в ту или иную группу (подгруппу), группировка объектов осуществлялась на основе допущения о том, что группируемый объект может быть аналогичен ближайшему объекту в окружающей застройке.

Объекты, у которых отсутствовала необходимая для группировки информация и какие-либо дополнительные сведения, относились в группу 0907 (Прочие объекты и объекты вспомогательного назначения, отнесение которых к другим группам невозможно).

Подгруппы 0805 и 1000_0805 были сформированы согласно предоставленным сведениям по запросу в ОМСУ, а также сведениям, предоставленным по перечню объектов культурного наследия федерального и регионального значения, размещенного на сайте Управления Республики Коми по охране объектов культурного наследия.

Здания МКД с переменной этажностью отнесены к соответствующей функциональной подгруппе с учетом максимального количества этажей в данном здании.

Помещения с назначением «нежилое» отнесены в подгруппы 0100, 0200 и 0201, с учетом информации сведений ФИАС о структуре адреса указанного до квартиры, а также наличия сведений в наименовании о принадлежности данных помещений к жилым помещениям или квартирам.

Помещения, у которых в сведениях ЕГРН отсутствуют сведения о родительском объекте, определены в соответствующие функциональные подгруппы согласно анализу местоположения адресного плана и картографических данных.

Таблица 2.5.2

Группировка ОН по функциональным группа на территории РК

Группа	Наименование функциональной группы	Количество ОН, подлежащих ГКО
Группа 1	Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки)	263949
Группа 2	Дома малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки - индивидуальные, малоэтажные блокированные (таунхаусы)	197069
Группа 3	Объекты, предназначенные для хранения транспорта	59864
Группа 4	Объекты коммерческого назначения, предназначенные для оказания услуг населению, включая многофункционального назначения	11636
Группа 5	Объекты временного проживания, включая объекты рекреационно-оздоровительного значения	22483
Группа 6	Административные и бытовые объекты	3324
Группа 7	Объекты производственного назначения, за исключением передаточных устройств и сооружений	17745
Группа 8	Учебные, спортивные объекты, объекты культуры и искусства, культовые объекты, музеи, лечебно-оздоровительные и общественного назначения объекты	9951
Группа 9	Прочие объекты	4332
Группа 10	Сооружения	30763

При формировании группировки объекты оценки были отнесены к функциональным группам, указанным в Приложении № 2 к МУ, в следующем порядке.

Группа 1. Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки).

К данной группе отнесены объекты недвижимости средне- и многоэтажной жилой застройки. А именно среднеэтажные многоквартирные жилые дома (здания 5-8 этажей), многоэтажные многоквартирные жилые дома (9 этажей и более), а также жилые и не жилые помещения, расположенные в многоквартирных жилых домах и включает в себя подгруппы: 0100, 0111.

Подгруппа 0100. Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки).

В подгруппу входят объекты недвижимости многоквартирной жилой застройки, предназначенные для постоянного проживания. К ним относятся – здания с количеством этажей от 5 и выше и количеством жилых помещений не менее 4, с наименованием, такие как, многоквартирный дом, многоквартирный жилой дом со встроено-пристроенными помещениями и назначением многоквартирный дом.

Объекты недвижимости, в сведениях о наименовании и назначении которых, отсутствует информация о принадлежности объектов к многоквартирной жилой застройке, отнесены в данную функциональную подгруппу, на основании сведений, предоставленных от ОМСУ об уточнении наименования, назначения, функционального использования объектов недвижимости (под многоэтажную жилую застройку), наличия жилых помещений не менее 4, а также сведений картографического материала, адресного плана и информации, полученной из публичных источников сети «Интернет».

Помещения - квартиры, расположенные в многоквартирных жилых домах (средне и многоэтажной застройки), отнесены в подгруппу 0100 согласно сведениям ЕГРН о родительском объекте, отнесенном в соответствующую функциональную подгруппу.

Объекты незавершенного строительства сгруппированы согласно сведениям ЕГРН о назначении объекта недвижимости, например, многоквартирный дом, 7-9 этажный жилой дом №18 в IV микрорайоне г. Ухты с встроенными помещениями и ПРУ, четвертая очередь 182 квартирного жилого дома Лит. А, при учтенных сведения о количестве этажей здания.

Все жилые помещения с наименованием - квартира, независимо от установленной функциональной подгруппы жилого здания, отнесены к подгруппе многоквартирной жилой застройки, в соответствии с установленной этажностью здания. В данную подгруппу также входят помещения - комнаты, в сведения ЕГРН, которых есть информация о кадастровом номере квартиры, в пределах которой она расположена.

Помещения без родительского объекта, были отнесены в данную подгруппу на основании анализа адресного плана и картографических данных.

Подгруппа 0111. Жилые помещения в административных зданиях (многоэтажной застройки).

К подгруппе 0111 отнесены объекты недвижимости с видом - жилые помещения с наименованием квартира, комната, пожарное депо (жилая часть), жилое помещение и т.д., расположенные в административных зданиях.

Группа 2. Дома малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки - индивидуальные, малоэтажные блокированные (таунхаусы).

Данная группа включает в себя объекты малоэтажной многоквартирной жилой застройки, блокированные дома, садовые дома и вспомогательные строения, здания жилых кордонов, дома индивидуальной жилой застройки, а также помещения, расположенные в выше перечисленных жилых домах и помещения, расположенные в пределах административных здания, с этажностью не выше 4 этажей, а именно подгруппы 0200, 0201, 0202, 0206, 0207, 0211.

Подгруппа 0200. Дома малоэтажной многоквартирной жилой застройки.

В подгруппу входят объекты недвижимости многоквартирной жилой застройки, предназначенные для постоянного проживания. К ним относятся – здания с количеством этажей до 4 включительно и количеством жилых помещений не менее 4, с наименованием, такие как, многоквартирный дом, Многоквартирный жилой дом на 18 квартир и назначением многоквартирный дом.

Объекты недвижимости, в сведениях о наименовании и назначении которых, отсутствует информация о принадлежности объектов к многоквартирной жилой застройке, такие как, здание, игровой клуб, сплавконтора, административное здание, нежилой дом, здание (строение) отнесены в данную функциональную подгруппу, на основании сведений, предоставленных от ОМСУ об уточнении наименования, назначения, функционального использования объектов недвижимости (под малоэтажную жилую застройку), наличия жилых помещений не менее 4, а также анализа данных картографического материала, адресного плана и информации, полученной из публичных источников сети «Интернет».

Помещения - квартиры, расположенные в многоквартирных жилых домах (малоэтажной застройки), отнесены в подгруппу 0200 согласно сведениям ЕГРН о родительском объекте, отнесенном в соответствующую функциональную подгруппу.

Объекты незавершенного строительства сгруппированы согласно сведениям ЕГРН о назначении объекта недвижимости, например, многоквартирный дом, многоквартирный жилой дом, многоквартирный жилой дом на 18 квартир, при учтенных сведения о количестве этажей здания.

Все жилые помещения с наименованием - квартира, независимо от установленной функциональной подгруппы жилого здания, отнесены к подгруппе многоквартирной жилой застройки, в соответствии с установленной этажностью здания, сюда также входят помещения - комнаты, в сведения ЕГРН, которых есть информация о кадастровом номере квартиры, в пределах которой она расположена.

Помещения без родительского объекта, были отнесены в данную подгруппу на основании анализа адресного плана и картографических данных.

Подгруппа 0201. Дома жилые блокированной застройки (таунхаусы).

Подгруппа 0201 включает в себя здания жилой малоэтажной многоквартирной и блокированной застройки, этажность которой составляет не выше 3 этажей, а также расположенных в нем жилых помещений количеством не более 4, при этом, каждое жилое помещение имеет отдельный вход и придомовую территорию.

Сюда отнесены объекты недвижимости с назначением жилое и наименованием, такие как жилой дом, индивидуальный жилой дом, многоквартирный жилой дом, блок в блокированном жилом доме, а также дома с назначение многоквартирный дом, наименованием, такие как, многоквартирный жилой дом, двухквартирный жилой дом, 3-х квартирный жилой дом и т. д.

Если согласно сведениям ЕГРН в жилом здании с наименование индивидуальный жилой дом, жилой дом, жилой дом и земельный участок расположена одна квартира, то такие дома также отнесены в подгруппу блокированной застройки.

Нежилые дома отнесены в данную подгруппу, согласно предоставленным сведениям от ОМСУ и ОУТД г. Сыктывкара ГБУ РК РУТИКО об уточненном наименовании и функциональном использовании под блокированную жилую застройку, а также принимались во внимание сведения о земельных участках согласно установленному ВРИ «блокированная жилая застройка», в пределах которого расположено здание.

Допускаются здания с этажностью выше 3 этажей, а также количеством квартир более 4, при наличии наименования блокированный жилой дом, жилой дом блокированной застройки, Блок в блокированном жилом доме и т. д.

Здания с назначением жилое и наименование коттедж отнесены в данную подгруппу согласно установленному виду разрешенного использования земельного участка, в пределах которого расположено здание, а также согласно уточняющим сведениям при использовании картографических материалов и адресных планов в сети Интернет.

Здания с назначением жилое и нежилое, установленным наименование здание кордона, кордон 2-х квартирный, здание кордона, а также расположенные в вышеперечисленных зданиях жилые помещения – квартиры, отнесены в группу 0201, так как функциональное использование этих объектов недвижимости приравнивается к блокированной жилой застройке.

Помещения без родительского объекта, были отнесены в данную подгруппу на основании анализа адресного плана и картографических данных.

Подгруппа 0202. Дома индивидуальные.

В данную подгруппу отнесены объекты недвижимости – здания и объекты незавершенного строительства, с назначением – жилое, наименованием жилой дом, индивидуальный жилой дом, объект индивидуального жилищного строительства и т. д.

Если в сведениях ЕГРН у жилого дома отсутствуют данные о наименовании, тогда такие объекты недвижимости относятся к функциональной подгруппе на основании предоставленных сведений ОМСУ и ОУТД г. Сыктывкара ГБУ РК РУТИКО по запросам на уточнение характеристик ОКС, а также учитывались сведения об установленном ВРИ ЗУ, в пределах которого расположено здание.

Подгруппа 0206. Садовые дома.

Подгруппа 0206 включает в себя объекты недвижимости – здания, помещения и объекты незавершенного строительства, предполагающие ведение дачного и садоводческого хозяйства.

Сюда отнесли дания с назначением жилое, нежилое и жилое строение и наименованием, садовый дом, садовый домик, жилое строение без права регистрации проживания, расположенное на садовом земельном участке.

Объекты недвижимости с назначением жилое, нежилое и наименованием дом, индивидуальный жилой дом, отнесены к данной подгруппе на основании учтенных сведений об установленном ВРИ ЗУ, в пределах которого расположено здание, а также наличие наименования садоводческого товарищества в описании местоположения объекта недвижимости.

Помещения с наименованием садовый дом, дачный дом, а также жилые помещения, в которых есть сведения о родительском объекте, относящегося в 0206 функциональной подгруппе, были отнесены в подгруппу садовые дома.

Подгруппа 0207. Туалеты, летние душевые.

Объекты недвижимости с видом – здание, назначением - нежилое, объединены в группу 0207 в соответствии с установленным наименованием, таких как, туалет, туалетная комната, хозпостройки (баня, туалет), строения на садовом участке (сараи 2 шт., туалет) и т.д., подразумевающие функциональное использование объектов недвижимости как вспомогательных построек на землях для дачного, садоводческого хозяйства, а также на земельных участках, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства.

Подгруппа 0211. Жилые помещения в административных зданиях (малоэтажной застройки).

К подгруппе 0211 отнесены объекты недвижимости с видом - здание, с наименованием жилое помещение, квартира №6, квартира №3, квартира №9, а также жилое помещение с наименованием часть административного здания - жилые помещения №№30-37, 60-79 (1 этаж) и №№45-66 (2 этаж), расположенное в административном здании.

Группа 3. Объекты, предназначенные для хранения транспорта.

В данную группу определены объекты недвижимости, которые по функциональному назначению предназначены для хранения автотранспорта и включает в себя подгруппы 0300, 0301_1, 0301_2, 0302, 0303, 0303_1, 0303_2, 0304, 0305, 0306, 0307_1, 0307_2, 0311.

Подгруппа 0300. Объекты, предназначенные для хранения транспорта.

В данную группу вошли объекты недвижимости – здания, помещения, а также объекты незавершенного строительства, предназначенные для хранения автотранспорта, отраслевая специфика которых не определена, а именно объекты недвижимости с наименованием, таким как, гараж, гараж на 5 машин, теплая автостоянка на 15 автомашин, крытая стоянка на 1 бокс и т.д.

Подгруппа 0301_1. Открытые автостоянки.

В данную группу вошли объекты недвижимости - сооружения, используемые для размещения открытых площадок, предназначенных для хранения автотранспорта, а именно, такие как, открытая стоянка спецтехники, открытая стоянка гаража, открытая охраняемая автостоянка, гостевая автостоянка по ул. Петрозаводская г. Сыктывкар Республики Коми (I очередь) и т.д.

Подгруппа 0301_2. Крытые автостоянки.

В данную группу отнесен объекты недвижимости – здания, сооружения и объекты незавершенного строительства, с наименование Крытая автостоянка сочетающий в себе открытую автостоянку и сооружение в виде навеса.

Подгруппа 0302. Гаражи индивидуальные, отдельно стоящие.

В функциональную подгруппу отнесены объекты недвижимости гаражного назначения, используемые как отдельно стоящие здания и предназначенные для хранения личного автотранспорта граждан, преимущественно расположенные на частных земельных участках для ведения личного подсобного хозяйства или индивидуального жилищного строительства, либо на небольшом участке, находящимся не далеко от дома.

Кроме того, гаражи в гаражных кооперативах, стоящие на учете в качестве индивидуальных зданий, с классом конструктивной системы КС-6 и КС-7, отнесены к функциональной подгруппе 0302.

Подгруппа 0303. Гаражные кооперативы (сблокированные индивидуальные гаражи).

В данную группу входят объекты недвижимости - здания, помещения и объекты незавершенного строительства, которые предназначены для использования, как отдельно стоящих и сблокированных гаражей, с целью хранения личного автотранспорта граждан, имеющих общую внутриплощадочную транспортную и инженерную инфраструктуру (дороги, электрификацию и пр.), с возможностью размещения автомобильных, а именно объекты с наименование, гараж (здание ГСК), Гараж №4 в ряду №4, Комплекс индивидуальных гаражей, объект недвижимости признан самостоятельным зданием с назначением "гараж" в силу части 1 статьи 18 Федерального закона от 05.04.2021 № 79-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", гараж №30 и т. д.

Каждый гаражный объект в отдельности, может иметь различную этажность.

К данной подгруппе также отнесены помещения – гаражи, расположенные в МКД на 1-х и цокольных этажах.

Кроме того, гаражи в гаражных кооперативах, стоящие на учете в качестве индивидуальных зданий, с классом конструктивной системы КС-1 и КС-3, отнесены к функциональной подгруппе 0303.

Подгруппа 0303_1. Многоуровневые ГСК.

В данную группу входят объекты недвижимости – здания и помещения, расположенные в них, которые предназначенные для использования, как отдельно стоящих и сблокированных гаражей многоуровневых гаражных кооперативов, с целью хранения личного автотранспорта граждан, имеющих общую внутриплощадочную транспортную и инженерную инфраструктуру (дороги, электрификацию и пр.), с возможностью размещения автомобильных моек, а именно объекты с наименование ГСК Метеор-3, гаражный комплекс на 72 автомашины, гараж-стоянка и т .д.

Подгруппа 0303_2. Подземные ГСК.

В данную группу входят объекты недвижимости – здания и помещения, расположенные в них, которые предназначенные для использования, как отдельно стоящих и сблокированных гаражей многоуровневых гаражных кооперативов, расположенных под землей, с целью хранения личного автотранспорта граждан, имеющих общую внутриплощадочную транспортную и инженерную инфраструктуру (дороги, электрификацию и пр.), с возможностью размещения автомобильных моек, а именно объекты с наименование, подземные гаражи, здание полуподземного гаража-стоянки, подземный комплекс автостоянок для легковых автомобилей с автомойкой и техническим обслуживанием и т .д.

Подгруппа 0304. Паркинги.

Данная группа включает в себя здания, используемые в качестве отдельно стоящих или пристроенных, а также подземных паркингов, независимо от этажности и количества парковочных мест, предназначенных для хранения автотранспорта. Сюда входят объекты с наименованием, такие как, подземная автостоянка, пристроенная подземная автостоянка к блоку №1 жилого комплекса, подземный паркинг и т. д. Кроме того, к данной подгруппе отнесены помещения и машино-места, которые расположены в подземных этажах МКД и встроено-пристроенных паркингах МКД с такими наименованиями как машино-место, стояночное место в осях: 1-2: А-Г; 2-3: А-Б и т.д.

Помещения, у которых в наименовании указано гараж, гаражный бокс, гараж стоянка, автостоянка и т.д, были определены в данную группу, на основании сведений картографического материала, адресного плана и информации, полученной из публичных источников сети «Интернет».

Подгруппа 0305. Гаражи производственные, ведомственные для легковых автомобилей.

В данную функциональную группу отнесены объекты недвижимости – здания, помещения, объекты незавершенного строительства, предназначенные для хранения производственных и служебных легковых автомобилей, с уточнением сведений об установленном ВРИ ЗУ, такие как, стоянка для легковых автомашин, гараж под легковые автомашины г. Вуктыл №3, гаражи для легкового автотранспорта с проходной и т.д.

Объекты недвижимости, по которым не указан вид транспорта, для хранения которого предназначен ОКС, принималось допущение о том, что минимальная площадь объекта недвижимости, предназначенного для хранения грузового автомобиля и автобусов, составила 38,5 кв. м. Исходя из этого, функциональная подгруппа объектов недвижимости, у которых удалось установить принадлежность к производству или служебному назначению, определялась в соответствии с критериями по установленной площади, где площадь хранения одной единицы автотранспорта составляет не более 38,5 кв. м.

Если в наименовании объекта указано количество автомобилей, для размещения которых предназначено здание, то его площадь разделена на количество этажей и количество указанных машино-мест. Данное значение проверялось на удовлетворение минимальным параметрам размещения грузового автомобиля.

В случае, если количество единиц автотранспорта не указано в наименовании ОКС, тогда его площадь по умолчанию принималась для расчета хранения одной единицы автотранспорта.

Подгруппа 0306. Гаражи производственные, ведомственные для грузовых автомобилей и автобусов.

В данную функциональную группу отнесены объекты недвижимости – здания, помещения, сооружения, объекты незавершенного строительства, предназначенные для хранения производственных, служебных грузовых автомобилей и автобусов, с уточнением сведений об установленном ВРИ ЗУ, такие как, гаражи грузовых автомобилей, закрытая стоянка грузового автотранспорта, часть здания - блок гаражей и производственных помещений РМЦ (номер помещения на поэтажном плане 25) и т. д.

Объекты недвижимости, по которым не указан вид транспорта, для хранения которого предназначен ОКС, принималось допущение о том, что минимальная площадь объекта недвижимости, предназначенного для хранения грузового автомобиля и автобусов, составила 38,5 кв. м. Исходя из этого, функциональная подгруппа объектов недвижимости, у которых удалось установить принадлежность к производству или служебному назначению, определялась в соответствии с критериями по установленной площади, где площадь хранения одной единицы автотранспорта составляет более 38,5 кв. м.

Если в наименовании объекта указано количество автомобилей, для размещения которых предназначено здание, то его площадь разделена на количество этажей и количество указанных машино-мест. Данное значение проверялось на удовлетворение минимальным параметрам размещения грузового автомобиля.

В случае, если количество единиц автотранспорта не указано в наименовании ОКС, тогда его площадь по умолчанию принималась для расчета хранения одной единицы автотранспорта.

Подгруппа 0307_1. Депо пожарных машин.

В данную функциональную группу отнесены объекты недвижимости – здания, помещения, сооружения, объекты незавершенного строительства, предназначенные для хранения пожарных машин, кроме того, в данную подгруппу отнесены такие объекты как, здание пожарно-химической станции, пожарно - химическая станция, административно-бытовой корпус и здание пожарного депо ПЧ-81, пожарный пост, здание теплого гаража для пожарной техники, здание пожарного поста кирпичное и т. д.

Для уточнения местоположения и наименования объектов недвижимости использовались ответы от ОМСУ и ОУТД г. Сыктывкара ГБУ РК РУТИКО, а также сведения картографического материала, адресного плана и информация, полученная из публичных источников сети «Интернет».

Подгруппа 0307_2. Гаражи для спецтехники.

В данную функциональную группу отнесены объекты недвижимости – здания, помещения, сооружения, объекты незавершенного строительства, предназначенные для хранения специализированной техники, в том числе тракторов и сельскохозяйственной техники, такие как, стоянка тяжелой техники, тракторный бокс, теплый склад для оборудования (гараж), гараж для стоянки с/х техники на 30 единиц и т. д.

Кроме того, в данную подгруппу были отнесены ОН с наименованием, гараж тампонажного цеха, гараж прицепного хозяйства, гараж на 5 автомашин РСУ и боксы ССТ и т. д, на основании уточняющих сведений, полученных из публичных источников сети «Интернет».

Объекты недвижимости с наименование гараж, помещение, гаражные боксы, отнесены согласно сведения ЕГРН о наличии родительского объекта, отнесённого к соответствующей подгруппе, уточняющих ответов от ОМСУ и ОУТД г. Сыктывкара ГБУ РК РУТИКО, а также на основании сведений картографического материала, адресного плана и информации, полученной из публичных источников сети «Интернет».

Подгруппа 0311. Открытые стоянки воздушного автотранспорта.

В данную группу отнесены объекты недвижимости – сооружения, которые используются для размещения стоянок воздушного автотранспорта, такие как, места стоянок ТУ-134 и стоянка авиационной техники.

Группа 4. Объекты коммерческого назначения, предназначенные для оказания услуг населению, включая многофункционального назначения.

В данную группу определены объекты недвижимости, которые по функциональному назначению предназначены для коммерческого и многофункционального использования, с целью оказания услуг населению и включает в себя подгруппы 0400, 0401, 0401_2, 0402, 0402_2, 0403,0403_2, 0403_3, 0404, 0405, 0405_2, 0406, 0707, 0408, 0409, 0410, 0410_2, 0411, 0411_2.

Подгруппа 0400. Объекты коммерческого назначения, предназначенные для оказания услуг населению, включая многофункционального назначения.

В подгруппу объекты коммерческого назначения, вошли здания, помещения, расположенные в них и объекты незавершенного строительства, которые в соответствии с установленным наименованием и сведениями ЕГРН о ЗУ невозможно определить в конкретную функциональную подгруппу группы объектов коммерческого назначения. Для уточнения сведения объекта недвижимости и его местоположения использовались данные картографического материала, сведения адресного плана и информации, полученной из публичных источников сети «Интернет». Это такие объекты недвижимости с наименованием, нежилое здание, административное здание, сервис-центр, административно-бытовой корпус, пункт приема по оказанию услуг населению, пункт приема стеклотары и т. д.

Подгруппа 0401. Магазины до 250 кв. м, за исключением киосков, павильонов, ларьков.

В данную функциональную подгруппу отнесены объекты недвижимости – здания, помещения, сооружения, а также объекты незавершённого строительства, которые предназначены для продажи товаров, с торговой площадью до 250 кв. м., это такие объекты как, здание магазина, магазин, здание продовольственного магазина модульной конструкции, продовольственный магазин и т. д.

Объекты недвижимости, у которых в наименовании отсутствуют уточняющие сведения о принадлежности к сфере торговли, были определены в данную подгруппу согласно предоставленной информации от ОМСУ и ОУТД г. Сыктывкара ГБУ РК РУТИКО, а также на основании сведений картографического материала, адресного плана и информации, полученной из публичных источников сети «Интернет». Кроме того, принималась во внимание информация о родительском объекте, определённом в соответствующую функциональную подгруппу, если это объект недвижимости – помещение, а также сведения ЕГРН о наличии ЗУ с установленным ВРИ под магазин – если этот объект здание, сооружение или объект незавершенного строительства.

Подгруппа 0401_2. Аптеки до 250 кв. м.

В данную функциональную подгруппу отнесены объекты недвижимости – здания, помещения, которые предназначены для изготовления, фасовки, анализа и реализации лекарственных средств, с площадью до 250 кв. м., такие как, аптека, аптечный пункт, здание аптеки готовых лекарственных форм, Бюджетно-страховая аптека № 17, нежилые помещения аптеки № 115 и т.д.

Объекты недвижимости Н, у которых в наименовании отсутствуют уточняющие сведения о принадлежности к аптеке, были определены в данную подгруппу согласно предоставленной информации от ОМСУ и ОУТД г. Сыктывкара ГБУ РК РУТИКО, а также на основании сведений картографического материала, адресного плана и информации, полученной из публичных источников сети «Интернет». Кроме того, принималась во внимание информация о родительском объекте, определённом в соответствующую функциональную подгруппу, если это объект недвижимости – помещение.

Подгруппа 0402. Магазины 250 и более кв. м.

В данную функциональную подгруппу отнесены объекты недвижимости – здания, помещения, а также объекты незавершённого строительства, которые предназначены для продажи товаров, с торговой площадью 250 и более кв. м., это такие объекты как, здание магазина, хозяйственный и книжный магазин, промтоварный магазин, Магазин "Олимп" в том числе подвальное помещение, универмаг и т. д.

Объекты недвижимости, у которых в наименовании отсутствуют уточняющие сведения о принадлежности к торговле, были определены в данную подгруппу согласно предоставленной информации от ОМСУ и ОУТД г. Сыктывкара ГБУ РК РУТИКО, а также на основании сведений картографического материала, адресного плана и информации, полученной из публичных источников сети «Интернет». Кроме того, принималась во внимание информация о родительском объекте, определённом в соответствующую функциональную подгруппу, если это объект недвижимости – помещение, а также сведения ЕГРН о наличии ЗУ с установленным ВРИ под магазин – если этот объект здание, сооружение или объект незавершенного строительства.

Подгруппа 0402_2. Аптеки 250 и более кв. м.

В данную функциональную подгруппу отнесены объекты недвижимости – здания, помещения, которые предназначены для изготовления, фасовки, анализа и реализации лекарственных средств, с площадью 250 и более кв. м., такие как, здание аптеки № 11, аптечный пункт, здание аптеки готовых лекарственных форм, Бюджетно-страховая бюджетно - страховая аптека №124, аптека и т.д.

Объекты недвижимости, у которых в наименовании отсутствуют уточняющие сведения о принадлежности к аптеке, были определены в данную подгруппу согласно предоставленной информации от ОМСУ и ОУТД г. Сыктывкара ГБУ РК РУТИКО, а также на основании сведений картографического материала, адресного плана и информации, полученной из публичных источников сети «Интернет». Кроме того, если это объект недвижимости является помещение, то принималась во внимание информация о родительском объекте, определённом в соответствующую функциональную подгруппу.

Подгруппа 0403. Прочие многофункциональные торгово-сервисные комплексы, торгово-административные объекты, торгово-развлекательные объекты, за исключением отдельно стоящих зданий концертных залов, спортивно-концертных комплексов, кинотеатров, комплексов аттракционов, торгово-складские объекты, торговые базы.

В данную подгруппу отнесены объекты недвижимости – здания и помещения, расположенные в них, которые предназначены для функционального использования под торгово-развлекательный центры с наличием в них кинотеатров, это такие как, общественно-зрелищный центр, торгово-развлекательный комплекс, развлекательный центр Томлун и т. д.

ОН с наименование цех №2 и торгово-офисное здание отнесены в данную подгруппу согласно уточненным сведениям картографического материала, адресного плана и информации, полученной из публичных источников сети «Интернет».

Подгруппа 0403_2. Прочие многофункциональные торгово - сервисные комплексы (5000 и более кв. м.).

В данную подгруппу отнесены объекты недвижимости – здания, помещения, расположенные в них, а также объекты незавершенного строительства, которые предназначены для функционального использования под торгово-сервисное обслуживание населения, с площадью свыше 5000 кв. м. Это такие ОН с наименованием как, многофункциональный комплекс, торговый комплекс Лента с автостоянкой, здание Дом быта, многоэтажное здание общественного назначения, блок обслуживания, торговый центр и т.д.

Подгруппа 0403_3. Прочие многофункциональные торгово-административные объекты.

В данную подгруппу отнесены объекты недвижимости – здания, расположенные в них помещения, а также объекты незавершенного строительства, предназначенные для функционального использование под торгово-административную деятельность, включая объекты офисного назначения, а также коммерческие объекты свободного назначения, это такие как административное здание, офис, офисное здание, универсальный блок, многофункциональный центр, офисный центр и т. д.

Помещения, у которых в сведениях ЕГРН, отсутствуют данные о родительском объекте, отнесены в данную группу согласно предоставленным сведениям от ОМСУ и ОУТД г. Сыктывкара ГБУ РК РУТИКО, а также сведениям картографического материала, адресного плана и информации, полученной из публичных источников сети «Интернет».

Подгруппа 0404. Рынки.

К данной функциональной подгруппе отнесены объекты недвижимости – здания, помещения, расположенные в них, а также сооружения, которые используются под рыночную торговлю товарами и услугами для населения, это такие как, торговый павильон Городской рынок, торговый комплекс Центральный рынок с автовокзалом, рынок непродовольственных товаров, торговый павильон (рынок), рынок строительных материалов по ул. Лесной, колхозный рынок и т.д. Кроме того, в данную группу отнесены помещения с наименованием часть навеса помещение №2, часть навеса помещение №3, часть навеса помещение №1, согласно уточненным сведениям картографического материала, адресного плана и информации, полученной из публичных источников сети «Интернет».

Подгруппа 0405. Торговые киоски, павильоны, ларьки.

Объекты недвижимости - здания, и расположенные в них помещения, отнесены к данной функциональной подгруппе на основании сведений ЕГРН о наименовании, уточняющих данных от ОМСУ и ОУТД г. Сыктывкара ГБУ РК РУТИКО о фактическом использовании ОН под павильоны, а также сведений картографического материала, адресного плана и информации из публичных источников сети «Интернет». К таким ОН относятся - торговый павильон, торговый павильон из быстромонтируемых конструкций, здание магазина-павильона №63, павильон и т. д.

Подгруппа 0405_2. Торговые киоски, ларьки.

Объекты недвижимости - здания, и расположенные в них помещения, отнесены к данной функциональной подгруппе на основании сведений ЕГРН о наименовании, уточняющих данных от ОМСУ и ОУТД г. Сыктывкара ГБУ РК РУТИКО о фактическом использовании объектов недвижимости под торговые киоски, ларьки, а также сведений картографического материала, адресного плана и информации из публичных источников сети «Интернет». К таким объектам недвижимости относятся - торговый киоск Север, блок-контейнер летней кассы, торговый модуль, киоск №2 и т.д.

Подгруппа 0406. Автозаправочные станции (АЗС), газонаполнительные станции, автогазозаправочные станции (АГЗС).

В данную группу отнесены объекты недвижимости – здания, сооружения и объекты незавершенного строительства, которые по функциональному использованию предназначены для размещения автозаправочных станции, газонаполнительных станции, автогазозаправочных станций. Первоочередно использовались сведения о наименовании, наличия сведений ЕГРН о ЗУ и его установленном ВРИ под объекты придорожного сервиса, а именно, под размещение автозаправочных станций (бензиновых, газовых), а также принимались ко внимаю данные о его местоположении, картографические материалы, сведения адресного плана и информация полученная из публичных источников «Интернет». Это такие объекты недвижимости, как, автозаправочная станция № 338, бензоколонка, здание АЗС (состоящее из помещений с 1 по 5 согласно плана БТИ), газообменный пункт, бензозаправка на Дежнево, заправка, здание операторной с топливными контейнерами, бетонированной площадкой и хозблоком, пункт заправки ГСМ, автозаправочная станция, мойка, стоянка и станция технического обслуживания для автомашин, автозаправочная станция блочного типа, площадка заправки транспортных средств с топливораздаточными колонками и т. д.

Подгруппа 0407. Автомойки.

В данную группу отнесены объекты недвижимости – здания, расположенные в них помещения, сооружения и объекты незавершенного строительства, которые по функциональному использованию предназначены для размещения автомоек, это такие объекты недвижимости как, автомоечный комплекс, закрытая мойка на 100 а/машин, здание мойки техники НПС Уса, летняя автомойка, модульная автомойка, модульная автомойка, площадка открытой мойки автомашин и т. д.

Подгруппа 0408. Автосалоны.

В данную группу отнесены объекты недвижимости – здания и расположенные в них помещения, которые по функциональному использованию предназначены для размещения автосалона, это такие объекты как, дилерский центр Форд, автосалон, ДЦ Овен-Авто, автосалон и д.р.

ОН с наименованием, автосалон по продаже и техническому обслуживанию автомобилей, станция техобслуживания автомашин и автосалон, отнесены к данной подгруппе согласно уточненных данным при использовании сведений картографического материала, адресного плана и информации, полученной из публичных источников сети «Интернет».

Подгруппа 0409. Рестораны.

В данную группу отнесены объекты недвижимости – здания и расположенные в них помещения, которые по функциональному использованию предназначены для размещения мест общественного питания, а именно – ресторана. Сюда вошли такие объекты как, Ресторан Чибью, Здание ресторана Эжва, Здание ресторана Полярный и т.д.

Подгруппа 0410. Кафе 750 кв. м (75 человек) и более.

В данную функциональную подгруппу отнесены объекты недвижимости – здания и помещения, используемые в целях устройства мест общественного питания и предназначенные для размещения дискотек, танцевальных площадок, ночных клубов. В группу вошли объекты с наименованием такие как, ночной клуб Черная луна, кафе Белые Ночи, бар Тиктоник и т. д. Кроме того, в данную подгруппу вошли объекты с наименованием нежилое здание, здание комбината питания, бизнес-зал с предприятием общественного питания, торгово-развлекательный комплекс согласно уточненным сведениям о фактическом использовании объектов недвижимости от ОМСУ и ОУТД г. Сыктывкара ГБУ РК РУТИКО.

Подгруппа 0410_2. Столовые 750 кв. м (75 человек) и более, производственные столовые, столовые, кухни, кухни - столовые 750 кв. м (75 человек) и более.

В данную функциональную подгруппу отнесены объекты недвижимости – здания и помещения, используемые в целях устройства мест общественного питания, а именно столовые, площадью 750 кв. м. и более. В группу вошли объекты с наименованием, такие как, здание столовой, столовая №6, здание офицерской столовой и т.д.

Подгруппа 0411. Кафе до 750 кв. м (75 человек), кафетерии.

В данную функциональную подгруппу отнесены объекты недвижимости – здания, помещения и объекты незавершенного строительства, используемые в целях устройства мест общественного питания и предназначенные для размещения дискотек, танцевальных площадок, ночных клубов. В группу вошли объекты с наименованием такие как, кафе на 40 мест, здание пивного бара, здание шашлычной, база отдыха (Кафе на 40 мест) и т. д. Кроме того, в данную подгруппу вошли объекты с наименованием торговый центр, нежилое здание, котельная и т. д, согласно уточненным сведениям о фактическом использовании объектов недвижимости от ОМСУ и ОУТД г. Сыктывкара ГБУ РК РУТИКО и сведениям картографического материала, адресного плана и информации, полученной из публичных источников сети «Интернет».

Подгруппа 0411_2. Столовые до 750 кв. м (75 человек), кухни, кухни-столовые до 750 кв. м (75 человек).

В данную функциональную подгруппу отнесены объекты недвижимости – здания и помещения, используемые в целях устройства мест общественного питания, а именно столовые, площадью до 750 кв. м. и более. В группу вошли объекты с наименованием, такие как, столовая, столовая цеха, здание летней столовой. Кроме того, в данную группу вошли объекты недвижимости с наименованием пищеблок, кухня, котлопункт, пристройка к столовой, так как тоже являются местами общественного питания. Объекты недвижимости, у которых в сведениях ЕГРН о наименовании отсутствуют данные о принадлежности их к местам общественного питания, отнесены в функциональную подгруппу, по уточняющим сведениям, от ОМСУ, ОУТД г. Сыктывкара ГБУ РК РУТИКО, сведениям картографического материала, адресного плана и информации, полученной из публичных источников сети «Интернет».

Группа 5. Объекты временного проживания, включая объекты рекреационно-оздоровительного значения.

В данную группу отнесены объекты недвижимости – здания, помещения, сооружения и объекты незавершенного строительства, которые предназначены для размещения объектов временного проживания, включая, общежития квартирного типа, а также объекты рекреационно-оздоровительного значения. Сюда относятся такие подгруппы как, 0500, 0501, 0505, 0507_1_1, 0507_1_2, 0507_2_1, 0507_2_2, 0508, 0509, 0510, 0511, 0512, 0516.

Подгруппа 0500. Объекты временного проживания, включая объекты рекреационно-оздоровительного значения.

В подгруппу объекты коммерческого назначения, вошли здания и объекты незавершенного строительства, которые в соответствии с установленным наименованием и сведениями ЕГРН о ЗУ невозможно определить в конкретную функциональную подгруппу группы объектов временного проживания. Для уточнения сведения объекта недвижимости и его местоположения использовались данные картографического материала, сведения адресного плана и информации, полученной из публичных источников сети «Интернет». Это такие объекты недвижимости с наименованием как, здание, общественно-бытовой корпус, нежилое здание и т. д.

Подгруппа 0501. Гостиницы: класс 2* и ниже, ведомственные гостиницы, хостелы.

В данную подгруппу отнесены объекты недвижимости – здания и помещения, предназначенные для размещения временного жилья, с целью извлечения предпринимательской выгоды, а именно объекты недвижимости с наименованием - гостиница на 50 мест, гостиничный комплекс, здание собственной базы предприятия СОД лтд, гостиница сотрудников, гостиничные номера, гостиничный комплекс и т. д.

Кроме того, сюда отнесены здания в наименовании которых отсутствую сведения о принадлежности объекта недвижимости к гостиничному сервису, такие здания и помещения группировались согласно уточненной информации от ОМСУ, ОУТД г. Сыктывкара ГБУ РК РУТИКО, сведениям картографического материала, адресного плана и информации, полученной из публичных источников сети «Интернет».

Объекты недвижимости с таким наименованием как, бельевая, помещение приема пищи персонала и т.д, отнесены в данную группу, так как являются дополняющими объектами вспомогательного назначения для деятельности гостиничного бизнеса.

Подгруппа 0505. Гостиницы; объекты коттеджного типа.

В данную подгруппу отнесены объекты недвижимости – здания, являющиеся объектами для временного проживания, коттеджного типа. К ним относятся здания с наименованиями, коттедж №1, Гостиница коттеджного типа, Гостиничный комплекс коттеджного типа в п.г.т. Верхняя Максаковка г. Сыктывкара Республики Коми. Коттедж гостиничного типа №2, Гостевой домик и т. д.

Подгруппа 0507_1_1. Общежития (малоэтажные).

В данную подгруппу отнесены малоэтажные многоквартирные здания (до 4 этажей включительно), расположенные в них помещения и объекты незавершенного строительства, которые представляют собой места, для постоянного проживания и являются общежитиями квартирного типа, а помещения, расположенные в них - комнатами. Сюда относятся здания с такими наименованиями, как, здание общежития, общежитие, Общежитие со встроенными нежилыми помещениями и т. д.

Здания с наименованием жилой дом, здание, жилой дом и земельный участок и т. д., отнесены к данной функциональной подгруппе, согласно предоставленным сведениям об уточненном наименовании и фактическом использовании объектов недвижимости от ОМСУ и ОУТД г. Сыктывкара ГБУ РК РУТИКО, а также уточняющим сведениям, полученным из публичных источников сети «Интернет».

Помещения, у которых отсутствуют сведения в ЕГРН о родительском объекте, были сгруппированы на основании сведений ЕГРН о наименовании объектов недвижимости, а также уточняющих сведений картографического материала, адресного плана и информации, полученной из публичных источников сети «Интернет».

Подгруппа 0507_1_2. Общежития (многоэтажные).

В данную подгруппу отнесены многоэтажные многоквартирные здания (от 5 этажей и выше), расположенные в них помещения и объекты незавершенного строительства, которые представляют собой места, для постоянного проживания и являются общежитиями квартирного типа, а помещения, расположенные в них - комнатами. Сюда относятся здания с такими наименованиями, как, здание общежития, здание общежития на 360 мест, Жилой дом (общежитие) и т. д.

Здания с наименованием жилой дом, жилой дом государственного общественного жилищного фонда жилищно-строительных кооперативов, 40 квартирный жилой дом II очередь строительства I пусковой комплекс и т. д., отнесены к данному коду, согласно предоставленным сведениям об уточненном наименовании и фактическом использовании объектов недвижимости от ОМСУ и ОУТД г. Сыктывкара ГБУ РК РУТИКО, а также уточняющим сведениям, полученным из публичных источников сети «Интернет».

Помещения, у которых отсутствуют сведения в ЕГРН о родительском объекте, были сгруппированы на основании сведений ЕГРН о наименовании объектов недвижимости, а также уточняющих сведений картографического материала, адресного плана и информации, полученной из публичных источников сети «Интернет».

Подгруппа 0507_2_1. Общежития учебные, ведомственные (малоэтажные).

В данную подгруппу отнесены малоэтажные многоквартирные здания (до 4 этажей включительно), расположенные в них помещения и объекты незавершенного строительства, которые представляют собой места для временного проживания граждан, в период их работы, службы или обучения. Это здания с наименованием, такие как, общежитие банщиц, общежитие для обслуживающего персонала, кирпичное общежитие ЛТП-1 для спец. контингента, общежитие студентов и т.д.

В случае, если у объекта недвижимости в наименовании отсутствуют сведения о функциональном использовании под объекты временного проживания, например, жилой дом, жилой дом и участок и т.д., то такие объекты недвижимости были отнесены к данной функциональной подгруппе, согласно предоставленным сведениям об уточненном наименовании и фактическом использовании объектов недвижимости от ОМСУ и ОУТД г. Сыктывкара ГБУ РК РУТИКО, а также уточняющим сведениям, полученным из публичных источников сети «Интернет».

Подгруппа 0507_2_2. Общежития учебные, ведомственные (многоэтажные).

В данную подгруппу отнесены многоэтажные многоквартирные здания (от 5 этажей и выше) и расположенные в них, которые представляют собой места для временного проживания граждан, в период их работы, службы или обучения. Это здания с наименованием, такие как, Общежитие на 131 место - гостиница (литер 306), общежитие ГПТУ-15, Здание общежития ВЖК в г. Ухта и т.д.

В случае, если у объекта недвижимости в наименовании отсутствуют сведения о функциональном использовании под объекты временного проживания, например, здание, жилое и т.д., то такие объекты недвижимости были отнесены к данной функциональной подгруппе, согласно предоставленным сведениям об уточненном наименовании и фактическом использовании объектов недвижимости от ОМСУ и ОУТД г. Сыктывкара ГБУ РК РУТИКО, а также уточняющим сведениям, полученным из публичных источников сети «Интернет».

Подгруппа 0508. Пансионаты.

В данную погруппу отнесены объекты недвижимости - здания, гостиничного типа, предназначенные для размещения и временного проживания граждан с целью получения отдыха. К таким объектам отнесены здания с наименованием, например, здание дома отдыха кондукторского резерва (милиция), филиал дома официальных делегаций, здание дома отдыха локомотивных бригад, пансионат для граждан пожилого возраста (престарелых) и инвалидов и т. д.

Подгруппа 0509. Базы отдыха.

В данную подгруппу отнесены объекты недвижимости – здания и объекты незавершенного строительства, представляющие собой отдельное строение, либо их комплекс для размещения, организации питания, культурно-бытового обслуживания и отдыха населения. Сюда вошли объекты с таким наименование, как, дом рыбаков, гостевой дом, дом охотника база отдыха, здание туристической базы "Зыбкыланьёль и т.д.

Подгруппа 0510. Пионерские лагеря.

В данную подгруппу отнесены объекты недвижимости – здания и помещения, которые имеют непосредственное отношение, к размещению их на территории, предназначенной для проведения воспитательно-оздоровительных мероприятий детей школьного возраста, а именно для размещения пионерских лагерей. Сюда вошли такие объекты как, пионерский лагерь, спальный корпус № 8 детского оздоровительного лагеря «Мечта», домик сторожа детского оздоровительного лагеря «Мечта» и т. д. Кроме того, объекты недвижимости, с наименованием, такие как, дом поваров, павильон для игр, дом завхоза, дом сборно-щитовой, дом воспитателей и т. д., отнесены в данную функциональную подгруппу при уточнении картографических данных и местоположения.

Подгруппа 0511. Санатории.

В данную подгруппу отнесены объекты недвижимости – здания, гостиничного типа, и помещения, расположенные в них, предназначенные для размещения и временного проживания граждан с целью получения лечебно-профилактических услуг, кроме того сюда относятся, здания и помещения вспомогательного использования, которые служат для обеспечения функционирования санаторной деятельности. К таким объектам отнесены, здания с наименованием надкаптажное здание системы водолечения профилактория (литер 308), водолечебница, профилакторий, санаторий Крохаль, лечебно-профилактический санаторий и т.д.

Подгруппа 0512. Здания барачного типа, летние домики пансионатов и санаториев.

В данную подгруппу отнесены объекты недвижимости – здания, помещения, расположенные в них, сооружения и объекты незавершенного строительства, представляют из себя объекты временного жилья из быстровозводимых конструкций в условиях работы вахтовым методом, для коллективного проживания граждан. Это объекты с наименованием, такие как, обогревательный дом ДВ 56 А, переездная будка, дом КДМ вагонного типа, здание вахты, обогревательный домик ЖДТ, здание балок металлический, домик вахтера, бытовка, здание обслуживающего персонала полигона твердых промышленных и бытовых отходов КС-7 Сынинская, здание дома Геолог ОМТС, монтерский дом, павильон остановочный вахтового жилого комплекса промбазы КС-5 "Усинская", строения (лит.: Б, В, Г, З, К, Л, М, Н, О, П, Р, С, Т - бытовое помещение, 12 жилых домов) и т. д.

Подгруппа 0516. Спальные корпуса санаториев.

В данную подгруппу отнесены объекты недвижимости – здания, предназначенные для размещения спальных корпусов санаториев, например, спальный корпус, спальный корпус оздоровительного центра, здание - спальный корпус №3, спальный корпус №1и т.д.

Группа 6. Административные и бытовые объекты.

В данную группу отнесены здания, помещения, и объекты незавершенного строительства, которые включают в себя административные и бытовые объекты недвижимости, а именно группы: 0600, 0601, 0603, 0604, 0605, 0606, 0607, 0608.

Подгруппа 0600. Административные и бытовые объекты.

В данную подгруппу отнесены объекты недвижимости – здания, помещения и объекты незавершенного строительства, которые предназначенные для размещения административно – бытовых объектов, а также объектов с множественным функциональным назначением, функциональное использование которых точно не определено, такие как, вспомогательный блок, пристройка к узлу связи, административно-лабораторное здание, сбербанк, почтовое отделение, магазин и т. д.

ОН с наименованием нежилое помещение, здание, нежилое здание, часть здания УКК Лит. А, А1-I и т. д., отнесены к коду 0600 согласно предоставленной информации, об уточненном наименовании и фактическом использовании объектов недвижимости от ОМСУ и ОУТД г. Сыктывкара ГБУ РК РУТИКО, а также уточняющих сведений картографических данных, адресного плана и публичных источников сети «Интернет».

Подгруппа 0601. Банки.

В данную подгруппу отнесены объекты недвижимости – здания и помещения, расположенные в них, а также помещения без родительского объекта, которые, предназначенные для размещения финансовых учреждений, а именно отделений банков и расчетно-кассовых центров и страховых организаций.

Сюда отнесены ОН с наименованием, такие как, здание филиала 025 Сбербанка, здание Сбербанка, здание сберегательной кассы, Здание расчетно - кассового центра, административное здание РКЦ, офисное помещение ПАО «Сбербанк», часть нежилого строения. Страховой отдел в с. Усть-Цильма и т. д.

ОН с наименованием административное здание, здание пристройки, нежилое здание, здание управления и т. д., отнесены к коду 0601 согласно предоставленной информации, об уточненном наименовании и фактическом использовании объектов недвижимости от ОМСУ и ОУТД г. Сыктывкара ГБУ РК РУТИКО, а также уточняющих сведений картографических данных, адресного плана и публичных источников сети «Интернет».

Подгруппа 0603. Бытовые, административно-бытовые здания.

В данную подгруппу отнесены объекты недвижимости – здания, помещения и объекты незавершенного строительства, предназначенные для ведения управленческой деятельности, не связанной с государственным и муниципальным управлением и оказанием услуг, а также с целью обеспечения совершения сделок, не требующих передачи товара в момент их совершения между организациями. В данную группу отнесены объекты с наименованием, такие как, контора, контора лесничества, управление бригады, здание опытного участка, бытовое помещение ОМТС, административно-бытовое здание, леспромхоз, здание кордона (производственное), здание Бюро технической инвентаризации, пункт экологического контроля Ущелье, сектор исследования скважин и т. д.

Кроме того, в данную функциональную подгруппу отнесены объекты недвижимости, с наименованием, административное, объект индивидуального жилищного строительства, нежилые помещения №№ 1,2,5,6,7,8,9,10, Хозяйственно-бытовые помещения с надстройкой, часть административного здания, часть административного здания, помещение, нежилые помещения на 2 этаже производственного корпуса и нежилые помещения на 2 этаже административно-бытового корпуса согласно предоставленной информации, об уточненном наименовании и фактическом использовании объектов недвижимости от ОМСУ и ОУТД г. Сыктывкара ГБУ РК РУТИКО, а также уточняющих сведений картографических данных, адресного плана и публичных источников сети «Интернет».

Подгруппа 0604. Административные корпуса заводов.

В данную подгруппу отнесены объекты недвижимости – здания, и помещения, предназначенные для размещения органов управления в сфере производственной деятельности.

Сюда отнесены ОН с наименованием, такие как, заводоуправление, административное здание цеха ЖБИ, заводоуправление ВЗСМ, здание заводоуправления жилищно-коммунального хозяйства, здание управления Шахтомонтаж, помещения с 22 по 41 административного здания заводоуправления и т. д.

Подгруппа 0605. Лабораторные корпуса.

В данную подгруппу отнесены объекты недвижимости – здания, которые предназначены для проведения различных исследований в лабораторных условиях, в различных областях науки и техники. Это здания с наименованием, такие как, полевая исследовательская лаборатория, химлаборатория, лаборатория ГСМ, здание лабораторного корпуса №1, лаборатория изотопов с хранилищем изотопов, здание модульного лабораторного комплекса КЦ-1 КС-4 Воркутинская, лаборатория химико-аналитическая, товарная лаборатория, дорожно-строительная лаборатория, лабораторно-бытовой корпус, лабораторно-камеральный корпус и т. д.

Подгруппа 0606. Отделение полиции.

В данную подгруппу отнесены объекты недвижимости – здания, которые предназначены для размещения отделений и пунктов полиции, аварийно-спасательных и военизированных служб, а также стационарных постов ДПС, например, пост ГАИ, административное здание ГИБДД, оперотдел, здание милиции, дежурная часть, здание РОО, административное здание поселкового отделения милиции, отдел внутренних дел, ОМОН ЭКО ПРН, здание ОМВД ГИБДД, здание ВОХР, база газодымозащитной службы, станция ОСВОД, спасательная станция, здание стрелковой команды, здание ОВБ, 233 лётный отряд, здание спецназа, здание Интинской общественной организации Всероссийского Добровольного Пожарного Общества, база оперативно-боевой подготовки, здание аварийно-профилактической службы, штаб 8 ОГПС МЧС РФ РК, контора пожарной части и т. д.

Здания с наименованием административное здание, здание, нежилое здание, учебная башня, административное здание, здание, административно-бытовой корпус с гаражом, отнесены к данной функциональной подгруппе согласно предоставленной информации, об уточненном наименовании и фактическом использовании объектов недвижимости от ОМСУ и ОУТД г. Сыктывкара ГБУ РК РУТИКО, а также уточняющих сведений картографических данных, адресного плана и публичных источников сети «Интернет».

Подгруппа 0607. Контрольно-пропускные пункты, проходные 100 кв. м и более.

В данную подгруппу отнесены объекты недвижимости – здания и помещения, которые представляют из себя специально выделенное и оборудованное место для пропуска людей и автотранспорта, а также для охраны территории и объектов, на которой они расположены, площадью 100 кв. м. и более. В подгруппу отнесены объекты недвижимости с наименованием здание контрольно-пропускного пункта, пост ЭУ, КПП с классом, проходная-бытовые помещения, здание КПП, караульное помещение БПТОиК, домик охраны, отдел охраны, проходная, вахта-проходная на 2 прохода, контрольно-технический пункт и т. д.

Подгруппа 0608. Отделения связи, почта.

В данную подгруппу отнесены объекты недвижимости – здания, помещения, а также объекты незавершенного строительства, которые предназначены для размещения объектов почтовой связи, предоставляющие услуги по приёмки, сортировки, отправки, обработки и доставки почты.

Сюда отнесены ОН с наименованием, такие как, отделение почтовой связи, здание почты, часть здания – отделение почтовой связи, административное здание почтовой связи, здание ОПС (состоящее из помещений с 1 по 5 в соответствии с планом БТИ) и т. д.

ОН с наименованием, таким как, административное здание, нежилое здание, нежилое помещение и т.д., отнесены к данной функциональной подгруппе согласно предоставленной информации, об уточненном наименовании и фактическом использовании объектов недвижимости от ОМСУ и ОУТД г. Сыктывкара ГБУ РК РУТИКО, а также уточняющих сведений картографических данных, адресного плана и публичных источников сети «Интернет».

Группа 7. Объекты производственного назначения, за исключением передаточных устройств.

В данную группу отнесены здания, помещения, сооружения и объекты незавершенного строительства, которые включают в себя административные и бытовые объекты недвижимости, а именно группы: 0700, 0701, 0702, 0703, 0704, 0704_3, 0705, 0706, 0707, 0708, 0709, 0710, 0711, 0712, 0713, 0714, 0715, 0716, 0717, 0719, 0721, 0722, 0723, 0724, 0725, 0727, 0728, 0730, 0732.

Подгруппа 0700. Объекты производственного назначения, за исключением передаточных устройств и сооружений.

В данную подгруппу отнесены объекты недвижимости – здания, помещения, сооружения и объекты незавершенного строительства, которые предназначенные для функционирования в сфере материального производства, в различных отраслях промышленности и хозяйства, без уточнения конкретной отрасли производства, с учетом установленного ВРИ ЗУ под производственную деятельность. Кроме того, сюда вошли объекты вспомогательного использования, которые необходимы для функционирования производственной деятельности и также не определены к конкретной подгруппе объектов производственного назначения.

А именно, сюда вошли ОН с наименованием, такие как, здание РПБ, коммунальное обслуживание (код 3.1), часть здания бытовых хозпомещений Лит. А1; А2; А3; А4-II; А5, хозяйственное строение, Сызранское здание, Чешский комплекс, пристройка к котельной с тремя котлами КВГМ-11-63-150 и т. д.

Подгруппа 0701. Производственные, производственно-складские и административно-производственные здания площадью до 100 кв. м.

В данную подгруппу отнесены объекты недвижимости – здания, помещения, сооружения и объекты незавершенного строительства, которые предназначенные для размещения в них объектов производственной деятельности, а также объектов производственно-складского назначения, площадью до 100 кв. м. К данной подгруппе отнесены объекты недвижимости с наименованием, такие как, пост газовой резки, здание для блока электропневмоприводов пункта технического обслуживания, Здание маслоаппаратной, здание щитовой аэротенок, здание весовой, блок-контейнер МТУ, здание мазутного хозяйства, металлический копер вентиляционного ствола, дымососная, пилорама, станция 1-го подъема, техническое здание РТС, производственное здание, грибосушка, мини-пекарня, квашпункт, плотницкий цех, узел подачи биотоплива со склада (Этап. Зона дробления, хранения и транспортировки коры) и т. д.

Кроме того, объекты недвижимости с наименованием, такие как, объект, бытовое здание, нежилое здание и т. д., отнесены в данную подгруппу с учетом установленного ВРИ ЗУ под производственную деятельность, а также уточненных сведений картографических данных, адресного плана, публичных источников сети «Интернет», а также предоставленной информации, об уточненном наименовании и фактическом использовании объектов недвижимости от ОМСУ и ОУТД г. Сыктывкара ГБУ РК РУТИКО.

Подгруппа 0702. Диспетчерские, аппаратные (кроме диспетчерских на транспорте).

В данную подгруппу отнесены объекты недвижимости – здания, помещения, сооружения и объекты незавершенного строительства, которые используются как диспетчерские или аппаратные, которые предназначены для контроля и управления объектами или обслуживающим персоналом. Сюда отнесены объекты недвижимости с наименованием, такие как, Стрелочный пост №1, дежурный пост, стрелочная будка, пост ПОНАБ, контейнер-аппаратная, будка весовщика, операторная, здание диспетчерской УЖД, помещение операторной, часть дожимной насосной станции 4 (ДНС-4) – операторная и т. д.

Подгруппа 0703. Контрольно-пропускные пункты, проходные менее 100 кв. м.

В данную подгруппу отнесены объекты недвижимости – здания и помещения, сооружения и объекты незавершенного строительства, которые представляют из себя специально выделенное и оборудованное место для пропуска людей и автотранспорта, а также для охраны территории и объектов, на которой они расположены, площадью менее 100 кв. м. В подгруппу отнесены объекты недвижимости с наименованием сторожка, здание КПП прирельсового склада ГСМ, сторожка с контрольно-пропускным пунктом, вахта проходная, здание охраны, пост охраны, КПП НШ-2-ОПУ-3, бакинская будка и т.д.

Подгруппа 0704. Производственные, производственно-складские и производственно-административные здания площадью 100 и более кв. м.

В данную подгруппу отнесены объекты недвижимости – здания, помещения, сооружения и объекты незавершенного строительства, которые предназначенные для размещения в них объектов производственной деятельности, а также объектов производственно-складского назначения, площадью 100 и более кв. м. К данной подгруппе отнесены объекты недвижимости с наименованием, такие как, кузница, сепараторное отделение, здание редуцирования пара, Коми, пилорама по адресу: Республика Коми, Сыктывдинский район, с. Выльгорт, раздаточная смазки территории склада топлива, здание цеха по раскрою железа, производственная база, здание сплавучастка, лесоцех, цех деревообработки, здание токарного цеха, здание плиточного цеха, цех по переработке молока и т. д.

Кроме того, объекты недвижимости с наименованием, такие как, нежилое здание, административно-бытовой корпус, здание бытовых помещений Лит. Б и т. д., отнесены в данную подгруппу с учетом установленного ВРИ ЗУ под производственную деятельность, а также уточненных сведений картографических данных, адресного плана, публичных источников сети «Интернет», а также предоставленной информации, об уточненном наименовании и фактическом использовании объектов недвижимости от ОМСУ и ОУТД г. Сыктывкара ГБУ РК РУТИКО.

Подгруппа 0704_3. Здания подъемных машин.

В данную подгруппу отнесены объекты недвижимости – здания и помещения, расположенные в них, которые предназначены для размещения в них установки шахтных подъёмных машин, а именно, здание подъемной машины наклонного ствола, здание подъемной машины, здание подъемной машины клетьевого ствола и т. д.

Подгруппа 0705. Объекты сельскохозяйственного производства. Животноводческие комплексы, птичники, тепличные и оранжерейные хозяйства.

В данную подгруппу отнесены объекты недвижимости – здания, помещения, сооружения и объекты незавершенного строительства, которые предназначенные для размещения в них объектов сельскохозяйственного производства. К данной подгруппе отнесены объекты недвижимости с наименованием, такие как, блок теплиц, тепличный комплекс, пометохранилище (Лит.II), коровник с молочным блоком, ферма КРС на 400 коров, здание мясокомбината, ферма КРС на 400 коров, рыбоводный цех, инкубатор, скотный двор, рыбоводный цех, свинарник №19, конюшня, пункт приготовления травяной муки, АВМ (сарай с/х машин) и т.д.

Кроме того, объекты недвижимости с наименованием, такие как, здание, бытовой блок, АБК -2 (Лит. О), административное здание, и т. д., отнесены в данную подгруппу с учетом установленного ВРИ ЗУ под обеспечение сельскохозяйственного производства, а также уточненных сведений картографических данных, адресного плана, публичных источников сети «Интернет», а также предоставленной информации, об уточненном наименовании и фактическом использовании объектов недвижимости от ОМСУ и ОУТД г. Сыктывкара ГБУ РК РУТИКО.

Подгруппа 0706. Трансформаторные подстанции.

К данной подгруппе отнесены объекты недвижимости – здания, помещения и объекты незавершенного строительства, предназначенные для обеспечения физических и юридических лиц коммунальными услугами, а именно распределение электроснабжения между различными сельскими, городскими или промышленными объектами. Сюда вошли объекты недвижимости, такие как, здание э/подстанции 35/6 Воркутинская, главное распределительное устройство ТЭЦ, трансформаторная подстанция, ОПУ, ЗРУ ПС 110/10 кВ Орбита, здание закрытого распределительного устройства 10 кВ КС Синдорская, здание УТП, ЦРП 35/10 кВ, здание Центрального распределительного пункта – 1, подстанция - здание ПС 35/6 кВ, здание 2, Контрольно-распределительный пункт № 1 и т. д.

Подгруппа 0707. Электроподстанции.

К данной подгруппе отнесены объекты недвижимости – здания, помещения и сооружения, предназначенные для обеспечения физических и юридических лиц коммунальными услугами, а именно прием, преобразование и распределение электроснабжения между различными сельскими, городскими или промышленными объектами. Сюда вошли объекты недвижимости, такие как, энергоцентр, электростанция, здание ТЭС, здание дизельной электростанции, дизельная электростанция центральная, электрогенераторная, дизельная, генераторная станция, электросетевой комплекс Подстанция 110/10 кв. "Летка" и т. д.

Подгруппа 0708. Энергоблоки.

К данной подгруппе отнесены объекты недвижимости – здания и помещение, которые представляют собой технологический	комплекс для производства электроэнергии. Сюда вошли объекты недвижимости, такие как, электрощитовая, здание энергоблока КЦ №4 КС-3, Здание производственно-энергетического блока КС Сосногорская и т. д.

Подгруппа 0709. Центральная тепловая станция (ЦТП), теплоэлектроцентраль (ТЭЦ).

К данной подгруппе отнесены объекты недвижимости – здания и сооружения, а именно, теплогенераторские, здание центрального теплового пункта №1 базы Управления аварийно-восстановительных работ, совмещенной с административным комплексом Воркутинского ЛПУ МГ, здание ЦТП № 28, Энергоцентр ДЭС, Строительство энергоцентра "Ярега". ГТУ-ТЭЦ и т. д.

Подгруппа 0710. Котельные.

К данной подгруппе отнесены объекты недвижимости – здания, помещения, сооружения и объекты незавершенного строительства, предназначенные для обеспечения физических и юридических лиц коммунальными услугами, а именно для выработки тепла, пара и горячего водоснабжения как для жилых помещений, так и для разных производственных процессов. Сюда вошли объекты недвижимости, такие как, здание котельной, блочно-модульная котельная, бойлерная, газовая котельная, помещение котельной склада топлива, квартальная котельная, объект незавершенного строительства 1-ой очереди котельной завода "Орбита", центральная водогрейная котельная и сети города и т. д.

Подгруппа 0711. Здания тепловых пунктов.

К данной подгруппе отнесены объекты недвижимости – здания, помещения и объекты незавершенного строительства, которые являются составной автоматизированного комплекса, где осуществляется обмен тепловой энергией между внешними и внутренними сетями, с целью обеспечения физических и юридических лиц коммунальными услугами, а именно, это такие здания с наименованием, тепловой узел, узел учета тепла, тепловой пункт, теплопункт на открытой площадке, тепловой павильон №2, центральный тепловой пункт, тепловой распределительный узел, главный корпус тепловой станции и т. д.

Подгруппа 0712. Сушилки, мельницы, вспомогательные объекты.

К данной подгруппе отнесены объекты недвижимости – здания с наименованием, такие как, здание сушилки рубленной, сушилка (металлическая), козеллосушилка, сушилка, зерносушилка, сушилка для пиломатериалов, здание шишкосушилки, лит. Д, пескосушилка, 2-х камерная сушилка, здание сушильных камер (незавершенное строительство), сушильный комплекс, ангар сушилки, лесосушилка и т. д.

Подгруппа 0713. Станции газораспределительные и газорегуляторные.

К данной подгруппе отнесены объекты недвижимости их и юридических лиц коммунальными услугами, а именно необходимы для регулировки и подачи определенного количества газа и обеспечения его безопасного потребления. Сюда отнесены объекты недвижимости с наименованием, такие как, шкафной регуляторный пункт ШРП, ГРС, газораспределительная станция, здание ГРУ-10 кВ, здание Газогенераторной АМСГ Ухта и т. д.

Подгруппа 0714. Пункты газораспределительные и газорегуляторные.

К данной подгруппе отнесены объекты недвижимости – здания и сооружения, предназначенные для обеспечения физических и юридических лиц коммунальными услугами, а именно необходимы для понижения входного давления газа до заданного уровня и поддержания его на выходе постоянным независимо от расхода газа. Сюда отнесены объекты недвижимости с наименованием, такие как, газораспределительный пункт, здание ГРП-3, здание газорегуляторного пункта ГРП-9, газорегуляторный пункт шкафной (ГРПШ), газорегуляторный пункт блочный (ГРПБ) и т. д.

Подгруппа 0715. Насосные станции.

К данной подгруппе отнесены объекты недвижимости – здания, помещения, объекты незавершённого строительства и сооружения, представляют из себя комплексную систему, предназначенную для перекачки жидкости из одного места в другое. Сюда отнесены объекты недвижимости с наименованием, такие как, здание КНС, пожарная насосная, насосная наземная над артскважиной №1, насосная водопровода, насосная нефтебазы, здание мотопомпы, здание станции перекачки, насосная над артскважиной №1, насосная станция ливневых вод, компрессорная ПЧ 33, дренажная насосная станция, насосная станция автогаража, подкачивающая насосная станция, автоматическая насосная станция, КНС для перекачки осадка с ВОС на Красной Горе, КНС бытовых стоков и т. д.

Подгруппа 0716. Водопроводные станции.

К данной подгруппе отнесены объекты недвижимости – здания, с наименованием, такие как, повысительная водопроводная станция, здание водопроводной станции, водокачка, блок водопроводной станции и ж/д станция Сыктывкар. Водокачка.

Подгруппа 0717. Водозаборные узлы и сооружения.

К данной подгруппе отнесены объекты недвижимости – здания, помещения, объекты незавершённого строительства и сооружения, которые используются с целью для забора воды из источника и ее последующего использования в питьевых или хозяйственных целях. К данной подгруппе отнесены объекты недвижимости с наименованием, такие как, здание водозаборной станции, водонапорная станция I подъема, водобудка, здание пожарной будки, водоразборной колонки, водозаборные сооружения. здание водоподготовки, водазабор, водозабор п.Дона Ель, водозаборная зона, водозаборная колонка, каптажное сооружение №45 водозабор "Сосногорский", водоизмерительный лоток вентури, водомерный узел и т. д.

Подгруппа 0719. Павильон над скважинами.

К данной подгруппе отнесены объекты недвижимости – здания и сооружения с наименованием, такие как, надкаптажное здание над скважиной 6-б, павильон скважины минеральной воды, здание для скважин №1 и №2, блок-бокс артезианская скважина, здание над артезианской скважиной, павильон скважины и т. д.

Подгруппа 0721. Автоматические телефонные станции (АТС).

К данной подгруппе отнесены объекты недвижимости – здания и помещения, расположенные в них, представляют из себя систему устройств, обеспечивающая автоматическое соединение и поддержание телефонной связи между абонентами этой АТС. Это объекты недвижимости с наименованием, такие как, здание телеграфно-телефонной станции, здание АТС, здание АТС шахты Заполярная, здание узла связи МВД РК, здание дома связи, Здание ЭАТС, коммутатор и т. д.

Подгруппа 0722. Мастерские.

К данной подгруппе отнесены объекты недвижимости – здания, помещения, объекты незавершённого строительства и сооружения, которые используются для размещения под мастерские. Это объекты недвижимости с наименование, такие как, здание Ремонтно-механических мастерских, РММ, здание мастерских, мастерские с пристройкой, здание мех. Мастерских, ЦРММ, блок мастерских, здание корпуса РММ, здание Блок РММ на 50 условных ремонтов в год, слесарная мастерская, производственные мастерские, автоцех, мастерская по ремонту автотранспорта, электромеханическая мастерская № 5, столярная мастерская, мастерские ГПТУ-15, нежилые помещения РММ (слесарная мастерская), Часть здания - пристройка РММ, столярная мастерская, общий процент готовности по объекту 60 % и т. д.

Кроме того, объекты недвижимости, с наименованием, такие как, нежилое здание, здание, помещение и т. д., отнесены к данной подгруппе согласно уточненной информации о наименовании и фактическом использовании на основании полученных данных от ОМСУ и ОУТД г. Сыктывкара ГБУ РК РУТИКО.

Подгруппа 0723. Складские здания, кроме ангаров.

К данной подгруппе отнесены объекты недвижимости – здания, помещения, расположенные в них, а также помещения без родительского объекта, объекты незавершённого строительства и сооружения, которые используются для размещения под объекты складского назначения, а именно, склад дизельного топлива и масла пункта экипировки станции Усинск, топливохранилище ОРЛ-А, склад комбикормов, семенной склад, склад пиломатериалов, склад непродовольственных товаров, здание склада общетоварного, холодный склад №4 на территории ОАО Комитекс, складской блок, склад-навес для металлов № 1, главная кладовая, складское помещение №2, часть здания склада №10 "Картофелехранилище" отсек №3, состоящая из помещений №№ 8, 9,19, склад инвентаря, склад запчастей, силоса для хранения цемента (помольный), аптечный склад и т. д.

Подгруппа 0724. Здания очистных сооружений.

К данной подгруппе отнесены объекты недвижимости – здания, помещения, расположенные в них и объекты незавершённого строительства, которые используются для размещения под комплекс специальных сооружений, предназначенный для очистки ресурсов от содержащихся в них загрязнений, а именно, объекты с наименованием, такие как, очистные сооружения, канализационно - очистные сооружения, здание городской станции обезжелезивания, здание участка очистки и осушки газа, очистные сооружения промстоков (ПСУ), здание хлораторной Лит.Ш, станция биологической очистки, здание фильтровальной станции, биофильтры, станция фильтрования и т. д.

Подгруппа 0725. Весовые автомобильные.

К данной подгруппе отнесены объекты недвижимости – здания, помещения, расположенные в них, помещения без родительского объекта и сооружения, которые предназначены для измерения массы груза дорожного транспорта (автомобильные и железнодорожные весовые), а также конструкции. К данной функциональной подгруппе отнесены объекты недвижимости с наименованием, такие как, автовесы, здание автовесовой с распределительным устройством, пункт обмера поступающей автотравнспортной древесины на СЛПК (автовесовой с системой авто-скан), здание - автовесы РС 30п24АС, весовая ЖБК, бытовые помещения с автовесовой, железнодорожные весы и т. д.

Подгруппа 0727. Здания ангарного типа.

К данной подгруппе отнесены объекты недвижимости – здания, помещения, расположенные в них, помещения без родительского объекта, объекты незавершенного строительства и сооружения, как например, ангар, ангар полукруглый, сдвоенный ангар, ангар (прирельсовый склад с подъездным путем), Ангар бокс-1, нежилое помещение Ангар-гараж и т.д.

Кроме того, сюда отнесены здания, с наименование: здание Хард, болгарское здание, арочное здание спецмашин, чешское здание и т.д., которые также представляют собой конструкцию арочного типа.

Подгруппа 0728. Холодильники.

К данной подгруппе отнесены объекты недвижимости – здания, помещения, расположенные в них, объекты незавершенного строительства и сооружения, которые представляют из себя объекты складского назначения и предназначены для охлаждения, замораживания, обработки и хранения продукции, например, такие как, склад-холодильник, холодильная камера, здание холодильника, холодильник, вагон-холодильник, финский холодильник, ледник, рефрежератор, ледник-овощехранилище больницы, ледник(овощехранилище), рефрижератор-контейнер и т. д.

Подгруппа 0730. Станции технического обслуживания автомобилей (СТО), автосервисы.

К данной подгруппе отнесены объекты недвижимости – здания, помещения, расположенные в них, объекты незавершенного строительства и сооружения, которые представляют из себя станции технического обслуживания для автомобильного транспорта, например, здание авторемонтной мастерской, здание профилактория, бокс-профилакторий №5, авторемонтные мастерские, ПТО (Пункт технического обслуживания), автомастерская, автосервисный комплекс, трассовая мастерская,	автомастерская по ремонту и обслуживанию автомашин и т. д.

Объекты недвижимости с наименованием, такие как, закрытая автостоянка с офисными помещениями, здание крытой автостоянки, закрытая автостоянка с офисными помещениями, здание административно-бытового корпуса с гаражами (литер А, А'), нежилые помещения и т. д., отнесены в данную подгруппу, согласно уточненных сведений картографических данных, адресного плана, публичных источников сети «Интернет», а также предоставленной информации, об уточненном наименовании и фактическом использовании объектов недвижимости от ОМСУ и ОУТД г. Сыктывкара ГБУ РК РУТИКО.

Подгруппа 0732. Депо железнодорожные, локомотивные, метрополитена, электродепо, трамвайные, троллейбусные.

К данной подгруппе отнесены объекты недвижимости – здания, помещения, расположенные в них, помещения без родительского объекта, объекты незавершенного строительства и сооружения, которые представляют из себя место стоянки и ремонта железнодорожного транспорта. К данной подгруппе отнесены объекты недвижимости с наименованием, такие как, здание главного корпуса депо для ремонта локомотивов, локомотивное депо, вагонное депо Воркута, здание каратажного депо, электровозное депо, цех технического обслуживания пассажирских вагонов на территории железнодорожной станции Сыктывкар (литер Д, д, д1), тепляк для разогрева вагонов, мастерская электровозного депо, гараж для автодрезины энергоучастка РЭБ Лит В, тепловозный бокс, разводящая линия локомотивного депо и т. д.

Группа 8. Учебные, спортивные объекты, объекты культуры и искусства, культовые объекты, музеи, лечебно-оздоровительные и общественного назначения объекты.

В данную группу определены объекты недвижимости, которые по функциональному назначению предназначены для размещения объектов капитального строительства в целях обеспечения удовлетворения бытовых, социальных, духовных потребностей человека, и включает в себя подгруппы: 0800, 0801, 0802, 0804, 0805, 0806, 0807, 0810, 0812, 0812, 0813, 0815, 0816, 0818, 0820, 0821, 0822, 0823, 0824, 0825, 0826, 0829, 0830, 0830_2, 0831, 0832, 0833, 0834, 0835, 0836, 0841, 0842, 0844, 0845, 0847, 0848, 0851, 0852

Подгруппа 0800. Учебные, спортивные объекты, объекты культуры и искусства, культовые объекты, музеи, лечебно-оздоровительные и общественного назначения объекты.

В данную подгруппу отнесены объекты недвижимости – здания, помещения, расположенные в них, помещения без родительского объекта и объекты незавершенного строительства, которые невозможно определить в конкретную подгруппу группы 0800. В подгруппу 0800 отнесены объекты недвижимости согласно учтенных сведений адресного плана и картографических данных, а также при множественном функциональном назначении, указанного в наименовании объектов недвижимости, например, здание хозкорпуса, здание АДС, красный уголок, Жешарское отделение, здание, административное здание, здание пристройки к зданию РКЦ, приемная камера, для строительства сооружения для хранения спортивного инвентаря, административное здание и т. д.

Подгруппа 0801. Ветеринарные объекты.

В данную подгруппу отнесены объекты недвижимости – здания, помещения, расположенные в них, помещения без родительского объекта, которые предназначены для размещения в них организаций по оказанию ветеринарных услуг, такие как, ветеринарная станция, ветлаборатория, зоолаборатория, сельскохозяйственное здание - животноводческий ветеринарно-диспетчерский корпус, здание ветблока, здание ветстанции, здание вивария, здание станции по борьбе с болезнями животных, ветеринарный пункт, карантинник на 150 голов свиней, ветеринарная клиника "Айболит" и т. д.

Подгруппа 0802. Питомники, гостиницы для животных.

В данную подгруппу вошли объекты недвижимости, которые предназначены для размещения в них питомников, гостиниц для животных, вольеры, строения для содержания животных, в том числе зоопарки. Это объекты недвижимости с наименованием, такие как, здание питомника, здание кормокухни и щенятника, здание приюта, здание вольеров, зоосад, овчарня, питомник ВОХР, дом собаковедов, карантинный вольер на 4 собаки, здание корма-кухня питомника, помещение для содержания служебных собак и т. д.

Подгруппа 0804. Музеи.

В данную подгруппу отнесены объекты недвижимости – здания, помещения, расположенные в них и сооружения, которые предназначены для размещения в них объектов культуры, а именно музеев. Это такие объекты недвижимости с наименованием здание музея, городской музей Природа земли, музей, здание краеведческого музея, районный историко-краеведческий музей, дом-музей, штаб-музей, частный дом-музей и т. д.

Кроме того, объекты недвижимости с наименованием административное и Краснозатонское лесничество отнесены в данную функциональную подгруппу согласно уточненных сведений картографических данных, адресного плана и публичных источников сети «Интернет».

Подгруппа 0805. Памятники архитектурные, монументы.

В данную подгруппу вошли объекты недвижимости – здания, помещения, расположенные в них и сооружения, которые являются объектами культурного наследия народов Российской Федерации (памятников истории и культуры), в том числе: объектов археологического наследия, достопримечательных мест, мест бытования исторических промыслов, производств и ремесел, исторических поселений, недействующих военных и гражданских захоронений, объектов культурного наследия, хозяйственная деятельность, являющаяся историческим промыслом или ремеслом, а также хозяйственная деятельность, обеспечивающая познавательный туризм и относятся к историко-культурной деятельности. Это такие объекты недвижимости как, "Памятник Ленину В.И.", Памятный знак "Первопроходцам Севера", Стела «Эжвинский район», Место нефтяной скважины М.К.Сидорова, Стела, Мемориал ухтинцам, погибшим на фронтах ВОВ (1941-1945 гг) "Вечный огонь", Братская могила 2 коммунистов в с. Жешарт, "Бюст Героя Советского Союза Бабушкина М.С.", Колокольня церкви Собора Пресвятой Богородицы, Никольская водоподъемная башня с рассолоподъемной трубой и т. д.

Подгруппа 0806. Спортивные комплексы.

В данную подгруппу вошли объекты недвижимости – здания, помещения, расположенные в них и объекты незавершенного строительства, которые представляют из себя места для расположения спортивного комплекса и обеспечивают возможность проведения спортивных соревнований, учебно-тренировочного процесса, физкультурно-оздоровительных и спортивно развлекательных работ по различным видам спорта. Сюда вошли такие объекты недвижимости, как, Спортивный комплекс с бассейном в городе Воркута, Культурно-спортивный комплекс Цементник, Спортивный комплекс Буревестник, Здание спортивного комплекса, Центр спорта и туризма, оздоровительный центр, Молодежный учебно-спортивный центр, здание ФОБ (физкультурно-оздоровительного комплекса с бассейном), здание спортивно-оздоровительного комплекса, Спорткомплекс (спорт, зал, тир, сауна) и т.д.

Объекты недвижимости с наименование, такие как, отделочно-сборочный корпус, Административно-бытовое здание отнесены к данной подгруппе согласно уточненных сведений картографических данных, адресного плана и публичных источников сети «Интернет» о местоположении и функциональном назначении.

Подгруппа 0807. Спортивные залы и корпуса, спортивные клубы.

В данную подгруппу вошли объекты недвижимости – здания, помещения, расположенные в них, помещения без родительского объекта, сооружения и объекты незавершенного строительства, которые используются в качестве спортивных клубов, спортивных залов, бассейнов, стадионов и трибун.

Сюда вошли объекты недвижимости с наименованием, такие как, помещения спортивного клуба "Виктория", фитнес-центр, здание дворца спорта им. Кулакова И.Е., спортзал, тренажерный корпус, культурно-спортивный центр, дом спорта, здание спортивного зала, спортивно-технический клуб, арочное сооружение для спортзала, детско-юношеский клуб бокса Ураган, шахматный клуб, крытая спортивная площадка, клуб Боевые перчатки, центр релаксации, павильон участников соревнований, мотоклуб, хоккейный корт, тренировочное поле (Литер I), конкурное поле с трибунами, помещение хоккейного корта, здание гаража, трибуна запасного поля и т.д.

Подгруппа 0810. Тиры.

В данную подгруппу вошли объекты недвижимости – здания, помещения, расположенные в них и сооружения, предназначенные для размещения тира, а именно объекты недвижимости с наименованием, такие как, открытый тир, тир, пневматический тир, стрельбище ЗКП, стрельбище классы, стрелковый тир и т. д.

Подгруппа 0812. Крытые катки.

В данную подгруппу вошли объекты недвижимости – здания с наименованием, такие как крытый каток, Крытый каток с 2 хоккейными коробками, Крытый каток с искусственным льдом, Крытый каток с искусственным льдом по пр. Бумажников Эжвинского района г. Сыктывкара и т. д.

Подгруппа 0813. Бассейны для плавания.

В данную подгруппу вошли объекты недвижимости – здания, помещения, расположенные в них и помещения без родительского объекта, предназначенные для размещения плавательного бассейна. Это объекты недвижимости с наименованием, такие как, часть здания плавательного бассейна с большой и малой ванной, бассейн, пристроенный бассейн с переходной галереей, плавательный бассейн Дельфин, кирпичная одноэтажная пристройка-бассейн и т. д.

Подгруппа 0815. Архивы, книгохранилища и фондохранилища, библиотеки.

В данную подгруппу вошли объекты недвижимости – здания, помещения, расположенные в них и помещения без родительского объекта, предназначенные для размещения архивов, книгохранилищ, фондохранилищ и библиотек. Это объекты недвижимости с наименованием, такие как, здание архива, архив Узловой больницы станции Микунь, библиотека, фильмохранилище, детская библиотека, фильмобаза, научная библиотека, президиум, архив МВД РК, помещение библиотеки и т. д.

Кроме того, объекты недвижимости с наименованием часть административного здания, хозяйственный корпус, здание и т.д. отнесены в данную функциональную подгруппу согласно уточненных сведений картографических данных, адресного плана, публичных источников сети «Интернет», а также предоставленной информации, об уточненном наименовании и фактическом использовании объектов недвижимости от ОМСУ и ОУТД г. Сыктывкара ГБУ РК РУТИКО.

Подгруппа 0816. Костелы, лавры, мечети, молебные дома, монастыри, синагоги, соборы, храмы, церкви, часовни.

В данную подгруппу вошли объекты недвижимости – здания, помещения, расположенные в них, сооружения и объекты незавершенного строительства, предназначенные для совершения религиозных обрядов и церемоний, а именно, объекты недвижимости с наименованием, такие как, Православный храм Иверской иконы Божией Матери, здание церкви, келья, звонница, молельный дом, трапезная, Сестринский корпус, церковь Христа, Церковь Христа Спасителя Евангельских христиан-баптистов и т.д. Объекты недвижимости у которых в наименовании отсутствуют сведения о принадлежности их к религиозному использования, были отнесены в данную подгруппу согласно уточненных сведений картографических данных, адресного плана, публичных источников сети «Интернет», а также предоставленной информации, об уточненном наименовании и фактическом использовании объектов недвижимости от ОМСУ и ОУТД г. Сыктывкара ГБУ РК РУТИКО.

Подгруппа 0817. Оранжереи (не относящиеся к сельскохозяйственному производству).

В данную подгруппу вошли объекты недвижимости – здания, которые предназначены для использования под оранжереи и теплицы, не эксплуатируемые в сельскохозяйственном производстве, с наименование, такие как, теплица, оранжерейный комплекс, теплица средней общеобразовательной школы №19, здание для выращивания подопытных культур (оранжерея), здание оранжерей и школьная теплица и т. д.

Подгруппа 0818. Кинотеатры.

В данную подгруппу вошли объекты недвижимости – здания, которые предназначены для размещения в них кинотеатров. Это объекты недвижимости с наименованием, такие как, центр досуга и кино Октябрь, кинотеатр Союз, здание кинотеатра Современник, здание кинотеатра, кинотеатр Волна, кинотеатр Родина, здание кинотеатра на 300 мест и т. д

Подгруппа 0820. Выставочные залы, дворцы культуры, дома культуры, консерватории, концертные залы, культурно-досуговые центры, мюзик-холлы, планетарии, театры, художественные галереи, цирки.

В данную подгруппу вошли объекты недвижимости – здания, помещения, расположенные в них, помещения без родительского объекта и объекты незавершенного строительства, которые предназначены для размещения в них объектов культуры. В данную подгруппу вошли объекты недвижимости с наименованием, такие как, дворец культуры бумажников (литера А), клуб, дом творческих работников, дом культуры, клуб-филиал, культурно досуговый методический центр Планета, филармония (литер А), центр досуга и культуры, Усть-Немский ДК - филиал МБУК Усть-Куломская ЦКС, здание Сельский клуб, дом посиделок, клуб-библиотека, клуб Железнодорожник, дворец культуры, здание Дома творчества юных, досуговый центр, здание клуба и т. д.

Объекты недвижимости с наименованием, котельная, общественное здание, многофункциональный центр в с. Кослан Удорского района, нежилое здание отнесены в подгруппу 0820 согласно уточненных сведений картографических данных, адресного плана, публичных источников сети «Интернет», а также предоставленной информации, об уточненном наименовании и фактическом использовании объектов недвижимости от ОМСУ и ОУТД г. Сыктывкара ГБУ РК РУТИКО.

Подгруппа 0821. Детские сады, ясли, ясли-сады.

В данную подгруппу вошли объекты недвижимости – здания, помещения, расположенные в них, помещения без родительского объекта и объекты незавершенного строительства, которые предназначены для размещения в них учреждений временного пребывания детей дошкольного возраста, а именно детские сады, ясли, ясли-сады.

А также в данную группу вошли объекты, являющиеся вспомогательными объектами для функционирования учреждений временного пребывания детей дошкольного возраста., которые расположены на ЗУ с ВРИ, предназначенного для размещения объектов дошкольного образования. Это объекты недвижимости с наименованием, такие как, детский сад, сад-ясли, здание - МБДОУ Детский сад №2 комбинированного вида г. Микунь, деткомбинат, хозяйственная постройка детского сада №5, дошкольное образовательное учреждение на 120 мест в с. Корткерос, хозяйственная постройка административного здания и т. д.

Кроме того, в данную функциональную подгруппу отнесены объекты недвижимости с наименованием, нежилое здание, здание, по которым была предоставлена уточняющая информация от ОМСУ и ОУТД г. Сыктывкара ГБУ РК РУТИКО о фактическом использовании и наименовании объектов, а также приняты во внимание сведения о местоположении, согласно уточненным картографическим данным, сведениям адресного плана и публичных источников сети «Интернет».

Подгруппа 0822. Гимназии, дома и дворцы пионеров, дома юного творчества, изостудии, клубы, лицеи, музыкальные школы, церковные школы, школы, спальные корпуса школ-интернатов.

В данную подгруппу вошли объекты недвижимости – здания, помещения, расположенные в них, помещения без родительского объекта и объекты незавершенного строительства, которые предназначены для размещения в них учреждений начального и среднего общего образования, в том числе зданий, спортивных сооружений, предназначенных для занятия обучающихся физической культурой и спортом.

А также в данную группу вошли объекты, являющиеся вспомогательными объектами для функционирования учреждений образования, в том числе зданий, спортивных сооружений, предназначенных для занятия обучающихся физической культурой и спортом, а именно, объекты недвижимости с наименованием, такие как, здание школы, учебный корпус №1, помещения для ведения образовательной деятельности, здание Начальная школа - детский сад, спальный корпус интерната №1, радиошкола, школа-сад, детская музыкальная школа, школа-интернат (учебный корпус), учебный класс с теплицей, МОУ Вухтымская СОШ, станция юных натуралистов, автошкола, дом детского творчества, дом спорта, учебно-хозяйственный блок с теплицей, административно-бытовой корпус спортивной школы, хозкорпус МОУ Кадетская школа г. Сосногорска и т. д.

Кроме того, в данную функциональную подгруппу отнесены объекты недвижимости с наименованием, нежилое здание, здание, по которым была предоставлена уточняющая информация от ОМСУ и ОУТД г. Сыктывкара ГБУ РК РУТИКО о фактическом использовании и наименовании объектов, а также приняты во внимание сведения о местоположении, согласно уточненным картографическим данным, сведениям адресного плана и публичных источников сети «Интернет».

Подгруппа 0823. Колледжи, училища профессионально-технические и ремесленные, техникумы, училища.

В данную подгруппу вошли объекты недвижимости – здания, помещения, расположенные в них, помещения без родительского объекта, которые предназначены для размещения в них учреждений среднего профессионального образования и просвещения. А именно, объекты недвижимости, с наименованием, такие как, учебный класс тракториста, Здание учебного торгово-кулинарного училища корпуса №2, Учебные мастерские №1 ПУ-26 (швейный цех), Профессиональное училище №17, здание школы, ПТУ, профилактория, здание медицинского училища, учебные классы при учебной буровой, учебный цех, профессиональное училище, здание учебного комбината и т. д.

Объекты недвижимости вспомогательного использования, которые предназначены для функционирования учреждений среднего профессионального образования, также вошли в функциональную подгруппу 0823, с наименованием, такие как, здание подсобных помещений, нежилое здание, учебный пункт, бытовой корпус и т. д.

Кроме того, в данную функциональную подгруппу отнесены объекты недвижимости с наименованием, нежилое здание, административное здание, по которым была предоставлена уточняющая информация от ОМСУ и ОУТД г. Сыктывкара ГБУ РК РУТИКО о фактическом использовании и наименовании объектов, а также приняты во внимание сведения о местоположении, согласно уточненным картографическим данным, сведениям адресного плана и публичных источников сети «Интернет».

Подгруппа 0824. Академии, институты образовательные, подготовительные отделения высших учебных заведений, университеты.

В данную подгруппу вошли объекты недвижимости – здания, помещения, расположенные в них, которые предназначены для размещения в них учреждений высшего профессионального образования и просвещения, например, научно-учебная лаборатория, здание Ухтинского филиала Коми ЦСМ, лабораторный корпус института биологии, здание Академии Госслужбы при Главе Республики Коми, проектный институт, здание базы научно-исследовательских работ, пос. Озерны и т. д.

Кроме того, в данную функциональную подгруппу отнесены объекты недвижимости с наименованием, блок обслуживания населения, административное здание, здание административно - бытовое, по которым была предоставлена уточняющая информация от ОМСУ и ОУТД г. Сыктывкара ГБУ РК РУТИКО о фактическом использовании и наименовании объектов, а также приняты во внимание сведения о местоположении, согласно уточненным картографическим данным, сведениям адресного плана и публичных источников сети «Интернет».

Подгруппа 0825. Больницы, поликлиники, станции медицинской скорой помощи, фельдшерские медицинские пункты.

В данную подгруппу вошли объекты недвижимости – здания, помещения, расположенные в них, помещения без родительского объекта, сооружения и объекты незавершенного строительства, которые предназначены для размещения организации, оказывающих гражданам медицинскую помощь, а именно, объекты недвижимости с наименованием, такие как, поликлиника, фельдшерский пункт, здание медицинского пункта для ЛТО «Шыладор», кислородная станция, нежилое помещение (стоматологический кабинет Айболит), нежилое помещение ФАП, станция скорой помощи, амбулатория, здание стационара, зубопротезная лаборатория, баклаборатория, роддом, женская консультация, стоматологический кабинет и т. д.

Также в данную функциональную подгруппу отнесены объекты вспомогательного назначения, предназначенные для функционирования объектов здравоохранения, например, например, это объекты с наименованием, хозяйственный корпус, хозяйственный блок и т. д.

Кроме того, в данную функциональную подгруппу отнесены объекты недвижимости с наименованием, здание, нежилое здание, административное здание, нежилые помещения, административный корпус, здание №1, по которым была предоставлена уточняющая информация от ОМСУ и ОУТД г. Сыктывкара ГБУ РК РУТИКО о фактическом использовании и наименовании объектов, а также приняты во внимание сведения о местоположении, согласно уточненным картографическим данным, сведениям адресного плана и публичных источников сети «Интернет».

Подгруппа 0826. Крематории.

В данную подгруппу вошли объекты недвижимости – здания и сооружения, с функциональным использованием под размещение крематориев, а именно, объекты недвижимости с наименованием, такие как здание миникрематория, печь для сжигания трупов животных, крематорий (трупосжигатель) и сооружение для размещения крематора.

Подгруппа 0829. Объекты бытового обслуживания населения, ателье, парикмахерские, прачечные, пункты проката, молочные кухни.

В данную подгруппу вошли объекты недвижимости – здания, помещения, расположенные в них и помещения без родительского объекта, которые предназначены для оказания населению или организациям бытовых услуг (мастерские мелкого ремонта, ателье, прачечные, пункты проката, парикмахерские, салоны красоты, прачечные, химчистки, похоронные бюро). А именно, объекты недвижимости с наименование, такие как, здание прачечной, здание сапожной мастерской, здание парикмахерской, швейная мастерская, прачечная больницы, здание КБО, мастерская мелкого ремонта, бюро регистрационных услуг, агентство похоронных услуг, молочная кухня, дом быта, фотоателье РАДУГА, фабрика химчистки, ателье, интернет-салон и т. д.

Подгруппа 0830. Бани общественные от 150 кв. м, до 1000 кв. м (до 100 чел.), душевые и раздевалки, банные комплексы 1000 кв. м (на 100 чел.) и более.

В данную подгруппу вошли объекты недвижимости – здания, предназначенные для размещения бань и банных комплексов площадью более 150кв. м. Это объекты недвижимости с наименованием, такие как, баня, баня-прачечная, банно-прачечный комбинат, городская баня, банно-оздоровительный комплекс, общественная баня, баня сухого жара, семейная баня и т. д.

Подгруппа 0830_2. Бани до 150 кв. м, душевые и раздевалки, банные комплексы.

В данную подгруппу вошли объекты недвижимости – здания, помещения, расположенные в них, сооружения и объекты незавершенного строительства, предназначенные для размещения бань и банных комплексов площадью до 150 кв. м.

Это объекты недвижимости с наименованием, такие как, душевая, незавершенная строительством баня, баня, баннопрачечная ЦБ, сауна, парилка и т.д.

Кроме того, в данную функциональную подгруппу отнесены объекты недвижимости с наименованием, здание, база оперативно-боевой подготовки, жилой дом, нежилое здание, по которым была предоставлена уточняющая информация от ОМСУ и ОУТД г. Сыктывкара ГБУ РК РУТИКО о фактическом использовании и наименовании объектов, а также приняты во внимание сведения о местоположении, согласно уточненным картографическим данным, сведениям адресного плана и публичных источников сети «Интернет».

Подгруппа 0831. Туалеты общественные.

В данную подгруппу вошли объекты недвижимости – здания и помещения, расположенные в них, предназначенные для размещения общественных туалетов, а именно, здания с наименованиями, такие как, туалет, здание уборной, общественный туалет, здание городского туалета, общественный туалет на 5 мест и т. д.

Подгруппа 0832. Морги.

В данную подгруппу вошли объекты недвижимости – здания, предназначенные для размещения моргов, а именно, объекты недвижимости с наименованием, такие как, морг, морг Узловой больницы станции Микунь, здание морга, патологоанатомический морг и т. д.

Подгруппа 0833. Интернаты.

В данную подгруппу вошли объекты недвижимости – здания, предназначенные для размещения в них организаций, оказывающих гражданам социальную помощь в сфере ухода и временного проживания. Сюда отнесены объекты недвижимости с наименование, такие как, интернат, социально-реабилитационный центр для несовершеннолетних Усть - Куломского района, здание жилого дома для ветеранов, детский дом, здание дома-интерната для престарелых людей, центр реабилитации инвалидов, специализированный дом ребенка, дом-интернат, коррекционный детский корпус. Спальный корпус, спальный корпус со столовой дома-интерната для престарелых и инвалидов в г. Емва и т. д.

Объекты недвижимости с наименованием хозяйственный корпус, административное здание, жилой корпус №2, нежилой корпус №1, жилой корпус и т. д., отнесены в функциональную подгруппу 0833 на основании предоставленной уточняющей информации от ОМСУ и ОУТД г. Сыктывкара ГБУ РК РУТИКО о фактическом использовании и наименовании объектов, а также приняты во внимание сведения о местоположении, согласно уточненным картографическим данным, сведениям адресного плана и публичных источников сети «Интернет».

Подгруппа 0834. Изоляторы.

В данную подгруппу вошли объекты недвижимости – здания, предназначенные для размещения в них отделений для больных или других лиц, нуждающихся в изоляции, а именно, штафной изолятор, КПЗ, изолятор временного содержания, здание изолятора-карантина, барак камерного типа (штрафной изолятор), медицинский изолятор и т. д.

Подгруппа 0835. Исправительные заведения.

В данную подгруппу вошли объекты недвижимости – здания, помещения, расположенные в них и помещения без родительского объекта, которые предназначены для размещения в них учреждений уголовно-исполнительной системы с исполнением наказания в виде лишения свободы.

Сюда вошли объекты недвижимости с наименованием, такие как, ШИЗО, здание тюрьмы, здание пункта гласности, дом приезжих, здание комбината бытового обслуживания КП-45, здание комнат длительных свиданий, здание санчасти, здание штаба, здание тылового обеспечения и т. д.

При определения вышеперечисленных объектов недвижимости в данную функциональную подгруппу учитывались сведения о ВРИ ЗУ, а также местоположение согласно картографическим данным и адресному плану.

Подгруппа 0836. Казармы.

В данную подгруппу вошли объекты недвижимости – здания и помещения, расположенные в них, которые предназначены для длительного размещения в них личного состава воинских формирований вооружённых сил государства. Сюда вошли объекты недвижимости с наименованием, такие как, казарма, казарма ВОХР, здание казармы, казарма с котельной, казарма со штабом и т. д.

Подгруппа 0841. Административные здания государственных учреждений управления, включая здания администраций, министерств, судов, прокуратуры.

В данную подгруппу вошли объекты недвижимости – здания, помещения, расположенные в них, помещения без родительского объекта и объекты незавершённого строительства, которые предназначены для размещения в них органов государственной власти, органов местного самоуправления, судов, а также организаций, непосредственно обеспечивающих их деятельность. Это объекты недвижимости с наименованием, такие как, здание администрации, сельский совет, прокуратура, административное здание газового участка, бухгалтерия, госпромхоз Интинский, здание народного суда, поссовет, штаб 2ого батальона, военный комиссариат Удорского района, административное здание лесхоза, исполком сельсовета и т. д.

Объекты недвижимости с наименованием, такие как, кабинет №3, нежилое помещение, часть административного здания, административное здание, ЗПУ, здание и т. д., определены в данную функциональную подгруппу согласно предоставленной уточняющей информации от ОМСУ и ОУТД г. Сыктывкара ГБУ РК РУТИКО о фактическом использовании и наименовании объектов, а также приняты во внимание сведения о местоположении, согласно уточненным картографическим данным, сведениям адресного плана и публичных источников сети «Интернет» и сведения об установленном ВРИ ЗУ, в пределах которых расположены объекты недвижимости.

Подгруппа 0842. Дома престарелых.

В данную подгруппу вошли объекты недвижимости – здания и помещения, расположенные в них, предназначенные для размещения организаций, оказывающих социальную и медицинскую помощь маломобильным гражданам в сфере ухода и временного проживания. Это объекты недвижимости с наименованием, такие как, дом временного проживания пожилых и инвалидов, дом престарелых, здание отделения временного проживания граждан пожилого возраста и инвалидов, специальный дом для престарелых и одиноких, дом-интернат для престарелых и инвалидов на 100 мест и т. д.

Подгруппа 0844. Автовокзалы.

В данную подгруппу вошли объекты недвижимости – здания, являющиеся объектами транспортной инфраструктуры, которые предназначены для обслуживания пассажиров городских, пригородных и междугородних автобусов, линейного персонала, подвижного состава и хранения грузов, например, объекты недвижимости с наименованием, такие как, здание автопавильона Швейная фабрика, автопавильон, автостанция, вахтовая остановка (автостанция), автовокзал, автовокзал, для вахтовых перевозок и т. д.

Объекты недвижимости с наименование нежилое здание были определены в данную подгруппу согласной предоставленным сведениям от ОМСУ и ОУТД г. Сыктывкара ГБУ РК РУТИКО о фактическом использовании и наименовании.

Подгруппа 0845. Аэропорты (аэровокзалы), аэродромы.

В данную подгруппу вошли объекты недвижимости – здания, помещения, расположенные в них, сооружения и объекты незавершенного строительства, которые предназначены для размещения аэропортов (аэровокзалов), аэродромов, а также для обустройства мест необходимых для посадки и высадки пассажиров и их сопутствующего обслуживания и обеспечения их безопасности, а также размещение объектов, необходимых для погрузки, разгрузки и хранения грузов, перемещаемых воздушным путем, например, объекты недвижимости с наименованием, такие как, аэропорт, служебное здание а/п Инта, здание аэровокзала Н-Бор, аэровокзал, аэровокзал (павильон), аэровокзал с накопителем, рулежная дорожка РД-5, аэродром Ухта и т.д.

Объекты недвижимости с наименованием, такие как, часть административного здания, часть корпуса административного здания, состоящая: 1 этаж помещения №№1-38 площадью (S) 856,1 кв.м.; лестничные клетки А, Б, В S=33 кв.м.; 2 этаж - помещения №№1, 17 - 30 S=572 кв.м., лестничные клетки Б, В S=23,4 кв.м, административно-бытовой корпус и т. д., определены в данную функциональную подгруппу согласно предоставленной уточняющей информации от ОМСУ и ОУТД г. Сыктывкара ГБУ РК РУТИКО о фактическом использовании и наименовании объектов, а также приняты во внимание сведения о местоположении, согласно уточненным картографическим данным, сведениям адресного плана и публичных источников сети «Интернет» и сведения об установленном ВРИ ЗУ, в пределах которых расположены объекты недвижимости.

Подгруппа 0847. Вокзалы железнодорожные.

В данную подгруппу вошли объекты недвижимости – здания и сооружения, которые предназначены для размещения в них остановочных пунктов железнодорожного транспорта, с целью обслуживания пассажиров, управления движения поездов и размещения служебного персонала, а именно, объекты недвижимости с наименованием, здание вокзала, вокзал, здание вокзала Инта, здание ж/д вокзала, вокзал на 25 мест и т. д.

Подгруппа 0848. Станции железнодорожные.

В данную подгруппу вошли объекты недвижимости – здания, сооружения и объекты незавершенного строительства, которые представляет собой раздельный пункт железных дорог, имеющий путевое развитие и позволяющий производить операции по приёму, отправке, скрещению и обгону поездов, операции по приёму, выдаче грузов, багажа, грузобагажа и обслуживанию пассажиров, а при развитых путевых устройствах — маневровую работу по формированию и расформированию поездов и технические операции с поездами.

Это объекты недвижимости с наименованием, такие как, станционное здание, железнодорожная станция, здание пассажирское, станция, здание станции Воргашор, Пассажирское здание и пост ЭЦ и т. д.

Кроме того, объекты недвижимости с наименованием, такие как, здание АБК, служебно-бытовое здание, служебно-техническое здание и т. д., отнесены в данную функциональную подгруппу на основании анализа местоположения относительно картографических данных и анализа адресного плана согласно данным публичных источников сети «Интернет».

Подгруппа 0851. Станции автобусные, троллейбусные, трамвайные, лодочные.

В данную подгруппу вошли объекты недвижимости – здания и сооружения, которые предназначены для размещения остановочных мест и остановочных павильонов, с обслуживанием пассажиров.

Это такие объекты недвижимости с наименованием, такие как, автобусная остановка, здание автобусной остановки, остановочный павильон, лодочная станция и т. д.

Подгруппа 0852. Прочие объекты, предназначенные для перевозки и обслуживания пассажиров, обработки их багажа.

В данную подгруппу отнесены объекты недвижимости, которые не попали в подгруппы 0845-0851 и предназначены для перевозки и обслуживания пассажиров и обработки багажа. Это объекты недвижимости с наименованием, такие как, здание железнодорожной кассы, здание ПРЦ, здание ОРЛ-А (обзорный радиолокатор - аэродромный), передающий радиоцентр, здание ОСП, здание багажного отделения, ближний приводной радио маркер-1, здание РСБП, штаб аэропорта, служебно-пассажирское здание, здание КДП с Маяк-А сооружением, помещение в служебно-пассажирском здании и т. д.

Группа 9. Прочие объекты.

В данную группу определены объекты недвижимости с функциональными подгруппами: 0900, 0901, 0902, 0903, 0904, 0905, 0906, 0907, 0908, 0909.

Подгруппа 0900. Прочие объекты.

В данную подгруппу отнесен объект недвижимости – здание с наименованием Станция космической связи (кристал) № 55.

Подгруппа 0901. Объекты гражданской обороны.

В данную подгруппу отнесены объекты недвижимости – здания, помещения, расположенные в них, помещения без родительского объекта и объекты незавершенного строительства, которые являются специально оборудованными объектами, предназначенными для защиты населения и имущества в случае чрезвычайных ситуаций.

Сюда отнесены объекты недвижимости с наименованием, такие как, здание укрытия на 50 человек, убежище, специальное сооружение типа Фара, здание бомбоубежища Лит.А, объект ГО, эвакопункт, здание ЗКП, ИТМ ГО, войсковая часть, здание бомбоубежища Лит.А, воинское подразделение, здание ПДРЦ (укрытие), опорный пункт ОП-2-4097, специальное сооружение типа Фара, противорадиационное укрытие и т. д.

Подгруппа 0902. Погреба.

В функциональную подгруппу отнесены объекты недвижимости – здания с наименованием, погреб, индивидуальный погреб №3, хозяйственный погреб (погреб для картофеля), здание погреба, подвал.

Подгруппа 0903. Подвалы.

В данную группу отнесены объекты недвижимости – помещения, которые расположены в подвальном или цокольном этаже в жилых и нежилых зданиях, а именно, помещения с наименованиями, такие как, подвал, подвал жилого дома, подвал для сараев и подвальные помещения.

Подгруппа 0904. Сараи.

В данную подгруппу отнесены объекты недвижимости – здания, помещения, расположенные в них, помещения без родительского объекта, сооружения и объекты незавершенного строительства, которые являются объектами вспомогательного использования и служат дополнительными местами для хранения различного имущества, содержания скота, либо хранения сена и продукции.

Сюда отнесены объекты недвижимости с наименованием, такие как, сарай, хозяйственная постройка, летняя кухня, дровяник, хозблок, сарай ДОУ №44, сарай для хранения стекла, хлев, сарай для противопожарных средств, хозпостройки (баня, сарай, колодец, уборная), нежилая пристройка к существующему жилому дому, кирпичный сарай, надворные постройки, помещение для хоз. инвентаря, сеновал, помещение для хоз. инвентаря, помещение для хоз. инвентаря, сарай для сельскохозяйственных машин, сарай- склад на 500 тонн, сарай для стройматериалов, металлический сарай, веранда и т. д.

Подгруппа 0905. Санитарные пропускники.

В данную подгруппу отнесены объекты недвижимости – здания и объекты незавершенного строительства, которые предназначены для проведения санитарной обработки людей, дезинфекции и дезинсекции их одежды и обуви.

Это объекты недвижимости с наименованием, такие как, здание дезкамеры, санитарно-гигиенический комплекс, сапропускник, дизбарьер цеха санзабоя (Лит. Б-2), дезинфекционная камера, санитарно-обмывочный пункт, санитарно-бытовой блок, санэподстанции профдезотдела, ветсанпропускник (литера З), здание блока производственной санитарии, здание блока санбытовых помещений и т. д.

Подгруппа 0906. Гидрометеорологические станции, фотометрические будки, мареографы.

В данную подгруппу отнесены объекты недвижимости – здания и помещение без родительского объекта, которые предназначены для наблюдения изменений климатических условий, а именно, гидрометеорологическая станция, метеостанция Центра гидрометеорологии и мониторинга окружающей среды Республики Коми, вспомогательное здание ЗГМО Печора, служебное здание метеорологической станции, здание гидрологической станции, здание аэрологической станции ЗГМО, производственное здание аэрологической станции г. Сыктывкара, помещение в здании СДП (метео) и т. д.

Подгруппа 0907. Прочие объекты и объекты вспомогательного назначения, отнесение которых к другим группам невозможно.

В данную подгруппу отнесены объекты недвижимости – здания, помещения, расположенные в них, помещения без родительского объекта, сооружения и объекты незавершенного строительства, которые невозможно определить в конкретную функциональную подгруппу в связи с отсутствием уточняющих сведений о фактическом использовании и принадлежность к конкретной отраслевой специфики, а также уточненном наименовании объектов недвижимости.

Это такие объекты недвижимости с наименованием, пристройка (крыльцо) к магазину Утро, бытовое здание, хозяйственно-бытовой блок, мусоросборник, наридной, иное здание, здание раздевалки, комплексный приемный пункт, вспомогательное здание, ауринкотулли №1, пристройка под табло, комплекс помещений для обслуживания жилой застройки, метсола №1, кондукторский резерв, нежилой дом с верандой, лоток, дымная камера учебного павильона, объект незавершенный строительством, нежилое здание, нежилое, кубовая, аварийный амбар и т. д.

Подгруппа 0908. Нежилые помещения в МКД частного пользования.

В данную группу отнесены объекты недвижимости – помещения, которые используются в частных целях для хранения инвентаря в многоквартирных домах и административном здании с назначением – нежилое и отсутствием сведений о принадлежности их к общедомовому имуществу, наименованием, такие как, кладовая, хоз. помещения, хозяйственная кладовая, камера хранения, складское, помещения, подсобное помещение, нежилое помещение, склад, нежилое помещение №1.030 и т. д.

Подгруппа 0909. Места общего пользования в МКД.

В данную группу отнесены объекты недвижимости – помещения, которые являются помещениями общего пользования в многоквартирных домах и есть сведения об отнесения данных помещений к помещениям общедомового имущества, такие как, места общего пользования, технический этаж дома, чердак, места общего пользования, цоколь, лестница, 1 подъезд, коридор, техническое подполье, электрощитовая, тепловой узел, водомерный узел, водомерный узел, для хранения колясок и велосипедов, радиоузел, техническое, тепловой узел, котельная, узел управления, насосная станция, машинное отделение лифта, венткамера и т. д.

Группа 10. Сооружения.

В данную группу определены объекты недвижимости с функциональными подгруппами: 1002, 1002_1, 1003, 1004, 1005, 1006, 1006_1, 1006_2, 1007, 1008, 1009, 1010, 1010_1, 1010_2, 1010_3, 1011, 1011_1, 1011_2, 1011_3, 1012, 1012_1, 1012_2, 1012_3, 1013, 1013_1, 1013_2, 1014, 1015, 1015_1, 1015_2, 1016, 1016_1, 1016_2, 1017, 1018, 1019, 1020, 1022, 1023, 1024, 1025, 1026, 1026_1, 1026_2, 1026_3, 1027, 1027_1, 1027_2, 1028, 1029, 1030, 1030_1, 1030_2, 1031, 1031_1, 1031_2, 1031_3, 1031_4, 1031_5, 1031_6, 1031_7, 1032, 1033, 1033_1, 1034, 1035, 1036, 1037,1037_1, 1038, 1039, 1040_0805, 1040_0808.

Подгруппа 1002. Башни, телевизионная башня, башня связи.

В данную подгруппу вошли объекты недвижимости – сооружения, здания и объекты незавершенного строительства, представляющие из себя башенные сооружения, высота которых намного больше горизонтальных размеров. Это такие объекты с наименованием как, водобашня, водонапорная башня, водонапорная башня с водопроводом, установка факельная УФ-Н35-DN300/100-ГФНГ-200/100-А-С. Реконструкция УПСВ на Южно-Терехевейском нефтяном месторождении, ДНС. Факельная система, рудничный водоотлив и т. д.

Подгруппа 1002_1. Дымовые трубы.

В данную подгруппу вошли объекты недвижимости – сооружения и объекты незавершенного строительства, представляющие из себя башенные сооружения, а именно - дымовые трубы. Это такие объекты с наименованием как, ТЭЦ: Дымовая труба с газоотходами. Труба высотой 180 м, труба дымовая, дымовытяжная труба для котлов, труба котельной, труба кирпичная и т.д.

Подгруппа 1003. Мачтовые сооружения, опоры, вышки.

В данную подгруппу вошли объекты недвижимости – сооружения, здания и объекты незавершенного строительства с наименованием такие как например, башня сотовой связи стандарта GSM 900БС-11-108, радиобашня, телевизионная мачта, станция цифрового наземного телевизионного вещания "Слудка", флагштоки, пожарная вышка, мачта прожекторная, базовая станция БС-142, башня антенная ОРЛ-А, осветительная мачта М5, антенно-фидерное устройство "Чинара 0,25" ДПРМ, молниеотвод Н-50, релейная будка, рация, здание радиостанции, здание РРЛ, радиотелевизонная передающая станция, Технологическое сооружение № 1 (ПРТЦ), молниеотвод Литер А19 и т. д.

Подгруппа 1004. Беседки.

В данную подгруппу вошли объекты недвижимости – сооружения и здания с наименованиями, такие как, беседка, автономный переговорный VIP – блок, здание веранды. При группировке учитывались сведения о назначении сооружений, так как в нем содержится информация его фактическое использование. А именно, сооружение с наименованием – сооружение и назначением – Веранда, также отнесены в подгруппу 1004.

Подгруппа 1005. Гидротехнические сооружения: мосты, пирсы, причалы, набережные.

В данную подгруппу вошли объекты недвижимости – сооружения, которые примыкают к водным объектам и необходимы для осуществления общего водопользования, осуществляемого гражданами для личных нужд, а также забор (изъятие) водных ресурсов для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, купания, использование маломерных судов, водных мотоциклов и других технических средств, предназначенных для отдыха на водных объектах, водопой.

Сюда вошли такие объекты как, причал ТШГ №0, Лит XIV, причал №15, причал и т. д.

Подгруппа 1006. Эстакады.

В данную подгруппу вошли объекты недвижимости – сооружения, здания и объекты незавершенного строительства, которые представляют собой инженерную конструкцию, предназначенную для размещения дорог, инженерных коммуникаций выше уровня земли с целью обхода занятой территории (чаще всего в городах) или транспортных потоков, также могут являться элементами других транспортных сооружений: пандуса, речных мостов, многоуровневых подъездных путей. В подгруппу 1006 отнесены объекты недвижимости с наименованием, такие как, нижний склад 4 поток (две линии сортировочных транспортёров), эстакада для АТИ, открытая моечная эстакада, погрузочная эстакада, эстакада газопровода среднего давления, кабельная эстакада для кабельной линии 110 кВ, смотровая эстакада, эстакада инженерных коммуникаций КС "Микуньская" (I очередь) в составе стройки "Магистральный газопровод СРТО-Торжок", ж/д эстакада на 5 цистерн, эстакада для разделки древесины, разгрузочная рампа, территория нефтебазы - Автоналивная эстакада,состоящая из 4-х установок АСН -5, сооружение сливной эстакады, сливная эстакада ж/д на 30 цистерн, ж/д эстакада мазутоснабжения и т. д.

Подгруппа 1006_1. Эстакады (прочие).

В данную подгруппу вошли объекты недвижимости – сооружения и здания, которые по функциональному использованию предназначены для размещения конструкции эстакады без уточняющих сведений об отнесении к конкретной отрасли производства, а именно, сооружение эстакады, эстакада железобетонная, эстакада №6 от существующей эстакады №2, разделочная эстакада, эстакады КЦ №3-бис КС-12 Микунь, совмещенная эстакада, угольная эстакада, эстакада для люкоподъёмников, эстакада под р/л "Меч", эстакада загрузки песком, эстакада крытая 17х12, эстакада склада 2 и т. д.

Подгруппа 1006_2. Эллинги (крановые эстакады).

В данную подгруппу вошли объекты недвижимости – сооружения с наименованием крановая эстакада, стальная эстакада под кран.

Подгруппа 1007. Емкостные сооружения, резервуары, баки, цистерны.

В данную подгруппу вошли объекты недвижимости – сооружения, здания и объекты незавершенного строительства, которые представляют собой емкостные сосуды для дальнейшего их наполнения веществом. В данную подгруппу вошли объекты недвижимости с наименованием, такие как, резервуар РВСП - 20000 куб. м №5, маслоприемник с маслостоками ПС "Луза", битумохранилище, подземный резервуар, резервуар для сбора дождевых стоков, пожарный резервуар, хранилище дизтоплива РРЛ, Групповая резервуарная установка сжиженного газа, резервуары чистой воды (Литер Щ), резервуар-охладитель, пожарный резервуар гостиницы, аккумуляторный бак (Блок 1), подземное сооружение резервуара чистой воды, емкость мазутная 400 куб. м., групповая резервуарная установка СУГ №9, блок емкостей, приемо-распределительный пункт на 1000л/мин, нефтеловушка приемный резервуар для промстоков, башня сухого песка, резервуар V=2000м3, шлаконакопитель №1 и т. д.

Подгруппа 1008. Бункеры.

В данную подгруппу вошли объекты недвижимости – сооружения и здания, которые представляю из себя сооружения бункера, а именно, бункер пескораздаточный (хранение сырого песка), заглубленное сооружение, противорадиационное укрытие и т. д.

Подгруппа 1009. Навесы.

В данную подгруппу вошли объекты недвижимости – сооружения и здания, которые предназначены для использования как навесы, это объекты недвижимости с наименованием, такие как, навес над бензиновыми топливораздаточными колонками, навес № 1, крытый навес (литер Г), навес для летнего содержания быков, теневой навес одинарный, навес для хранения пиломатериала, навес АЗС, навес для стоянки спецавтотранспорта полигона твердых промышленных и бытовых отходов КС-7 "Сынинская", навес под автоколонки для заправки автомобилей и газовозов, навес для сушки пиломатериалов, навес для бытовых нужд, навес цементного склада и т. д.

При группировке объектов незавершенного строительства с назначением – нежилое, были учтены сведения об уточненном назначении объектов, а именно навес под отходы лесопиления, навес для сырого пиломатериала №1.

Подгруппа 1010. Линии электропередач кабельные.

В данную подгруппу вошли объекты недвижимости – сооружения и объекты незавершенного строительства, которые являются один из основных компонентов электрической сети, предназначенные для передачи энергии между элементами и не входят в состав станции или подстанции. Сюда вошли кабельные линии, у которых в наименовании отсутствуют сведения об установленном напряжении, а именно, объекты недвижимости с наименование, такие как, сеть электроснабжения кабельная КЦ-2 КС-3 Гагарацкая, линия электропередачи кабельная к вертолетной площадке на км 471,2 1-й нитки магистрального газопровода Бованенково-Ухта, линии связи кабельные КЦ-1 КС-4 "Воркутинская", кабельная линия ТП-234, лини кабельные центральной промплощадки, кабельные ЛЗП 10кв СТТ, кабельные сети, кабельные лотки и т. д

Подгруппа 1010_1. Линии электропередач кабельные низковольтные до 0,4 кВ, 1 кВ.

В данную подгруппу вошли объекты недвижимости – сооружения, которые являются один из основных компонентов электрической сети, предназначенные для передачи энергии между элементами и не входят в состав станции или подстанции напряжением 0,4 кВ, 1 кВ., а именно, сети 0,4 КВ к станции биологической очистки, кабельная линия низкого напряжения КЛ-0,4, низковольтные кабельные сети, кабельная линия низкого давления, КЛ-04 кВ КТП № 826-ВРУ № 1 детский сад ввод-1, кабельные линии до 1000В. ЦРП – РСП, кабельная линия 0,4 кВ трансформаторной подстанции №693 и т. д.

Подгруппа 1010_2. Линии электропередач кабельные среднего напряжения 6 кВ, 10 кВ, 35 кВ.

В данную подгруппу вошли объекты недвижимости – сооружения, которые являются один из основных компонентов электрической сети, предназначенные для передачи энергии между элементами и не входят в состав станции или подстанции напряжением 6 кВ, 10 кВ, 35 кВ., а именно, кабельная линия КЛ-10 КВ ТП-3-ТП-6 К1 и К2, КЛ-10 кВ яч.318 ПС 110/10 кВ, кабельная ЛЭП 10 кВ от ТП 531 до ТП 533, кабельная сеть электропередач КС-12, сеть электропередачи кабельная КС-12 Микунь, КЛ-10 кВ (АПвПУ 3х70), КЛ-6 кВ ТП -6 - ТП-32, кабельные линии свыше 1000В. ТП стоянки самолетов - ТП-БПРМ, кабельная линия 10 кВ трансформаторной подстанции №615 и т. д.

Подгруппа 1010_3. Линии электропередач кабельные высоковольные 110 кВ, 220 кВ.

В данную подгруппу вошли объекты недвижимости – сооружения, которые являются один из основных компонентов электрической сети, предназначенные для передачи энергии между элементами и не входят в состав станции или подстанции напряжением 110 кВ, 220 кВ., а именно, высоковольтные кабельные сети РП -10, подземная линия высокого напряжения от ТП-157 до ТП-180, от РУ-10КВ. ТП -55 до ТП-180, высоковольтная кабельная линия, кабельные лотки ОРУ - 220 кВ, кабельные ЛЭП высокого напряжения и т. д.

Подгруппа 1011. Линии электропередач воздушные.

В данную подгруппу вошли объекты недвижимости – сооружения и объекты незавершенного строительства, которые являются один из основных компонентов электрической сети, предназначенные для передачи энергии между элементами по проводам, находящимся на открытом воздухе и прикреплённым с помощью траверс (кронштейнов), изоляторов и арматуры к опорам или другим сооружениям (мостам, путепроводам). В данную функциональную подгруппу вошли воздушные линии электропередач, у которых нет данных в наименовании об установленном напряжении, а именно, линия электропередач, сооружение воздушной линии, электросетевой комплекс ЭСК "Краснозатонская", наружные эелектрические сети, Линия электропередачи воздушная. ВЛ к БКЭС на км 1353,3 магистрального газопровода Ухта – Торжок, Электрические сети, ВЛ Аэропорт и т. д.

Подгруппа 1011_1. Линии электропередач воздушные низковольтные до 0,4 кВ, 1 кВ.

В данную подгруппу вошли объекты недвижимости – сооружения, которые являются один из основных компонентов электрической сети, предназначенные для передачи энергии между элементами по проводам, находящимся на открытом воздухе и прикреплённым с помощью траверс (кронштейнов), изоляторов и арматуры к опорам или другим сооружениям (мостам, путепроводам) напряжением до 0,4 кВ, 1 кВ. Это сооружения с наименованием, такие как, воздушные линии 10 кВ, 04 кВ от ПС 110/10 кВ "Межадор", линия низкого напряжения ВЛ-0,4 кВ от КТП № 501, средняя общеобразовательная школа на 501 место в с. Визинга. Наружные слаботочные сети, ВЛ-0.4 кв от КТП 10/0,4 "Черемушки" протяженностью 0,9 км, воздушная линия 0,4 кв ст. Язель, низковольтная линия, электроснабжение квартала индивидуальных жилых домов, наружное электроосвещение, воздушная линия электропередач высокого и низкого напряжения от ТП-110/10 "Зеленецкая"- КТП-250 ТП 5212, участок электрических сетей от ТП №181 до внешней стены д. 35/1 по ул. Морозова и д. т.

Подгруппа 1011_2. Линии электропередач воздушные среднего напряжения 6 кВ, 10 кВ, 35 кВ.

В данную подгруппу вошли объекты недвижимости – сооружения, которые являются один из основных компонентов электрической сети, предназначенные для передачи энергии между элементами по проводам, находящимся на открытом воздухе и прикреплённым с помощью траверс (кронштейнов), изоляторов и арматуры к опорам или другим сооружениям (мостам, путепроводам) напряжением 6 кВ, 10 кВ, 35 кВ., а именно, линия электропередач 10 кВ Кэмдор-Сойва, ВЛ-10кВ, линия электропередач 10КВ, наружная сеть ЛЭП ВЛ-10 кВ и КЛ-10 кВ, ВЛ-10 кВ ТП 165 - ТП 511 и т. д.

Подгруппа 1011_3. Линии электропередач воздушные высоковольные 110 кВ, 220 кВ.

В данную подгруппу вошли объекты недвижимости – сооружения, которые являются один из основных компонентов электрической сети, предназначенные для передачи энергии между элементами по проводам, находящимся на открытом воздухе и прикреплённым с помощью траверс (кронштейнов), изоляторов и арматуры к опорам или другим сооружениям (мостам, путепроводам) напряжением 110 кВ, 220 кВ., такие как, ВЛ 110 кВ ПС Сосногорская ТЭЦ – ПС Верховье, ВЛ 220 кВ Зеленоборск – Ухта, Электросетевой комплекс ВЛ 110, 10 кв. от Подстанции "Куратово", воздушная линия 110 кВ №170,№171 отпайка на ПС "Зеленец" 2*2,3 км. (литер VII), высоковольтная эл. сеть от точки №1, двухцепные заходы ВЛ 110 кВ на ПС 110/10 кВ "Емваль" и т. д.

Подгруппа 1012. Сети газораспределительные.

В данную подгруппу вошли объекты недвижимости – сооружения, здание и объекты незавершённого строительства, которые представляют из себя систему наружных газопроводов от источника до ввода газа потребителя, а также сооружения и технические устройства на них. В данную функциональную подгруппу отнесены объекты недвижимости, у которых в наименование нет сведений о классификации по давлению газа, а именно, Газопровод-отвод к ГРС пос. Серегово, газораспределительная сеть, газораспределительная сеть с групповыми емкостными установками, разводящие сети газопровода, газификация мастерской, наружные сети газоснабжения жилых домов по улице Красноборская, улице Солнечная в п. В. Максаковка (1 очередь), газификация производственной базы и т. д.

Подгруппа 1012_1. Газопроводы уличные низкого и среднего давления.

В данную подгруппу вошли объекты недвижимости – сооружения, которые представляют из себя систему наружных газопроводов низкого и среднего давления от источника до ввода газа потребителя, а также сооружения и технические устройства на них.

Это объекты недвижимости с наименованием, такие как, газоснабжение индивидуального жилого дома №2б по ул. Шоссейная в с. Выльгорт. Наружный газопровод, газоснабжение индивидуального жилого дома на участке с к.н.: 11:05:0401002:123 в пгт. Краснозатонский, г. Сыктывкар. Наружный газопровод, газопровод низкого давления, Димитрова, 3/13, подземный (фасадный) газопровод, Покровский бульвар, д.6, газопровод наружный к магазину № 61 по ул. Ручейная г. Сыктывкар и т. д.

Подгруппа 1012_2. Газопровод высокого давления.

В данную подгруппу вошли объекты недвижимости – сооружения, которые представляют из себя систему наружных газопроводов высокого давления от источника до ввода газа потребителя, а также сооружения и технические устройства на них.

Это объекты недвижимости с наименованием, такие как, газопровод высокого давления, наружные сети газоснабжения высокого давления, надземный газопровод высокого давления, вторая нитка газопровода высокого давления от ГРС до ГРП-2 ТЭЦ ОАО "Сыктывкарский ЛПК", газопровод высокого давления от точки подключения к существующему газопроводу до ГРПШ диаметром 57мм, сеть газораспределительная среднего и высокого давления г. Сосногорска и т. д.

Подгруппа 1012_3. Газораспределительные узлы (ГРУ).

В данную подгруппу вошли объекты недвижимости – сооружения, которые представляют из себя технические устройства, входящие в состав газораспределительных станций. Сюда вошли объекты недвижимости с наименованием, такие как, газораспределительная станция пос. Серегово, площадка ГРС на км 302,4 1-й нитки магистрального газопровода Бованенково-Ухта, ГРС и т. д.

Подгруппа 1013. Гидротехнические сооружения, за исключением мостов, пирсов, причалов, набережных.

В данную подгруппу вошли объекты недвижимости – сооружения и здания, которые предназначенные для предназначены для осуществления различных водохозяйственных мероприятий, в точности сооружения дамбы и плотины, а именно, такие объекты недвижимости как, ограждающая дамба, плотина, насосная станция I подъема: Водозаборный ковш (защитная дамба), затон отстоя плотов в Ягбож-курье: защитная дамба с берегоукреплением, ледозащитная дамба затона Путеец, ограждающая противопаводковая защитная дамба, отсечная плотина и т. д.

Подгруппа 1013_1. Гидротехнические сооружения.

В данную подгруппу вошли объекты недвижимости – сооружения, которые предназначенные для использования природных водных ресурсов, а также для предотвращения или уменьшения вредного воздействия воды на окружающую среду, а именно, строительство и реконструкция гидротехнических сооружений для нужд рыбоводства, гидротехническое сооружение на р. Нючпас, водосбросное сооружение ГТС Кажымского водохранилища на р. Кажым, Койгородского района, бассейн р. Северная Двина, гидротехническое сооружение Вездинского пруда, гидросооружение СЛИП, судоподъемное сооружение Г-150, узел сооружений (г/у №5/6), стационарный Гидрозатвор на р. М. Войвож и т. д.

Подгруппа 1013_2. Берегоукрепительные сооружения.

В данную подгруппу вошли объекты недвижимости – сооружения, которые используются как берегоукрепительные объекты при благоустройстве береговой полосы, а именно, Берегоукрепление левого берега р. Вычегда, путевые мероприятия: берегоукрепления – 1, берегоукрепительные сооружения в черте г. Инта в районе автомобильного моста через р. Большая Инта и т. д.

Подгруппа 1014. Сети канализационные, тоннельные коллекторы.

В данную подгруппу вошли объекты недвижимости – сооружения и объекты незавершенного строительства, которые представляют собой систему трубопроводов, каналов или лотков и сооружений на них для сбора и отведения сточных вод, а именно, это объекты недвижимости с наименованием, такие как, канализационный коллектор, УВКХ. Главный отводной коллектор. Реконструкция напорного трубопровода К-18, канализационный коллектор КОС, магистральный канализационный коллектор, напорный коллектор КС-11, дворовая канализационная, водопроводная сети, система водоотведения, сбросной коллектор, канализация напорная и т. д.

Подгруппа 1015. Сети тепловые.

В данную подгруппу вошли объекты недвижимости – сооружения и объекты незавершенного строительства, которые представляют собой совокупность устройств, предназначенных для передачи тепловой энергии, теплоносителя от источников тепловой энергии до тепло потребляющих установок, например, теплопровод протяженностью 1293 м., тепловая сеть, тепловая сеть двухтрубного исчисления, тепловая трасса от котельной хлебозавода, наружные сети теплоснабжения, отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха, тепловые сети и т. д.

Подгруппа 1015_1. Паропроводы на эстакадах.

В данную подгруппу вошли объекты недвижимости – сооружения, которые расположены на эстакаде используются как трубопровод для пара, например, паропровод на эстакаде, паропровод ХВО ПГУ «Лыаель» на эстакаде и т. д.

Подгруппа 1015_2. Паропроводы.

В данную подгруппу вошли объекты недвижимости – сооружения, которые используются как трубопровод для пара, например, паропровод, трасса паропровода от заглушки 1 до крытого полигона (литер I), паропровод (инвентарный номер 10722, состоит из стальных труб диаметром 89 и 114 мм), Этап ТУ-19. Паропровод от т. вр. 8ОЦ до к. 2821, Магистральные теплосети по ул.Строительной, ул.Сенюкова, пр.Космонавтов ПК-Д-41, ПК-Д-40 (паропровод), Внутриплощадочный паропровод (скв. №4201Д, 4202Д, 4203Д). Обустройство куста скважин №44 в границах Лыаельской площади и т. д.

Подгруппа 1016. Сети водопроводные.

В данную подгруппу вошли объекты недвижимости – сооружения и объекты незавершенного строительства, которые представляют собой совокупность водопроводных линий (трубопроводов) для подачи воды к местам водопользования и являются основным элементом системы водоснабжения. К данной подгруппе отнесены объекты недвижимости с наименованием, такие как, внутриплощадочные сети водоснабжения, водопроводные сети, водоснабжение и водоотведение, наружная сеть водоснабжения, водопровод, расположенный в пос. Гуляшор СП "Мутница" Прилузского района Республики Коми, водопровод ул. Гаражная - ул. Северная, внеплощадочный водопровод В-1, наружные сети водоснабжения и т. д.

Подгруппа 1016_1. Водоводы.

В данную подгруппу вошли объекты недвижимости – сооружения и объекты незавершенного строительства, которые представляют из себя транзитные трубопроводы, соединяющие отдельные сооружения системы водоснабжения, например, насосную станцию с водонапорной башней или с разводящей сетью, отдельные трубопроводы и предназначаются для перемещения больших объемов воды и отличаются высокой пропускной способностью. В данную подгруппу отнесены объекты недвижимости с наименованием, такие как, водовод "ППСН "Ярега" - БКНС-4 "Лачьель", водовод фильтрованной воды, напорный водовод подающий воду на очистку, напорный водовод чистой воды ВОС, устройство водовода и обустройство, водовод 20 п/м от скв.2 водозабор до БНГ, водовод в г.Печоре. Вторая нитка магистрального водовода, высоконапорный водовод на скважину №121/2 Южно-Лыжского н/м, водовод солёной воды от БКНС-7 до ДАО КПН, сети пожарные, водоводы, нагнетательный водовод до скв. 203, 3461, строительство водовода Подчерье-Вуктыл (этап 1) и т. д.

Подгруппа 1016_2. Водоводы на эстакадах.

В данную подгруппу вошли объекты недвижимости – сооружения и объекты незавершенного строительства с наименованием, такие как, хозпожводопровод промплощадки РП и эстакады и производственно-противопожарный водопровод (противопожарный водопровод на эстакаде и противопожарный водопровод), в том числе пожарный гидрант.

Подгруппа 1017. Сети канализационные без коллекторов.

В данную подгруппу вошли объекты недвижимости – сооружения и объекты незавершенного строительства, которые представляют собой систему трубопроводов для отведения сточных вод, а именно, наружная канализация, наружные сети канализации, внеплощадочная канализация К-1, канализация, трубопроводы канализации, канализационная сеть и т. д.

Объекты незавершенного строительства с назначением 10) Сооружение коммунального хозяйства, другие сооружения отнесены к подгруппе 1017 согласно уточняющим сведениям о назначении от ОМСУ и ОУТД г. Сыктывкара ГБУ РК РУТИКО.

Подгруппа 1018. Фонтаны.

В данную подгруппу отнесен объект недвижимости – сооружение с наименованием городской фонтан.

Подгруппа 1019. Градирни.

В данную подгруппу вошли объекты недвижимости – сооружения, здания и объекты незавершенного строительства, которые предназначены для размещения устройства градирни, например, градирня №2 выпарной станции №4, градирня с насосной станцией, градирня 6-ти секц. № 20, градирня 3-х секционная, здание сухой градирни, градирня газокомпрессорной, градирня с резервуарами и т. д.

Подгруппа 1020. Сети инженерные технологические.

В данную подгруппу вошли объекты недвижимости – сооружения, представляющие совокупность устройств, непосредственно используемых в процессе тепло-, газо-, водоснабжения и водоотведения, такие как, комплекс Печорской дистанции электроснабжения ст. Сыня, полуавтоматическая линия ЛО-15С №2, кислородопровод, разводящая линия от насосной станции, подземные коммуникации, межцеховые технологические коммуникации, напорная чугунная линия, сети азотоснабжения КЦ-7 КС Новомикуньская, наружный смолопровод ДСП (состоит из стальных труб диаметром 120мм), сети маслостоков, технологические труболинии, коллектор технологического газа КС-11, инженерные сети, блок напорной гребенки открытого типа БКНС-74, топливопровод металлический, внутриплощадочные сети КИПиА, сети пенотушения, фронт слива и узел отработанных масел и т. д.

Подгруппа 1022. Железнодорожные пути.

В данную подгруппу вошли объекты недвижимости – сооружения, здания и объекты незавершенного строительства, которые представляют из себя комплекс устройств инфраструктуры железнодорожного транспорта, которые служат для размещения железнодорожных путей и объектов, необходимых для эксплуатации железнодорожного транспорта. Это такие объекты недвижимости, как например, комплекс Интинской дистанции пути, железнодорожные пути, ветка УЖД №3, тупик на 95 км., строительство лесовозной ветки Щугромского лесопункта, подъездной железнодорожный путь, повышенный железнодорожный путь с укреплением откосов, подъездной железнодорожный тупик и т. д.

Подгруппа 1023. Подкрановые пути.

В данную подгруппу вошли объекты недвижимости – сооружения, которые предназначены для размещения подкрановых путей, а именно, подкрановые пути, подкрановый ж\д путь, крановый рельсовый путь, подкрановые пути с эстакадой погрузки, пути подкрановые крана козлового базы Управления аварийно-восстановительных работ, совмещенной с административным комплексом Воркутинского ЛПУ МГ, подкрановые пути на территории НПЗ и т. д.

Подгруппа 1024. Тоннели.

В данную подгруппу вошли объекты недвижимости – сооружения и здания, предназначенные для размещения туннелей, это такие как, туннель №3, тоннель-галерея от ямы склада угля на пункт погрузки, пешеходный тоннель, яма-тоннель УГ.ГР.1 и т. д.

Подгруппа 1025. Мосты.

В данную подгруппу вошли объекты недвижимости – сооружения, здания и объекты незавершенного строительства, которые предназначены для размещения дорожных сооружений, представляющих собой конструкцию моста, например, мост через р. Лопью №1 длинной 45.1 м., железобетонный мост Турунья, пешеходный мост, мостовой переход через реку Седью с лестницами подъема-спуска, дорожно-мостовые сооружения, мост металлический, мост автодорожный железобетонный, переходный мост ГК-ИБК, мостовой переход через р. Макарьель и т. д.

Подгруппа 1026. Сооружения связи линейно-кабельные.

В данную подгруппу вошли объекты недвижимости – сооружения и объекты незавершенного строительства, приспособленные для размещения средств связи и кабелей электросвязи, например, кабельная линия Ухта-СГПЗ, наружные сети связи, кабельные линии связи ДПРМ-1+ПРЦ, подземная кабельная линия связи, фидерные линии и заземления, линейные сооружения АТС – 62, внутриплощадные сети связи и сигнализации, технологическая связь, сети связи диспетчерского пункта КС-12 Микунь, линия связи компрессорного цеха №3 КС-11 Синдор и т. д.

Подгруппа 1026_1. Телефонные сети.

В данную подгруппу вошли объекты недвижимости – сооружения, которые используются в качестве телефонных сетей, а именно, объекты недвижимости с наименованием такие как, наружные сети телефонизации, телефонизация, кабельные сооружения и сети абонентского доступа на ЦИТ и КОМИ ОСБ № 8617 в Республике Коми, организация сети IP VPN для корпоративных клиентов: ЦИТ РК и Коми ОСБ № 8617, телефонная сеть п. Благоево, Наружные слаботочные сети телефонизации и т. д.

Подгруппа 1026_2. Телефонные канализации.

В данную подгруппу вошли объекты недвижимости – сооружения и объекты незавершённого строительства, которые представляют собой тоннели, коллекторы и колодцы, предназначенные для скрытой, чаще подземной прокладки линий связи. Например, телефонная канализация с. Летка, канализация слаботочных сетей, телефонная канализация к АТС-2, сооружение- Телефонная канализация г. Емва, внеплощадочная сеть связи. Кабельная канализация и т. д.

Подгруппа 1026_3. Линии связи волоконно-оптические.

В данную подгруппу вошли объекты недвижимости – сооружения, предназначенные для передачи данных через оптическое волокно, такие как, строительство волоконно-оптической линии связи, линии связи волоконно-оптические кабельные КС "Новосиндорская", линия связи волоконно-оптическая кабельная административного здания ООО "Газпром трансгаз Ухта" в г. Ухта, магистральная ВОЛС г. Сыктывкар - г. Ухта (Республика Коми) и т. д.

Подгруппа 1027. Сети трубопроводов магистральные.

В данную подгруппу вошли объекты недвижимости – сооружения и объекты незавершённого строительства, которые представляют совокупность производственных объектов, относящихся к работе магистрального трубопроводного транспорта, и местных распределительных трубопроводов, предназначенная для транспортировки жидких продуктов. В данную подгруппу отнесены объекты недвижимости с наименованием, такие как, трубопроводы стабильного газа и сжиженного газа площадка № 4, трубопровод воздухоснабжения диаметром 110 мм, магистральный нефтепровод "Уса - Ухта" (линейная часть), трубопроводы реагентов R-1- R-4, технологические трубопроводы котельной №3, Нефтесточная линия от скв. 41 до ГНСП-4 в/о, нефтесборный коллектор куст 4 - УПСВ "Южный Терехевей, сети технологических трубопроводов КЦ-2 КС-7 Сынинская, нефтепровод от поворота на скважину №73 до поворота на скважину №215 и т. д.

Подгруппа 1027_1. Магистральные газопроводы.

В данную подгруппу вошли объекты недвижимости – сооружения, которые представляют совокупность производственных объектов, относящихся к работе магистрального трубопроводного транспорта, и местных распределительных трубопроводов, предназначенная для транспортировки газообразных продуктов. В данную подгруппу отнесены объекты недвижимости с наименованием, такие как, магистральный газопровод Бованенково-Ухта км 526,7-км 860,5, 1-я нитка, газопровод магистральный Бованенково-Ухта 2-я нитка км 709,5 - км 759,2, газопровод "Войвож - Ухта", подводящий газопровод промежуточной радиорелейной станции ПРС-9 "5-го пускового комплекса (Ухта-Урдома)" в составе "Системы технологической связи Ухта-Грязовец-Торжок" входящей в стройку "Магистральный газопровод СРТО-Торжок", магистральный газопровод СРТО - Торжок. Участок км 1567,0 - км 1639,4 (ПК-1), газопровод высокого давления II категории, конденсатопровод от р.Печора до Югидского ГКМ и т. д.

Подгруппа 1027_2. Шлейфы.

В данную подгруппу вошли объекты недвижимости – сооружения, которые предназначены для транспортировки газа со скважин или кустов скважин до места регулирования давления и распределения газа, например, шлейф от скв.58 в/о до сепараторной установки, выкидная линия скважины №312. Обустройство куста скважин №100 Южно-Кыртаельского н/м, шлейфы подключения, Выкидной нефтепровод скважина №300-ЗУ-21 Западно-Тэбукское нефтяное месторождение и т. д.

Подгруппа 1028. Переходы надземные.

В данную подгруппу вошли объекты недвижимости – сооружения и здания, которые выполняют роль внеуличного пешеходного перехода, расположенного над проезжей частью, либо железнодорожными путями, а также служат пешеходной внеуличной дорожкой для перемещения из одного здания в другое в надземной части здания, кроме того в промышленности может использоваться как галерея для перемещения продукции или объектов производства. Сюда вошли объекты с наименованием, такие как, здание галереи, транспортная галерея на технологическом комплексе поверхности ЗАО "Шахта Воргашорская 2", устройство закрытого перехода от автобусной остановки до развлекательного центра в 6 микрорайоне в г. Сосногорске, галерея из АБК в столовую, переход между учебными корпусами, переходная галерея, теплый переход от шахткомбината и т. д.

Подгруппа 1029. Переходы подземные.

В данную подгруппу вошли объекты недвижимости - сооружения и объекты незавершённого строительства, которые выполняют роль внеуличного пешеходного перехода, расположенного под проезжей частью, либо железнодорожными путями, а также служат пешеходной внеуличной дорожкой для перемещения из одного здания в другое в подземной части здания, кроме того в промышленности может использоваться как подземная галерея для перемещения продукции или объектов производства.

Сюда вошли объекты с наименованием, такие как, подземный переход и подземный пешеходный переход.

Подгруппа 1030. Прочие сооружения и сооружения вспомогательного назначения, отнесение которых к другим подгруппам невозможно.

В данную подгруппу вошли объекты недвижимости – сооружения, здания и объекты незавершенного строительства, отнесение которых к другим подгруппам невозможно, например, прочие, нежилое, производственное, станция катодной защиты ОПС-63-2-50, информационная стела, трассовый транспортер, сооружение, бревнотаска, камера узлов трубопроводов, спецсооружение, состоящее из помещений с 1 по 6, согласно плана БТИ, сооружение Х и т. д.

Подгруппа 1030_1. Картофельные ямы.

В данную подгруппу вошли объекты недвижимости – сооружения, предназначенные для использования под картофельную яму с наименованием такие как, картофельная яма и погреб для картофеля.

Подгруппа 1030_2. Ствол скиповый, ствол клетевой, вентиляционный ствол.

В данную подгруппу вошли объекты недвижимости – сооружения и объекты незавершённого строительства, которые используются для проветривания горных выработок, для спуска, подъёма людей, породы, спуска крепёжных материалов и закладочного материала. Сюда отнесены объекты недвижимости с наименованием такие как, шурфовая скважина №1 Северо-Кожвинского нефтяного месторождения, ствол скиповой, южный откаточный штрек гор. -350, ствол главный, канал вентиляционный, ствол клетевой, вентиляционный канал, подземный комплекс по добыче титановой руды и т. д.

Подгруппа 1031. Автомобильные дороги, дорожки, площадки, покрытия.

В данную подгруппу вошли объекты недвижимости – сооружения и объекты незавершённого строительства, предназначенные для размещения инфраструктуры автомобильного транспорта, а именно автодорог, категорию которых невозможно определить, технически связанных с ними сооружений, а также объектов улично-дорожной сети, пешеходных тротуаров, пешеходных переходов, площадей и проездов. В подгруппу 1031 отнесены объекты с наименованием, такие как, автомобильная дорога "Подъезд к п. Шердино", проезд, автодорога и площадка ПС Летка, дорога Мандач, улица Школьная, дорога к РММ, дороги асфальтированные, бетонная площадка, по с. Куратово № 1, устройство проездов и площадок и т. д.

Подгруппа 1031_1. Дороги II категории.

В данную подгруппу вошли объекты недвижимости – сооружения, предназначенные для размещения автомобильных дорог II категории, по которым была предоставлена уточняющая информация от ОМС о принадлежности дороги к соответствующей категории. Сюда отнесены сооружения с наименованием, такие как, а/дорога гр. 2А, А/ДОРОГА ГР.2А, Сыктывкар-Ухта-Печора-Усинск-Нарьян-Мар на участке Сыктывкар-Ухта, Автомобильная дорога "Подъезд к аэропорту "Сыктывкар" от автомобильной дороги "Вятка" и т. д.

Подгруппа 1031_2. Дороги III категории.

В данную подгруппу вошли объекты недвижимости – сооружения, предназначенные для размещения автомобильных дорог II категории, по которым была предоставлена уточняющая информация от ОМС о принадлежности дороги к соответствующей категории. Сюда отнесены сооружения с наименованием, такие как, Автомобильная дорога Климовская – Ношуль, Автомобильная дорога "Сыктывкар-Троицко-Печорск", Автомобильная дорога По с. Корткерос, Сыктывкар - Ухта - Печора - Усинск - Нарьян-Мар на участке: Обход г. Ухта – Керки, Автомобильная дорога Сыктывкар - Ухта - Печора - Усинск - Нарьян-Мар на участке Керки - р. Кабанты Вис и т. д.

Подгруппа 1031_3. Дороги IV категории.

В данную подгруппу вошли объекты недвижимости – сооружения, предназначенные для размещения автомобильных дорог IV категории, по которым была предоставлена уточняющая информация от ОМС о принадлежности дороги к соответствующей категории. Сюда отнесены сооружения с наименованием, такие как, автомобильная дорога По с. Мутница, автомобильная дорога По с. Прокопьевка, по пст. Нючпас, автомобильная дорога Сыктывкар-Кудымкар, Автомобильная дорога подъезд к пст Вожский от автомобильной дороги Айкино-Кослан и т. д.

Подгруппа 1031_4. Дороги V категории.

В данную подгруппу вошли объекты недвижимости – сооружения, предназначенные для размещения автомобильных дорог V категории, по которым была предоставлена уточняющая информация от ОМС о принадлежности дороги к соответствующей категории. Сюда отнесены сооружения с наименованием, такие как, автомобильная дорога По с. Гурьевка, подъезд к с. Большая Пысса,п к аэропорту "Усть-Цильма" и т. д.

Подгруппа 1031_5. Дорожки и площадки (тротуары).

В данную подгруппу вошли объекты недвижимости – сооружения и объекты незавершенного строительства, которые используются для благоустройства населенных пунктов, а именно скверы, бульвары, малые архитектурные формы благоустройства, тротуары, вертикальная планировка и замощения. В данную функциональную подгруппу отнесены объекты недвижимости с наименованием, такие как, асфальтированные, бетонные площадки и дорожки на территории ПУ-21, подпорные стенки с лестницами подъема-спуска, озеленение территории, тротуары с покрытием из брусчатки, благоустройство, Благоустройство жилищного комплекса, асфальтовое покрытие, бетонное замощение (благоустройство), подпорная стена, парк им. С. М. Кирова, дорога авто внутриквартальная и тротуары, сквер "Детский мир", вертикальная планировка и благоустройства СП (средств посадки) и т .д.

Подгруппа 1031_6. Фундамент, свайное поле.

В данную подгруппу вошли объекты недвижимости – сооружения и объекты незавершенного строительства с наименованием, такие как, свайное поле Емкости бытовых стоков, свайное поле Блок-модуль ДЭС, фундаменты под оборудование радиомаяка дальномерного DME/N2700, фундамент цеха погонажных изделий, главный вход стадиона, фундаменты под молниеотвод 3шт, площадка входного манифольда с трубопроводами (титул 3.5.1.) и т. д.

Подгруппа 1031_7. Открытые склады_коми.

В данную подгруппу вошли объекты недвижимости – сооружения, которые используются как открытые площадки под складирование продукции, например, открытая складская площадка, открытый склад ГСМ № 3, открытый склад пиломатериалов, площадка открытого складирования, открытый склад металлоконструкций, открытый склад труб, открытый склад для хранения материалов, открытый склад бурового оборудования и т. д.

Подгруппа 1032. Силосная траншея, яма.

В данную подгруппу вошли объекты недвижимости - сооружения и объекты незавершенного строительства, которые используются в качестве емкости для хранения или консервации различной продукции (цемента, зерна, корма, жидкости и т.п.), например, силосная яма на 50 тонн, силосная траншея, цементные силоса для хранения цемента большие (помольный) и т. д.

Подгруппа 1033. Скважины артезианские.

В данную подгруппу вошли объекты недвижимости – сооружения, здания и объекты незавершенного строительства, которые используются в качестве буровой скважины, которая пробурена для использования артезианских вод. Это объекты недвижимости с наименованием, такие как, скважина №65/01, скважина, скважина №1670 "Э" с водобашней, скважина №712-Э глубиной 74м., разведочно-эксплуатационная скважина № 1КВ, артезианская скважина, скважина глубина 82,62 м. с будкой ММЗ, разведочно-эксплуатационная на воду скважина №677-э, артезианская скважина №3, скважина №529-7 Водобашня деревянная, артезианская скважина № 5-м и т. д.

Подгруппа 1033_1. Скважины для наблюдения.

В данную подгруппу вошли объекты недвижимости – сооружения, которые предназначены для наблюдения за режимом подземных вод, а именно, скважины производственного экологического мониторинга площадки КС «Новомикуньская», скважина гидрогеологическая №2 ПСП "Чикшино", гидрогеологическая наблюдательная скважина № 13 (13), наблюдательная скважина №1 (створ 2), контрольно-наблюдательная скважина №1КН Лачьельский участок и т. д.

Подгруппа 1034. Колодец.

В данную подгруппу вошли объекты недвижимости – сооружения и здания, которые являются гидротехническими сооружениями для добывания и получения подземных вод, например, пожарный колодец, колодец питьевой 79м., трубчатый колодец (скважина), водопроводный колодец № 22, дождевой колодец № 1.7, 1.10, 1.12, 2.9, смотровой колодец № 1.2, 1.3, 1.6, 1.8, 1.9, 1.11, 2.1-2.8, водобойный колодец, береговой водосборный колодец, общественный колодец, канализационный колодец, шахтный колодец № 6, колодец из ж/б колец, контактные колодцы, речной водоприемный колодец, колодец водоприемный, криб и т. д.

Подгруппа 1035. Водоемы и пруды.

В данную подгруппу вошли объекты недвижимости – сооружения, предназначенные для хранения воды, например, пожарный водоем, пруды, пруд-аэратор (литер 211), обустройство безводных районов источниками наружного противопожарного водоснабжения (пожарные водоемы, противопожарные водопроводы с пожарными гидрантами, пирсы, копани и т.д.) (Пожарный водоем на ул. Мича-Яг), бассейн, водохранилище (расчетный объем воды в водоеме-26000000 куб.м., расчетная площадь зеркала-5740000 кв. м., длина струенаправляющей дамбы-860 м, струераспределительной дамбы-350 м, ограждающей дамбы-5950 м) и т .д.

Подгруппа 1036. Ограждения.

В данную подгруппу вошли объекты недвижимости – сооружения и объекты незавершенного строительства, выполняю функцию вертикальной ограждающей конструкции, например, забор с металлической сеткой, ограждение территории в деревянном исполнении (литер 354), забор зоны, железобетонное ограждение, ограждение территории, металлическое ограждение, защитная сетка, ограждение (забор), забор из колючей проволоки на ж/б столбах, ограждение площадок, ограждение аэропорта и т. д.

Подгруппа 1037. Отстойник канализационный.

В данную подгруппу вошли объекты недвижимости – сооружения, здания и объекты незавершенного строительства, представляющие собой комплекс специальных устройств, предназначенных для очистки сточных вод от загрязнений. В данную подгруппу отнесены объекты недвижимости с наименованием, такие как, канализационные очистные сооружения, иловые площадки, установки доочистки и кондиционирования воды производительностью 50 м3/сутки в с. Куратово, блок очистки дождевых стоков, подземное сооружение фильтров 4-го подъема, шламонакопитель (литер 210), иловые карты, грязеостойник, ФЛ-фильтрат, септик S-40, здание метантенка с насосной, подготовка территории (песчаная отсыпка и радиальные отстойники) и т. д.

Подгруппа 1037_1. Выгребные ямы.

В данную подгруппу вошли объекты недвижимости – сооружения с наименованием, выгреб, выгребная яма, выгребная емкость 1,5 куб. м., угольная яма, серная яма и т. д.

Подгруппа 1038. Скважины нефтяные, газовые, нагнетательные.

В данную подгруппу вошли объекты недвижимости – сооружения, здания и объекты незавершенного строительства, представляющие собой устройства для добычи полезных ископаемых, а именно, здание скважины нефтебазы № 5-рэ, скважина № 92, скважина №500, скважина №28 (газовая), поисковая скважина №2 Южно-Тиманская, скважина №49 Нижнеомринского месторождения, поисковая скважина, разведочная скважина и т. д.

Объекты незавершенного строительства с назначением, нежилое, транспортное, производственное (промышленное), прочие и т. д., отнесены к данной подгруппе согласно уточнённым сведениям о назначении объектов недвижимости от ОМСУ.

Подгруппа 1039. Лыжероллерные, лыжные трассы.

В данную подгруппу вошли объекты недвижимости – сооружения с наименованием, такие как, освещенная лыжеройлерная трасса, освещенная лыжероллерная трасса на Республиканском лыжном комплексе им. Р. Сметаниной, строительство лыжероллерной трассы в с. Усть-Кулом, городская лыжная трасса.

Подгруппа 1040_0805. Памятники архитектурные, монументы.

В данную подгруппу вошли объекты недвижимости – сооружения, которые являются объектами культурного наследия народов Российской Федерации (памятников истории и культуры), в том числе: объектов археологического наследия, достопримечательных мест, мест бытования исторических промыслов, производств и ремесел, исторических поселений, недействующих военных и гражданских захоронений, объектов культурного наследия, хозяйственная деятельность, являющаяся историческим промыслом или ремеслом, а также хозяйственная деятельность, обеспечивающая познавательный туризм и относятся к историко-культурной деятельности. Это такие объекты недвижимости с наименованием, стела, скульптурный памятник В.И. Ленину, братская могила в с. Часово Сыктывдинского района, где захоронены красноармейцы-добровольцы Плосков Ф.Е. и Шелепанов Ф.Д., погибшие в бою с белогвардейцами под с. Небдино в декабре 1919 года, сквер аллея героев, бюст героя Советского Союза Н.Ф. Гущина, арка "Талантливый город", памятный знак "Первой газовой скважине", стенд "Они строили Ухту", место нефтяной скважины М. К. Сидорова, Скульптурная композиция в пгт. Ярега МО ГО «Ухта», расположенная на территории физкультурно-оздоровительного комплекса с элементами благоустройства и т. д.

Подгруппа 1040_0808. Стадионы, трибуны. В данную подгруппу вошли объекты недвижимости – сооружения с наименованием, такие как, трибуна на 150 мест, северная трибуна, трибуна на 300 мест, южная трибуна, западная трибуна, трибуна на 5000 мест, трибуна.

Таблица 2.5.3

Количество ОН по видам в разрезе функциональных подгрупп

Функциональная группа	Функц. подгруппа	Название функциональной подгруппы	Объекты недвижимости	Итого

Здания	Поме-щения	Соору-жения	ОНС	Маш.-места

1. Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки)	0100	Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки)	3 119	260 800	18	263 937

0111	Жилые помещения в административных зданиях (многоэтажной застройки)	289	301
2. Дома малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки - индивидуальные, малоэтажные блокированные (таунхаусы)	0200	Дома малоэтажной многоквартирной жилой застройки	6 203	86 585	20	92 808

0201	Дома жилые блокированной застройки (таунхаусы)	8 025	21 516	15	29 556

0202	Дома индивидуальные	51 253	1	1 530	52 784

0206	Садовые дома	21 568	8	6	36	21 618

0207	Туалеты, летние душевые	7	2	9

0211	Жилые помещения в административных зданиях (малоэтажной застройки)	4	290	5
3. Объекты, предназначенные для хранения транспорта	0300	Объекты, предназначенные для хранения транспорта	453	235	1	689

0301_1	Открытые автостоянки	104	4	108

0301_2	Крытые автостоянки	1	6	7

0302	Гаражи индивидуальные отдельностоящие	2 108	64	10	2 182

0303	Гаражные кооперативы (сблокированные индивидуальные гаражи)	15 377	36 369	55	51 801

0303_1	Многоуровневые ГСК	14	980	994

0303_2	Подземные ГСК	3	259	262

0304	Паркинги	3	672	137	812

0305	Гаражи производственные, ведомственные для легковых автомобилей	239	129	1	369

0306	Гаражи производственные, ведомственные для грузовых автомобилей и автобусов	1 663	400	1	24	2 088

0307_1	Депо пожарных машин	235	53	2	3	293

0307_2	Гаражи для спецтехники	200	47	2	4	253

0311	Открытые стоянки воздушного транспорта	6	6
4. Объекты коммерческого назначения, предназначенные для оказания услуг населению, включая многофункционального назначения	0400	Объекты коммерческого назначения, предназначенные для оказания услуг населению, включая многофункционального назначения	14	30	44

0401	Магазины до 250 кв. м, за исключением киосков, павильонов, ларьков	1 896	2 322	1	14	4 233

0401_2	Аптеки до 250 кв. м	45	53	1	99

0402	Магазины 250 и более кв. м	752	519	12	1 283

0402_2	Аптеки 250 и более кв. м	18	11	29

0403	Прочие многофункциональные торгово-сервисные комплексы, торгово-административные объекты, торгово-развлекательные объекты, за исключением отдельно стоящих зданий концертных залов, спортивно-концертных комплексов, кинотеатров, комплексов аттракционов, торгово-складские объекты, торговые базы	9	128	137

0403_2	Прочие многофункциональные торгово - сервисные комплексы (5000 и более кв.м.)	14	73	1	88

0403_3	Прочие многофункциональные торгово - административные объекты	178	4 228	10	4 416

0404	Рынки	10	19	1	30

0405	Торговые киоски, павильоны, ларьки	204	20	1	225

0405_2	Торговые киоски, ларьки	50	50

0406	Автозаправочные станции (АЗС), газонаполнительные станции, автогазозаправочные станции (АГЗС)	155	67	1	223

0407	Автомойки	80	17	5	1	103

0408	Автосалоны	11	5	16

0409	Рестораны	6	12	18

0410	Кафе 750 кв. м (75 человек) и более	14	18	2	34

0410_2	Столовые 750 кв. м (75 человек) и более, производственные столовые, столовые, кухни, кухни - столовые 750 кв. м (75 человек) и более	61	2	63

0411	Кафе до 750 кв. м (75 человек), кафетерии	133	109	5	247

0411_2	Столовые до 750 кв. м (75 человек), кухни, кухни-столовые до 750 кв. м (75 человек)	285	14	299
5. Объекты временного проживания, включая объекты рекреационно-оздоровительного значения	0500	Объекты временного проживания, включая объекты рекреационно-оздоровительного значения	4	7	11

0501	Гостиницы: класс 2* и ниже, ведомственные гостиницы, хостелы	104	181	285

0505	Гостиницы; объекты коттеджного типа	27	1	28

0507_1_1	Общежития частные (малоэтажные)	95	4 863	1	4 959

0507_1_2	Общежития частные (многоэтажные)	161	14 820	14 981

0507_2_1	Общежития учебные, ведомственные (малоэтажные)	297	466	2	765

0507_2_2	Общежития учебные, ведомственные (многоэтажные)	62	950	1 012

0508	Пансионаты	7	7

0509	Базы отдыха	72	4	76

0510	Пионерские лагеря	73	1	74

0511	Санатории	31	15	46

0512	Здания барачного типа, летние домики пансионатов и санаториев	219	9	2	1	231

0516	Спальные корпуса санаториев	8	8
6. Административные и бытовые объекты	0600	Административные и бытовые объекты	12	3	2	17

0601	Банки	47	76	123

0603	Бытовые, административно-бытовые здания	909	1 385	1	13	2 307

0604	Административные корпуса заводов	27	23	50

0605	Лабораторные корпуса	97	21	118

0606	Отделения полиции	129	97	1	227

0607	Контрольно-пропускные пункты, проходные 100 кв. м и более	87	3	1	91

0608	Отделения связи, почта	161	238	2	401
7. Объекты производственного назначения, за исключением передаточных устройств и сооружений	0700	Объекты производственного назначения, за исключением передаточных устройств и сооружений	50	1	5	76	132

0701	Производственные, производственно-складские и административно-производственные здания площадью до 100 кв. м	705	100	1	9	815

0702	Диспетчерские, аппаратные (кроме диспетчерских на транспорте)	339	10	5	3	357

0703	Контрольно-пропускные пункты, проходные менее 100 кв. м	404	7	5	1	417

0704	Производственные, производственно-складские и производственно-административные здания площадью 100 и более кв. м	3 211	419	13	91	3 733

0704_3	Здания подъемных машин	20	1	1	22

0705	Объекты сельскохозяйственного производства. Животноводческие комплексы, птичники, тепличные и оранжерейные хозяйства	727	13	17	10	767

0706	Трансформаторные подстанции	1 802	17	90	13	1 922

0707	Электроподстанции	209	12	144	365

0708	Энергоблоки	22	1	23

0709	Центральная тепловая станция (ЦТП), теплоэлектроцентраль (ТЭЦ)	19	6	25

0710	Котельные	1 023	68	9	13	1 113

0711	Здания тепловых пунктов	110	14	4	128

0712	Сушилки, мельницы, вспомогательные объекты	43	43

0713	Станции газораспределительные и газорегуляторные	20	1	3	24

0714	Пункты газораспределительные и газорегуляторные	147	22	169

0715	Насосные станции	920	11	93	19	1 043

0716	Водопроводные станции	5	5

0717	Водозаборные узлы и сооружения	70	12	26	3	111

0719	Павильоны над скважинами	45	3	48

0721	Автоматические телефонные станции (АТС)	136	35	171

0722	Мастерские	829	94	1	3	927

0723	Складские здания, кроме ангаров	3 370	476	63	37	3 947

0724	Здания очистных сооружений	271	3	2	276

0725	Весовые автомобильные	34	4	4	42

0727	Здания ангарного типа	680	13	8	1	702

0728	Холодильники	105	37	3	1	146

0730	Станции технического обслуживания автомобилей (СТО), автосервисы	194	55	6	7	262

0732	Депо железнодорожные, локомотивные, метрополитена, электродепо, трамвайные, троллейбусные	72	19	4	95
8. Учебные, спортивные объекты, объекты культуры и искусства, культовые объекты, музеи, лечебно-оздоровительные и общественного назначения объекты	0800	Учебные, спортивные объекты, объекты культуры и искусства, культовые объекты, музеи, лечебно-оздоровительные и общественного назначения объекты	67	6	13	86

0801	Ветеринарные объекты	51	14	65

0802	Питомники, гостиницы для животных	38	3	41

0804	Музеи	23	7	1	31

0805	Памятники архитектурные, монументы	142	737	1	880

0806	Спортивные комплексы	146	49	4	199

0807	Спортивные залы и корпуса, спортивные клубы	108	43	4	2	157

0810	Тиры	22	2	1	25

0812	Крытые катки	8	8

0813	Бассейны для плавания	15	4	1	20

0815	Архивы, книгохранилища и фондохранилища, библиотеки	61	71	132

0816	Костелы, лавры, мечети, молебные дома, монастыри, синагоги, соборы, храмы, церкви, часовни	161	10	2	173

0817	Оранжереи (не относящиеся к сельскохозяйственному производству)	72	72

0818	Кинотеатры	10	10

0820	Выставочные залы, дворцы культуры, дома культуры, консерватории, концертные залы, культурно-досуговые центры, мюзик-холлы, планетарии, театры, художественные галереи, цирки	347	96	3	446

0821	Детские сады, ясли, ясли-сады	733	59	1	793

0822	Гимназии, дома и дворцы пионеров, дома юного творчества, изостудии, клубы, лицеи, музыкальные школы, церковные школы, школы, спальные корпуса школ-интернатов	785	213	3	1 001

0823	Колледжи, училища профессионально-технические и ремесленные, техникумы, училища	139	40	179

0824	Академии, институты образовательные, подготовительные отделения высших учебных заведений, университеты	42	75	117

0825	Больницы, поликлиники, станции медицинской скорой помощи, фельдшерские медицинские пункты	768	416	1	2	1 187

0826	Крематории	3	2	5

0829	Объекты бытового обслуживания населения, ателье, парикмахерские, прачечные, пункты проката, молочные кухни	186	331	517

0830	Бани общественные от 150 кв. м, до 1000 кв. м (до 100 чел.), душевые и раздевалки, банные комплексы 1000 кв. м (на 100 чел.) и более	149	14	1	164

0830_2	Бани до 150 кв. м, душевые и раздевалки, банные комплексы	1 739	25	2	6	1 772

0831	Туалеты общественные	33	9	42

0832	Морги	28	2	30

0833	Интернаты	66	24	90

0834	Изоляторы	31	31

0835	Исправительные заведения	118	7	125

0836	Казармы	36	2	38

0841	Административные здания государственных учреждений управления, включая здания администраций, министерств, судов, прокуратуры	487	772	4	1 264

0842	Дома престарелых	16	26	42

0844	Автовокзалы	12	12

0845	Аэропорты (аэровокзалы), аэродромы	26	52	3	1	82

0847	Вокзалы железнодорожные	11	1	12

0848	Станции железнодорожные	33	1	34

0851	Станции автобусные, троллейбусные, трамвайные, лодочные	12	1	13

0852	Прочие объекты, предназначенные для перевозки и обслуживания пассажиров, обработки их багажа	36	17	53
9. Прочие объекты	0900	Прочие объекты	1	1

0901	Объекты гражданской обороны	54	4	8	66

0902	Погреба	9	9

0903	Подвалы	57	57

0904	Сараи	979	9	41	12	1 041

0905	Санитарные пропускники	46	1	47

0906	Гидрометеорологические станции, фотометрические будки, мареографы	29	1	30

0907	Прочие объекты и объекты вспомогательного назначения, отнесение которых к другим группам невозможно	151	80	2	15	248

0908	Нежилые помещения в МКД частного пользования	1 529	1 529

0909	Места общего пользования в МКД	1 304	1 304
10. Сооружения	1002	Башни, телевизионная башня, башня связи	92	152	3	258

1002_1	Дымовые трубы	39	28

1003	Мачтовые сооружения, опоры, вышки	39	1 356	11	1 406

1004	Беседки	27	7	34

1005	Гидротехнические сооружения: мосты, пирсы, причалы, набережные	13	13

1006	Эстакады	2	430	2	434

1006_1	Эстакады (прочие)	4	54	58

1006_2	Эллинги (крановые эстакады)	2	2

1007	Емкостные сооружения, резервуары, баки, цистерны	26	1	1 029	44	1 100

1008	Бункеры	3	5	8

1009	Навесы	21	35	2	58

1010	Линии электропередач кабельные	231	231

1010_1	Линии электропередач кабельные до 0,4 кВ, 1 кВ	139	139

1010_2	Линии электропередач кабельные среднего напряжения 6 кВ, 10 кВ, 35 кВ	66	2	68

1010_3	Линии электропередач кабельные высоковольные 110 кВ, 220 кВ	6	6

1011	Линии электропередач воздушные	121	1	122

1011_1	Линии электропередач воздушные низковольтные до 0,4 кВ, 1 кВ	906	906

1011_2	Линии электропередач воздушные среднего напряжения 6 кВ, 10 кВ, 35 кВ	422	3	425

1011_3	Линии электропередач воздушные высоковольные 110 кВ, 220 кВ	166	166

1012	Сети газораспределительные	1	757	3	761

1012_1	Газопроводы уличные низкого и среднего давления	1 380	1 380

1012_2	Газопровод высокого давления	67	67

1012_3	Газораспределительные узлы (ГРУ)	8	8

1013	Гидротехнические сооружения: за исключением мостов, пирсов, причалов, набережных	1	19	20

1013_1	Гидротехнические сооружения	10	10

1013_2	Берегоукрепительные сооружения	10	10

1014	Сети канализационные, тоннельные коллекторы	67	3	70

1015	Сети тепловые	1 635	6	1 641

1015_1	Паропроводы на эстакадах	3	3

1015_2	Паропроводы	90	90

1016	Сети водопроводные	1 533	5	1 538

1016_1	Водоводы	338	1	339

1016_2	Водоводы на эстакадах	2	2

1017	Сети канализационные без коллекторов	1 274	10	1 284

1018	Фонтаны	1	1

1019	Градирни	6	15	1	22

1020	Сети инженерные технологические	166	1	167

1022	Железнодорожные пути	1	914	8	923

1023	Подкрановые пути	87	87

1024	Тоннели	1	6	7

1025	Мосты	2	248	1	251

1026	Сооружения связи линейно-кабельные	239	3	242

1026_1	Телефонные сети	116	116

1026_2	Телефонные канализации	122	1	123

1026_3	Линии связи волоконно-оптические	81	81

1027	Сети трубопроводов магистральные	598	3	601

1027_1	Магистральные газопроводы	111	111

1027_2	Шлейфы	133	133

1028	Переходы надземные	116	7	123

1029	Переходы подземные	1	1	2

1030	Прочие сооружения и сооружения вспомогательного назначения, отнесение которых к другим подгруппам невозможно	3	184	4	191

1030_1	Картофельные ямы	6	6

1030_2	Ствол скиповый, ствол клетевой, вентиляционный ствол	1	120	121

1031	Автомобильные дороги, дорожки, площадки, покрытия	28	3 478	30	3 536

1031_1	Дороги II категории	10	10

1031_2	Дороги III категории	29	29

1031_3	Дороги IV категории	132	132

1031_4	Дороги V категории	15	15

1031_5	Дорожки и площадки (тротуары)	116	3	119

1031_6	Фундамент, свайное поле	85	1	86

1031_7	Открытые склады	53	53

1032	Силосная траншея, яма	22	1	23

1033	Скважины артезианские	10	989	2	1 001

1033_1	Скважины для наблюдения	11	121	132

1034	Колодец	5	185	190

1035	Водоемы и пруды	7	353	2	362

1036	Ограждения	235	3	238

1037	Отстойник канализационный	6	203	4	213

1037_1	Выгребные ямы	1	12	13

1038	Скважины нефтяные, газовые, нагнетательные	1	8 406	21	8 428

1039	Лыжероллерные, лыжные трассы	5	5

1040_0805	Памятники архитектурные, монументы	85	85

1040_0808	Стадионы, трибуны	7	7
Общий итог	141 065	446 651	30 879	2 384	137	621 116

В дальнейшем 1-й уровень группировки 2 этапа, представляющий код вида разрешенного использования земельного участка по тексту отчета не указывается, воизбежании перезагрузки информации при описании группировки, формировании оценочных групп и расчетов. Объекты оценки далее распредлеляются с учетом первого этапа и 2 этапа без 1-ого уровня. В целях, краткого обозначения 2-го уровня 2 этапа в Приложениях к отчету в наименовании файлов указывается код функциональной группы. В таблице 2.5.4 представлены коды оценочных групп и обозначение кода функциональной группы в которую они входят.

Таблица 2.5.4

Коды оценочных групп и обозначение функциональной группы, в которую они входят

Код функциональной группы	Код оценочной группы, входящей в функциональную группу
1ФГ	1.0100.0.0.З.А, 1.0100.0.0.З.Э, 2.0100.1.4.С.Э, 2.0100.1.4.С.А, 2.0100.1.4.У.Э, 2.0100.1.6.С.Э, 2.0100.1.5.С.Э, 2.0100.1.1.С.Э, 2.0100.1.3.С.Э, 2.0100.1.2.С.Э, 2.0100.1.2.У.Э, 2.0100.2.4.Т.Э, 2.0100.2.4.Т.А, 2.0100.2.4.У.Э, 2.0100.2.1.Т.Э, 2.0100.2.2.Т.Э, 2.0100.2.6.Т.Э, 2.0100.2.6.У.Э, 2.0100.2.5.Т.Э, 1.0100.0.0.У.Э, 2.0111.0.0.У.Э, 2.0100.0.0.У.Э, 2.0100.0.0.У.А, 2.0111.0.0.У.Э, 4.0100.0.0.З.Э, 4.0100.0.0.У.Э
2ФГ	4.0202.0.0.З.Э, 4.0200.0.0.З.Э, 4.0206.0.0.З.Э, 4.0201.0.0.З.Э, 1.0211.0.0.У.Э, 1.0200.0.0.З.А, 1.0201.0.0.З.А, 1.0202.0.0.З.А, 1.0206.0.0.З.А, 1.0200.0.0.З.Э, 1.0202.0.0.З.Э, 1.0206.0.0.З.Э, 1.0201.0.0.З.Э, 1.0207.0.0.З.Э, 3.0202.0.0.У.Э, 3.0206.0.0.У.Э, 3.0207.0.0.У.Э, 2.0201.0.0.У.Э, 2.0201.0.0.У.А, 2.0200.0.0.У.А, 2.0211.0.0.У.Э, 2.0211.0.0.У.А, 2.0206.0.0.У.А, 2.0206.0.0.У.Э, 2.0200.1.1.С.Э, 2.0200.1.2.С.Э, 2.0200.1.4.Т.Э, 2.0200.1.5.С.Э, 2.0200.1.3.С.Э, 2.0200.1.6.Т.Э, 2.0200.2.4.Т.Э, 2.0200.2.2.Т.Э, 2.0200.2.1.Т.Э, 2.0200.2.3.Т.Э, 2.0200.2.5.Т.Э, 2.0200.2.6.Т.Э, 2.0200.1.4.У.Э, 2.0200.1.5.У.Э, 2.0200.1.3.У.Э, 2.0200.1.1.У.Э, 2.0200.1.6.У.Э, 2.0200.2.4.У.Э, 2.0200.2.5.У.Э, 2.0200.2.3.У.Э, 2.0200.2.1.У.Э, 2.0200.2.6.У.Э, 2.0200.2.2.У.Э
3ФГ	1.0300.0.0.У.А, 1.0300.0.0.У.Э, 1.0305.0.0.З.А, 1.0306.0.0.З.А, 1.0307_2.0.0.З.А, 1.0302.0.0.З.А, 1.0303.0.0.З.А, 1.0302.0.0.З.Э, 1.0307_2.0.0.З.Э, 1.0306.0.0.З.Э, 1.0305.0.0.З.Э, 1.0307_1.0.0.З.Э, 1.0303_1.0.0.З.Э, 1.0304.0.0.З.Э, 1.0301_2.0.0.З.Э, 3.0307_1.0.0.У.Э, 3.0307_2.0.0.У.Э, 3.0306.0.0.У.Э, 3.0301_2.0.0.З.Э, 3.0311.0.0.З.Э, 3.0301_1.0.0.З.Э, 1.0303.0.0.У.Э, 1.0303.0.0.Т.Э, 1.0303_2.0.0.Т.Э, 5.0304.0.0.Уп.Э, 2.0303.0.0.Уп.Э, 2.0304.0.0.Уп.Э, 4.0306.0.0.З.Э, 4.0307_1.0.0.З.Э, 4.0307_2.0.0.З.Э, 4.0303.0.0.З.Э, 4.0302.0.0.З.Э, 4.0301_1.0.0.З.Э, 4.0305.0.0.З.Э, 4.0300.0.0.У.Э, 2.0303.0.0.У.Э, 2.0300.0.0.У.Э, 2.0302.0.0.У.Э, 2.0306.0.0.У.Э, 2.0304.0.0.У.Э, , 2.0303_2.0.0.У.Э, 2.0303_1.0.0.У.Э, 2.0307_2.0.0.У.Э, 2.0307_1.0.0.У.Э, 2.0306.0.0.У.А, 2.0303.0.0.У.А, 5.0304.0.0.У.Э
4ФГ	1.0400.0.0.У.Э, 1.0411_2.0.0.З.А, 1.0401_2.0.0.З.А, 1.0401.0.0.З.А, 1.0402.0.0.З.А, 1.0403_3.0.0.З.А, 1.0411.0.0.З.А, 1.0406.0.0.З.А, 1.0402.0.0.З.Э, 1.0411.0.0.З.Э, 1.0405_2.0.0.З.Э, 1.0401.0.0.З.Э, 1.0405.0.0.З.Э, 1.0410_2.0.0.З.Э, 1.0403_3.0.0.З.Э, 1.0411_2.0.0.З.Э, 1.0406.0.0.З.Э, 1.0401_2.0.0.З.Э, 1.0407.0.0.З.Э, 1.0402_2.0.0.З.Э, 1.0403_2.0.0.З.Э, 1.0410.0.0.З.Э, 1.0404.0.0.З.Э, 1.0403.0.0.З.Э, 1.0408.0.0.З.Э, 1.0409.0.0.З.Э, 3.0406.0.0.У.Э, 3.0407.0.0.У.Э, 3.0401.0.0.У.Э, 3.0401_2.0.0.У.Э, 3.0404.0.0.У.Э, 4.0401.0.0.З.Э, 4.0403_3.0.0.З.Э, 4.0402.0.0.З.Э, 4.0407.0.0.З.Э, 4.0410.0.0.З.Э, 4.0411.0.0.З.Э, 4.0406.0.0.З.Э, 4.0403_2.0.0.З.Э, 4.0405.0.0.З.Э, , 2.0401.0.0.У.А, 2.0402.0.0.У.А, 2.0403_3.0.0.У.А, 2.0407.0.0.У.Э, 2.0401.0.0.У.Э, 2.0411.0.0.У.Э, 2.0403_3.0.0.У.Э, 2.0402.0.0.У.Э, 2.0405.0.0.У.Э, 2.0403_2.0.0.У.Э, 2.0403.0.0.У.Э, 2.0410.0.0.У.Э, 2.0401_2.0.0.У.Э, 2.0411_2.0.0.У.Э, 2.0402_2.0.0.У.Э, 2.0409.0.0.У.Э, 2.0408.0.0.У.Э, 2.0404.0.0.У.Э, 2.0410_2.0.0.У.Э
5ФГ	1.0507_1_2.0.0.З.А, 1.0501.0.0.З.А, 1.0507_2_1.0.0.З.А, 1.0507_1_1.0.0.З.А, 1.0510.0.0.З.А, 1.0512.0.0.З.А, 1.0507_1_2.0.0.З.Э, 1.0501.0.0.З.Э, 1.0507_2_2.0.0.З.Э, 1.0507_1_1.0.0.З.Э, 1.0512.0.0.З.Э, 1.0507_2_1.0.0.З.Э, 1.0509.0.0.З.Э, 1.0510.0.0.З.Э, 1.0505.0.0.З.Э, 1.0511.0.0.З.Э, 1.0516.0.0.З.Э, 1.0508.0.0.З.Э, 1.0500.0.0.У.Э, 3.0512.0.0.У.Э, 2.0501.0.0.У.Э, 2.0507_2_1.0.0.У.Э, 2.0507_2_2.0.0.У.Э, 2.0507_2_1.0.0.У.А, 2.0511.0.0.У.Э, 2.0512.0.0.У.Э, 2.0510.0.0.У.Э, 4.0507_2_1.0.0.З.Э, 4.0505.0.0.З.Э, 4.0509.0.0.З.Э, 4.0507_1_1.0.0.З.Э, 4.0512.0.0.З.Э, 4.0500.0.0.У.Э, 2.0507_1_1.0.0.У.А, 2.0507_1_2.0.0.У.А, 2.0507_1_2.2.4.Т.Э, 2.0507_1_2.2.6.Т.Э, 2.0507_1_2.2.6.У.Э, 2.0507_1_2.2.5.Т.Э, 2.0507_1_2.2.1.Т.Э, , 2.0507_1_2.1.4.С.Э, 2.0507_1_2.1.4.У.Э, 2.0507_1_2.1.6.С.Э, 2.0507_1_2.1.5.С.Э, 2.0507_1_2.1.5.У.Э, 2.0507_1_2.1.1.С.Э, 2.0507_1_2.1.1.У.Э, 2.0507_1_2.1.3.С.Э, 2.0507_1_2.1.2.У.Э, 2.0507_1_1.2.4.Т.Э, 2.0507_1_1.2.5.Т.Э, 2.0507_1_1.1.5.У.Э, 2.0507_1_1.2.3.Т.Э, 2.0507_1_1.2.3.У.Э, 2.0507_1_1.2.1.Т.Э, 2.0507_1_1.2.1.У.Э, 2.0507_1_1.2.2.Т.Э, 2.0507_1_1.1.4.Т.Э, 2.0507_1_1.1.5.С.Э, 2.0507_1_1.1.3.С.Э, 2.0507_1_1.1.1.С.Э, 2.0507_1_1.1.1.У.Э, 2.0507_1_1.1.6.Т.Э, 2.0507_1_1.1.2.С.Э, 2.0507_1_1.1.2.У.Э, 2.0507_1_1.1.3.У.Э
6ФГ	1.0603.0.0.З.А, 1.0608.0.0.З.А, 1.0601.0.0.З.А, 1.0601.0.0.З.Э, 1.0603.0.0.З.Э, 1.0606.0.0.З.Э, 1.0607.0.0.З.Э, 1.0608.0.0.З.Э, 1.0605.0.0.З.Э, 1.0604.0.0.З.Э, 1.0600.0.0.У.Э, 1.0603.0.0.У.Э, 3.0603.0.0.У.Э, 4.0603.0.0.З.Э, 4.0608.0.0.З.Э, 4.0606.0.0.З.Э, 4.0607.0.0.З.Э, 4.0600.0.0.У.Э, 2.0608.0.0.У.А, 2.0603.0.0.У.А, 2.0603.0.0.У.Э, 2.0601.0.0.У.Э, 2.0608.0.0.У.Э, 2.0606.0.0.У.Э, 2.0604.0.0.У.Э, 2.0605.0.0.У.Э, 2.0607.0.0.У.Э, 2.0600.0.0.У.Э
7ФГ	1.0710.0.0.З.А, 1.0704.0.0.З.А, 1.0721.0.0.З.А, 1.0723.0.0.З.А, 1.0702.0.0.З.А, 1.0724.0.0.З.А, 1.0703.0.0.З.А, 1.0701.0.0.З.А, 1.0706.0.0.З.А, 1.0727.0.0.З.А, 1.0705.0.0.З.А, 1.0722.0.0.З.А, 1.0715.0.0.З.А, 1.0724.0.0.З.Э, 1.0730.0.0.З.Э, 1.0711.0.0.З.Э, 1.0706.0.0.З.Э, 1.0723.0.0.З.Э, 1.0703.0.0.З.Э, 1.0704.0.0.З.Э, 1.0710.0.0.З.Э, 1.0701.0.0.З.Э, 1.0725.0.0.З.Э, 1.0727.0.0.З.Э, 1.0715.0.0.З.Э, 1.0722.0.0.З.Э, 1.0728.0.0.З.Э, 1.0721.0.0.З.Э, 1.0709.0.0.З.Э, 1.0702.0.0.З.Э, 1.0714.0.0.З.Э, 1.0732.0.0.З.Э, 1.0707.0.0.З.Э, 1.0719.0.0.З.Э, 1.0705.0.0.З.Э, 1.0713.0.0.З.Э, 1.0712.0.0.З.Э, 1.0717.0.0.З.Э, 1.0708.0.0.З.Э, 1.0704_3.0.0.З.Э, , 1.0700.0.0.У.Э, 1.0727.0.0.У.Э, 1.0710.0.0.У.Э, 1.0723.0.0.У.Э, 1.0704.0.0.У.Э, 1.0706.0.0.У.Э, 3.0715.0.0.У.Э, 3.0707.0.0.У.Э, 3.0706.0.0.У.Э, 3.0723.0.0.У.Э, 3.0728.0.0.У.Э, 3.0730.0.0.У.Э, 3.0710.0.0.У.Э, 3.0700.0.0.У.Э, 3.0709.0.0.У.Э, 3.0717.0.0.У.Э, 3.0714.0.0.У.Э, 3.0705.0.0.У.Э, 3.0704.0.0.У.Э, 3.0732.0.0.У.Э, 3.0703.0.0.У.Э, 3.0722.0.0.У.Э, 3.0727.0.0.У.Э, 3.0702.0.0.У.Э, 3.0701.0.0.У.Э, 3.0725.0.0.У.Э, 3.0713.0.0.У.Э, 3.0719.0.0.У.Э, 4.0704.0.0.З.Э, 4.0710.0.0.З.Э, 4.0705.0.0.З.Э, 4.0715.0.0.З.Э, 4.0706.0.0.З.Э, 4.0702.0.0.З.Э, 4.0723.0.0.З.Э, 4.0701.0.0.З.Э, 4.0703.0.0.З.Э, 4.0717.0.0.З.Э, 4.0730.0.0.З.Э, 4.0724.0.0.З.Э, 4.0722.0.0.З.Э, 4.0711.0.0.З.Э, 4.0728.0.0.З.Э, 4.0727.0.0.З.Э, 4.0704_3.0.0.З.Э, 4.0700.0.0.У.Э, 4.0717.0.0.У.Э, 4.0706.0.0.У.Э, 4.0711.0.0.У.Э, 4.0704.0.0.У.Э, 2.0704.0.0.У.А, 2.0701.0.0.У.А, 2.0706.0.0.У.А, 2.0723.0.0.У.А, 2.0723.0.0.У.Э, 2.0730.0.0.У.Э, 2.0704.0.0.У.Э, 2.0701.0.0.У.Э, 2.0715.0.0.У.Э, 2.0710.0.0.У.Э, 2.0722.0.0.У.Э, 2.0707.0.0.У.Э, 2.0732.0.0.У.Э, 2.0728.0.0.У.Э, 2.0721.0.0.У.Э, 2.0711.0.0.У.Э, 2.0725.0.0.У.Э, 2.0705.0.0.У.Э, 2.0727.0.0.У.Э, 2.0706.0.0.У.Э, 2.0703.0.0.У.Э, 2.0702.0.0.У.Э, 2.0724.0.0.У.Э, 2.0713.0.0.У.Э, 2.0704_3.0.0.У.Э, 2.0717.0.0.У.Э, 2.0708.0.0.У.Э, 2.0700.0.0.У.Э
8ФГ	1.0805.0.0.З.А, 1.0816.0.0.З.А, 1.0820.0.0.З.А, 1.0822.0.0.З.А, 1.0830.0.0.З.А, 1.0825.0.0.З.А, 1.0829.0.0.З.А, 1.0836.0.0.З.А, 1.0841.0.0.З.А, 1.0830_2.0.0.З.А, 1.0821.0.0.З.А, 1.0802.0.0.З.А, 1.0835.0.0.З.А, 1.0810.0.0.З.А, 1.0833.0.0.З.А, 1.0817.0.0.З.А, 1.0815.0.0.З.А, 1.0842.0.0.З.А, 1.0841.0.0.З.Э, 1.0822.0.0.З.Э, 1.0812.0.0.З.Э, 1.0820.0.0.З.Э, 1.0825.0.0.З.Э, 1.0829.0.0.З.Э, 1.0807.0.0.З.Э, 1.0823.0.0.З.Э, 1.0833.0.0.З.Э, 1.0821.0.0.З.Э, 1.0830.0.0.З.Э, 1.0806.0.0.З.Э, 1.0830_2.0.0.З.Э, 1.0805.0.0.З.Э, 1.0832.0.0.З.Э, 1.0816.0.0.З.Э, 1.0852.0.0.З.Э, 1.0817.0.0.З.Э, 1.0813.0.0.З.Э, 1.0804.0.0.З.Э, 1.0801.0.0.З.Э, 1.0834.0.0.З.Э, , 1.0831.0.0.З.Э, 1.0844.0.0.З.Э, 1.0842.0.0.З.Э, 1.0810.0.0.З.Э, 1.0818.0.0.З.Э, 1.0835.0.0.З.Э, 1.0802.0.0.З.Э, 1.0836.0.0.З.Э, 1.0845.0.0.З.Э, 1.0847.0.0.З.Э, 1.0848.0.0.З.Э, 1.0824.0.0.З.Э, 1.0851.0.0.З.Э, 1.0826.0.0.З.Э, 1.0800.0.0.У.Э, 3.0845.0.0.У.Э, 3.0807.0.0.У.Э, 3.0810.0.0.У.Э, 3.0802.0.0.У.Э, 3.0804.0.0.У.Э, 3.0830_2.0.0.У.Э, 3.0826.0.0.У.Э, 3.0851.0.0.У.Э, 3.0847.0.0.У.Э, 3.0813.0.0.У.Э, 3.0825.0.0.У.Э, 3.0805.0.0.У.Э, 4.0845.0.0.З.Э, 4.0848.0.0.З.Э, 4.0830_2.0.0.З.Э, 4.0825.0.0.З.Э, 4.0821.0.0.З.Э, 4.0841.0.0.З.Э, 4.0816.0.0.З.Э, 4.0806.0.0.З.Э, 4.0822.0.0.З.Э, 4.0820.0.0.З.Э, 4.0830.0.0.З.Э, 4.0807.0.0.З.Э, 4.0841.0.0.У.Э, 4.0800.0.0.У.Э, 2.0842.0.0.У.А, 2.0825.0.0.У.А, 2.0821.0.0.У.А, 2.0829.0.0.У.А, 2.0841.0.0.У.А, 2.0845.0.0.У.Э, 2.0841.0.0.У.Э, 2.0815.0.0.У.Э, 2.0829.0.0.У.Э, 2.0820.0.0.У.Э, 2.0825.0.0.У.Э, 2.0822.0.0.У.Э, 2.0807.0.0.У.Э, 2.0821.0.0.У.Э, 2.0806.0.0.У.Э, 2.0823.0.0.У.Э, 2.0824.0.0.У.Э, 2.0805.0.0.У.Э, 2.0833.0.0.У.Э, 2.0800.0.0.У.Э, 2.0816.0.0.У.Э, 2.0804.0.0.У.Э, 2.0813.0.0.У.Э, 2.0830_2.0.0.У.Э, 2.0801.0.0.У.Э, 2.0852.0.0.У.Э, 2.0832.0.0.У.Э, 2.0835.0.0.У.Э, 2.0831.0.0.У.Э, 2.0830.0.0.У.Э, 2.0842.0.0.У.Э, 2.0836.0.0.У.Э, 2.0810.0.0.У.Э
9ФГ	1.0907.0.0.З.А, 1.0904.0.0.З.А, 1.0901.0.0.З.Э, 1.0907.0.0.З.Э, 1.0904.0.0.З.Э, 1.0906.0.0.З.Э, 1.0905.0.0.З.Э, 1.0902.0.0.З.Э, 1.0900.0.0.У.Э, 3.0901.0.0.У.Э, 3.0904.0.0.У.Э, 3.0907.0.0.У.Э, 4.0907.0.0.З.Э, 4.0904.0.0.З.Э, 4.0905.0.0.З.Э, 4.0907.0.0.У.Э, 2.0908.0.0.У.Э, 2.0908.0.0.У.А, 2.0909.0.0.У.А, 2.0907.0.0.У.А, 2.0903.0.0.У.А, 2.0907.0.0.У.Э, 2.0909.0.0.У.Э, 2.0903.0.0.У.Э, 2.0901.0.0.У.Э, 2.0904.0.0.У.Э, 2.0906.0.0.У.Э
10ФГ	1.1028.0.0.У.Э, 1.1003.0.0.У.Э, 1.1006.0.0.У.Э, 1.1033_1.0.0.У.Э, 1.1033.0.0.У.Э, 1.1030.0.0.У.Э, 1.1038.0.0.У.Э, 1.1007.0.0.У.Э, 1.1037.0.0.У.Э, 1.1002.0.0.У.Э, 1.1034.0.0.У.Э, 1.1013.0.0.У.Э, 1.1030_2.0.0.У.Э, 1.1022.0.0.У.Э, 1.1008.0.0.У.Э, 1.1024.0.0.У.Э, 1.1012.0.0.У.Э, 1.1037_1.0.0.У.Э, 4.1016.0.0.З.Э, 4.1003.0.0.З.Э, 4.1017.0.0.З.Э, 4.1031.0.0.З.Э, 4.1009.0.0.З.Э, 4.1007.0.0.З.Э, 4.1037.0.0.З.Э, 4.1022.0.0.З.Э, 4.1035.0.0.З.Э, 4.1030.0.0.З.Э, 4.1036.0.0.З.Э, 4.1031_5.0.0.З.Э, 4.1006.0.0.З.Э, 4.1026.0.0.З.Э, 4.1011.0.0.З.Э, 4.1010_2.0.0.З.Э, 4.1012.0.0.З.Э, 4.1025.0.0.З.Э, 4.1002.0.0.З.Э, 4.1014.0.0.З.Э, 4.1019.0.0.З.Э, 4.1033.0.0.З.Э, , 4.1015.0.0.З.Э, 4.1038.0.0.З.Э, 4.1011_2.0.0.З.Э, 4.1027.0.0.З.Э, 4.1016_1.0.0.З.Э, 4.1029.0.0.З.Э, 4.1031_6.0.0.З.Э, 4.1026_2.0.0.З.Э, 4.1020.0.0.З.Э, 4.1007.0.0.У.Э, 4.1030.0.0.У.Э, 4.1017.0.0.У.Э, 2.1007.0.0.У.Э, 3.1030.0.0.У.Э, 3.1013.0.0.У.Э, 3.1036.0.0.У.Э, 3.1017.0.0.У.Э, 3.1027.0.0.У.Э, 3.1011_2.0.0.У.Э, 3.1027.0.0.З.Э, 3.1038.0.0.З.Э, 3.1016_1.0.0.З.Э, 3.1027_2.0.0.З.Э, 3.1012.0.0.З.Э, 3.1011_2.0.0.З.Э, 3.1011_1.0.0.З.Э, 3.1035.0.0.З.Э, 3.1025.0.0.З.Э, 3.1033_1.0.0.З.Э, 3.1026.0.0.З.Э, 3.1033.0.0.З.Э, 3.1031.0.0.З.Э, 3.1022.0.0.З.Э, 3.1034.0.0.З.Э, 3.1012_2.0.0.З.Э, 3.1037.0.0.З.Э, 3.1010_1.0.0.З.Э, 3.1003.0.0.З.Э, 3.1026_3.0.0.З.Э, 3.1005.0.0.З.Э, 3.1007.0.0.З.Э, 3.1011_3.0.0.З.Э, 3.1016.0.0.З.Э, 3.1026_1.0.0.З.Э, 3.1030.0.0.З.Э, 3.1031_5.0.0.З.Э, 3.1011.0.0.З.Э, 3.1026_2.0.0.З.Э, 3.1040_0808.0.0.З.Э, 3.1027_1.0.0.З.Э, 3.1031_2.0.0.З.Э, 3.1036.0.0.З.Э, 3.1017.0.0.З.Э, 3.1012_1.0.0.З.Э, 3.1023.0.0.З.Э, 3.1010.0.0.З.Э, 3.1020.0.0.З.Э, 3.1013_1.0.0.З.Э, 3.1012_3.0.0.З.Э, 3.1013.0.0.З.Э, 3.1031_3.0.0.З.Э, 3.1015.0.0.З.Э, 3.1006.0.0.З.Э, 3.1002.0.0.З.Э, 3.1030_2.0.0.З.Э, 3.1031_6.0.0.З.Э, 3.1006_1.0.0.З.Э, 3.1019.0.0.З.Э, 3.1014.0.0.З.Э, 3.1009.0.0.З.Э, 3.1010_2.0.0.З.Э, 3.1031_7.0.0.З.Э, 3.1008.0.0.З.Э, 3.1002_1.0.0.З.Э, 3.1031_4.0.0.З.Э, 3.1013_2.0.0.З.Э, 3.1040_0805.0.0.З.Э, 3.1037_1.0.0.З.Э, 3.1039.0.0.З.Э, 3.1015_2.0.0.З.Э, 3.1031_1.0.0.З.Э, 3.1032.0.0.З.Э, 3.1024.0.0.З.Э, 3.1028.0.0.З.Э, 3.1010_3.0.0.З.Э, 3.1004.0.0.З.Э, 3.1030_1.0.0.З.Э, 3.1015_1.0.0.З.Э, 3.1018.0.0.З.Э, 3.1006_2.0.0.З.Э, 3.1016_2.0.0.З.Э, 3.1029.0.0.З.Э, 1.1002.0.0.З.А, 1.1002.0.0.З.Э, 1.1031.0.0.З.Э, 1.1004.0.0.З.Э, 1.1025.0.0.З.Э, 1.1035.0.0.З.Э, 1.1009.0.0.З.Э, 1.1006_1.0.0.З.Э, 1.1007.0.0.З.Э, 1.1019.0.0.З.Э, 1.1030.0.0.З.Э, 3.1040_0805.0.0.У.Э, 4.1002.0.0.У.Э

3-й уровень группировки

В зависимости от субъекта Российской Федерации (муниципального образования) разделение на группы (подгруппы) производится по принципу:

объекты, расположенные в административном центре (столице) субъекта Российской Федерации (крупном торгово-промышленном городе);

объекты, расположенные в крупных и крупнейших городских населенных пунктах, численностью от 100 тыс. человек;

объекты, расположенные в средних городских населенных пунктах, численностью от 50 до 100 тыс. человек;

объекты, расположенные в прочих городских населенных пунктах;

объекты, расположенные в сельских населенных пунктах, численностью от 1 тысячи человек;

объекты, расположенные в средних сельских населенных пунктах, численностью от 200 до 1 тысячи человек;

объекты, расположенные в прочих сельских населенных пунктах и на межселенной территории.

В целях группировки Перечень объектов оценки на 3-м уровне был разделен на подгруппы по следующим критерию:

- Статус населенного пункта.

При группировке помещений, входящих в 1 функциональную группу (1ФГ) на 3-ем уровне принято решение разделить объекты оценки по статусу населенного пункта следующим образом по кодам:

1 - ГНП. Город;

2 - ГНП. ПГТ и СНП (Поселок городского типа и сельский населенный пункт).

При группировке помещений, входящих во 2 функциональную группу (2ФГ) на 3-ем уровне принято решение разделить объекты оценки по статусу населенного пункта следующим образом по кодам:

1 - ГНП. Город;

2 - ГНП.ПГТ и СНП (Поселок городского типа и сельский населенный пункт).;

При группировке помещений, входящих в 5 функциональную группу (5ФГ) на 3-ем уровне принято решение разделить объекты оценки по статусу населенного пункта следующим образом по кодам:

Помещения 5 функциональной группы в малоэтажных общеджитиях:

1 - ГНП. Город;

2 - ГНП. ПГТ и СНП (Поселок городского типа и сельский населенный пункт).

Помещения 5 функциональной группы в средне- и высокоэтажных общежитиях:

1 - ГНП. Город;

2 - ГНП. ПГТ и СНП (Поселок городского типа и сельский населенный пункт).

Для расчета кадастровой стоимости объектов оценки, у которых статус населенного пункта не несет необходимости разделять объекты оценки в 3-ем уровне, этим объектам оценки принято на 3-ем уровне группировки присваивать код «0».

4-й уровень группировки

Согласно п. 56 Методических указаний в целях группировки Перечень объектов оценки на 4-м уровне был разделен на подгруппы по местоположению (Муниципальным образованиям).

При группировке помещений, входящих в 1, 2, 5 функциональную группу (1ФГ, 2ФГ, 5ФГ) на 4-ом уровне принято решение не проводить группировку объектов оценки только по типам населенных пунктов, в виду того, что при проведении диапазоны удельные показатели стоимости типовых объектов в населенных пунктов одного типа находятся в совершенно разных ценовых зонах. Таким образом, группировка объектов оценки проводилась с учетом расположения населенных пунктов относительно столицы Республики Коми, принадлежности к городскому округу/ муниципальному району, схожести диапазонов удельных показателей стоимостей типовых объектов, на основании рыночной информации и ценового зонирования, представленных в разделах отчета 2.3.2, 2.4.2.

При группировке помещений, входящих в 1 функциональную группу (1ФГ) на 4-ом уровне принято решение разделить объекты оценки с учетом 3-го уровня по местоположению следующим образом:

3-й уровень - 1 - ГНП. Город:

4-й уровень по кодам:

- г. Сыктывкар;

- г. Ухта;

- г. Усинск;

- г. Воркута, Инта, Вуктыл;

- г. Сосногорск, Емва, Микунь;

- г. Печора.

3-й уровень - 2 - ГНП. ПГТ и СНП (Поселок городского типа и сельский населенный пункт).

4-й уровень по кодам:

- ПГТ и СНП ГО Сыктывкар; МР Сыктывдинский, МР Прилузский, МР Сысольский, МР Корткеросский, МР Усть-Куломский

- ПГТ и СНП ГО Ухта;

- ПГТ и СНП ГО Воркута, ГО Инта, ГО Вуктыл;

- ПГТ и СНП МР Сосногорск, МР Усть-Вымский, МР Княжпогостский;

- ПГТ и СНП МР Печора, МР Троицко-Печорский, МР Удорский, МР Ижемский, МР Усть-Цилемский.

При группировке помещений, входящих во 2 функциональную группу (2 ФГ) на 4-ом уровне принято решение разделить объекты оценки с учетом 3-го уровня по местоположению следующим образом:

3-й уровень - 1 - ГНП. Город:

4-й уровень по кодам:

- г. Сыктывкар;

- г. Ухта;

- г. Сосногорск, Емва, Микунь;

- г. Воркута, Инта, Вуктыл;

- г. Печора;

- г. Усинск.

3 уровень - 2 - ГНП. ПГТ (Поселок городского типа)

4-й уровень по кодам:

- ПГТ МО ГО Сыктывкар, МР Сыктывдинский, МР Корткеросский, МР Прилузский, МР Сысольский, МР Усть-Куломский, МР Койгородский;

- ПГТ МО ГО Ухты;

- ПГТ МО МР Сосногорск, МР Княжпогостский, МР Усть-Вымский;

- ПГТ МО ГО Воркута, ГО Инта, ГО Вуктыл;

- ПГТ МО ГО Печора, МР Удорский, МР Троцко-Печорский, МР Ижемский, МР Усть-Цилемский;

- ПГТ МО ГО Усинск.

При группировке помещений, входящих в 5 функциональную группу (5ФГ) на 4-ом уровне принято решение разделить объекты оценки с учетом 3-го уровня по местоположению следующим образом:

Помещения 5 функциональной группы в малоэтажных общежитиях:

3-й уровень - 1 - ГНП. Город:

4-й уровень по кодам:

- г. Сыктывкар;

- г. Ухта;

- г. Сосногорск, Емва, Микунь;

- г. Воркута, Инта, Вуктыл;

- г. Печора;

- г. Усинск.

3-й уровень – 2 - ГНП. ПГТ и СНП (Поселок городского типа и сельский населенный пункт);

4-й уровень по кодам:

- ПГТ МО ГО Сыктывкар, МР Сыктывдинский, МР Прилузский, МР Сысольский,МР Корткеросский, МР Усть-Куломский, МР Койгородский;

- ПГТ МО ГО Ухта;

- ПГТ. МО МР Сосногорск, МР Усть-Вымский, МР Княжпогостский;

- ПГТ МО ГО Воркута, ГО Инта, ГО Вуктыл;

- ПГТ МО МР Печора, МР Троицко-Печорский, МР Удорский, МР Ижемский, МР Усть-Цилемский;

Помещения 5 функциональной группы в средне- и высокоэтажных общежитиях:

3-й уровень - 1 - ГНП. Город:

4-й уровень по кодам:

- г. Сыктывкар;

- г. Ухта;

- г.Усинск;

- г. Воркута, Инта, Вуктыл;

- г. Сосногорск, Емва, Микунь;

- г. Печора.

3-й уровень - 2 - ГНП. ПГТ и СНП (Поселок городского типа и сельский населенный пункт).

4-й уровень по кодам:

1 - ПГТ МО ГО Сыктывкар, МО МР Сыктывдинский, МР Прилузский, МР Сысольский, МР Корткеросский, МР Усть-Куломский;

2 - ПГТ МО ГО Ухта;

4 - ПГТ МО ГО Воркута, Инта, Вуктыл;

5 - ПГТ МО МР Сосногорск, Усть-Вымский, Княжпогостский

6 - ПГТ МО МР Печора, Троицко-Печорский, Удорский

Для расчета кадастровой стоимости объектов оценки, у которых местоположение не несет необходимости разделять объекты оценки в 4-ом уровне, этим объектам оценки принято на 4-ом уровне группировки присваивать код «0».

5-й уровень группировки

На 5 уровне группировки проведено разделение объектов оцени по методу расчета.

На основании Методических указаний, проведенного анализа сегментов рынка объектов недвижимости, с учетом установленного местоположения и местоположение объектов оценки, которых невозможно установить, с учетом полных и не полных характеристик объектов оценки, разделение на 5-м уровне осуществлялось по методу расчета.

Объекты оценки анализ рынка которых показал недостаточно информации для применения сравнительного и доходного подхода, местоположение которых установлено, характеристики установлены, расчет осуществлялся затратным подходом, методом сравнительной единицы, более подробно представлено в разделе 2.9.1 отчета.

На основании имеющихся достаточно полных рыночных данных, полных характеристик, установленного местоположения расчет осуществлялся сравнительным подходом, методом моделирования (описание в разделе 2.9.2 отчета) и методом типового эталонного объекта (описание в разделе 2.9.3 отчета).

В случае, если местоположение объектов оценки не установлено, не достаточно данных для применения расчета кадастровой стоимости затратным подходом и сравнительным подходом методом типового эталонного объекта, методом моделирования, определение кадастровой стоимости осуществлялось методом УПКС (более подробно представлено в разделе отчета 2.9.4).

Таким образом, на 5-м уровне группировки объекты оценки разделены по методу расчета на:

З - затратный подход (метод сравнительной единицы);

С – сравнительный подход (метод моделирования);

Т – сравнительный подход (методом типового эталонного объекта)

У – сравнительный подход метод удельных показателей кадастровой стоимости.

Уп – сравнительный подход метод удельных показателей кадастровой стоимости с поправкой.

На основании проведенной группировки каждой оценочной подгруппе объектов недвижимости было присвоено индивидуальное обозначение.

6-й уровень группировки

На 6-м уровне группировки выделены объекты оценки, на основании сведений о техническом состояния объекта. Объекты оценки на 6-м уровне разделяются на объекты недвижимости, находящиеся в эксплуатации, а также признанные аварийными или ветхими.

На основании имеющихся данных проведено разделение объектов оценки на 6-м уровне:

Э - находящиеся в эксплуатации;

А - признаны аварийными или ветхими.

Таким образом, ниже представлен, пример группировки для объектов капитального строительства:

1.02:010.0202.0.0.З.Э.- сформировано по следующим критериям:

1 – вид объекта недвижимости: здание;

02:010 - код расчета вида использования: индивидуальное жилищное строительство в целом;

0202 - функциональная подгруппа: дома индивидуальные;

- статус населенного пункта- не требует разделения;

- местоположение (Муниципальное образование) - не требует разделения;

З - по методу расчета: затратный подход (метод сравнительной единицы).

Э - объект недвижимости находится в эксплуатации.

1.02:050.0100.0.0.З.А - сформировано по следующим критериям:

1 – вид объекта недвижимости: здание;

02:050 - код расчета вида использования: среднеэтажная застройка в целом;

0100 - функциональная подгруппа: многоквартирные дома;

0 - статус населенного пункта- не требует разделения;

0 – местоположение (Муниципальное образование) - не требует разделения;

З - по методу расчета: затратный подход (метод сравнительной единицы).

А - объект недвижимости, находящиеся в аварийном техническом состоянии.

2.02:050.0101.1.1.С.Э сформировано по следующим критериям:

2 - вид объекта недвижимости: помещение;

02:050 - код расчета вида использования: среднеэтажная жилая застройка в целом;

0101- функциональная подгруппа: многоквартирные дома экономического класс (с преобладанием малогабаритных квартир);

- статус населенного пункта: ГНП. Город;

- местоположение – г. Сыктывкар;

С - по методу расчета: Сравнительный подход (методом моделирования);

Э - объект недвижимости находится в эксплуатации.

В связи с тем, что в дальнейшем 1-й уровень группировки, представляющий код вида разрешенного использования земельного участка по тексту отчета не указывается, во избежании перезагрузки информации при описании отчета, формировании оценочных групп и расчетов, группировка, представленная выше будет выглядеть следующим образом 1.0202.0.0.З.Э., 1.0100.0.0.З.А и 2.0101.1.1.С.Э. соответственно.

Таблица 2.5.5

Оценочные группы и количество объектов оценки, вошедших в оценочные группы

Вид ОН (I этап)	Уровень группировки	Оценочная группа (без 1-ого уровня группировки)	Кол-во объектов недвиж.

2	3	4	5	6

1	0100	0	0	З	А	1.0100.0.0.З.А	65

Э	1.0100.0.0.З.Э	3 053

У	Э	1.0100.0.0.У.Э	1

0200	0	0	З	А	1.0200.0.0.З.А	1 896

Э	1.0200.0.0.З.Э	4 307

0201	0	0	З	А	1.0201.0.0.З.А	1 372

Э	1.0201.0.0.З.Э	6 653

0202	0	0	З	А	1.0202.0.0.З.А	2 104

Э	1.0202.0.0.З.Э	49 149

0206	0	0	З	А	1.0206.0.0.З.А	6

Э	1.0206.0.0.З.Э	21 562

0207	0	0	З	Э	1.0207.0.0.З.Э	7

0211	0	0	У	Э	1.0211.0.0.У.Э	4

0300	0	0	У	А	1.0300.0.0.У.А	5

Э	1.0300.0.0.У.Э	448

0301_2	0	0	З	Э	1.0301_2.0.0.З.Э	1

0302	0	0	З	А	1.0302.0.0.З.А	3

Э	1.0302.0.0.З.Э	2 105

0303	0	0	З	А	1.0303.0.0.З.А	1

Т	Э	1.0303.0.0.Т.Э	10 338

У	Э	1.0303.0.0.У.Э	5 037

0303_1	0	0	З	Э	1.0303_1.0.0.З.Э	14

0303_2	0	0	Т	Э	1.0303_2.0.0.Т.Э	3

0304	0	0	З	Э	1.0304.0.0.З.Э	3

0305	0	0	З	А	1.0305.0.0.З.А	1

Э	1.0305.0.0.З.Э	243

0306	0	0	З	А	1.0306.0.0.З.А	2

Э	1.0306.0.0.З.Э	1657

0307_1	0	0	З	Э	1.0307_1.0.0.З.Э	235

0307_2	0	0	З	А	1.0307_2.0.0.З.А	2

Э	1.0307_2.0.0.З.Э	198

0400	0	0	У	Э	1.0400.0.0.У.Э	14

0401	0	0	З	А	1.0401.0.0.З.А	27

Э	1.0401.0.0.З.Э	1 869

0401_2	0	0	З	А	1.0401_2.0.0.З.А	2

Э	1.0401_2.0.0.З.Э	43

0402	0	0	З	А	1.0402.0.0.З.А	5

Э	1.0402.0.0.З.Э	747

0402_2	0	0	З	Э	1.0402_2.0.0.З.Э	18

0403	0	0	З	Э	1.0403.0.0.З.Э	9

0403_2	0	0	З	Э	1.0403_2.0.0.З.Э	14

0403_3	0	0	З	А	1.0403_3.0.0.З.А	1

Э	1.0403_3.0.0.З.Э	177

0404	0	0	З	Э	1.0404.0.0.З.Э	10

0405	0	0	З	Э	1.0405.0.0.З.Э	204

0405_2	0	0	З	Э	1.0405_2.0.0.З.Э	50

0406	0	0	З	А	1.0406.0.0.З.А	1

Э	1.0406.0.0.З.Э	154

0407	0	0	З	Э	1.0407.0.0.З.Э	80

0408	0	0	З	Э	1.0408.0.0.З.Э	11

0409	0	0	З	Э	1.0409.0.0.З.Э	6

0410	0	0	З	Э	1.0410.0.0.З.Э	14

0410_2	0	0	З	Э	1.0410_2.0.0.З.Э	61

0411	0	0	З	А	1.0411.0.0.З.А	1

Э	1.0411.0.0.З.Э	132

0411_2	0	0	З	А	1.0411_2.0.0.З.А	9

Э	1.0411_2.0.0.З.Э	276

0500	0	0	У	Э	1.0500.0.0.У.Э	4

0501	0	0	З	А	1.0501.0.0.З.А	3

Э	1.0501.0.0.З.Э	101

0505	0	0	З	Э	1.0505.0.0.З.Э	27

0507_1_1	0	0	З	А	1.0507_1_1.0.0.З.А	21

Э	1.0507_1_1.0.0.З.Э	74

0507_1_2	0	0	З	А	1.0507_1_2.0.0.З.А	4

Э	1.0507_1_2.0.0.З.Э	157

0507_2_1	0	0	З	А	1.0507_2_1.0.0.З.А	24

Э	1.0507_2_1.0.0.З.Э	273

0507_2_2	0	0	З	Э	1.0507_2_2.0.0.З.Э	62

0508	0	0	З	Э	1.0508.0.0.З.Э	7

0509	0	0	З	Э	1.0509.0.0.З.Э	72

0510	0	0	З	А	1.0510.0.0.З.А	1

Э	1.0510.0.0.З.Э	72

0511	0	0	З	Э	1.0511.0.0.З.Э	31

0512	0	0	З	А	1.0512.0.0.З.А	2

Э	1.0512.0.0.З.Э	217

0516	0	0	З	Э	1.0516.0.0.З.Э	8

0600	0	0	У	Э	1.0600.0.0.У.Э	12

0601	0	0	З	А	1.0601.0.0.З.А	1

Э	1.0601.0.0.З.Э	38

0603	0	0	З	А	1.0603.0.0.З.А	11

Э	1.0603.0.0.З.Э	897

У	Э	1.0603.0.0.У.Э	1

0604	0	0	З	Э	1.0604.0.0.З.Э	25

0605	0	0	З	Э	1.0605.0.0.З.Э	97

0606	0	0	З	Э	1.0606.0.0.З.Э	129

0607	0	0	З	Э	1.0607.0.0.З.Э	87

0608	0	0	З	А	1.0608.0.0.З.А	2

Э	1.0608.0.0.З.Э	159

0700	0	0	У	Э	1.0700.0.0.У.Э	50

0701	0	0	З	А	1.0701.0.0.З.А	4

Э	1.0701.0.0.З.Э	701

0702	0	0	З	А	1.0702.0.0.З.А	4

Э	1.0702.0.0.З.Э	335

0703	0	0	З	А	1.0703.0.0.З.А	4

Э	1.0703.0.0.З.Э	400

0704	0	0	З	А	1.0704.0.0.З.А	14

Э	1.0704.0.0.З.Э	3 199

У	Э	1.0704.0.0.У.Э	1

0704_3	0	0	З	Э	1.0704_3.0.0.З.Э	20

0705	0	0	З	А	1.0705.0.0.З.А	5

Э	1.0705.0.0.З.Э	722

0706	0	0	З	А	1.0706.0.0.З.А	3

Э	1.0706.0.0.З.Э	1 798

У	Э	1.0706.0.0.У.Э	1

0707	0	0	З	Э	1.0707.0.0.З.Э	209

0708	0	0	З	Э	1.0708.0.0.З.Э	22

0709	0	0	З	Э	1.0709.0.0.З.Э	19

0710	0	0	З	А	1.0710.0.0.З.А	13

Э	1.0710.0.0.З.Э	1 009

У	Э	1.0710.0.0.У.Э	1

0711	0	0	З	Э	1.0711.0.0.З.Э	110

0712	0	0	З	Э	1.0712.0.0.З.Э	43

0713	0	0	З	Э	1.0713.0.0.З.Э	20

0714	0	0	З	Э	1.0714.0.0.З.Э	147

0715	0	0	З	А	1.0715.0.0.З.А	2

Э	1.0715.0.0.З.Э	918

0716	0	0	З	Э	1.0716.0.0.З.Э	5

0717	0	0	З	Э	1.0717.0.0.З.Э	70

0719	0	0	З	Э	1.0719.0.0.З.Э	45

0721	0	0	З	А	1.0721.0.0.З.А	1

Э	1.0721.0.0.З.Э	135

0722	0	0	З	А	1.0722.0.0.З.А	8

Э	1.0722.0.0.З.Э	823

0723	0	0	З	А	1.0723.0.0.З.А	13

Э	1.0723.0.0.З.Э	3 356

У	Э	1.0723.0.0.У.Э	1

0724	0	0	З	А	1.0724.0.0.З.А	3

Э	1.0724.0.0.З.Э	268

0725	0	0	З	Э	1.0725.0.0.З.Э	34

0727	0	0	З	А	1.0727.0.0.З.А	8

Э	1.0727.0.0.З.Э	671

У	Э	1.0727.0.0.У.Э	1

0728	0	0	З	Э	1.0728.0.0.З.Э	105

0730	0	0	З	Э	1.0730.0.0.З.Э	194

0732	0	0	З	Э	1.0732.0.0.З.Э	72

0800	0	0	У	Э	1.0800.0.0.У.Э	67

0801	0	0	З	Э	1.0801.0.0.З.Э	51

0802	0	0	З	А	1.0802.0.0.З.А	1

Э	1.0802.0.0.З.Э	37

0804	0	0	З	Э	1.0804.0.0.З.Э	23

0805	0	0	З	А	1.0805.0.0.З.А	2

Э	1.0805.0.0.З.Э	140

0806	0	0	З	Э	1.0806.0.0.З.Э	146

0807	0	0	З	Э	1.0807.0.0.З.Э	108

0810	0	0	З	А	1.0810.0.0.З.А	1

Э	1.0810.0.0.З.Э	21

0812	0	0	З	Э	1.0812.0.0.З.Э	8

0813	0	0	З	Э	1.0813.0.0.З.Э	15

0815	0	0	З	А	1.0815.0.0.З.А	1

Э	1.0815.0.0.З.Э	60

0816	0	0	З	А	1.0816.0.0.З.А	3

Э	1.0816.0.0.З.Э	158

0817	0	0	З	А	1.0817.0.0.З.А	1

Э	1.0817.0.0.З.Э	71

0818	0	0	З	Э	1.0818.0.0.З.Э	10

0820	0	0	З	А	1.0820.0.0.З.А	6

Э	1.0820.0.0.З.Э	341

0821	0	0	З	А	1.0821.0.0.З.А	6

Э	1.0821.0.0.З.Э	727

0822	0	0	З	А	1.0822.0.0.З.А	2

Э	1.0822.0.0.З.Э	783

0823	0	0	З	Э	1.0823.0.0.З.Э	137

0824	0	0	З	Э	1.0824.0.0.З.Э	42

0825	0	0	З	А	1.0825.0.0.З.А	6

Э	1.0825.0.0.З.Э	762

0826	0	0	З	Э	1.0826.0.0.З.Э	3

0829	0	0	З	А	1.0829.0.0.З.А	2

Э	1.0829.0.0.З.Э	184

0830	0	0	З	А	1.0830.0.0.З.А	6

Э	1.0830.0.0.З.Э	143

0830_2	0	0	З	А	1.0830_2.0.0.З.А	4

Э	1.0830_2.0.0.З.Э	1 735

0831	0	0	З	Э	1.0831.0.0.З.Э	33

0832	0	0	З	Э	1.0832.0.0.З.Э	28

0833	0	0	З	А	1.0833.0.0.З.А	1

Э	1.0833.0.0.З.Э	65

0834	0	0	З	Э	1.0834.0.0.З.Э	31

0835	0	0	З	А	1.0835.0.0.З.А	1

Э	1.0835.0.0.З.Э	117

0836	0	0	З	А	1.0836.0.0.З.А	2

Э	1.0836.0.0.З.Э	34

0841	0	0	З	А	1.0841.0.0.З.А	4

Э	1.0841.0.0.З.Э	490

0842	0	0	З	А	1.0842.0.0.З.А	1

Э	1.0842.0.0.З.Э	15

0844	0	0	З	Э	1.0844.0.0.З.Э	12

0845	0	0	З	Э	1.0845.0.0.З.Э	26

0847	0	0	З	Э	1.0847.0.0.З.Э	11

0848	0	0	З	Э	1.0848.0.0.З.Э	33

0851	0	0	З	Э	1.0851.0.0.З.Э	12

0852	0	0	З	Э	1.0852.0.0.З.Э	36

0900	0	0	У	Э	1.0900.0.0.У.Э	1

0901	0	0	З	Э	1.0901.0.0.З.Э	54

0902	0	0	З	Э	1.0902.0.0.З.Э	9

0904	0	0	З	А	1.0904.0.0.З.А	2

Э	1.0904.0.0.З.Э	977

0905	0	0	З	Э	1.0905.0.0.З.Э	46

0906	0	0	З	Э	1.0906.0.0.З.Э	29

0907	0	0	З	А	1.0907.0.0.З.А	5

Э	1.0907.0.0.З.Э	146

1002	0	0	З	А	1.1002.0.0.З.А	2

Э	1.1002.0.0.З.Э	89

У	Э	1.1002.0.0.У.Э	1

1003	0	0	У	Э	1.1003.0.0.У.Э	39

1004	0	0	З	Э	1.1004.0.0.З.Э	27

1006	0	0	У	Э	1.1006.0.0.У.Э	2

1006_1	0	0	З	Э	1.1006_1.0.0.З.Э	4

1007	0	0	З	Э	1.1007.0.0.З.Э	9

У	Э	1.1007.0.0.У.Э	17

1008	0	0	У	Э	1.1008.0.0.У.Э	3

1009	0	0	З	Э	1.1009.0.0.З.Э	21

1012	0	0	У	Э	1.1012.0.0.У.Э	1

1013	0	0	У	Э	1.1013.0.0.У.Э	1

1019	0	0	З	Э	1.1019.0.0.З.Э	6

1022	0	0	У	Э	1.1022.0.0.У.Э	1

1024	0	0	У	Э	1.1024.0.0.У.Э	1

1025	0	0	З	Э	1.1025.0.0.З.Э	2

1028	0	0	У	Э	1.1028.0.0.У.Э	116

1030	0	0	З	Э	1.1030.0.0.З.Э	2

У	Э	1.1030.0.0.У.Э	1

1030_2	0	0	У	Э	1.1030_2.0.0.У.Э	1

1031	0	0	З	Э	1.1031.0.0.З.Э	28

1033	0	0	У	Э	1.1033.0.0.У.Э	10

1033_1	0	0	У	Э	1.1033_1.0.0.У.Э	11

1034	0	0	У	Э	1.1034.0.0.У.Э	5

1035	0	0	З	Э	1.1035.0.0.З.Э	7

1037	0	0	З	Э	1.1037.0.0.З.Э	3

1037	0	0	У	Э	1.1037.0.0.У.Э	4

1038	0	0	У	Э	1.1038.0.0.У.Э	1
2	0100	0	0	У	А	2.0100.0.0.У.А	4 643

Э	2.0100.0.0.У.Э	22

1	1	С	Э	2.0100.1.1.С.Э	94 003

2	С	Э	2.0100.1.2.С.Э	33 689

У	Э	2.0100.1.2.У.Э	6

3	С	Э	2.0100.1.3.С.Э	16 268

4	С	Э	2.0100.1.4.С.Э	47 581

У	Э	2.0100.1.4.У.Э	115

5	С	Э	2.0100.1.5.С.Э	13 986

6	С	Э	2.0100.1.6.С.Э	15 963

2	1	Т	Э	2.0100.2.1.Т.Э	3 884

2	Т	Э	2.0100.2.2.Т.Э	4 009

4	Т	Э	2.0100.2.4.Т.Э	12 013

У	Э	2.0100.2.4.У.Э	3

5	Т	Э	2.0100.2.5.Т.Э	7 408

6	Т	Э	2.0100.2.6.Т.Э	6 659

У	Э	2.0100.2.6.У.Э	548

0111	0	0	У	Э	2.0111.0.0.У.Э	12

0200	0	0	У	А	2.0200.0.0.У.А	18 898

1	1	С	Э	2.0200.1.1.С.Э	7 168

У	Э	2.0200.1.1.У.Э	65

2	С	Э	2.0200.1.2.С.Э	7 880

У	Э	2.0200.1.2.У.Э	93

3	С	Э	2.0200.1.3.С.Э	7 221

У	Э	2.0200.1.3.У.Э	91

4	Т	Э	2.0200.1.4.Т.Э	8 637

У	Э	2.0200.1.4.У.Э	132

5	С	Э	2.0200.1.5.С.Э	3 692

У	Э	2.0200.1.5.У.Э	101

6	Т	Э	2.0200.1.6.Т.Э	201

У	Э	2.0200.1.6.У.Э	20

2	1	Т	Э	2.0200.2.1.Т.Э	5 286

У	Э	2.0200.2.1.У.Э	4 599

2	Т	Э	2.0200.2.2.Т.Э	4 193

У	Э	2.0200.2.2.У.Э	17

3	Т	Э	2.0200.2.3.Т.Э	6 692

У	Э	2.0200.2.3.У.Э	204

4	Т	Э	2.0200.2.4.Т.Э	2 844

У	Э	2.0200.2.4.У.Э	53

5	Т	Э	2.0200.2.5.Т.Э	8 056

У	Э	2.0200.2.5.У.Э	257

6	Т	Э	2.0200.2.6.Т.Э	167

У	Э	2.0200.2.6.У.Э	18

0201	0	0	У	А	2.0201.0.0.У.А	3 436

Э	2.0201.0.0.У.Э	18 080

0206	0	0	У	А	2.0206.0.0.У.А	2

Э	2.0206.0.0.У.Э	6

0211	0	0	У	Э	2.0211.0.0.У.Э	281

0	0	У	А	2.0211.0.0.У.А	9

0300	0	0	У	Э	2.0300.0.0.У.Э	235

0302	0	0	У	Э	2.0302.0.0.У.Э	64

0303	0	0	У	А	2.0303.0.0.У.А	1

Э	2.0303.0.0.У.Э	35 883

Уп	Э	2.0303.0.0.Уп.Э	485

0303_1	0	0	У	Э	2.0303_1.0.0.У.Э	980

0303_2	0	0	У	Э	2.0303_2.0.0.У.Э	259

0304	0	0	У	Э	2.0304.0.0.У.Э	181

Уп	Э	2.0304.0.0.Уп.Э	491

0305	0	0	У	Э	2.0305.0.0.У.Э	130

0306	0	0	У	А	2.0306.0.0.У.А	3

Э	2.0306.0.0.У.Э	396

0307_1	0	0	У	Э	2.0307_1.0.0.У.Э	53

0307_2	0	0	У	Э	2.0307_2.0.0.У.Э	47

0401	0	0	У	А	2.0401.0.0.У.А	21

Э	2.0401.0.0.У.Э	2 301

0401_2	0	0	У	Э	2.0401_2.0.0.У.Э	53

0402	0	0	У	А	2.0402.0.0.У.А	10

Э	2.0402.0.0.У.Э	509

0402_2	0	0	У	Э	2.0402_2.0.0.У.Э	11

0403	0	0	У	Э	2.0403.0.0.У.Э	128

0403_2	0	0	У	Э	2.0403_2.0.0.У.Э	73

0403_3	0	0	У	А	2.0403_3.0.0.У.А	36

Э	2.0403_3.0.0.У.Э	4 192

0404	0	0	У	Э	2.0404.0.0.У.Э	19

0405	0	0	У	Э	2.0405.0.0.У.Э	20

0407	0	0	У	Э	2.0407.0.0.У.Э	17

0408	0	0	У	Э	2.0408.0.0.У.Э	5

0409	0	0	У	Э	2.0409.0.0.У.Э	12

0410	0	0	У	Э	2.0410.0.0.У.Э	18

0410_2	0	0	У	Э	2.0410_2.0.0.У.Э	2

0411	0	0	У	Э	2.0411.0.0.У.Э	109

0411_2	0	0	У	Э	2.0411_2.0.0.У.Э	14

0501	0	0	У	Э	2.0501.0.0.У.Э	181

0507_1_1	0	0	У	А	2.0507_1_1.0.0.У.А	1 876

1	1	С	Э	2.0507_1_1.1.1.С.Э	84

У	Э	2.0507_1_1.1.1.У.Э	553

2	С	Э	2.0507_1_1.1.2.С.Э	598

У	Э	2.0507_1_1.1.2.У.Э	35

3	С	Э	2.0507_1_1.1.3.С.Э	370

У	Э	2.0507_1_1.1.3.У.Э	74

4	Т	Э	2.0507_1_1.1.4.Т.Э	45

5	С	Э	2.0507_1_1.1.5.С.Э	158

У	Э	2.0507_1_1.1.5.У.Э	4

6	Т	Э	2.0507_1_1.1.6.Т.Э	23

2	1	Т	Э	2.0507_1_1.2.1.Т.Э	241

У	Э	2.0507_1_1.2.1.У.Э	180

2	Т	Э	2.0507_1_1.2.2.Т.Э	226

3	Т	Э	2.0507_1_1.2.3.Т.Э	205

У	Э	2.0507_1_1.2.3.У.Э	2

4	Т	Э	2.0507_1_1.2.4.Т.Э	2

5	Т	Э	2.0507_1_1.2.5.Т.Э	140

У	Э	2.0507_1_1.2.5.У.Э	47

0507_1_2	0	0	У	А	2.0507_1_2.0.0.У.А	365

1	1	С	Э	2.0507_1_2.1.1.С.Э	7 885

У	Э	2.0507_1_2.1.1.У.Э	2

2	С	Э	2.0507_1_2.1.2.С.Э	2951

У	Э	2.0507_1_2.1.2.У.Э	1

3	С	Э	2.0507_1_2.1.3.С.Э	1 155

4	С	Э	2.0507_1_2.1.4.С.Э	497

У	Э	2.0507_1_2.1.4.У.Э	3

5	С	Э	2.0507_1_2.1.5.С.Э	140

У	Э	2.0507_1_2.1.5.У.Э	8

6	С	Э	2.0507_1_2.1.6.С.Э	420

2	1	Т	Э	2.0507_1_2.2.1.Т.Э	768

2	Т	Э	2.0507_1_2.2.2.Т.Э	213

4	Т	Э	2.0507_1_2.2.4.Т.Э	209

5	Т	Э	2.0507_1_2.2.5.Т.Э	135

6	Т	Э	2.0507_1_2.2.6.Т.Э	52

У	Э	2.0507_1_2.2.6.У.Э	16

0507_2_1	0	0	У	А	2.0507_2_1.0.0.У.А	15

Э	2.0507_2_1.0.0.У.Э	451

0507_2_2	0	0	У	Э	2.0507_2_2.0.0.У.Э	950

0510	0	0	У	Э	2.0510.0.0.У.Э	1

0511	0	0	У	Э	2.0511.0.0.У.Э	15

0512	0	0	У	Э	2.0512.0.0.У.Э	9

0600	0	0	У	Э	2.0600.0.0.У.Э	3

0601	0	0	У	Э	2.0601.0.0.У.Э	76

0603	0	0	У	А	2.0603.0.0.У.А	3

Э	2.0603.0.0.У.Э	1 382

0604	0	0	У	Э	2.0604.0.0.У.Э	22

0605	0	0	У	Э	2.0605.0.0.У.Э	21

0606	0	0	У	Э	2.0606.0.0.У.Э	97

0607	0	0	У	Э	2.0607.0.0.У.Э	3

0608	0	0	У	А	2.0608.0.0.У.А	5

Э	2.0608.0.0.У.Э	233

0700	0	0	У	Э	2.0700.0.0.У.Э	1

0701	0	0	У	А	2.0701.0.0.У.А	3

Э	2.0701.0.0.У.Э	97

0702	0	0	У	Э	2.0702.0.0.У.Э	10

0703	0	0	У	Э	2.0703.0.0.У.Э	7

0704	0	0	У	А	2.0704.0.0.У.А	9

Э	2.0704.0.0.У.Э	411

0704_3	0	0	У	Э	2.0704_3.0.0.У.Э	1

0705	0	0	У	Э	2.0705.0.0.У.Э	13

0706	0	0	У	А	2.0706.0.0.У.А	1

Э	2.0706.0.0.У.Э	16

0707	0	0	У	Э	2.0707.0.0.У.Э	12

0708	0	0	У	Э	2.0708.0.0.У.Э	1

0710	0	0	У	Э	2.0710.0.0.У.Э	68

0711	0	0	У	Э	2.0711.0.0.У.Э	14

0713	0	0	У	Э	2.0713.0.0.У.Э	1

0715	0	0	У	Э	2.0715.0.0.У.Э	11

0717	0	0	У	Э	2.0717.0.0.У.Э	12

0721	0	0	У	Э	2.0721.0.0.У.Э	35

0722	0	0	У	Э	2.0722.0.0.У.Э	94

0723	0	0	У	А	2.0723.0.0.У.А	5

Э	2.0723.0.0.У.Э	471

0724	0	0	У	Э	2.0724.0.0.У.Э	3

0725	0	0	У	Э	2.0725.0.0.У.Э	4

0727	0	0	У	Э	2.0727.0.0.У.Э	13

0728	0	0	У	Э	2.0728.0.0.У.Э	37

0730	0	0	У	Э	2.0730.0.0.У.Э	55

0732	0	0	У	Э	2.0732.0.0.У.Э	19

0800	0	0	У	Э	2.0800.0.0.У.Э	6

0801	0	0	У	Э	2.0801.0.0.У.Э	14

0804	0	0	У	Э	2.0804.0.0.У.Э	7

0805	0	0	У	Э	2.0805.0.0.У.Э	737

0806	0	0	У	Э	2.0806.0.0.У.Э	49

0807	0	0	У	Э	2.0807.0.0.У.Э	43

0810	0	0	У	Э	2.0810.0.0.У.Э	2

0813	0	0	У	Э	2.0813.0.0.У.Э	4

0815	0	0	У	Э	2.0815.0.0.У.Э	71

0816	0	0	У	Э	2.0816.0.0.У.Э	10

0820	0	0	У	Э	2.0820.0.0.У.Э	96

0821	0	0	У	А	2.0821.0.0.У.А	1

Э	2.0821.0.0.У.Э	58

0822	0	0	У	Э	2.0822.0.0.У.Э	213

0823	0	0	У	Э	2.0823.0.0.У.Э	40

0824	0	0	У	Э	2.0824.0.0.У.Э	75

0825	0	0	У	А	2.0825.0.0.У.А	5

Э	2.0825.0.0.У.Э	411

0829	0	0	У	А	2.0829.0.0.У.А	6

Э	2.0829.0.0.У.Э	325

0830	0	0	У	Э	2.0830.0.0.У.Э	14

0830_2	0	0	У	Э	2.0830_2.0.0.У.Э	25

0831	0	0	У	Э	2.0831.0.0.У.Э	9

0832	0	0	У	Э	2.0832.0.0.У.Э	2

0833	0	0	У	Э	2.0833.0.0.У.Э	24

0835	0	0	У	Э	2.0835.0.0.У.Э	7

0836	0	0	У	Э	2.0836.0.0.У.Э	2

0841	0	0	У	А	2.0841.0.0.У.А	3

Э	2.0841.0.0.У.Э	769

0842	0	0	У	А	2.0842.0.0.У.А	6

Э	2.0842.0.0.У.Э	20

0845	0	0	У	Э	2.0845.0.0.У.Э	52

0852	0	0	У	Э	2.0852.0.0.У.Э	17

0901	0	0	У	Э	2.0901.0.0.У.Э	4

0903	0	0	У	А	2.0903.0.0.У.А	1

Э	2.0903.0.0.У.Э	56

0904	0	0	У	Э	2.0904.0.0.У.Э	9

0906	0	0	У	Э	2.0906.0.0.У.Э	1

0907	0	0	У	А	2.0907.0.0.У.А	9

Э	2.0907.0.0.У.Э	71

0908	0	0	У	А	2.0908.0.0.У.А	3

Э	2.0908.0.0.У.Э	1 522

0909	0	0	У	А	2.0909.0.0.У.А	11

Э	2.0909.0.0.У.Э	1 297

1007	0	0	У	Э	2.1007.0.0.У.Э	1
3	0202	0	0	У	Э	3.0202.0.0.У.Э	1

0206	0	0	У	Э	3.0206.0.0.У.Э	6

0207	0	0	У	Э	3.0207.0.0.У.Э	2

0301_1	0	0	З	Э	3.0301_1.0.0.З.Э	104

0301_2	0	0	З	Э	3.0301_2.0.0.З.Э	6

0306	0	0	У	Э	3.0306.0.0.У.Э	1

0307_1	0	0	У	Э	3.0307_1.0.0.У.Э	2

0307_2	0	0	У	Э	3.0307_2.0.0.У.Э	2

0311	0	0	З	Э	3.0311.0.0.З.Э	6

0405	0	0	У	Э	3.0405.0.0.У.Э	2

0406	0	0	У	Э	3.0406.0.0.У.Э	67

0407	0	0	У	Э	3.0407.0.0.У.Э	5

0512	0	0	У	Э	3.0512.0.0.У.Э	2

0603	0	0	У	Э	3.0603.0.0.У.Э	1

0700	0	0	У	Э	3.0700.0.0.У.Э	5

0701	0	0	У	Э	3.0701.0.0.У.Э	1

0702	0	0	У	Э	3.0702.0.0.У.Э	5

0703	0	0	У	Э	3.0703.0.0.У.Э	5

0704	0	0	У	Э	3.0704.0.0.У.Э	13

0705	0	0	У	Э	3.0705.0.0.У.Э	17

0707	0	0	У	Э	3.0707.0.0.У.Э	144

0709	0	0	У	Э	3.0709.0.0.У.Э	6

0710	0	0	У	Э	3.0710.0.0.У.Э	9

0713	0	0	У	Э	3.0713.0.0.У.Э	3

0714	0	0	У	Э	3.0714.0.0.У.Э	22

0715	0	0	У	Э	3.0715.0.0.У.Э	93

0717	0	0	У	Э	3.0717.0.0.У.Э	26

0719	0	0	У	Э	3.0719.0.0.У.Э	3

0722	0	0	У	Э	3.0722.0.0.У.Э	1

0723	0	0	У	Э	3.0723.0.0.У.Э	60

0725	0	0	У	Э	3.0725.0.0.У.Э	4

0727	0	0	У	Э	3.0727.0.0.У.Э	8

0728	0	0	У	Э	3.0728.0.0.У.Э	3

0730	0	0	У	Э	3.0730.0.0.У.Э	6

0732	0	0	У	Э	3.0732.0.0.У.Э	4

0802	0	0	У	Э	3.0802.0.0.У.Э	3

0804	0	0	У	Э	3.0804.0.0.У.Э	1

0805	0	0	У	Э	3.0805.0.0.У.Э	1

0807	0	0	У	Э	3.0807.0.0.У.Э	4

0810	0	0	У	Э	3.0810.0.0.У.Э	1

0813	0	0	У	Э	3.0813.0.0.У.Э	1

0825	0	0	У	Э	3.0825.0.0.У.Э	1

0826	0	0	У	Э	3.0826.0.0.У.Э	2

0830_2	0	0	У	Э	3.0830_2.0.0.У.Э	2

0845	0	0	У	Э	3.0845.0.0.У.Э	2

0847	0	0	У	Э	3.0847.0.0.У.Э	1

0851	0	0	У	Э	3.0851.0.0.У.Э	1

0901	0	0	У	Э	3.0901.0.0.У.Э	8

0904	0	0	У	Э	3.0904.0.0.У.Э	41

0907	0	0	У	Э	3.0907.0.0.У.Э	2

1002	0	0	З	Э	3.1002.0.0.З.Э	152

1002_1	0	0	З	Э	3.1002_1.0.0.З.Э	28

1003	0	0	З	Э	3.1003.0.0.З.Э	1 356

1004	0	0	З	Э	3.1004.0.0.З.Э	7

1005	0	0	З	Э	3.1005.0.0.З.Э	13

1006	0	0	З	Э	3.1006.0.0.З.Э	430

1006_1	0	0	З	Э	3.1006_1.0.0.З.Э	54

1006_2	0	0	З	Э	3.1006_2.0.0.З.Э	2

1007	0	0	З	Э	3.1007.0.0.З.Э	1 029

1008	0	0	З	Э	3.1008.0.0.З.Э	5

1009	0	0	З	Э	3.1009.0.0.З.Э	35

1010	0	0	З	Э	3.1010.0.0.З.Э	230

1010_1	0	0	З	Э	3.1010_1.0.0.З.Э	139

1010_2	0	0	З	Э	3.1010_2.0.0.З.Э	66

1010_3	0	0	З	Э	3.1010_3.0.0.З.Э	6

1011	0	0	З	Э	3.1011.0.0.З.Э	211

1011_1	0	0	З	Э	3.1011_1.0.0.З.Э	906

1011_2	0	0	З	Э	3.1011_2.0.0.З.Э	421

У	Э	3.1011_2.0.0.У.Э	1

1011_3	0	0	З	Э	3.1011_3.0.0.З.Э	166

1012	0	0	З	Э	3.1012.0.0.З.Э	757

1012_1	0	0	З	Э	3.1012_1.0.0.З.Э	1 380

1012_2	0	0	З	Э	3.1012_2.0.0.З.Э	67

1012_3	0	0	З	Э	3.1012_3.0.0.З.Э	8

1013	0	0	З	Э	3.1013.0.0.З.Э	9

У	Э	3.1013.0.0.У.Э	10

1013_1	0	0	З	Э	3.1013_1.0.0.З.Э	10

1013_2	0	0	З	Э	3.1013_2.0.0.З.Э	10

1014	0	0	З	Э	3.1014.0.0.З.Э	67

1015	0	0	З	Э	3.1015.0.0.З.Э	1 635

1015_1	0	0	З	Э	3.1015_1.0.0.З.Э	3

1015_2	0	0	З	Э	3.1015_2.0.0.З.Э	90

1016	0	0	З	Э	3.1016.0.0.З.Э	1 533

1016_1	0	0	З	Э	3.1016_1.0.0.З.Э	338

1016_2	0	0	З	Э	3.1016_2.0.0.З.Э	2

1017	0	0	З	Э	3.1017.0.0.З.Э	1 266

У	Э	3.1017.0.0.У.Э	9

1018	0	0	З	Э	3.1018.0.0.З.Э	1

1019	0	0	З	Э	3.1019.0.0.З.Э	15

1020	0	0	З	Э	3.1020.0.0.З.Э	166

1022	0	0	З	Э	3.1022.0.0.З.Э	914

1023	0	0	З	Э	3.1023.0.0.З.Э	87

1024	0	0	З	Э	3.1024.0.0.З.Э	6

1025	0	0	З	Э	3.1025.0.0.З.Э	248

1026	0	0	З	Э	3.1026.0.0.З.Э	240

1026_1	0	0	З	Э	3.1026_1.0.0.З.Э	116

1026_2	0	0	З	Э	3.1026_2.0.0.З.Э	122

1026_3	0	0	З	Э	3.1026_3.0.0.З.Э	81

1027	0	0	З	Э	3.1027.0.0.З.Э	595

У	Э	3.1027.0.0.У.Э	3

1027_1	0	0	З	Э	3.1027_1.0.0.З.Э	111

1027_2	0	0	З	Э	3.1027_2.0.0.З.Э	133

1028	0	0	З	Э	3.1028.0.0.З.Э	7

1029	0	0	З	Э	3.1029.0.0.З.Э	1

1030	0	0	З	Э	3.1030.0.0.З.Э	111

У	Э	3.1030.0.0.У.Э	72

1030_1	0	0	З	Э	3.1030_1.0.0.З.Э	6

1030_2	0	0	З	Э	3.1030_2.0.0.З.Э	120

1031	0	0	З	Э	3.1031.0.0.З.Э	3480

1031_1	0	0	З	Э	3.1031_1.0.0.З.Э	10

1031_2	0	0	З	Э	3.1031_2.0.0.З.Э	29

1031_3	0	0	З	Э	3.1031_3.0.0.З.Э	132

1031_4	0	0	З	Э	3.1031_4.0.0.З.Э	15

1031_5	0	0	З	Э	3.1031_5.0.0.З.Э	116

1031_6	0	0	З	Э	3.1031_6.0.0.З.Э	85

1031_7	0	0	З	Э	3.1031_7.0.0.З.Э	55

1032	0	0	З	Э	3.1032.0.0.З.Э	22

1033	0	0	З	Э	3.1033.0.0.З.Э	989

1033_1	0	0	З	Э	3.1033_1.0.0.З.Э	121

1034	0	0	З	Э	3.1034.0.0.З.Э	185

1035	0	0	З	Э	3.1035.0.0.З.Э	353

1036	0	0	З	Э	3.1036.0.0.З.Э	233

У	Э	3.1036.0.0.У.Э	2

1037	0	0	З	Э	3.1037.0.0.З.Э	202

1037_1	0	0	З	Э	3.1037_1.0.0.З.Э	12

1038	0	0	З	Э	3.1038.0.0.З.Э	8 406

1039	0	0	З	Э	3.1039.0.0.З.Э	5

1040_0805	0	0	З	Э	3.1040_0805.0.0.З.Э	81

У	Э	3.1040_0805.0.0.У.Э	4

1040_0808	0	0	З	Э	3.1040_0808.0.0.З.Э	7
4	0100	0	0	З	Э	4.0100.0.0.З.Э	17

У	Э	4.0100.0.0.У.Э	1

0200	0	0	З	Э	4.0200.0.0.З.Э	20

0201	0	0	З	Э	4.0201.0.0.З.Э	15

0202	0	0	З	Э	4.0202.0.0.З.Э	1 530

0206	0	0	З	Э	4.0206.0.0.З.Э	36

0300	0	0	У	Э	4.0300.0.0.У.Э	1

0301_1	0	0	З	Э	4.0301_1.0.0.З.Э	4

0302	0	0	З	Э	4.0302.0.0.З.Э	10

0303	0	0	З	Э	4.0303.0.0.З.Э	55

0305	0	0	З	Э	4.0305.0.0.З.Э	1

0306	0	0	З	Э	4.0306.0.0.З.Э	24

0307_1	0	0	З	Э	4.0307_1.0.0.З.Э	3

0307_2	0	0	З	Э	4.0307_2.0.0.З.Э	4

0400	0	0	У	Э	4.0400.0.0.У.Э	30

0401	0	0	З	Э	4.0401.0.0.З.Э	14

0402	0	0	З	Э	4.0402.0.0.З.Э	12

0403_2	0	0	З	Э	4.0403_2.0.0.З.Э	1

0403_3	0	0	З	Э	4.0403_3.0.0.З.Э	10

0405	0	0	З	Э	4.0405.0.0.З.Э	1

0406	0	0	З	Э	4.0406.0.0.З.Э	1

0407	0	0	З	Э	4.0407.0.0.З.Э	1

0410	0	0	З	Э	4.0410.0.0.З.Э	2

0411	0	0	З	Э	4.0411.0.0.З.Э	5

0500	0	0	У	Э	4.0500.0.0.У.Э	7

0505	0	0	З	Э	4.0505.0.0.З.Э	1

0507_1_1	0	0	З	Э	4.0507_1_1.0.0.З.Э	1

0507_2_1	0	0	З	Э	4.0507_2_1.0.0.З.Э	2

0509	0	0	З	Э	4.0509.0.0.З.Э	4

0512	0	0	З	Э	4.0512.0.0.З.Э	1

0600	0	0	У	Э	4.0600.0.0.У.Э	2

0603	0	0	З	Э	4.0603.0.0.З.Э	13

0606	0	0	З	Э	4.0606.0.0.З.Э	1

0607	0	0	З	Э	4.0607.0.0.З.Э	1

0608	0	0	З	Э	4.0608.0.0.З.Э	2

0700	0	0	У	Э	4.0700.0.0.У.Э	76

0701	0	0	З	Э	4.0701.0.0.З.Э	9

0702	0	0	З	Э	4.0702.0.0.З.Э	3

0703	0	0	З	Э	4.0703.0.0.З.Э	1

0704	0	0	З	Э	4.0704.0.0.З.Э	89

У	Э	4.0704.0.0.У.Э	2

0704_3	0	0	З	Э	4.0704_3.0.0.З.Э	1

0705	0	0	З	Э	4.0705.0.0.З.Э	10

0706	0	0	З	Э	4.0706.0.0.З.Э	12

У	Э	4.0706.0.0.У.Э	1

0710	0	0	З	Э	4.0710.0.0.З.Э	13

0711	0	0	З	Э	4.0711.0.0.З.Э	3

У	Э	4.0711.0.0.У.Э	1

0715	0	0	З	Э	4.0715.0.0.З.Э	19

0717	0	0	З	Э	4.0717.0.0.З.Э	2

У	Э	4.0717.0.0.У.Э	1

0722	0	0	З	Э	4.0722.0.0.З.Э	3

0723	0	0	З	Э	4.0723.0.0.З.Э	37

0724	0	0	З	Э	4.0724.0.0.З.Э	2

0727	0	0	З	Э	4.0727.0.0.З.Э	1

0728	0	0	З	Э	4.0728.0.0.З.Э	1

0730	0	0	З	Э	4.0730.0.0.З.Э	7

0800	0	0	У	Э	4.0800.0.0.У.Э	13

0806	0	0	З	Э	4.0806.0.0.З.Э	4

0807	0	0	З	Э	4.0807.0.0.З.Э	2

0816	0	0	З	Э	4.0816.0.0.З.Э	2

0820	0	0	З	Э	4.0820.0.0.З.Э	3

0821	0	0	З	Э	4.0821.0.0.З.Э	1

0822	0	0	З	Э	4.0822.0.0.З.Э	3

0825	0	0	З	Э	4.0825.0.0.З.Э	2

0830	0	0	З	Э	4.0830.0.0.З.Э	1

0830_2	0	0	З	Э	4.0830_2.0.0.З.Э	6

0841	0	0	З	Э	4.0841.0.0.З.Э	3

У	Э	4.0841.0.0.У.Э	1

0845	0	0	З	Э	4.0845.0.0.З.Э	1

0848	0	0	З	Э	4.0848.0.0.З.Э	1

0904	0	0	З	Э	4.0904.0.0.З.Э	12

0905	0	0	З	Э	4.0905.0.0.З.Э	1

0907	0	0	З	Э	4.0907.0.0.З.Э	14

У	Э	4.0907.0.0.У.Э	1

1002	0	0	З	Э	4.1002.0.0.З.Э	2

У	Э	4.1002.0.0.У.Э	1

1003	0	0	З	Э	4.1003.0.0.З.Э	11

1006	0	0	З	Э	4.1006.0.0.З.Э	2

1007	0	0	З	Э	4.1007.0.0.З.Э	40

У	Э	4.1007.0.0.У.Э	4

1009	0	0	З	Э	4.1009.0.0.З.Э	2

1010_2	0	0	З	Э	4.1010_2.0.0.З.Э	2

1011	0	0	З	Э	4.1011.0.0.З.Э	1

1011_2	0	0	З	Э	4.1011_2.0.0.З.Э	3

1012	0	0	З	Э	4.1012.0.0.З.Э	3

1014	0	0	З	Э	4.1014.0.0.З.Э	3

1015	0	0	З	Э	4.1015.0.0.З.Э	6

1016	0	0	З	Э	4.1016.0.0.З.Э	5

1016_1	0	0	З	Э	4.1016_1.0.0.З.Э	1

1017	0	0	З	Э	4.1017.0.0.З.Э	9

У	Э	4.1017.0.0.У.Э	1

1019	0	0	З	Э	4.1019.0.0.З.Э	1

1020	0	0	З	Э	4.1020.0.0.З.Э	1

1022	0	0	З	Э	4.1022.0.0.З.Э	8

1025	0	0	З	Э	4.1025.0.0.З.Э	1

1026	0	0	З	Э	4.1026.0.0.З.Э	3

1026_2	0	0	З	Э	4.1026_2.0.0.З.Э	1

1027	0	0	З	Э	4.1027.0.0.З.Э	3

1029	0	0	З	Э	4.1029.0.0.З.Э	1

1030	0	0	З	Э	4.1030.0.0.З.Э	1

У	Э	4.1030.0.0.У.Э	3

1031	0	0	З	Э	4.1031.0.0.З.Э	30

1031_5	0	0	З	Э	4.1031_5.0.0.З.Э	3

1031_6	0	0	З	Э	4.1031_6.0.0.З.Э	1

1032	0	0	З	Э	4.1032.0.0.З.Э	1

1033	0	0	З	Э	4.1033.0.0.З.Э	2

1035	0	0	З	Э	4.1035.0.0.З.Э	2

1036	0	0	З	Э	4.1036.0.0.З.Э	3

1037	0	0	З	Э	4.1037.0.0.З.Э	4

1038	0	0	З	Э	4.1038.0.0.З.Э	21
5	0304	0	0	У	Э	5.0304.0.0.У.Э	23

Уп	Э	5.0304.0.0.Уп.Э	114
Общий итог	621 116

Полная группировка объектов оценки по уровням в оценочные группы представлена в Приложении 2\ 2.3. Результаты группировки ОН\Группировка.

Информация об определении ценообразующих факторов и источников сведений о них, обоснование отказа от использования ценообразующих факторов, предусмотренных методическими указаниями о государственной кадастровой оценке

В соответствии с п. 15. Методических указаний, определение кадастровой стоимости включает в себя определение ценообразующих факторов объектов недвижимости и сбор сведений об их значениях.

В соответствии с п. 26.3. Методических указаний на основе проведенного анализа информации о макроэкономической среде объектов недвижимости определяются ценообразующие факторы, характеризующие макроэкономическую среду объекты недвижимости. Согласно проведенному анализу информации о рынке, сегменте рынка объектов недвижимости определяются ценообразующие факторы, характеризующие непосредственное окружение и сегмент рынка объектов недвижимости.

К ценообразующим факторам (характеристикам) объектов недвижимости относится информация об их физических свойствах, технических и эксплуатационных характеристиках, а также иная информация, существенная для формирования стоимости объектов недвижимости.

Все ценообразующие факторы разделяются на три типа:

1)	факторы, характеризующие внешнюю среду объектов недвижимости;

2)	факторы, характеризующие непосредственное окружение и сегмент рынка объектов недвижимости;

3)	факторы, характеризующие объект недвижимости.

Влияние факторов может происходить одновременно на различных уровнях, а учитываться последовательно, в зависимости от степени детализации оценки и вида оцениваемой стоимости.

К факторам, характеризующим внешнюю среду объектов недвижимости, относится информация, характеризующая социально-экономическое состояние Российской Федерации, социально-экономическое состояние и тенденции развития субъекта Российской Федерации, муниципального образования. На этом уровне анализу и оценке подлежат факторы, носящие общий характер, не связанные с конкретным объектом недвижимости и не зависящие непосредственно от него, но косвенно влияющие на процессы, происходящие с недвижимостью на рынке, и, следовательно, на оцениваемый объект.

К факторам, характеризующим непосредственное окружение и сегмент рынка объектов недвижимости, относятся факторы локального влияния, в основном в масштабе города или городского района. На этом уровне исследуются такие факторы, как местоположение объекта, его физические характеристики, условия продаж, временные факторы, условия финансирования. Эти факторы непосредственно связаны с оцениваемым объектом и анализом аналогичных объектов недвижимости и сделок по ним.

К факторам, характеризующим объект недвижимости, относятся факторы, связанные с самим объектом недвижимости и во многом обусловленные его характеристиками. На этом уровне оцениваются архитектурно-строительные и финансово-эксплуатационные факторы.

Определение факторов, характеризующих объект недвижимости (информации о физических свойствах, о технических и эксплуатационных характеристиках, иной информации, существенной для формирования стоимости объектов недвижимости) происходит на основе перечня объектов оценки, учтенных в ЕГРН по состоянию на 01.01.2023 г., содержащего текстовую и графическую части, либо на основании иной информации, полученной из официальных источников.

Факторы, которые возможно учитывать при оценке, зависят от того, насколько доступна информация по объектам оценки и по объектам аналогам. При индивидуальной оценке при проведении визуального осмотра объектов оценки возможно установить исчерпывающий перечень различных факторов, характеризующих объекты недвижимости, что не всегда возможно реализовать в отношении информации по объектам аналогам, по которым информация, как правило, верифицируется в результате телефонных переговоров с продавцами или их представителями.

В условиях применения методов массовой оценки, которыми оперирует процедура кадастровой оценки, главным критерием формирования перечня ценообразующих факторов является возможность формализации этих факторов и получения их значений в определенном формате. Кроме того, перечень ценообразующих факторов и их значения должны быть определены как для объектов оценки, так и для объектов аналогов, используемых при расчете кадастровой стоимости.

В случае применения в кадастровой оценке методов регрессионного анализа перечень ценообразующих факторов и их значения подвергаются проверке на степень влияния каждого параметра на расчетную модель, при этом перечень факторов может быть скорректирован на предмет отсутствия влияния фактора на результаты расчетов, и такие факторы будут исключены из расчетов.

На основании сбора и анализа информации о рынке объектов недвижимости и примерного перечня ценообразующих факторов, приведенных в Приложении № 3 к Методическим указаниям, ниже приведено описание ценообразующих факторов, влияние которых анализировалось в рамках настоящего Отчета, и представлена информация об использовании или отказе от использования ряда ценообразующих факторов для зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, предусмотренных Методическими указаниями, а также сведения об источниках получения информации по ценообразующих факторам.

Таблица 2.6.1

Ценообразующие факторы для зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, предусмотренные Методическими указаниями, а также сведения об источниках получения информации по ценообразующих факторам

№ п/п Согласно Приложения №3 Методических указаний	Наименование ценообразующего фактора	Единицы измерения, иденти фикатор	Сведения об использовании фактора	Источник информации	Обоснование использования / отказа от использования	Краткое наименование ценообразующего фактора (Используется в качестве фактора)
1	2	3	4	5	6	7
1-19	Факторы, относящиеся к земельным участкам	Не используются	Общие сведения о земельных участках не используются, т.к. объекты оценки не являются земельные участки
Общие сведения
21	Назначение	Используется при группировке	Перечень объектов недвижимости, подлежащих ГКО по состоянию на 01.01.2023. техническая документация, по данным архива ГБУ РК «РУТИКО», открытые источники	Информация о назначении используется при группировке для назначения подгруппы объекта оценки, разделено на два назнаения (здание и помещение)	Назначение здания Назначение и вид помещения / Вид жилого помещения Тип помещения
22	Вид использования	Используется при группировке	Перечень объектов недвижимости, подлежащих ГКО по состоянию на 01.01.2023	Информация об использовании применяется при группировке. В качестве ценообразующего фактора в построении моделей (в рамках использованных подходов) по ОКС не участвует.	Вид использования
23	Площадь, иная характеристика	м, кв.м., куб.м	Используется в расчетах	Перечень объектов недвижимости, подлежащих ГКО по состоянию на 01.01.2023, сведения, представленные администрациями МО/ГО, техническая документация, по данным архива ГБУ РК «РУТИКО», открытые источники	Участвует в моделях расчета.	Площадь/Площадь в квадратных метрах; Площадь в квадратных метрах; Основная характеристика
24	Плотность застройки земельного участка	Не используется	Перечень объектов недвижимости, подлежащих ГКО по состоянию на 01.01.2023	В качестве ценообразующего фактора в построении моделей по объектам оценки не участвует
25	Плотность застроенности земельного участка	Не используется	Перечень объектов недвижимости, подлежащих ГКО по состоянию на 01.01.2023	В качестве ценообразующего фактора в построении моделей по объектам оценки не участвует
26	Количество надземных этажей	Используется в расчетах	Перечень объектов недвижимости, подлежащих ГКО по состоянию на 01.01.2023, сведения, представленные администрациями МО/ГО, техническая документация, по данным архива ГБУ РК «РУТИКО», открытые источники	Участвует при подборе объектов-аналогов.	Количество надземных этажей для расчета
27	Количество подземных этажей	Используется в расчетах	Перечень объектов недвижимости, подлежащих ГКО по состоянию на 01.01.2023, сведения, представленные администрациями МО/ГО, техническая документация, по данным архива ГБУ РК «РУТИКО», открытые источники	Участвует при подборе объектов-аналогов.	Количество подземных этажей для расчета
28	Этажность	Используется при подборе объектов аналогов	Перечень объектов недвижимости, подлежащих ГКО по состоянию на 01.01.2023, сведения, представленные администрациями МО/ГО, техническая документация, по данным архива ГБУ РК «РУТИКО», открытые источники	Участвует при подборе объектов-аналогов.	Количество этажей
29	Этаж расположения	Не используется	-	Отсутствует информацция в Перечне объектов недвижимости, подлежащих ГКО, нет возможности получения достверной информации об объекта оценки
30	Материал основных несущих конструкций	Не используется	-	Отсутствует информацция в Перечне объектов недвижимости, подлежащих ГКО, Отсутствует подтвержденная информация.В качестве ценообразующего фактора не участвует.
31	Год ввода объекта в эксплуатацию или завершения строительства (для ОНС - год получения разрешения на строительство)	Используется в расчетах	Перечень объектов недвижимости, подлежащих ГКО по состоянию на 01.01.2023, сведения, представленные администрациями МО/ГО, техническая документация, по данным архива ГБУ РК «РУТИКО», открытые источники	В качестве ценообразующего фактора участвует в моделях расчета.	Эксплуатационные характеристики / Год завершения строительства
32	Дата проведения капитального ремонта (реконструкции)	Не используется	Отсутствует информация. В качестве ценообразующего фактора не участвует.
33	Дата установления состояния	Не используется	Отсутствует информация. В качестве ценообразующего фактора не участвует.
34	Капитальность объекта	Не используется	-	Отсутствует информация. В качестве ценообразующего фактора не участвует.
35	Планировка	Не используется	В Перечне объектов оценки, не содержатся сведения о ценообразующем факторе по объектам оценки. Рыночная информация по данному фактору для объектов-аналогов преимущественно отсутствует. Получение сведений из иных источников в массовом порядке невозможно.
36	Наличие обременений (ограничений) зданий, сооружений, ОНС, помещений, машино-мест	Не используется	Определение кадастровой стоимости осуществляется без учета обременений (ограничений) объекта недвижимости, за исключением ограничений прав на землю, возникающих в соответствии с законодательством.
Сведения о местоположении
37	Расположение земельного участка относительно автомобильных дорог, их тип (федеральная, региональная и межмуниципальная, местного значения, частная автомобильная дорога), их наименование, тип покрытия (асфальт, бетон, улучшенное грунтовое покрытие, грунтовое покрытие, без покрытия и прочее)	км, м	Не используется	В качестве ценообразующего фактора не участвует.
38	Линия застройки зданий, сооружений	Первая (не первая)	Не используется	Отсутствует подтвержденная информация. В качестве ценообразующего фактора не участвует.
39	Расположение земельного участка относительно ближайшего водного объекта, его наименование, тип (море, река, озеро, пруд, затопленный карьер и прочее)	км, м	Не используется	Относится к ценообразующим факторам земельного участка. В качестве ценообразующего фактора не участвует.
40	Расположение земельного участка относительно ближайшей рекреационной зоны, ее наименование и тип (лесной массив, парковая зона, заповедная зона и прочее)	км, м	Не используется	Относится к ценообразующим факторам земельного участка. В качестве ценообразующего фактора не участвует.
41	Расположение земельного участка относительно железных дорог, их тип (грузовая, пассажирская, смешенного назначения; пригородная, транзитная; промышленная, временная, тупиковая)	км, м	Не используется	Относится к ценообразующим факторам земельного участка. В качестве ценообразующего фактора не участвует.
Сведения об инженерной инфраструктуре
42	Категория, проектная мощность линейного объекта	Не используется	Отсутствует подтвержденная информация. В качестве ценообразующего фактора не участвует.
43	Класс линейного объекта	Не используется	Отсутствует подтвержденная информация. В качестве ценообразующего фактора не участвует.
44	Расположение земельного участка относительно линий электропередач	км	Не используется	Относится к ценообразующим факторам земельного участка. В качестве ценообразующего фактора не участвует
45	Протяженность земельных участков под линейными объектами	км	Не используется	Относится к ценообразующим факторам земельного участка. В качестве ценообразующего фактора не участвует
46	Расположение земельного участка относительно магистральных газопроводов	км	Не используется	Относится к ценообразующим факторам земельного участка. В качестве ценообразующего фактора не участвует
47	Описание коммуникаций (электроснабжение, газоснабжение, водоснабжение, теплоснабжение, канализация), в том числе их удаленность от земельного участка.	Не используется	Нет информации по каждому объекту оценки. Отсутствует подтвержденная информация. В качестве ценообразующего фактора не участвует.
Прочие сведения
48	Уровень цен потребительской корзины по муниципальным районам (городским округам)	руб./чел.	Не используется	Официальные данные Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Республике Коми.	Не используется. Согласно полученным данным из территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Республике Коми, отсутствуют данные по ценам потребительской корзины в разрезе муниципальных образований.
49	Товарооборот на 1 человека по муниципальным районам (городским округам)	руб./чел.	Не используется	Не используется. Информация по данному фактору в разрезе муниципальных районов и городских округов Республики Коми отсутствует в виду того, что статистические данные по данному показателю не публикуются.
50	Наличие в сельском населенном пункте магазина	Не используется	Сведения, представленные администрациями МО/ГО, открытые источники	Влияние ценообразующего фактора не выявлено
51	Наличие в сельском населенном пункте общеобразовательной школы	Не используется	Сведения, представленные администрациями МО/ГО, открытые источники	Влияние ценообразующего фактора не выявлено
52	Расстояние до земельных участков зоны разработки полезных ископаемых	км	Не используется	Относится к ценообразующим факторам земельного участка. В качестве ценообразующего фактора не участвует
53	Зоны особого режима использования в границах земельных участков	Не используется	Относится к ценообразующим факторам земельного участка. В качестве ценообразующего фактора не участвует
54	Принадлежность земельного участка к организованной промышленной зоне	км	Не используется	Относится к ценообразующим факторам земельного участка. Нет сведений о границах организованных промышленных зон, данный фактор не включается в состав ценообразующих факторов при определении кадастровой стоимости объектов оценки.
55	Наименование и расстояние от объекта до локального (локальных) центра (центров), положительно влияющего (влияющих) на стоимость объектов недвижимости	км	не используется	Сведения, представленные администрациями МО/ГО, открытые источники	Анализ рынка не показал зависимости между наименованием и расстоянием от объекта до локального (локальных) центра (центров), положительно влияющего (влияющих) на стоимость объектов недвижимости, и рыночной ценой объектов капитального строительства. Не участвует в расчетах.
56	Наименование и расстояние от объекта до локального(-ых) центра(-ов), отрицательно влияющего(-их) на стоимость объектов недвижимости	км	Не используется	Сведения, представленные администрациями МО/ГО, открытые источники	Анализ рынка не показал зависимости между наименованием и расстоянием от объекта до локального(-ых) центра(-ов), отрицательно влияющего(-их) на стоимость объектов недвижимости, и рыночной ценой объектов капитального строительства. Не участвует в расчетах.

Обоснование использования ценообразующих факторов, не предусмотренных Методическими указаниями

При анализе рынка объектов недвижимости, были выявлены ценообразующие факторы, которые оказывают влияние на стоимость объектов капитального строительства, но не представлены в примерном перечне ценообразующих факторов Приложения № 3 к Методическим указаниям. Данные факторы содержат информацию о количественных и качественных характеристиках объектов оценки, влияющих на стоимость объектов недвижимости. Обоснование использования ценообразующих факторов, не предусмотренных Методическими указаниями, приведено в таблице 2.7.1.

Таблица 2.7.1

Ценообразующие факторы для зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, не предусмотренные Методическими указаниями

№ п/п	Наименование ценообразующего фактора	Единицы измерения, иденти фикатор	Источник информации	Обоснование использования	Краткое наименование ценообразующего фактора (Используется в качестве фактора)
1	Наименование объекта недвижимости	Перечень объектов недвижимости, подлежащих ГКО по состоянию на 01.01.2023. техническая документация, по данным архива ГБУ РК «РУТИКО», сведения, представленные администрациями МО/ГО, открытые источники	Используется при подборе объектов-аналогов. Информация о наименовании используется при группировке для назначения подгруппы объекта оценки.	Наименование
2	Местоположение	-	Перечень объектов недвижимости, подлежащих ГКО по состоянию на 01.01.2023, сведения Публичной кадастровой карты и открытых геоинформационных систем, графической информации о расположении земельных участков, на которых расположены ОКС.	Используется. Привязка к определенной территории является отличительной особенностью недвижимости как товара в силу ее фиксированного местоположения. Корректировка на отличие местоположения объектов, подлежащих ГКО, проводится в соответствии с методикой, описанной в исследовательской работе «Расчет корректировки на местоположение общего уровня для территорий Республики Коми на уровне кадастровых кварталов для целей определения кадастровой стоимости объектов оценки на 01.01.2023 года». Подробное описание проведенного исследования, обоснование необходимости учета данного корректирующего коэффициента, а также ссылка на источник информации и таблица, со значениями и результаты приведены в Приложении 1. Исходные данные\1.5. Исходные данные, использованные для определения ЦОФ\1.5.1. Местоположение КК.	Кмкк
3	Статус населенного пункта, тип населенного пункта	Перечень объектов недвижимости, подлежащих ГКО по состоянию на 01.01.2023. Официальные данные Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Республике Коми.	Используются в качестве группировки объектов оценки по статусу НП. Данные факторы напрямую влияют на определение кадастровой стоимости объектов оценки, так как статус НП включает в том числе показатели муниципальных образований Республики Коми, освоенность территории и развитие транспортной инфраструктуры, показатели экологических и климатических условий, показатели оценки эффективности деятельности органов местного самоуправления муниципальных образований муниципальных районов и городских округов в Республике Коми, показатели жилищного сектора.	Статус НП, Тип НП
4	Местоположение Муниципальный район /Городской округ, наименование населенного пункта	Перечень объектов недвижимости, подлежащих ГКО по состоянию на 01.01.2023. Официальные данные Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Республике Коми.	Используются в качестве группировки объектов оценки по местоположению МО/ГО, наименованию НП. Данные факторы напрямую влияют на определение кадастровой стоимости объектов оценки, так как местоположение Муниципальный район /Городской округ , наименование Населенного пункта включает в том числе показатели муниципальных образований Республики Коми, освоенность территории и развитие транспортной инфраструктуры, показатели экологических и климатических условий, показатели оценки эффективности деятельности органов местного самоуправления муниципальных образований муниципальных районов и городских округов в Республике Коми, показатели жилищного сектора..	Местоположение МО/ГО; Наименование НП
5	Материал стен укрупненный	Перечень объектов недвижимости, подлежащих ГКО по состоянию на 01.01.2023, техническая документация, по данным архива ГБУ РК «РУТИКО», сведения, представленные администрациями МО/ГО, открытые источники	Используется в расчете в сравнительном подходе. Данный фактор влияет на определение кадастровой стоимости объектов оценки. В связи с неполными характеристиками у объектов-аналогов о материале стен, в рамках метода статистического (регрессионного) моделирования осуществлено определение диапазонов по однотипным группам материалов стен в отношении объектов-аналогов и, как следствие, объектов оценки. Таким образом, ЦОФ «Материал стен укрупненный» представляет собой ранжирование данных о материале стен у объектов-аналогов и данных у объектов оценки в удобную для обработки форму посредством присвоения кода. Зависимость заключается в увеличении стоимости объектов оценки с уменьшением числового значения кода.	Материал стен укрупненный
6	Состояние объекта (ветхое/аварийное)	Ветхое/аварийное	Перечень объектов недвижимости, подлежащих ГКО по состоянию на 01.01.2023, сведения, представленные администрациями МО/ГО	Используется в расчете. Техническое состояние объекта оказывает влияние на стоимость недвижимости. Наличие достоверной информации о ветхом/аварийном состоянии снижает стоимость недвижимости. На основании фактора «Состояние объекта» принимались поправочные коэффициенты для определения физического износа объектов оценки.	Сведения о техническом состоянии (Коми)
7	Серия многоквартирного дома	Не используется. Отсутствует подтвержденная информация. В рыночной информации отсутствует какое-либо упоминание серий МКД.
8	Этажность надземная укрупненная	ед	Перечень объектов недвижимости, подлежащих ГКО по состоянию на 01.01.2023, техническая документация, по данным архива ГБУ РК «РУТИКО», сведения, представленные администрациями МО/ГО, открытые источники	Используется в моделях расчета. Данный фактор влияет на определение кадастровой стоимости объектов оценки. В связи с неполными характеристиками у объектов-аналогов об этажности объекта, в рамках метода статистического (регрессионного) моделирования осуществлено определение диапазонов по этажности в отношении объектов-аналогов и, как следствие, объектов оценки. Таким образом, ЦОФ «Этажность надземная укрупненная» представляет собой ранжирование данных об этажности у объектов-аналогов и данных у объектов оценки в удобную для обработки форму посредством присвоения кода. Зависимость заключается в увеличении стоимости объектов оценки с увеличением числового значения кода.	Этажность надземная укрупненная
9	Принадлежность к зоне города	Ценообразующий фактор определен ГБУ на основании рыночной информации и проведении оценочного зонирования	Используется. Использование фактора обосновано анализом рынка и данными регрессионной модели.	Принадлежность к зоне города
10	Отсутствие транспортного сообщения от населенного пункта до столицы РК.	Мес.	Сведения, представленные администрациями МО/ГО	Не используется. Отсутствие транспортного сообщения от НП до столицы оказывает влияние на стоимость объекта недвижимости. Возможность подъезда в течении любого времени года определяет его доступность и обозначает более высокий уровень инфраструктуры, тем самым увеличивая его стоимость. Данный фактор рассмотрен, в расчете не участвует.
11	Степень готовности объекта незавершенного строительства	%	Перечень объектов недвижимости, подлежащих ГКО по состоянию на 01.01.2023, сведения, представленные администрациями МО/ГО	Используется в расчетах. Данный фактор позволяет учесть влияние на стоимость объектов недвижимости степени завершенности строительства.	Степень готовности в процентах
12	Класс качества объекта	Перечень объектов недвижимости, подлежащих ГКО по состоянию на 01.01.2023	Используется при подборе объектов аналогов для расчета кадастровой стоимости.	Класс качества объекта
13	Класс конструктивной системы	Перечень объектов недвижимости, подлежащих ГКО по состоянию на 01.01.2023, техническая документация, по данным архива ГБУ РК «РУТИКО», сведения, представленные администрациями МО/ГО о материале стен, открытые источники	Используется. Данный фактор определен в соответствии с материалом стен, участвует при подборе объектов-аналогов и расчета кадастровой стоимости объектов оценки.	ККС в расчет; Класс конструктивной системы
14	Отсутствие транспортного сообщения от населенного пункта до центра муниципального образования	Мес.	Сведения, представленные администрациями МО/ГО	Не используется. Ценообразующий фактор рассмотрен, в расчетах не участвует.
15	Тип дорожного покрытия автомобильных дорог	Сведения, представленные администрациями МО/ГО	Не используется. Ценообразующий фактор рассмотрен, в расчетах не участвует.
16	Наличие в населенном пункте дороги с твердым покрытием	Сведения, представленные администрациями МО/ГО	Не используется. Ценообразующий фактор рассмотрен, в расчетах не участвует.
17	Наличие в населенном пункте больницы, поликлиники, ФАПы и т.п.	Сведения, представленные администрациями МО/ГО	Не используется. Ценообразующий фактор рассмотрен, в расчетах не участвует.
18	Численность населения в населенном пункте	Официальные данные Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Республике Коми. Сведения, представленные администрациями МО/ГО	Используется при расчете сравнительным подходом. Данный фактор позволяет учесть влияние численности населения в населенном пункте на стоимость.	Численность населения в НП
19	Численность населения в муниципальном образовании	Официальные данные Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Республике Коми, Сведения, представленные администрациями МО/ГО	Используется при расчете сравнительным подходом. Данный фактор позволяет учесть влияние численности населения в муниципальном образовании на стоимость.	Численность населения в МО
20	Расстояние до ближайшей остановки	Сведения из сформированных слоев в геоинформационной системе Mapinfo, анализ данных открытых источников (Яндекс-карты), с помощью СПО.	Используется при расчете сравнительным подходом. Расстояние до ближайшей остановки, оказывает влияние на стоимость объекта недвижимости.	Расстояние до ближайшей остановки
21	Расстояние до ближайшей школы	Сведения из сформированных слоев в геоинформационной системе Mapinfo, анализ данных открытых источников (Яндекс-карты), с помощью СПО.	Не используется. Ценообразующий фактор рассмотрен, в расчетах не участвует.
22	Расстояние до ближайшего детского сада	Сведения из сформированных слоев в геоинформационной системе Mapinfo, анализ данных открытых источников (Яндекс-карты), с помощью СПО.	Используется при расчете сравнительным подходом. Расстояние до ближайшего детского сада, оказывает влияние на стоимость объекта недвижимости.	Расстояние до ближайшего детского сада
23	Расстояние до торгово- развлекательного центра	Сведения из сформированных слоев в геоинформационной системе Mapinfo, анализ данных открытых источников (Яндекс-карты), с помощью СПО.	Не используется. Ценообразующий фактор рассмотрен, в расчетах не участвует.
24	Расстояние до административного центра	Сведения из сформированных слоев в геоинформационной системе Mapinfo, анализ данных открытых источников (Яндекс-карты), с помощью СПО.	Не используется. Ценообразующий фактор рассмотрен, в расчетах не участвует.
25	Расстояние до локального центра	Сведения из сформированных слоев в геоинформационной системе Mapinfo, анализ данных открытых источников (Яндекс-карты), с помощью СПО.	Используется. Расстояние до локального центра, оказывает влияние на стоимость объекта недвижимости. Использован при расчете сравнительным подходом.	Расстояние до локального центра
26	Расстояние до центра Сыктывкара	Сведения из сформированных слоев в геоинформационной системе Mapinfo, анализ данных открытых источников (Яндекс-карты), с помощью СПО.	Используется. Расстояние до центра Сыктывкара, оказывает влияние на стоимость объекта недвижимости. Использован при расчете сравнительным подходом.	Расстояние до центра Сыктывкара
27	расстояние до центра Муниципального образования	Сведения из сформированных слоев в геоинформационной системе Mapinfo, анализ данных открытых источников (Яндекс-карты), с помощью СПО.	Используется. Расстояние до муниципального образвоания, оказывает влияние на стоимость объекта недвижимости. Использован при расчете сравнительным подходом.	Расстояние до МО
28	Тип помещения	Данные Перечня объектов недвижимости на 01.01.2023, Сведения, представленные администрациями МО/ГО, открытые источники	Используется. Использование фактора обосновано анализом рынка и данными регрессионной модели.	Тип помещения
29	Доступность остановок общественного транспорта	НП «Евразийский союз экспертов» («Сборник корректировок «Гаражи. Индивидуальные объекты хранения» 2023»), г. Омск	Используется. Данный фактор определен в соответствии с фактором «расстояние до ближайшей остановки» и сгруппирован на основании СПРАВОЧНИКА, участвует при подборе объектов-аналогов и при расчете кадастровой стоимости объектов оценки	Доступность ООТ
30	Возраст здания гаражно-строительного кооператива	НП «Евразийский союз экспертов» («Сборник корректировок «Гаражи. Индивидуальные объекты хранения» 2023»), г. Омск	Используется. Данный фактор определен в соответствии с фактором «Эксплуатационные характеристики / Год завершения строительства» и сгруппирован на основании СПРАВОЧНИКА, участвует при подборе объектов-аналогов и при расчете кадастровой стоимости объектов оценки	Возраст ГСК
31	Диапазоны площади	НП «Евразийский союз экспертов» («Сборник корректировок «Гаражи. Индивидуальные объекты хранения» 2023»), г. Омск	Используется. Данный фактор определен в соответствии с фактором «Площадь» и сгруппирован на основании СПРАВОЧНИКА, участвует при подборе объектов-аналогов и при расчете кадастровой стоимости объектов оценки	Диапазоны площади
32	Возраст здания укрупненный	Перечень объектов недвижимости, подлежащих ГКО по состоянию на 01.01.2023, сведения, представленные администрациями МО/ГО	Используется в расчете в сравнительном подходе. Данный фактор влияет на определение кадастровой стоимости объектов оценки. В связи с неполными характеристиками у объектов-аналогов о годе постройки, в рамках метода статистического (регрессионного) моделирования осуществлено определение хронологических диапазонов в отношении объектов-аналогов и, как следствие, объектов оценки. Таким образом, ЦОФ «Возраст здания укрупненный» представляет собой ранжирование данных о годе постройки у объектов-аналогов и данных у объектов оценки в удобную для обработки форму посредством присвоения кода. Зависимость заключается в увеличении стоимости объектов оценки с увеличением числового значения кода.	Возраст дома

Сведения об используемых ценообразующих факторах и их наименование приведены в приложении 2\ 2.1. Сведения о ЦОФ, использованных при определении КС.

Обоснование выбора подходов, методов и моделей оценки, использованных для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости методами массовой оценки

Описание подходов и методов, использованных для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости методами массовой оценки

При определении кадастровой стоимости используются методы массовой оценки, при которых осуществляется построение единых для групп объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики, моделей определения кадастровой стоимости.

При невозможности применения методов массовой оценки определение кадастровой стоимости осуществляется индивидуально в отношении объектов недвижимости.

Для моделирования стоимости может быть использована методология любого из подходов к оценке (совокупность методов (последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта недвижимости в рамках одного из подходов к оценке), объединенных общей методологией): затратного, сравнительного или доходного. Выбор подхода или обоснованный отказ от его использования осуществляется исходя из особенностей вида разрешенного использования, назначения объектов недвижимости, а также достаточности и достоверности располагаемой рыночной информации, которые определяются по итогам анализа рынка недвижимости. Выбор подходов и методов, используемых для определения кадастровой стоимости, моделей массовой оценки должен быть обоснован.

Применение методов массовой оценки предполагает определение кадастровой стоимости путем группирования объектов недвижимости. При проведении массовой оценки используются сравнительный, и (или) затратный, и (или) доходный подходы к оценке.

Индивидуальный расчет осуществляется путем определения кадастровой стоимости индивидуально в отношении объекта недвижимости на основе подходов к оценке (сравнительный, и (или) затратный, и (или) доходный подходы к оценке).

При определении кадастровой стоимости проводится группировка объектов недвижимости. Для целей определения кадастровой стоимости методами массовой оценки объекты недвижимости объединяются в группы и подгруппы (при необходимости) в соответствии с Методическими указаниями. Кадастровая стоимость объектов недвижимости определяется в рамках каждой из групп (подгрупп). В рамках одной группы (подгруппы) должны быть использованы одни и те же подходы и методы, а также критерии взвешивания полученного результата. Результаты группировки объектов недвижимости, подлежащих ГКО, описаны в разделе 2.5.

По итогам группировки проводится ее анализ в разрезе кадастровых кварталов на достоверность и непротиворечивость.

Рекомендации по применимости подходов к оценке при определении кадастровой стоимости методами массовой оценки представлены в таблице 2.8.1 в соответствии Приложения №6 Методических указаний.

Таблица 2.8.1

Ранги применимости подходов для целей определения кадастровой стоимости

Группа	Затратный подход	Сравнительный подход	Доходный подход
1. Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки)	1	2, 3	2, 3
2. Дома малоэтажной жилой застройки (до 3 этажей включительно), в том числе индивидуальной жилой застройки - индивидуальные, малоэтажные блокированные (таунхаусы), садовые дома	1	2, 3	2, 3
3. Объекты транспорта, за исключением линейных объектов и сооружений	1	2, 3	2, 3
4. Торговые, торгово-сервисные и торгово-развлекательные объекты, объекты общепита, заправочные станции	1	2, 3	2, 3
5. Объекты временного проживания, включая объекты рекреационно-оздоровительного значения	1	2, 3	2, 3
6. Административные и бытовые объекты	1	2, 3	2, 3
7. Объекты производственного, производственно-складского и складского назначения, за исключением передаточных устройств и сооружений	1	2, 3	2, 3
8. Учебные, спортивные объекты, объекты культуры и искусства, культовые объекты, музеи, лечебно-оздоровительные объекты	1	2, 3	2, 3
9. Прочие объекты	1	2, 3	2, 3
10. Сооружения	1	2, 3	2, 3

1, 2, 3 - ранговые показатели приемлемости подходов. Ранг 1 - наиболее весомый подход, ранг 3 - наименее весомый подход.

В случае использования более одного подхода к оценке результаты, полученные с применением различных подходов, должны быть согласованы между собой с целью определения итоговой величины кадастровой стоимости. В случае проведения согласования путем сопоставления результатов, полученных с применением различных подходов, выбранный способ согласования, а также все сделанные при осуществлении согласования результатов суждения и допущения должны быть обоснованы.

Сравнительный подход.

Сравнительный подход основан на сравнении цен сделок (предложений) по аналогичным объектам недвижимости. Сравнительному подходу отдается предпочтение перед другими подходами к оценке при развитости рынка объектов недвижимости и при достаточности и репрезентативности информации о сделках (предложениях) с объектами недвижимости.

Сравнительный подход не используется или используется только для проверки результатов, полученных с применением затратного и доходного подходов, при оценке зданий, сооружений, ОНС, а также для отдельных групп (подгрупп) объектов недвижимости при оценке земельных участков в случае отсутствия рынка объектов недвижимости.

Определение кадастровой стоимости в рамках сравнительного подхода осуществляется одним из следующих способов (методов):

Метод статистического (регрессионного) моделирования.

Метод статистического (регрессионного) моделирования основан на построении статистической модели оценки.

В качестве статистической модели оценки принимается математическая формула, отображающая связь между зависимой переменной (кадастровая стоимость) и значениями независимых переменных (ценообразующие факторы).

Порядок подготовки и построения модели оценки кадастровой стоимости включает:

1) определение перечня ценообразующих факторов, описывающих влияние местоположения объектов недвижимости как составного фактора;

2) определение состава ценообразующих факторов, включаемых в статистическую модель, с учетом местоположения объектов недвижимости;

3) определение общего вида функций, связывающих зависимую переменную с каждым из ценообразующих факторов;

4) определение конкретного вида зависимостей переменной от ценообразующих факторов (с построением графиков) и расчет коэффициентов статистической модели;

5) анализ показателей качества статистической модели.

Для определения кадастровой стоимости для каждой сформированной группы (подгруппы) объектов недвижимости осуществляется построение статистической модели, отражающей сложившиеся на рассматриваемом рынке закономерности ценообразования. Учитывая нелинейный характер большинства зависимостей на больших пространственных рынках, необходимо строить статистические модели с индивидуально определенным для каждого ценообразующего фактора видом функции влияния. Полученные функции влияния каждого ценообразующего фактора подвергаются анализу их общего вида на соответствие выявленным закономерностям ценообразования.

Определение кадастровой стоимости осуществляется с применением статистических моделей, в том числе:

1) линейной:

;

2) мультипликативной степенной (без выделения двоичных факторов):

;

3) экспоненциальной:

, где

Y - модельное значение зависимой переменной;

X1,..., Xn - ценообразующие факторы;

, ,..., - коэффициенты модели;

e - математическая константа (число Эйлера).

Анализ качества статистической модели.

При анализе качества статистической модели проводятся проверки:

- учета всех потенциально влияющих ценообразующих факторов, по которым объекты сравнения различаются и изменения которых способны влиять на изменение стоимости;

- обоснованности знаков при коэффициентах статистического уравнения, то есть их соответствия характеру влияния ценообразующих факторов;

- соответствия вида функции влияния каждого ценообразующего фактора (графическое отображение) характеру такого влияния, имеющемуся на рынке недвижимости;

- по t-критерию Стьюдента;

- по средней ошибке аппроксимации;

- по коэффициенту детерминации R2;

- по расчетному значению F-критерия Фишера.

Показатели R2, F-критерий Фишера являются второстепенными, не имеющими самостоятельного значения, так как требования к ним выполняются автоматически при выполнении остальных требований.

Выбранная для определения кадастровой стоимости статистическая модель должна быть объяснимой с точки зрения рыночных данных и закономерностей ценообразования, а также обладать свойством статистической устойчивости (сбалансированности), то есть не изменять существенно своих результатов при удалении из обрабатываемой выборки отдельных объектов недвижимости.

Метод типового (эталонного) объекта недвижимости.

При применении метода типового (эталонного) объекта недвижимости определяется стоимость объекта недвижимости в группе (подгруппе) объектов недвижимости, включенных в такую группу (подгруппу) исходя из определенной характеристики (группы характеристик; далее - типовой (эталонный) объект недвижимости).

В стоимость типового (эталонного) объекта недвижимости вносятся корректировки, учитывающие отличие ценообразующих характеристик объекта недвижимости от типового (эталонного) объекта недвижимости.

Метод типового (эталонного) объекта недвижимости заключается в следующем:

1) определяется группа (подгруппа) объектов недвижимости, в которой возможно (целесообразно) типологизировать объекты недвижимости;

2) определяется основание типологизации - характеристика или группа характеристик объектов недвижимости, на основании которых можно их сгруппировать;

3) проводится типологизация объектов недвижимости;

4) формируется типовой (эталонный) объект недвижимости;

5) определяется стоимость типового (эталонного) объекта недвижимости;

6) корректируется стоимость объектов недвижимости при распространении на них стоимости типового (эталонного) объекта недвижимости.

Метод моделирования на основе удельных показателей кадастровой стоимости (УПКС).

Метод моделирования на основе УПКС применяется в случаях, когда отсутствует возможность применения метода статистического (регрессионного) моделирования, метода типового (эталонного) объекта недвижимости, а также методов индивидуального расчета вследствие недостатка информации о точном месте нахождения (адресе) объекта недвижимости, о других точных его характеристиках, то есть когда, в частности, отсутствуют значения ценообразующих факторов, которые необходимо было бы подставить в статистическую модель, полученную в результате применения метода статистического (регрессионного) моделирования или применения метода типового (эталонного) объекта недвижимости. Метод может применяться для определения кадастровой стоимости ОНС или объектов неопределенного вида использования.

Метод заключается в следующем:

1) определяется уровень детализации расположения объекта недвижимости (кадастровый квартал, населенный пункт, муниципальное образование, субъект Российской Федерации);

2) определяется среднее значение УПКС объектов недвижимости, имеющих сходство по виду использования групп (подгрупп) объектов недвижимости, существующих в пределах территориальной единицы (кадастровый квартал, населенный пункт, муниципальное образование, субъект Российской Федерации), в которой расположен объект недвижимости;

3) кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется путем умножения среднего значения УПКС объектов недвижимости, схожих по виду использования групп (подгрупп) объектов недвижимости по кадастровому кварталу (в случае отсутствия в кадастровом квартале - в населенном пункте, муниципальном образовании, субъекте Российской Федерации), в котором расположен объект недвижимости, на величину его площади, основной характеристики.

В рамках данного метода средние значения УПКС определяются с учетом известных характеристик объекта недвижимости (в том числе материала стен, номера этажа, количества этажей, вида разрешенного использования, местоположения).

Метод индексации прошлых результатов.

Метод индексации прошлых результатов заключается в индексировании значений кадастровой стоимости зданий, сооружений, ОНС, помещений, машино-мест, установленных в результате предыдущей государственной кадастровой оценки.

Метод применяется в случае невозможности применения иных методов сравнительного подхода, предусмотренных Указаниями, для зданий, сооружений, ОНС, помещений, машино-мест, по которым полностью отсутствуют характеристики, а также в случаях, предусмотренных пунктом 54 Указаний.

Индексы рассчитываются самостоятельно на основании соотношения кадастровых стоимостей, полученных по итогам государственных кадастровых оценок, в порядке приоритета: по подгруппе, группе, в целом по виду объектов недвижимости, а также на основании данных рынка недвижимости.

Затратный подход.

Затратный подход основан на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства или замещения объекта недвижимости. Для использования этого подхода необходимы актуальные и достоверные данные о соответствующих затратах.

Затратный подход  совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учётом износа и устареваний.

Моделирование в рамках затратного подхода основано на определении зависимости затрат от удельных показателей затрат на создание (замещение, воспроизводство) аналогичных объектов.

При определении кадастровой стоимости рекомендуется в качестве базы расчета использовать затраты на замещение. В рамках индивидуального определения кадастровой стоимости возможно использовать затраты на воспроизводство.

Затраты на замещение представляют собой расчетную оценку затрат на сооружение или приобретение нового современного эквивалентного объекта недвижимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости. Затраты на воспроизводство представляют собой расчетную оценку затрат на сооружение или приобретение точной копии объекта недвижимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости.

Основные этапы процедуры оценки стоимости улучшений при затратном подходе:

Определение суммы затрат на строительство улучшений.

Определение прибыли предпринимателя.

Определение величины накопленного износа.

Расчёт рыночной стоимости объекта оценки путём вычитания величины износа из суммы затрат на строительство оцениваемого объекта с учётом прибыли предпринимателя.

При расчете использован метод сравнительной единицы. Метод сравнительной единицы подразумевает оценку имущества на основе использования единичных скорректированных укрупнённых показателей затрат на создание аналогов. Сущность метода заключается в том, что для объекта, который будет оцениваться, подбирается объект-аналог, который схож с оцениваемым по своим характеристикам и используемым материалам. Стоимость единицы измерения объекта-аналога умножается на число единиц оцениваемого объекта недвижимости. Затраты на строительство (воспроизводство, замещение) объектов недвижимости рассчитываются на основе сметных нормативов строительства, то есть на основе государственных, отраслевых, территориальных, фирменных или индивидуальных сметных нормативов, образующих систему ценообразования и сметного нормирования в строительстве, с применением утвержденных индексов цен в строительстве на строительно-монтажные работы, применяемых в сметных расчетах стоимости производственного и жилищно-гражданского строительства и коэффициентов перехода от цен базового района к уровню цен субъектов Российской Федерации.

При расчете величины прибыли предпринимателя методом компенсации вмененных издержек необходимо учитывать все инвестиции, связанные с созданием объекта недвижимости, включая инвестиции, необходимые для приобретения прав на земельный участок, время, необходимое для проведения инженерно-изыскательских и проектных работ, а также согласования проекта.

При расчете затратным подходом необходимо учитывать:

- физический износ;

Физический износ для целей - утрата полезности объекта недвижимости или его компонентов, связанная с временным фактором (естественное старение) или условиями эксплуатации, которая приводит к потере стоимости.

- функциональное устаревание;

Функциональное устаревание представляет собой утрату полезности вследствие недостатков, которыми характеризуется оцениваемый объект недвижимости по сравнению с его заменителем, при условии, что такая утрата приводит к потере стоимости у оцениваемого объекта недвижимости. Функциональное устаревание учитывается при использовании в расчетах затрат на замещение объекта недвижимости. При расчете кадастровой стоимости объектов с использованием затрат на замещение расчет величины функционального устаревания допускается не производить.

- экономическое (внешнее) устаревание;

Внешнее (экономическое) устаревание представляет собой утрату полезности объекта недвижимости, вызванную экономическими факторами или факторами местоположения, внешними по отношению к рассматриваемому объекту недвижимости, и приводящую к потере объектом недвижимости своей стоимости.

Доходный подход.

Доходный подход основан на определении ожидаемых доходов от использования объектов недвижимости. Доходный подход применяется при наличии надежных данных о доходах и расходах по объектам недвижимости, об общей ставке капитализации и (или) ставке дисконтирования.

Доходный подход используется для определения стоимости типовых (эталонных) объектов недвижимости с последующим моделированием результатов расчета по однотипным объектам недвижимости, отличающимся единым набором основных ценообразующих факторов, а также для моделирования стоимости отдельных групп (подгрупп) объектов недвижимости. Группировка объектов недвижимости применяется в зависимости от выбранного способа использования. При этом не исключается, что для объектов одного вида использования будет выбран один принцип расчета и, соответственно, группировки, а для другого - второй.

В рамках доходного подхода кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется:

1) методом прямой капитализации;

2) методом дисконтирования денежных потоков.

Объекты недвижимости оцениваются исходя из характерных для соответствующего сегмента рынка показателей доходности их использования, без учета фактического обременения арендными отношениями и индивидуальных показателей эффективности их использования.

Реализация техник доходного подхода осуществляется путем капитализации или дисконтирования чистого операционного дохода, связанного с использованием объектов недвижимости. При этом не учитываются налог на прибыль организаций и налог на доходы физических лиц.

Доходный подход реализуется в следующей последовательности:

- определяется потенциальный валовой доход, который может приносить объект недвижимости, при этом в качестве величины арендной платы учитываются сведения о величине вероятных затрат, необходимых для аренды объекта недвижимости;

- определяется степень недозагрузки объекта и неплатежей за пользование объектом недвижимости;

- определяется действительный валовой доход как разница потенциального валового дохода и неплатежей, недозагрузки;

- определяется величина операционных расходов, связанных с функционированием объекта недвижимости;

- определяется чистый операционный доход как разница действительного валового дохода и операционных расходов;

- полученный результат дисконтируется или капитализируется в зависимости от выбранного метода.

Потенциальный валовой доход в первую очередь зависит от вида использования объекта, его особенностей и может рассчитываться от общей, полезной площади, объема, основной характеристики объекта недвижимости, количества мест (для объектов недвижимости, в которых реализуются гостиничная или санаторно-курортная функции и аналогичные функции) и отражает максимальную доходность, которую может принести рассматриваемый объект недвижимости.

При определении чистого операционного дохода потенциальный валовой доход, определенный на основе сложившейся на дату определения кадастровой стоимости рыночной арендной платы для аналогичных объектов, корректируется с учетом среднего уровня недозагрузки и операционных расходов (в том числе коммунальных расходов и затрат на текущий ремонт).

Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости методом прямой капитализации выполняется путем деления типичного чистого операционного дохода в год на общую ставку капитализации по объектам недвижимости. Общая ставка капитализации рассчитывается в соответствии с условиями рынка соотношением годового чистого операционного дохода от сдачи аналогичных объектов недвижимости в аренду и цен сопоставимых сделок (предложений) за аналогичные объекты недвижимости. В случае невозможности рассчитать чистый операционный доход и (или) ставки капитализации на основании рыночной информации применяются показатели, указанные для целей Указаний в приложениях N 11 и 12 к Указаниям, в случае если они подтверждаются данными соответствующего сегмента рынка недвижимости.

Для объектов недвижимости со значительными колебаниями доходов следует использовать расчет дисконтированием денежных потоков. При расчете дисконтированием денежных потоков необходимо использовать номинальную ставку дисконтирования, а в модель определения кадастровой стоимости закладывать прогнозную инфляцию в рассматриваемом сегменте рынка недвижимости.

Метод дисконтирования денежных потоков применяется к будущим денежным потокам с любым прогнозом изменения во времени и определяет их текущую стоимость путем дисконтирования по ставке, соответствующей доходности инвестиций. Ставка дисконтирования характеризует приведение (дисконтирование) относящихся к разным периодам времени всех обычных на данном сегменте рынка денежных потоков (доходов), в том числе от возможной их продажи в будущем. В случае невозможности определения ставок дисконтирования на основе достоверной информации, содержащейся в действующих договорах аренды объектов недвижимости, а также об условиях дальнейшей продажи таких объектов недвижимости в качестве ставки дисконтирования допускается использование обычных для данного сегмента рынка ставок кредитования сделок.

Обоснование моделей оценки кадастровой стоимости

При определении кадастровой стоимости используются методы массовой оценки, при которых осуществляется построение единых для групп объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики, моделей определения кадастровой стоимости. При невозможности применения методов массовой оценки определение кадастровой стоимости осуществляется в рамках индивидуального расчета в отношении объектов недвижимости в соответствии с п. 49. Методических Указаний.

Для моделирования стоимости объектов недвижимости, как в массовой оценке, так и в индивидуальном расчете, может быть использована методология любого из подходов к оценке затратного, сравнительного и доходного.

В соответствии с п. 44.1 Методических указаний, сравнительному подходу отдается предпочтение перед другими подходами к оценке при развитости рынка объектов недвижимости и при достаточности и репрезентативности информации о сделках (предложениях) с объектами недвижимости. Для развитого рынка целесообразно использовать модели оценки, сформированные на базе методов сравнительного подхода.

Выбор модели оценки кадастровой стоимости осуществляется на основании результатов анализа информации о рынке объектов недвижимости, с ориентацией на сложившиеся сегменты рынка недвижимости, состава ценообразующих факторов и сведений о значениях ценообразующих факторов, особенностей разрешенного использования и назначением или наименованием объекта недвижимости.

При выборе модели оценки оценивается текущее состояние рынка, степень активности его сегментов. Чтобы определить численное значение характеристик рынка, необходимых при определении стоимости тем или иным методом, необходимо выполнить статистический анализ данных по различным сегментам рынка. Кроме того, модель оценки зависит от количества объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, сегментации и группировки на основе схожести их характеристик, а также значений ценообразующих факторов.

Исследования и анализ рынка недвижимости (раздел 2.3. Обзор сегментов рынка объектов недвижимости) на достаточность и репрезентативность информации о ценах предложений на объекты недвижимости сходные с объектами оценки позволяет сделать следующие выводы:

Рынок жилой недвижимости является наиболее развитым сегментом, основную часть которого составляют жилые помещения (квартиры), расположенные в многоквартирных домах, которые в соответствии с п. 1 ст. 15 ЖК являются самостоятельными объектами жилищных прав. Для данного сегмента объекты-аналоги представлены во всех районах и округах Республики Коми, в том числе в сельских населенных пунктах.

Несмотря на некоторые различия в ценообразовании, рыночная стоимость комнат в общежитиях формируется под влиянием тех же факторов, что и стоимость квартир в многоквартирных домах. Такое решение также продиктовано тем, что объем рыночной информации о стоимости квартир в многоквартирных домах многократно превышает объем информации по комнатам в общежитии.

Таким образом, по результатам проведенного анализа, высокая степень активности в сегменте и большой объем собранной рыночной информации делает применение метода статистического (регрессионного) моделирования для объектов недвижимости с видом объекта недвижимости 002001003000 «Помещение» функциональной группы 1 «Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки)», функциональной группы 2 «Дома малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки – индивидуальные, малоэтажные блокированные (таунхаусы)», функциональной группы 5 «Объекты временного проживания, включая объекты рекреационно-оздоровительного значения» обоснованным в следующих оценочных группах (Табл. 2.8.2).

Таблица 2.8.2

Оценочные группы, кадастровая стоимость которых определена методом статистического (регрессионного) моделирования

Оценочная группа (без 1-го уровня группировки)	Подход	Метод определения кадастровой стоимости
2.0100.1.1.С.Э	Сравнительный	Метод статистического (регрессионного) моделирования
2.0100.1.2.С.Э	Сравнительный	Метод статистического (регрессионного) моделирования
2.0100.1.3.С.Э	Сравнительный	Метод статистического (регрессионного) моделирования
2.0100.1.4.С.Э	Сравнительный	Метод статистического (регрессионного) моделирования
2.0100.1.5.С.Э	Сравнительный	Метод статистического (регрессионного) моделирования
2.0100.1.6.С.Э	Сравнительный	Метод статистического (регрессионного) моделирования
2.0200.1.1.С.Э	Сравнительный	Метод статистического (регрессионного) моделирования
2.0200.1.2.С.Э	Сравнительный	Метод статистического (регрессионного) моделирования
2.0200.1.3.С.Э	Сравнительный	Метод статистического (регрессионного) моделирования
2.0200.1.5.С.Э	Сравнительный	Метод статистического (регрессионного) моделирования
2.0507_1_1.1.1.С.Э	Сравнительный	Метод статистического (регрессионного) моделирования
2.0507_1_1.1.2.С.Э	Сравнительный	Метод статистического (регрессионного) моделирования
2.0507_1_1.1.3.С.Э	Сравнительный	Метод статистического (регрессионного) моделирования
2.0507_1_1.1.5.С.Э	Сравнительный	Метод статистического (регрессионного) моделирования
2.0507_1_2.1.1.С.Э	Сравнительный	Метод статистического (регрессионного) моделирования
2.0507_1_2.1.2.С.Э	Сравнительный	Метод статистического (регрессионного) моделирования
2.0507_1_2.1.3.С.Э	Сравнительный	Метод статистического (регрессионного) моделирования
2.0507_1_2.1.4.С.Э	Сравнительный	Метод статистического (регрессионного) моделирования
2.0507_1_2.1.5.С.Э	Сравнительный	Метод статистического (регрессионного) моделирования
2.0507_1_2.1.6.С.Э	Сравнительный	Метод статистического (регрессионного) моделирования

В соответствии с ч. 2 п. 45 Методических указаний, при отсутствии достаточной для построения статистической модели оценки кадастровой стоимости рыночной информации для группы (подгруппы) объектов недвижимости, применяется метод типового (эталонного) объекта. Определение кадастровой стоимости объектов оценки с видом объекта недвижимости 002001003000 «Помещение» функциональной группы 1 «Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки)», функциональной группы 2 «Дома малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки – индивидуальные, малоэтажные блокированные (таунхаусы)», функциональной группы 5 «Объекты временного проживания, включая объекты рекреационно-оздоровительного значения», которые находятся на территориях с малоактивным рынком, осуществлено методом типового (эталонного) объекта.

Анализ рынка недвижимости сегмента «Транспорт» показал достаточное количество объектов недвижимости, отнесенных к функциональной подгруппе 0303 «Гаражные кооперативы (сблокированные индивидуальные гаражи)», в связи с чем не выявлены ограничения в применении сравнительного подхода при определении кадастровой стоимости данной подруппы. Однако по состоянию на дату оценки в Перечне содержатся сведения об объектах недвижимости - индивидуальных гаражах, которые находятся в составе гаражного кооператива, как с видом объекта недвижимости 002001003000 «Помещение», так и с видом 002001002000 «Здание». Такая ситуация объясняется действием на территории Российской Федерации Федерального закона от 05.04.2021 N 79-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон о «гаражной амнистии»), согласно части 1 статьи 18 которого «Одноэтажные гаражи, которые блокированы общими стенами с другими одноэтажными гаражами, сведения о которых внесены в Единый государственный реестр недвижимости как о помещениях в здании или сооружении, признаются самостоятельными зданиями». При анализе рыночной информации данной подгруппы так же установлено, что в объявлении о продаже объекта недвижимости не содержится сведений о виде объекта недвижимости, соответственно, объектом продажи по правовому статусу может быть как помещение, так и здание. Исходя из допущения о том, что в рамках вышеуказанной статьи Закона о «гаражной амнистии», индивидуальные гаражи в гаражных кооперативах с видом 002001003000 «Помещение» впоследствии будут преобразованы в 002001002000 «Здание», в целях определения кадастровой стоимости объектов недвижимости функциональной подгруппы 0303, принято решение о расчете в рамках сравнительного подхода объектов недвижимости с видом 002001002000 «Здание». Таким образом, наличие активного рынка позволяет применить для расчета кадастровой стоимости объектов оценки функциональной подгруппы 0303 «Гаражные кооперативы (сблокированные индивидуальные гаражи)» метод типового (эталонного) объекта.

Оценочные группы, кадастровая стоимость которых определена методом типового (эталонного) объекта, представлены в таблице 2.8.3.

Таблица 2.8.3

Оценочные группы, кадастровая стоимость которых определена методом типового (эталонного) объекта

Оценочная группа (без 1-го уровня группировки)	Подход	Метод определения кадастровой стоимости
1.0303.0.0.Т.Э	Сравнительный	Метод типового (эталонного) объекта
1.0303_2.0.0.Т.Э	Сравнительный	Метод типового (эталонного) объекта
2.0100.2.1.Т.Э	Сравнительный	Метод типового (эталонного) объекта
2.0100.2.2.Т.Э	Сравнительный	Метод типового (эталонного) объекта
2.0100.2.4.Т.Э	Сравнительный	Метод типового (эталонного) объекта
2.0100.2.5.Т.Э	Сравнительный	Метод типового (эталонного) объекта
2.0100.2.6.Т.Э	Сравнительный	Метод типового (эталонного) объекта
2.0200.1.4.Т.Э	Сравнительный	Метод типового (эталонного) объекта
2.0200.1.6.Т.Э	Сравнительный	Метод типового (эталонного) объекта
2.0200.2.1.Т.Э	Сравнительный	Метод типового (эталонного) объекта
2.0200.2.2.Т.Э	Сравнительный	Метод типового (эталонного) объекта
2.0200.2.3.Т.Э	Сравнительный	Метод типового (эталонного) объекта
2.0200.2.4.Т.Э	Сравнительный	Метод типового (эталонного) объекта
2.0200.2.5.Т.Э	Сравнительный	Метод типового (эталонного) объекта
2.0200.2.6.Т.Э	Сравнительный	Метод типового (эталонного) объекта
2.0507_1_1.1.4.Т.Э	Сравнительный	Метод типового (эталонного) объекта
2.0507_1_1.1.6.Т.Э	Сравнительный	Метод типового (эталонного) объекта
2.0507_1_1.2.1.Т.Э	Сравнительный	Метод типового (эталонного) объекта
2.0507_1_1.2.2.Т.Э	Сравнительный	Метод типового (эталонного) объекта
2.0507_1_1.2.3.Т.Э	Сравнительный	Метод типового (эталонного) объекта
2.0507_1_1.2.4.Т.Э	Сравнительный	Метод типового (эталонного) объекта
2.0507_1_1.2.5.Т.Э	Сравнительный	Метод типового (эталонного) объекта
2.0507_1_2.2.1.Т.Э	Сравнительный	Метод типового (эталонного) объекта
2.0507_1_2.2.2.Т.Э	Сравнительный	Метод типового (эталонного) объекта
2.0507_1_2.2.4.Т.Э	Сравнительный	Метод типового (эталонного) объекта
2.0507_1_2.2.5.Т.Э	Сравнительный	Метод типового (эталонного) объекта
2.0507_1_2.2.6.Т.Э	Сравнительный	Метод типового (эталонного) объекта

Рынок предложений по продаже домов малоэтажной жилой застройки (в том числе индивидуальных жилых домов, коттеджей, садовых домов и дач) представлен на территории Республики Коми в достаточном количестве. Однако в результате анализа установлено, что в цену предложений продажи включаются стоимость иных объектов, таких как стоимость земельного участка, стоимость бань, сараев и хозяйственных построек, также в стоимости учитывается наличие и тип ограждающих конструкций земельного участка, наличие скважины, коммуникаций, дополнительных улучшений в виде бассейна, а также качество внутренней отделки. Предложенные к продаже объекты крайне неоднородны по своим размерам, состоянию и местоположению, в связи с чем корректировка стоимости продажи для приведения в соответствие характеристик объектов-аналогов и объектов оценки приведет к недостоверному результату. Таким образом, применение расчета в рамках сравнительного подхода для зданий группы 2 «Дома малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки – индивидуальные, малоэтажные блокированные (таунхаусы)» осложнено вышеуказанными причинами.

По анализу рынка объектов коммерческого назначения, количество выставленных на продажу объектов недостаточно для того, чтобы построить на их основе модели для расчета кадастровой стоимости, что делает невозможным применение сравнительного подхода при оценке объектов группы 4 «Объекты коммерческого назначения, предназначенные для оказания услуг населению, включая многофункционального назначения».

В результате анализа рынка зданий 1, 3 (за исключением функциональной подгруппы 0303), 5, 7, 8 и 9 функциональных групп выявлено отсутствие или недостаточное количество объектов для определения кадастровой стоимости в рамках сравнительного подхода.

В связи с вышеизложенным, в соответствии с п. 44.2. Методических указаний, определение кадастровой стоимости зданий 1, 2, 3 (за исключением функциональной подгруппы 0303), 4, 5, 6, 7, 8, 9 и 10 функциональных групп осуществлено в рамках затратного подхода методом сравнительной единицы, который основан на определении зависимости затрат от удельных показателей затрат на создание (замещение, воспроизводство) аналогичных объектов.

Также Учреждением было принято решение объекты незавершенного строительства с достаточными характеристиками для расчета кадастровой стоимости рассчитывать в рамках затратного подхода методом сравнительной единицы.

Таблица 2.8.4

Оценочные группы, кадастровая стоимость которых определена методом сравнительной единицы

Оценочная группа (без 1-го уровня группировки)	Подход	Метод определения кадастровой стоимости
1.0100.0.0.З.А	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0100.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0200.0.0.З.А	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0200.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0201.0.0.З.А	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0201.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0202.0.0.З.А	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0202.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0206.0.0.З.А	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0206.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0207.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0301_2.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0302.0.0.З.А	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0302.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0303.0.0.З.А	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0303_1.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0304.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0305.0.0.З.А	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0305.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0306.0.0.З.А	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0306.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0307_1.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0307_2.0.0.З.А	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0307_2.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0401.0.0.З.А	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0401.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0401_2.0.0.З.А	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0401_2.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0402.0.0.З.А	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0402.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0402_2.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0403.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0403_2.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0403_3.0.0.З.А	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0403_3.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0404.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0405.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0405_2.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0406.0.0.З.А	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0406.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0407.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0408.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0409.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0410.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0410_2.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0411.0.0.З.А	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0411.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0411_2.0.0.З.А	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0411_2.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0501.0.0.З.А	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0501.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0505.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0507_1_1.0.0.З.А	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0507_1_1.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0507_1_2.0.0.З.А	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0507_1_2.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0507_2_1.0.0.З.А	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0507_2_1.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0507_2_2.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0508.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0509.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0510.0.0.З.А	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0510.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0511.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0512.0.0.З.А	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0512.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0516.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0601.0.0.З.А	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0601.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0603.0.0.З.А	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0603.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0604.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0605.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0606.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0607.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0608.0.0.З.А	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0608.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0701.0.0.З.А	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0701.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0702.0.0.З.А	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0702.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0703.0.0.З.А	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0703.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0704.0.0.З.А	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0704.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0704_3.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0705.0.0.З.А	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0705.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0706.0.0.З.А	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0706.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0707.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0708.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0709.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0710.0.0.З.А	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0710.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0711.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0712.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0713.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0714.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0715.0.0.З.А	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0715.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0716.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0717.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0719.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0721.0.0.З.А	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0721.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0722.0.0.З.А	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0722.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0723.0.0.З.А	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0723.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0724.0.0.З.А	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0724.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0725.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0727.0.0.З.А	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0727.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0728.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0730.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0732.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0801.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0802.0.0.З.А	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0802.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0804.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0805.0.0.З.А	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0805.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0806.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0807.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0810.0.0.З.А	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0810.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0812.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0813.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0815.0.0.З.А	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0815.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0816.0.0.З.А	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0816.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0817.0.0.З.А	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0817.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0818.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0820.0.0.З.А	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0820.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0821.0.0.З.А	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0821.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0822.0.0.З.А	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0822.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0823.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0824.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0825.0.0.З.А	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0825.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0826.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0829.0.0.З.А	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0829.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0830.0.0.З.А	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0830.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0830_2.0.0.З.А	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0830_2.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0831.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0832.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0833.0.0.З.А	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0833.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0834.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0835.0.0.З.А	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0835.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0836.0.0.З.А	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0836.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0841.0.0.З.А	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0841.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0842.0.0.З.А	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0842.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0844.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0845.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0847.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0848.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0851.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0852.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0901.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0902.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0904.0.0.З.А	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0904.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0905.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0906.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0907.0.0.З.А	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.0907.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.1002.0.0.З.А	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.1002.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.1004.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.1006_1.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.1007.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.1009.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.1019.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.1025.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.1030.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.1031.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
1.1035.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
3.0301_1.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
3.0301_2.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
3.0311.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
3.1002.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
3.1002_1.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
3.1003.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
3.1004.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
3.1005.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
3.1006.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
3.1006_1.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
3.1006_2.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
3.1007.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
3.1008.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
3.1009.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
3.1010.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
3.1010_1.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
3.1010_2.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
3.1010_3.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
3.1011.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
3.1011_1.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
3.1011_2.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
3.1011_3.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
3.1012.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
3.1012_1.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
3.1012_2.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
3.1012_3.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
3.1013.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
3.1013_1.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
3.1013_2.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
3.1014.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
3.1015.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
3.1015_1.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
3.1015_2.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
3.1016.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
3.1016_1.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
3.1016_2.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
3.1017.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
3.1018.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
3.1019.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
3.1020.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
3.1022.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
3.1023.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
3.1024.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
3.1025.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
3.1026.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
3.1026_1.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
3.1026_2.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
3.1026_3.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
3.1027.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
3.1027_1.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
3.1027_2.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
3.1028.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
3.1029.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
3.1030.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
3.1030_1.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
3.1030_2.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
3.1031.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
3.1031_1.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
3.1031_2.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
3.1031_3.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
3.1031_4.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
3.1031_5.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
3.1031_6.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
3.1031_7.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
3.1032.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
3.1033.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
3.1033_1.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
3.1034.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
3.1035.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
3.1036.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
3.1037.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
3.1037_1.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
3.1038.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
3.1039.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
3.1040_0805.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
3.1040_0808.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
4.0100.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
4.0200.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
4.0201.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
4.0202.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
4.0206.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
4.0301_1.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
4.0302.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
4.0303.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
4.0305.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
4.0306.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
4.0307_1.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
4.0307_2.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
4.0401.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
4.0402.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
4.0403_2.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
4.0403_3.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
4.0405.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
4.0406.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
4.0407.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
4.0410.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
4.0411.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
4.0505.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
4.0507_1_1.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
4.0507_2_1.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
4.0509.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
4.0512.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
4.0603.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
4.0606.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
4.0607.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
4.0608.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
4.0701.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
4.0702.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
4.0703.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
4.0704.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
4.0704_3.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
4.0705.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
4.0706.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
4.0710.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
4.0711.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
4.0715.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
4.0717.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
4.0722.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
4.0723.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
4.0724.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
4.0727.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
4.0728.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
4.0730.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
4.0806.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
4.0807.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
4.0816.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
4.0820.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
4.0821.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
4.0822.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
4.0825.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
4.0830.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
4.0830_2.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
4.0841.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
4.0845.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
4.0848.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
4.0904.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
4.0905.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
4.0907.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
4.1002.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
4.1003.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
4.1006.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
4.1007.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
4.1009.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
4.1010_2.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
4.1011.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
4.1011_2.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
4.1012.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
4.1014.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
4.1015.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
4.1016.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
4.1016_1.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
4.1017.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
4.1019.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
4.1020.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
4.1022.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
4.1025.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
4.1026.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
4.1026_2.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
4.1027.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
4.1029.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
4.1030.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
4.1031.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
4.1031_5.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
4.1031_6.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
4.1032.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
4.1033.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
4.1035.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
4.1036.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
4.1037.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы
4.1038.0.0.З.Э	Затратный	Метод сравнительной единицы

Доходный подход основан на определении ожидаемых доходов от использования объектов недвижимости. Среди объектов оценки, есть объекты, которые можно рассматривать в качестве объектов доходной недвижимости, так и не относящиеся к этому классу. К объектам доходной недвижимости относятся объекты торговли и общественного питания, офисные здания, объекты временного проживания, (гостиницы, апарт-отели, пансионаты, дома отдыха и т.п.), объекты для хранения автотранспорта (гаражи, паркинги), производственно-складские здания, спортивные объекты (фитнес-центры, физкультурно-оздоровительные комплексы, бассейны, теннисные корты и др.), объекты сферы развлечений (кинотеатры, аквапарки).

К оценке таких объектов может быть применен доходный подход. Основной критерий отнесения недвижимости к доходной — возможность сдачи ее в аренду. Арендные платежи являются типичным источником дохода, который используется при оценке недвижимости.

Доходный подход рекомендуется применять при наличии надежных данных о доходах и расходах по объектам недвижимости, об общей ставке капитализации и (или) ставке дисконтирования (п. 44.3 Методических указаний).

Основой применения доходного подхода является определение чистого операционного дохода (ЧОД, NOI) от объекта недвижимости. Чистый операционный доход представляет собой разность между максимально возможным доходом от объекта (потенциальным валовым доходом – ПВД) и суммами потерь арендных платежей в результате их неполной загрузки, неуплаты части платежей арендаторами, а также расходами по эксплуатации объекта недвижимости. Для Объектов оценки не всегда могут быть определены параметры объектов, влияющие на размеры доходов. Поскольку ставки аренды зависят от площади помещений, «нарезка» здания (офисного, торгового, производственно-складского) на помещения, сдаваемые в аренду, влияет на уровень доходов. При индивидуальной оценке объектов недвижимости с использованием доходного подхода это обстоятельство учитывается, т. к. используются данные о помещениях конкретного оцениваемого объекта. При кадастровой оценке имеются сведения лишь об общей площади Объектов оценки, что не позволяет адекватно оценить размер получаемых доходов. Аналогичная ситуация и с затратами по эксплуатации. Эти затраты во многом носят индивидуальный характер и зависят от проектных решений здания, соотношения общих и арендопригодных площадей, технического оснащения здания. При индивидуальной оценке принято использовать данные об эксплуатационных расходах конкретного объекта оценки. При массовой (кадастровой) оценке использование «средних» показателей приведет к получению ненадежного результата. В силу изложенного, доходный подход при оценке не применялся.

Доходный подход рекомендуется применять при наличии надежных данных о доходах и расходах по объектам недвижимости, об общей ставке капитализации и (или) ставке дисконтирования.

В связи с тем, что объектами оценки в данном случае выступают объекты капитального строительства без учета прав на земельные участки, на которых они расположены, расчеты в рамках доходного подхода будут являться косвенными (объект капитального строительства не может генерировать доход самостоятельно в отрыве от земельного участка), было принято решение отказаться от его применения во избежание искажения итогового результата.

Оценка объектов незавершенного строительством (ОНС) осуществлена моделированием в рамках затратного подхода, как здания, введенные в эксплуатацию. Итоговая кадастровая стоимость определена с учетом процента готовности ОНС, установленного по сведениям, представленным в Перечне объектов оценки, а также по информации органов местного самоуправления и сведениям технической документации.

Кадастровая оценка сооружений осуществлена в рамках затратного подхода, методом сравнительной единицы. Использование доходного подхода при оценке сооружений возможно при наличии информации, позволяющей определить ожидаемые доходы и расходы при его функционировании. Отсутствие достоверной информации, позволяющей прогнозировать будущие доходы, которые сооружение способно приносить, а также связанные с объектом оценки расходы, не позволяет применить для кадастровой оценки методы доходного подхода. Кроме того, для определения кадастровой стоимости сооружений сравнительным подходом отсутствует достаточная рыночная информация, необходимая для расчетов.

В соответствии с п. 45.3 Методических указаний, в случаях, когда отсутствует возможность применения метода статистического (регрессионного) моделирования, метода типового (эталонного) объекта недвижимости, а также методов индивидуального расчета вследствие недостатка информации о точном месте нахождения (адресе) объекта недвижимости, о других точных его характеристиках, то есть когда, в частности, отсутствуют значения ценообразующих факторов, которые необходимо было бы подставить в статистическую модель, полученную в результате применения метода статистического (регрессионного) моделирования или применения метода типового (эталонного) объекта недвижимости, применяется метод моделирования на основе УПКС. Метод также может быть применен при определении кадастровой стоимости объектов неопределенного вида использования.

Метод моделирования на основе УПКС применяется для следующих объектов оценки:

для объектов недвижимости, местоположение границ которых не установлено, в связи с невозможностью расчета графических значений ценообразующих факторов, а также объекты, по которым отсутствует информация о характеристиках объекта недвижимости, необходимых для определения кадастровой стоимости в рамках сравнительного подхода, принято допущение, что такие объекты недвижимости отнесены в подгруппы «С неполными характеристиками». Кадастровая стоимость определяется путем умножения средневзвешенного значения УПКС объектов недвижимости соответствующих групп (подгрупп) объектов недвижимости «С полными характеристиками», кадастровая стоимость которых определена с использованием методов массовой оценки сравнительного подхода, по кадастровому кварталу (в случае отсутствия в кадастровом квартале - в населенном пункте, муниципальном образовании, субъекте Российской Федерации), в котором расположен объект недвижимости, на величину его площади;

для объектов недвижимости, местоположение границ которых не установлено, в связи с невозможностью расчета графических значений ценообразующих факторов, объекты, по которым отсутствует информация о характеристиках объекта недвижимости, необходимых для определения кадастровой стоимости в рамках затратного подхода, а также для объекты с неопределенным видом использования, не позволяющим однозначно отнести объекты к конкретной функциональной группе, кадастровая стоимость определяется путем умножения средневзвешенного значения УПКС всех подгрупп соответствующей группы, кадастровая стоимость которых определена с использованием методов затратного подхода, по кадастровому кварталу (в случае отсутствия в кадастровом квартале - в населенном пункте, муниципальном образовании, субъекте Российской Федерации), в котором расположен объект недвижимости, на величину его площади;

кадастровая стоимость помещений и машино-мест функциональных групп 3, 4, 6-9 (кроме оценочных подгрупп 2.0303.0.0.Уп.Э, 2.0304.0.0.Уп.Э, 5.0304.0.0.Уп.Э группы 3 «Объекты, предназначенные для хранения транспорта» и оценочной подгруппы 2.0908.0.0.У.Э группы 9 «Прочие объекты»), определена путем умножения значения УПКС здания или сооружения, в котором расположено помещение (далее – родительский объект), на величину площади объекта, подлежащего ГКО (в случае отсутствия сведений о родительском объекте - средневзвешенного значения УПКС по кадастровому кварталу / в населенном пункте / муниципальном образовании / субъекте Российской Федерации с учетом класса конструктивной системы и кода функциональной подгруппы);

кадастровая стоимость помещений и машино-мест оценочных подгрупп 2.0303.0.0.Уп.Э, 2.0304.0.0.Уп.Э, 5.0304.0.0.Уп.Э группы 3 «Объекты, предназначенные для хранения транспорта» определена путем расчета средневзвешенного УПКС жилых помещений в родительском объекте с применением поправки для объектов хранения транспорта, расположенных в жилых домах (Приложение 1. Исходные данные\1.6. Результаты сбора информации о рынке ОН\1.6.1. Корректировки\1.6.1.4. Поправка для ОХТ в жилых домах), на величину площади объекта, подлежащего ГКО;

кадастровая стоимость помещений оценочной подгруппы 2.0908.0.0.У.Э группы 9 «Прочие объекты» определена исходя из значения расчитанного средневзвешенного УПКС жилых помещений в родительском объекте, с применением поправки для хозяйственных кладовых, расположенных в жилых домах (Приложение 1. Исходные данные\1.6. Результаты сбора информации о рынке ОН\1.6.1. Корректировки\ 1.6.1.5. Поправка для хозяйственных кладовых в жилых домах), на величину площади объекта, подлежащего ГКО.

Таким образом, определение кадастровой стоимости методом УПКС осуществлено на базе средневзвешенного УПКС по родительскому объекту / кадастровому кварталу / населенному пункту / муниципальному образованию / субъекту РФ.

Таблица 2.8.5

Оценочные группы, кадастровая стоимость которых определена методом моделирования на базе УПКС

Оценочная группа (без 1-ого уровня группировки)	Подход	Модель (метод определения кадастровой стоимости)
1.0400.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
1.0211.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
1.0300.0.0.У.А	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
1.0300.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
1.0500.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
1.0600.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
1.0603.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
1.0700.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
1.0727.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
1.0710.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
1.0723.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
1.0704.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
1.0706.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
1.0800.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
1.0900.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
3.0901.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
3.0904.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
3.0907.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
3.0845.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
3.0807.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
3.0810.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
3.0802.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
3.0804.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
3.0830_2.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
3.0826.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
3.0851.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
3.0847.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
3.0813.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
3.0825.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
3.0805.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
3.0603.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
3.0512.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
3.0406.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
3.0407.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
3.0401.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
3.0401_2.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
3.0404.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
3.0307_1.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
3.0307_2.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
3.0306.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
3.0202.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
3.0206.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
3.0207.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
3.0715.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
3.0707.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
3.0706.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
3.0723.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
3.0728.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
3.0730.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
3.0710.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
3.0700.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
3.0709.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
3.0717.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
3.0714.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
3.0705.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
3.0704.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
3.0732.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
3.0703.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
3.0722.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
3.0727.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
3.0702.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
3.0701.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
3.0725.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
3.0713.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
3.0719.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
1.1028.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
1.1003.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
1.1006.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
1.1033_1.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
1.1033.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
1.1030.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
1.1038.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
1.1007.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
1.1037.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
1.1002.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
1.1034.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
1.1013.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
1.1030_2.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
1.1022.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
1.1008.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
1.1024.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
1.1012.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
1.1037_1.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
4.1007.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
4.1030.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
4.1017.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
2.1007.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
3.1030.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
3.1013.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
3.1036.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
3.1017.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
3.1027.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
3.1011_2.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
2.0100.1.4.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
2.0100.1.2.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
2.0100.2.4.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
2.0100.2.6.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
1.0100.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
2.0111.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
2.0100.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
2.0100.0.0.У.А	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
2.0111.0.0.У.А	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
1.0303.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
5.0304.0.0.Уп.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
2.0303.0.0.Уп.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
2.0304.0.0.Уп.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
2.0201.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
2.0201.0.0.У.А	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
2.0200.0.0.У.А	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
2.0211.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
2.0206.0.0.У.А	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
2.0206.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
3.1040_0805.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
4.1002.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
2.0501.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
2.0507_2_1.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
2.0507_2_2.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
2.0507_2_1.0.0.У.А	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
2.0511.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
2.0512.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
2.0510.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
4.0100.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
4.0400.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
4.0500.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
4.0600.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
4.0700.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
4.0717.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
4.0706.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
4.0711.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
4.0704.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
4.0841.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
4.0800.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
4.0907.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
4.0300.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
2.0200.1.4.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
2.0200.1.5.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
2.0200.1.3.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
2.0200.1.1.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
2.0200.1.6.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
2.0200.1.2.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
2.0200.2.4.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
2.0200.2.5.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
2.0200.2.3.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
2.0200.2.1.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
2.0200.2.6.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
2.0200.2.2.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
2.0507_1_1.0.0.У.А	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
2.0507_1_2.0.0.У.А	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
2.0507_1_2.2.6.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
2.0507_1_2.1.4.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
2.0507_1_2.1.5.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
2.0507_1_2.1.1.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
2.0507_1_2.1.2.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
2.0507_1_1.2.5.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
2.0507_1_1.2.3.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
2.0507_1_1.2.1.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
2.0507_1_1.1.5.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
2.0507_1_1.1.1.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
2.0507_1_1.1.2.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
2.0507_1_1.1.3.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
2.0908.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
2.0908.0.0.У.А	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
2.0303.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
2.0300.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
2.0302.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
2.0306.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
2.0304.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
2.0305.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
2.0303_2.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
2.0303_1.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
2.0307_2.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
2.0307_1.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
2.0306.0.0.У.А	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
2.0303.0.0.У.А	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
2.0401.0.0.У.А	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
2.0402.0.0.У.А	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
2.0403_3.0.0.У.А	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
2.0407.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
2.0401.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
2.0411.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
2.0403_3.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
2.0402.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
2.0405.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
2.0403_2.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
2.0403.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
2.0410.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
2.0401_2.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
2.0411_2.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
2.0402_2.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
2.0409.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
2.0408.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
2.0404.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
2.0410_2.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
2.0608.0.0.У.А	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
2.0603.0.0.У.А	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
2.0603.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
2.0601.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
2.0608.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
2.0606.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
2.0604.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
2.0605.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
2.0607.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
2.0600.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
2.0704.0.0.У.А	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
2.0701.0.0.У.А	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
2.0706.0.0.У.А	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
2.0723.0.0.У.А	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
2.0723.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
2.0730.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
2.0704.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
2.0701.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
2.0715.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
2.0710.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
2.0722.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
2.0707.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
2.0732.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
2.0728.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
2.0721.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
2.0711.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
2.0725.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
2.0705.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
2.0727.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
2.0706.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
2.0703.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
2.0702.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
2.0724.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
2.0713.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
2.0704_3.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
2.0717.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
2.0708.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
2.0700.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
2.0842.0.0.У.А	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
2.0825.0.0.У.А	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
2.0821.0.0.У.А	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
2.0829.0.0.У.А	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
2.0841.0.0.У.А	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
2.0845.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
2.0841.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
2.0815.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
2.0829.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
2.0820.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
2.0825.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
2.0822.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
2.0807.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
2.0821.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
2.0806.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
2.0823.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
2.0824.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
2.0805.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
2.0833.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
2.0800.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
2.0816.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
2.0804.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
2.0813.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
2.0830_2.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
2.0801.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
2.0852.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
2.0832.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
2.0835.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
2.0831.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
2.0830.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
2.0842.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
2.0836.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
2.0810.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
5.0304.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
2.0909.0.0.У.А	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
2.0907.0.0.У.А	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
2.0903.0.0.У.А	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
2.0907.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
2.0909.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
2.0903.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
2.0901.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
2.0904.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС
2.0906.0.0.У.Э	Сравнительный	Моделирование на базе УПКС

Сведения о применении подходов, методов и моделей оценки в разрезе оценочных групп представлены в Приложении 2. Определение КС ОН\2.4. Обоснование использованных при определении КС моделей с описанием их структуры\2.4 Обоснование моделей. Классификация по оценочным подгруппам проводится на основании вида объекта недвижимости, его функциональной подгруппы, по территориальному признаку (статус населенного пункта и местоположение), выбранного метода оценки (в зависимости от степени активности рынка, а также в случае отсутствия характеристик объекта, необходимых для определения кадастровой стоимости) и информации о техническом состоянии.

Информация о способе определения кадастровой стоимости для каждого объекта недвижимости представлена в Приложении 2. Определение КС ОН\2.5. Сведения о способе определения КС\Сведения о способе определения КС.

Обоснование применения подходов и методов оценки приведено в следующей таблице.

Таблица 2.8.6

Обоснование применения подходов и методов оценки

Функциональная группа	Наименование группы	Вид объекта	Подход	Модель (метод определения кадастровой стоимости)	Обоснование применения
1	Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки)	Здания	Доходный	Не применялся	Обоснование применения описано в п. 2.8.2. отчета

Затратный	Метод сравнительной единицы	Обоснование применения описано в п. 2.8.2. отчета

Сравнительный	Метод моделирования на основе УПКС	Обоснование применения описано в п. 2.8.2. отчета

Помещения	Доходный	Не применялся	Обоснование применения описано в п. 2.8.2. отчета

Затратный	Не применялся	Обоснование применения описано в п. 2.8.2. отчета

Сравнительный	Метод статистического (регрессионного) моделирования, метод моделирования на основе УПКС	Обоснование применения описано в п. 2.8.2. отчета

ОНС	Доходный	Не применялся	Обоснование применения описано в п. 2.8.2. отчета

Затратный	Метод сравнительной единицы	Обоснование применения описано в п. 2.8.2. отчета

Сравнительный	Метод моделирования на основе УПКС	Обоснование применения описано в п. 2.8.2. отчета

Машино-места	Доходный	Не применялся	Обоснование применения описано в п. 2.8.2. отчета

Затратный	Не применялся	Обоснование применения описано в п. 2.8.2. отчета

Сравнительный	Метод моделирования на основе УПКС	Обоснование применения описано в п. 2.8.2. отчета

Сооружения	Доходный	Не применялся	Обоснование применения описано в п. 2.8.2. отчета

Затратный	Не применялся	Обоснование применения описано в п. 2.8.2. отчета

Сравнительный	Не применялся	Обоснование применения описано в п. 2.8.2. отчета
2	Дома малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки - индивидуальные, малоэтажные блокированные (таунхаусы)	Здания	Доходный	Не применялся	Обоснование применения описано в п. 2.8.2. отчета

Затратный	Метод сравнительной единицы	Обоснование применения описано в п. 2.8.2. отчета

Сравнительный	Метод моделирования на основе УПКС	Обоснование применения описано в п. 2.8.2. отчета

Помещения	Доходный	Не применялся	Обоснование применения описано в п. 2.8.2. отчета

Затратный	Не применялся	Обоснование применения описано в п. 2.8.2. отчета

Сравнительный	Метод моделирования на основе УПКС, метод типового (эталонного) объекта, метод статистического (регрессионного) моделирования	Обоснование применения описано в п. 2.8.2. отчета

ОНС	Доходный	Не применялся	Обоснование применения описано в п. 2.8.2. отчета

Затратный	Метод сравнительной единицы	Обоснование применения описано в п. 2.8.2. отчета

Сравнительный	Не применялся	Обоснование применения описано в п. 2.8.2. отчета

Машино-места	Доходный	Не применялся	Обоснование применения описано в п. 2.8.2. отчета

Затратный	Не применялся	Обоснование применения описано в п. 2.8.2. отчета

Сравнительный	Не применялся	Обоснование применения описано в п. 2.8.2. отчета

Сооружения	Доходный	Не применялся	Обоснование применения описано в п. 2.8.2. отчета

Затратный	Не применялся	Обоснование применения описано в п. 2.8.2. отчета

Сравнительный	Метод моделирования на основе УПКС	Обоснование применения описано в п. 2.8.2. отчета
3	Объекты, предназначенные для хранения транспорта Объекты, предназначенные для хранения транспорта	Здания	Доходный	Не применялся	Обоснование применения описано в п. 2.8.2. отчета

Затратный	Метод сравнительной единицы	Обоснование применения описано в п. 2.8.2. отчета

Сравнительный	Метод типового (эталонного) объекта, метод моделирования на основе УПКС	Обоснование применения описано в п. 2.8.2. отчета

Помещения	Доходный	Не применялся	Обоснование применения описано в п. 2.8.2. отчета

Затратный	Не применялся	Обоснование применения описано в п. 2.8.2. отчета

Сравнительный	Метод моделирования на основе УПКС	Обоснование применения описано в п. 2.8.2. отчета

ОНС	Доходный	Не применялся	Обоснование применения описано в п. 2.8.2. отчета

Затратный	Метод сравнительной единицы	Обоснование применения описано в п. 2.8.2. отчета

Сравнительный	Метод моделирования на основе УПКС	Обоснование применения описано в п. 2.8.2. отчета

Машино-места	Доходный	Не применялся	Обоснование применения описано в п. 2.8.2. отчета

Затратный	Не применялся	Обоснование применения описано в п. 2.8.2. отчета

Сравнительный	Метод моделирования на основе УПКС	Обоснование применения описано в п. 2.8.2. отчета

Сооружения	Доходный	Не применялся	Обоснование применения описано в п. 2.8.2. отчета

Затратный	Метод сравнительной единицы	Обоснование применения описано в п. 2.8.2. отчета

Сравнительный	Метод моделирования на основе УПКС	Обоснование применения описано в п. 2.8.2. отчета
4	Объекты коммерческого назначения, предназначенные для оказания услуг населению, включая многофункционального назначения	Здания	Доходный	Не применялся	Обоснование применения описано в п. 2.8.2. отчета

Затратный	Метод сравнительной единицы	Обоснование применения описано в п. 2.8.2. отчета

Сравнительный	Метод моделирования на основе УПКС	Обоснование применения описано в п. 2.8.2. отчета

Помещения	Доходный	Не применялся	Обоснование применения описано в п. 2.8.2. отчета

Затратный	Не применялся	Обоснование применения описано в п. 2.8.2. отчета

Сравнительный	Метод моделирования на основе УПКС	Обоснование применения описано в п. 2.8.2. отчета

ОНС	Доходный	Не применялся	Обоснование применения описано в п. 2.8.2. отчета

Затратный	Метод сравнительной единицы	Обоснование применения описано в п. 2.8.2. отчета

Сравнительный	Метод моделирования на основе УПКС	Обоснование применения описано в п. 2.8.2. отчета

Машино-места	Доходный	Не применялся	Обоснование применения описано в п. 2.8.2. отчета

Затратный	Не применялся	Обоснование применения описано в п. 2.8.2. отчета

Сравнительный	Не применялся	Обоснование применения описано в п. 2.8.2. отчета

Сооружения	Доходный	Не применялся	Обоснование применения описано в п. 2.8.2. отчета

Затратный	Не применялся	Обоснование применения описано в п. 2.8.2. отчета

Сравнительный	Метод моделирования на основе УПКС	Обоснование применения описано в п. 2.8.2. отчета
5	Объекты временного проживания, включая объекты рекреационно-оздоровительного значения	Здания	Доходный	Не применялся	Обоснование применения описано в п. 2.8.2. отчета

Затратный	Метод сравнительной единицы	Обоснование применения описано в п. 2.8.2. отчета

Сравнительный	Метод моделирования на основе УПКС	Обоснование применения описано в п. 2.8.2. отчета

Помещения	Доходный	Не применялся	Обоснование применения описано в п. 2.8.2. отчета

Затратный	Не применялся	Обоснование применения описано в п. 2.8.2. отчета

Сравнительный	Метод моделирования на основе УПКС, метод типового (эталонного) объекта, метод статистического (регрессионного) моделирования	Обоснование применения описано в п. 2.8.2. отчета

ОНС	Доходный	Не применялся	Обоснование применения описано в п. 2.8.2. отчета

Затратный	Метод сравнительной единицы	Обоснование применения описано в п. 2.8.2. отчета

Сравнительный	Метод моделирования на основе УПКС	Обоснование применения описано в п. 2.8.2. отчета

Машино-места	Доходный	Не применялся	Обоснование применения описано в п. 2.8.2. отчета

Затратный	Не применялся	Обоснование применения описано в п. 2.8.2. отчета

Сравнительный	Не применялся	Обоснование применения описано в п. 2.8.2. отчета

Сооружения	Доходный	Не применялся	Обоснование применения описано в п. 2.8.2. отчета

Затратный	Не применялся	Обоснование применения описано в п. 2.8.2. отчета

Сравнительный	Метод моделирования на основе УПКС	Обоснование применения описано в п. 2.8.2. отчета
6	Административные и бытовые объекты	Здания	Доходный	Не применялся	Обоснование применения описано в п. 2.8.2. отчета

Затратный	Метод сравнительной единицы	Обоснование применения описано в п. 2.8.2. отчета

Сравнительный	Метод моделирования на основе УПКС	Обоснование применения описано в п. 2.8.2. отчета

Помещения	Доходный	Не применялся	Обоснование применения описано в п. 2.8.2. отчета

Затратный	Не применялся	Обоснование применения описано в п. 2.8.2. отчета

Сравнительный	Метод моделирования на основе УПКС	Обоснование применения описано в п. 2.8.2. отчета

ОНС	Доходный	Не применялся	Обоснование применения описано в п. 2.8.2. отчета

Затратный	Метод сравнительной единицы	Обоснование применения описано в п. 2.8.2. отчета

Сравнительный	Метод моделирования на основе УПКС	Обоснование применения описано в п. 2.8.2. отчета

Машино-места	Доходный	Не применялся	Обоснование применения описано в п. 2.8.2. отчета

Затратный	Не применялся	Обоснование применения описано в п. 2.8.2. отчета

Сравнительный	Не применялся	Обоснование применения описано в п. 2.8.2. отчета

Сооружения	Доходный	Не применялся	Обоснование применения описано в п. 2.8.2. отчета

Затратный	Не применялся	Обоснование применения описано в п. 2.8.2. отчета

Сравнительный	Метод моделирования на основе УПКС	Обоснование применения описано в п. 2.8.2. отчета
7	Объекты производственного назначения, за исключением передаточных устройств и сооружений	Здания	Доходный	Не применялся	Обоснование применения описано в п. 2.8.2. отчета

Затратный	Метод сравнительной единицы	Обоснование применения описано в п. 2.8.2. отчета

Сравнительный	Метод моделирования на основе УПКС	Обоснование применения описано в п. 2.8.2. отчета

Помещения	Доходный	Не применялся	Обоснование применения описано в п. 2.8.2. отчета

Затратный	Не применялся	Обоснование применения описано в п. 2.8.2. отчета

Сравнительный	Метод моделирования на основе УПКС	Обоснование применения описано в п. 2.8.2. отчета

ОНС	Доходный	Не применялся	Обоснование применения описано в п. 2.8.2. отчета

Затратный	Метод сравнительной единицы	Обоснование применения описано в п. 2.8.2. отчета

Сравнительный	Метод моделирования на основе УПКС	Обоснование применения описано в п. 2.8.2. отчета

Машино-места	Доходный	Не применялся	Обоснование применения описано в п. 2.8.2. отчета

Затратный	Не применялся	Обоснование применения описано в п. 2.8.2. отчета

Сравнительный	Не применялся	Обоснование применения описано в п. 2.8.2. отчета

Сооружения	Доходный	Не применялся	Обоснование применения описано в п. 2.8.2. отчета

Затратный	Не применялся	Обоснование применения описано в п. 2.8.2. отчета

Сравнительный	Метод моделирования на основе УПКС	Обоснование применения описано в п. 2.8.2. отчета
8	Учебные, спортивные объекты, объекты культуры и искусства, культовые объекты, музеи, лечебно-оздоровительные и общественного назначения объекты	Здания	Доходный	Не применялся	Обоснование применения описано в п. 2.8.2. отчета

Затратный	Метод сравнительной единицы	Обоснование применения описано в п. 2.8.2. отчета

Сравнительный	Метод моделирования на основе УПКС	Обоснование применения описано в п. 2.8.2. отчета

Помещения	Доходный	Не применялся	Обоснование применения описано в п. 2.8.2. отчета

Затратный	Не применялся	Обоснование применения описано в п. 2.8.2. отчета

Сравнительный	Метод моделирования на основе УПКС	Обоснование применения описано в п. 2.8.2. отчета

ОНС	Доходный	Не применялся	Обоснование применения описано в п. 2.8.2. отчета

Затратный	Метод сравнительной единицы	Обоснование применения описано в п. 2.8.2. отчета

Сравнительный	Метод моделирования на основе УПКС	Обоснование применения описано в п. 2.8.2. отчета

Машино-места	Доходный	Не применялся	Обоснование применения описано в п. 2.8.2. отчета

Затратный	Не применялся	Обоснование применения описано в п. 2.8.2. отчета

Сравнительный	Не применялся	Обоснование применения описано в п. 2.8.2. отчета

Сооружения	Доходный	Не применялся	Обоснование применения описано в п. 2.8.2. отчета

Затратный	Не применялся	Обоснование применения описано в п. 2.8.2. отчета

Сравнительный	Метод моделирования на основе УПКС	Обоснование применения описано в п. 2.8.2. отчета
9	Прочие объекты	Здания	Доходный	Не применялся	Обоснование применения описано в п. 2.8.2. отчета

Затратный	Метод сравнительной единицы	Обоснование применения описано в п. 2.8.2. отчета

Сравнительный	Метод моделирования на основе УПКС	Обоснование применения описано в п. 2.8.2. отчета

Помещения	Доходный	Не применялся	Обоснование применения описано в п. 2.8.2. отчета

Затратный	Не применялся	Обоснование применения описано в п. 2.8.2. отчета

Сравнительный	Метод моделирования на основе УПКС	Обоснование применения описано в п. 2.8.2. отчета

ОНС	Доходный	Не применялся	Обоснование применения описано в п. 2.8.2. отчета

Затратный	Метод сравнительной единицы	Обоснование применения описано в п. 2.8.2. отчета

Сравнительный	Метод моделирования на основе УПКС	Обоснование применения описано в п. 2.8.2. отчета

Машино-места	Доходный	Не применялся	Обоснование применения описано в п. 2.8.2. отчета

Затратный	Не применялся	Обоснование применения описано в п. 2.8.2. отчета

Сравнительный	Не применялся	Обоснование применения описано в п. 2.8.2. отчета

Сооружения	Доходный	Не применялся	Обоснование применения описано в п. 2.8.2. отчета

Затратный	Не применялся	Обоснование применения описано в п. 2.8.2. отчета

Сравнительный	Метод моделирования на основе УПКС	Обоснование применения описано в п. 2.8.2. отчета
10	Сооружения	Здания	Доходный	Не применялся	Обоснование применения описано в п. 2.8.2. отчета

Затратный	Метод сравнительной единицы	Обоснование применения описано в п. 2.8.2. отчета

Сравнительный	Метод моделирования на основе УПКС	Обоснование применения описано в п. 2.8.2. отчета

Помещения	Доходный	Не применялся	Обоснование применения описано в п. 2.8.2. отчета

Затратный	Не применялся	Обоснование применения описано в п. 2.8.2. отчета

Сравнительный	Метод моделирования на основе УПКС	Обоснование применения описано в п. 2.8.2. отчета

ОНС	Доходный	Не применялся	Обоснование применения описано в п. 2.8.2. отчета

Затратный	Метод сравнительной единицы	Обоснование применения описано в п. 2.8.2. отчета

Сравнительный	Метод моделирования на основе УПКС	Обоснование применения описано в п. 2.8.2. отчета

Машино-места	Доходный	Не применялся	Обоснование применения описано в п. 2.8.2. отчета

Затратный	Не применялся	Обоснование применения описано в п. 2.8.2. отчета

Сравнительный	Не применялся	Обоснование применения описано в п. 2.8.2. отчета

Сооружения	Доходный	Не применялся	Обоснование применения описано в п. 2.8.2. отчета

Затратный	Метод сравнительной единицы	Обоснование применения описано в п. 2.8.2. отчета

Сравнительный	Метод моделирования на основе УПКС	Обоснование применения описано в п. 2.8.2. отчета

Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, с применением методов массовой оценки

Определение кадастровой стоимости методом сравнительной единицы в рамках затратного подхода

Обоснование выбора подходов и методов, использованных для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.

На основании анализа рыночной информации (раздел 2.3. Обзор сегментов рынка объектов недвижимости) зданий, определено, что предложения продажи неоднородны. Предложения продажи зданий жилой недвижимости, садовых домов характеризуется множеством дополнительных характеристик, таких как наличие забора, конструкций на земельном участке, ремонта, коммуникаций, иных построек. Размеры, местоположение и т.д., корректировки стоимости для приведения в соответствие характеристик объектов-аналогов и Объектов оценки приведет к недостоверному результату. Предложения продажи нежилых зданий, зданий торгового и офисного назначения, производственно-складские здания, гостиницы, представлены в малом количестве рыночных данных, наличия в стоимости объектов земельной составляющей, невозможности определения структуры сделки (бизнес) вызывает трудность в применении сравнительного подхода.

Доходный подход рекомендуется применять при наличии надежных данных о доходах и расходах по объектам недвижимости и их функционировании. Отсутствие достоверной информации, позволяющей прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы, не позволяет применить для целей настоящей оценки методы доходного подхода.

Согласно рекомендации по применимости подходов к оценке при определении кадастровой стоимости методами массовой оценки в соответствии Приложением №6 Методических указаний, Затратный подход, является наиболее весомым по рангу подходом для расчета кадастровой стоимости зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства. Таким образом, в рамках проведения кадастровой оценки, расчет кадастровой стоимости зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, имеющих установленное местоположение и достаточные сведения о характеристиках объектов оценки, входящие в функциональные группы 1,2,3,4-10, выполнен затратным подходом. Результаты, полученные при реализации затратного подхода, будут являться итоговой величиной кадастровой оценки.

Особенность (отличие от сравнительного и доходного подходов) затратного подхода заключается в том, что каждый показатель в рамках затратного подхода требует выбора и обоснования метода оценки.

Затратный подход основан на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства или замещения объекта недвижимости. Для использования этого подхода необходимы актуальные и достоверные данные о соответствующих затратах.

В основе затратного подхода лежит принцип замещения, согласно которому типичный покупатель не станет платить за оцениваемый объект сумму большую той, за которую можно купить или создать (с учетом стоимости денег во времени) другой объект равной полезности78 Озеров Е.С. Экономический анализ и оценка недвижимости. СПб.: Изд-во «МСК», 2007, стр. 172. .

Согласно п. 46. Указаний, моделирование в рамках затратного подхода основано на определении зависимости затрат от удельных показателей затрат на создание (замещение, воспроизводство) аналогичных объектов. Для использования этого подхода необходимы актуальные и достоверные данные о соответствующих затратах.

В связи с тем, что объектами оценки являются объекты капитального строительства, в рамках определения кадастровой стоимости этих объектов не проводится определение стоимости прав на земельные участки, на которых они расположены, как и единого объекта недвижимости ОКСа и земельного участка.

Согласно Методическим указаниям о ГКО, при определении кадастровой стоимости в качестве базы расчета используются затраты на замещение. При индивидуальном расчете кадастровой стоимости допускается использовать затраты на воспроизводство.

Затраты на замещение представляют собой расчетную оценку затрат на сооружение или приобретение нового современного эквивалентного объекта недвижимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости. Затраты на воспроизводство представляют собой расчетную оценку затрат на сооружение или приобретение аналогичного объекта недвижимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости.

Расчет затрат на замещение объекта недвижимости при использовании специального программного обеспечения79 Программа для ЭВМ «Автоматизированная система кадастровой оценки недвижимости» Модуль расчета кадастровой стоимости ОКС - CПО АСКОН (далее – CПО) осуществляется методом сравнительной единицы.

Метод основан на сравнении стоимости единицы потребительских свойств (1 кв.м. площади, 1 куб.м. строительного объема, 1 п.м., 1 км и т. п.) оцениваемого объекта со стоимостью аналогичной единицы сравнения подобного типового объекта. В рамках данного метода вносятся поправки на различие между оцениваемым и аналогичным объектом. Затраты на замещение оцениваемого объекта определяются путем умножения скорректированной стоимости единицы сравнения на количество единиц сравнения. При выборе объекта-аналога необходимо учитывать единое функциональное назначение, близость физических характеристик и т.п.

Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости осуществляется путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний.

Предпринимательский доход (прибыль предпринимателя) рассчитывается при использовании СПО методом компенсации вмененных издержек.

Величина износа и устареваний определяется как потеря стоимости недвижимости в результате физического износа, функционального и внешнего (экономического) устареваний.

Физический износ представляет собой утрату полезности объекта недвижимости или его компонентов, связанную с временным фактором (естественное старение) или условиями эксплуатации, которая приводит к потере стоимости.

При использовании СПО физический износ рассчитывается на основании метода эффективного возраста.

Функциональное устаревание представляет собой утрату полезности вследствие недостатков, которыми характеризуется оцениваемый объект недвижимости, по сравнению с его заменителем при условии, что такая утрата приводит к потере стоимости оцениваемого объекта недвижимости. При расчете кадастровой стоимости объектов с использованием затрат на замещение согласно Методическим указаниям о ГКО расчет величины функционального устаревания допускается не производить. Объекты культурного наследия могут обладать признаками функционального устаревания, но по таким объектам расчет величины функционального устаревания также допускается не производить. В СПО значение функционального устаревания по умолчанию равно нулю.

Внешнее (экономическое) устаревание представляет собой утрату полезности объекта недвижимости, вызванную экономическими факторами или факторами местоположения, внешними по отношению к рассматриваемому объекту недвижимости, и приводящую к потере объектом недвижимости своей стоимости.

В рамках затратного подхода выбраны следующие методы:

Метод сравнительной единицы для определения расчета затрат на создание объекта. Метод основан на известных данных о стоимости строительства единицы аналогичного ОКС. Учитывая значительный объем накопленной в стране статистической информации, метод, не смотря на свою простоту, позволяет получить точную оценку стоимости создания (в рамках данной работы – затрат на замещение). Расчет затрат на замещение объекта недвижимости при использовании СПО осуществляется методом сравнительной единицы.

Для определения прибыли предпринимателя применен метод компенсации вмененных издержек (техниками доходного подхода п.46.3 МУ, экспертной оценки).

Экономическое устаревание определено по показателю сравнительного коэффициента местоположения кадастрового квартала80 Расчет корректировки на местоположение общего уровня для территорий Республики Коми на уровне кадастровых кварталов для целей определения кадастровой стоимости объектов оценки на 01.01.2023 года. Приложение 1. Исходные данные\1.5. Исходные данные, использованные для определения ЦОФ\1.5.1. Местоположение КК , рассчитанному для всех населенных пунктов и в целом для всей территории Республики Коми.

Определение кадастровой стоимости объектов оценки методом затратного подхода

Кадастровая стоимость зданий, сооружений на основе затратного подхода при использовании СПО определяется по формуле:

КСокс = Зз × (1 + ПП) × (1-Иф) × (1-Уф) × (1-Уэ)

где:

КСокс – стоимость объекта капитального строительства (ОКС), руб.;

Зз – затраты на замещение ОКС, руб.;

ПП – прибыль предпринимателя, в долях от затрат на замещение ОКС;

Иф – физический износ, в долях от затрат на замещение ОКС;

Уф – функциональное устаревание, в долях от затрат на замещение ОКС;

Уэ – экономическое устаревание, в долях от затрат на замещение ОКС.

Таким образом, расчет стоимости объектов капитального строительства с использованием методов затратного подхода осуществляется по следующему алгоритму:

- определение суммы затрат на замещение ОКС;

- определение прибыли предпринимателя;

- определение величины накопленного износа (физический износ, функциональное и экономическое устаревание).

- расчет рыночной стоимости объекта оценки путем вычитания величины износа из суммы затрат на замещение оцениваемого объекта с учетом прибыли предпринимателя.

Определение суммы затрат на замещение ОКС

Согласно п. 46 МУ моделирование в рамках затратного подхода основано на определении зависимости затрат от удельных показателей затрат на создание (замещение, воспроизводство) аналогичных объектов. Причем при определении кадастровой стоимости в рамках массовой оценки в качестве базы расчета используются затраты на замещение, и лишь при индивидуальном расчете кадастровой стоимости допускается использовать затраты на воспроизводство.

Затраты на замещение для целей Указаний представляют собой расчетную оценку затрат на сооружение или приобретение нового современного эквивалентного объекта недвижимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости. Затраты на воспроизводство для целей Указаний представляют собой расчетную оценку затрат на сооружение или приобретение аналогичного объекта недвижимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости.

Расчет затрат на замещение зданий, сооружений осуществляется по формуле:

Зз = УПСС × N × Кпо × Кд × Ксейсм

или

Зз = УПССо × N

где:

Зз – затраты на замещение ОКС;

УПСС – базовый удельный показатель стоимости строительства в расчете на единицу измерения (1 кв.м., 1 куб.м. и т.п.) ОКС;

N – количество единиц измерения (площадь, объем ОКС и т.п.);

Kпо – поправка на различие в объеме, площади;

Kд – коэффициент пересчета стоимости строительства по характерным конструктивным системам ОКС на дату оценки по сравнению с датой справочника УПСС;

Ксейсм – поправка на различие в сейсмичности.

УПССо = УПСС × Кпо × Кд × Ксейсм - затраты на замещение объекта в расчете на единицу измерения (1 кв.м., 1 куб.м. и т.п.) с учетом поправок и корректирующих коэффициентов.

Согласно Методическим указаниям о ГКО, затраты на строительство (воспроизводство, замещение) объектов недвижимости рассчитываются на основе сметных нормативов строительства, то есть на основе государственных, отраслевых, территориальных, фирменных или индивидуальных сметных нормативов, образующих систему ценообразования и сметного нормирования в строительстве, с применением утвержденных индексов цен в строительстве на строительно-монтажные работы, применяемых в сметных расчетах стоимости производственного и жилищно-гражданского строительства, и коэффициентов перехода от цен базового района к уровню цен субъектов Российской Федерации. В случае наличия нескольких сметных нормативов применяются в первую очередь территориальные (региональные) сметные нормативы. В случае их отсутствия, или если они не утверждены, осуществляется выбор справочников по затратам на строительство и обоснование такого выбора.

В соответствии с Методическими указаниями при проведении расчетов возможно использовать государственные справочники сметной стоимости строительства, в том числе:

- укрупненных нормативов цен строительства (НЦС);

- укрупненных показателей сметной стоимости (УПСС);

- укрупненных показателей сметной стоимости реставрационно-восстановительных работ по памятникам истории и культуры (СУПСС-87).

Допускается использование справочников укрупненных показателей восстановительной стоимости строительства (УПВС) при условии введения поправочных коэффициентов, помимо коэффициентов пересчета сметной стоимости строительства из цен 1969 года в цены на дату определения кадастровой стоимости, на изменение структуры накладных расходов в строительстве, возможных отчислений, связанных со страхованием строительных рисков, и прочих поправок, отражающих изменение в сметном нормировании в строительстве по отношению к году издания справочника.

Принимая решение о выборе справочников, работниками бюджетного Учреждения, осуществляющими определение кадастровой стоимости, приняты во внимание особенности проведения оценки в части количества и качества имеющейся в распоряжении информации об объектах оценки, в том числе наличия в Учреждении справочников КО-ИНВЕСТ 2021 года, содержащие территориальные (региональные) сметные нормативы.

При подготовке справочников КО-ИНВЕСТ использованы проектно-сметные материалы по типовым и индивидуальным проектам зданий и сооружений, средние показатели затрат на привязку типовых проектов, укрупнённые показатели стоимости строительства, а также результаты расчётов индексов цен в строительстве.

Публикуемые стоимостные показатели для определения стоимости воспроизводства (замещения) объектов основываются на проектно-сметной документации, собранной специалистами компании КО-ИНВЕСТ на протяжении тридцатилетнего опыта работы в области оценки недвижимости во всех регионах Российской Федерации и за рубежом.

По данным составителей Справочника: «Показатели справочника включают всю номенклатуру затрат, которые предусматриваются действующей Методикой определения сметной стоимости строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства, работ по сохранению объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации на территории Российской Федерации, утвержденной приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 4 августа 2020г. №421/пр. Все показатели рассчитаны в соответствии с новой сметно-нормативной базой ценообразования в строительстве, сформированной и введенной в действие в уровне цен по состоянию на 01.01.2000 г. Пересчет в текущие цены производится с применением индексов КО-ИНВЕСТ».

При актуализации показателей учтены положения о нормах накладных расходов и сметной прибыли МДС 81 33.2004.

В справочных показателях стоимости УЧТЕН следующий круг затрат:

а) прямые затраты (стоимость материалов, стоимость эксплуатации машин, оплата труда рабочих);

б) накладные расходы и сметная прибыль по действующим нормативам – в прцентах от фонда оплаты труда строителей и механизаторов;

в) усреднённая величина доначислений к стоимости (Пспр) от суммы вышеперечисленных составляющих, учитывающая затраты 1, 7-10, 12 глав сводного сметного расчёта, а также непредвиденные работы и затраты.

Стоимостные показатели не учитывают стоимость строительства объектов подсобного и вспомогательного назначения.

Стоимость строительства наружных инженерных сетей от потребителя до точек подключения должна учитываться дополнительно.

Стоимостные показатели не учитывают затраты на привлечение кредитных ресурсов для осуществления строительства и рассчитаны, исходя из предположения, что за время возведения объекта цены на работы и оборудование оставались неизменными.

В справочных показателях не учтен налог на добавленную стоимость.

В качестве ресурсной основы для пересчета стоимости в текущий уровень цен и для определения региональных коэффициентов уровня стоимости использованы ресурсно-технологические модели КО-ИНВЕСТ по сотням групп ресурсов, по классам конструктивных систем объектов и по различным конструктивным элементам и видам работ. Преобразование опубликованной или прошедшей экспертизу первичной информации о стоимости строительства в текущий уровень стоимости произведено с учетом произошедших за последние годы изменения цен и расходов ресурсов в строительстве, а также нормативов затрат.

Формирование блока регионально-экономических коэффициентов81 Начиная с 2022 г. регионально-экономические коэффициенты стоимости строительства по характерным конструктивным системам публикуются отдельно в информационно-аналитическом бюллетене КОИНВЕСТ «Индексы цен в строительстве». Из изданий КО-ИНВЕСТ серии «Справочник оценщика» этот раздел исключен. КО-ИНВЕСТ ОПЦИОН с 3 квартала 2022 года перестает публиковать данные (индексы, корректирующие и региональные коэффициенты) для корректировки стоимостных показателей не актуальных изданий для базовых регионов «Российская Федерация в среднем» и «Московская область». уровня стоимости строительства, публикуемых в изданиях КО-ИНВЕСТ из серии «Справочника оценщика» (ежеквартальный информационно-аналитический бюллетень «Индексы цен в строительстве»), произведено с помощью программного комплекса КО-ИНВЕСТ на основе результатов государственного статистического наблюдения за средним уровнем цен в строительстве в регионах-субъектах Российской Федерации в соответствии с рекомендациями статистической службы Европейского союза (Евростат).

Регионально экономические поправки позволяют пересчитать показатель в уровень стоимости сооружений/зданий в конкретном регионе. Регионально-экономический корректирующий коэффициент к стоимости строительства на дату оценки в базисном регионе справочника приводится ежеквартально в информационно-аналитическом бюллетене «Индексы цен в строительстве». К основным среднерегиональным коэффициентам по регионам, согласно территориальному делению Российской Федерации, добавлены дополнительные коэффициенты по кластерам. Эти кластеры и входящие в них зоны, территории и отдельные населенные пункты перечислены в разделе «Корректирующие коэффициенты и справочные данные» в конце каждого справочника укрупненных показателей серии «Справочник оценщика», а также в Рекомендациях по использованию для выпусков информационно-аналитического бюллетеня «Индексы цен в строительстве», содержащих данные после 01.01.2021. Коэффициенты по кластерам рассчитаны для регионов, обладающих выраженной климатической, сейсмической, геологической неоднородностью в рамках установленных границ региона и при существенном отличии уровня стоимости строительства здания в конкретном населенном пункте кластера по сравнению со средним уровнем стоимости в регионе.

Корректирующий коэффициент КО-ИНВЕСТ объединяет в себе Индексы на изменение цен в строительстве после даты издания справочника и регионально-экономический коэффициент к справочной стоимости строительства на дату оценки в базовом регионе справочника. Для актуализации показателей справочника в нужный регион и необходимый уровень цен на дату оценки достаточно использовать только один этот коэффициент.

Корректирующие коэффициенты КО-ИНВЕСТ рассчитываются ежемесячно и публикуются ежеквартально – по всем регионам и характерным конструктивным системам (см. ежеквартальные информационно аналитические бюллетени КО-ИНВЕСТ «Индексы цен в строительстве»).

В соответствии с рекомендациями КО-ИНВЕСТ, оценка данными справочниками предполагает следующую последовательность действий:

- подготовка исходных данных об оцениваемом объекте;

- определение конструктивной системы и класса качества объекта оценки;

-подбор укрупненного стоимостного показателя в соответствии с функциональным назначением, конструктивной системой, классом качества и техническими характеристиками;

- определение необходимых параметров, подлежащих корректировке;

- расчет количественных значений корректирующих коэффициентов;

- произведение расчета стоимости объекта.

СПО предполагает использование следующих справочников (Укрупненные показатели стоимости строительства. Серия «Справочник оценщика». – М.: ООО «КО-ИНВЕСТ Опцион»):

Благоустройство территорий.

Жилые дома.

Здания и сооружения агропромышленного комплекса.

Магистральные сети и транспорт.

Общественные здания.

Объекты архитектурного наследия.

Промышленные здания.

Промышленные сооружения.

Складские здания и сооружения.

Сооружения городской инфраструктуры.

В ходе расчета кадастровой стоимости оцениваемых объектов использованы региональные справочники КО-ИНВЕСТ 2021 года для Республики Коми и справочник КО-ИНВЕСТ - Объекты архитектурного наследия. Укрупненные показатели реставрационно-восстановительных работ в уровне цен Универсального субъекта РФ на 01.01.2023 г.

При определении кадастровой стоимости объектов оценки в рамках затратного подхода Учреждением были использованы следующие ценообразующие факторы:

наименование объекта недвижимости;

назначение;

площадь;

год завершения строительства;

количество надземных этажей;

количество подземных этажей;

класс конструктивной системы;

степень готовности объекта незавершенного строительства (для ОНС);

класс качества объекта (относится к объектам – аналогам);

сведения о техническом состоянии объекта (ветхое/аварийное).

сведения о категории, проектной мощности линейного объекта (для поиска объекта аналога для сооружений).

Сведения о значениях ценообразующих факторов, использованных при проведении расчетов, представлены в Приложении 2.1.

Согласно Методическим указаниям о ГКО, Группы (подгруппы) зданий, сооружений, ОНС, помещений, машино-мест, кадастровая стоимость которых определяется затратным подходом, разделяются исходя из видов использования объектов недвижимости с разбивкой объектов по классу конструктивной системы (КС), классу качества объекта (уровню отделочных покрытий и качеству инженерных коммуникаций), классу их капитальности, условиям строительства, количеству этажей.

Таким образом, характеристики объектов оценки, для расчета кадастровой стоимости затратным подходом собраны по инфорамации представленной в Перечне объектов оценки, по информации органов местного самоуправления, с помощью открытых источников, технчической документации.

При отсутствии доступной информации по какому-либо параметру данный параметр определялся на основе допущений.

Определение конструктивной системы

При расчете объектов оценки выделены подгруппы оцениваемых объектов по группам капитальности и классам конструктивных систем в зависимости от материала ограждающих конструкций (материала стен) согласно Методическим указаниям.

В связи с тем, что в перечне объектов оценки содержится множество вариантов наименования материала стен, работниками бюджетного учреждения, осуществившими определение кадастровой стоимости, сведения о материале стен приведены к единообразному виду по классу конструктивных систем и группе капитальности.

Согалсно Приложению №4 Методических указаний и с учетом разработки типов конструктивных систем, представленных в Справочнике («Классы конструктивных систем зданий в Справочнике КО-ИНВЕСТ») каждому оцениваемому объекту назначен класс конструктивной системы в соответствии с его материалом стен на основании Приложения №4 Методических указаний.

Таблица 2.9.1

Соотношение материла стен, группы капитальности и класса конструктивной системы в соответствии с Приложением № 4 к Методическим указаниям

Код поля	Основной материал	Класс конструктивной системы	Группа капитальности
61001000000	Стены	-	-
61001001000	Каменные	КС-1	I и (или) II
61001001001	Кирпичные	КС-1	I
61001001002	Кирпичные облегченные	КС-1	III
61001001003	Из природного камня	КС-1	I
61001002000	Деревянные	КС-7	IV
61001002001	Рубленые	КС-7	IV
61001002002	Каркасно-засыпные	КС-7_2	V
61001002003	Каркасно-обшивные	КС-7_2	V
61001002004	Сборно-щитовые	КС-7_2	V
61001002005	Дощатые	КС-7_3	V
61001002006	Деревянный каркас без обшивки	КС-7_4	IV
61001003000	Смешанные	КС-3	II, III
61001003001	Каменные и деревянные	КС-1	II, III
61001003002	Каменные и бетонные	КС-1	I и (или) II
61001004000	Легкие из местных материалов	КС-3	III
61001005000	Из прочих материалов	КС-3	III и (или) IV
61001006000	Бетонные	КС-3	I и (или) II
61001006001	Монолитные	КС-3	I и (или) II
61001006002	Из мелких бетонных блоков	КС-3	I и (или) II
61001006003	Из легкобетонных панелей	КС-3	II
61001007000	Железобетонные	КС-3	I и (или) II
61001007001	Крупнопанельные	КС-3	I и (или) II
61001007002	Каркасно-панельные	КС-3	II и (или) III
61001007003	Монолитные	КС-3	I и (или) II
61001007004	Крупноблочные	КС-3	I и (или) II
61001007005	Из унифицированных железобетонных элементов	КС-3	I и (или) II
61001007006	Из железобетонных сегментов	КС-3	I и (или) II
61001008000	Шлакобетонные	КС-3	III
61001009000	Металлические	КС-6	III, IV, V
61001999000	Иное	-	-

Таблица 2.9.2

Классы конструктивных систем зданий в Справочнике КО-ИНВЕСТ

Здания
Основной материал ограждающих конструкций	Основной материал несущих конструкций	Класс конструктивной системы
Кирпич	Железобетон, сталь	КС-1
Мелкие стеновые ячеистые и слоистые блоки	Железобетон, сталь	КС-1А
Кирпич	Древесина	КС-2
Железобетон	Железобетон в бескаркасных системах	КС-3

Железобетон в каркасных системах	КС-4

Сталь	КС-5
Комбинация тонкого металлического листа и эффективных теплоизоляционных материалов	Железобетон, сталь	КС-6
Стекло	Железобетон или стальной каркас	КС-6А
Древесина	Древесина и др. конструктивные материалы	КС-7

Для объектов оценки, имеющих коды материала стен 61001005000 «Из прочих материалов» и 61001003000 «Смешанные», были отнесены к группе капитальности II, класс конструктивной системы КС-3. В случае отсутствия информации о материале стен объектам оценки устанавливалась группа капитальности IV, класс конструктивной системы КС-7.

Объекты оценки, входящие в функциональные подгруппы 0100 и 0200 при расчёте стоимости в рамках затратного подхода, применялось следующее допущение:

Объектам с этажностью 1-4 назначалась группа капитальности не ниже третьей, класс конструктивной системы КС-3;

Объектам с этажностью выше 5 этажа назначалась группа капитальности не ниже второй, класс конструктивной системы КС-1.

Для ИЖС и садовых домов, в случае отсутствия информации о материале стен, устанавливалась IV группа капитальности, что соответствует материалу стен «дерево».

Также, учитывая, что в Перечне достаточное количество объектов коммерческого назначения было представлено без уточненной характеристики стен, для объектов, имеющих коды материала стен 61001005000 «Из прочих материалов» и 61001003000 «Смешанные», назначалась группа капитальности не ниже 2. При высотности зданий более 5 этажей, принималась первая группа капитальности.

В случае, если при определении кадастровой стоимости здания, для его расчетной группы не предусмотрен указанный материал стен (либо группа капитальности), принималось индивидуальное решение о смене у объекта расчетной подгруппы, либо назначении ему дополнительных характеристик на основании индивидуального рассмотрения объекта, в том числе учитывалась информация, собранная ГБУ в результате предыдущих туров ГКО.

Определение класса качества

Для справочников КО-ИНВЕСТ качественные параметры здания соответствующего типа определены в соответствии с классами качества:

- MINIMUM (M) (малобюджетный);

- ECONOM (E) (экономичный);

- STANDARD (S) (средний);

- PREMIUM (P) (улучшенный);

- DE LUXE (L) (люкс).

Группировка зданий в зависимости от класса качества производится по классификатору наиболее распространенных материалов, конструкций и инженерных систем. Классификаторы приведены в справочнике отдельно для зданий разного функционального назначения. Авторы справочника не относят тип используемых фундаментов к числу признаков, характеризующих класс качества, поскольку их применение обусловлено инженерно-геологическими условиями строительства. Материал, используемых в каркасах перекрытий, также является признаком конструктивной схемы здания и не относится к качественному параметру.

Поскольку представленные в Перечне сведения о характеристиках оцениваемых объектов недвижимости являются неполными и недостаточными для корректного определения качественных параметров здания, в целях исключения возможного завышения результатов оценки кадастровой стоимости при определении затрат на строительство объектов оценки в рамках каждой функциональной подгруппы при подборе объектов-аналогов предпочтение отдавалось классу качества зданий Econom (E) и классу качества Standart (S).

При определении затрат на строительство объектов оценки в группы «Сооружения» (4 группы) использовался УПСС объектов-аналогов, представленных в справочниках «КО-ИНВЕСТ, в зависимости от материала конструктивных элементов (сталь, чугун, алюминий и т.д.) и качественной характеристики объекта (диаметр, сечение, ширина, толщина).

Подбор укрупненного стоимостного показателя в соответствии с функциональным назначением, конструктивной системой, классом качества и техническими характеристиками

Выбор аналогов

Выбор объектов-аналогов произведен из объектов соответствующей конструктивной системы и класса качества, с аналогичным оцениваемым объектам функциональным назначением.

Ввиду того, что по оцениваемым объектам предоставлена неполная информация, затраты на строительство принимались наиболее вероятными с точки зрения анализа имеющихся аналогов, в случае, если справочник содержит несколько равнозначных к применению расценок. При отсутствии равнозначных к применению двух и более расценок справочника, расчет затрат на создание проводился по ближайшему объекту-аналогу без проведения дополнительных корректировок.

При использовании СПО для каждого объекта оценки автоматически выбирается значение удельного показателя затрат на создание объекта из нескольких значений, исходя из значения единицы измерения (объем, площадь), класса конструктивной системы и установленному классу качества объекта оценки.

Выбор объектов-аналогов для объектов оценки осуществляется по следующему алгоритму:

- объекты-аналоги объединены в группы по наименованию;

- по функциональной группе/подгруппе к объектам оценки подбираются группы, содержащие в себе объекты-аналоги;

- из этой группы с объектами-аналогами выбираются ближайшие по пространственным характеристикам (объем, площадь) объекты-аналоги;

- у отобранных объектов-аналогов выбираются расценки, соответствующие классу конструктивной системы и установленному классу качества объекта оценки.

СПО автоматически подбирает аналоги для функциональных групп/подгрупп из базы данных программного обеспечения.

Если объект-аналог в справочнике СПО не найден, то пользователь имеет возможность создать его в соответствующем справочнике и ввести необходимые данные о нем.

При отсутствии в справочниках КО-ИНВЕСТ объектов-аналогов класса конструктивной системы объекта оценки, к расчетам принимался аналог, наиболее сопоставимый с оцениваемым. При этом в случае, если техническое решение конструктивных элементов оцениваемого здания существенно отличается от технического решения элементов объекта-аналога, стоимость аналога корректировалась путем применения соответствующих поправок, описание и подробный механизм расчета которых представлен ниже в разделе «Определение необходимых параметров, подлежащих корректировке».

Для проведения расчетов и подбора объектов-аналогов были определены площадные/объемные диапазоны (в зависимости от единицы измерения расценки объекта-аналога), исходя из наиболее часто встречающихся значений площади/объема объектов оценки. Если объект аналог, находящийся в соответствующем площадном/объемном диапазоне объекта оценки, в справочнике отсутствует, в расчеты принимался аналог из ближайшего диапазона с введением соответствующей корректировки «на разницу в объеме или площади» (описание поправки представлено ниже в разделе «Определение необходимых параметров, подлежащих корректировке»).

Определение строительного объема здания

Для объектов недвижимости, у которых в качестве единицы измерения объекта выбран «Объем», вычисляется строительный объем.

Строительный объем здания определяется как сумма строительного объема выше отметки 0.00 (надземная часть) и ниже этой отметки (подземная часть), измеряемого до уровня пола последнего подземного этажа.

Строительный объем определяется в пределах ограничивающих наружных поверхностей с включением ограждающих конструкций, световых фонарей и других надстроек, начиная с отметки чистого пола надземной и подземной частей здания, без учета выступающих архитектурных деталей и конструктивных элементов, козырьков, портиков, балконов, террас, объема проездов и пространства под зданием на опорах (в чистоте), проветриваемых подполий и подпольных каналов.

Строительный объем подземной части жилого здания определяется до отметки чистого пола нижнего подземного этажа, подвала или технического подполья.

Общий строительный объем рассчитывается по формуле:

,

где

– строительный объем надземной части;

– строительный объем подземной части (подвала).

Предварительно нужно определить объем надземной и подземной частей по следующим формулам:

, – общая площадь здания; – общее количество этажей; – количество подземных этажей; – коэффициент толщины стен здания; – высота надземного этажа с учетом перекрытия.
,

– количество подземных этажей;

– общая площадь здания;

– общее количество этажей;

– коэффициент толщины стен здания;

– высота подземного этажа (в т.ч. подвала) с учетом надподвального перекрытия.

Расчет сделан из допущения, что площадь части здания ниже отметки поверхности земли равна площади застройки надземной части.

Для перехода от общей площади, приведенной в исходной информации, к площади по наружным обмерам необходимо применить коэффициент, учитывающий толщину ограждающих конструкций. Достаточно подробно выведение вышеуказанного коэффициента приведено в статье «Непродажная площадь» на сайте http://www.avg.ru/pressa/press/2009/5/227. В соответствии с материалами статьи было проведено исследование около 1500 проектов строительства. Результаты исследования приведены в следующей таблице:

Таблица 2.9.3

Результаты исследования о величине коэффициента толщины стен

Функция	Офис	Торговля	Промышленность	Жилье
Количество объектов, шт.	93	598	207	643
Коэффициент толщины стен (Sэт/Sзастр)	0,90	0,87	0,93	0,78

Значения коэффициента толщины стен, высоты надземного этажа и высоты подземного этажа для разных групп ОКС определяются в зависимости от кода подгруппы ОКС по справочнику высоты этажей ОКС, содержащемся в СПО. Минимальная высота этажа по внутреннему обмеру определялась в рамках оцениваемой группы объектов в соответствии с действующими нормативными актами, регулирующими проектирование, строительство и эксплуатацию объектов соответствующего назначения.

Приведенная высота объектов оценки определялась в соответствии с требованиями нормативной документации. Принятые к расчетам значения параметры элементов для расчета высоты этажа и строительного объема в разрезе функциональных групп (подгрупп) представлена в таблице:

Кадастровая стоимость сооружений 2 - 9 функциональных групп и сооружений 10 функциональной группы с недостаточными характеристиками определялась методом моделирования на основе УПКС.

Расчет кадастровой стоимости объектов недвижимости сооружения, отнесенных к функциональной группе 2-9 и сооружений, отнесенных к функциональной подгруппе 1030 «Прочие сооружения и сооружения вспомогательного назначения, отнесение которых к другим подгруппам невозможно», а также сооружений 10 функциональной группы с недостаточными сведениями об объекте недвижимости, проводился методом моделирования на основе УПКС, в связи с неполными сведениями, содержащимися в Перечне.

Кадастровая стоимость указанных объектов оценки вычислена с помощью средневзвешенного УПКС в соответствующей функциональной подгруппе и величины площади объекта оценки. Средневзвешенное значение УПКС объектов недвижимости 2-9 функциональной подгруппы определялся по кадастровому кварталу, в случае отсутствия данных УПКС в кадастровом квартале - в населенном пункте, муниципальном образовании, субъекте Российской Федерации, в котором расположены объекты, подлежащие ГКО. В рамках данного метода средние значения УПКС определялись по средневзвешенному значению объектов недвижимости - сооружений, имеющих сходство по основному параметру объектов недвижимости (площадь, кв. м., объем, куб. м., высота, м., глубина, м., протяженность, м.).

Кадастровая стоимость объектов недвижимости сооружений, отнесенных в функциональные группы 2-9 определялась путем умножения среднего значения УПКС объектов недвижимости, схожих по основному параметру, на, соответственно, их площадь, руб./кв. м., объем, руб./куб. м., высоту, м., глубину, м., протяженность, м.

К расчетной группе 1040_0805 отнесены памятники, обелиски, скульптурные, архитектурные и другие мемориальные сооружения и т.д. Определение кадастровой стоимости 4 сооружений, отнесенных к подгруппе 1040_0805 «Памятники архитектурные, монументы», основной параметр которых высота, осуществлялось путем определения минимальных затрат на замещение.

Рассматриваемый подход к оценке стоимости недвижимости приводит к объективным результатам при условии оценки затрат на строительство идентичного объекта с последующим учетом износа и устаревания оцениваемого объекта.

Стоимость недвижимости, определяемая затратным подходом, базируется на стоимости воспроизводства / замещения. При этом определяют, сколько может стоить объект, если его построили и продали сегодня, то есть при существующем уровне цен. В такой оценке имеется элемент условности, так как, во-первых, подобные объекты могут сегодня не строиться, и, во-вторых, если бы даже такое строительство сегодня существовало, в нем использовались бы уже новые материалы, технологии, машины и оборудование. Чем больше возраст оцениваемого объекта, тем больше допущений приходится делать при его оценке затратным подходом.

Под стоимостью воспроизводства подразумевают сумму затрат, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа и устаревания объекта оценки.

Стоимость замещения определяется затратами на создание объекта, аналогичного объекту оценки, существующего на дату проведения оценки, с учетом износа и устаревания объекта оценки.

Технология применения затратного подхода включает в себя следующие этапы:

Определение затрат на замещение/воспроизводство объекта оценки.

Расчет физического износа и функционального и внешнего устаревания (далее - накопленное устаревание).

Расчет итоговой стоимости объекта недвижимости путем корректировки затрат на замещение/воспроизводство на накопленное устаревание.

Ввиду того, что в рамках настоящей оценки стоимость объектов оценки определялась без учета земельных участков, при определении стоимости сооружений стоимость земельных участков не суммировалась.

В связи с тем, что Исполнителю доподлинно не известно, что за сооружения являются объектами оценки, осуществлялся расчет затрат на замещение исходя из данных о структуре затрат на строительство и величины заработной платы.

Так, согласно данным Росстата, структура затрат на строительство представлена ниже.

Таблица 2.9.4

Структура затрат на строительство в Республике Коми82 Статистический сборник «Регионы России. Социально-экономические показатели - 2022 г.». https://www.gks.ru/folder/210/document/13204

Наименование затрат	Доля затрат
Материальные затраты	0,559
Затраты на оплату труда	0,253
Единый социальный налог	0,063
Амортизация основных средств	0,03

Согласно данным межрегионального информационно-аналитического бюллетеня «Индексы цен в строительстве» январь 2022 (выпуск 122), реальный уровень оплаты работников строительных организаций в декабре 2022 г. в субъекте РФ составлял 2282,95 руб./день.

Таким образом, затраты строительной организации в среднем в Республике Коми в расчете на 1 день составляют 9023,52 руб. (2282,95 руб./день разделить на 0,253).

Согласно проведенному Исполнителями анализу, минимальный срок строительства может составлять 4 дня. Данный вывод сделан на основе данных Строительные нормы и правила. СНиП 1.04.03-85* «Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений», согласно которому строительство 0,1 км уличных трубопроводов водо-, газоснабжения и канализации, сооружаемые в траншеях с откосами, составляет 1 месяц. При этом продолжительность строительства наземных трубопроводов на низких опорах определяется по нормам с коэффициентом - 0,3. Продолжительность строительства тепловых сетей при применении труб с заводской теплоизоляцией определяется по нормам с коэффициентом 0,7. Таким образом, строительство занимает 0,21 мес. (1 мес. х 0,3 х 0,7) или 4 рабочих дня (20 рабочих дней х 0,21). Кроме того, в течение 4 рабочих дней можно осуществить строительство не только уличных городских сетей, но и артезианской скважины, участка забора (ограждения) временного сооружения, сарая и т.д.

Таким образом, минимальный размер затрат на замещение может составлять 36 094,08 руб. (9023,52 руб. в день х 4 дня).

Для учета местных особенностей и диверсификации стоимости на территории Республики Коми вводится поправка на различия в стоимости затрат на замещение исходя из уровня заработной платы. Согласно данным Росстата, среднемесячная начисленная заработная плата по всем видам деятельности за 2022 г. составляла в Республике Коми – 66 088,00 рублей.

Результаты проведенных расчетов представлены в таблице ниже.

Таблица 2.9.5

Среднемесячная номинальная начисленная заработная плата работников организаций Республики Коми по районам и городским округам

Муниципальные районы и городские округа	Среднемесячная заработная плата работников организаций, рубль, 2022 г.
МО ГО Ухта	73770,00
МО МР Печора	71656,00

Расчет поправки на местоположение представлен ниже.

Таблица 2.9.6

Расчет поправки на местоположение

Муниципальные районы и городские округа	Среднемесячная заработная плата в Республике Коми	Среднемесячная заработная плата в муниципальном районе, городском округе	Корректировка на местоположение
1	2	3	4 = 3/2
МО ГО Ухта	66088,00	73770,00	1,12
МО МР Печора	66088,00	71656,00	1,08

Поскольку сооружения, находящиеся на территории Республики Коми, в основном являются функционирующими, то согласно «Методике определения физического износа гражданских зданий» № 404, утверждённой приказом по Министерству коммунального хозяйства РСФСР от 27 октября 1970 г. и «СП 13-102-2003» (Свод правил по проектированию и строительству. Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений), Исполнителем было принято допущение об удовлетворительном/ограниченно работоспособном состоянии объекта, что соответствует величине накопленного физического износа равной 40%.

Функциональное устаревание принято равным 0%.

Внешнее (экономическое) устаревание определяет уменьшение полезности оцениваемого имущества в результате действия внешних факторов – рыночных, финансовых, законодательных, экологических и прочих условий функционирования. Расчет внешнего устаревания приведен в Приложени 1.5. Исходные данные, использованные для определения ЦОФ.

Расчет кадастровой стоимости объектов оценки, отнесенных к 1040_0805 «Памятники архитектурные, монументы» приведены в Приложении 2.4. Обоснование использованных при определении КС моделей с описанием их структуры.

КС = [Затраты на замещение (для сооружений неустановленного назначения)]*

[Корректировка на местоположение (для сооружений неустановленного назначения)]*

(1-[Физический износ])*(1-[Внешнее устаревание])*(1-[Функциональное устаревание]).

Таблица 2.9.7

Значения высот помещений по функциональным подгруппам

Функциональная подгруппа	Код функциональной подгруппы	Высота этажа без перекрытия, м	Высота этажа подвала без перекрытия, м	Коэффициент толщины стен	Расчетный коэффициент (1/Коэффициент толщины стен)	Толщина перекрытия, м	Источник информации
Группа 1. Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки)	0100	2,5	2,1	0,78	1,28	0,3	по 0102
Многоквартирные дома экономичного класса (с преобладанием малогабаритных квартир)	0101	2,5	2,1	0,78	1,28	0,3	СП 54.13330.2022. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. СНиП 31-01-2003, п.5.12 , п5.19.(для подвалов); СП 54.13330.2016 (утратил силу)
Многоквартирные дома со встроенными нежилыми помещениями	0102	2,5	2,1	0,78	1,28	0,3	СП 54.13330.2022. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. СНиП 31-01-2003. п.5.12 и 5.19.(для подвалов); СП 54.13330.2016 (утратил силу)
Многоквартирные дома повышенной комфортности (дома с небольшим количеством малогабаритных квартир, дома класса комфорт)	0103	2,7	2,1	0,78	1,28	0,3	СП 54.13330.2022. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. СНиП 31-01-2003, СП 54.13330.2016 (утратил силу); СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные» (утратил силу). Единая методика классифицирования жилых новостроек по потербительскому качеству (классу) от 16.04.2020г.
Многоквартирные дома повышенной комфортности со встроенными нежилыми помещениями	0104	2,7	2,1	0,78	1,28	0,3	СП 54.13330.2022. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. СНиП 31-01-2003, СП 54.13330.2016 (утратил силу); СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные» (утратил силу). Единая методика классифицирования жилых новостроек по потербительскому качеству (классу) от 16.04.2020г.
Дома бизнес-класса и выше (дома с повышенными габаритами квартир, уровнем отделки и обслуживания, как правило, расположены в престижных районах застройки)	0105	3	2,1	СП 54.13330.2022. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. СНиП 31-01-2003. СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные» (утратил силу) . Единая классификация многоквартирных жилых новостроек "Российская Гильдия риелторов". Единая методика классифицирования жилых новостроек по потербительскому качеству (классу) от 16.04.2020г.
Дома бизнес-класса и выше со встроенными нежилыми помещениями	0106	3	2,1	СП 54.13330.2022. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. СНиП 31-01-2003. СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные» (утратил силу) . Единая классификация многоквартирных жилых новостроек "Российская Гильдия риелторов". Единая методика классифицирования жилых новостроек по потербительскому качеству (классу) от 16.04.2020г.
Группа 2. Дома малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки - индивидуальные, малоэтажные блокированные (таунхаусы)	0200	2,5	2,1	0,78	1,28	0,3	среднее по 0201,0202,0203,0204,0206
Дома жилые блокированной застройки (таунхаусы)	0201	2,7	2,1	0,78	1,28	0,3	СП 55.13330.2016 Свод правил. Одноквартирные жилые дома. СНиП 31-02-2001. п. 6.2. Единая методика классифицирования жилых новостроек по потербительскому качеству (классу) от 16.04.2020г.
Дома индивидуальные	0202	2,5	2,1	0,78	1,28	0,3	СП 55.13330.2016 Свод правил. Одноквартирные жилые дома. СНиП 31-02-2001. п. 6.2.
Дома индивидуальные с бытовыми пристройками	0203	2,5	2,1	0,78	1,28	0,3	СП 55.13330.2016 Свод правил. Одноквартирные жилые дома. СНиП 31-02-2001. п. 6.2.
Коттеджи (дома индивидуальные повышенной комфортности с применением качественных материалов, большой площади, наличием систем (как локальных, так и централизованных) инженерного обеспечения, расположенные в однородной среде, в престижных местах)	0204	2,7	2,1	0,78	1,28	0,3	СП 55.13330.2016 Свод правил. Одноквартирные жилые дома. СНиП 31-02-2001. п. 6.2. Единая методика классифицирования жилых новостроек по потербительскому качеству (классу) от 16.04.2020г.
Садовые дома	0206	2,2	2,1	1	1	0,3	СП 53.13330.2019 Свод правил. Планировка и застройка территории ведения гражданами садоводства. Здания и сооружения.СНиП 30-02-97* Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения, п. 7.3
Туалеты, летние душевые	0207	2	2,1	0,78	1,28	0,3	СП 53.13330.2019 Свод правил. Планировка и застройка территории ведения гражданами садоводства. Здания и сооружения. СНиП 30-02-97* Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения. П.7.3
Группа 3. Объекты, предназначенные для хранения транспорта	0300	2,2	2,1	0,93	1,08	0,3	Среднее по 0302,0303
Открытые автостоянки автомобилей (покрытые площадки и проезды)	0301	2,2	2,1	0,93	1,08	0,3	СП 113.13330.2016. Актуализированная редакция СНиП 21-02-99* "Стоянки автомобилей", Приложение А (Большой класс автомобиля) + 0,2 м (п. 5.1.20) (округлено)
Гаражи индивидуальные, отдельно стоящие	0302	2,2	2,1	0,93	1,08	0,3	СП 113.13330.2016. Актуализированная редакция СНиП 21-02-99* "Стоянки автомобилей", Приложение А (Большой класс автомобиля) + 0,2 м (п. 5.1.20) (округлено)
Гаражные кооперативы (сблокированные индивидуальные гаражи)	0303	2,2	2,1	0,93	1,08	0,3	СП 113.13330.2016. Актуализированная редакция СНиП 21-02-99* "Стоянки автомобилей", Приложение А (Большой класс автомобиля) + 0,2 м (п. 5.1.20) (округлено)
Паркинги	0304	2,2	2,1	0,93	1,08	0,3	СП 113.13330.2016. Актуализированная редакция СНиП 21-02-99* "Стоянки автомобилей", Приложение А (Большой класс автомобиля) + 0,2 м (п. 5.1.20) (округлено)
Гаражи производственные, ведомственные для легковых автомобилей	0305	2,2	2,1	0,93	1,08	0,3	СП 56.13330.2021. Свод правил. Производственные здания. СНиП 31-03-2001, п. 5.1.1
Гаражи производственные, ведомственные для грузовых автомобилей и автобусов	0306	4,2	2,1	0,93	1,08	0,3	СП 56.13330.2021. Свод правил. Производственные здания. СНиП 31-03-2001, п. 5.1.2
Гаражи производственные, ведомственные для спецтехники, включая гаражи, депо пожарных машин	0307_1	4,5	2,1	0,93	1,08	0,3	СП 56.13330.2021. Свод правил. Производственные здания. СНиП 31-03-2001, п. 5.1.2
Гаражи производственные, ведомственные для спецтехники, включая гаражи, депо пожарных машин	0307_2	4,5	2,1	0,93	1,08	0,3	СП 56.13330.2021. Свод правил. Производственные здания. СНиП 31-03-2001, п. 5.1.2
Открытые стоянки водного транспорта	0308	0	0,93	1,08	0
Гаражи индивидуальные водного транспорта (эллинги)	0309	2,2	2,1	0,93	1,08	0,3	СП 113.13330.2016. Актуализированная редакция СНиП 21-02-99* "Стоянки автомобилей", Приложение А (Большой класс автомобиля) + 0,2 м (п. 5.1.20) (округлено)
Гаражи производственные, ведомственные для водного транспорта (эллинги)	0310	4,2	2,1	0,93	1,08	0,3	СП 56.13330.2021. Свод правил. Производственные здания. СНиП 31-03-2001, п. 5.1.2
Группа 4. Объекты коммерческого назначения, предназначенные для оказания услуг населению, включая многофункционального назначения	0400	2,7	2,1	0,87	1,15	0,3	по 0401
Магазины до 250 кв. м, за исключением киосков, павильонов, ларьков	0401	2,7	2,1	0,87	1,15	0,3	СП 44.13330.2011. Свод правил. Административные и бытовые здания. Актуализированная редакция СНиП 2.09.04-87; СП 118.13330.2022. Свод правил. Общественные здания и сооружения. СНиП 31-06-2009, п.4.26
Магазины 250 и более кв. м	0402	3	2,1	0,87	1,15	0,3	СП 118.13330.2022. Свод правил. Общественные здания и сооружения. СНиП 31-06-2009, п.4.26
Прочие многофункциональные торгово-сервисные комплексы, торгово-административные объекты, торгово-развлекательные объекты, за исключением отдельно стоящих зданий концертных залов, спортивно-концертных комплексов, кинотеатров, комплексов аттракционов, торгово-складские объекты, торговые базы	0403	4	2,1	0,87	1,15	0,3	СП 118.13330.2022. Свод правил. Общественные здания и сооружения. СНиП 31-06-2009, п.4.26 Укрупненные показатели стоимости строительства. Серия "Спарвочник оценщика" ООО "КО-ИНВЕСТ", Москва
Рынки	0404	3	2,1	0,87	1,15	0,3	СП 118.13330.2022. Свод правил. Общественные здания и сооружения. СНиП 31-06-2009, п.4.26
Торговые киоски, павильоны, ларьки	0405	2,7	2,1	0,87	1,15	0,3	СП 44.13330.2011. Свод правил. Административные и бытовые здания. Актуализированная редакция СНиП 2.09.04-87
Автозаправочные станции (АЗС), газонаполнительные станции, автогазозаправочные станции (АГЗС)	0406	3	2,1	0,87	1,15	0,3	СП 118.13330.2022. Свод правил. Общественные здания и сооружения. СНиП 31-06-2009, п.4.26
Автомойки	0407	3,6	2,1	0,87	1,15	0,3	ОНТП-01-91. РД 3107938-0176-91. Общесоюзные нормы технологического проектирования предприятий автомобильного транспорта, Приложение 2. таб.8
Автосалоны	0408	3	2,1	0,87	1,15	0,3	СП 118.13330.2022. Свод правил. Общественные здания и сооружения. СНиП 31-06-2009, п.4.26
Рестораны	0409	3	2,1	0,87	1,15	0,3	СП 118.13330.2022. Свод правил. Общественные здания и сооружения. СНиП 31-06-2009, п.4.26
Кафе 750 кв. м (75 человек) и более, производственные столовые, столовые, кухни, кухни-столовые 750 кв. м (75 человек) и более	0410	3	2,1	0,87	1,15	0,3	СП 118.13330.2022. Свод правил. Общественные здания и сооружения. СНиП 31-06-2009, п.4.26
Кафе до 750 кв. м (75 человек), кафетерии, столовые, кухни, кухни-столовые до 750 кв. м (75 человек)	0411	3	2,1	0,87	1,15	0,3	СП 118.13330.2022. Свод правил. Общественные здания и сооружения. СНиП 31-06-2009, п.4.26
Летние кафе	0412	2,7	2,1	0,87	1,15	0,3	СП 44.13330.2011. Свод правил. Административные и бытовые здания. Актуализированная редакция СНиП 2.09.04-87
Ломбарды	0413	2,7	2,1	0,87	1,15	0,3	СП 44.13330.2011. Свод правил. Административные и бытовые здания. Актуализированная редакция СНиП 2.09.04-87
Группа 5. Объекты временного проживания, включая объекты рекреационно-оздоровительного значения	0500	2,5	2,1	0,78	1,28	0,3	среднее 0501-0506, 0508
Гостиницы: класс 2* и ниже, ведомственные гостиницы, хостелы	0501	2,5	2,1	0,78	1,28	0,3	СП 118.13330.2022. Свод правил. Общественные здания и сооружения. СНиП 31-06-2009 СП 257.1325800.2020. Свод правил. Здания гостиниц. Правила проектирования" (утв. Приказом Минстроя России от 30.12.2020 N 922/пр СП 54.13330.2022. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. СНиП 31-01-2003.
Гостиницы: класс 3*	0502	2,5	2,1	0,78	1,28	0,3	СП 118.13330.2022. Свод правил. Общественные здания и сооружения. СНиП 31-06-2009 СП 257.1325800.2020. Свод правил. Здания гостиниц. Правила проектирования" (утв. Приказом Минстроя России от 30.12.2020 N 922/пр СП 54.13330.2022. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. СНиП 31-01-2003.
Гостиницы: класс 4* и выше	0503	2,5	2,1	0,78	1,28	0,3	СП 118.13330.2022. Свод правил. Общественные здания и сооружения. СНиП 31-06-2009 СП 257.1325800.2020. Свод правил. Здания гостиниц. Правила проектирования" (утв. Приказом Минстроя России от 30.12.2020 N 922/пр СП 54.13330.2022. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. СНиП 31-01-2003.
Апарт-отели	0504	2,5	2,1	0,78	1,28	0,3	СП 118.13330.2022. Свод правил. Общественные здания и сооружения. СНиП 31-06-2009 СП 257.1325800.2020. Свод правил. Здания гостиниц. Правила проектирования" (утв. Приказом Минстроя России от 30.12.2020 N 922/пр СП 54.13330.2022. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. СНиП 31-01-2003.
Гостиницы, объекты коттеджного типа	0505	2,5	2,1	0,78	1,28	0,3	СП 118.13330.2022. Свод правил. Общественные здания и сооружения. СНиП 31-06-2009 СП 257.1325800.2020. Свод правил. Здания гостиниц. Правила проектирования" (утв. Приказом Минстроя России от 30.12.2020 N 922/пр СП 54.13330.2022. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. СНиП 31-01-2003.
Мотели	0506	2,5	2,1	0,78	1,28	0,3	СП 118.13330.2022. Свод правил. Общественные здания и сооружения. СНиП 31-06-2009 СП 257.1325800.2020. Свод правил. Здания гостиниц. Правила проектирования" (утв. Приказом Минстроя России от 30.12.2020 N 922/пр СП 54.13330.2022. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. СНиП 31-01-2003.
Общежития	0507	2,5	2,1	0,78	1,28	0,3	СП 54.13330.2022. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. СНиП 31-01-2003. Прил. Б. таблица Б.1 СП 118.13330.2022. Свод правил. Общественные здания и сооружения. СНиП 31-06-2009, п. 4.27
Пансионаты	0508	2,5	2,1	0,78	1,28	0,3	СП 54.13330.2022. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. СНиП 31-01-2003. Прил. Б. таблица Б.1 СП 118.13330.2022. Свод правил. Общественные здания и сооружения. СНиП 31-06-2009
Базы отдыха	0509	3	2,1	0,78	1,28	0,3	СП 118.13330.2022. Свод правил. Общественные здания и сооружения. СНиП 31-06-2009
Пионерские лагеря	0510	3	2,1	0,78	1,28	0,3	СП 118.13330.2022. Свод правил. Общественные здания и сооружения. СНиП 31-06-2009
Санатории	0511	3	2,1	0,78	1,28	0,3	СП 118.13330.2022. Свод правил. Общественные здания и сооружения. СНиП 31-06-2009
Здания барачного типа, летние домики пансионатов и санаториев	0512	2,5	2,1	0,78	1,28	0,3	СП 54.13330.2022. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. СНиП 31-01-2003. Прил. Б. таблица Б.1 СП 118.13330.2022. Свод правил. Общественные здания и сооружения. СНиП 31-06-2009
Главные корпуса пансионатов	0513	3	2,1	0,78	1,28	0,3	СП 118.13330.2022. Свод правил. Общественные здания и сооружения. СНиП 31-06-2009
Спальные корпуса пансионатов	0514	3	2,1	0,78	1,28	0,3	СП 118.13330.2022. Свод правил. Общественные здания и сооружения. СНиП 31-06-2009
Главные корпуса санаториев	0515	3	2,1	0,9	1,11	0,3	СП 118.13330.2022. Свод правил. Общественные здания и сооружения. СНиП 31-06-2009
Спальные корпуса санаториев	0516	3	2,1	0,9	1,11	0,3	СП 118.13330.2022. Свод правил. Общественные здания и сооружения. СНиП 31-06-2009
Группа 6. Административные и бытовые объекты	0600	2,7	2,1	0,9	1,11	0,3	Среднее 0603-0609
Банки	0601	3	2,1	0,9	1,11	0,3	СП 118.13330.2022. Свод правил. Общественные здания и сооружения. СНиП 31-06-2009
Бизнес-центры	0602	3	2,1	0,9	1,11	0,3	СП 118.13330.2022. Свод правил. Общественные здания и сооружения. СНиП 31-06-2009
Бытовые, административно-бытовые здания	0603	2,7	2,1	0,9	1,11	0,3	СП 44.13330.2011. Свод правил. Административные и бытовые здания. Актуализированная редакция СНиП 2.09.04-87, п.4.3
Административные корпуса заводов	0604	2,7	2,1	0,9	1,11	0,3	СП 44.13330.2011. Свод правил. Административные и бытовые здания. Актуализированная редакция СНиП 2.09.04-87, п.4.3
Лабораторные корпуса	0605	2,7	2,1	0,9	1,11	0,3	СП 44.13330.2011. Свод правил. Административные и бытовые здания. Актуализированная редакция СНиП 2.09.04-87, п.4.3
Отделения полиции	0606	2,7	2,1	0,9	1,11	0,3	СП 44.13330.2011. Свод правил. Административные и бытовые здания. Актуализированная редакция СНиП 2.09.04-87, п.4.3
Контрольно-пропускные пункты, проходные 100 кв. м и более	0607	2,7	2,1	0,9	1,11	0,3	СП 44.13330.2011. Свод правил. Административные и бытовые здания. Актуализированная редакция СНиП 2.09.04-87, п.4.3
Отделения связи, почта	0608	2,7	2,1	0,93	1,08	0,3	СП 44.13330.2011. Свод правил. Административные и бытовые здания. Актуализированная редакция СНиП 2.09.04-87, п.4.3
Таможни	0609	2,7	2,1	0,93	1,08	0,3	СП 44.13330.2011. Свод правил. Административные и бытовые здания. Актуализированная редакция СНиП 2.09.04-87, п.4.3
Группа 7. Объекты производственного назначения, за исключением передаточных устройств и сооружений	0700	3	2,1	0,93	1,08	0,3	СП 56.13330.2021. Свод правил. Производственные здания. СНиП 31-03-2001
Производственные, производственно-складские и административно-производственные здания площадью до 100 кв. м	0701	2,2	2,1	0,93	1,08	0,3	СП 56.13330.2021. Свод правил. Производственные здания. СНиП 31-03-2001,п.5.1.1
Диспетчерские, аппаратные (кроме диспетчерских на транспорте)	0702	2,7	2,1	0,93	1,08	0,3	СП 44.13330.2011. Свод правил. Административные и бытовые здания. Актуализированная редакция СНиП 2.09.04-87, п.4.3
Контрольно-пропускные пункты, проходные менее 100 кв. м	0703	2,7	2,1	0,93	1,08	0,3	СП 44.13330.2011. Свод правил. Административные и бытовые здания. Актуализированная редакция СНиП 2.09.04-87, п.4.3
Производственные, производственно-складские и производственно-административные здания площадью 100 и более кв. м	0704	3	2,1	0,93	1,08	0,3	СП 56.13330.2021. Свод правил. Производственные здания. СНиП 31-03-2001
Объекты сельскохозяйственного производства. Животноводческие комплексы, птичники, тепличные и оранжерейные хозяйства	0705	2,4	2,1	0,93	1,08	0,3	СП 106.13330.2012. Свод правил. Животноводческие, птицеводческие и звероводческие здания и помещения. Актуализированная редакция СНиП 2.10.03-84, п. 5.3
Трансформаторные подстанции	0706	4	2,1	0,93	1,08	0,3	СП 56.13330.2021. Свод правил. Производственные здания. СНиП 31-03-2001
Электроподстанции	0707	3	2,1	0,93	1,08	0,3	СП 56.13330.2021. Свод правил. Производственные здания. СНиП 31-03-2001
Энергоблоки	0708	3	2,1	0,93	1,08	0,3	СП 56.13330.2021. Свод правил. Производственные здания. СНиП 31-03-2001
Центральная тепловая станция (ЦТП), теплоэлектроцентраль (ТЭЦ)	0709	3	2,1	0,93	1,08	0,3	СП 56.13330.2021. Свод правил. Производственные здания. СНиП 31-03-2001
Котельные	0710	3	2,1	0,93	1,08	0,3	СП 56.13330.2021. Свод правил. Производственные здания. СНиП 31-03-2001
Здания тепловых пунктов	0711	4,2	3,6	0,93	1,08	СП 41-101-95. Проектирование тепловых пунктов, п. 2.21
Сушилки, мельницы, вспомогательные объекты	0712	2,7	2,1	0,93	1,08	0,3	СП 44.13330.2011. Свод правил. Административные и бытовые здания. Актуализированная редакция СНиП 2.09.04-87, п.4.3
Станции газораспределительные и газорегуляторные	0713	2,7	2,1	0,93	1,08	0,3	СП 44.13330.2011. Свод правил. Административные и бытовые здания. Актуализированная редакция СНиП 2.09.04-87, п.4.3
Пункты газораспределительные и газорегуляторные	0714	2,7	2,1	0,93	1,08	0,3	СП 44.13330.2011. Свод правил. Административные и бытовые здания. Актуализированная редакция СНиП 2.09.04-87, п.4.3
Насосные станции	0715	3	3	0,93	1,08	0,3	СП 56.13330.2021. Свод правил. Производственные здания. СНиП 31-03-2001 СП 58.13330.2019. Свод правил. Гидротехнические сооружения. Основные положения. СНиП 33-01-2003
Водопроводные станции	0716	3	3	0,93	1,08	0,3	СП 56.13330.2021. Свод правил. Производственные здания. СНиП 31-03-2001
Водозаборные узлы и сооружения	0717	2,7	2,1	0,93	1,08	0,3	СП 56.13330.2021. Свод правил. Производственные здания. СНиП 31-03-2001 СП 44.13330.2011. Свод правил. Административные и бытовые здания. Актуализированная редакция СНиП 2.09.04-87, п.4.3 СП 31.13330.2021. Свод правил. Водоснабжение. Наружные сети и сооружения. СНиП 2.04.02-84*, п.15.7
Водомерные узлы	0718	2,7	2,1	0,93	1,08	0,3	СП 56.13330.2021. Свод правил. Производственные здания. СНиП 31-03-2001 СП 44.13330.2011. Свод правил. Административные и бытовые здания. Актуализированная редакция СНиП 2.09.04-87, п.4.3 СП 31.13330.2021. Свод правил. Водоснабжение. Наружные сети и сооружения. СНиП 2.04.02-84*, п.15.7
Павильоны над скважинами	0719	2,4	2,1	0,93	1,08	0,3	СП 31.13330.2021. Свод правил. Водоснабжение. Наружные сети и сооружения. СНиП 2.04.02-84*, п.8.8
Вентиляционные киоски, вентиляционные камеры	0720	3	2,1	0,93	1,08	0,3	СП 56.13330.2021. Свод правил. Производственные здания. СНиП 31-03-2001
Автоматические телефонные станции (АТС)	0721	2,7	2,1	0,93	1,08	0,3	СП 44.13330.2011. Свод правил. Административные и бытовые здания. Актуализированная редакция СНиП 2.09.04-87, п.4.3
Мастерские	0722	2,7	2,1	0,93	1,08	0,3	СП 44.13330.2011. Свод правил. Административные и бытовые здания. Актуализированная редакция СНиП 2.09.04-87, п.4.3
Складские здания, кроме ангаров	0723	4	2,1	0,93	1,08	0,3	СП 56.13330.2021. Свод правил. Производственные здания.СНиП 31-03-2001. Классификация складских зданий.
Здания очистных сооружений	0724	3	3	0,93	1,08	0,3	СП 56.13330.2021. Свод правил. Производственные здания. СНиП 31-03-2001
Весовые автомобильные	0725	4,2	2,1	0,93	1,08	0,3	СП 56.13330.2021. Свод правил. Производственные здания. СНиП 31-03-2001
Весовые железнодорожные	0726	5	2,1	0,93	1,08	0,3	СП 120.13330.2012. Свод правил. Метрополитены. Актуализированная редакция СНиП 32-02-2003, п.5.15.1.8,п .5.15.1.11, табл. 5.28
Здания ангарного типа	0727	3	2,1	0,93	1,08	0,3	Классификация складских зданий.
Холодильники	0728	4,2	2,1	0,93	1,08	0,3	СП 109.13330.2012. Свод правил. Холодильники. Актуализированная редакция СНиП 2.11.02-87, п.5.4
Здания гидросооружений	0729	4	2,1	0,93	1,08	0,3	СП 56.13330.2021. Свод правил. Производственные здания. СНиП 31-03-2001
Станции технического обслуживания автомобилей (СТО), автосервисы	0730	3,6	2,1	0,93	1,08	0,3	СП 56.13330.2021. Свод правил. Производственные здания. СНиП 31-03-2001
Ангары для самолетов, вертолетов и других летательных аппаратов	0731	4,2	2,1	0,93	1,08	0,3	ВНТП 11-85 "Ведомственные нормы технологического проектирования предприятий авиационно-технических баз в аэропортах", прил.3
Депо железнодорожные, локомотивные, метрополитена, электродепо, трамвайные, троллейбусные	0732	5,5	2,1	0,93	1,08	0,3	СП 120.13330.2012. Свод правил. Метрополитены. Актуализированная редакция СНиП 32-02-2003. СП 98.13330.2018. Свод правил. Трамвайные и троллейбусные линии. СНиП 2.05.09-90
Группа 8. Учебные, спортивные объекты, объекты культуры и искусства, культовые объекты, музеи, лечебно-оздоровительные и общественного назначения объекты	0800	3	0,9	1,11	0,3	среднее по 8 группе
Ветеринарные объекты	0801	2,4	2,1	0,9	1,11	0,3	РД-АПК 1.10.07.01-12. Методические рекомендации по технологическому проектированию ветеринарных объектов для животноводческих, звероводческих, птицеводческих предприятий и крестьянских (фермерских) хозяйств. п. 5.5.6
Питомники, гостиницы для животных	0802	2,4	2,1	0,9	1,11	0,3	РД-АПК 1.10.07.01-12. Методические рекомендации по технологическому проектированию ветеринарных объектов для животноводческих, звероводческих, птицеводческих предприятий и крестьянских (фермерских) хозяйств. п. 5.5.6
Зоопарк (вольеры, строения для содержания животных)	0803	2,7	2,1	0,9	1,11	0,3	РД-АПК 1.10.07.01-12. Методические рекомендации по технологическому проектированию ветеринарных объектов для животноводческих, звероводческих, птицеводческих предприятий и крестьянских (фермерских) хозяйств. п. 5.5.6
Музеи	0804	3	2,1	0,9	1,11	0,3	СП 118.13330.2022. Свод правил. Общественные здания и сооружения. СНиП 31-06-2009, п.4.26
Памятники архитектурные, монументы	0805	2,7	2,1	0,9	1,11	0,3	СП 118.13330.2022. Свод правил. Общественные здания и сооружения. СНиП 31-06-2009, п.4.26
Спортивные комплексы	0806	6	2,1	0,9	1,11	0,3	СП 31-112-2004. Свод правил по проектированию и строительству. Физкультурно-спортивные залы.
Спортивные залы и корпуса, спортивные клубы	0807	4	2,1	0,9	1,11	0,3	СП 31-112-2004. Свод правил по проектированию и строительству. Физкультурно-спортивные залы.
Стадионы, трибуны	0808	5	2,1	0,9	1,11	0,3	СП 31-112-2004. Свод правил по проектированию и строительству. Физкультурно-спортивные залы.
Теннисные корты	0809	8	2,1	0,9	1,11	0,3	СП 31-112-2004. Свод правил по проектированию и строительству. Физкультурно-спортивные залы.
Тиры	0810	2,7	2,1	0,9	1,11	0,3	СП 44.13330.2011. Свод правил. Административные и бытовые здания. Актуализированная редакция СНиП 2.09.04-87, п.4.3
Фитнес-центры	0811	4,2	2,1	0,9	1,11	0,3	СП 31-112-2004. Свод правил по проектированию и строительству. Физкультурно-спортивные залы. П.3.4
Крытые катки	0812	6	2,1	0,9	1,11	0,3	СП 31-112-2004. Свод правил по проектированию и строительству. Физкультурно-спортивные залы.
Бассейны для плавания	0813	0,9	1,11	0,3	СП 31-113-2004. Свод правил по проектированию и строительству. Бассейны для плавания; СП 158.13330.2014. Свод правил. Здания и помещения медицинских организаций. Правила проектирования, таб.6.3
Яхт-клубы	0814	2,7	2,1	0,9	1,11	0,3	СП 44.13330.2011. Свод правил. Административные и бытовые здания. Актуализированная редакция СНиП 2.09.04-87, п.4.3
Архивы, книгохранилища и фондохранилища, библиотеки	0815	3	2,1	0,9	1,11	0,3	СП 118.13330.2022. Свод правил. Общественные здания и сооружения. СНиП 31-06-2009, п.4.26
Костелы, лавры, мечети, молебные дома, монастыри, синагоги, соборы, храмы, церкви, часовни	0816	4	2,1	0,9	1,11	0,3	МДС 31-9.2003. Православные храмы. Том 2. Православные храмы и комплексы. Пособие по проектированию и строительству (к СП 31-103-99)
Оранжереи (не относящиеся к сельскохозяйственному производству)	0817	2,7	2,1	0,9	1,11	0,3	СП 44.13330.2011. Свод правил. Административные и бытовые здания. Актуализированная редакция СНиП 2.09.04-87, п.4.3
Кинотеатры	0818	3,3	2,1	0,9	1,11	0,3	СП 118.13330.2022. Свод правил. Общественные здания и сооружения. СНиП 31-06-2009, п.4.26
Киностудии	0819	3,3	2,1	0,9	1,11	0,3	СП 118.13330.2022. Свод правил. Общественные здания и сооружения. СНиП 31-06-2009, п.4.26
Выставочные залы, дворцы культуры, дома культуры, консерватории, концертные залы, культурно-досуговые центры, мюзик-холлы, планетарии, театры, художественные галереи, цирки	0820	3,3	2,1	0,9	1,11	0,3	СП 118.13330.2022. Свод правил. Общественные здания и сооружения. СНиП 31-06-2009, п.4.26
Детские сады, ясли, ясли-сады	0821	3	2,1	0,9	1,11	0,3	СП 118.13330.2022. Свод правил. Общественные здания и сооружения. СНиП 31-06-2009, п.4.26
Гимназии, дома и дворцы пионеров, дома юного творчества, изостудии, клубы, лицеи, музыкальные школы, церковные школы, школы, спальные корпуса школ-интернатов	0822	3	2,1	0,9	1,11	0,3	СП 118.13330.2022. Свод правил. Общественные здания и сооружения. СНиП 31-06-2009, п.4.26
Колледжи, училища профессионально-технические и ремесленные, техникумы, училища	0823	3,3	2,1	0,9	1,11	0,3	СП 118.13330.2022. Свод правил. Общественные здания и сооружения. СНиП 31-06-2009, п.4.26
Академии, институты образовательные, подготовительные отделения высших учебных заведений, университеты	0824	3,3	2,1	0,9	1,11	0,3	СП 118.13330.2022. Свод правил. Общественные здания и сооружения. СНиП 31-06-2009, п.4.26
Больницы, поликлиники, станции медицинской скорой помощи, фельдшерские медицинские пункты	0825	3	2,1	0,9	1,11	0,3	СП 158.13330.2014. Свод правил. Здания и помещения медицинских организаций. Правила проектирования, таб.6.3
Крематории	0826	2,5	2,1	0,9	1,11	0,3	МДС 31-10.2004. Рекомендации по планировке и содержанию зданий, сооружений и комплексов похоронного назначения, п.8.21
Комплексы аттракционов отдельно стоящие	0827	2,5	2,1	0,9	1,11	0,3	СП 118.13330.2022. Свод правил. Общественные здания и сооружения. СНиП 31-06-2009, п.4.26
Аквапарки	0828	5,4	2,1	0,9	1,11	0,3	СП 31-113-2004. Свод правил по проектированию и строительству. Бассейны для плавания
Объекты бытового обслуживания населения, ателье, парикмахерские, прачечные, пункты проката, молочные кухни	0829	2,7	2,1	0,9	1,11	0,3	СП 44.13330.2011. Свод правил. Административные и бытовые здания. Актуализированная редакция СНиП 2.09.04-87, п.4.3
Бани общественные от 150 кв. м до 1000 кв. м (до 100 человек), душевые и раздевалки, банные комплексы 1000 кв. м (на 100 человек) и более	0830	3	2,1	0,9	1,11	0,3	Методические рекомендации по проектированию бань и банно-оздоровительных комплексов (утв. Приказом Роскоммунхоза от 30.12.1993 N 88)
Туалеты общественные	0831	2,7	2,1	0,9	1,11	0,3	СП 44.13330.2011. Свод правил. Административные и бытовые здания. Актуализированная редакция СНиП 2.09.04-87, п.4.3
Морги	0832	2,7	2,1	0,9	1,11	0,3	СП 44.13330.2011. Свод правил. Административные и бытовые здания. Актуализированная редакция СНиП 2.09.04-87, п.4.3
Интернаты	0833	2,7	2,1	0,9	1,11	0,3	СП 118.13330.2022. Свод правил. Общественные здания и сооружения. СНиП 31-06-2009;, п.4.6
Изоляторы	0834	3	2,1	0,9	1,11	0,3	СП 247.1325800.2016. Свод правил. Следственные изоляторы уголовно-исполнительной системы. Правила проектирования. п.14.2
Исправительные заведения	0835	3	2,1	0,9	1,11	0,3	СП 247.1325800.2016. Свод правил. Следственные изоляторы уголовно-исполнительной системы. Правила проектирования. п.14.2
Казармы	0836	2,7	2,1	0,9	1,11	0,3	СП 118.13330.2022. Свод правил. Общественные здания и сооружения. СНиП 31-06-2009, п.4.27
Государственные научные центры	0837	2,7	2,1	0,9	1,11	0,3	СП 118.13330.2022. Свод правил. Общественные здания и сооружения. СНиП 31-06-2009
Проектные институты, конструкторские бюро	0838	2,7	2,1	0,9	1,11	0,3	СП 118.13330.2022. Свод правил. Общественные здания и сооружения. СНиП 31-06-2009
Научно-исследовательские институты	0839	2,7	2,1	0,9	1,11	0,3	СП 118.13330.2022. Свод правил. Общественные здания и сооружения. СНиП 31-06-2009
Обсерватории	0840	3	2,1	0,9	1,11	0,3	СП 118.13330.2022. Свод правил. Общественные здания и сооружения. СНиП 31-06-2009
Административные здания государственных учреждений управления, включая здания администраций, министерств, судов, прокуратуры	0841	3	2,1	0,9	1,11	0,3	СП 44.13330.2011. Свод правил. Административные и бытовые здания. Актуализированная редакция СНиП 2.09.04-87, п.4.3
Дома престарелых	0842	2,7	2,1	0,9	1,11	0,3	СП 118.13330.2022. Свод правил. Общественные здания и сооружения. СНиП 31-06-2009
Дома инвалидов	0843	2,7	2,1	0,9	1,11	0,3	СП 118.13330.2022. Свод правил. Общественные здания и сооружения. СНиП 31-06-2009
Автовокзалы	0844	3,6	2,1	0,9	1,11	0,3	МДС 32-1.2000. РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ПРОЕКТИРОВАНИЮ ВОКЗАЛОВ
Аэропорты (аэровокзалы), аэродромы	0845	3,6	2,1	0,9	1,11	0,3	МДС 32-1.2000. РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ПРОЕКТИРОВАНИЮ ВОКЗАЛОВ
Порты (вокзалы)	0846	3,6	2,1	0,9	1,11	0,3	МДС 32-1.2000. РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ПРОЕКТИРОВАНИЮ ВОКЗАЛОВ
Вокзалы железнодорожные	0847	3,6	2,1	0,9	1,11	0,3	МДС 32-1.2000. РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ПРОЕКТИРОВАНИЮ ВОКЗАЛОВ
Станции железнодорожные	0848	3,6	2,1	0,9	1,11	0,3	МДС 32-1.2000. РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ПРОЕКТИРОВАНИЮ ВОКЗАЛОВ
Станции метрополитена	0849	3,5	2,1	0,9	1,11	0,3	СП 120.13330.2012. Свод правил. Метрополитены. Актуализированная редакция СНиП 32-02-2003
Вокзалы речные	0850	3,6	2,1	0,9	1,11	0,3	МДС 32-1.2000. РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ПРОЕКТИРОВАНИЮ ВОКЗАЛОВ
Станции автобусные, троллейбусные, трамвайные, лодочные	0851	2,7	2,1	0,9	1,11	0,3	СП 44.13330.2011. Свод правил. Административные и бытовые здания. Актуализированная редакция СНиП 2.09.04-87, п.4.3
Прочие объекты, предназначенные для перевозки и обслуживания пассажиров, обработки их багажа	0852	2,7	2,1	0,93	1,08	0,3	СП 44.13330.2011. Свод правил. Административные и бытовые здания. Актуализированная редакция СНиП 2.09.04-87, п.4.3
Группа 9. Прочие объекты	0900	2,2	0,93	1,08	0,3	среднее по 9 группе
Объекты гражданской обороны	0901	2,15	2,1	0,93	1,08	0,3	СП 88.13330.2014. Свод правил. Защитные сооружения гражданской обороны. Актуализированная редакция СНиП II-11-77, п.5.2.2.
Погреба	0902	1,6	2,1	0,93	1,08	0,3	СП 53.13330.2019. Свод правил. Планировка и застройка территории ведения гражданами садоводства. Здания и сооружения (СНиП 30-02-97* Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения, п.7.3
Подвалы	0903	2,1	2,1	0,93	1,08	0,3	СП 43.13330.2012. Свод правил. Сооружения промышленных предприятий. Актуализированная редакция СНиП 2.09.03-85. п. 5.2
Сараи	0904	2	2,1	0,93	1,08	0,3	СП 53.13330.2019. Свод правил. Планировка и застройка территории ведения гражданами садоводства. Здания и сооружения (СНиП 30-02-97* Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения, п.7.3
Санитарные пропускники	0905	2,4	2,1	0,93	1,08	0,3	РД-АПК 1.10.07.01-12. Методические рекомендации по технологическому проектированию ветеринарных объектов для животноводческих, звероводческих, птицеводческих предприятий и крестьянских (фермерских) хозяйств. п. 5.5.6
Гидрометеорологические станции, фотометрические будки, мареографы	0906	2,7	2,1	0,93	1,08	0,3	СП 44.13330.2011. Свод правил. Административные и бытовые здания. Актуализированная редакция СНиП 2.09.04-87, п.4.3
Прочие объекты и объекты вспомогательного назначения, отнесение которых к другим группам невозможно	0907	2,7	2,1	0,93	1,08	0,3	СП 44.13330.2011. Свод правил. Административные и бытовые здания. Актуализированная редакция СНиП 2.09.04-87, п.4.3

Определение необходимых параметров, подлежащих корректировке

Справочниками КО-ИНВЕСТ предусмотрена возможность корректировки справочных показателей, учитывающих неполное соответствие оцениваемого объекта объекту-аналогу по объемно-планировочным, конструктивным параметрам, качеству применяемых материалов, конструкций, типам инженерных систем, регионально – экономическим, природно-климатическим и местным условиям осуществления строительства. Предусматривается введение поправок, как в абсолютном выражении, так и в виде корректирующих коэффициентов, что позволяет скорректировать величину стоимости как в целом по зданию, так и в разрезе основных конструктивных элементов, видов работ и инженерных систем здания.

Справочники КО-ИНВЕСТ предусматривают следующие корректировки стоимостных показателей:

1. Группа поправок, выраженная в стоимости на 1 единицу измерения здания (±):

на различие в конструктивных элементах;

на отсутствие части наружных стен;

на различие в высоте этажа;

на наличие подвалов;

на наличие фонарей;

поправки на фундамент;

на учет специальных прочих и специальных конструкций и инженерных систем.

2. Группа поправок, выраженная в виде корректирующих коэффициентов к стоимости всего здания:

на различие в объеме (площади) здания;

на сейсмичность;

доначисления к стоимости прямых затрат, накладных расходов и прибыли;

регионально-экономические поправки;

на изменение цен после издания справочника.

Решение об объеме корректировок на отличие объекта-аналога от оцениваемых объектов в рамках настоящего Отчета принималось путем сопоставления параметров объектов оценки с параметрами объектов-аналогов. Ввиду ограниченности исходной информации об объектах оценки, отдельные виды поправок при проведении оценки не применялись.

Обоснование вводимых корректировок в рамках затратного подхода с применением справочников КО-ИНВЕСТ приведено ниже в таблице:

Таблица 2.9.8

Обоснование применяемых корректировок в рамках затратного подхода с применением справочников КО-ИНВЕСТ

Вид корректировки	Условия применения	Информация об использовании в расчетах в настоящей оценке
Поправки, выраженные в стоимости на 1 единицу измерения здания
Поправка на различие в конструктивных элементах	Если техническое решение оцениваемого здания существенно отличается от технического решения этого же элемента справочного здания	Применяется.
Поправка на отсутствие части наружных стен	Поправка может применяться, когда оцениваемое здание является пристроенным	Не применяется, поскольку информация, необходимая для расчетов, в Перечне отсутствует
Поправка на различие в высоте этажа	Определяется в зависимости от высоты этажа оцениваемого здания и высоты этажа объекта-аналога	Не применяется, поскольку информация, необходимая для расчетов, в Перечне отсутствует
Поправка на наличие подвалов	Производится с учетом справочных данных о стоимости строительства подвалов	Не применяется по причине недостаточности информации об объектах-аналогах: в числе аналогов, представленных в справочниках, имеются объекты, этажность которых, в т.ч. наличие (отсутствие) подземных этажей, не указана. Таким образом, этажность данных аналогов может включать подземные этажи, и корректировка по данному признаку не требуется.
Поправка на наличие фонарей	Производится с учетом справочных данных о стоимости фонарей	Не применяется, поскольку информация, необходимая для расчетов, в Перечне отсутствует
Поправка на фундамент	Определяется на отличия в прочности грунтов, в глубине заложения и степени обводнения фундамента	Не применяется, поскольку информация, необходимая для расчетов, в Перечне отсутствует
Поправка на отсутствие прочих и специальных конструкций и инженерных систем	Применяется при отсутствии прочих и специальных конструкций и инженерных систем путем исключения удельных показателей на соответствующие элементы	Не применяется, поскольку информация, необходимая для расчетов, в Перечне отсутствует
Поправки, выраженные в виде корректирующих коэффициентов к стоимости всего здания
Поправка на разницу в объеме или площади здания	Определяется в случае, если площадь/объем подобранного объекта-аналога выходит за границы площадных/объемных диапазонов объекта оценки	Применяется.
Корректирующий коэффициент на различие в сейсмичности	Вводится в случае, когда оцениваемое здание располагается в районе с сейсмичностью, отличающейся от сейсмичности, для которой рассчитаны стоимостные показатели в справочнике КО-ИНВЕСТ.	Применяется, поскольку в соответствии с разделом п.4.1 «Общее сейсмическое районирование территории Российской Федерации ОСР-2015» Справочника КО-ИВЕСТ83 СП 14.133330.2018. Строительство в сейсмических районах. Приложение А. , преобладающее число населенных пунктов Республики Коми имеют расчетную сейсмическую интенсивность по шкале MSK-64 для средних грунтовых условий – 6 баллов, что соответствует уровню сейсмичности для базового района, учтенному в Справочнике (6 баллов).
Корректирующий коэффициент доначислений к стоимости прямых затрат, накладных расходов и прибыли	Вводится в случае существенного отличия доначислений от уровня, учтенного в справочных стоимостных показателях.	Информация о сложившемся в Республике Коми соотношении между полной сметной стоимостью строительства по 12 главам сводного сметного расчета (с учетом непредвиденных работ и затрат) к стоимости по локальным сметным расчетам, включающим в себя прямые затраты на выполнение работ, накладные расходы и сметную прибыль, в распоряжении Учреждения отсутствует, в связи с чем корректирующий коэффициент не вводится.
Регионально-экономические поправки	Позволяют пересчитать показатель в уровень цен стоимости сооружений/зданий в конкретном регионе.	Среднерегиональный коэффициент, согласно территориальному делению Российской Федерации, для Республики Коми не применяется, поскольку используемые в рамках проведения настоящей кадастровой оценки справочники КО-ИНВЕСТ содержат персонифицированные показатели для условий строительства в регионе расположения объектов оценки, кроме справочника Объекты архитектурного наследия. Т.к. данный справочник предусматривает уровень цен Универсального субъекта РФ, то к объектам-аналогам этого справочника применен среднерегиональный коэффициент в по характерным конструктивным системам зданий и сооружений (см. табл. 2.9.15)
Индексы изменения цен в строительстве	Позволяют скорректировать стоимость на дату проведения оценки.	Корректирующие коэффициенты стоимости строительства по характерным конструктивным системам зданий и сооружений на дату оценки (01.01.2023) по сравнению с датой показателей справочников КО-ИНВЕСТ применяются. (расчет коэффициента пересчета стоимости строительства по характерным конструктивным системам зданий и сооружений см. табл. 2.9.15)

Расчет количественных значений корректирующих коэффициентов

Подробная информация об используемых в рамках настоящей кадастровой оценки корректирующих коэффициентах приведена ниже.

Корректировки на класс конструктивной системы

Если техническое решение конструктивного элемента оцениваемого здания существенно отличается от технического решения этого же элемента справочного здания, то стоимость оцениваемого элемента (Со) рассчитывается по формуле:

Со = Сс * фо/фс,

где Со и Сс – стоимость конструктивного элемента соответственно для оцениваемого и для справочного здания;

фо и фс – стоимостные коэффициенты для рассматриваемого конструктивного элемента соответственно для оцениваемого и справочного здания.

Корректировки стоимости наружных стен и перекрытий рассчитываются на основании справочника «Стоимостные коэффициенты по элементам зданий», содержащемся в СПО.

Указанный справочник заполняется пользователем на основании стоимостных коэффициентов, публикуемых в отдельном унифицированном Приложении «Стоимостные коэффициенты по элементам зданий» (Приложение к изданиям КО-ИНВЕСТ серии «Справочник оценщика»).

Расчет корректировок производится на основе стоимостных коэффициентов по основным элементам зданий84 Разделы «Стены наружные», «Перекрытия» Приложения к изданиям КО-ИНВЕСТ серии «Справочник Оценщика» «Стоимостные коэффициенты по основным элементам зданий» :

Таблица 2.9.9

Стоимостные коэффициенты для корректировки стоимости наружных стен

№ п/п	Характеристика конструкции стен	КС	Стоимостной коэффициент
1	Кирпичные	КС-1	1,58
2	Кирпичные	КС-2	1,58
3	Железобетон	КС-3	1,33
4	Железобетон	КС-4	1,33
5	Железобетон	КС-5	1,33
6	Металлические	КС-6	0,37
7	Деревянные	КС-7	1,16

Таблица 2.9.10

Стоимостные коэффициенты для корректировки стоимости перекрытий

№ п/п	Характеристика конструкции перекрытий	КС	Стоимостной коэффициент
1	Железобетонные	КС-1	1,76
2	Деревянные	КС-2	1,44
3	Железобетонные	КС-3	1,76
4	Железобетонные	КС-4	1,76
5	Сталь	КС-5	1,76
6	Железобетонные	КС-6	1,76
7	Деревянные	КС-7	1,44

Таблица 2.9.11

Матрица с коэффициентами корректировки стоимости наружных стен

К КС От КС	КС-1	КС-2	КС-3	КС-4	КС-5	КС-6	КС-7
КС-1	1,00	1,00	0,84	0,84	0,84	0,23	0,73
КС-2	1,00	1,00	0,84	0,84	0,84	0,23	0,73
КС-3	1,19	1,19	1,00	1,00	1,00	0,28	0,87
КС-4	1,19	1,19	1,00	1,00	1,00	0,28	0,87
КС-5	1,19	1,19	1,00	1,00	1,00	0,28	0,87
КС-6	4,27	4,27	3,59	3,59	3,59	1,00	3,14
КС-7	1,36	1,36	1,15	1,15	1,15	0,32	1,00

Таблица 2.9.12

Матрица с коэффициентами корректировки стоимости перекрытий

К КС От КС	КС-1	КС-2	КС-3	КС-4	КС-5	КС-6	КС-7
КС-1	1,00	0,82	1,00	1,00	1,00	1,00	0,82
КС-2	1,22	1,00	1,22	1,22	1,22	1,22	1,00
КС-3	1,00	0,82	1,00	1,00	1,00	1,00	0,82
КС-4	1,00	0,82	1,00	1,00	1,00	1,00	0,82
КС-5	1,00	0,82	1,00	1,00	1,00	1,00	0,82
КС-6	1,00	0,82	1,00	1,00	1,00	1,00	0,82
КС-7	1,22	1,00	1,22	1,22	1,22	1,22	1,00

Обращаем внимание, что указанные поправки применяются в рамках настоящей оценки лишь при отсутствии в справочниках КО-ИНВЕСТ объектов-аналогов, имеющих сопоставимый с объектом оценки класс конструктивной системы, то есть в случаях, когда техническое решение конструктивных элементов оцениваемого здания существенно отличается от технического решения элементов объекта-аналога.

Расчет корректировки на отличия в площади/объеме

Поправка на разницу в объеме (V, м3) или площади (S, м2) между оцениваемым зданием (Vо, Sо соответственно) и ближайшим параметром из справочника (Vспр, Sспр) определяется с помощью коэффициентов следующей таблицы.

Таблица 2.9.13

Поправка на разницу в объеме (V, м3) или площади (S, м2)85 Источник информации: Справочники серии «Справочник оценщика», разработанные ООО «КО-ИНВЕСТ»

На разницу в объеме	На разницу в площади
Vo/Vспр	Kпо	So/Sспр	Kпо
0,00 - 0,29	1,22	0,00 - 0,49	1,20
0,30 - 0,49	1,20	0,50 - 0,85	1,10
0,50 - 0,70	1,16	0,86 - 1,15	1,00
0,71 - 1,30	1,00	1,16 - 1,50	0,95
более 1,31	0,87	более 1,51	0,93

Расчет поправки на различие в сейсмичности

Корректирующий коэффициент на различие в сейсмичности () вводится в случае, когда оцениваемое здание располагается в районе с сейсмичностью, отличающейся от сейсмичности, для которой рассчитаны стоимостные показатели в справочнике КО-ИНВЕСТ:

,

и – коэффициенты уровня стоимости здания соответственно при сейсмичности, учтенной в справочнике (6 баллов), и при сейсмичности в j-ом районе расположения оцениваемого объекта.

Таблица 2.9.14

Коэффициенты сейсмичности86 Источник информации: Справочники серии «Справочник оценщика», разработанные ООО «КО-ИНВЕСТ»

Сейсмичность в баллах	Коэффициент
6	1,00
7	1,04
8	1,05
9	1,08
10	1,09

Коэффициенты, учитывающие изменение цен, определенных в справочниках КО-ИНВЕСТ, на дату оценки (01.01.2023 г.)

В связи с тем, что в используемых для проведения расчетов справочниках стоимость строительства объектов определена по состоянию на 01.01.2021г., в расчетах должна дополнительно применяться корректировка перехода от цен, определенных в справочниках, к ценам по состоянию на дату оценки (01.01.2023г.), кроме цен, представленных в справочнике «Объекты архитектурного наследия». Для справочника «Объекты архитектурного наследия» в расчетах должна дополнительно применяться корректировка перехода от цен, определенных в уровне цен Универсального субъекта РФ к уровню цен Республики Коми. Корректирующие коэффициенты стоимости строительства по характерным конструктивным системам зданий и сооружений на дату оценки (01.01.2023) по сравнению с датой показателей справочников и на уровень цен Республики Коми по сравнению с уровнем цен Универсального субъекта РФ рассчитаны на основании: межрегионального информационно – аналитического бюллетеня, январь 2022, выпуск №118, писем Минстроя России и приложения к справонику КО-ИНВЕСТ «Объекты архитектурного наследия. Региональные коэффициенты стоимости строительства по характерным конструктивным системам зданий и сооружений».

Таблица 2.9.15

Расчет коэффициента пересчета стоимости строительства по характерным конструктивным системам зданий и сооружений

Класс конструктивной системы	Источник информации	Индекс перехода цен с января 2022 на декабрь 2022	Индекс перехода цен с 01.01.2021 на 01.01.2023 (Коэффициент 2021 - 2023)87 Коэффициент используется для корректировки стоимости объектов – аналогов, представленных во всех справочниках КО-ИНВЕСТ, используемых Учреждением, кроме справочника КО-ИНВЕСТ «Объекты архитектурного наследия»	Коэффициент перехода с уровня цен Универсального субъекта РФ к уровню цен Республики Коми (Коэффициент УС - РК)88 Коэффициент используется только для корректировки стоимости объектов – аналогов, представленных в справочнике КО-ИНВЕСТ «Объекты архитектурного наследия»

Индекс перехода цен с 01.01.2021 на 01.01.2022	Индекс цен на I кв. 2022	Индекс цен на IV кв. 2022

Межрегиональный информационно – аналитический бюллетень "Индексы цен в строительстве", январь 2022, выпуск №118, раздел 2.2.1	Письмо Минстроя России от 22.03.2022 №11596-ИФ/09	Письмо Минстроя России от 08.11.2022 №58497-ИФ/09

Приложение к справонику КО-ИНВЕСТ «Объекты архитектурного наследия. Региональные коэффициенты стоимости строительства по характерным конструктивным системам зданий и сооружений"
КС-1	1,1180	6,6529	7,2016	1,0825	1,2102	1,255
КС-1А	1,0990	6,6529	7,2016	1,0825	1,1897	1,171
КС-2	1,0960	6,6529	7,2016	1,0825	1,1864	1,251
КС-3	1,1240	6,6529	7,2016	1,0825	1,2167	1,088
КС-4	1,0980	6,6529	7,2016	1,0825	1,1886	1,176
КС-5	1,1030	6,6529	7,2016	1,0825	1,1940	1,173
КС-6	1,1040	6,6529	7,2016	1,0825	1,1951	1,164
КС-6А	1,1060	6,6529	7,2016	1,0825	1,1972	1,151
КС-6Б	1,1090	6,6529	7,2016	1,0825	1,2005	1,156
КС-7	1,1240	6,6529	7,2016	1,0825	1,2167	1,24
КС-8	1,1000	6,6529	7,2016	1,0825	1,1908	1,18
КС-9	1,1170	6,6529	7,2016	1,0825	1,2092	1,191
КС-10	1,0980	6,6529	7,2016	1,0825	1,1886	1,116
КС-11	1,1240	6,6529	7,2016	1,0825	1,2167	1,14
КС-12	1,1040	6,6529	7,2016	1,0825	1,1951	1,166
КС-13	1,1240	6,6529	7,2016	1,0825	1,2167	1,24
КС-14	1,0640	6,6529	7,2016	1,0825	1,1518	1,143
КС-15	1,0700	6,6529	7,2016	1,0825	1,1583	1,164
КС-17	1,0340	6,6529	7,2016	1,0825	1,1193	1,415
КС-611	1,1260	6,6529	7,2016	1,0825	1,2189	1,063
КС-612	1,1290	6,6529	7,2016	1,0825	1,2221	1,069
КС-4	1,1180	6,6529	7,2016	1,0825	1,2102	1,255

Расчет коэффициента пересчета стоимости строительства по характерным конструктивным системам ОКС на дату оценки по сравнению с датой справочника КО-ИНВЕСТ осуществляется в СПО автоматически после заполнения пользователем необходимых для расчета полей справочника «Корректирующие коэффициенты для актуализации справочников КО-ИНВЕСТ», содержащемся в СПО.

Определение прибыли предпринимателя

Прибыль предпринимателя является фактором вознаграждения инвестора за риск строительства объекта недвижимости и отражает величину, которую предприниматель рассчитывает получить в качестве вознаграждения за свою реализованную активную предпринимательскую деятельность.

Данная величина отражает степень риска и уровень компетентности предпринимателя, связанные с реализацией строительного проекта, а также тот факт, что возможность использования объекта откладывается по сравнению с приобретением готового.

Прибыль предпринимателя как доля от затрат на замещение (ПП) определяется по формуле:

где

- величина авансового платежа, связанного с созданием объекта, в том числе стоимость прав на земельный участок,

- доля инвестиций в i-тый период в объект недвижимости (%);

i - порядковый номер периода;

n - количество периодов инвестирования (продолжительность строительства);

Y - норма доходности для инвестиций в строительство (процент в рассматриваемый период (месяц, квартал, год)).

Объектами оценки являются ОКС (без земельных участков). Таким образом, предприниматель – это субъект, который имеет права только на ОКС и претендует на получение части ПП, которая относится к его части единого объекта недвижимости (ЕОН). На вторую часть ПП имеет все основания претендовать владелец земли89 https://cpa-russia.org/upload/file/Kozin_Kuznetsov_statya.pdf . С целью недопущения необоснованного увеличения стоимости ОКС за счет ПП, приходящейся на землю, при расчете ПП в рамках определения кадастровой стоимости ОКС не учитывается часть ПП, приходящаяся на земельные участки.

Расчет продолжительности строительно-монтажных и проектно-изыскательских работ

Для жилых зданий согласно Приложению № 10 к Методическим указаниям о ГКО продолжительность строительно-монтажных работ определяется по формуле:

,

где

Тн - продолжительность строительно-монтажных работ (СМР), мес.

S - площадь объекта, кв.м.

Для нежилых зданий расчетный метод определения общей продолжительности строительства производится по данным СНиП 1.04.03-85* «Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений» с учетом назначения оцениваемых объектов.

Данный метод основан на функциональной зависимости продолжительности строительства от стоимости СМР в ценах 1984 года при условии, что в ее составе стоимость всех материалов и конструкций не превышает 52-53 процентов. Такая зависимость для основных отраслей производственного строительства, выражается в виде функций:

(1)
(2)
(3)

где:

Т – Срок выполнения СМР (не включает в себя временные затраты на проектирование);

С - объем строительно-монтажных работ в ценах 1984 года, млн. руб. (в данном случае СМР включают ПИР. Далее под рассматриваемой величиной будут пониматься затраты на строительство);

A1, А2 - параметры регрессионной кривой, определяемые методом наименьших квадратов (значения коэффициентов приведены в таблице в Приложении 10 к Методическим указаниям о ГКО).

Формулы (1) – (3) выбираются в зависимости от объемов СМР в ценах 1984 года, значения коэффициентов приведены в таблице:

Таблица 2.9.16

Значения коэффициентов для расчета СМР

Отрасль, подотрасль, виды производств и объектов	Значения коэффициентов

А1	А2
Зависимость вида Тн = A1√C + A2C
1. Электроэнергетика:
электроподстанции	11,6	0,2

15,3	-1,7
государственные районные экстростанции (ГРЭС), газотурбинные электростанции (ГТЭС)	4,5	0,01
2. Нефтедобывающая промышленность (установки подготовки, газокомпрессорные)	9,2	-0,5
3. Химическая промышленность: производство минеральных удобрений	9,6	-0,7
4. Тяжелое и транспортное машиностроение	7,9	-0,4
5. Автомобильная и подшипниковая промышленность (отдельные цехи, корпуса, здания)	11,5	-1,4
6. Лесная и деревообрабатывающая промышленность (лесозаготовительные предприятия)	19,5	-1,4
7. Строительство и промышленность строительных конструкций и деталей	15,1	-2,3
8. Пищевая промышленность	14,8	-1,4
9. Мясная промышленность	14,1	-0,8
10. Молочная промышленность	18,7	-1,7
11. Микробиологическая промышленность	7,9	-0,3
12. Мукомольно-крупяная, комбикормовая промышленность	12,2	0,05
13. Местная промышленность	17,4	-3,8
14. Сельскохозяйственное строительство:
свиноводство	17,7	-2,3
птицеводческие фермы, птицефабрики	9,8	-0,1
прочие объекты	22,2	-5
заготовка и переработка сельскохозяйственной продукции	13,4	-1
15. Предприятия сельхозтехники:
предприятия материально-технического обеспечения	18	-1,9
16. Торговля и общественное питание:
розничная торговля, магазины непродовольственные	26,4	-7,6
рынки, общественное питание	29,9	-9,3
общетоварные склады, предприятия холодильной промышленности	20,2	-5,1
17. Лесное хозяйство	37,7	-20,8
18. Морской транспорт	20,6	-7,3
19. Магистральный трубопроводный транспорт	9,5	-1,2
20. Материально-техническое снабжение	13,8	-1,4
Зависимость вида Тн = A1 √C + A2
1. Нефтеперерабатывающая промышленность	3,3	8,8
2. Черная металлургия (в целом):	2	9,8
горно-обогатительные комбинаты и агломерационные фабрики	2,1	9,6
сталеплавильное, ферросплавное, огнеупорное производство	2,3	8,8
3. Цветная металлургия	2,8	12,6
4. Химическая промышленность	4,8	10,5
5. Нефтехимическая и шинная промышленность	3,7	17,7
6. Энергетическое машиностроение	4,1	12,2
7. Приборостроение	6,2	10,6
8. Автомобильная и подшипниковая промышленность	1,6	22,1
9. Тракторное и сельскохозяйственное машиностроение	2,1	17,4
10. Машиностроение для животноводства и кормопроизводства	2,7	7,5
11. Судостроительная промышленность и судоремонт	5,7	4,5
12. Лесная и деревообрабатывающая промышленность	4,6	11,6
13. Целлюлозно-бумажная промышленность	2,2	7,4
14. Промышленность строительных материалов	6,4	10,4
15. Легкая промышленность	4,9	10
16. Строительство предприятий связи	23,8	1,2
17. Сельскохозяйственное строительство:
животноводство	10,6	2,7
овцеводство	10,5	3,4
предприятия послеуборочной обработки и хранения зерна	16,2	2,2
предприятия по хранению и обработке картофеля, фруктов и овощей	8,3	5,8
18. Воздушный транспорт	3	12,5
Зависимость вида Тн = A1C + A2
1. Электроэнергетика (теплоэлектроцентрали)	0,9	9,1
2. Нефтедобывающая промышленность:
базы производственного обслуживания, сетевые районы, базы промысла	7,6	7,2
3. Черная металлургия:
прокат готовой продукции	0,1	17,4
4. Электротехническая промышленность	0,5	19,6
5. Химическое и нефтяное машиностроение	0,4	27,2
6. Станкостроительная и инструментальная промышленность	0,5	14,6
7. Рыбная промышленность	3,3	12,5
8. Медицинская промышленность	0,7	13,6
9. Полиграфическая промышленность	6,7	7,3
10. Предприятия сельхозтехники:
предприятия по ремонту и обслуживанию сельхозтехники	6,8	7,3
11. Речной транспорт	4	9,4

Выбор формулы и значений коэффициентов производится по наиболее подходящему виду использования объектов капитального строительства.

Для 3 группы и 7 группы объектов капитального строительства А1=17,4, А2=-3,8, и расчетная формула принимает следующий вид:

При этом точка С = 5,242 точка максимума функции (Сmax). Таким образом, при С больше или равно 5,242 Тн определяется следующим образом:

Для 4, 6, 8 групп объектов капитального строительства А1=26,4, А2=-7,6, и расчетная формула принимает следующий вид:

При этом точка С = 3,017 точка максимума функции (Сmax). Таким образом, при С больше или равно 3,017 Тн определяется следующим образом:

Для 9 группы и 10 группы объектов капитального строительства А1=13,8, А2=-1,4, и расчетная формула принимает следующий вид:

При этом точка С = 24,291 точка максимума функции (Сmax). Таким образом, при С больше или равно 24,291 Тн определяется следующим образом:

Пересчет объема строительно-монтажных работ (С) в цены 1984 года производится по индексам цен, приведенным в бюллетене КО-ИНВЕСТ «Индексы цен в строительстве».

Коэффициент перехода от цен 1984 г. к ценам 01.01.2000 г. рассчитывается следующим образом:

К1984-2000 = 1/К2000-1984

где К2000-1984 – индекс цен на 1984 г., рассчитанный по отношению к фактическим ценам на 01.01.2000 г. (декабрь 1999 г.); приведен в Бюллетене «Индексы цен в строительстве», раздел 2.1.

Коэффициенты перехода от цен 01.01.2000 г. к ценам даты оценки (01.01.2023) (К2000-2023) в зависимости от класса конструктивной системы приведены в разделе 2.2.1. Бюллетеня «Индексы цен в строительстве».

Коэффициент перехода от цен 1984 г. к ценам даты оценки (01.01.2023) рассчитывается следующим образом:

К1984-2023 = К1984-2000 * К2000-2023

Окончательная формула для расчета объема строительно-монтажных работ в ценах 1984 года может быть представлена следующим образом:

С = (З / К1984-2023) / 1 000 000

где:

З – затраты на замещение ОКС, руб.;

К1984- 2023 – коэффициент перехода от цен 1984 г. к ценам даты оценки (01.01.2023).

Расчет коэффициента перехода от цен 1984 г. к ценам даты оценки в СПО

Расчет коэффициента перехода от цен 1984 г. к ценам даты оценки по характерным конструктивным системам ОКС осуществляется в СПО автоматически после заполнения пользователем необходимых для расчета полей справочника «Корректирующие коэффициенты для актуализации справочников КО-ИНВЕСТ», содержащемся в СПО.

Таблица 2.9.17

Расчет коэффициента перехода от цен 1984 г. к ценам даты оценки

Класс конструктивных систем	Коэффициент перехода от цен 1984 г. к дате оценки (01.01.2023)	Коэффициент перехода от цен 01.01.2000 г. к ценам даты оценки (Коэффициент 2000 – 2023)	Индекс цен на СМР по харакетрным КС зданий и сооружений в региональном разрезе по Российской Федерации на 01.01.2021 г., по сравнению со сметными ценами на 01.01.2000 г. (Коэффициент 2000 – 2021)	Средние региональные индексы цен на 1984 г., рассчитанные по отношению к фактическим ценам на 01.01.2000 г. (декабрь 1999 г.) (Коэффициент 2000 – 1984)

Расчетное значение = Коэффициент 2000 – 2023*(1/ Коэффициент 2000 – 1984)	Расчетное значение = Коэффициент 2000 – 2021 * Коэффициент 2021 – 2023 (см. табл. 2.9.15)	Межрегиональный информационно – аналитический бюллетень "Индексы цен в строительстве", январь 2021, выпуск №114, раздел 2.2.1	Межрегиональный информационно – аналитический бюллетень "Индексы цен в строительстве", январь 2021, выпуск №114, раздел 2.1
КС-1	159,927	10,1778	8,410	0,06364
КС-1А	148,75	9,4664	7,957	0,06364
КС-2	223,708	14,2368	12,00	0,06364
КС-3	134,231	8,5425	7,021	0,06364
КС-4	202,29	12,8737	10,831	0,06364
КС-5	208,143	13,2462	11,094	0,06364
КС-6	217,912	13,8679	11,604	0,06364
КС-6А	202,305	12,8747	10,754	0,06364
КС-6Б	194,959	12,4072	10,335	0,06364
КС-7	148,856	9,4732	7,786	0,06364
КС-8	193,795	12,3331	10,357	0,06364
КС-9	146,685	9,335	7,720	0,06364
КС-10	169,923	10,8139	9,098	0,06364
КС-11	319,202	20,314	16,696	0,06364
КС-12	194,213	12,3597	10,342	0,06364
КС-13	319,202	20,314	16,696	0,06364
КС-14	212,334	13,5129	11,732	0,06364
КС-15	194,512	12,3788	10,687	0,06364
КС-17	256,697	16,3362	14,595	0,06364
КС-611	222,252	14,1441	11,604	0,06364
КС-612	222,835	14,1812	11,604	0,06364

Продолжительность непосредственно проектно-изыскательских работ (ПИР) составляет в среднем 15-25% от срока строительно-монтажных работ (СНиП 1.04.03-85). В расчетах продолжительность ПИР принята равной 20% от срока СМР.

Полученные значения продолжительности СМР и ПИР исчисляются в месяцах. В связи с тем, что в строительной отрасли бухгалтерскую и иную документацию принято вести по кварталам, для удобства восприятия общая продолжительность строительства разделена поквартально с округлением до целого количества кварталов.

Выбор ставки наращения

Согласно п. 46.3 МУ допустимо использовать норму доходности для инвестиций в строительство на уровне депозитов коммерческих банков со сроком вложения, сопоставимым со сроком строительства объектов недвижимости, а инфляцию для получения чистой (реальной) доходности принимать по отраслевой инфляции в строительстве.

Инвестор, при вкладывании средств в строительство объектов недвижимости, ожидает получить доходность не ниже уровня доходности краткосрочных инвестиций в надежные ценные бумаги (облигации федерального займа) или депозиты (вклады). В данном Отчете принято решение использовать в качестве номинальной ставки наращения средневзвешенную процентную ставку по привлеченным кредитными организациями вкладам (депозитам) физических лиц и нефинансовых организаций в рублях на период свыше 1 года (что соответствует сроку реализации девелоперских проектов по объектам недвижимости рассматриваемых групп).

Значения данного показателя публикуются ежемесячно в бюллетене банковской статистики на сайте Банка России.

Источник: Статистический бюллетень Банка России 2022 год [Электронный ресурс]. URL: http:// cbr.ru›statistics/b_sector/deposits_22.xlsx

Значение средневзвешенной процентной ставки на 01.01.2023 года составил 7,28 % годовых.

Доходность на вложенные инвестиции корректнее считать в реальных деньгах, поэтому значение ставки наращения очищено от инфляции по формуле Фишера:

,

где

Yreal – реальная ставка наращения;

Ynom – номинальная ставка наращения;

λ- темп инфляции.

С учетом того факта, что расчет стоимости объектов проводится в номинальных ценах на дату оценки (влияние инфляции учтено в самой цене), необходимо учесть наращение по реальной ставке сверх инфляции.

Как правило, общий срок реализации девелоперского проекта (срок проектирования, согласования и непосредственного строительства) не превышает 3 лет. В противном случае объекты недвижимости стараются строить в несколько очередей (исключение составляет возведение уникальных или особо сложных объектов). Для определения темпа инфляции построен его прогноз на период равный 3 годам.

Прогнозные значения приняты из документа «Прогноз социально-экономического развития Российской Федерации до 2025 года» Министерства экономического развития РФ90 Источник: официальный сайт Минэкономразвития: [Электронный ресурс]. URL: http://economy.gov.ru . Для расчета инфляции для получения чистой (реальной) доходности примем равной отраслевой инфляции по индексу дефлятору91 Индекс дефлятор — это показатель динамики общего уровня цен и интенсивности инфляции. Источник: https://financc.ru/finansy/indeks-deflyator-eto.html в строительстве.

Прогноз темпов инфляции приведен в табличной форме:

Таблица 2.9.18

Прогноз темпов инфляции согласно сценарным условиям для формирования вариантов социально-экономического развития в 2023-2025 гг.

Год	Прогнозируемый темп инфляции
2023	5,9%
2024	5,1%
2025	4,1%
Среднее значение	5,03%

Средний темп инфляции за период с 2023 по 2025 гг. составляет 5,03%.

Таким образом,

Реальная ставка наращения, используемая в расчетах прибыли предпринимателя, принята в результате проведенных расчетов на уровне 2,14%.

Итоговый расчет прибыли предпринимателя

При построении графика инвестирования средств в строительство учитывалось равномерное (аннуитетное) распределение затрат для каждого из периодов ПИР и СМР.

В соответствии со справочником базовых цен на проектные работы для строительства «Объекты жилищно-гражданского строительства», принятым и введенным в действие с 30 июня 2003 г. постановлением Госстроя России от 10 июня 2003 г. № 60, базовая цена на проектные работы по разработке базового (типового) объекта (блок-секции) определяется с коэффициентом 0,8.

При отсутствии необходимости создания эскизного проекта в соответствии с пунктом 1.7 данного справочника базовая цена рабочего проекта (РП) может быть уменьшена не более чем на 15% от общей базовой цены.

Анализировались как однотипные здания и сооружения, возведенные по типовым проектам, так и индивидуальные здания, и сооружения. Исполнители работ посчитали возможным применить понижающие коэффициенты 0,8 и 0,85 к среднему значению диапазона затрат на проектные работы равному 6,5% (Источник информации: http://architect-project.ru/tseny.html, согласно которому в 12 гл. сводных сметных расчетов (ССР) расходы на ПИР составляют от 4% до 9% от СМР.). Таким образом, затраты на проектные работы приняты равными 6,5%*0,8=5,2% и 6,5%*0,85=5,5%, соответственно.

Учитывая, что работы выполнялись на основании предоставленной информации, которая не содержала упоминаний об отнесении объектов к типовым (массовым) или индивидуальным (уникальным) проектам исполнители работ посчитали возможным принять округленное до целого процента среднее значение величин (5,2% и 5,5%) равное 5%.

Таким образом, величина затрат на ПИР принята на уровне 5% от общих затрат на строительство и распределена по графику инвестиций аннуитетными платежами, затраты на СМР также учтены равномерными и составляют 95%. Проиллюстрировать график инвестирования можно на примере возведения типового здания:

Рис. 2.9.1. График инвестирования в строительство типового здания

Для каждого периода ПИР и СМР рассчитывается фактор стоимости инвестиций, равный будущей стоимости вложенной единицы средств по реальной ставке наращения на середину периода.

Общий фактор стоимости инвестиций в проект рассчитывается как средневзвешенная величина по периодическим факторам стоимости в зависимости от доли инвестиций в конкретном квартале:

Для выделения непосредственно самой величины прибыли предпринимателя из полученного результата необходимо отнять суммарные первоначальные инвестиции (поскольку речь идет о долях, то в данном случае эта величина составит 1 или 100%), тогда выше приведенная формула трансформируется в следующую, которая соответствует методике компенсации вмененных издержек:

где:

∆I – доля инвестиций в i-ый период.

Итоговые значения прибыли предпринимателя, выраженные в процентах от затрат на строительство объектов, рассчитанные для любых вариантов продолжительности инвестирования в ПИР и СМР с использованием СПО, приведены в табличной форме:

Таблица 2.9.19

Итоговые значения прибыли предпринимателя

Продолжительность проектно-изыскательских работ, квартал	Продолжительность строительно-монтажных работ, квартал	Величина прибыли предпринимателя, %
1	1	0,29
1	2	0,57
1	3	0,85
1	4	1,13
1	5	1,42
2	6	1,71
2	7	2,0
2	8	2,28
2	9	2,57
2	10	2,86
3	11	3,16
3	12	3,45

Определение величины накопленного износа (физический износ, функциональное и экономическое устаревание)

Износ и устаревания определяются снижением стоимости объекта недвижимости из-за воздействия различных факторов. Накопленный износ принято делить на три группы:

- физический износ;

- функциональное устаревание;

- экономическое устаревание.

Физический износ строения (здания, сооружения) – это потеря стоимости за счет естественных процессов старения во время эксплуатации, разложения (ветхости), сухого гниения, коррозии или конструктивных дефектов, а также механических повреждений элементов строения, то есть снижение физико-механических характеристик объекта – ухудшение, способное отразиться на долговечности, надежности, удобстве и затратах эксплуатации, а также на эстетических характеристиках объекта.

Можно говорить, что в первые годы эксплуатации (речь идет о капитальных строениях) идет достаточно интенсивное накопление износа, так называемая, «приработка» конструкций. Именно поэтому не рекомендуется проводить дорогой ремонт в первые три-пять лет после покупки квартиры в новом доме: неизбежные усадки, связанные с ними трещины в перегородках, перекос проемов и прочие следствия деформаций могут значительно испортить эстетику и качество нового ремонта. Однако, после этого относительно непродолжительного периода, наступает период «рабочей эксплуатации», когда накопление износа идет очень медленно, но, тем не менее, даже в очень благоприятных условиях этот процесс идет и он практически необратим.

В дальнейшем ветшание конструкций ускоряется, и при отсутствии профилактических мероприятий, строение очень быстро теряет свои потребительские свойства. Своевременное проведение планово-предупредительных ремонтных работ (ППР) позволяет продлить срок эксплуатации (так называемую «экономическую жизнь») объекта.

Физический износ для целей Методических указаний о государственной кадастровой оценке – утрата полезности объекта недвижимости или его компонентов, связанная с временным фактором (естественное старение) или условиями эксплуатации, которая приводит к потере стоимости.

Для достижения целей определения кадастровой стоимости допускается использование разных моделей физического износа для разных групп (подгрупп) объектов недвижимости.

В качестве одного из расчетных способов расчета физического износа принято использовать соотношение срока эффективного возраста строения (или конструктивного элемента) к сроку его экономической жизни92 Оценка недвижимости: Учебник/ Под ред.А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 2002. .

Эффективный возраст объекта – возраст, соответствующий физическому состоянию и полезности объекта, учитывающий возможность его продажи. Эффективный возраст основан на оценке внешнего вида, технического состояния, экономических факторов, влияющих на стоимость объекта. Таким образом, величина эффективного возраста принимается на основании информации о дате ввода в эксплуатацию объекта (конструктивного элемента), т.е. срока его хронологической жизни (действительного возраста), а также данных о проведении капитального ремонта, заменах и пр.

Экономическая жизнь – это период времени, в течение которого здание вносит вклад в стоимость объекта собственности.

Для объектов строительства срок экономический жизни можно приравнять к нормативному сроку службы – периоду времени, на протяжении которого здание может беспрепятственно эксплуатироваться.

Физический износ в СПО рассчитывается на основании метода эффективного возраста по формуле:

,

где:

ФизИз - величина физического износа объекта;

ЭфВ - эффективный возраст объекта - хронологический возраст объекта недвижимости, откорректированный в соответствии с условиями эксплуатации этого объекта недвижимости;

ЭкЖ - срок экономической жизни объекта - срок экономически целесообразной эксплуатации от создания объекта недвижимости до достижения физического состояния, при котором затраты на капитальный ремонт (реконструкцию) будут сопоставимы с затратами на новое строительство подобного объекта недвижимости. Срок экономической жизни объектов, учитываемый при определении физического износа при массовой оценке ОКС, приведен в Приложении №9 к Методическим указаниям о государственной кадастровой оценке;

Кm - коэффициент типа объекта недвижимости.

Коэффициент типа объекта недвижимости характеризует для целей Методических указаний о ГКО предельное состояние объекта недвижимости, при котором его дальнейшая эксплуатация без проведения работ капитального характера запрещена, и принимается равным93 В соответствии с п. 46.4 Методических указаний П/0336 о государственной кадастровой оценке :

для жилых объектов недвижимости - 0,7;

для прочих объектов недвижимости - 0,6.

Следует учитывать, что максимальная расчетная величина физического износа не может превышать предельных значений износа при эксплуатации объектов недвижимости, за исключением случаев, подтверждающих необходимость их сноса, факт их аварийного и (или) ветхого состояния.

Согласно п.46.4 Методических указаний при расчете физического износа принимается допущение, что в случае, если хронологический возраст объекта недвижимости составляет 60 и более процентов нормативного срока его службы, предполагается, что объект поддерживался в рабочем состоянии за счет периодического ремонта, при котором объект не восстанавливался до нового состояния, а устранялись лишь видимые дефекты и существующие недостатки, способные повлиять на эксплуатационные характеристики. При этом если хронологический возраст составляет от 60 до 100 процентов от нормативного срока его службы, величина накопленного износа принимается равной 60 процентам, а если хронологический возраст превышает нормативный срок службы объекта недвижимости, то величина накопленного износа принимается равной 70 процентам.

В случае проведения капитального ремонта или реконструкции объекта в качестве срока ввода объекта в эксплуатацию (даты начала нормативного срока его службы) принимается дата завершения капитального ремонта в целом (капитальный ремонт отдельных систем и (или) конструктивных элементов не относится к капитальному ремонту в целом) или реконструкции.

Действительный возраст может быть рассчитан с использованием информации о дате завершения строительства.

Источником информации о нормативном сроке службы объектов оценки является Приложение №9 к Методическим указаниям о государственной кадастровой оценке.

При отсутствии информации о годе завершения строительства / ввода в эксплуатацию или капитальном ремонте оценка производится на уровне качественного анализа. Принято допущение об удовлетворительном/ограниченно работоспособном состоянии объекта, что соответствует величине накопленного физического износа равной 40% (см. следующую таблицу). Таким образом, в СПО значение физического износа, при отсутствии информации о годе завершения строительства / ввода в эксплуатацию или капитальном ремонте, по умолчанию равно 40%94 Если пользователь считает возможным применить иное значение физического износа в данном случае, необходимо в Отчете привести его обоснование .

В Перечне объектов оценки отсутствуют данные о состоянии объектов оценки. Таким образом, определение кадастровой стоимости объектов оценки проводилась исходя из допущения, что все объекты оценки находятся в нормальном состоянии, т.е. пригодны к использованию. Исключением выступают объекты недвижимости, признанные ветхими, аварийными, подлежащими сносу или реконструкции на основании информации содержащейся в Перечне ОО, ответов администраций муниципальных образований (муниципальных районов и округов, городских округов и информации полученной по данным сайтов ГИС ЖКХ по ОЖФ Коми Республики (https://dom.gosuslugi.ru/#!/houses). Информация о наличии в границах муниципальных образований ветхих, аварийных, подлежащих сносу или реконструкции, фактически заброшенных или аварийных (снесенных) ОН содержится в Приложения\1. Исходные данные\1.2 Результаты сбора и обработки информации.

В результате анализа полученных данных от администраций муниципальных образований (муниципальных районов и городских округов) установлено, что не во всех случаях в ответах указаны кадастровые номера объектов, признанных ветхими, аварийными, подлежащими сносу или реконструкции. Информация о состоянии объектов оценки с сайта ГИС ЖКХ по объектам жилого фонда так же не во всех случаях содержит данные о кадастровых номерах ОН, признанных ветхими, аварийными, подлежащими сносу или реконструкции. Информация о фактическом состоянии ОН принимается к учету при условии идентификации объектов оценки по кадастровому номеру или в соответствии с адресной привязкой.

В случае, если сотрудники Учреждения не смогли идентифицировать ОН, признанные ветхими, аварийными, подлежащими сносу или реконструкции, в Перечне, в соответствии с полученной информацией от администраций муниципальных образований (муниципальных районов и округов, городских округов) и с сайтов ГИС ЖКХ, Геопортала РК, то такие ОН (при их наличии в Перечне), оценивались без поправки на ветхость, аварийность. Таким образом, на Учреждении не лежит ответственность за неполное или недостоверное описание сведений о ветхом, аварийном фонде.

В случае, если имеются данные о ветхости, аварийности объекта недвижимости, и у этого объекта недвижимости в Перечне содержится дубль, то ветхими, аварийными признаются оба объекта недвижимости.

Если в распоряжении Учреждения нет данных о ветхости, аварийности, а фактически объект не эксплуатируется либо заброшен, то такой ОН ветхим, аварийным не признается.

В случае, если имеются данные об ветхости, аварийности здания, степени его физического износа, то помещения, находящиеся в таком здании, также признаются ветхими, аварийными, с тем же процентом физического износа и соответствующего состояния.

Так как ветхое и аварийное – это совершенно разные понятия, то и расчет процента физического износа будет разным.

Ветхое здание в отличие от аварийного менее изношено. Инженерные и конструктивные элементы подобных ОН более прочные чем у аварийных и угрозы преждевременного обрушения зданий не возникает. Согласно укрупненной шкале физического износа, которая приведена в «Методике определения физического износа гражданских зданий», утвержденной приказом по Министерству коммунального хозяйства РСФСР 27 октября 1970г. № 404 ветхими признаются гражданские здания со степенью физического износа 60-80 процентов. Примерная стоимость капитального ремонта в процентах от восстановительной стоимости конструктивных элементов, при этом, составит 93-120 процентов. С учетом неудовлетворительного состояния таких объектов и отсутствия заключения о признания объектов аварийными, физический износ ветхих ОН принят на уровне нижней границы - 80%.

Основанием для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является аварийное техническое состояние его несущих строительных конструкций (конструкции) или многоквартирного дома в целом, характеризующееся их разрушением либо повреждениями и деформациями, свидетельствующими об исчерпании несущей способности и опасности обрушения многоквартирного дома, и (или) кренами, которые могут вызвать потерю устойчивости многоквартирного дома. (в ред. Постановления Правительства РФ от 27.07.2020 N 1120). Таким образом, аварийные объекты характеризуются повреждениями и деформациями, свидетельствующими об исчерпании несущей способности и опасности обрушения (необходимо проведение срочных противоаварийных мероприятий)95 СП 13-102-2003. Свод правил по проектированию и строительству. Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений. , проживание в данном жилом помещении опасно для жизни ввиду реальной возможности обрушения.

Порядок и основания признания объекта капитального строительства аварийным и подлежащим сносу или реконструкции устанавливаются Правительством Российской Федерации. В соответствии с "Градостроительным кодексом Российской Федерации" от 29.12.2004 N 190-ФЗ (от 29.12.2022 N 612-ФЗ), признание объекта капитального строительства аварийным и подлежащим сносу или реконструкции осуществляется по результатам обследования его фактического состояния и (или) территории, на которой расположен такой объект капитального строительства, по результатам которого выносится Решение о признании объекта капитального строительства аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

Для взаимосвязи качественного и количественного состояний объектов может быть применена «Методика определения физического износа гражданских зданий» (утв. приказом по Министерству коммунального хозяйства РСФСР от 27 октября 1970 г. № 404), что наглядно представлено ниже в таблице «Классификации состояния зданий».

Таблица 2.9.20

Шкала экспертных оценок для определения величины физического износа для объектов недвижимости

Для взаимосвязи качественного и количественного состояний объектов может быть применена «Методика определения физического износа гражданских зданий» № 404, утвержденная приказом по Министерству коммунального хозяйства РСФСР от 27 октября 1970 г.	СП 13-102-2003. Свод правил по проектированию и строительству. Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений.
Состояние	Описание	Состояние	Описание
I – хорошее (< 20%)	Отсутствуют видимые повреждения и трещины, свидетельствующие о снижении несущей способности конструкций. Выполняются условия эксплуатации согласно требованиям норм и проектной документации. Необходимость в ремонтно-восстановительных работах отсутствует	Исправное	Категория технического состояния строительной конструкции или здания и сооружения в целом, характеризующаяся отсутствием дефектов и повреждений, влияющих на снижение несущей способности и эксплуатационной пригодности
II - удовлетворительное (21% - 40%)	Незначительные повреждения, на отдельных участках имеются отдельные раковины, выбоины, волосяные трещины. Антикоррозионная защита имеет частичные повреждения. Обеспечиваются нормальные условия эксплуатации. Требуется текущий ремонт, с устранением локальных повреждений без усиления конструкций	Работоспособное	Категория технического состояния, при которой некоторые из численно оцениваемых контролируемых параметров не отвечают требованиям проекта, норм и стандартов, но имеющиеся нарушения требований, например, по деформативности, а в железобетоне и по трещиностойкости, в данных конкретных условиях эксплуатации не приводят к нарушению работоспособности, и несущая способность конструкций, с учетом влияния имеющихся дефектов и повреждений, обеспечивается
III - неудовлетворительное (41% - 60%)	Имеются повреждения, дефекты и трещины, свидетельствующие об ограничении работоспособности и снижении несущей способности конструкций. Нарушены требования действующих норм, но отсутствует опасность обрушения и угроза безопасности работающих. Требуется усиление и восстановление несущей способности конструкций	Ограниченно работоспособное	Категория технического состояния конструкций, при которой имеются дефекты и повреждения, приведшие к некоторому снижению несущей способности, но отсутствует опасность внезапного разрушения и функционирование конструкции возможно при контроле ее состояния, продолжительности и условий эксплуатации
IV – ветхое (61% - 80%)	Существующие повреждения свидетельствуют о непригодности конструкции к эксплуатации и об опасности ее обрушения, об опасности пребывания людей в зоне обследуемых конструкций. Требуются неотложные мероприятия по предотвращению аварий (устройство временной крепи, разгрузка конструкций и т.п.). Требуется капитальный ремонт с усилением или заменой поврежденных конструкций в целом или отдельных элементов	Недопустимое	Категория технического состояния строительной конструкции или здания и сооружения в целом, характеризующаяся снижением несущей способности и эксплуатационных характеристик, при котором существует опасность для пребывания людей и сохранности оборудования (необходимо проведение страховочных мероприятий и усиление конструкций)
V - негодное (81% - 100%)	Конструктивные элементы находятся в разрушенном состоянии. При износе 100% остатки конструктивного элемента полностью ликвидированы	Аварийное	Категория технического состояния строительной конструкции или здания и сооружения в целом, характеризующаяся повреждениями и деформациями, свидетельствующими об исчерпании несущей способности и опасности обрушения (необходимо проведение срочных противоаварийных мероприятий)

В случае если многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, жилые помещения, расположенные в таком многоквартирном доме, являются непригодными для проживания. (п. 34 в ред. Постановления Правительства РФ от 29.11.2019 N 1535). В случае признания дома аварийным и подлежащим сносу взносы на капитальный ремонт не уплачиваются (ч. 2 ст. 169 Жилищного кодекса РФ), т.к. «Реанимировать» объект уже экономически не целесообразно. Его износ в соответствии с методикой № 404 составляет уже более 80%. В этом случае дешевле снести старое и построить новое здание. В связи с этим, принято решение физический износ «аварийных» объектов рассчитывать в соответствии с СН 436-72 «Примерные нормы выхода материалов, получаемых от разборки зданий при их сносе» от 01.05.1972 года. Согласно этому документу норма возврата материалов с учетом затрат на демонтаж составит соответствующий % от стоимости затрат на строительство. Поскольку после сноса объект оценки физически перестанет существовать, то его физический износ рассчитывается как 100 процентов за минусом процента, характеризующего норму возврата материалов.

В таблице 2.9.21 представлены значения примерных норм выхода материалов, получаемых от разборки зданий при их сносе СН 436-72 для аварийных зданий, находящихся в непригодном состоянии, для предельного уровня категории износа здания: 4 - от 61 до 80%.

Таблица 2.9.21

Примерные нормы выхода материалов, получаемых от разборки зданий при их сносе (в % от восстановительной стоимости зданий)

Шифр (материал стен, этажность и категория износа здания)	Объем здания в м3, до	Среднее значение нормы выхода материалов, получаемых от разборки зданий, находящихся в неудовлетворительном состоянии

200	500	1000	1500	2000	3000	5000 и более

Индекс

а	б	в	г	д	е	ж
1-1-4	1,85	1,6	1,4	-	-	-	-	1,71
1-2-4	-	4,3	3,4	2,78	2	1,38	1,08

1-3-4	-	-	-	1,19	1,05	0,85	0,83

2-1-4	1,88	1,43	1,37	1,26	1,16	-	-

2-2-4	-	-	2,1	1,93	1,81	1,7	1,3

3-2-4	-	-	2,05	1,98	1,45	1,44	1,31

Нормы установлены в процентах от восстановительной стоимости зданий с учетом их износа, а также в зависимости от материала стен, этажности и объема зданий.

Шифр каждой нормы состоит из четырех индексов - трех цифровых и одного буквенного:

первый индекс шифра обозначает материал стен здания: 1 - каменные, 2- деревянные, 3 - стены смешанной конструкции;

второй индекс шифра обозначает этажность здания: 1 - одноэтажные, 2 - двухэтажные, 3 - трехэтажные;

третий индекс шифра обозначает категорию износа здания: 1 - до 20 %; 2 - от 21 до 40 %; 3 - от 41 до 60 %; 4 - от 61 до 80 %;

четвертый индекс шифра определяет объем здания (см. таблицу).

Учитывая, что определение кадастровой стоимости проводится в рамках массовой оценки, а также учитывая незначительную разницу нормы выхода материалов от восстановительной стоимости зданий находящихся в аварийном состоянии при их сносе, для расчета используется среднее значение нормы возврата материалов – 1,71%. Таким образом физический износ «аварийных» зданий принят на уровне 98,3%.

Кадастровая стоимость объектов недвижимости, признанных ветхими, аварийными и (или) подлежащими сносу, рассчитывалась в рамках данной ГКО, даже если такие объекты недвижимости фактически прекратили свое существование на дату оценки (снесены, уничтожены в результате пожара и т.д.).

По объектам оценки, по которым в ответах администраций муниципальных образований (муниципальных районов и округов, городских округов) содержится информация об их физическом разрушении (разрушен, снесен, погашен, демонтирован, сгорел и т.п.), но нет информации о принятом в установленном законом порядке Решение о признании объекта капитального строительства аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, определение кадастровой стоимости производится так же, как для объектов, находящихся в ветхом состоянии, с применением износа равного 80%. До снятия объекта оценки с учета, его КС не может быть определена со 100 процентным износом. Согласно Методике № 404, остатки любого конструктивного элемента объекта со 100 процентным износом должны быть полностью ликвидированы.

Аналогично для объектов оценки, признанных ветхими, аварийными, подлежащими сносу или реконструкции, не относящихся к гражданским зданиям, принимается значение физического износа 80% и 98,3% соответственно.

Таким образом, с учетом принятых в настоящем Отчете допущений определение величины кадастровой стоимости ОКС осуществлялось по следующему алгоритму:

– для объектов оценки с расчетным физическим износом от 0 до 60% износ принимается равным расчетной величине;

– для объектов оценки, у которых отсутствует информация о годе завершения строительства / ввода в эксплуатацию или капитальном ремонте оценка производится на уровне 40%;

– для объектов оценки с расчетным физическим износом от 60 до 100% износ принимается равным 60%;

– для объектов оценки с расчетным физическим износом свыше 100% износ принимается равным 70%;

– для объектов оценки, находящихся в ветхом состоянии, износ принимается равным 80%.

– для объектов оценки, находящихся в аварийном состоянии, износ принимается равным 98,3%.

Функциональное устаревание представляет собой утрату полезности вследствие недостатков, которыми характеризуется оцениваемый объект недвижимости по сравнению с его заменителем, при условии, что такая утрата приводит к потере стоимости у оцениваемого объекта недвижимости. Функциональное устаревание учитывается при использовании в расчетах затрат на замещение объекта недвижимости.

К устранимому функциональному устареванию относятся потери стоимости в результате несоответствия проекта, материалов, строительных стандартов, качества дизайна современным требованиям рынка к этим позициям. Устранимое функциональное устаревание измеряется стоимостью его исправления.

Устранимое функциональное устаревание вызывается:

- недостатками, требующими добавления элементов;

- недостатками, требующими замены или модернизации элементов;

- «сверхулучшениями».

Неустранимое функциональное устаревание вызывается:

- недостатками за счет позиций, не включенных в стоимость нового, но которые должны быть;

- недостатками за счет позиций, включенных в стоимость нового, но которых быть не должно («сверхулучшениями»).

Функциональное устаревание в рамках настоящей работы не определялось. При расчете затрат на создание используются в подавляющем большинстве современные аналоги затрат, объемно-пространственные показатели объектов формируются с учетом современных норм, возможные сверхулучшения у объектов не учитываются. Таким образом, можно говорить об «автоматическом» учете большей части функционального устаревания, даже в случае его наличия у реального объекта. Оставшейся частью, связанной с избыточными издержками будущих периодов можно пренебречь, ввиду ограниченности срока действия результатов настоящей оценки - в силу закона, кадастровая оценка проводится не чаще, чем раз в четыре года, что соответствует межремонтному периоду косметического ремонта. Возможные избыточные затраты при косметическом ремонте, связанные с функциональными недостатками объекта, небольшую величину затрат на косметический ремонт по сравнению со стоимостью создания объекта, дисконтирование (приведение к текущим ценам) будущих затрат и пр., позволяют пренебречь возможной частью функционального устаревания, не учтенной при расчете затрат на создание объекта.

В соответствие с Методическими указаниями о государственной кадастровой оценке при расчете кадастровой стоимости объектов с использованием затрат на замещение расчет величины функционального устаревания допускается не производить.

Объекты культурного наследия могут обладать признаками функционального устаревания, но по таким объектам расчет величины функционального устаревания также допускается не производить в соответствии с п. 46.5 Методических указаний.

Таким образом, функциональное устаревание при расчете затратным подходом не производилось.

Внешнее (экономическое) устаревание – есть потеря стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов. Оно может быть вызвано целым рядом причин, таких как общеэкономические или внутриотраслевые изменения, в том числе сокращение спроса на определенный вид продукции и услуг, сокращение предложения или ухудшение качества сырья, рабочей силы, вспомогательных систем, сооружений и коммуникаций; а также правовые изменения, относящиеся к законодательству, муниципальным постановлениям, зонированию и административным распоряжениям.

Внешнее (экономическое) устаревание для целей Методических указаний о государственной кадастровой оценке (п. 46.6) представляет собой утрату полезности объекта недвижимости, вызванную экономическими факторами или факторами местоположения, внешними по отношению к рассматриваемому объекту недвижимости, и приводящую к потере объектом недвижимости своей стоимости.

В отличие от других рынков, изменение спроса и предложения на рынке недвижимости в значительной степени зависит от состояния региональной экономики. Другими словами, состояние, тенденции, степень развития рынка недвижимости напрямую зависят от степени социально-экономического развития населенных пунктов региона. Рынок недвижимости в городских населенных пунктах отличается от рынка недвижимости в сельских населенных пунктах существенным образом. В соответствии с различиями в уровне социально-экономического развития населенных пунктов региона может различаться и степень развитости локальных рынков недвижимости.

На текущий момент не существует общепризнанной методологии определения внешнего износа и включения поправок к стоимости по данному признаку износа. Сравнение территорий по социально-экономическим показателям местоположения объектов недвижимости является обычной практикой, к которой прибегают оценщики для определения величины внешнего износа (экономического устаревания) на территориях со слабой активностью рынка. Прослеживается прямая связь рассчитанных сравнительных коэффициентов местоположения кадастровых кварталов96 Расчет корректировки на местоположение общего уровня для территорий Республики Коми на уровне кадастровых кварталов для целей определения кадастровой стоимости объектов оценки на 01.01.2023 года. Приложении 1. Исходные данные\1.5. Исходные данные, использованные для определения ЦОФ\1.5.1. Местоположение КК по характеристикам общего уровня (социально-экономическим) и показателя экономического устаревания. Сравнительные коэффициенты местоположения кадастровых кварталов – это, по сути, социально-экономическая мощность потенциала территории. Внешний износ (экономическое устаревание) – это параметр, который учитывает недоиспользование мощности из-за внешних социально-экономических факторов. Индикатором этой мощности и является показатель сравнительного коэффициента местоположения кадастрового квартала. Таким образом, формула для расчета внешнего износа имеет вид:

ВИо = (1−Кмкк) ∗ 100%

где

ВИо – показатель внешнего износа (экономического устаревания) объекта недвижимости в %,

Кмкк – сравнительный коэффициент местоположения кадастрового квартала оцениваемого объекта недвижимости.

Исполнителем принято решение использовать сравнительные коэффициенты местоположения кадастровых кварталов для количественной оценки внешнего износа при определении кадастровой стоимости объектов недвижимости затратным подходом.

Для объектов оценки, стоимость которых определяется методом сравнительной единицы в рамках затратного подхода, кадастровая стоимость определяется с учетом показателя экономического устаревания, рассчитанного для всех населенных пунктов и в целом всей территории республики Коми (в разрезе кадастровых кварталов) по показателю сравнительного коэффициента местоположения кадастрового квартала.

При использовании справочников КО-ИНВЕСТ учтено следующее дополнение к технической части.97 Информационное письмо ООО «КО-ИНВЕСТ ОПЦИОН» Исх. № 35-рег/27032023 от 27.03.2023г.

В связи с вступлением в силу с 1 января 2021 года Приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 23 октября 2020 г. № П/0393 «Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места» изменены правила расчета площадей зданий, помещений и сооружений. Коэффициент 0,9 применяется к стоимости обьектов-аналогов, поставленных на кадастровый учет после 01.01.2021г., удельные показатели стоимости которых приведены в справочнике в расчете на 1 кв.м. Необходимость применения коэффициента обусловлена изменением правил расчета площадей зданий, помещений и сооружений.

Новые правила расчета площадей отличаются от правил подсчета, изложенных в строительных нормах и правилах. Указанные в справочниках оценщика площади объектов-аналогов определялись на основе строительных норм и правил. Настоящие требования применяются при подготовке документов для целей государственного кадастрового учета объектов недвижимости в случае определения площади зданий с назначением «жилое», «многоквартирный дом» (далее - жилые здания), «нежилое» (далее - нежилые здания), помещений с назначением «жилое», «нежилое» (далее соответственно - жилые, нежилые помещения), машино- мест, площади или площади застройки сооружений, основной характеристикой которых является площадь или площадь застройки.

Коэффициент 0,9 применяется к стоимости обьектов-аналогов, поставленных на кадастровый учет после 01.01.2021г., удельные показатели стоимости которых приведены в справочнике в расчете на 1 кв.м.

Сведения по Сооружениям при расчете кадастровой стоимости затратным подходом, методом сравнительной единицы

Для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости с видом сооружения применен затратный подход. Применение затратного подхода обусловлено отсутствием достаточного количества рыночной информации, наличием в перечне объектов оценки, не имеющих рынка. Затратный подход при определении кадастровой стоимости объектов недвижимости приводит к объективным результатам при условии точности определения затрат на замещение либо воспроизводство и точности учета износа и устаревания. Так имеется достоверная и достаточная информация для реализации затратного подхода для всех групп объектов оценки с неразвитым рынком объектов недвижимости.

Общее количество объектов недвижимости с видом объекта недвижимости «сооружение», подлежащих кадастровой оценке 30879.

В процессе группировки выявлено, что объекты вида «Сооружение» встречаются во всех группах, предусмотренных Методическими указаниями, кроме 1 функциональной группы «Многоквартирные дома».

Для объектов оценки с противоречивыми или не однозначными характеристиками отнесение к той или иной функциональной группе и подгруппе проводилось после изучения этих объектов в интернет-источниках (Яндекс.Карты, Народная карта, Google.Карты, 2Гис), а именно их местоположение, их использование и внешние характеристики. Объекты оценки, функциональную группу и подгруппу которых не удалось определить однозначно с помощью указанных источников, были отнесены в подгруппу 1030 «Прочие сооружения и сооружения вспомогательного назначения, отнесение которых к другим подгруппам невозможно» (сооружения неустановленного назначения).

Для расчета кадастровой стоимости объектов оценки 10 группы «Сооружения» были приняты следующие допущения:

Для сооружений, объектов незавершённого строительства, отнесённых к 10 функциональной группе, в сведениях Перечня о которых отсутствует информация об основной характеристике и её значении, в качестве указанных сведений принимались сведения об основной характеристике и её значении, приведённые в наименовании объектов (при наличии таких сведений).

В случае несовпадения типа основной характеристики объекта оценки с характеристикой, характеризующей объект-аналог, при расчетах применялись следующие допущения. Сведения о необходимой для кадастровой оценки характеристике некоторых объектов недвижимости были получены из учетно-технической документации. Для объектов недвижимости, в сведениях Перечня о которых содержится информация об иных характеристиках, с использованием которых возможно осуществить расчёт необходимой основной характеристики, соответствующей характеристике объекта-аналога, для определения кадастровой стоимости (с учётом информации, приведённой в различных сводах основных нормативных требований и положений, государственном стандарте, который формулирует требования государства к качеству продукции, работ и услуг, имеющих межотраслевое значение, и иной нормативной документации, а также с учетом информации о параметрах аналогичных сооружений (объектов), размещенной в сети интернет), значение данной основной характеристики определено, исходя из представленных в Перечне иных характеристик (допущения для определенных расчет групп представлены в таблице 2.9.22);

Для объектов недвижимости, у которых отсутствовали значения иных характеристик, для определения основной характеристики использовалось часто встречающееся значение характеристики в расчетной группе.

Для сооружений значения площади и площади застройки приняты равнозначными.

Сооружения неустановленного назначения. К подгруппе «Сооружения неустановленного назначения» отнесены сооружения, назначение которых установить невозможно (отсутствует наименование сооружения или, исходя из наименования, невозможно установить назначение сооружения), и объекты с неполными и/или противоречивыми характеристиками. Определение кадастровой стоимости сооружений, отнесенных к подгруппе «Сооружения неустановленного назначения», осуществлялось с применением иных методов массовой оценки, методом моделирования на основе УПКС. Путем умножения среднего значения УПКС объектов недвижимости, схожих по основному параметру, на величину его основного параметра.

В случае, если в наименовании объекта недвижимости указаны характеристики составляющих элементов объекта недвижимости кадастровая стоимость рассчитывалась исходя из суммы значений характеристики (площадей, объемов) элементов, входящих в состав объектов недвижимости. А именно:

Площадь объекта недвижимости с кадастровым номером 11:15:0402015:258 с наименованием «часть площадки ДНС-1 в составе: фундаменты под дизель-генератор "Caterpillar" площади застройки 14,9 кв.м. и 8,8 кв.м (литеры 7, 7/1)» была принята 23,7 кв.м.

Объем объекта недвижимости с кадастровым номером 11:15:0000000:360 с наименованием «часть установки доподготовки нефти: печи ПТБ- 10/160 S=299.18м.кв.(2шт.), ПТБ-10/64 S=897.54 м.кв.(6шт.), сепаратор С-1 V=200 м.куб. (1 шт.), отстойники горизонт-е V=200м.куб.(2шт), газосепаратор V=25 м.куб., дозировочные насосы S=504 м.кв. (3 шт.)» принят равным 625 куб.м.

Площадь объекта недвижимости с кадастровым номером 11:15:0000000:2142 с наименованием «часть площадки ДНС-1 в составе: фундамент под нефтяную насосную площадь застройки 36 кв.м. (лит. 3); фундамент под узел учета нефти площадь застройки 36 кв.м. (лит. 4); фундамент под технологическую площадку площадь застройки 108 кв.м. (лит. 5); фундамент под узел пуска очистного устройства площадь застройки 94,5 кв.м. (лит. 6)» принята 274,5 кв.м.

В случае, если в наименовании объекта недвижимости перечислены входящие в состав различные по параметрам и расчетным группам элементы (сложный объект недвижимости), кадастровая стоимость рассчитывалась для каждого элемента. За итоговую кадастровую стоимость принималась наибольшая кадастровая стоимость среди элементов объекта оценки (объекты недвижимости с кадастровыми номерами 11:15:0000000:932, 11:20:0801001:3893).

В объектах недвижимости со следующими кадастровыми номерами 11:05:0201004:363, 11:05:0201004:355, 11:19:1001001:189, 11:09:5101001:330, 11:15:0000000:2389 отсутствуют основные характеристики по причине отсутствия их в документах-основании (Ответ Управления Росреестра по РК № 05-000128/23 от 11.01.2023). Для указанных объектов недвижимости площадь принята равной 1 кв.м.

К следующим объектам недвижимости с кадастровыми номерами была применена повышающая корректировка на количество элементов в соответствии с наименованием:

11:15:0402015:265 с наименованием «часть площадки ДНС-1 в составе: два фундамента под резервуары дизельного топлива площадь застройки каждого 41.4 кв.м (лит. 2, 2/1); два резервуара дизельного топлива объем каждого 200 куб.м (лит. 9, 9/1); нефтяная линия дизтоплива от резервуаров дизельного топлива до насосной дизтоплива и дизель-генераторов "Caterpillar" протяженностью 35 м (лит.13)»;

11:17:0302001:2832 с наименованием «артезианские скважины №4 (кондуктор диаметром 325 мм, глубиной 29.2 м, фильтровая колонна диаметром 219 мм, глубиной 26.0-112.0 м), №5 (кондуктор диаметром 325 мм, глубиной 40 м, фильтровая колонна диаметром 219мм, глубиной 33.3-120.0 м) с водоводом»;

11:17:0801001:10 с наименованием «пожарный водоем (две металлические емкости объемом 10м3 каждая)»;

11:12:1703002:187 с наименованием «пожарный водоем (2 металлические емкости по 25 м.куб., глубина заложения - 3,5 м.)»;

11:12:0601001:3211 с наименованием «пункт сбора нефти (2 емкости по V=200куб.м, 2 насоса, трубопровод-обвязка: d-100мм, d-150мм)».

Результаты определения кадастровой стоимости представлены в Приложении 2.

Таблица 2.9.22

Допущения для функциональных подгрупп 10 функциональной группы

Функциональная подгруппа	Основной параметр для расчета (для 10-х групп)	Принятое значение основного параметра	Допущение
1002 Башни	Объем	341 куб.м.	Значение объема принято 341 куб. м., равное значению объема аналогичного ОН с аналогичными характеристиками
1002 Башни	Высота	20 м	Минимальная высота факельных стволов принята равной 20 м
1002 Башни	Высота	16 м	Минимальная высота водонапорной башни 15,5 м
1003 Мачтовые сооружения, опоры, вышки	Высота	70 м	Минимальная высота радиобашни, телевизионной вышки 70 м
1003 Мачтовые сооружения, опоры, вышки	Протяженность	28 м	Принято наиболее частое значение протяженности в данной подгруппе
1003 Мачтовые сооружения, опоры, вышки	протяженность	площадь застройки	«Площадь застройки» принимается как «протяженность»
1003 Мачтовые сооружения, опоры, вышки	высота	18 м	Принято наиболее частое значение высоты в данной подгруппе
1004 Беседки	площадь застройки	площадь	Значение «площадь застройки» принимается равным значению «площадь»
1005 Гидротехнические сооружения: набережные. Берегоукрепление	площадь застройки	протяженность	Значение «площадь застройки» принимается равным значению «протяженность»
1005 Гидротехнические сооружения: набережные. Берегоукрепление	Протяженность	площадь, площадь застройки / 3,8 м	Минимальная ширина причала 3,8 м
1006 Эстакады	протяженность	площадь (площадь застройки)/ширина	Минимальная ширина эстакады 3,5 м
1006 Эстакады	Протяженность	площадь (площадь застройки)/ширина	Минимальная ширина эстакады 2,5 м
1006 Эстакады	Протяженность эстакады	площадь (площадь застройки)	Минимальная ширина эстакады принята 1 м. Площадь, площадь застройки принимается равной протяженности
1006 Эстакады	Протяженность повышенной железнодорожной эстакады	Площадь, площадь застройки / 1,52 м	Минимальная ширина повышенной железнодорожной эстакады принята 1,52 м
1006 Эстакады	протяженность железнодорожной сливо-наливной эстакады	Площадь, площадь застройки / 2,9 м	Минимальная ширина железнодорожной сливо-наливной эстакады принята 2,9 м
1007 Емкостные сооружения, резервуары, баки, цистерны	объем	280 куб.м	Принято наиболее частое значение объема нефтеловушки в данной подгруппе
1007 Емкостные сооружения, резервуары, баки, цистерны	объем	50 куб.м.	Принято наиболее частое значение объема прочих резервов в данной подгруппе
1008 Бункеры	объем	площадь*1,5 м	Высота бункера принята 1,5 м
1008 Бункеры	объем	площадь*1,9 м	Высота этажа бункера принята 1,9 м
1009 Навесы	площадь	протяженность*3,4 м	Ширина навеса принята ширина 3,4 м
1011 Линии электропередач воздушные	протяженность	площадь (площадь застройки)	Протяженность принята равной площади застройки
1013 Гидротехнические сооружения, за исключением мостов, пирсов, причалов, набережных	площадь застройки	протяженность*28 м	Расчитана ширина объекта ОО плотины
1013 Гидротехнические сооружения, за исключением мостов, пирсов, причалов, набережных	протяженность	площадь/2,7 м	Высота объекта аналога равна 2,7 м
1014 Сети канализационные, тоннельные коллекторы	протяженность	5 м	Минимальная длина трубы водоотведения 5 м.
1015 Сети тепловые	протяженность	площадь (площадь застройки)/3,12 м	Среди ОКС данной подгруппы была вычислена средняя ширина, которая и была использована в расчете протяженности
1016 Сети водопроводные	протяженность	площадь (площадь застройки)/0,03 м	Среди ОКС данной подгруппы была вычислена средняя ширина, которая и была использована в расчете протяженности
1017 Сети канализационные без коллекторов	протяженность	площадь (площадь застройки)/0,17 м	Среди ОКС данной подгруппы была вычислена средняя ширина, которая и была использована в расчете протяженности
1019 Градирни	площадь	229,8 кв.м.	Принято наиболее частое значение площади в данной подгруппе
1020 Сети инженерные технологические	протяженность	площадь/площадь застройки	Ширина инженерных технологических сетей принята равной 1 м
1020 Сети инженерные технологические	протяженность	358 м	Принято наиболее частое значение протяженности в данной подгруппе
1022 Железнодорожные пути	площадь платформы	протяженность*3 м	Принята минимальная ширина платформы 3 м
1022 Железнодорожные пути	протяженность железнодорожных путей	площадь/1,52 м	Принята ширина колеи 1,52 м
1023 Подкрановые пути	протяженность	площадь/8 м	Принята ширина колеи 8 м
1025 Мосты	площадь	протяженность*4,5 м	Принята минимальная ширина мостов 4,5 м
1026 Сооружения связи линейно-кабельные	протяженность	площадь / 0,28 м	Принята ширина 0,28 м
1027 Сети трубопроводов магистральные	протяженность	площадь/0,72 м	Принята ширина 0,72 м
1028 Переходы надземные	площадь	протяженность*4,5 кв.м	Принята минимальная ширина транспортной галереи 4,5 м
1030 Прочие	протяженность	85 м	Принято наиболее частое значение протяженности ствола в подгруппе
1030 Прочие	объем	31 куб.м	Принято наиболее частое значение объема картофелехранилища в подгруппе
1031 Автомобильные дороги, дорожки, площадки, покрытия	Протяженность дороги II категории	площадь/7,5 м	Ширина полотна принята 7,5 м
1031 Автомобильные дороги, дорожки, площадки, покрытия	Протяженность дороги III категории	площадь/7 м	Ширина полотна принята 7 м
1031 Автомобильные дороги, дорожки, площадки, покрытия	Протяженность дороги IV категории	площадь/6 м	Ширина полотна принята 6 м
1031 Автомобильные дороги, дорожки, площадки, покрытия	Протяженность дороги V категории	площадь/4,5 м	Ширина полотна принята 4,5 м
1031 Автомобильные дороги, дорожки, площадки, покрытия	Площадь тротуара и дорожек	протяженность*0,75 м	Принята ширина тротуар 0,75 м
1031 Автомобильные дороги, дорожки, площадки, покрытия	Площадь ловых площадок	протяженность*55 м	Принята ширина рудничного двора 55 м
1031 Автомобильные дороги, дорожки, площадки, покрытия	Протяженность автодороги с асфальтобетонным покрытием	площадь / 3 м	Ширина автодороги принята 3 м
1031 Автомобильные дороги, дорожки, площадки, покрытия	Площадь вертолетной, взлетно-посадочной площадки, полосы	протяженность*7,5 м	Ширина полотна рулежной дорожки принята 7,5 м
1032 Силосная траншея, яма	площадь	объем/2,5 м	Глубина силосной ямы принята 2,5м
1033 Скважины артезианские	глубина	протяженность	Значение глубины принято равным значению протяженности
1033_1 Скважины для наблюдения	глубина	80 м	Принято наиболее частое значение глубины в данной подгруппе
1037 Отстойник канализационный	объем	площадь *глубина	Глубина отстойника из таблицы 1037

протяженность*глубина*ширина

1037 Отстойник канализационный	объем	1000 м	Принят минимальный объем метантенка
1037 Отстойник канализационный	объем	площадь*2,5 м	Рабочая глубина септика 2,5 м
1037 Отстойник канализационный	объем	площадь*4 м	Глубина аэротенка принята 4 м
1037 Отстойник канализационный	Объем иловой площадки	глубина*ширина(20)*длина(100)	Ширина иловой площадки принята равной 20м, длина равной 100 м
1037 Отстойник канализационный	Объем песколовки	глубина*ширина(4)*длина(9)	Ширина песколовки принята равной 4 м, длина равной 9 м
1037 Отстойник канализационный	объем шламовой площадки	протяженность*2,5м*1,8м	Глубина шламовой площадки принята равной 2,5м, ширина 1,8 м
1037_1 Выгребные ямы	объем	площадь*2,5 м	Глубина выгребной ямы принята равной 2,5 м
1038 Скважина нефтяные, газовые	глубина	протяженность	Значение глубины принято равным значению протяженности
1038 Скважина нефтяные, газовые	Глубина скважины	1510 м	Принято наиболее частое значение глубины в данной подгруппе
1039 Лыжероллерные, лыжные трассы	площадь	протяженность*4 м	Принята ширина лыжной трассы 4 м

Определение кадастровой стоимости методами статистического моделирования в рамках сравнительного подхода

Метод статистического моделирования позволяет построить статистическую модель расчета стоимости. Под статистическим моделированием понимается процесс построения статистической модели стоимости, обоснование ее вида, анализ качества.

Под статистической моделью расчета понимается математическая формула, отображающая связь между зависимой переменной (кадастровой стоимости) и значениями ценообразующих факторов.

Для применения метода необходимо выполнение следующих условий:

- достаточный уровень развития рынка недвижимости, наличие достаточной и достоверной информации для выявления зависимости между стоимостью объектов и ценообразующими факторами;

- наличие у объектов оценки характеристик - ценообразующих факторов, которые необходимо подставить в модель оценки для определения стоимости.

Этапы работы по определению кадастровой стоимости методами статистического моделирования:

Сбор рыночной информации;

Анализ рынка недвижимости;

Сбор сведений о значениях ценообразующих факторов объектов оценки;

Определение ценообразующих факторов объектов оценки;

Группировка объектов оценки;

Построение модели оценки.

Построение статистических моделей расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости осуществляется в следующей последовательности:

1. Выбор ценообразующих факторов для построения моделей;

2. Построение моделей расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости каждой сформированной группы;

3. Анализ качества статистических моделей расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Выбранная для определения кадастровой стоимости статистическая модель должна быть объяснимой с точки зрения рыночных данных и закономерностей ценообразования, а также обладать свойством статистической устойчивости (сбалансированности), то есть не изменять существенно своих результатов при удалении из обрабатываемой выборки отдельных объектов недвижимости.

В качестве зависимой переменной выступает удельный показатель кадастровой стоимости (далее – УПКС) объектов недвижимости.

Метод был применён для определения кадастровой стоимости квартир, отнесенных к подгруппам 0100 Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки), 0200 Дома малоэтажной многоквартирной жилой застройки, местоположение которых было определено, по которым имелось достаточное количество рыночной информации и информации о ценообразующих факторах, необходимой для построения статистических моделей.

Перед построением регрессионной модели, в соответствии с Методическими указаниями, для приведения значений факторов стоимости объектов-аналогов к единому эквиваленту внесены необходимые корректировки или обоснованы отказы от их внесения (см. раздел 2.3.1. Отчета).

Выбор ценообразующих факторов для построения статистической модели

Характеристика объекта, влияющая на стоимость, называется ценообразующим фактором. Состав ценообразующих факторов определяется для группы объектов недвижимости в составе каждой оценочной группы объектов капитального строительства на основе перечня ценообразующих факторов и анализа информации о рынке недвижимости Республики Коми.

Выбор ценообразующих факторов для построения статистической модели осуществляется двумя методами: экспертным и (или) корреляционно-регрессионным.

Для качественных факторов каждое значение качественного фактора, присутствующее в исходной выборке объектов оценки, должно присутствовать хотя бы один раз в выборке рыночных объектов, при этом для улучшения качества в выборке рыночных объектов желательно присутствие каждого значения качественного фактора не менее шести раз.

Например, при разбиении объектов оценки по качественному фактору «материал стен» на группы отсутствие в совокупности рыночных данных у объектов-аналогов одного из значений делает данный фактор не репрезентативным и непригодным для использования в модели, поскольку объекты оценки с данным значением фактора не будут оценены.

Для количественных факторов диапазон значений фактора в выборке рыночных объектов должен совпадать с диапазоном значений фактора для объектов оценки. Следует отметить, что данный диапазон часто не совпадает, поскольку рынок недвижимости не везде развит, по многим населенным пунктам зачастую отсутствует достаточное количество рыночной информации, либо рынок недвижимости совсем отсутствует. В данных случаях, требование репрезентативности по таким важным количественным факторам как «Расстояние до административного центра», «Расстояние до локальных центров», «Расстояние до ближайшей остановки» и пр. может не соблюдаться. Тем не менее, при необходимости дифференцировать объекты оценки по одному из данных нерепрезентативных факторов, и использовании их в модели, зависимость для объектов оценки с отсутствующим диапазоном значения фактора у объектов-аналогов рассчитывается исходя из параметров выбранной модели расчета.

В рамках ГКО специалистами Учреждения были сформированы оценочные группы, с входящими в них объектами оценки, по схожим ценообразующим характеристикам, с учетом расположения населенных пунктов относительно столицы Республики Коми, принадлежности к городскому округу/муниципальному району, схожести диапазонов УПС ТО и достаточности рыночных данных для расчета сравнительным подходом (подробное описание оценочного зонирования приведено в разделе 2.4.2. Отчета):

Группа 1. Квартиры, расположенные в многоквартирных домах (дома средне- и многоэтажной жилой застройки):

г. Воркута;

г. Печора;

г. Сосногорск;

г. Сыктывкар;

г. Усинск;

г. Ухта;

Группа 2. Квартиры, расположенные в домах малоэтажной жилой застройки:

г. Печора;

г. Сосногорск;

г. Сыктывкар;

г. Ухта.

При проведении работ построена экспоненциальная модель, такой вид модели позволяет достаточно адекватно отображать основные тенденции рынка. Отсутствие строгой детерминации дает возможность принимать решение о способе включения (аддитивной или мультипликативный) в модель любой характеристики объекта, подбирая оптимальный с точки зрения точности прогноза. Однако такой вид модели значительно затрудняет калибровку коэффициентов. Обычно, здесь используются итеративные методы.

Взятием натурального логарифма от обеих частей соотношения мультипликативная и экспоненциальная модели приводятся к линейному виду.

lnY = lna 0 + a1 lnX 1 + ... + an lnX n

lnY = lna о + a1 X1 + ... + anXn

Экспоненциальная модель оптимальна для рынка с устоявшимися нелинейными тенденциями и сложными видами зависимости стоимости от факторов.

На этапе определения ценообразующих факторов, участвующих в расчете кадастровой стоимости, на основании анализа рынка недвижимости, были отобраны наиболее значимые факторы, формирующие стоимость объекта недвижимости с учетом критериев отбора.

Таблица 2.9.23

Ценообразующие факторы, используемые при построении модели

Оценочная группа	Наименование ценообразующего фактора	Тип фактора
Группа 1. Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки)
г. Воркута	Расстояние до ближайшей остановки	количественный

Расстояние до центра Сыктывкара	количественный

Расстояние до центра МО	количественный

Возраст дома	качественный - закодированный
г. Печора	Этажность надземная укрупненная	качественный - закодированный

Площадь в квадратных метрах	количественный

Принадлежность к зоне города	количественный

Возраст дома	качественный - закодированный

Расстояние до ближайшей остановки	количественный
г. Сосногорск	Численность населения в МО	количественный

Этажность надземная укрупненная	качественный - закодированный

Площадь в квадратных метрах	количественный

Возраст дома	качественный - закодированный

Расстояние до центра МО	количественный
г. Сыктывкар	Возраст дома	качественный - закодированный

Принадлежность к зоне города	количественный

Расстояние до ближайшей остановки	количественный

Расстояние до ближайшего детского сада	количественный

Площадь в квадратных метрах	количественный

Материал стен укрупненный	качественный - закодированный
г. Усинск	Площадь в квадратных метрах	количественный

Возраст дома	качественный - закодированный

Расстояние до ближайшей остановки	количественный

Этажность надземная укрупненная	качественный - закодированный
г. Ухта	Материал стен укрупненный	качественный - закодированный

Этажность надземная укрупненная	качественный - закодированный

Возраст дома	качественный - закодированный

Площадь в квадратных метрах	количественный

Расстояние до ближайшей остановки	количественный

Принадлежность к зоне города	количественный
Группа 2. Многоквартирные дома (дома малоэтажной жилой застройки)
г. Печора	Принадлежность к зоне города	количественный

Материал стен укрупненный	качественный - закодированный

Расстояние до локального центра	количественный

Возраст дома	качественный - закодированный
г. Сосногорск	Материал стен укрупненный	качественный - закодированный

Возраст дома	качественный - закодированный

Этажность надземная укрупненная	качественный - закодированный

Площадь в квадратных метрах	количественный

Численность населения в НП	количественный
г. Сыктывкар	Этажность надземная укрупненная	качественный - закодированный

Материал стен укрупненный	качественный - закодированный

Возраст дома	качественный - закодированный

Площадь в квадратных метрах	количественный

Расстояние до ближайшей остановки	количественный

Принадлежность к зоне города	количественный
г. Ухта	Этажность надземная укрупненная	качественный - закодированный

Материал стен укрупненный	качественный - закодированный

Возраст дома	качественный - закодированный

Площадь в квадратных метрах	количественный

Принадлежность к зоне города	количественный

Расстояние до ближайшей остановки	количественный

Сведения о значениях ценообразующих факторов, использованных при проведении расчетов представлены в Приложении 2. Определение КС ОН\2.1 Сведения о ЦОФ, использованных при определении КС

Следует отметить, что в процессе моделирования специалистами Учреждения подбирались различные комбинации факторов для модели, но наиболее достоверные и адекватные результаты были получены при использовании факторов, представленных в вышеприведенной таблице. Добавление к модели какого-либо фактора, приводит к ухудшению качества модели и не интерпретируемости результатов, могут появляться обратные зависимости.

В таблице 2.9.24 представлены полученные результаты моделирования в рамках подгрупп.

Таблица 2.9.24

Группа 1. Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки)
Подгруппа	Формула модели
г. Воркута	УПКС = 294.355679744994 * exp(-0.16291191757934342 * (расстояние до ближайшей остановки + -7.43835) + -0.0007131032062219506 * (расстояние до центра Сыктывкара + -1315.5549) + -0.1195683527558269 * ( расстояние до центра МО + -5.61492) + 0.9098592281878602 * Возраст дома)
Граничные значения для количественных ценообразующих факторов Наименование ценообразующего фактора Минимальное значение Максимальное значение расстояние до ближайшей остановки 0,003 7,436 расстояние до центра Сыктывкара 409,063 906,492 расстояние до центра МО 0,068 5,547 Значения меток для качественных ценообразующих факторов Наименование ценообразующего фактора Значение ценообразующего фактора Значение метки Возраст дома 3 1,054538471 Возраст дома 4 1,054538471 Возраст дома 5 0,945461529 Возраст дома 6 0,945461529 Возраст дома 7 0,945461529
г. Печора	УПКС = 1073.6462379026304 * exp(1.4732663089789035 * Этажность надземная укрупненная + -0.001380222051682564 * (Площадь в квадратных метрах + -125.1) + -0.10387066095012892 * (Принадлежность к зоне города + -3.0) + 0.9163021974378466 * Возраст дома + -0.4243916901793732 * (расстояние до ближайшей остановки + -0.45777))
Граничные значения для количественных ценообразующих факторов Наименование ценообразующего фактора Минимальное значение Максимальное значение Площадь в квадратных метрах 30,1 95 Принадлежность к зоне города 1 2 расстояние до ближайшей остановки 0,004 0,454 Значения меток для качественных ценообразующих факторов Наименование ценообразующего фактора Значение ценообразующего фактора Значение метки Этажность надземная укрупненная 1 0,943970917 Этажность надземная укрупненная 2 1,056029083 Возраст дома 3 1,076738722 Возраст дома 4 1,076738722 Возраст дома 5 0,923261278 Возраст дома 6 0,923261278 Возраст дома 7 0,923261278
г. Сосногорск	УПКС = 6443.939129551082 * exp(1.2847298842922164e-06 * Численность населения в МО + 0.5503427578089767 * Этажность надземная укрупненная + -0.0041364568853786005 * (Площадь в квадратных метрах + -99.7) + 0.7539974205178889 * Возраст дома + -0.002392716678153946 * (расстояние до центра МО + -16.40439))
Граничные значения для количественных ценообразующих факторов Наименование ценообразующего фактора Минимальное значение Максимальное значение Численность населения в МО 18293 46664 Площадь в квадратных метрах 28,5 71,2 расстояние до центра МО 0,134 16,27 Значения меток для качественных ценообразующих факторов Наименование ценообразующего фактора Значение ценообразующего фактора Значение метки Этажность надземная укрупненная 1 0,823547238 Этажность надземная укрупненная 2 1,176452762 Возраст дома 3 1,479270694 Возраст дома 4 1,056214339 Возраст дома 5 0,943785661 Возраст дома 6 0,822736266 Возраст дома 7 0,822736266
г. Сыктывкар	УПКС = 14670.945758211848 * exp(0.9253525108016952 * Возраст дома + -0.05729734176508765 * (Принадлежность к зоне города + -6.0) + -0.14506216149230944 * (расстояние до ближайшей остановки + -0.71185) + -0.07908953359162091 * (расстояние до ближайшего детского сада + -0.97707) + -0.0014573011791529876 * (Площадь в квадратных метрах + -213.0) + 0.10676264927098038 * Материал стен укрупненный)
Граничные значения для количественных ценообразующих факторов Наименование ценообразующего фактора Минимальное значение Максимальное значение Принадлежность к зоне города 1 5 расстояние до ближайшей остановки 0,008 0,704 расстояние до ближайшего детского сада 0,01 0,967 Площадь в квадратных метрах 13 200 Значения меток для качественных ценообразующих факторов Наименование ценообразующего фактора Значение ценообразующего фактора Значение метки Возраст дома 1 1,210606205 Возраст дома 2 1,210606205 Возраст дома 3 1,116121278 Возраст дома 4 0,883878722 Возраст дома 5 0,591282267 Возраст дома 6 0,591282267 Возраст дома 7 0,591282267 Материал стен укрупненный 061001001001 1,219782912 Материал стен укрупненный 061001007001 0,780217088
г. Усинск	УПКС = 7191.231459987132 * exp(-0.0015886653356756916 * (Площадь в квадратных метрах + -128.0) + 0.8592339127299926 * Возраст дома + -0.17805218953674265 * (расстояние до ближайшей остановки + -0.5065000000000001) + 0.615374103957131 * Этажность надземная укрупненная)
Граничные значения для количественных ценообразующих факторов Наименование ценообразующего фактора Минимальное значение Максимальное значение Площадь в квадратных метрах 28 100 расстояние до ближайшей остановки 0,001 0,505 Значения меток для качественных ценообразующих факторов Наименование ценообразующего фактора Значение ценообразующего фактора Значение метки Возраст дома 3 1,162646011 Возраст дома 4 1 Возраст дома 5 1 Возраст дома 6 0,806067217 Этажность надземная укрупненная 1 0,861712505 Этажность надземная укрупненная 2 1 Этажность надземная укрупненная 3 1,098193742
г. Ухта	УПКС = 1753.5025451680776 * exp(0.9580498958451924 * Материал стен укрупненный + 0.4314116490234488 * Этажность надземная укрупненная + 0.5278684264048382 * Возраст дома + -0.002377325056067844 * (Площадь в квадратных метрах + -205.0) + -0.044047111626504896 * (расстояние до ближайшей остановки + -0.47514) + -0.3882385940698935 * (Принадлежность к зоне города + -4.0))
Граничные значения для количественных ценообразующих факторов Наименование ценообразующего фактора Минимальное значение Максимальное значение Площадь в квадратных метрах 27 178 расстояние до ближайшей остановки 0,01 0,465 Принадлежность к зоне города 1 3 Значения меток для качественных ценообразующих факторов Наименование ценообразующего фактора Значение ценообразующего фактора Значение метки Материал стен укрупненный 061001001001 1,071855234 Материал стен укрупненный 061001007001 0,928144766 Этажность надземная укрупненная 1 0,850771333 Этажность надземная укрупненная 2 1 Этажность надземная укрупненная 3 1,054841622 Возраст дома 3 1,062822378 Возраст дома 4 1 Возраст дома 5 1 Возраст дома 6 0,842237171 Возраст дома 7 0,842237171
Группа 2. Многоквартирные дома (дома малоэтажной жилой застройки)
г. Печора	УПКС = 776.7260699637443 * exp(1.840115218121023 * Возраст дома + -0.08753287849263933 * ( Принадлежность к зоне города + -3.0 ) + -0.03364962850271139 * ( расстояние до локального центра + -5.21868 ) + 1.0261598339569136 * Материал стен укрупненный)
Граничные значения для количественных ценообразующих факторов Наименование ценообразующего фактора Минимальное значение Максимальное значение Принадлежность к зоне города 1 2 расстояние до локального центра 0,194 5,025 Значения меток для качественных ценообразующих факторов Наименование ценообразующего фактора Значение ценообразующего фактора Значение метки Материал стен укрупненный 061001001001 1,065739038 Материал стен укрупненный 061001007001 0,934260962 Материал стен укрупненный 061001002000 0,54 Возраст дома 2 1,061076719 Возраст дома 3 1,061076719 Возраст дома 4 1,061076719 Возраст дома 6 0,938923281 Возраст дома 7 0,938923281
г. Сосногорск	УПКС = 1340.2688611867081 * exp(1.3602455076698101 * Материал стен укрупненный + 0.8720469376052192 * Возраст дома + 0.14557048169001344 * Этажность надземная укрупненная + -0.0036191696949577222 * (Площадь в квадратных метрах + -106.0) + 1.0318922141906524e-05 * Численность населения в НП)
Граничные значения для количественных ценообразующих факторов Наименование ценообразующего фактора Минимальное значение Максимальное значение Площадь в квадратных метрах 26 80 Численность населения в НП 9268 30054 Значения меток для качественных ценообразующих факторов Наименование ценообразующего фактора Значение ценообразующего фактора Значение метки Материал стен укрупненный 061001001001 1,051148583 Материал стен укрупненный 061001007001 1 Материал стен укрупненный 061001002000 0,304902912 Возраст дома 2 1,065568378 Возраст дома 3 1,065568378 Возраст дома 5 1,065568378 Возраст дома 6 0,934431622 Возраст дома 7 0,934431622 Этажность надземная укрупненная 12 1,38853589 Этажность надземная укрупненная 11 0,61146411
г. Сыктывкар	УПКС = 4313.73105054062 * exp(0.35471979140235366 * Этажность надземная укрупненная + 0.740374724976712 * Материал стен укрупненный + 0.7366358899755322 * Возраст дома + -0.0044399156019638225 * (Площадь в квадратных метрах + -143.1) + -0.1651868419550048 * (расстояние до ближайшей остановки + -0.52245) + -0.08060907533599958 * (Принадлежность к зоне города + -6.0))
Граничные значения для количественных ценообразующих факторов Наименование ценообразующего фактора Минимальное значение Максимальное значение Площадь в квадратных метрах 27,6 70,4 Принадлежность к зоне города 1 3 расстояние до ближайшей остановки 0,023 0,376 Значения меток для качественных ценообразующих факторов Наименование ценообразующего фактора Значение ценообразующего фактора Значение метки Этажность надземная укрупненная 12 1,233885992 Этажность надземная укрупненная 11 0,766114008 Материал стен укрупненный 061001001001 1,100096858 Материал стен укрупненный 061001007001 1 Материал стен укрупненный 061001002000 0,545883801 Возраст дома 1 1,129385454 Возраст дома 2 1,129385454 Возраст дома 3 1,032450421 Возраст дома 4 1,032450421 Возраст дома 5 0,967549579 Возраст дома 6 0,796997867 Возраст дома 7 0,796997867
г. Ухта	УПКС = 2276.415403789974 * exp(0.3499004144386954 * Этажность надземная укрупненная + 0.22987062643249506 * Материал стен укрупненный + 1.0545237581869873 * Возраст дома + -0.005743681879316422 * (Площадь в квадратных метрах + -98.0) + -0.2301787742661468 * (Принадлежность к зоне города + -4.0) + -1.4557026517034044 * (расстояние до ближайшей остановки + -0.39905))
Граничные значения для количественных ценообразующих факторов Наименование ценообразующего фактора Минимальное значение Максимальное значение Площадь в квадратных метрах 27,6 70,4 Принадлежность к зоне города 1 3 расстояние до ближайшей остановки 0,023 0,376 Значения меток для качественных ценообразующих факторов Наименование ценообразующего фактора Значение ценообразующего фактора Значение метки Этажность надземная укрупненная 12 1,122754015 Этажность надземная укрупненная 11 0,877245985 Материал стен укрупненный 061001001001 1,157957355 Материал стен укрупненный 061001007001 0,842042645 Материал стен укрупненный 061001002000 0,842042645 Возраст дома 2 1,168730349 Возраст дома 4 1,168730349 Возраст дома 5 1,168730349 Возраст дома 6 0,831269651 Возраст дома 7 0,831269651

Несмотря на некоторые различия в ценообразовании, рыночная стоимость объектов недвижимости подгрупп 0507_1_1 Общежития (малоэтажные) и 0507_1 2 Общежития (многоэтажные) формируется под влиянием тех же факторов, что и стоимость объектов подгрупп 0100 Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки), 0200 Дома малоэтажной многоквартирной жилой застройки соответственно. Такое решение также продиктовано тем, что объем рыночной информации о стоимости объектов – помещений, относящихся подгруппам 0100 и 0200, многократно превышает объем информации по объектам – помещениям, относящимся к подгруппам 0507_1_1 и 0507_1_2. Стоимость помещений, относящихся к подгруппам 0507_1_1 Общежития (малоэтажные) и 0507_1 2 Общежития (многоэтажные) была рассчитана по тем же моделям, что и стоимость объектов подгрупп 0100 Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки), 0200 Дома малоэтажной многоквартирной жилой застройки соответственно, но с применением корректировки на тип (КТИП). Размер корректировки был принят в размере нижнего значения диапазона - «0,8». Источник информации - сборник НП «Евразийский союз экспертов» («Сборник корректировок «Квартиры» 2023»), г. Омск. (стр.24, табл.18).

Анализ полученной модели и результатов моделирования

Построенная модель расчёта должна отвечать требованиям предметной интерпретации (объяснимости), а также удовлетворять допустимым уровням показателей качества статистических моделей данного вида.

Анализ качества построенных моделей проводится на обучающей выборке (на которой строятся модели) и контрольной выборке (на которой проверяется качество построенных моделей) следующим образом:

– объекты исходной выборки упорядочиваются по возрастанию их зависимой переменной;

– из упорядоченной подобным образом выборки объекты поочередно относятся к обучающей и к контрольной выборкам.

Модель считается пригодной, если параметры качества модели находятся в допустимых пределах и близки по значению на обучающей и контрольной выборках.

Количество объектов недвижимости, для которых проводится оценка их рыночной стоимости, определяется возможностью построения статистически устойчивой (статистически значимой) модели расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости группы. Анализ качества для статистически значимых моделей проводится следующим образом:

Строится график невязок на обучающей и контрольной выборке, т. е. разностей между рыночными стоимостями 1 кв.м. объекта недвижимости и их модельными оценками. График невязок дает возможность визуально определить, не обладает ли та или иная модель устойчивой тенденцией к недооценке или переоценке объектов на обучающей и контрольной выборке. При наличии явного факта недооценки или переоценки объектов соответствующая модель удаляется из последующего рассмотрения.

Считается, что для модели имеет место факт переоценки (недооценки), если отношение модуля суммарной величины невязки на рассматриваемой выборке (обучающей или контрольной) к среднему значению рыночной стоимости на этой выборке превышает заданный порог, то есть если справедливо:

, где

- число объектов в рассматриваемой выборке (обучающей или контрольной), Ycp(nвыб) - среднее значение рыночной стоимости на этой выборке, kдоп - заданный допустимый порог.

При оценке качества модели учитываются следующие величины:

Средняя относительная погрешность оценки по формуле:

, где

Yi – рыночная цена 1 кв.м. i-го объектов недвижимости первой группы,

- модельная стоимость 1 кв.м. i-го объектов недвижимости первой группы,

– количество объектов в рассматриваемой выборке.

Ограничения, накладываемые на данный параметр для обучающей выборки, составляют 40%, для контрольной 50%, при увеличении не более, чем в 1.5 раза.

Коэффициент детерминации R2 на обучающей и контрольной выборках:

, где

Nc – число объектов недвижимости первой группы в обучающей/ контрольной выборке;

- модельная оценка величины Yi, на обучающей/ контрольной выборке;

Ycp - средняя рыночная стоимость объектов недвижимости из обучающей / контрольной выборки.

Если представить, что у нас нет никаких характеристик исследуемых объектов, кроме цен предложений, то вполне логично в качестве оценочных цен для каждого конкретного объекта оценки установить среднюю стоимость. Тогда сумма квадратов ошибок данной оценки составит:

При использовании функции регрессии сумма квадратов отклонений запишется следующим образом:

Другим словами, суммарная вариация цен продажи может быть разложена на объяснимые составляющие и составляющие, которые не объясняются регрессионной моделью. Использование приведенного коэффициента детерминации обусловлено тем, что при добавлении в модель новых переменных обычный коэффициент детерминации либо увеличивается, либо не изменяется. Что может привести к искусственному завышению данного показателя. Как правило, при анализе статистической значимости построенной модели для обучающей выборки приведенный коэффициент детерминации не должен быть меньше 65%, для контрольной - меньше 60%.

Сумма квадратов невязок, (характеризующая разброс оценок относительно соответствующих значений цен), определяемая как:

Обычно при характеристике множества невязок используют понятие среднеквадратической ошибки оценки - измеряет величину отклонения фактических цен продажи от прогнозных, определяемое как:

, где

m - число независимых переменных в модели.

Поскольку все сравниваемые модели имеют одни и те же значения параметров n и m, а формула для SEE не зависит от вида модели и извлечение корня – функция монотонная, то сравнение моделей по величине SEE можно заменить сравнением по величине SS.

Тем самым рассматриваемая величина - есть корень из дисперсии регрессионной модели.

Накладываемые ограничения: для обучающей выборки - не более 25%, для контрольной - не более 30%.

Суммарное значение невязки, характеризующая смещённость распределения невязок относительно нуля, определяемая как:

Модель считается пригодной, если параметры качества модели находятся в допустимых пределах и близки по значению на обучающей и контрольной выборках.

Таблица 2.9.25

Критерии качества модели

№ п/п	Критерии качества модели	Обучающая выборка	Контрольная выборка
1	Средняя ошибка аппроксимации	≤25%	Увеличение в 1.5 раза,

но не более 30%
2	Коэффициент детерминации	≥0.7	≥0.6
3	Среднеквадратичная ошибка	≤20%	≤25%
6	Отношение суммы невязок к средней стоимости	≤15%	Увеличение в 2 раза,

но не более 20%
Группа 1. Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки)
г. Воркута	Обучающая выборка	Контрольная выборка

Средняя ошибка аппроксимации	16,1393898	16,1602158

Коэффициент детерминации	0,6875005	0,6402697

Среднеквадратичная ошибка оценки	18,1056735	18,8673998

Отношение суммы невязок к средней стоимости	350,7222973	250,564478
г. Печора	Средняя ошибка аппроксимации	5,3748826	5,1483726

Коэффициент детерминации	0,6721897	0,6618385

Среднеквадратичная ошибка оценки	6,9712747	7,094214

Отношение суммы невязок к средней стоимости	7,2563631	46,703558
г. Сосногорск	Средняя ошибка аппроксимации	7,4268068	6,7729828

Коэффициент детерминации	0,6524128	0,6504459

Среднеквадратичная ошибка оценки	9,1542329	8,8023692

Отношение суммы невязок к средней стоимости	23,5323198	83,081014
г. Сыктывкар	Средняя ошибка аппроксимации	7,691606	7,7145618

Коэффициент детерминации	0,8866301	0,8887543

Среднеквадратичная ошибка оценки	9,0705971	9,1243326

Отношение суммы невязок к средней стоимости	149,0484597	240,6486154
г. Усинск	Средняя ошибка аппроксимации	5,9818825	5,6916973

Коэффициент детерминации	0,6603752	0,6476302

Среднеквадратичная ошибка оценки	7,2965833	7,2604215

Отношение суммы невязок к средней стоимости	31,374919	139,9906546
г. Ухта	Средняя ошибка аппроксимации	6,0745972	6,3123428

Коэффициент детерминации	0,8629916	0,7961748

Среднеквадратичная ошибка оценки	8,5586511	8,919438

Отношение суммы невязок к средней стоимости	13,4101032	35,0621051
Группа 2. Многоквартирные дома (дома малоэтажной жилой застройки)
г. Печора	Обучающая выборка	Контрольная выборка

Средняя ошибка аппроксимации	7,9408598	7,735163

Коэффициент детерминации	0,6669177	0,6833533

Среднеквадратичная ошибка оценки	10,5681393	9,8537589

Отношение суммы невязок к средней стоимости	8,1038912	0,818086
г. Сосногорск	Средняя ошибка аппроксимации	11,380488	13,3926459

Коэффициент детерминации	0,935488	0,9176223

Среднеквадратичная ошибка оценки	13,2951047	16,35966

Отношение суммы невязок к средней стоимости	25,8719874	20,4935745
г. Сыктывкар	Средняя ошибка аппроксимации	9,4434726	10,5938829

Коэффициент детерминации	0,7997684	0,6877044

Среднеквадратичная ошибка оценки	11,7655628	13,3745972

Отношение суммы невязок к средней стоимости	45,6107232	48,8379806
г. Ухта	Средняя ошибка аппроксимации	8,3698529	9,7836578

Коэффициент детерминации	0,7580884	0,6008012

Среднеквадратичная ошибка оценки	12,9302058	13,6027057

Отношение суммы невязок к средней стоимости	17,9212655	24,048488

Расчет кадастровой стоимости объектов оценки

Кадастровая стоимость объектов оценки определяется путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости на площадь объекта оценки.

Расчет стоимости объектов оценки методами статистического моделирования представлен в Приложении 2. Определение КС ОН\2.4. Обоснование использованных при определении КС моделей с описанием их структуры.

Результаты расчета стоимости объектов оценки представлены в Приложении 3. Кадастровая стоимость ОН.

Пример определения УПКС на основе построения модели представлен в таблице ниже.

Таблица 2.9.26

Определение удельного показателя кадастровой стоимости на основе построенной модели (Группа 1. Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки)

Кадастровый номер объекта оценки	Адрес (местоположение) объекта оценки	Площадь, кв.м	Значения качественных ценообразующих факторов (код)	Значения количественных ценообразующих факторов	Метки	Формула	Расчет	УПКС, руб/кв.м

Возраст дома	Материал стен укрупненный	Принадлежность к зоне города	Расстояние до ближайшей остановки	Расстояние до ближайшего детского сада	Площадь в квадратных метрах	Возраст дома 1 группа	Материал стен укрупненный 1 группа _	Принадлежность к зоне города	Расстояние до ближайшей остановки	Расстояние до ближайшего детского сада	Площадь в квадратных метрах

мин	макс	мин	макс	мин	макс	мин	макс

11:05:0106001:1951	г. Сыктывкар, Октябрьский проспект, д.172, кв.111	67,8	5	061001007001	3	0,08605	0,05889	67,8	0,591282267	0,780217088107781	1	5	0,008	0,704	0,01	0,967	13	200	УПКС = 14670.945758211848 * exp (0.9253525108016952 * Возраст дома + -0.05729734176508765 * (Принадлежность к зоне города + -6.0) + -0.14506216149230944 * (расстояние до ближайшей остановки + -0.71185) + -0.07908953359162091 * (расстояние до ближайшего детского сада + -0.97707) + -0.0014573011791529876 * (Площадь в квадратных метрах + -213.0) + 0.10676264927098038 * Материал стен укрупненный)	УПКС = 14670,9457582118 * EXP((0,925352510801695 *0,591282267 + -0,0572973417650876 * (3 + -6) + -0,145062161492309 * (0,08605 + -0,71185) + -0,0790895335916209 * (0,05889 + -0,97707) + -0,00145730117915298 * (67,8 + -213) + 0,10676264927098 * 0,780217088))	47617,58

Определение кадастровой стоимости методом типового (эталонного) объекта в рамках сравнительного подхода

Сравнительный подход используется при наличии достоверной и доступной информации о ценах предложений (ценах сделок) на объекты недвижимости сходных с объектом оценки.

При отсутствии достаточной для построения статистической модели оценки кадастровой стоимости рыночной информации для группы (подгруппы) объектов недвижимости применяется Метод типового (эталонного) объекта недвижимости (далее – метод ТЭО).

В результате анализа рыночной информации (раздел 2. 3 Обзор сегментов рынка объектов недвижимости и раздел 2.4. Описание и обоснование подходов к выбору типового объекта недвижимости в целях проведения оценочного зонирования) выявлено ограниченное количество предложений продажи объектов недвижимости помещений жилого назначения в многоквартирных жилых домах (дома малоэтажной жилой застройки, дома средне- и многоэтажной жилой застройки) на территории Республики Коми (кроме городов), квартир-«малосемеек» (МЖД малосемейного типа) и сблокированных индивидуальных гаражей, вследствие чего становится невозможным применение метода статистического (регрессионного) моделирования для расчета кадастровой стоимости с учетом требований о достаточности рыночной информации.

Определение кадастровой стоимости для объектов оценки оценочных подгрупп с недостаточной для построения статистических моделей рыночной информацией решено произвести Методом типового (эталонного) объекта недвижимости. В стоимость типового (эталонного) объекта вносятся корректировки, учитывающих отличие ценообразующих характеристик объекта оценки от типового (эталонного) объекта недвижимости.

Типовой (эталонный) объект недвижимости (ТЭО) – это объект, характеристики которого, соответствуют модальным, «наиболее типичным» значениям или интервалам шкал ценообразующих факторов сегмента рынка. Объект, обладающий полным набором значений основных (значимо влияющих) факторов, соответствующих «типичным», а значит модальным интервалам шкал, может считаться типовым (эталонным) для сегмента рынка.

На основании выше указанного определение кадастровой стоимости объектов недвижимости оценочных подгрупп (жилых помещений в МКД и МЖД малосемейного типа с полными характеристиками) функциональных подгрупп:

0100 Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки),

0200 Дома малоэтажной многоквартирной жилой застройки,

0507_1_1 Общежития (малоэтажные),

0507_1 2 Общежития (многоэтажные)

0303 Гаражные кооперативы (сблокированные индивидуальные гаражи)) решено осуществить методом типового (эталонного) объекта недвижимости.

При этом для оценочных подгрупп, относящихся к функциональным группам 0507_1_1 Общежития (малоэтажные) и 0507_1_2 Общежития (многоэтажные) дополнительно применяется корректировка на тип жилого помещения (Квартира в МЖД малосемейного типа98 Базой для расчета величины поправочного коэффициента на тип жилого помещения послужил сборник НП «Евразийский союз экспертов» («Сборник корректировок «Квартиры» 2023»), таб. 18, стр. 25. ) при расчете методом ТЭО, так как ТЭО рассчитывается по моделям оценочных подгрупп функциональных групп 0100 и 0200 соответственно, рынок которых развит в большей степени.

Определение кадастровой стоимости жилых помещений в МКД и МЖД малосемейного типа (подгрупп 0100, 0200, 0507_1_1 и 0507_1_2)

Группировка объектов оценки проводится в соответствии с п. 56 МУ и ориентируется на сложившиеся сегменты рынка недвижимости, основана на результатах анализа информации о рынке объектов недвижимости, модели оценки кадастровой стоимости, составе ценообразующих факторов и сведений о значениях ценообразующих факторов объектов недвижимости для каждого исследуемого объекта недвижимости. Подробнее о группировке объектов оценки в п. 2.5.2 Отчета.

В соответствии с произведенной группировкой для жилых помещений, которые находятся на территориях с неактивным рынком или территориях, на которых нет рыночной информации, но которые имеют схожие с рассчитанными методами статистического (регрессионного) моделирования группами (подгруппами) ценообразующие факторы, образовано 25 оценочных подгрупп, принято решение о применении модели оценки в рамках сравнительного подхода - метод типового (эталонного) объекта недвижимости.

Расчет стоимости типовых (эталонных) объектов недвижимости произведен для каждой оценочной подгруппы по моделям схожих по группировке оценочных подгрупп, рассчитанных методами статистического (регрессионного) моделирования.

Таблица 2.9.27

Соответствие оценочных подгрупп объектов недвижимости – жилых помещений (в МКД и МЖД малосемейного типа функциональных подгрупп 0100, 0200, 0507_1_1 и 0507_1_2) оценочным группам, по которым рассчитан ТЭО

Функциональная подгруппа	Наименование функциональной подгруппы	Оценочные подгруппы	Наименование оценочной подгруппы	ТЭО по модели оценочной подгруппы	Наименование оценочной подгруппы по которой рассчитан ТЭО
0100	Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки)	2.0100.2.1.Т.Э	ПГТ и СНП ГО Сыктывкар, МР Сыктывдинский, МР Прилузский, МР Сысольский, МР Корткеросский, МР Усть-Куломский	2.0100.1.1.С.Э	Сыктывкар

2.0100.2.2.Т.Э	ПГТ ГО Ухта	2.0100.1.2.С.Э	Ухта

2.0100.2.4.Т.Э	ПГТ ГО Воркута, ГО Инта, ГО Вуктыл	2.0100.1.4.С.Э	Воркута, Инта, Вуктыл

2.0100.2.5.Т.Э	ПГТ и СНП МР Сосногорск, МР Усть-Вымский, МР Княжпогостский	2.0100.1.5.С.Э	Сосногорск, Емва, Микунь

2.0100.2.6.Т.Э	ПГТ и СНП МР Печора, МР Троицко-Печорский, МР Удорский	2.0100.1.6.С.Э	Печора
0200	Дома малоэтажной многоквартирной жилой застройки	2.0200.1.4.Т.Э	Воркута, Инта, Вуктыл	2.0200.1.1.С.Э	Сыктывкар

2.0200.1.6.Т.Э	Усинск	2.0200.1.1.С.Э	Сыктывкар

2.0200.2.1.Т.Э	ПГТ и СНП ГО Сыктывкар, МР Сыктывдинский, МР Прилузский, МР Сысольский, МР Корткеросский, МР Усть-Куломский, МР Койгородский	2.0200.1.1.С.Э,	Сыктывкар

2.0200.2.2.Т.Э	ПГТ ГО Ухта	2.0200.1.2.С.Э	Ухта

2.0200.2.3.Т.Э	ПГТ и СНП МР Сосногорск, МР Усть-Вымский, МР Княжпогостский	2.0200.1.3.С.Э	Сосногорск, Емва, Микунь

2.0200.2.4.Т.Э	ПГТ ГО Воркута, ГО Инта, ГО Вуктыл	2.0200.1.1.С.Э	Сыктывкар

2.0200.2.5.Т.Э	ПГТ и СНП МР Печора, МР Троицко-Печорский, МР Удорский, МР Усть-Цилемский, МР Ижемский	2.0200.1.5.С.Э	Печора

2.0200.2.6.Т.Э	ПГТ ГО Усинск	2.0200.1.1.С.Э	Сыктывкар
0507_1_2	Общежития (многоэтажные)	2.0507_1_2.2.1.Т.Э	ПГТ и СНП ГО Сыктывкар, МР Сыктывдинский, МР Прилузский, МР Сысольский, МР Корткеросский, МР Усть-Куломский	2.0100.1.1.С.Э	Сыктывкар

2.0507_1_2.2.2.Т.Э	ПГТ ГО Ухта	2.0100.1.2.С.Э	Ухта

2.0507_1_2.2.4.Т.Э	ПГТ ГО Воркута, ГО Инта, ГО Вуктыл	2.0100.1.4.С.Э	Воркута, Инта, Вуктыл

2.0507_1_2.2.5.Т.Э	ПГТ и СНП МР Сосногорск, МР Усть-Вымский, МР Княжпогостский	2.0100.1.5.С.Э	Сосногорск, Емва, Микунь

2.0507_1_2.2.6.Т.Э	ПГТ и СНП МР Печора, МР Троицко-Печорский, МР Удорский	2.0100.1.6.С.Э	Печора
0507_1_1	Общежития (малоэтажные)	2.0507_1_1.1.4.Т.Э	Воркута, Инта, Вуктыл	2.0200.1.1.С.Э	Сыктывкар

2.0507_1_1.1.6.Т.Э	Усинск	2.0200.1.1.С.Э	Сыктывкар

2.0507_1_1.2.1.Т.Э	ПГТ и СНП ГО Сыктывкар, МР Сыктывдинский, МР Прилузский, МР Сысольский, МР Корткеросский, МР Усть-Куломский, МР Койгородский	2.0200.1.1.С.Э	Сыктывкар

2.0507_1_1.2.2.Т.Э	ПГТ ГО Ухта	2.0200.1.2.С.Э	Ухта

2.0507_1_1.2.3.Т.Э	ПГТ и СНП МР Сосногорск, МР Усть-Вымский, МР Княжпогостский	2.0200.1.3.С.Э	Сосногорск, Емва, Микунь

2.0507_1_1.2.4.Т.Э	ПГТ ГО Воркута, ГО Инта, ГО Вуктыл	2.0200.1.1.С.Э	Сыктывкар

2.0507_1_1.2.5.Т.Э	ПГТ и СНП МР Печора, МР Троицко-Печорский, МР Удорский, МР Усть-Цилемский, МР Ижемский	2.0200.1.5.С.Э	Печора

Для рассматриваемых оценочных подгрупп объектов недвижимости (жилых помещений в МКД и МЖД малосемейного типа функциональных подгрупп 0100, 0200, 0507_1_1 и 0507_1_2) приняты ценообразующие факторы схожих по группировке оценочных подгрупп, рассчитанных методами статистического (регрессионного) моделирования (п. 2.9. Отчета).

Несмотря на некоторые различия в ценообразовании, рыночная стоимость объектов недвижимости подгрупп 0507_1_1 Общежития (малоэтажные) и 0507_1 2 Общежития (многоэтажные) формируется под влиянием тех же факторов, что и стоимость объектов подгрупп 0100 Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки), 0200 Дома малоэтажной многоквартирной жилой застройки соответственно. Такое решение также продиктовано тем, что объем рыночной информации о стоимости объектов – помещений, относящихся подгруппам 0100 и 0200, многократно превышает объем информации по объектам – помещениям, относящимся к подгруппам 0507_1_1 и 0507_1_2.

Таблица 2.9.28

Ценообразующие факторы, используемые при расчете методом ТЭО

Оценочная группа	Наименование ценообразующего фактора	Тип фактора
Жилые помещения функциональных подгрупп 0100 Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки, 0507_1_2 Общежития (многоэтажные) с корректировкой на тип (МЖД малосемейного типа)
2.0100.2.4.Т.Э 2.0507_1_2.2.4.Т.Э (ПГТ ГО Воркута, ГО Инта, ГО Вуктыл)	Коэффициент местоположения кадастрового квартала (Кмкк)	количественный

Расстояние до ближайшей остановки	количественный

Возраст дома	качественный - закодированный
2.0100.2.6.Т.Э 2.0507_1_2.2.6.Т.Э (ПГТ и СНП МР Печора, МР Троицко-Печорский, МР Удорский)	Коэффициент местоположения кадастрового квартала (Кмкк)	количественный

Этажность надземная укрупненная	качественный - закодированный

Площадь/площадь в квадратных метрах	количественный

Возраст дома	качественный - закодированный

Расстояние до ближайшей остановки	количественный
2.0100.2.5.Т.Э 2.0507_1_2.2.5.Т.Э (ПГТ и СНП МР Сосногорск, МР Усть-Вымский, МР Княжпогостский)	Коэффициент местоположения кадастрового квартала (Кмкк)	количественный

Этажность надземная укрупненная	качественный - закодированный

Площадь/площадь в квадратных метрах	количественный

Возраст дома	качественный - закодированный
2.0100.2.1.Т.Э 2.0507­_1_2.2.1.Т.Э (ПГТ и СНП ГО Сыктывкар, МР Сыктывдинский, МР Прилузский, МР Сысольский, МР Корткеросский, МР Усть-Куломский)	Коэффициент местоположения кадастрового квартала (Кмкк)	количественный

Возраст дома	качественный - закодированный

Расстояние до ближайшей остановки	количественный

Расстояние до ближайшего детского сада	количественный

Площадь/площадь в квадратных метрах	количественный

Материал стен укрупненный	качественный - закодированный
2.0100.2.2.Т.Э 2.0507_1_2.2.2.Т.Э (ПГТ ГО Ухта)	Коэффициент местоположения кадастрового квартала (Кмкк)	количественный

Материал стен укрупненный	качественный - закодированный

Этажность надземная укрупненная	качественный - закодированный

Возраст дома	качественный - закодированный

Площадь/площадь в квадратных метрах	количественный

Расстояние до ближайшей остановки	количественный
Жилые помещения функциональных подгрупп 0200 Дома малоэтажной многоквартирной жилой застройки и 0507_1_1 Общежития (малоэтажные) с корректировкой на тип (МЖД малосемейного типа)
2.0200.2.5.Т.Э 2. 0507_1_1.2.5.Т.Э (ПГТ и СНП МР Печора, МР Троицко-Печорский, МР Удорский, МР Усть-Цилемский, МР Ижемский)	Коэффициент местоположения кадастрового квартала (Кмкк)	количественный

Материал стен укрупненный	качественный - закодированный

Возраст дома	качественный - закодированный
2.0200.2.3.Т.Э 2.0507_1_1.2.3.Т.Э (ПГТ и СНП МР Сосногорск, МР Усть-Вымский, МР Княжпогостский)	Коэффициент местоположения кадастрового квартала (Кмкк)	количественный

Материал стен укрупненный	качественный - закодированный

Возраст дома	качественный - закодированный

Этажность надземная укрупненная	качественный - закодированный

Площадь/площадь в квадратных метрах	количественный
2.0200.1.6.Т.Э 2.0507_1_1.1.6.Т.Э (Усинск) 2.0200.1.4.Т.Э 2.0507_1_1.1.4.Т.Э (Воркута, Инта, Вуктыл) 2.0200.2.1.Т.Э 2. 0507_1_1.2.1.Т.Э (ПГТ и СНП ГО Сыктывкар, МР Сыктывдинский, МР Прилузский, МР Сысольский, МР Корткеросский, МР Усть-Куломский, МР Койгородский) 2.0200.2.4.Т.Э 2.0507_1_1.2.4.Т.Э (ПГТ ГО Воркута, ГО Инта, ГО Вуктыл) 2.0200.2.6.Т.Э (ПГТ ГО Усинск)	Коэффициент местоположения кадастрового квартала (Кмкк)	количественный

Этажность надземная укрупненная	качественный - закодированный

Материал стен укрупненный	качественный - закодированный

Возраст дома	качественный - закодированный

Площадь/площадь в квадратных метрах	количественный

Расстояние до ближайшей остановки	количественный
2.0200.2.2.Т.Э 2.0507_1_1.2.2.Т.Э (ПГТ ГО Ухта)	Коэффициент местоположения кадастрового квартала (Кмкк)	количественный

Этажность надземная укрупненная	качественный - закодированный

Материал стен укрупненный	качественный - закодированный

Возраст дома	качественный - закодированный

Площадь/площадь в квадратных метрах	количественный

Расстояние до ближайшей остановки	количественный

Сведения о значениях ценообразующих факторов, использованных при проведении расчетов представлены в Приложении 2. Определение КС ОН\2.1. Сведения о ЦОФ, использованных при определении КС.

Характеристики ТЭО определяются с помощью программного обеспечения (АСКОН) для каждой оценочной подгруппы объектов недвижимости - жилых помещений (в МКД и МЖД малосемейного типа с полными характеристиками), как наиболее часто встречающиеся (типовые значения) в составе объектов оценки соответствующих оценочных подгрупп.

Местоположение типовых (эталонных) объектов определено в городах оценочных подгрупп, по которым рассчитывается значение УПС ТЭО методами статистического (регрессионного) моделирования, как территории с наиболее развитым и активным локальным рынком. При этом для дальнейшего расчета местоположение ТЭО определяется на уровне конкретного кадастрового квартала. Так как при расчете методом ТЭО ценообразующие факторы, такие как численность населения, расстояние до локального центра, принадлежность к зоне города, учитываемые в моделях, рассчитанных методами статистического (регрессионного) моделирования, заменяются на фактор стоимости – местоположение кадастрового квартала, который в комплексе учитывает эти ценообразующие факторы. Корректировка на отличие местоположения объектов, подлежащих ГКО, по отношению к эталонному объекту проводится с применением коэффициентов в соответствии с методикой, описанной в исследовательской работе «Расчет корректировки на местоположение общего уровня для территорий Республики Коми на уровне кадастровых кварталов для целей определения кадастровой стоимости объектов оценки на 01.01.2023 года». Подробное описание проведенного исследования, обоснование необходимости учета данного корректирующего коэффициента, а также ссылка на источник информации и таблица, со значениями и результаты приведены в Приложении 1. Исходные данные\1.5. Исходные данные, использованные для определения ЦОФ\1.5.1. Местоположение КК.

Удаленность от остановок общественного транспорта входит в группу факторов местоположения при оценке объекта недвижимости, определяет приближенность и доступность общественного транспорта и время, затраченное на пешее передвижение до остановочного пункта. По фактору стоимости – расстояние до остановки принято ограничение минимального значения корректировки, которое рассчитывается исходя из пограничного значения фактора – более 15 минут пешеходной доступности (более 1200 м)99 Базой для расчета минимального значения величины поправочного коэффициента на расстояние до остановки послужил сборник НП «Евразийский союз экспертов» («Сборник корректировок «Квартиры» 2023»), таб. 33, стр. 40. .

Рассчитанное значение стоимости и характеристики типовых (эталонных) объектов недвижимости соответствующих оценочных подгрупп и корректировки, применяемые при определении кадастровой стоимости оценочных подгрупп методом ТЭО, представлены в таблице 2.9.29.

Таблица 2.9.29

Типовые (эталонные) объекты оценочных подгрупп с характеристиками

Оценочная группа для расчета ТЭО	Значение УПС ТЭО	Ценообразующий фактор для построения моделей	Значение ценообразующего фактора ТЭО	Оценочные группы по модели ТЭО	Значения ценообразую щего фактора (диапазон значений)	Корректировка для объекта оценки
2.0100.1.1.С.Э (Сыктывкар)	54230,02	Возраст дома	6 ( От 40 лет включительно до 50 лет )	2.0100.2.1.Т.Э 2.0507­_1_2.2.1.Т.Э (ПГТ и СНП ГО Сыктывкар, МР Сыктывдинский, МР Прилузский, МР Сысольский, МР Корткеросский, МР Усть-Куломский)	1,2	1,7737447

3	1,625249101

4	1,31095367

5,6,7	1

Принадлежность к зоне города	1

Заменен на Кмкк

Коэффициент местоположения кадастрового квартала100 Корректировки на местоположение в разрезе кадастровых кварталов в Приложении 1. Исходные данные\1.5. Исходные данные, использованные для определения ЦОФ\1.5.1. Местоположение КК\Расчет Кмкк (Кмкк)	0,9989

Кмкк (по Приложению 1.5.1)	Км=1,0011 *Кмкк

Расстояние до ближайшей остановки, км	0,14657

=0,921271278200567*EXP(-0,145062161492309 * (Расстояние до остановки + -0,71185 ))

Расстояние до ближайшего детского сада, км	0,112

=0,933870050346806*EXP(-0,0790895335916209 * (Расстояние до детского сада + -0,97707 ))

Площадь/ Площадь в квадратных метрах	48,3

=0,786614091890548*EXP((-0,00145730117915298*(Площадь +-213)))

Материал стен укрупненный	061001007001 (панель)

061001001001 (кирпич)	1,04804781711511

061001007001 (панель)	1
2.0100.1.2.С.Э (Ухта)	44889,56	Возраст дома	6 ( От 40 лет включительно до 50 лет )	2.0100.2.2.Т.Э 2.0507_1_2.2.2.Т.Э (ПГТ ГО Ухта)	3	1,12349

4,5	1,086844

6,7	1

Принадлежность к зоне города	1

Заменен на Кмкк

Коэффициент местоположения кадастрового квартала101 Корректировки на местоположение в разрезе кадастровых кварталов в Приложении 1. Исходные данные\1.5. Исходные данные, использованные для определения ЦОФ\1.5.1. Местоположение КК\Расчет Кмкк (Кмкк)	0,8202

Кмкк (по Приложению 1.5.1)	Км=1,2192 *Кмкк

Этажность надземная укрупненная	1 (5-6 этажей)

2 (7-9 эт)	1,06649651

1 (5-6 этажей)	1

Расстояние до ближайшей остановки, км	0,25389

= 0,990301909307684*EXP( -0,0440471116265048 *(Расстояние до остановки + -0,47514 ))

Площадь / Площадь в квадратных метрах	50,5

=0,692604104256795*EXP((-0,00237732505606784*(Площадь+-205)))

Материал стен укрупненный	061001007001 (панель)

061001001001 (кирпич)	1,147610321

061001007001 (панель)	1
2.0100.1.4.С.Э (Воркута, Инта, Вуктыл)	5782,28	Возраст дома	6 ( От 40 лет включительно до 50 лет )	2.0100.2.4.Т.Э 2.0507_1_2.2.4.Т.Э (ПГТ ГО Воркута, ГО Инта, ГО Вуктыл)	3,4	1,104336

5,6,7	1

Расстояние до центра Сыктывкара, км	904,29453

Заменен на Кмкк

Расстояние до центра МО, км	0,31091

Заменен на Кмкк

Коэффициент местоположения кадастрового квартала102 Корректировки на местоположение в разрезе кадастровых кварталов в Приложении 1. Исходные данные\1.5. Исходные данные, использованные для определения ЦОФ\1.5.1. Местоположение КК\Расчет Кмкк (Кмкк)	0,1290

Кмкк (по Приложению 1.5.1)	Км=7,7546 *Кмкк

Расстояние до ближайшей остановки, км	0,13339

=0,307264116282614*EXP((-0,162911917579343*( Расстояние до остановки +-7,43835))); для расстояний более 1200 м (15 мин)103 Базой для расчета минимального значения величины поправочного коэффициента на расстояние до остановки послужил сборник НП «Евразийский союз экспертов» («Сборник корректировок «Квартиры» 2023»), таб. 33, стр. 40. – 0,848957607154782
2.0100.1.5.С.Э (Сосногорск, Емва, Микунь)	26123,84	Возраст дома	6 ( От 40 лет включительно до 50 лет )	2.0100.2.5.Т.Э 2.0507_1_2.2.5.Т.Э (ПГТ и СНП МР Сосногорск, МР Усть-Вымский, МР Княжпогостский)	3	1,640539687

4	1,192487981

5	1,095565788

6,7	1

Расстояние до центра МО	1,10375

Заменен на Кмкк

Численность населения в МО	46664

Заменен на Кмкк

Коэффициент местоположения кадастрового квартала104 Корректировки на местоположение в разрезе кадастровых кварталов в Приложении 1. Исходные данные\1.5. Исходные данные, использованные для определения ЦОФ\1.5.1. Местоположение КК\Расчет Кмкк (Кмкк)	0,3970

Кмкк (по Приложению 1.5.1)	Км= 2,5189 *Кмкк

Площадь / Площадь в квадратных метрах	44,2

= 0,794872656915483*EXP( -0,0041364568853786 * (Площадь + -99,7 ))

Этажность надземная укрупненная	1 (5-6 этажей)

2 (7-9)	1,2143622

1 (5-6 этажей)	1
2.0100.1.6.С.Э (Печора)	14989,42	Возраст дома	6 ( От 40 лет включительно до 50 лет )	2.0100.2.6.Т.Э 2.0507_1_2.2.6.Т.Э (ПГТ и СНП МР Печора, МР Троицко-Печорский, МР Удорский)	3,4	1,151001

5,6,7	1

Принадлежность к зоне города	1

Заменен на Кмкк

Коэффициент местоположения кадастрового квартала105 Корректировки на местоположение в разрезе кадастровых кварталов в Приложении 1. Исходные данные\1.5. Исходные данные, использованные для определения ЦОФ\1.5.1. Местоположение КК\Расчет Кмкк (Кмкк)	0,2602

Кмкк (по Приложению 1.5.1)	Км=3,8428 *Кмкк

Расстояние до ближайшей остановки, км	0,21902

=0,917112641048202* EXP( -0,424391690179373 * (Расстояние до остановки + -0,45777 ))

Этажность надземная укрупненная	1 (5-6 этажей)

2 (7-9)	1,17950106361776

1 (5-6 этажей)	1

Площадь / Площадь в квадратных метрах	48,8

= 0,900044616908893*EXP( -0,00138022205168256 * (Площадь+ -125,1 ))
2.0200.1.1.С.Э (Сыктывкар)	44561,20	Возраст дома	6 ( От 40 лет включительно до 50 лет )	2.0200.1.6.Т.Э 2.0507_1_1.1.6.Т.Э (Усинск) 2.0200.1.4.Т.Э 2.0507_1_1.1.4.Т.Э (Воркута, Инта, Вуктыл) 2.0200.2.1.Т.Э 2. 0507_1_1.2.1.Т.Э (ПГТ и СНП ГО Сыктывкар, МР Сыктывдинский, МР Прилузский, МР Сысольский, МР Корткеросский, МР Усть-Куломский, МР Койгородский) 2.0200.2.4.Т.Э 2.0507_1_1.2.4.Т.Э (ПГТ ГО Воркута, ГО Инта, ГО Вуктыл) 2.0200.2.6.Т.Э (ПГТ ГО Усинск)	1,2	1,277427929

3,4	1,189392654

5	1,133867678

6,7	1

Принадлежность к зоне города	4

Заменен на Кмкк

Коэффициент местоположения кадастрового квартала106 Корректировки на местоположение в разрезе кадастровых кварталов в Приложении 1. Исходные данные\1.5. Исходные данные, использованные для определения ЦОФ\1.5.1. Местоположение КК\Расчет Кмкк 11:05:0104001 (Кмкк)	0,8840

Кмкк (по Приложению 1.5.1)	Км= 1,1312 *Кмкк

Расстояние до ближайшей остановки, км	0,07013

=0,928005785024195*EXP( -0,165186841955004 * (Расстояние до остановки + -0,52245)); для расстояний более 1200 м (15 мин)107 Базой для расчета минимального значения величины поправочного коэффициента на расстояние до остановки послужил сборник НП «Евразийский союз экспертов» («Сборник корректировок «Квартиры» 2023»), таб. 33, стр. 40. – 0,829742674387275

Этажность надземная укрупненная	11 (1-2 этажа)

12 (3-4 этажа)	1,180488081

11 (1-2 этажа)	1

Площадь / Площадь в квадратных метрах	47,2

= 0,653254878719871*EXP( -0,00443991560196382 * (Площадь + -143,1 ))

Материал стен укрупненный	061001001001 (кирпич)

061001001001 (кирпич)	1

061001007001 (панель)	0,928570304

061001002000 (дерево)	0,663434374
2.0200.1.2.С.Э (Ухта)	37477,50	Возраст дома	7 ( От 50 лет включительно и более )	2.0200.2.2.Т.Э 2.0507_1_1.2.2.Т.Э (ПГТ ГО Ухта)	2,3,4,5	1,42740816

6,7	1

Принадлежность к зоне города	1

Заменен на Кмкк

Коэффициент местоположения кадастрового квартала108 Корректировки на местоположение в разрезе кадастровых кварталов в Приложении 1. Исходные данные\1.5. Исходные данные, использованные для определения ЦОФ\1.5.1. Местоположение КК\Расчет Кмкк 11:20:0602010 (Кмкк)	0,8208

Кмкк (по Приложению 1.5.1)	Км= 1,2184 *Кмкк

Расстояние до ближайшей остановки, км	0,13642

=0,682282702374927*EXP( -1,4557026517034 * (Расстояние до остановки + -0,39905 )) для расстояний более 1200 м (15 мин)109 Базой для расчета ограничительного значения величины поправочного коэффициента на расстояние до остановки послужил сборник НП «Евразийский союз экспертов» («Сборник корректировок «Квартиры» 2023»), таб. 33, стр. 40. – 0,829742674387275

Этажность надземная укрупненная	11 (1-2 этажа)

12 (3-4 этажа)	1,08970101624934

11 (1-2 этажа)	1

Площадь / Площадь в квадратных метрах	49,5

= 0,756866366775692*EXP( -0,00574368187931642 * ( Площадь + -98 ) )

Материал стен укрупненный	061001001001 (кирпич)

061001001001 (кирпич)	1

061001007001 (панель)	0,929954599

061001002000 (дерево)	0,54
2.0200.1.3.С.Э (Сосногорск, Емва, Микунь)	17447,01	Возраст дома	6 ( От 40 лет включительно до 50 лет )	2.0200.2.3.Т.Э 2.0507_1_1.2.3.Т.Э (ПГТ и СНП МР Сосногорск, МР Усть-Вымский, МР Княжпогостский)	2,3,4,5	1,121152761

6,7	1

Численность населения в НП	2900

Заменен на Кмкк

Коэффициент местоположения кадастрового квартала110 Корректировки на местоположение в разрезе кадастровых кварталов в Приложении 1. Исходные данные\1.5. Исходные данные, использованные для определения ЦОФ\1.5.1. Местоположение КК\Расчет Кмкк 11:08:0801004 (Кмкк)	0,4277

Кмкк (по Приложению 1.5.1)	Км= 2,3379 *Кмкк

Этажность надземная укрупненная	11 (1-2 этажа)

12 (3-4 этажа)	1,119764856

11 (1-2 этажа)	1

Площадь / Площадь в квадратных метрах	50

=0,816544797402342*EXP( -0,00361916969495772 * ( Площадь + -106 ) )

Материал стен укрупненный	061001007001 (панель)

061001001001 (кирпич)	1,072052066

061001007001 (панель)	1

061001002000 (дерево)	0,388484234
2.0200.1.5.С.Э (Печора)	18237,32	Возраст дома	7 ( От 50 лет включительно и более )	2.0200.2.5.Т.Э 2. 0507_1_1.2.5.Т.Э (ПГТ и СНП МР Печора, МР Троицко-Печорский, МР Удорский, МР Усть-Цилемский, МР Ижемский)	2,3,4	1,270177467

5,6,7	1

Расстояние до локального центра	0,451

Заменен на Кмкк

Принадлежность к зоне города	1

Заменен на Кмкк

Коэффициент местоположения кадастрового квартала111 Корректировки на местоположение в разрезе кадастровых кварталов в Приложении 1. Исходные данные\1.5. Исходные данные, использованные для определения ЦОФ\1.5.1. Местоположение КК\Расчет Кмкк 11:12:1701007 (Кмкк)	0,2605

Кмкк (по Приложению 1.5.1)	Км= 3,839 *Кмкк

Расстояние до ближайшей остановки, км	0,12245

==0,970650026928774*EXP((-0,113769099708678*( Расстояние до остановки +-0,38429))); для расстояний более 1200 м (15 мин)112 Базой для расчета минимального значения величины поправочного коэффициента на расстояние до остановки послужил сборник НП «Евразийский союз экспертов» («Сборник корректировок «Квартиры» 2023»), таб. 33, стр. 40. – 0,884624610053053

Материал стен укрупненный	061001001001 (кирпич)

061001001001 (кирпич)	1

061001007001 (панель)	0,865496379

061001002000 (дерево)	0,54

Для оценочных подгрупп, относящихся к функциональным группам 0507_1_1 Общежития (малоэтажные) и 0507_1_2 Общежития (многоэтажные) дополнительно применяется корректировка на тип жилого помещения (Квартира в МЖД малосемейного типа113 Базой для расчета величины поправочного коэффициента на тип жилого помещения послужил сборник НП «Евразийский союз экспертов» («Сборник корректировок «Квартиры» 2023»), таб. 18, стр. 25. ) в размере – 0,8.

УПКС объектов оценки, входящих в оценочные подгруппы, определялся путем умножения рассчитанной стоимости типового (эталонного) объекта на корректирующие коэффициенты, учитывающие отличие ценообразующих характеристик объектов, подлежащих ГКО от типового (эталонного) объекта по следующей формуле (расширенная)114 Расширенная формула расчета УПКС ОО включает в себя все возможные виды корректировок рассматриваемых оценочных подгрупп. Корректировки различных оценочных подгрупп могут отличаться. :

УПКСОО = УПСТЭО × КМО × КS × КМС × КВЗ × КРО × КРД × КЭ × КТИП

где: УПКСОО – удельный показатель кадастровой стоимости объекта оценки;

УПСТЭО – удельного показателя стоимости типового (эталонного) объекта;

КМО – корректировка на местоположение объекта оценки;

КS – корректировка на масштаб (площадь);

КМС – корректировка на материал стен здания;

КВЗ – корректировка на возраст здания;

КРО – корректировка на расстояние до остановки;

КРД – корректировка на расстояние до детского сада;

КЭ – корректировка на этажность надземная укрупненная;

КТИП – корректировка на тип (для подгрупп 0507 «Общежития»).

Кадастровая стоимость объекта определяется путем умножения УПКС объекта недвижимости на его площадь:

КСОО = УПКСОО × SОО

где: УПКСОО – удельный показатель кадастровой стоимости объекта оценки;

SОО – площадь объекта подлежащего ГКО

Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости подгруппы 0303 «Гаражные кооперативы (сблокированные индивидуальные гаражи)», 0303_2 «Подземные ГСК»

Определение кадастровой стоимости методом типового (эталонного) объекта недвижимости осуществлено для подгруппы 1.0303.0.0.Т.Э (далее – «ГСК») и 1.0303_2.0.0.Т.Э (далее – «Подземные ГСК»). К подгруппам «ГСК» и «Подземные ГСК» отнесено 10342 объекта недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке. В рамках настоящего Отчета допускается, что подземные ГСК имеют те же факторы ценообразования, что и наземные ГСК, поэтому расчет оценочной подгруппы «Подземные ГСК» осуществляется на основании типового (эталонного) объекта подгруппы «ГСК» с применением корректировки на подземное расположение. Стоимость типового (эталонного) объекта определена методом сравнения продаж на основе рыночной информации о продаже сблокированных (индивидуальных) гаражей в г. Сыктывкар.

Определение перечня ценообразующих факторов

С точки зрения влияния на стоимость объектов, предназначенных для хранения транспорта, согласно результатам анализа рыночной информации данного сегмента рынка, (раздел 2.3.2.3 Отчета), значимыми критериями при продаже сблокированных (индивидуальных) гаражей являются следующие факторы:

возраст здания (возраст ГСК);

местоположение, принадлежность к зоне города;

доступность остановок общественного транспорта (доступность ООТ);

класс конструктивной системы здания.

Возраст здания (возраст ГСК) определен в соответствии с интервалами, представленными в сборнике НП «Евразийский союз экспертов» («Сборник корректировок «Гаражи. Индивидуальные объекты хранения» 2023»), г. Омск (стр. 52, табл. 42) (рис. 2.9.2.) с использованием ценообразующего фактора «Эксплуатационные характеристики / Год завершения строительства».

Рис. 2.9.2. Справочные интервалы возраста здания

Фактор «местоположение, принадлежность к зоне города», учитываемый в анализе рынка, в рамках данного расчета заменяется на фактор стоимости – коэффициент местоположения кадастрового квартала (Кмкк), который в комплексе учитывает эти ценообразующие факторы. Данный коэффициент определен в соответствии с методикой, описанной в исследовательской работе «Расчет корректировки на местоположение общего уровня для территорий Республики Коми на уровне кадастровых кварталов для целей определения кадастровой стоимости объектов оценки на 01.01.2023 года». Подробное описание проведенного исследования, обоснование необходимости учета данного корректирующего коэффициента, а также ссылка на источник информации и таблица, со значениями и результаты приведены в Приложении 1. Исходные данные\1.5. Исходные данные, использованные для определения ЦОФ\1.5.1. Местоположение КК.

Доступность остановок общественного транспорта (доступность ООТ) определена в соответствии с интервалами, представленными в сборнике НП «Евразийский союз экспертов» («Сборник корректировок «Гаражи. Индивидуальные объекты хранения» 2023»), г. Омск (стр. 49, табл. 38) (рис. 2.9.3.) с использованием ценообразующего фактора «расстояние до ближайшей остановки».

Рис. 2.9.3. Справочные интервалы доступности остановок общественного транспорта

Кроме того, немаловажным фактором при формировании стоимости типового (эталонного) объекта недвижимости имеет площадь. Диапазоны площади сформированы в соответствии с интервалами, представленными в сборнике НП «Евразийский союз экспертов» («Сборник корректировок «Гаражи. Индивидуальные объекты хранения» 2023»), г. Омск (стр. 53, табл. 43) (рис. 2.9.4.) с использованием ценообразующего фактора «Площадь».

Рис. 2.9.4. Справочные интервалы площади

Формирование типового (эталонного) объекта

В качестве типового (эталонного) объекта для подгруппы «ГСК» сформирован гипотетический типовой (эталонный) объект капитального строительства, со следующими характеристиками:

Характеристика	Значение характеристики
Местоположение	МО ГО Сыктывкар
Кадастровый квартал	11:05:0106024
Кмкк	0,998959
Диапазон площади	17-25
Класс конструктивной системы	КС-1
Возраст ГСК	от 21 до 40 лет
Доступность ООТ	до 400 м

Также, типовой объект недвижимости исключает наличие дополнительных улучшений в виде подвалов, овощных или смотровых ям, чердаков, не предполагает наличие центральных систем отопления, выполнен с использованием простых отделочных материалов, электрифицирован, обладает стандартной высотой потолка (до 2,5 м).

Определение УПС типового (эталонного) объекта

Поскольку в ходе анализа рынка выявлены объекты, сходные с оцениваемым по виду использования и местоположению, определение удельного показателя стоимости стоимости типового (эталонного) объекта осуществляется в рамках сравнительного подхода методом сравнения продаж. Данный метод включает сбор данных о рынке предложений по объектам, сходным с оцениваемым объектом. Каждая сопоставимая продажа сравнивается с типовым (эталонным) объектом, обладающим характерными признаками. В цену сопоставимого предложения вносятся поправки, отражающие существенные различия между ними. Такой подход оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости, проанализирует текущие предложения и придет к заключению о возможной цене предлагаемого объекта, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения.

Объекты, наиболее схожие по основным ценообразующим факторам, принятые для расчета, представлены в Таблице 2.9.30.

Таблица 2.9.30

Характеристики объектов-аналогов,
наиболее схожих с типовым (эталонным) объектом

Наименование элементов сравнения	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4
Текст объявления	Гараж во дворе дома Кутузова 5. Имеется яма.	Гараж 4х8 м, свет, овощная яма. Круглогодичный проезд. Гараж в собственности, земельный участок в собственности S-58 м2. Звоните.	Гараж после ремонта.	Срочно продается гараж. Гараж находится в застроенном районе, удобное расположение. Имеется большая и сухая овощная яма. В 2018 г. выполнен ремонт крыши, обшиты стены, забитонирован пол, проведен свет. Документы в наличии. Свободная продажа. Торг уместен.
Местоположение объекта недвижимости	ГО Сыктывкар	ГО Сыктывкар	ГО Сыктывкар	ГО Сыктывкар
Кадастровый квартал	11:05:0106013	11:05:0106013	11:05:0106013	11:05:0106013
Тип объекта	Единый объект недвижимости	Единый объект недвижимости	Единый объект недвижимости	Единый объект недвижимости
Цена предложения за единый объект недвижимости, руб.	800000	850000	450000	450000
Площадь объекта капитального строительства, кв. м	28	32	20	20,5
Стоимость 1 кв. м, руб./кв. м	28571,43	26562,5	22500	21951,22
Дата предложения	08.12.2022	11.06.2022	07.09.2022	07.05.2022
Условия финансирования	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Категория земель	Земли населенных пунктов	Земли населенных пунктов	Земли населенных пунктов	Земли населенных пунктов
Имущественные права	Право собственности	Право собственности	Право собственности	Право собственности
Наличие дополнительных улучшений	да	да	нет	да
Наличие электроснабжения	да	да	да	да
Наличие отопления	нет	нет	нет	нет
Уровень отделки	Простая	Простая	Простая	Улучшенная
Высота помещения	менее 2,5 м	менее 2,5 м	менее 2,5 м	менее 2,5 м
Класс конструктивной системы	КС-1	КС-1	КС-1	КС-1
Год постройки	1994	1994	1994	1994
Возраст ГСК	от 21 до 40 лет	от 21 до 40 лет	от 21 до 40 лет	от 21 до 40 лет
Расстояние до остановки	0,21418	0,21418	0,21418	0,21418
Доступность ООТ	до 400 м	до 400 м	до 400 м	до 400 м
Источник информации	http://167000.ru/o/900071571/	https://www.avito.ru/nizhniy_odes/garazhi_i_mashinomesta/garazh_30_m_1863103099	https://www.avito.ru/nizhniy_odes/garazhi_i_mashinomesta/garazh_23_m_2092771776	https://www.avito.ru/nizhniy_odes/garazhi_i_mashinomesta/garazh_24_m_1910876531

В стоимость предложения сопоставимых продаж внесены следующие корректировки, учитывающие отличие основных ценообразующих характеристик объекта недвижимости от типового (эталонного) объекта недвижимости:

Корректировка на торг;

Корректировка на долю стоимости здания в стоимости единого объекта недвижимости;

Индивидуальный коэффициент цены объекта;

Корректировка на местоположение кадастрового квартала;

Корректировка на класс конструктивной системы;

Корректировка на возраст здания;

Корректировка на доступность остановок общественного транспорта.

Корректировки 1)-3) описаны в разделе 2.3.1 Отчета.

Корректировка на местоположение кадастрового квартала

Корректировка на местоположение кадастрового квартала (Кмо) вычисляется прямым сравнением по показателю коэффициента местоположения кадастрового квартала (Кмкк) типового (эталонного) объекта (Кмккэ) и объектов-аналогов (Кмкка). В рамках данного расчета показатель Кмккэ принят равным 0,99895. Таким образом, корректировка равна соотношению 0,99895/Кмкка. Информация о показателях Кмкк находится в Приложении 1. Исходные данные\1.5. Исходные данные, использованные для определения ЦОФ\1.5.1. Местоположение КК.

Корректировка на класс конструктивной системы.

Внесение корректировки на класс конструктивной системы не требуется, так как все объекты-аналоги обладают типовым классом конструктивной системы КС-1.

Корректировка на возраст здания

Внесение корректировки на возраст ГСК не требуется, так как у всех объектов аналогов эффективный возраст соответствует типовому диапазону «21- 40 лет».

Корректировка на доступность остановок общественного транспорта

Внесение корректировки на доступность ООТ не требуется, так как у всех объектов аналогов доступность соответствует типовому интервалу «до 400 м».

Для согласования полученных результатов (для перехода к величине цены продажи за 1 кв. м. площади объекта), скорректированной цены продажи каждого из объектов – аналогов придается своя весовая характеристика – Wi (0 < Wi < 1; ΣWi = 1). Численное значение весовой характеристики для соответствующего аналога зависит от степени соответствия аналога оцениваемому объекту. Чем меньше аналог схож с объектом оценки, тем больше корректировок приходится вводить, соответственно, достоверность результата по этому аналогу уменьшается. Следовательно, чем больше корректировок у аналога, тем меньше должен быть его вес в результате взвешивания. Расчет весов аналогов можно провести в зависимости от абсолютного отклонения скорректированной цены от первоначальной (предложенной) стоимости по следующей формуле:

где: Wi – вес аналога в зависимости от отклонения скорректированной цены продажи от ставки продажи в предложении;

n – общее число используемых аналогов;

Xi - определяется по формуле:

где: RAi – цена продажи i-ого аналога до внесения корректировок;

Ri – цена продажи i-ого аналога после внесения корректировок.

Как следует из указанной формулы, присвоение весов аналогов осуществляется с учетом величины суммарной корректировки (чем больше суммарная корректировка у объекта-аналога, тем меньший вес ему присваивается).

Определив весовые коэффициенты (Wi) для скорректированной цены продажи за 1 кв. м площади (Ri) по каждому из объектов-аналогов, можно рассчитать согласованную величину рыночной цены продажи за 1 кв. м площади оцениваемого объекта (V 1 кв. м.): V 1 кв. м. = R1*W1 + R2*W2 + R3*W3.

Расчет удельного показателя стоимости типового (эталонного) объекта недвижимости подгруппы «ГСК с полными характеристиками» представлен в Приложении 2. Определение КС ОН\2.4. Обоснование использованных при определении КС моделей с описанием их структуры\1. Здания\1.3ФГ.Т.Э\Расчет_ТЭО_1.3.0303.0.0.Т.Э. Итоговый результат определения удельного показателя стоимости типового (эталонного) объекта подгруппы представлен в Таблице 2.9.31.

Таблица 2.9.31

Итоговый результат определения удельного показателя стоимости типового (эталонного) объекта

Удельный показатель стоимости типового (эталонного) объекта недвижимости подгруппы «ГСК с полными характеристиками»	15732,36

Определение кадастровой стоимости объектов, подлежащих ГКО, оценочных подгрупп «ГСК», «Подземные ГСК».

Кадастровая стоимость объектов недвижимости подгрупп «ГСК», «Подземные ГСК» определена путем умножения полученного удельного показателя стоимости типового (эталонного) объекта на площадь оцениваемого объекта недвижимости и внесением корректирующих коэффициентов, учитывающих отличие ценообразующих характеристик объектов, подлежащих ГКО, от характеристик типового (эталонного) объекта по следующей формуле:

КСоо = УПСтэо*Кмо*Кдот*Квз*Кs*Ккс*Красп*Sоо,

где: КСоо – кадастровая стоимости объекта оценки;

УПСтэо – удельный показатель стоимости типового (эталонного) объекта;

Кмо – корректировка на местоположение кадастрового квартала;

Кдот – корректировка на доступность остановок общественного транспорта;

Квз – корректировка на возраст здания;

Кs – корректировка на диапазон площади;

Ккс – корректировка на класс конструктивной системы;

Красп – корректировка на подземное расположение;

Sоо – площадь объекта, подлежащего ГКО.

Корректировка на местоположение кадастрового квартала

Корректировка на местоположение кадастрового квартала (Кмо) вычисляется прямым сравнением по показателю коэффициента местоположения кадастрового квартала (Кмкк) объекта, подлежащего государственной кадастровой оценке (Кмкко), с показателем Кмкк эталонного объекта (Кмккэ). В рамках данного расчета показатель Кмккэ принят равным 0,99895, таким образом, корректировка для расчета объектов оценки равна соотношению Кмкко/0,99895. Информация о показателях Кмкко находится в Приложении Приложении 1. Исходные данные\1.5. Исходные данные, использованные для определения ЦОФ\1.5.1. Местоположение КК.

Корректировка на доступность остановок общественного транспорта

Для объектов хранения транспорта значимым фактором, влияющим на стоимость, является его транспортная и пешеходная доступность. Ввиду того, что остановки, как правило, спроектированы в шаговой доступности от жилых массивов, а также расположены непосредственно на основных автодорогах, расстояние до остановок общественного транспорта отражает как близость расположения относительно жилой застройки, так и транспортную доступность объекта. Корректировка на доступность остановок общественного транспорта (доступность ООТ) определена в соответствии с интервалами, представленными в сборнике НП «Евразийский союз экспертов» («Сборник корректировок «Гаражи. Индивидуальные объекты хранения» 2023»), г. Омск (стр. 49, табл. 38) (рис. 2.9.5.).

Рис. 2.9.5. Корректировки на доступность остановок общественного транспорта

В качестве типового интервала в данном справочнике используется диапазон значений «400-700 м». Характеристикой типового (эталонного) объекта является доступность остановок общественного транспорта на расстоянии до 400 м. Следовательно, необходимо пересчитать данные значения в соответствии с типовым интервалом «до 400 м» (Табл. 2.9.32).

Таблица 2.9.32

от 1200 м	700-1200 м	400-700 м	до 400 м
0,92 (0,94/1,02)	0,96 (0,975/1,02)	0,98 (1/1,02)	1,00 (1,02/1,02)

Корректировка на возраст здания

Чем старше возраст здания ГСК, тем ниже стоимость гаражей, расположенных в нем. Корректировка на возраст здания (возраст ГСК) определена в соответствии с интервалами, представленными в сборнике НП «Евразийский союз экспертов» («Сборник корректировок «Гаражи. Индивидуальные объекты хранения» 2023»), г. Омск (стр. 52, табл. 42) (рис. 2.9.6.).

Рис. 2.9.6. Корректировки на возраст здания

В качестве типового интервала в данном справочнике используется интервал «до 8 лет». Характеристикой типового (эталонного) объекта является возраст здания в диапазоне от 21 до 40 лет. Следовательно, для расчета величины поправки необходимо пересчитать данные значения в соответствии с типовым интервалом «21-40 лет» (Табл. 2.9.33).

Таблица 2.9.33

Пересчитанные значения корректировок на возраст ГСК в соответствии с типовым значением

до 8 лет	9-20 лет	21-40 лет	более 40 лет
1,18 (1/0,85)	1,09 (0,93/0,85)	1,00 (0,85/0,85)	0,94 (0,8/0,85)

Корректировка на диапазоны площади

С увеличением площади объекта недвижимости, снижается стоимость его 1 кв. м, что объясняется фактором масштаба. Небольшие по площади объекты недвижимости не позволяют разместить стандартный легковой автомобиль, что также отрицательно сказывается на стоимости квадратного метра. Размер корректировки на площадь определен в соответствии со сборником НП «Евразийский союз экспертов» («Сборник корректировок «Гаражи. Индивидуальные объекты хранения» 2023»), г. Омск. (стр. 53, табл. 43) (рис. 2.9.7.).

Рис. 2.9.7. Корректировки на диапазоны площади

Корректировка на класс конструктивной системы

Типичным материалом стен, согласно анализу объектов оценки данной подгруппы, является кирпич, что является классом конструктивной системы КС-1. Соответственно, для объектов оценки - гаражей с классом конструктивной системы КС-3 необходимо внесение понижающей корректировки. Размер корректировки определен в соответствии со сборником НП «Евразийский союз экспертов» («Сборник корректировок «Гаражи. Индивидуальные объекты хранения» 2023»), г. Омск. (стр. 51, табл. 40) (рис. 2.9.8.).

Рис. 2.9.8. Значения корректировок на материал стен (класс конструктивной системы)

В рамках данного расчета справочное значение «Кирпич с ж/б перекрытиями» приравнено к классу конструктивной системы КС-1, значение «Железобетонные сборные» - к классу конструктивной системы КС-3 на основании Приложения №4 Методических указаний. Соответственно, при распространении стоимости типового (эталонного) объекта недвижимости на объекты оценки, величина поправки составляет 1 для класса конструктивной системы КС-1 и 0,86 для класса конструктивной системы КС-3.

Корректировка на подземное расположение

Объект, расположенный в подвальной части, стоит дешевле, чем аналогичный наземный объект. Соответственно, для объектов, подлежащих ГКО, оценочной группы «Подземные ГСК» необходимо внесение корректировки на подземное расположение объекта. Корректировка на подземное расположение принята в соответствии со сборником НП «Евразийский союз экспертов» («Сборник корректировок «Гаражи. Индивидуальные объекты хранения» 2023»), г. Омск. (стр. 54, табл. 48) (рис. 2.9.9).

Рис. 2.9.9. Корректировка на подземное расположение

Следует отметить, что корректировки на индивидуальные отличия объектов, такие как: уровень отделки, высота помещения, наличие дополнительных улучшений, а также наличие коммуникаций, на величину которых произведена корректировка стоимости объектов, предлагаемых на рынке, не проводится, так как установить достоверные значения данных ценообразующих факторов у объектов, подлежащих оценке, не предоставляется возможным.

В результате, совокупность применяемых корректировок для расчета удельного показателя кадастровой стоимости объектов недвижимости методом типового (эталонного) объекта подгрупп «ГСК», «Подземные ГСК» представлена в Таблице 2.9.34.

Таблица 2.9.34

Совокупность применяемых корректировок для расчета удельного показателя стоимости

Описание ценообразующего фактора	Описание параметра объекта оценки	Величина корректировки
Корректировка на местоположение кадастрового квартала (Кмо)	Кмо = Кмкко/Кмккэ (0,99895)
Корректировка на доступность остановок общественного транспорта (доступность ООТ) (Кдот)	1 (до 400 м)	1

2 (401-700 м)	0,98

3 (701-1200 м)	0,96

4 (от 1201 м)	0,92
Корректировка на возраст здания (возраст ГСК) (Квз)	1 (Менее 8 лет (включительно))	1,18

2 (От 9 до 20 лет (включительно))	1,09

3 (От 21 до 40 лет (включительно))	1

4 (Более 41 года (включительно))	0,94
Корректировка на диапазон площади (Кs)	1 (до 14 кв.м)	0,85

2 (14 кв.м (вкл) - 17 кв.м)	0,92

3 (17 кв.м (вкл) - 25 кв.м)	1

4 (25 кв.м (вкл) - 35 кв.м)	0,95

5 (35 кв.м (вкл) - 100 кв.м)	0,85

6 (100 кв.м (вкл) и более)	0,75
Корректировка на класс конструктивной системы (Ккс)	КС-1	1

КС-3	0,86
Корректировка на подземное расположение (Красп)*	1.0303.0.0.Т.Э	1

1.0303_2.0.0.Т.Э	0,95

*корректировка проводится по оценочной подгруппе

Если объект недвижимости, подлежащий государственной кадастровой оценке, и типовой (эталонный) не имеют различий, то удельный показатель стоимости типового (эталонного) объекта не корректируется.

Результат расчета кадастровой стоимости объектов, подлежащих ГКО, оценочной подгруппы 1. Приложение 2. Определение КС ОН\2.4. Обоснование использованных при определении КС моделей с описанием их структуры\1. Здания\1.3ФГ.Т.Э\1.3ФГ.Т.Э.

Определение кадастровой стоимости объектов оценки методом моделирования на основе УПКС

Метод применяется для расчетный подгрупп объектов недвижимости, схожих с группами (подгруппами) объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых определена на основе построения статистических моделей, в случаях, когда отсутствует возможность применения метода статистического (регрессионного) моделирования, метода типового (эталонного) объекта недвижимости, а также методов индивидуального расчета вследствие недостатка информации о точном месте нахождения (адресе) объекта недвижимости, о других точных его характеристиках, то есть когда, в частности, отсутствуют значения ценообразующих факторов, которые необходимо было бы подставить расчетную модель. Метод может применяться для определения кадастровой стоимости ОНС или объектов неопределенного вида использования.

Метод заключается в следующем:

1) определяется уровень детализации расположения объекта недвижимости (кадастровый квартал, населенный пункт, муниципальное образование, субъект Российской Федерации);

2) определяется среднее значение УПКС объектов недвижимости, имеющих сходство по виду использования групп (подгрупп) объектов недвижимости, существующих в пределах территориальной единицы (кадастровый квартал, населенный пункт, муниципальное образование, субъект Российской Федерации), в которой расположен объект недвижимости;

3) кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется путем умножения среднего значения УПКС объектов недвижимости, схожих по виду использования групп (подгрупп) объектов недвижимости по кадастровому кварталу (в случае отсутствия в кадастровом квартале - в населенном пункте, муниципальном образовании, субъекте Российской Федерации), в котором расположен объект недвижимости, на величину его площади, основной характеристики.

В рамках данного метода средние значения УПКС определяются с учетом известных характеристик объекта недвижимости (в том числе материала стен, местоположения.).

При определении кадастровой стоимости объектов оценки методом моделирования на основе УПКС применялся в следующих случаях:

- не установлено местоположение объекта оценки, не установлено назначение объекта оценки; не установлено наименование объекта оценки;

- объекты оценки являются дублирующими других объектов оценки (раздел 1.8.3, допущения, касающиеся информации об объектах оценки, п. 16);

- помещения, отнесенные к функциональным группам 4, 6-10, применяется УПКС здания или сооружения (родительского объекта), либо средневзвешенного УПКС в разрезе функциональной подгруппы в которой они находятся;

- с недостаточной рыночной информацией для определения кадастровой стоимости объектов методами статистического моделирования и типового (эталонного) объекта.

- для зданий 10 функциональной группы, сооружений 2-9 функциональных групп, при недостаточности сведений об объектах оценки, а именно не установлен класс конструктивной системы.

Формула для расчета методом моделирования на базе УПКС объектов недвижимости, схожих по виду использования групп (подгрупп) объектов недвижимости по зданию, кадастровому кварталу (в случае отсутствия в кадастровом квартале - в населенном пункте, муниципальном образовании, субъекте Российской Федерации), в котором расположен объект недвижимости выглядит следующим образом:

УПКС = УПКСмин/ср.схож.объект(ЗД-КК-КР-МО-Субъект) х S объекта

УПКСмин/ср.схож.объект(ЗД-КК-КР-МО-Субъект) –среднее значение УПКС объектов недвижимости, схожих по виду использования групп (подгрупп) объектов недвижимости по зданию, кадастровому кварталу (в случае отсутствия в кадастровом квартале - в населенном пункте, муниципальном образовании, субъекте Российской Федерации), в котором расположен объект недвижимости;

В качестве схожих по виду использования групп (подгрупп) объектов недвижимости могут быть выбраны одна или несколько групп по усмотрению оценщика.

S объекта оценки – площадь оцениваемого объекта

Площадь объекта берется в порядке приоритетности их следующих атрибутов системы:
1) Площадь / Площадь в квадратных метрах

Ниже приведен алгоритм расчета стоимости объектов оценки моделированием на базе удельной кадастровой стоимости.

Таблица 2.9.35

Описание расчета с помощью СПО

Тип рассчитываемого ОКС: Здание.

ННомер шага п/п	Шаг расчета	С учетом кода подгруппы	С учетом фактора	Необходимые условия захода на шаг	Что является объектами-«аналогами»
1	По зданию	+	+	В настройках указано «Учитывать код подгруппы». Для рассчитываемого объекта указан код подгруппы, не заканчивающийся двумя нулями. Имеется значение фактора.
2	По кварталу	Объекты, за исключением ОНС, из соответствующих расчетных групп в основном туре, расположенные в том же квартале, с такими же значениями кода подгруппы и фактора. Тип расчета не «0» и не «метод УПКС».
3	По КЛАДР	Объекты, за исключением ОНС, из соответствующих расчетных групп в основном туре, расположенные в том же НП, с такими же значениями кода подгруппы и фактора. Тип расчета не «0» и не «метод УПКС».
4	По ОКТМО	Объекты, за исключением ОНС, из соответствующих расчетных групп в основном туре, расположенные в том же мун.районе, с такими же значениями кода подгруппы и фактора. Тип расчета не «0» и не «метод УПКС».
5	По субъекту	Объекты, за исключением ОНС, из соответствующих расчетных групп в основном туре, с такими же значениями кода подгруппы и фактора. Тип расчета не «0» и не «метод УПКС».
6	По зданию	+	-	В настройках указано «Учитывать код подгруппы». Для рассчитываемого объекта указан код подгруппы, не заканчивающийся двумя нулями.
7	По кварталу	Объекты, за исключением ОНС, из соответствующих расчетных групп в основном туре, расположенные в том же квартале, с такими же значениями кода подгруппы. Тип расчета не «0» и не «метод УПКС».
8	По КЛАДР	Объекты, за исключением ОНС, из соответствующих расчетных групп в основном туре, расположенные в том же НП, с такими же значениями кода подгруппы. Тип расчета не «0» и не «метод УПКС».
9	По ОКТМО	Объекты, за исключением ОНС, из соответствующих расчетных групп в основном туре, расположенные в том же мун.районе, с такими же значениями кода подгруппы. Тип расчета не «0» и не «метод УПКС».
10	По субъекту	Объекты, за исключением ОНС, из соответствующих расчетных групп в основном туре, с такими же значениями кода подгруппы. Тип расчета не «0» и не «метод УПКС».
11	По зданию	-	+	У рассчитываемого объекта имеется значение фактора.
12	По кварталу	Объекты, за исключением ОНС, из соответствующих расчетных групп в основном туре, расположенные в том же квартале, с таким же значением фактора. Тип расчета не «0» и не «метод УПКС».
13	По КЛАДР	Объекты, за исключением ОНС, из соответствующих расчетных групп в основном туре, расположенные в том же НП, с таким же значением фактора. Тип расчета не «0» и не «метод УПКС».
14	По ОКТМО	Объекты, за исключением ОНС, из соответствующих расчетных групп в основном туре, расположенные в том же мун.районе, с таким же значением фактора. Тип расчета не «0» и не «метод УПКС».
15	По субъекту	Объекты, за исключением ОНС, из соответствующих расчетных групп в основном туре, с таким же значением фактора. Тип расчета не «0» и не «метод УПКС».
16	По зданию	-	-
17	По кварталу	Объекты, за исключением ОНС, из соответствующих расчетных групп в основном туре, расположенные в том же квартале. Тип расчета не «0» и не «метод УПКС».
18	По КЛАДР	Объекты, за исключением ОНС, из соответствующих расчетных групп в основном туре, расположенные в том же НП. Тип расчета не «0» и не «метод УПКС».
19	По ОКТМО	Объекты, за исключением ОНС, из соответствующих расчетных групп в основном туре, расположенные в том же мун.районе. Тип расчета не «0» и не «метод УПКС».
20	По субъекту	Объекты, за исключением ОНС, из соответствующих расчетных групп в основном туре. Тип расчета не «0» и не «метод УПКС».

Не установлено местоположение объекта оценки, не установлено назначение объекта оценки; не установлено наименование объекта оценки.

В случае если объектом оценки является «Здание», у которого неустановлено местоположение, а именно кадастровый квартал не определен, кадастровая стоимость определялась путем умножения среднего значения УПКС объектов недвижимости соответствующей функциональной группы/подгруппы с учетом сведений о классе конструктивной системы, к которой относится объект оценки, по населенному пункту, в котором расположен объект оценки на величину его площади.

В случае отсутствия в населенном пункте сведений о среднем значении УПКС объектов недвижимости соответствующей функциональной группы/подгруппы, или установлено у объекта оценки местоположение до муниципального района, то кадастровая стоимость определялась путем умножения среднего значения УПКС объектов недвижимости соответствующей функциональной группы/подгруппы по муниципальному району или субъекту Российской Федерации, в котором расположены объекты оценки, подлежащие ГКО, на величину его площади.

Y=УПКC Функц. группа/подгр. (НП, МР/ГО, Суб. РФ)*S, где:

Y – рассчитанная стоимость (рублей);

УПКC Функц.подгр. ((НП, МР/ГО, Суб. РФ) – удельный показатель средневзвешенной кадастровой стоимости функциональной подгруппы (населенный пункт, муниципальный район/городской округ, субъект РФ). руб./кв. м;

S – площадь (кв. м).

В случае, если у объекта оценки «Здание» не установлено назначение, наименование объекта недвижимости, то определение кадастровой стоимости такого объекта оценки осуществлялось путем умножения средневзвешенного значения УПКС объектов недвижимости соотвествующей функциональной группы по населенному пункту, на величину его площади. В случае отсутствия сведений о средневзвешенном УПКС функциональной группы в населеннном пункте, определение кадастровой стоимости такого объекта оценки осуществлялось путем умножения средневзвешенного значения УПКС функциональной группы по муниципальному району, субъекту Российской Федерации на величину его площади.

Y=УПКC Функц.Группа. (НП, МО/ГО, Суб. РФ)*S, где

Y – рассчитанная стоимость (рублей);

УПКC Функц.подгр. (НП, МО/ГО, Суб.РФ) – удельный показатель средневзвешенной кадастровой стоимости функиональной группы в разрезе населенного пункта, мунициапльного образования, субъекта РФ, руб./кв.м;

S – площадь (кв. м).

Объекты оценки являются дублирующими других объектов оценки

В Перечне объектов оценки выявлены объекты недвижимости, которым по сведеним ЕГРН вид объекта недвижимости «Здание», однако по данным наименования и назначения объекта недвижимости объекты оценки являются помещениями. Также в Перечне оценки представлены дублирующие объекты оценки по сведеним ЕГРН вид объекта недвижимости «Помещение». Определение кадастровой стоимости объектов оценки применяется УПКС дублирующего объекта оценки умноженного на величину его площади.

Y=УПКC(Объект оценки дубль-помещение)*S, где:

Y – рассчитанная стоимость (рублей);

УПКC(Объект оценки дубль помещение)– удельный показатель кадастровой стоимости дублирующего объекта оценки, рассчитанного сравнительным подходом, руб./кв.м;

S – площадь (кв. м).

Также в Перечне объектво оценки, выявлены объекты недвижимости, которым по сведеним ЕГРН вид объекта недвижимости «Здание», однако по данным наименования и назначения объекта недвижимости объекты оценки являются помещениями. Определение кадастровой стоимости такого объекта оценки осуществляется путем умножения средневзвешенного УПКС функциональной подгруппы (группы) по виду объекта недвижимости «помещение» по кадастровому кварталу, на величину его площади.

В случае отсутствия сведений о средневзвешенном УПКС функциональной подгруппы (группы) в кадастровом квартале, определение кадастровой стоимости такого объекта оценки осуществлялось путем умножения средневзвешенного значения УПКС функциональной группы по населенному пункту, муниципальному району, субъекту Российской Федерации на величину его площади.

Y= УПКC Функц.Группа/Подгруппа)*S, где:

Y – рассчитанная стоимость (рублей);

УПКC(Объект оценки дубль)– удельный показатель средневзвешенной кадастровой стоимости функиональной группы /подгруппы в разрезе кадастрового квартала, населенного пункта, мунициапльного образования, субъекта РФ, руб./кв.м;

S – площадь (кв. м).

Таблица 2.9.36

Описание расчета с помощью СПО

Тип рассчитываемого ОКС: Помещение

Номер шага п/п	Шаг расчета	С учетом кода подгруппы	С учетом фактора	Необходимые условия захода на шаг	Что является объектами-«аналогами»
1	По зданию	+	+	В настройках указано «Учитывать код подгруппы». Для рассчитываемого объекта указан код подгруппы, не заканчивающийся двумя нулями. Имеется значение фактора.	а) Актуальная запись о здании, в котором находится помещение, из соответствующих расчетных групп. Тип расчета не «0». б) Актуальные записи о помещениях в здании из соответствующих расчетных групп Если указан признак «Не учитывать при расчете «По зданию» КС помещений при наличии здания», а здание в п. а) найдено, то п. б) не смотрится. Если признак не указан, а найдено и здание и помещения в нем – как результат расчета выбирается минимальное значение из п. а) и среднего/минимального из п. б)
2	По кварталу	Объекты, за исключением ОНС, из соответствующих расчетных групп в основном туре, расположенные в том же квартале, с такими же значениями кода подгруппы и фактора. Тип расчета не «0» и не «метод УПКС».
3	По КЛАДР	Объекты, за исключением ОНС, из соответствующих расчетных групп в основном туре, расположенные в том же НП, с такими же значениями кода подгруппы и фактора. Тип расчета не «0» и не «метод УПКС».
4	По ОКТМО	Объекты, за исключением ОНС, из соответствующих расчетных групп в основном туре, расположенные в том же мун.районе, с такими же значениями кода подгруппы и фактора. Тип расчета не «0» и не «метод УПКС».
5	По субъекту	Объекты, за исключением ОНС, из соответствующих расчетных групп в основном туре, с такими же значениями кода подгруппы и фактора. Тип расчета не «0» и не «метод УПКС».
6	По зданию	+	-	В настройках указано «Учитывать код подгруппы». Для рассчитываемого объекта указан код подгруппы, не заканчивающийся двумя нулями.	Если указан признак «Не учитывать при расчете «По зданию» КС помещений при наличии здания», а здание в п. а) найдено, то п. б) не смотрится. Если признак не указан, а найдено и здание и помещения в нем – как результат расчета выбирается минимальное значение из п. а) и среднего/минимального из п. б)
7	По кварталу	Объекты, за исключением ОНС, из соответствующих расчетных групп в основном туре, расположенные в том же квартале, с такими же значениями кода подгруппы. Тип расчета не «0» и не «метод УПКС».
8	По КЛАДР	Объекты, за исключением ОНС, из соответствующих расчетных групп в основном туре, расположенные в том же НП, с такими же значениями кода подгруппы. Тип расчета не «0» и не «метод УПКС».
9	По ОКТМО	Объекты, за исключением ОНС, из соответствующих расчетных групп в основном туре, расположенные в том же мун.районе, с такими же значениями кода подгруппы. Тип расчета не «0» и не «метод УПКС».
10	По субъекту	Объекты, за исключением ОНС, из соответствующих расчетных групп в основном туре, с такими же значениями кода подгруппы. Тип расчета не «0» и не «метод УПКС».
11	По зданию	-	+	У рассчитываемого объекта имеется значение фактора.	Если указан признак «Не учитывать при расчете «По зданию» КС помещений при наличии здания», а здание в п. а) найдено, то п. б) не смотрится. Если признак не указан, а найдено и здание и помещения в нем – как результат расчета выбирается минимальное значение из п. а) и среднего/минимального из п. б)
12	По кварталу	Объекты, за исключением ОНС, из соответствующих расчетных групп в основном туре, расположенные в том же квартале, с таким же значением фактора. Тип расчета не «0» и не «метод УПКС».
13	По КЛАДР	Объекты, за исключением ОНС, из соответствующих расчетных групп в основном туре, расположенные в том же НП, с таким же значением фактора. Тип расчета не «0» и не «метод УПКС».
14	По ОКТМО	Объекты, за исключением ОНС, из соответствующих расчетных групп в основном туре, расположенные в том же мун.районе, с таким же значением фактора. Тип расчета не «0» и не «метод УПКС».
15	По субъекту	Объекты, за исключением ОНС, из соответствующих расчетных групп в основном туре, с таким же значением фактора. Тип расчета не «0» и не «метод УПКС».
16	По зданию	-	-	Если указан признак «Не учитывать при расчете «По зданию» КС помещений при наличии здания», а здание в п. а) найдено, то п. б) не смотрится. Если признак не указан, а найдено и здание и помещения в нем – как результат расчета выбирается минимальное значение из п. а) и среднего/минимального из п. б)
17	По кварталу	Объекты, за исключением ОНС, из соответствующих расчетных групп в основном туре, расположенные в том же квартале. Тип расчета не «0» и не «метод УПКС».
18	По КЛАДР	Объекты, за исключением ОНС, из соответствующих расчетных групп в основном туре, расположенные в том же НП. Тип расчета не «0» и не «метод УПКС».
19	По ОКТМО	Объекты, за исключением ОНС, из соответствующих расчетных групп в основном туре, расположенные в том же мун.районе. Тип расчета не «0» и не «метод УПКС».
20	По субъекту	Объекты, за исключением ОНС, из соответствующих расчетных групп в основном туре. Тип расчета не «0» и не «метод УПКС».

«Помещения в аварийном состоянии» рассчитываются с использованием удельного показателя стоимости здания, по формуле:

Y=УПКCрод_об*S, где:

Y – рассчитанная стоимость (рублей);

УПКCрод_об – удельный показатель кадастровой стоимости родительского объекта, руб./кв.м;

S – площадь (кв. м).

Расчет помещений затратным подходом осуществлялся на основе УПКС здания, определенного в рамках затратного подхода.

Поправка на стоимость гаражей/машино-мест в жилых зданиях

Расчет кадастровой стоимости объектов, предназначенных для хранения транспорта, расположенные в жилых домах (оценочные группы 2.0304.0.0.Уп.Э, 5.0304.0.0.Уп.Э «Машино-места в жилых зданиях», 2.0303.0.0.Уп.Э «Гаражи в жилых зданиях»), осуществлен с использованием поправки от стоимости 1 кв. м. квартир к стоимости гаражей/машино-мест в жилых зданиях.

Соответственно, для расчета УПКС объектов хранения транспорта, расположенных в жилых домах, формула для расчета применяется следующая:

УПКСохт = срвзвУПКСкв * Поправка,

Где: УПКСохт – удельный показатель кадастровой стоимости объекта недвижимости, предназначенного для хранения транспорта, расположенного в жилом доме;

срвзвУПКСкв – средневзвешенный УПКС жилых помещений (квартир) в здании;

Поправка – поправка, учитывающая переход стоимости от удельного показателя стоимости квартир к удельному показателю стоимости объекта недвижимости, предназначенного для хранения транспорта, расположенного в жилом доме.

Данная поправка основана на допущении о том, что 1 кв. м встроенного гаража или парковочного места, расположенных в жилом доме, напрямую зависит от стоимости 1 кв. м квартир, расположенных в данном жилом доме.

Расчет поправки проведен на основе собранной рыночной информации об объектах хранения транспорта, расположенных в жилых зданиях, и предложений продаж квартир в этих жилых зданиях, с учетом вида объекта хранения транспорта (далее – ОХТ): гараж или машино-место.

При условии наличия рыночных данных об удельных показателях стоимости квартир в жилом доме, в котором расположены ОХТ, информация была объединена в пары по признаку расположения в одном жилом здании. В результате, для расчета отобрано 11 пар аналогов, расположенных в одном жилом здании, с видом ОХТ – гараж (далее – пары «Гаражи-Квартиры») и 11 пар аналогов, расположенных в одном жилом здании, с видом ОХТ – машино-место (далее – пары «Машино-места-Квартиры»). Пары объектов-аналогов представлены в Приложении 1. Исходные данные\1.6. Результаты сбора информации о рынке ОН\1.6.1. Корректировки\1.6.1.4. Поправка для ОХТ в жилых домах

В каждой из пар было рассчитано соотношение среднерыночной стоимости за 1 кв. м ОХТ в жилом здании к среднерыночной стоимости за 1 кв. м жилых помещений в этом здании. Значения коэффициентов в каждой из пар, в зависимости от вида ОХТ, приведены ниже (Таблица 2.9.37, Таблица 2.9.38).

Таблица 2.9.37

Соотношения среднерыночной стоимости за 1 кв. м ОХТ в жилом здании к среднерыночной стоимости за 1 кв. м жилых помещений в этом здании в парах «Гаражи-Квартиры»

Адрес жилого дома	Соотношение
Сысольское ш., 82	0,58
Петрозаводская, 33	0,62
Пушкина, 7	0,35
Домны Каликовой, 36	0,35
Кутузова, 17	0,74
Ленина, 23а	0,30
Микушева, 1	0,50
Пришкольная, 22	0,49
Старовского, 55А	0,62
Советская, 2/1	0,38
Первомайская, 147	0,47

Таблица 2.9.38

Соотношения среднерыночной стоимости за 1 кв. м ОХТ в жилом здании к среднерыночной стоимости за 1 кв. м жилых помещений в этом здании в парах «Машино-места-Квартиры»

Адрес жилого дома	Соотношение
Интернациональная, 32	0,36
Карла Маркса, 191	0,38
Карла Маркса, 185	0,44
Карла Маркса, 177	0,49
Коммунистическая, 7	0,37
Орджоникидзе, 33/45	0,33
Первомайская, 121а	0,43
Пушкина, 59	0,24
Тентюковская, 110	0,46
Петрозаводская, 27/1	0,53
Тентюковская, 333	0,67

Далее, проводится статистическая обработка данных. По всей совокупности коэффициентов, полученных по 11 парам объектов-аналогов с учетом вида ОХТ, рассчитываются среднее арифметическое значение, медиана, мода, среднеквадратическое отклонение, коэффициент вариации, а также доверительный интервал. Статистические показатели выборки корректировок в зависимости от вида ОХТ приведены в Таблице 2.9.39 и Таблице 2.9.40.

Таблица 2.9.39

Статистические показатели выборки в парах «Гаражи-Квартиры»

Статистический показатель	Значение
Среднее арифметическое значение	0,49
Медиана	0,49
Мода	0,62
Среднеквадратическое отклонение	0,14
Коэффициент вариации	28%
Доверительный интервал	0,35-0,63
Количество пар	11

Таблица 2.9.40

Статистические показатели выборки в парах «Машино-места-Квартиры»

Статистический показатель	Значение
Среднее арифметическое значение	0,43
Медиана	0,43
Мода	-
Среднеквадратическое отклонение	0,11
Коэффициент вариации	27%
Доверительный интервал	0,32-0,54
Количество пар	11

Основным показателем, характеризующим однородность данных, является коэффициент вариации. В статистике принято считать, что, если значение коэффициента менее 33%, то совокупность данных является однородной, если более 33%, то выборка неоднородна. Совокупность полученных значений является однородной, так как коэффициент вариации составляет 28% в парах «Гаражи-Квартиры» и 27% в парах «Машино-места-Квартиры».

Однако для более высокой однородности данных, итоговое значение переходного коэффициента определяется на основании только тех данных, которые попадают в границы рассчитанного доверительного интервала. Таким образом, на третьем этапе исходная выборка очищена от 2 значений, выходящих за границы интервала, в парах «Гаражи-Квартиры» (пары Кутузова, 17 и Ленина, 23а) и 2 значений, выходящих за границы интервала, в парах «Машино-места-Квартиры» (пары Пушкина, 59 и Тентюковская, 333). Для очищенной выборки вновь рассчитываются статистические значения (Таблица 2.9.41, Таблица 2.9.42).

Таблица 2.9.41

Статистические показатели выборки в парах «Гаражи-Квартиры» без учета значений пар, выходящих за границы доверительного интервала

Статистический показатель	Значение
Среднее арифметическое значение	0,48
Медиана	0,49
Среднеквадратическое отклонение	0,11
Коэффициент вариации	22%
Количество пар	9

Таблица 2.9.42

Статистические показатели выборки в парах «Машино-места-Квартиры» без учета значений пар, выходящих за границы доверительного интервала

Статистический показатель	Значение
Среднее арифметическое значение	0,42
Медиана	0,43
Среднеквадратическое отклонение	0,07
Коэффициент вариации	16%
Количество пар	9

Поскольку очищенная выборка имеет более низкий показатель коэффициента вариации, итоговым принимается значение поправки, учитывающей соотношение стоимости 1 кв. м ОХТ, расположенных в жилом доме к 1 кв. м жилых помещений в этом жилом доме, равное медиане очищенной выборки: у гаражей – 0,49, у машино-мест – 0,43.

Поправка на стоимость нежилых помещений в МКД частного пользования в жилых зданиях

Расчет кадастровой стоимости объектов, нежилых помещений в МКД частного пользования (оценочной подгруппы 2.0908.0.0.У.Э «Нежилые помещения в МКД частного пользования в жилых зданиях», группы 9 «Прочие объекты», осуществлен с использованием поправки от стоимости 1 кв. м. квартир к стоимости нежилых помещений в МКД частного пользования в жилых зданиях.

Соответственно, для расчета УПКС объектов нежилых помещений в МКД частного пользования, расположенных в жилых домах, формула для расчета применяется следующая:

УПКСнп = срвзвУПКСкв * Поправка,

Где: УПКСнп – удельный показатель кадастровой стоимости объекта недвижимости, нежилого помещения в МКД частного пользования, расположенного в жилом доме;

срвзвУПКСкв – средневзвешенный УПКС жилых помещений (квартир) в здании;

Поправка – поправка, учитывающая переход стоимости от удельного показателя стоимости квартир к удельному показателю стоимости объекта недвижимости, нежилого помещения в МКД частного пользования, расположенного в жилом доме.

Данная поправка основана на допущении о том, что 1 кв. м нежилого помещения в МКД частного пользования, расположенных в жилом доме, напрямую зависит от стоимости 1 кв. м квартир, расположенных в данном жилом доме.

Расчет поправки проведен на основе собранной рыночной информации об объектах - нежилых помещениях в МКД частного пользования, расположенных в жилых зданиях, и предложений продаж квартир в этих жилых зданиях.

При условии наличия рыночных данных об удельных показателях стоимости квартир в жилом доме, в котором расположены нежилые помещения частного пользования, информация была объединена в пары по признаку расположения в одном жилом здании. В результате, для расчета отобрано 9 пар аналогов, расположенных в одном жилом здании, с нежилыми помещениями частного пользования, расположенных в одном жилом здании. Пары объектов-аналогов представлены в Приложении 1. Исходные данные\1.6. Результаты сбора информации о рынке ОН\1.6.1. Корректировки\1.6.1.5. Поправка для хозяйственных кладовых в жилых домах), на величину площади объекта, подлежащего ГКО.

В каждой из пар было рассчитано соотношение среднерыночной стоимости за 1 кв. м нежилого помежения частного пользования в жилом здании к среднерыночной стоимости за 1 кв. м жилых помещений в этом здании. Значения коэффициентов в каждой из пар, приведены ниже (Таблица 2.9.43).

Таблица 2.9.43

Соотношения среднерыночной стоимости за 1 кв. м нежилого помежения частного пользования в жилом здании к среднерыночной стоимости за 1 кв. м жилых помещений в этом здании в парах.

Адрес жилого дома	Соотношение
Карла Маркса, 185	0,43
Петрозаводская, 27/1	0,36
Пушкина, 59	0,22
Ветеранов, 7	0,48
Карла Маркса, 100	0,73
Карла Маркса, 183	0,54
Первомайская, 121А	0,48
Оплеснина, 17/3	0,61
Морозова, 203	0,68

Таким образом, отношение стоимости за 1 кв. м. нежилого помежения частного пользования в жилом здании к среднерыночной стоимости за 1 кв. м жилых помещений – 0,5.

Информация об определении кадастровой стоимости индивидуально в отношении объектов недвижимости

Индивидуальный расчет используется при невозможности расчета с применением моделирования стоимости, в том числе статистической обработки объектов, в силу недостаточного количества информации о рынке (сегменте рынка) объектов недвижимости, а также в случае определения кадастровой стоимости особо сложных объектов недвижимости, обладающих уникальными характеристиками.

Индивидуальный расчет может применяться при определении кадастровой стоимости в следующих случаях:

1) требуется определение стоимости эталонного (типового) объекта с заданными характеристиками, относительно которого будут моделироваться стоимости объектов недвижимости;

2) требуется определение стоимости конкретных объектов недвижимости с целью обеспечения достаточного количества информации о рынке (сегменте рынка) объектов недвижимости;

3) невозможности расчета с применением моделирования стоимости, в том числе статистической обработки объектов, в силу недостаточного количества информации о рынке (сегменте рынка) объектов недвижимости;

4) определение кадастровой стоимости особо сложных объектов недвижимости, обладающих уникальными характеристиками.

В рамках данного Отчета определение кадастровой стоимости индивидуально в отношении объектов недвижимости не производилось.

ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНАЯ ГЛАВА

Контроль качества результатов определения кадастровой стоимости

Весь процесс проведения государственной кадастровой оценки условно разделен на этапы:

Подготовка к проведению государственной кадастровой оценки.

Сбор и анализ информации о рынке объектов недвижимости. Определение ценообразующих факторов и обоснование моделей оценки кадастровой стоимости. Проведение оценочного зонирования.

Группировка объектов недвижимости на основании сегментации рынка недвижимости. Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Контроль качества - это непрерывное наблюдение за ходом работ по государственной кадастровой оценке с учетом действующих нормативно-методических материалов.

На первом этапе государственной кадастровой оценки осуществлена подготовка к проведению государственной кадастровой оценки, в ходе которой проведены следующие основные мероприятия:

- Принято решение о проведении государственной кадастровой оценки;

- Утвержден календарный план мероприятий по проведению государственной кадастровой оценки;

- Направлена информация о принятии решения о проведении государственной кадастровой оценки на территории Республики Коми;

- Проведены анализ, обработка и систематизация данных об объектах недвижимости на полноту и непротиворечивость сведений, представленных в перечне объектов недвижимости, подлежащих кадастровой оценке;

- Сведения, характеризующие объекты оценки, в том числе их количественные и качественные параметры, местоположение, использование, и сведения о ценообразующих факторах объектов оценки предоставлены по запросам Учреждения органами местного самоуправления, на территории которых расположены объекты оценки. Также использованы сведения, содержащиеся на сервисе Росреестра «Публичная кадастровая карта» и в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет». Собранные сведения достаточны для использования в ходе оценки.

На втором этапе проведения государственной кадастровой оценки проведен сбор и анализ информации о рынке объектов недвижимости, определены ценообразующие факторы и их влияние на ценообразование объектов оценки.

Основные мероприятия второго этапа:

Собрана информация о внешней среде, подготовлен краткий обзор об экономических, социальных, экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объектов недвижимости;

Определены ценообразующие факторы на основании проведенного анализа информации о рынке объектов недвижимости, сегментах рынка объектов недвижимости;

Изучена рыночная информация по объектам капитального строительства всех сегментов рынка объектов недвижимости, расположенным на территории Республики Коми;

Проведение оценочного зонирования, предусматривающего разделение территории республики на ценовые зоны.

Третий этап проведения государственной кадастровой оценки - определение государственной кадастровой стоимости.

Основные мероприятия третьего этапа:

Группировка объектов недвижимости в группы (подгруппы) на основе сегментации объектов недвижимости;

Выбор подхода и метода оценки;

Расчет кадастровой стоимости объектов, подлежащих государственной кадастровой оценке.

В соответствии с п. 3. Методических указаний, при определении кадастровой стоимости использовались методы массовой оценки, при которых осуществляется построение единых для групп объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики, моделей определения кадастровой стоимости. При невозможности применения методов массовой оценки определение кадастровой стоимости осуществлялось индивидуально в отношении объектов недвижимости.

Для моделирования стоимости может быть использована методология любого из подходов к оценке (совокупность методов (последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта недвижимости в рамках одного из подходов к оценке), объединенных общей методологией): затратного, сравнительного или доходного.

На третьем этапе проведения кадастровой оценки проанализирована возможность использования подходов к оценке и обоснована позиция использования подходов к оценке при определении кадастровой стоимости объектов капитального строительства по каждой группе и подгруппе видов разрешенного использования, обоснован отказ от использования подходов к оценке для каждой оценочной группы и подгруппы.

Проверка результатов определения кадастровой стоимости

В соответствии с п. 65. Методических указаний, государственным бюджетным учреждением Республики Коми «Республиканское учреждение технической инвентаризации и кадастровой оценки» проводится проверка результатов определения кадастровой стоимости.

Проверка проводится на непротиворечивость данных с точки зрения логики ценообразования.

Проверка корректности результатов определения кадастровой стоимости в целом, осуществляется путем анализа соотношений минимальных, средних и максимальных УПКС:

- в разрезе муниципальных образований для разных групп (подгрупп) сравниваются УПКС разных видов использования объектов недвижимости, расположенных в границах одного муниципального образования Республики Коми.

В целях анализа результата выполненных работ по определению кадастровой стоимости объектов капитального строительства, учтенных в ЕГРН по состоянию на 01.01.2023, на территории Республики Коми сформированы сводные таблицы с указанием минимальных, максимальных и средневзвешенных значений УПКС в разрезе групп (подгрупп) объектов недвижимости по каждым муниципальным образованиям, отдельно для помещений и зданий. Сооружения представляют собой линейные объекты, инфраструктурные, автодороги и прочее, удельный показатель кадастровой стоимости таких объектов может равняться кадастровой стоимости объекта в целом, кроме того, такие объекты могут быть большой протяженности, в связи с этим УПКС сооружений носят неинформативный характер. Таким образом, объекты оценки, отнесенные к группе 10 «Сооружения», не участвуют в анализе.

Площадь объектов незавершенного строительства не задана, удельный показатель кадастровой стоимости для таких объектов установлен равным кадастровой стоимости. В связи с этим объекты незавершенного строительства не участвуют в анализе.

Таблица 3.2.1

УПКС помещений по группам объектов недвижимости в разрезе муниципальных образований,
а также значения УПКС разных видов использования в границах одного муниципального образования, руб./кв. м115 В трех муниципальных районах - Койгородский, Усть-Цилемский и Ижемский отсутствуют объекты недвижимости подгруппы 0100 «Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки)»

Муниципальное образование	Группа 1. Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки)	Группа 2. Дома малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки — индивидуальные, малоэтажные блокированные (таунхаусы), дачных объединений, садоводческих товариществ	Группа 3. Объекты, предназначенные для хранения транспорта	Группа 4. Объекты коммерческого назначения, предназначенные для оказания услуг населению, включая многофункционального назначения	Группа 5. Объекты временного проживания, включая объекты рекреационно-оздоровительного значения

Мин. УПКС	Средн. УПКС	Макс. УПКС	Мин. УПКС	Средн. УПКС	Макс. УПКС	Мин. УПКС	Средн. УПКС	Макс. УПКС	Мин. УПКС	Средн. УПКС	Макс. УПКС	Мин. УПКС	Средн. УПКС	Макс. УПКС
МО ГО Сыктывкар	34821,82	63751,54	106667,74	3590,24	49234,64	151595,07	4342,70	12337,06	48116,23	6577,33	37225,51	62905,97	12704,85	40615,10	81592,81
МО ГО Воркута	1063,39	4052,21	6399,33	180,62	4920,17	10168,05	320,78	1304,27	3042,41	209,41	3459,93	5937,01	930,83	3559,24	7613,14
МО ГО Вуктыл	7573,15	8238,38	8911,55	612,16	5204,44	18796,62	1268,22	2051,32	2676,38	1240,62	7526,26	29683,48	6258,85	6543,66	7124,11
МО ГО Инта	1798,67	6162,09	7486,49	329,62	2983,82	4552,84	749,63	997,49	1561,70	484,79	2018,63	2669,00	1412,56	4456,13	5247,76
МО МР Печора	2631,11	14884,16	21517,10	776,56	11765,67	23048,60	1471,69	3290,24	8106,16	745,46	8027,81	17644,86	213,42	12775,68	17939,75
МО МР Сосногорск	4560,67	22855,86	50370,05	1064,06	14194,44	31016,61	986,17	4169,72	8982,70	948,74	10334,46	20484,86	3978,63	16621,30	27383,59
МО ГО Усинск	25699,83	34923,53	46682,90	1584,82	18655,87	43922,39	3917,69	6591,63	22569,55	2550,75	17627,70	30135,30	2546,31	24449,39	32813,01
МО ГО Ухта	12697,92	47373,63	66069,80	1672,87	26860,34	65987,52	1204,17	8897,22	37678,96	1516,81	30061,06	53152,08	3947,74	52757,71	77965,98
МО МР Ижемский	-	-	-	1021,33	7768,83	29747,64	-	-	-	2599,54	10821,77	20548,17	0,66	19970,70	21866,08
МО МР Княжпогостский	17127,27	25672,36	43542,04	2243,68	11176,87	27326,93	3037,57	6919,46	11830,86	1387,86	10242,06	14577,19	5549,52	12943,16	31165,53
МО МР Койгородский	-	-	-	2212,88	8841,34	23749,42	3395,24	4768,38	5058,28	2157,02	4304,97	10900,29	3388,05	8955,09	16374,96
МО МР Корткеросский	19788,87	26905,08	30688,95	1279,60	11382,06	58031,20	2030,34	7000,28	9052,10	3941,67	12115,01	18447,98	6035,69	18002,40	23671,97
МО МР Прилузский	20462,26	23926,78	29734,39	1972,15	10529,22	57851,12	1623,44	5838,94	9603,97	3623,64	13727,73	20517,79	11036,90	16264,93	26037,23
МО МР Сыктывдинский	20920,52	35822,98	73771,84	1614,17	14624,21	40261,64	5171,45	9532,18	17734,38	4800,00	20969,65	39189,65	7806,88	26203,27	44035,70
МО МР Сысольский	22657,43	29250,91	36691,85	2447,67	13185,37	28272,03	6837,36	9406,28	17343,00	3252,76	13799,40	21365,27	13190,69	17101,05	24379,11
МО МР Троицко-Печорский	9997,96	13780,17	16249,89	645,78	6202,89	20174,96	2254,95	3540,28	5349,05	685,39	7261,24	9998,25	2101,32	10031,80	14631,65
МО МР Удорский	3336,85	7800,37	14609,42	713,17	7471,58	19756,40	978,77	2098,65	7099,71	733,37	5150,75	7231,84	1356,93	4160,59	19563,68
МО МР Усть-Вымский	19872,60	25081,61	49008,27	1195,00	15604,80	38178,22	4379,14	6881,78	11150,26	1260,84	12847,68	19927,69	5593,84	21522,29	31292,24
МО МР Усть-Куломский	21388,01	22064,00	22447,58	1115,25	7790,29	57953,96	4025,67	6630,54	8492,23	2676,22	13399,38	19796,38	6074,66	18333,76	27110,68
МО МР Усть-Цилемский	-	-	-	962,63	9268,50	29311,70	7952,84	11149,60	13570,73	923,94	10170,31	16420,55	7455,98	7613,87	12117,96

Муниципальное образование	Группа 6. Административные и бытовые объекты	Группа 7. Объекты производственного назначения, за исключением передаточных устройств и сооружений	Группа 8. Учебные, спортивные объекты, объекты культуры и искусства, культовые объекты, музеи, лечебно-оздоровительные и общественного назначения объекты	Группа 9. Прочие объекты

Мин. УПКС	Средн. УПКС	Макс. УПКС	Мин. УПКС	Средн. УПКС	Макс. УПКС	Мин. УПКС	Средн. УПКС	Макс. УПКС	Мин. УПКС	Средн. УПКС	Макс. УПКС
МО ГО Сыктывкар	8085,43	23851,72	80556,32	2830,20	12433,73	59146,96	6621,42	38211,54	86368,13	14609,33	39695,56	51979,03
МО ГО Воркута	552,76	2301,21	4547,07	158,31	1826,02	4590,33	313,19	3779,99	5673,39	261,93	2986,79	4941,22
МО ГО Вуктыл	528,07	4337,35	8080,03	1018,16	1775,42	8080,03	1297,03	7854,02	9360,19	1371,27	4501,74	4917,18
МО ГО Инта	126,01	1462,85	2669,00	332,49	1175,24	15576,16	759,35	2615,79	4240,05	829,54	2030,69	3387,73
МО МР Печора	570,07	6631,16	16331,21	1555,64	3659,21	9515,57	745,46	8310,44	13142,66	822,09	7216,05	12806,53
МО МР Сосногорск	2219,67	11243,21	16219,92	2440,63	4482,20	9317,79	1250,25	11242,10	24338,65	1473,86	9579,77	19369,65
МО ГО Усинск	1477,85	11523,30	21036,75	1284,69	8091,49	20095,41	1588,22	20153,52	27088,24	4233,42	24323,15	26422,38
МО ГО Ухта	2009,81	17492,49	44750,04	748,99	6938,67	29469,62	2932,22	22754,97	45963,87	2095,07	25226,68	38478,27
МО МР Ижемский	952,66	6809,95	14442,68	8513,95	8513,95	8513,95	2459,51	8889,72	14442,68	-	-	-
МО МР Княжпогостский	1569,79	9353,31	12106,53	1112,84	3295,73	8129,03	1373,98	10792,56	26288,78	4017,84	9391,06	15337,22
МО МР Койгородский	1666,90	3978,27	4637,39	4093,05	4093,05	4093,05	1950,27	12079,76	19824,97	3656,64	3656,64	3656,64
МО МР Корткеросский	1615,16	12016,79	16750,64	2030,34	6037,91	7512,63	3219,70	12638,11	21193,39	5360,31	16548,63	17966,25
МО МР Прилузский	2260,54	7275,36	17342,75	2256,25	7629,69	12371,42	2996,20	9897,80	29595,19	3398,57	10485,01	18411,24
МО МР Сыктывдинский	3174,13	14038,86	27634,35	2484,86	8660,44	16719,15	3470,23	19404,57	32434,95	1376,29	12732,58	34611,58
МО МР Сысольский	2732,07	9955,41	17550,03	2138,08	3904,72	7582,78	4162,33	13402,90	21628,58	4732,55	13603,78	15477,77
МО МР Троицко-Печорский	520,64	9348,52	16331,21	1312,95	3659,43	9993,80	712,42	9517,20	12382,59	896,50	2659,20	11557,83
МО МР Удорский	424,24	1902,84	7881,26	706,74	1489,56	7221,67	700,02	5363,78	15707,56	1595,67	7764,24	11118,38
МО МР Усть-Вымский	2055,57	7723,58	24407,92	1424,83	6549,41	9901,86	1854,13	11493,34	24407,92	1634,02	11014,99	20344,22
МО МР Усть-Куломский	1518,67	9712,85	15629,61	1030,90	4724,40	13471,56	1030,90	11297,52	19793,52	7891,11	17099,00	19323,97
МО МР Усть-Цилемский	637,93	8235,76	18593,56	249,72	4310,28	16389,83	884,74	7034,88	14879,50	8623,90	8623,90	8623,90

Таблица 3.2.2

УПКС зданий по группам объектов недвижимости в разрезе муниципальных образований,
а также значения УПКС разных видов использования в границах одного муниципального образования, руб./кв. м

Муниципальное образование	Группа 1. Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки)	Группа 2. Дома малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки — индивидуальные, малоэтажные блокированные (таунхаусы), дачных объединений, садоводческих товариществ	Группа 3. Объекты, предназначенные для хранения транспорта	Группа 4. Объекты коммерческого назначения, предназначенные для оказания услуг населению, включая многофункционального назначения	Группа 5. Объекты временного проживания, включая объекты рекреационно-оздоровительного значения

Мин. УПКС	Средн. УПКС	Макс. УПКС	Мин. УПКС	Средн. УПКС	Макс. УПКС	Мин. УПКС	Средн. УПКС	Макс. УПКС	Мин. УПКС	Средн. УПКС	Макс. УПКС	Мин. УПКС	Средн. УПКС	Макс. УПКС
МО ГО Сыктывкар	16592,49	35235,51	47428,73	2465,37	19472,94	61089,48	2206,16	12836,99	46083,60	2445,25	37615,38	68947,89	6813,24	31302,21	59391,11
МО ГО Воркута	552,76	2779,25	5335,36	148,19	2329,05	5434,55	170,93	1394,96	4064,98	154,95	2837,17	6983,00	342,28	2655,26	8756,41
МО ГО Вуктыл	4811,44	5427,40	6740,20	253,36	2410,91	6516,47	470,70	2277,03	5347,38	428,76	3861,25	8213,02	496,47	4100,33	8102,20
МО ГО Инта	1353,84	2190,69	2828,56	138,86	1256,17	2918,10	243,55	1007,68	1973,91	230,13	1756,46	3228,42	416,26	1998,83	3299,49
МО МР Печора	1730,98	8094,62	11986,33	370,29	5048,12	14245,76	255,62	3553,37	9280,02	625,23	6901,96	16520,24	711,01	7333,31	16242,01
МО МР Сосногорск	2432,08	10986,38	17077,96	504,28	6281,36	19665,34	656,10	4940,21	14763,78	948,74	10158,03	25521,47	1412,75	9706,73	24018,33
МО ГО Усинск	9646,12	19352,93	25287,68	802,58	5799,14	26422,38	1001,85	7894,85	21473,85	1155,17	16321,53	35480,00	2444,10	15734,63	25141,72
МО ГО Ухта	7257,56	26616,89	38478,27	692,37	13461,91	46060,59	1204,17	9422,48	41185,41	1516,81	31282,38	54555,89	3013,34	23290,91	48009,98
МО МР Ижемский	-	-	-	453,12	3891,58	17483,99	580,23	5458,98	16939,36	767,04	8349,35	23108,06	1570,67	6004,67	16003,78
МО МР Княжпогостский	7547,67	10906,75	13185,45	986,64	5376,59	16441,08	1763,91	6576,98	12526,11	1945,14	10105,75	20594,12	2638,84	8358,41	15337,22
МО МР Койгородский	-	-	-	930,60	4517,08	17278,59	1068,32	4427,25	7146,18	1586,76	7264,10	20537,65	3787,86	8643,64	11448,60
МО МР Корткеросский	13987,30	15073,98	16099,73	529,60	5799,14	24311,21	1399,47	6421,59	19944,10	2506,57	9585,74	21924,95	4518,13	11635,11	16147,87
МО МР Прилузский	13996,91	14674,16	15227,00	690,76	5527,57	19706,69	1293,46	5226,52	13382,37	1703,65	10447,30	26983,81	3703,90	9592,59	21160,85
МО МР Сыктывдинский	15232,21	21861,06	30785,38	669,94	10329,81	42563,04	1441,47	11416,85	27329,96	3096,70	16879,44	39189,65	2824,32	16896,09	44035,70
МО МР Сысольский	15284,86	16373,67	17977,08	1493,35	6921,65	23488,61	1964,90	8255,48	15030,21	1722,00	12639,68	25938,65	3159,85	12523,08	24165,15
МО МР Троицко-Печорский	7537,99	8431,57	9128,76	306,10	3227,84	12295,60	352,85	3398,42	10015,14	663,95	5255,48	13444,80	636,09	8218,07	16522,01
МО МР Удорский	2388,56	4431,67	8601,95	274,52	2746,19	12520,89	317,41	3425,48	10957,73	436,91	4600,41	11523,98	730,18	2801,39	8857,62
МО МР Усть-Вымский	10139,30	12256,47	18746,86	729,35	7351,37	21890,87	666,05	7035,23	14341,31	945,45	11745,56	24674,32	3361,76	13312,08	22727,93
МО МР Усть-Куломский	14870,19	14870,19	14870,19	644,94	5299,42	22140,97	1094,21	5903,95	13020,14	1488,53	9321,64	26958,22	2278,07	6430,59	11381,34
МО МР Усть-Цилемский	-	-	-	399,53	4245,40	19041,56	771,27	5982,00	13570,73	768,22	9986,71	19109,62	11593,09	17281,05	18829,94

Муниципальное образование	Группа 6. Административные и бытовые объекты	Группа 7. Объекты производственного назначения, за исключением передаточных устройств и сооружений	Группа 8. Учебные, спортивные объекты, объекты культуры и искусства, культовые объекты, музеи, лечебно-оздоровительные и общественного назначения объекты	Группа 9. Прочие объекты

Мин. УПКС	Средн. УПКС	Макс. УПКС	Мин. УПКС	Средн. УПКС	Макс. УПКС	Мин. УПКС	Средн. УПКС	Макс. УПКС	Мин. УПКС	Средн. УПКС	Макс. УПКС
МО ГО Сыктывкар	4021,94	19306,43	47050,91	1373,09	11598,90	72375,39	1324,98	36313,51	203023,84	1753,21	17494,34	39123,82
МО ГО Воркута	267,93	1729,41	4128,92	67,67	916,14	6554,25	121,25	2923,78	20968,92	113,10	1339,04	3011,44
МО ГО Вуктыл	399,66	2857,85	5876,22	98,94	1821,28	8253,43	299,21	5703,95	23561,50	156,50	3337,27	4143,12
МО ГО Инта	203,39	1253,83	2223,61	62,18	804,28	3266,04	274,54	1980,55	16602,49	248,29	1295,20	1859,73
МО МР Печора	570,07	4797,60	10865,18	245,14	2776,09	18371,32	338,19	7447,39	43980,94	729,43	4107,70	13507,07
МО МР Сосногорск	655,01	6769,51	13747,35	232,57	4837,87	21601,76	266,55	10118,05	46806,06	783,25	9155,77	14402,41
МО ГО Усинск	781,85	9716,91	25504,57	360,52	6223,52	32748,53	1052,08	17475,24	54002,89	356,33	8209,12	19328,41
МО ГО Ухта	1102,02	12223,83	35352,76	387,71	7009,93	48182,37	816,05	25052,53	212783,59	1452,61	11439,82	40152,10
МО МР Ижемский	897,82	5200,17	14874,00	189,86	3695,95	17770,91	847,01	7199,42	52102,70	347,15	4396,75	20940,83
МО МР Княжпогостский	1569,79	7912,69	13576,55	556,86	3893,46	19985,30	601,81	9376,46	38873,87	1592,79	5158,67	11974,63
МО МР Койгородский	1245,88	3654,60	10760,33	507,55	3374,68	17586,62	1237,16	7057,38	19824,97	1179,63	4345,86	6760,46
МО МР Корткеросский	1937,59	8540,52	15520,19	737,33	4513,64	22416,54	1462,97	10400,50	54275,40	1334,76	3816,00	11245,63
МО МР Прилузский	804,01	5780,24	14968,18	504,96	3514,81	23073,01	2242,40	9212,34	31443,10	1756,07	5298,42	15768,02
МО МР Сыктывдинский	2821,79	12656,45	27516,28	1219,66	6531,77	35327,04	1330,26	17328,64	69347,79	974,97	6750,62	24659,68
МО МР Сысольский	2263,88	7496,23	14132,72	901,15	4583,61	20368,47	1884,20	10880,79	33026,85	1049,67	3014,01	6845,82
МО МР Троицко-Печорский	520,64	4272,15	9115,75	168,72	2946,13	13051,70	573,02	6332,75	28399,59	934,46	2179,65	6334,79
МО МР Удорский	424,24	2127,07	8517,95	145,54	1860,30	12717,75	353,47	4630,10	21995,22	328,94	1567,86	3848,00
МО МР Усть-Вымский	952,67	7671,29	15396,16	593,73	4243,07	23701,21	349,04	11524,71	68023,80	495,32	6789,72	18458,98
МО МР Усть-Куломский	990,21	6873,61	15283,96	365,05	4035,93	22067,48	1215,53	8309,95	28717,76	1394,08	5838,19	14503,13
МО МР Усть-Цилемский	526,72	4748,85	10543,99	228,72	3356,12	13779,12	781,48	7711,06	71682,47	1186,51	3676,16	6441,73

Рис. 3.2.1 Сравнение средних показателей УПКС объектов недвижимости,
отнесенных к функциональной группе 1

Средние удельные показатели кадастровой стоимости объектов недвижимости группы 1. «Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки» варьируются от 4052,21 руб./кв.м до 63751,54 руб./кв.м для помещений и 2190,69 руб./кв.м до 35235,51 руб./кв.м для зданий.

Рис. 3.2.2 Сравнение средних показателей УПКС объектов недвижимости,
отнесенных к функциональной группе 2

Средние удельные показатели кадастровой стоимости объектов недвижимости группы 2. «Дома малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки — индивидуальные, малоэтажные блокированные (таунхаусы), дачных объединений, садоводческих товариществ» варьируются от 2983,82 руб./кв.м. до 49234,64 руб./кв.м. для помещений и 2329,05 руб./кв.м. до 19472,94 руб./кв.м. для зданий.

Рис. 3.2.3 Сравнение средних показателей УПКС объектов недвижимости,
отнесенных к функциональной группе 3

Средние удельные показатели кадастровой стоимости объектов недвижимости группы 3. «Объекты, предназначенные для хранения транспорта» варьируются от 997,49 руб./кв.м. до 12337,06 руб./кв.м. для помещений и 1007,68 руб./кв.м. до 12836,99 руб./кв.м. для зданий.

Рис. 3.2.4 Сравнение средних показателей УПКС объектов недвижимости,
отнесенных к функциональной группе 4

Средние удельные показатели кадастровой стоимости объектов недвижимости группы 4. «Объекты коммерческого назначения, предназначенные для оказания услуг населению, включая многофункционального назначения» варьируются от 2018,63 руб./кв.м. до 37225,51 руб./кв.м. для помещений и 1756,46 руб./кв.м. до 37615,38 руб./кв.м. для зданий.

Рис. 3.2.5. Сравнение средних показателей УПКС объектов недвижимости,

отнесенных к функциональной группе 5

Средние удельные показатели кадастровой стоимости объектов недвижимости группы 5. «Объекты временного проживания, включая объекты рекреационно-оздоровительного значения» варьируются от 4160,59 руб./кв.м. до 40615,1 руб./кв.м. для помещений и 1998,83 руб./кв.м. до 31302,21 руб./кв.м. для зданий.

Рис. 3.2.6 Сравнение средних показателей УПКС объектов недвижимости,

отнесенных к функциональной группе 6

Средние удельные показатели кадастровой стоимости объектов недвижимости группы 6. «Административные и бытовые объекты» варьируются от 1462,85 руб./кв.м до 23851,72 руб./кв.м для помещений и 1253,83 руб./кв.м до 19306,43 руб./кв.м для зданий.

Рис. 3.2.7. Сравнение средних показателей УПКС объектов недвижимости,

отнесенных к функциональной группе 7

Средние удельные показатели кадастровой стоимости объектов недвижимости группы 7. «Объекты производственного назначения, за исключением передаточных устройств и сооружений» варьируются от 1175,24 руб./кв.м до 12433,73 руб./кв.м для помещений и 804,28 руб./кв.м до 11598,9 руб./кв.м для зданий.

Рис. 3.2.8. Сравнение средних показателей УПКС объектов недвижимости,

отнесенных к функциональной группе 8

Средние удельные показатели кадастровой стоимости объектов недвижимости группы 8. «Учебные, спортивные объекты, объекты культуры и искусства, культовые объекты, музеи, лечебно-оздоровительные и общественного назначения объекты» варьируются от 2615,79 руб./кв.м до 38211,54 руб./кв.м для помещений и 1980,55 руб./кв.м до 36313,51 руб./кв.м для зданий.

Рис. 3.2.9. Сравнение средних показателей УПКС объектов недвижимости,

отнесенных к функциональной группе 9

Средние удельные показатели кадастровой стоимости объектов недвижимости группы 9. «Прочие объекты» варьируются от 2030,69 руб./кв.м до 39695,56 руб./кв.м для помещений и 1295,2 руб./кв.м до 17494,34 руб./кв.м для зданий.

В ходе анализа соотношений минимальных, средних и максимальных удельных показателей кадастровой стоимости в разрезе групп объектов недвижимости в каждом из муниципальных образований, случаев противоречивости данных и нарушений логики ценообразования не выявлено.

Проверка с использованием результатов оценочного зонирования

В соответствии с пунктом 65 Указаний в процессе выполнения работ проводилась проверка с использованием результатов оценочного зонирования. Осуществление данного контроля обусловлено проведением дополнительной проверки качества результатов определения кадастровой стоимости с учетом результатов оценочного зонирования, выполняется с целью выявления результатов оценки, существенно отличающихся от уровня рыночных цен.

Оценочное зонирование проведено для группы объектов недвижимости, для которой существует достаточная рыночная информация, т.е. для сегмента «Жилая застройка (средне и многоэтажная)» (квартиры).

Ниже приводится сравнение результатов полученных значений УПКС с использованием результатов оценочного зонирования территории по сегменту «Жилая застройка (средне и многоэтажная)» (квартиры)».

Таблица 3.3.1

Результаты полученных УПКС и оценочного зонирования территории по сегменту

«Жилая застройка (средне и многоэтажная)» (квартиры)»116 Из обзора исключены жилые помещения, расположенные в аварийных и ветхих жилых домах

Муниципальное образование	Удельный показатель кадастровой стоимости (руб./кв. м)	Удельный показатель рыночной стоимости (руб./кв. м)

Минимум	Максимум	Средне-взвешенное	Минимум	Максимум	Средне-взвешенное	Количество предложений, шт.
МО ГО Сыктывкар	34821,82	106667,74	63751,54	23 065,96	153 842,51	75 254,58	2542
МО ГО Ухта	12697,92	66069,80	47373,63	9 287,12	104 296,42	51 009,84	1097
МО МР Сыктывдинский	20920,52	73771,84	35822,98	24 206,28	89 661,10	44 812,81	84
МО ГО Усинск	25699,83	46682,90	34923,53	16 963,73	80 632,72	40 259,68	744
МО МР Прилузский	20462,26	29734,39	23926,78	36 078,43	36 078,43	36 078,43	1
МО МР Сысольский	22657,43	36691,85	29250,91	22 338,50	57 500,00	35 464,97	7
МО МР Корткеросский	19788,87	30688,95	26905,08	34 328,36	38 876,49	36 614,42	4
МО МР Усть-Куломский	21388,01	22447,58	22064,00	22 035,25	29 812,39	25 923,82	2
МО МР Усть-Вымский	19872,60	49008,27	25081,61	15 205,03	56 278,35	27 809,96	127
МО МР Сосногорск	4560,67	50370,05	22855,86	1 896,63	50 506,21	23 462,05	325
МО МР Княжпогостский	17127,27	43542,04	25672,36	10 395,48	43 706,01	26 587,17	75
МО МР Троицко-Печорский	9997,96	16249,89	13780,17	9 532,93	34 316,16	20 404,16	34
МО МР Печора	2631,11	21517,10	14889,29	4 169,18	46 698,49	18 808,01	670
МО ГО Вуктыл	7573,15	8911,55	8238,38	3 789,41	18 089,89	8 617,56	50
МО МР Удорский	3336,85	14609,42	7800,37	2 214,81	19 209,56	10 687,93	30
МО ГО Воркута	1063,39	6399,33	4052,21	417,83	28 797,40	6 703,54	720
МО ГО Инта	1798,67	7486,49	6162,09	477,02	18 134,81	5 171,54	289
МО МР Койгородский	–	–	–	–	–	–	–
МО МР Усть-Цилемский	–	–	–	–	–	–	–
МО МР Ижемский	–	–	–	–	–	–	–

Таблица 3.3.2

Деление муниципальных образований по ценовым зонам117 В трех муниципальных районах - Койгородский, Усть-Цилемский и Ижемский отсутствуют объекты недвижимости подгруппы 0100 «Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки)»

№ п/п	Муниципальный район или городской округ	Зона	Диапазон рыночных цен, руб./м2
1	ГО Сыктывкар	1	> 55 000
2	ГО Ухта	2	45 000–55 000
3	МР Сыктывдинский	2	45 000–55 000
4	ГО Усинск	3	35 000–45 000
5	МР Прилузский	4	25 000–35 000
6	МР Сысольский	4	25 000–35 000
7	МР Корткеросский	4	25 000–35 000
8	МР Усть-Куломский	4	25 000–35 000
9	МР Усть-Вымский	4	25 000–35 000
10	МР Сосногорский	4	25 000–35 000
11	МР Княжпогостский	5	15 000–25 000
12	МР Троицко-Печорский	5	15 000–25 000
13	МР Печора	5	15 000–25 000
14	ГО Вуктыл	6	10 000–15 000
15	МР Удорский	6	10 000–15 000
16	ГО Воркута	7	0–10 000
17	ГО Инта	7	0–10 000

Схема ценовых зон для группы объектов (жилые помещения - квартиры) на уровне Муниципальных образований представлена на рисунке 3.3.1. Границы ценовых зон на данной схеме определяются изменением цветовой окраски, отвечающей соответствующему ценовому диапазону. Из схемы видно, что наиболее дорогие квартиры, относящиеся к 1 ценовой зоне, расположены на территории муниципального образования городской округ Сыктывкар, а квартиры 7 ценовой зоны, обладающие наименьшей стоимостью - в наиболее отдаленных от столицы территориях Республики Коми – в муниципальных образованиях городском округе Инта и городском округе Воркута.

Рис. 3.3.1. Схема оценочного зонирования для жилых помещений, расположенных в многоквартирных домах «Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки)»

Согласно проведенному оценочному зонированию рыночная стоимость объектов недвижимости для сегмента «Жилая застройка (средне и многоэтажная)» соответствует данным рынка, что указывает на корректность проведенных расчетов. Незначительное расхождение диапазонов значений рассчитанной кадастровой стоимости с ценами рынка обусловлено влиянием следующих факторов:

- сделки по объектам недвижимости не всегда совершаются по условиям, заявленным в предложениях на открытом рынке;

- рыночная стоимость, в отличие от кадастровой, может содержать в себе влияние специфических индивидуальных характеристик объекта;

- выборки объектов оценки и объектов аналогов не тождественны.

В соответствии с полученными результатами отчетливо видно, что для данной группы УПКС объектов недвижимости понижается при удалении от г. Сыктывкара. Эта тенденция прослеживается и в рыночных данных, что свидетельствует о логичности ценообразования и корректности определения кадастровой стоимости оцениваемых объектов.

По результатам проведенной проверки, можно сделать вывод, что кадастровая стоимость объектов оценки соответствует сложившемуся на дату оценки уровню рыночных цен.

Проверка качества процессов определения кадастровой стоимости

В соответствии с п. 66. МУ при проверке качества процессов определения кадастровой стоимости проводится выборочная проверка индивидуальных расчетов и моделей определения кадастровой стоимости.

Для проверки качества процессов определения кадастровой стоимости проводится выборочная проверка индивидуальных расчетов и моделей определения кадастровой стоимости. Результат считается подтвержденным, если результат выборочной проверки совпадает с результатом определения кадастровой стоимости в пределах округления итогового значения.

Для выборочной проверки статистических моделей определения кадастровой стоимости определен объект оценки с кадастровым номером 11:05:0106001:1951 в составе группы «1. Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки)».

Информация по данному объекту недвижимости приведена в таблице 3.4.1.

Таблица 3.4.1

Информация об объекте недвижимости

Характеристика	Значение
Кадастровый номер	11:05:0106001:1951
Населенный пункт	г. Сыктывкар
Тип объекта	Помещение
Площадь	67,8 кв. м

В результате статистического анализа рыночных цен и ценообразующих факторов, для построения статистической модели были отобраны следующие ценообразующие факторы, оказывающие существенное влияние на рыночные цены объектов недвижимости в составе группы «1. Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки»:

Возраст дома;
Принадлежность к зоне города;
Расстояние до ближайшей остановки, м;
Расстояние до ближайшего детского сада, м;
Площадь в квадратных метрах; Материал стен укрупненный.

При проведении кадастровой оценки проверяемого объекта определены значения перечисленных ценообразующих факторов. Данные предоставлены в таблице 3.4.2.

Таблица 3.4.2.

Значения ценообразующих факторов объекта недвижимости

с кадастровым номером 11:05:0106001:1951

Наименование фактора стоимости	Значение фактора стоимости	Значения меток
Возраст дома	5	0,591282267
Принадлежность к зоне города	3	3
Расстояние до ближайшей остановки, км	-	0,08605
Расстояние до ближайшего детского сада, км	-	0,05889
Площадь в квадратных метрах	-	67,8
Материал стен укрупненный	061001007001	0,780217088

Параметры, полученные при построении модели для группы «1. Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки)», также используемые для определения удельного показателя кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 11:05:0106001:1951 приведены в таблице 3.4.3.

Таблица 3.4.3

Параметры модели, отобранной для расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости группы «1. Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки)»

Название модели	Формула модели	Ценообразующий фактор для построения моделей	Коэффициент при ценообразующем факторе в модели	Значения ценообразую щего фактора (диапазон значений)	Значения меток ценообразующего фактора
экспоненциальная	УПКС = 14670.945758211848 * exp (0.9253525108016952 * Возраст дома + -0.05729734176508765 * (Принадлежность к зоне города + -6.0) + -0.14506216149230944 * (расстояние до ближайшей остановки + -0.71185) + -0.07908953359162091 * (расстояние до ближайшего детского сада + -0.97707) + -0.0014573011791529876 * (Площадь в квадратных метрах + -213.0) + 0.10676264927098038 * Материал стен укрупненный)	Возраст дома	0.9253525108016952	1	1,210606205

2	1,210606205

3	1,116121278

4	0,883878722

5	0,591282267

6	0,591282267

7	0,591282267

Принадлежность к зоне города	-0,057297342	1-5

-6

Расстояние до ближайшей остановки, км	-0,145062161	0,008-0,704

-0,71185

Расстояние до ближайшего детского сада, км	-0,079089534	0,01 – 0,967

-0,97707

Площадь в квадратных метрах	-0,001457301	13-200

-213

Материал стен укрупненный	0,106762649	061001001001	1,219782912

061001007001	0,780217088

Свободный член	14670.945758211848	-	-

Расчет УПКС объекта недвижимости с кадастровым номером 11:05:0106001:1951 осуществлялся путем подстановки значений ценообразующих факторов в данную статистическую модель, с учетом индекса пересчёта удельного показателя стоимости для данной подгруппы:

УПКС = 14670,9457582118 * EXP((0,925352510801695 *0,591282267 + -0,0572973417650876 * (3 + -6) + -0,145062161492309 * (0,08605 + -0,71185) + -0,0790895335916209 * (0,05889 + -0,97707) + -0,00145730117915298 * (67,8 + -213) + 0,10676264927098 * 0,780217088)) = 47617,58 руб./кв. м.

Кадастровая стоимость объекта определяется путем умножения УПКС объекта недвижимости на его площадь:

КС (11:05:0106001:1951) = 47617,58 * 67,8 кв. м = 3 228 471,92 руб.

Согласно результатам кадастровой оценки объекта недвижимости с кадастровым номером 11:05:0106001:1951, кадастровая стоимость объекта также составляет 3 228 471,92 руб.

Отклонений результатов, выполненных в MS Excel и на калькуляторе, не выявлено.

Таким образом, полученные результаты являются верными, рассчитанная стоимость получена без ошибок, связанных с ошибками алгоритмов вычисления удельного показателя кадастровой стоимости для группы «1. Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки)».

Выводы:

Работы выполнены в соответствии с Методическими указаниями. Результаты определения кадастровой стоимости объектов оценки Республики Коми являются корректными, достоверными и логичными с точки зрения ценообразования и оценочного зонирования.